住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告范例.docVIP

景苑名城住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告姓名：專(zhuān)業(yè)：班級(jí)：學(xué)號(hào)：鑫瑞宏盛有限公司目 錄第一章 總論一、項(xiàng)目背景二、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)三、項(xiàng)目概況四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)概況第二章 市場(chǎng)分析一、A市概況二、A市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析三、主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析四、項(xiàng)目SWOT分析第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件及實(shí)施計(jì)劃一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模二、項(xiàng)目建設(shè)條件三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案四、項(xiàng)目環(huán)境影響五、項(xiàng)目管理組織六、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃第四章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析一、政策風(fēng)險(xiǎn)分析二、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析三、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析四、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析五、管理風(fēng)險(xiǎn)分析六、資金風(fēng)險(xiǎn)分析七、結(jié)論第五章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一、拆遷成本分析二、建筑成本分析三、建筑成本估算第六章 項(xiàng)目總結(jié)第一章 總論一、項(xiàng)目背景：鑫瑞宏盛公司開(kāi)發(fā)的景苑名城住宅小區(qū)以其高品質(zhì)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、優(yōu)美的居住環(huán)境受到鹿邑老百姓的歡迎。“東村家園”住宅小區(qū)是該公司開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，位于鹿邑縣城和諧路口陳摶公園對(duì)面，占地面積約9.7畝，該項(xiàng)目原為老停車(chē)場(chǎng)，經(jīng)鹿邑縣委、縣政府、建設(shè)局、房產(chǎn)局及計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)，該地塊由鑫瑞宏盛公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。今后建成后的東村家園小區(qū)周邊各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全，交通便利，是鹿邑縣目前新城區(qū)乃至整個(gè)縣城城市中心點(diǎn)。整個(gè)項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)2.5億元，整個(gè)“東村家園”項(xiàng)目工程構(gòu)思精致時(shí)尚，并充滿高品質(zhì)生活氣息，各建筑單體相互有機(jī)聯(lián)系，互為借景，整體布局充滿生活體驗(yàn)的意趣，市場(chǎng)反映相當(dāng)熱烈，至2016年7月3日至2016年7月13日，項(xiàng)目來(lái)電高達(dá)258組客戶，客戶反響熱烈良好。項(xiàng)目計(jì)劃一年之內(nèi)完成一定量的銷(xiāo)售，并簽訂了相應(yīng)的銷(xiāo)售合同。鑫瑞宏盛公司和“東村家園”住宅小區(qū)良好的形象普遍得到鹿邑縣政府相關(guān)部門(mén)和市民的認(rèn)同。 “東村家園”工程建設(shè)內(nèi)容包括10棟6層樓、一個(gè)小區(qū)園林規(guī)劃、一個(gè)涌泉池及相應(yīng)的小區(qū)配套公用設(shè)施。目前項(xiàng)目設(shè)計(jì)已進(jìn)入準(zhǔn)備動(dòng)工階段，地勘工作已經(jīng)完成，售樓部建設(shè)在鹿邑縣委、縣政府及相關(guān)部門(mén)的大力支持下，明年7月底竣工。各種證件還在辦理當(dāng)中，預(yù)計(jì)2017年9月可以開(kāi)盤(pán)。二、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)： (1)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 (2)A市城市拆遷管理?xiàng)l例 (3)城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定 (4)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 (5)住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) (6)建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn) (7)城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范 (8)高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范三、項(xiàng)目概況 1、項(xiàng)目名稱(chēng)：景苑名城住宅小區(qū)2、地塊位置：該基地東起陳摶公園，南至和諧路，西至谷陽(yáng)路、北至紫光大道 ，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約150畝。3、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)： 土地面積：約9.7畝(約26300平方米) 容積率：2.0 土地價(jià)格：5000 元/畝建筑面積(預(yù)計(jì))： 582704、周?chē)h(huán)境與設(shè)施 (1)步行約10 分鐘可至鹿邑縣中心。 (2)西側(cè)為縣中心景點(diǎn)。 (3)東側(cè)為鹿邑縣綠化帶，南側(cè)為老君臺(tái)廣場(chǎng)。 (4)西南靠近鹿邑縣博德小學(xué)。 (5)北面為鹿邑縣人民銀行。四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)概況：鑫瑞宏盛有限公司是一家以投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)及酒店為主的大型現(xiàn)代化企業(yè)，公司總部設(shè)在北京，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元。公司成立以來(lái)，依托公司的繁榮商業(yè)優(yōu)勢(shì)和名牌大學(xué)、研究機(jī)構(gòu)的智力優(yōu)勢(shì)，業(yè)務(wù)不斷發(fā)展擴(kuò)大。公司現(xiàn)有企業(yè)員工1000多人，均為本科以上學(xué)歷。