租賃與聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)優(yōu)缺對(duì)比.docVIP

.租賃與聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)優(yōu)缺對(duì)比一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位、經(jīng)營(yíng)能否成功持久，在很大程度上都取決于與商戶（品牌）的合作方式上。同時(shí)，商戶（品牌）開(kāi)店成功與否，關(guān)鍵也是取決于和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目究竟選擇什么樣的合作方式。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的合作方式主要分為租賃、聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)這兩種形式。它們的優(yōu)缺點(diǎn)是：一、 租賃租賃的合作方式比較簡(jiǎn)單，商業(yè)項(xiàng)目方把面積分割并租賃出去，主要是根據(jù)租售面積大小來(lái)確定租金多少，商戶交付租金即可。而收取的租金普遍是在簽訂合同期間內(nèi)就已經(jīng)討論決定的。選擇租賃合作方式是當(dāng)今商業(yè)項(xiàng)目的主導(dǎo)趨勢(shì)。租賃合作方式對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，它的優(yōu)缺點(diǎn)如下：優(yōu)勢(shì)：1. 簡(jiǎn)單、好操作，不容易產(chǎn)生糾紛只要按照租賃合同約定做好管理即可，不需要幫商戶招聘、辦理證件、收銀等。2. 現(xiàn)金流較為流暢回籠資金迅速，促使現(xiàn)金流通加速，增加項(xiàng)目的可操作性。缺點(diǎn)：1. 前期招商難度大，商戶質(zhì)量不高2. 管理難度大，很難突出檔次商戶經(jīng)營(yíng)權(quán)獨(dú)立，各自為戰(zhàn)，缺少整體意識(shí)，所用人員也良莠不齊。為了突出各自特點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)方式各有不同，給消費(fèi)者混亂的感覺(jué)。3. 難以獲得高利潤(rùn)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入成熟期后，難以賺取商戶的高利潤(rùn)。租賃方式對(duì)商戶來(lái)說(shuō)，它的優(yōu)缺點(diǎn)如下：優(yōu)勢(shì)：1. 簡(jiǎn)單、好操作，不容易產(chǎn)生糾紛商戶自行操作，裝修、管理、收銀很自由。不用去處理復(fù)雜的關(guān)系。2. 現(xiàn)金流較為流暢現(xiàn)金全部掌握在自交手里，可以更合理地安排進(jìn)銷存。3. 擁有自主經(jīng)營(yíng)權(quán)商戶完全可以根據(jù)自身的發(fā)展策略以及資金運(yùn)作的階段來(lái)掌握打折促銷的時(shí)間，這樣既可以和其它的品牌的打折區(qū)別開(kāi)來(lái)，獲得差異化優(yōu)勢(shì)，又可以契合自身的發(fā)展要求，促使打折促銷活動(dòng)真正起到其應(yīng)有作用。4. 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)高商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入成熟期后，商家（品牌）獲得消費(fèi)者認(rèn)可時(shí)，可以獲得更多利潤(rùn)。5. 壓力相對(duì)小只要交付約定租金就可以繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有業(yè)績(jī)考核的壓力。6. 商家（品牌）突出特色商家可以隨意選擇自己品牌定位的服裝、儀容儀表、服務(wù)方式等等，更利于消費(fèi)者記住商家品牌。缺點(diǎn)：1. 投入高，風(fēng)險(xiǎn)大一次性地支付租金，裝修投入相對(duì)也大。2. 管理難度大，勞心勞力自己辦理證件、管理人員、管理資金等等。3. 商家品牌附加值很難提升因?yàn)槊考颐繎舄?dú)立運(yùn)作，一些新品牌或者外地品牌附加的品牌價(jià)值很難通過(guò)別的品牌提升。二、 聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)按銷售額以一定的比例抽取租金，稱為百分比租金，俗稱扣點(diǎn)。 目前大部分百貨類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選擇這樣的合作方式。聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目方來(lái)說(shuō)，有以下優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)勢(shì)：1. 易于招商，把握招商質(zhì)量對(duì)于扣點(diǎn)式商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，營(yíng)業(yè)額及品牌是關(guān)鍵。一般選擇品牌強(qiáng)度更大，影響力更大的商家和品牌。嚴(yán)格考核每個(gè)商家的資質(zhì)。2. 易于提高項(xiàng)目知名度，打造檔次，針對(duì)目標(biāo)人群在消費(fèi)者眼中扣點(diǎn)式商業(yè)項(xiàng)目（商場(chǎng)）一般代表著正規(guī)、信譽(yù)好、整體形象好、服務(wù)好、名氣大。而且后續(xù)宣傳全市項(xiàng)目的名義。3. 便于管理所有商家必須聽(tīng)從指揮，統(tǒng)一收銀，統(tǒng)一促銷，統(tǒng)一安排等等。4. 風(fēng)險(xiǎn)低，收益更高更穩(wěn)定回避了商品流通過(guò)程中應(yīng)承擔(dān)的采購(gòu)、銷售和庫(kù)存等經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。一般扣點(diǎn)額度高于當(dāng)?shù)刈饨鹗杖??？埸c(diǎn)方式按相同的銷售業(yè)績(jī)來(lái)算通常是高于交租金合作方式。缺點(diǎn)：1. 操作比較復(fù)雜招商、財(cái)務(wù)管理、促銷、顧客等等全部需要考慮到。2. 前期投入大需要一次性大量投入人員、設(shè)備等等。聯(lián)營(yíng)對(duì)于商戶來(lái)說(shuō)，它的優(yōu)缺點(diǎn)如下：優(yōu)勢(shì)：1. 前期投資小這樣不用一次性支付大筆租金，而且商業(yè)項(xiàng)目方會(huì)承擔(dān)部分宣傳工作。2. 便于管理一般做扣點(diǎn)的商業(yè)項(xiàng)目有專門的營(yíng)運(yùn)管理部門對(duì)人員招聘及管理、店鋪的形象等進(jìn)行統(tǒng)一的管理，省去了商家或品牌公司部分管理方面的精力和成本。尤其是對(duì)未操作過(guò)生意的加盟商有較大幫助。3. 省心省力前期工作簡(jiǎn)單，不用辦理“三證”跑東跑西，也不用和相關(guān)部門聯(lián)絡(luò)，直接跟商場(chǎng)簽訂合同即可。在裝修方面工作也相對(duì)簡(jiǎn)單一點(diǎn)。4. 提高銷售額商戶不是單兵作戰(zhàn)，商場(chǎng)自身定位的品牌效應(yīng)，會(huì)對(duì)商戶的業(yè)績(jī)有一個(gè)較大的帶動(dòng)作用。5. 適合新品牌和外地品牌剛剛起步的新品牌，其市場(chǎng)份額及影響力還處于較弱的階段，營(yíng)業(yè)額較低，對(duì)于固定的。租賃模式，新品牌更加傾向于讓商場(chǎng)分擔(dān)部分風(fēng)險(xiǎn)的聯(lián)營(yíng)模式。與此同時(shí)，在商場(chǎng)知名度的提升下，此品牌的知名度也會(huì)隨之上升，最終達(dá)到可以不依托商場(chǎng)就可以獨(dú)立吸引顧客的程度。缺點(diǎn)：1. 很難進(jìn)入對(duì)商家和品牌的要求高，出示各類證書、銷售成績(jī)等，一般小型商家和品牌很難進(jìn)入。2. 沒(méi)有自主經(jīng)營(yíng)權(quán)必須配合百貨公司進(jìn)行打折等各種活動(dòng)，無(wú)論商戶自身的發(fā)展策略及資金條件是否允許進(jìn)行打折促銷，都必須配合商場(chǎng)舉辦的一切活動(dòng)。3. 利潤(rùn)較低雖然扣點(diǎn)不用交租金，但扣點(diǎn)方式按相同的銷售業(yè)績(jī)來(lái)算通常是高于租賃合作方式。促銷活動(dòng)力度大、次數(shù)頻繁。尤其是商業(yè)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)，造成了促銷力度的大比拼。4. 商家的品牌很難突出特色扣點(diǎn)型商業(yè)項(xiàng)目為了塑造項(xiàng)目的特點(diǎn)，服裝等統(tǒng)一一樣，而且給商家的鋪面一般偏小。商家很難突出自己的品牌定位。5. 糾紛多，人際關(guān)系負(fù)責(zé)內(nèi)部關(guān)系復(fù)雜，特別是一些銷售較好的商場(chǎng)，內(nèi)部的關(guān)系非常復(fù)雜，處理這種關(guān)系所花的財(cái)力和精力都是非常巨大的。6. 回款周期長(zhǎng)一些信譽(yù)不太好或者比較強(qiáng)勢(shì)的商場(chǎng)，回款周期較長(zhǎng)，這樣造成資金的流通較為不暢。7. 壓力大扣點(diǎn)的商業(yè)項(xiàng)目對(duì)商戶的考核嚴(yán)格，定時(shí)