公司股東皆為業(yè)內(nèi)資深人士，研究生以上學(xué)歷，資金實(shí)力雄厚，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富。公司下設(shè)投融資部、技術(shù)部、拓展部、法務(wù)部等部門(mén)，擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、建筑設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)管理、法律、財(cái)務(wù)、計(jì)算機(jī)等各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人才，是一支整體素質(zhì)高、技術(shù)力量雄厚、競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿薮蟮膬?yōu)秀隊(duì)伍。公司秉承“用心做事，誠(chéng)信為人”的企業(yè)精神，堅(jiān)持以產(chǎn)品品質(zhì)為核心，不斷為客戶創(chuàng)造價(jià)值。同時(shí)，公司奉行創(chuàng)新、求實(shí)、敬業(yè)的服務(wù)理念，不斷探索順應(yīng)時(shí)代要求的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)之道，在借鑒國(guó)外求經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，深刻分析國(guó)內(nèi)實(shí)際情況，運(yùn)用科學(xué)的決策方法和創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)理念，將商業(yè)運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)作有機(jī)結(jié)合，并逐步形成了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。.第二章 市場(chǎng)分析一、 A市概況A市位于 河南岸，面積 平方公里，人口 萬(wàn)。生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國(guó)家級(jí)森林公園、國(guó)家級(jí)野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)、國(guó)家級(jí)水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56%，1996年和1997年被國(guó)家批準(zhǔn)為國(guó)家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施中國(guó)21世紀(jì)議程地方試點(diǎn)。投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國(guó)道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng);水運(yùn)以長(zhǎng)江干流的重要港口A港為樞紐，擁有國(guó)家對(duì)外開(kāi)放口岸，年設(shè)計(jì)吞吐能力達(dá)500萬(wàn)噸，A港泥洲新港區(qū)一期工程已動(dòng)工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與B市接壤，是A市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬(wàn)，轄8個(gè)鄉(xiāng)、13個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。城區(qū)人口12萬(wàn)。二、 A市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開(kāi)發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門(mén)“兩點(diǎn)一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開(kāi)發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，A市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。二OO三年，A市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。表現(xiàn)之二：市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積22.04萬(wàn)平方米，消化空置房2萬(wàn)平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。表現(xiàn)之三：房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。表現(xiàn)之四：交易市場(chǎng)持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類(lèi)房產(chǎn)交易1.12萬(wàn)起。A市城區(qū)共辦理各類(lèi)房產(chǎn)交易7938起，面積達(dá)89.62萬(wàn)m2，比上年度分別增長(zhǎng)25%和35%，其中存量房買(mǎi)賣(mài)2305起，面積24.40萬(wàn)m2，成交金額8800萬(wàn)元。表現(xiàn)之五：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP增加值14%，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動(dòng)社會(huì)商品銷(xiāo)售6.16億元;房地產(chǎn)業(yè)上繳國(guó)家稅收2800萬(wàn)元。對(duì)今后市場(chǎng)的預(yù)測(cè)：-從購(gòu)房能力看伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房?jī)r(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。從投資角度看由于股市長(zhǎng)期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求。目前通過(guò)按揭貸款購(gòu)買(mǎi)商品房的比例為42%，年增幅達(dá)16%。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購(gòu)房戶均為房改房換房。從需求關(guān)系看根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬(wàn)人增加到30萬(wàn)人。在不考慮有效購(gòu)買(mǎi)力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長(zhǎng)拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來(lái)人口的購(gòu)買(mǎi)需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。三、主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表：項(xiàng)目 套數(shù) 建筑面積(萬(wàn)) 平均單價(jià)(元/) 位置向陽(yáng)小區(qū) 1500 22 1400 寶山路新華小區(qū) 785 8 1344 黃河街銀河小區(qū) 170 1460 銀河街成光小區(qū) 130 1400 學(xué)院路太陽(yáng)神小區(qū)500 6.9 1508 英雄路部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)詳細(xì)情況項(xiàng)目 面積 單價(jià)元/ 位置匯豐花園 4080 40005600 新城區(qū)秋爽花園 5070 500012000 市中心碧苑小區(qū) 3650 6800 建設(shè)路桃園小區(qū) 車(chē)庫(kù) 550 秋浦路荷花村 車(chē)庫(kù) 550 建設(shè)路四、項(xiàng)目SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)(1) 該項(xiàng)目地處A市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來(lái)是最佳的居住區(qū)域。(2) A近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。(3) 東側(cè) 的成功開(kāi)發(fā)，為該區(qū)域的房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。(5) 拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對(duì)該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。(6) 該項(xiàng)目以毛地出讓?zhuān)饍r(jià) 元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。(7) 該項(xiàng)目規(guī)劃定位為A市第一個(gè)小高層住宅小區(qū)，我公司在B市開(kāi)發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。(8) 我公司與A市的政府及建設(shè)主管部門(mén)的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。(9) 物業(yè)管理公司在A市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的性。(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競(jìng)價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。2、劣勢(shì)及威脅(11) 拆遷密度過(guò)大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。(12) A市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺(tái)，拆遷成本的預(yù)測(cè)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。(13) 市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測(cè)算具有一定的不確定性。(14) 外來(lái)資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過(guò)高。(15) 規(guī)劃中對(duì)于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過(guò)，具有一定的不可確定性。(16) 小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷(xiāo)售帶來(lái)一定的抗性。(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。(18) 花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。(19) 拆遷的難度，使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。(20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件及實(shí)施計(jì)劃一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 “景苑名城”項(xiàng)目規(guī)劃用地位于和諧路口陳摶公園對(duì)面，占地面積約9.7畝，規(guī)劃用地西臨法院，東靠文體路，南有櫻花廊庭小區(qū)，用地地形不復(fù)雜，規(guī)劃限制不大。項(xiàng)目?jī)蓪拥叵率壹敖Y(jié)構(gòu)基礎(chǔ)勘探完成，準(zhǔn)備進(jìn)行項(xiàng)目地基建設(shè)，初步規(guī)劃總建筑面積約58270(含地下部分)，其中住宅面積50660，配套商業(yè)面積2590，住宅戶數(shù)為415戶。建設(shè)內(nèi)容包括地下一層的建設(shè)，地上一二層的商業(yè)娛樂(lè)，餐飲及會(huì)所新建，地上三六層住宅樓以及小區(qū)園林景觀。計(jì)劃將地下一層作為地下停車(chē)廠，人車(chē)分流。二、項(xiàng)目建設(shè)條件1、項(xiàng)目權(quán)屬清晰“景苑名城”現(xiàn)經(jīng)鹿邑縣政府、規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局、計(jì)劃委員會(huì)等相關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)，項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)權(quán)已整體歸屬我司名下。項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)的“五證”正在辦理中，預(yù)計(jì)八月份得證。2、配套設(shè)施齊全項(xiàng)目前擁陳摶公園，周邊有職高、民中、少年宮藝術(shù)幼兒園、唐潤(rùn)天成體育館、法院、碧水藍(lán)天大酒店等單位，所處位置環(huán)境優(yōu)美，各項(xiàng)生活配套在新城區(qū)最為齊全、交通最便利。道路：該片區(qū)內(nèi)主要道路為東風(fēng)路、文體路、環(huán)城南路、環(huán)城東路交通：該片區(qū)地處新城區(qū)中心地帶，交通十分便利，已有東風(fēng)路上還有到周邊區(qū)域的公交車(chē)，出行便捷。銀行：該片區(qū)已有信用社銀行，離項(xiàng)目只有20米。醫(yī)院：片區(qū)內(nèi)有真源醫(yī)院以及小診所，距離項(xiàng)目不到300米。學(xué)校、市場(chǎng)、體育：百匯超市、縣職高、博德小學(xué)、金虎市場(chǎng)、縣民中、少年宮藝術(shù)幼兒園、天成體育館等。3、基礎(chǔ)建設(shè)前期籌備已經(jīng)完成項(xiàng)目籌備期做了相當(dāng)?shù)耐度?，售樓部已?jīng)完工、項(xiàng)目地塊基礎(chǔ)勘探完成4、建設(shè)場(chǎng)區(qū)“五通”條件具備項(xiàng)目所在片區(qū)道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等具備，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施。供水條件：自來(lái)水管網(wǎng)供水，由項(xiàng)目預(yù)留口接入。供電條件：由項(xiàng)目預(yù)留口接入。供氣條件：由項(xiàng)目預(yù)留口接入。通訊條件：直接由鹿邑電信接入。三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案景苑名城將因應(yīng)城市發(fā)展，建筑與環(huán)境統(tǒng)一設(shè)計(jì)，整體考慮樓層情況，共同創(chuàng)造出一個(gè)宜商宜居宜樂(lè)的城市標(biāo)桿建筑大廈。商業(yè)部分以臨街商鋪設(shè)計(jì)為主，住宅部分則以兩梯三戶、兩梯四戶為主導(dǎo)，圍繞基本的小庭院布置。遵循原有的總體規(guī)劃，采用高雅、莊嚴(yán)的裝飾手法，展示功能性立面，以樸實(shí)、新潮、大方的氣度的形象。建設(shè)有庭院休閑區(qū)、標(biāo)準(zhǔn)的入口水景、業(yè)主休閑散步用的林間小道、休息庭等。與此同時(shí)，小區(qū)還將建設(shè)地下停車(chē)庫(kù)，做到人車(chē)分流，滿足業(yè)主停車(chē)需求；建設(shè)小區(qū)建設(shè)將近3000平方米的商業(yè)配套，全力為業(yè)主打造一個(gè)休閑、舒適、方便的生態(tài)居住小區(qū)?！熬霸访恰背浞掷闷洫?dú)特的地理位置，緊扣“人與自然、和諧發(fā)展”這一主題，以“觀念超前、整體協(xié)調(diào)”為主題的設(shè)計(jì)思想,將自然景觀和人文景觀融為一體，充分彰顯綠色歐景之特色。四、項(xiàng)目環(huán)境影響本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)環(huán)境的影響主要在于地下停車(chē)庫(kù)汽車(chē)排放的尾氣對(duì)地面周?chē)諝夂偷叵颅h(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾、地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。對(duì)此擬采取的環(huán)境保護(hù)計(jì)劃為：1、 采用生態(tài)綠化，使用良好的通風(fēng)、過(guò)濾系統(tǒng)，保持空氣質(zhì)量。2、 公共污水及住宅排污經(jīng)化糞池處理排入城市污水管道。3、 固體垃圾以袋裝方式收集處理，并采取嚴(yán)格的垃圾分類(lèi)處理措施及小區(qū)清掃安排。4、 設(shè)備選型盡量選用噪聲較低的，必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。五、項(xiàng)目管理組織要開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，首先必須有一個(gè)完備的組織機(jī)構(gòu)。本公司擁有一支年輕充滿活力的干部隊(duì)伍。他們具有較高的文化素質(zhì)，均為大學(xué)本科以上學(xué)歷，其中有土建、水、電、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)會(huì)、策劃、營(yíng)銷(xiāo)等各種人才，是本項(xiàng)目得以成功開(kāi)發(fā)的管理保證。同時(shí)，公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作階段將借助多專(zhuān)業(yè)外腦資源，增強(qiáng)在各相關(guān)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì)。六、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃整個(gè)“景苑名城”項(xiàng)目計(jì)劃于2017年8月份動(dòng)工，2019年8月份完成，預(yù)計(jì)建設(shè)期為24個(gè)月。第四章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析一、政策風(fēng)險(xiǎn)分析整個(gè)“景苑名城”住宅小區(qū)項(xiàng)目最大的風(fēng)險(xiǎn)就是政策變動(dòng)以及政府支持力度的變更。目前項(xiàng)目已獲得鹿邑縣人民政府、規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局、計(jì)劃委員會(huì)等部門(mén)的批準(zhǔn)，與項(xiàng)目各相關(guān)債權(quán)人商妥簽訂了有關(guān)協(xié)議，并按相關(guān)法規(guī)辦妥了相關(guān)手續(xù)，項(xiàng)目權(quán)屬清晰，項(xiàng)目建設(shè)“五證”仍在辦理當(dāng)中。可以說(shuō)，項(xiàng)目政策風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很小。但不排除在項(xiàng)目建設(shè)的24個(gè)月期間，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)做政策性調(diào)整。因此，及時(shí)掌握政策變動(dòng)及做好政府各方面協(xié)調(diào)，靈活調(diào)整建設(shè)進(jìn)度，并爭(zhēng)取相應(yīng)的政策支持，是防范風(fēng)險(xiǎn)的必要手段。二、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析在項(xiàng)目建設(shè)期間，因各種原因沖突引發(fā)的社會(huì)動(dòng)蕩將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生影響。因目前國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)較好，社會(huì)趨于穩(wěn)定，社會(huì)動(dòng)蕩的風(fēng)險(xiǎn)比較小。對(duì)于本項(xiàng)目，在項(xiàng)目拿地時(shí)已把各種歷史問(wèn)題處理完畢，項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)已降至最低。三、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展在不可預(yù)知中走下坡路、通貨膨脹或其他經(jīng)濟(jì)問(wèn)題都會(huì)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生沖擊，從而影響到項(xiàng)目發(fā)展。從目前國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)來(lái)看，此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)較小，但不可排除不可抗拒因素的影響所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，應(yīng)以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品保證項(xiàng)目的行業(yè)優(yōu)勢(shì)，并采用各行業(yè)精英團(tuán)體的專(zhuān)業(yè)建議及先期預(yù)測(cè)把握社會(huì)發(fā)展變化，未雨綢繆，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。四、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析依鹿邑縣目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可能遭遇行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題及未來(lái)可能的行業(yè)過(guò)熱而導(dǎo)致的泡沫危機(jī)。公司以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品保證優(yōu)勢(shì)，以市場(chǎng)細(xì)分策略規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并采取各種手段加快資金回籠，實(shí)現(xiàn)“貨如輪轉(zhuǎn)”。五、管理風(fēng)險(xiǎn)分析策劃考慮不周，對(duì)困難及問(wèn)題估計(jì)不足，或定位失誤都可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目操作過(guò)程的偏差或工程時(shí)間突破計(jì)劃，導(dǎo)致成本上升，也將帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。因此，公司將依靠經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)行嚴(yán)格的項(xiàng)目管理，并以實(shí)際情況不斷調(diào)整偏差，盡量減少風(fēng)險(xiǎn)。六、資金風(fēng)險(xiǎn)分析短長(zhǎng)期融資的短缺都有可能打斷項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的延續(xù)性，帶來(lái)資金運(yùn)轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過(guò)項(xiàng)目一期建設(shè)，目前公司自有資金充足，銀行關(guān)系良好，給項(xiàng)目持續(xù)的資金供給不成問(wèn)題七、結(jié)論整體而言，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)比較小，就目前環(huán)境而言尚不存在不可抗拒的風(fēng)險(xiǎn)，只要能加以認(rèn)識(shí)和防范，是可以將風(fēng)險(xiǎn)值減至最低的。第五章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一、拆遷成本分析圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房(實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶)。其它房屋均為二四層。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房600平方米，合計(jì)住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。拆遷成本估算：按照A市城市房屋拆遷管理辦法規(guī)定和拆遷補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告。1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元2、經(jīng)營(yíng)性用房：640元/平方*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、附屬物(水、電、電話、空調(diào)以上其它) 住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元 經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等： 34929平方米*48元=1676592元6、搬家費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)等： 1)、搬家費(fèi)： 住宅：200戶*300元=60000元 經(jīng)營(yíng)性用房：9戶*500元=4500元 小計(jì)：64500元 2)、過(guò)渡費(fèi)： 住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個(gè)月=514935元 經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600 小計(jì)：632535元 3)、 管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)： 34929平方米*15元/平方米=523935元 4)、 房屋拆遷評(píng)估服務(wù)費(fèi)費(fèi)：35000元 5)、 獎(jiǎng)勵(lì)： 34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額為1103.18元。按照A市人民政府令，對(duì)A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省城市房屋拆遷管理辦法，在2003年7月1日開(kāi)始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國(guó)城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米1203.18元*34929平方米=42025874.2元二、建筑成本分析對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000，建筑面積：2000。主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在 路靠近 小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606，合計(jì)建筑面積：17906。地塊內(nèi)大致布置一棟 15層29.4*13.8*15層;一棟 12層29.4*13.8*12層;三棟 12層40*15*12層;一棟 15層40*15*15層;占地面積：3211，建筑面積：41554總占地面積：5861，建筑密度：20.7%總建筑面積：61460，容積率：2.17高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861，總戶數(shù)約為297戶。三、建設(shè)成本估算(一)、工程前期費(fèi)： 1、拆遷成本 2、土地出讓金 3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：61460*50元/=307.3萬(wàn)元 4、人防基金：配套建地下室 5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬(wàn)元 6、墻改：61460*8=49.168萬(wàn)元 7、散裝水泥：61460*2=12.29萬(wàn)元 8、白蟻防治費(fèi)：61460*2=12.29萬(wàn)元 9、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：61460*2=12.296萬(wàn)元 10、施工圖審查：61460*1=6.15萬(wàn)元 11、防雷審查：61460*1=6.15萬(wàn)元 12、消防審查： 13、文物：0.2萬(wàn)元 14、規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬(wàn)元 15、建筑設(shè)計(jì)：2000*12+59460*30=180.78萬(wàn)元 16、地質(zhì)勘探：61460*2=12.29萬(wàn)元 17、測(cè)量定位：10萬(wàn)元 18、煤氣增容：2500元/戶 19、供水管網(wǎng)配套費(fèi)：20元/ 小計(jì)：627.93萬(wàn)元(18、19項(xiàng)代收代繳，未計(jì))(二) 工程成本 1、樁基：59460*100元/=594.6萬(wàn)元 2、地下室：4861*600元/=291.66萬(wàn)元 3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬(wàn)元 4、電梯：9棟*50萬(wàn)元/棟=450萬(wàn)元 5、室外水電氣工程：614