房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增講義.ppt

一、營(yíng)改增前世今生“營(yíng)改增”背景簡(jiǎn)介,1994年分稅制改革以來，我國(guó)長(zhǎng)期維持營(yíng)業(yè)稅與增值稅兩稅分立并行局面，作為我國(guó)流轉(zhuǎn)稅兩大主要稅種，占我國(guó)稅收收入體系巨大比重。 營(yíng)業(yè)稅：營(yíng)業(yè)額全額為課稅對(duì)象征收的一種商品勞務(wù)稅，具有多次重復(fù)性征收特點(diǎn)，極大加重我國(guó)交通運(yùn)輸、建筑業(yè)及服務(wù)業(yè)等稅收負(fù)擔(dān)，不利于行業(yè)發(fā)展。 增值稅：“中性稅種”，以增值額為依據(jù)計(jì)征，雖“環(huán)環(huán)計(jì)征但層層抵扣”，有效避免重復(fù)征稅問題。 兩稅并行不符合國(guó)際稅收制度整體發(fā)展趨勢(shì)。,二、營(yíng)業(yè)稅與增值稅并存之缺陷,1、營(yíng)業(yè)稅與增值稅混合銷售存在爭(zhēng)議。（如銷售產(chǎn)品附帶安裝行為） 2、營(yíng)業(yè)稅與增值稅重復(fù)征稅。（如甲供材行為） 3、增值稅鏈條不完善：如融資租賃、交通運(yùn)輸業(yè)和服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)等。 4、營(yíng)業(yè)稅存在重復(fù)征稅： .營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅方法按營(yíng)業(yè)額全額征收，同一項(xiàng)收入因分工要征多道稅，存在重復(fù)征稅問題。 .營(yíng)業(yè)稅勞務(wù)企業(yè)購(gòu)進(jìn)材料、固定資產(chǎn)不能抵扣。 .制造企業(yè)購(gòu)進(jìn)營(yíng)業(yè)稅勞務(wù)不能抵扣。 .營(yíng)業(yè)稅勞務(wù)企業(yè)之間相互提供勞務(wù)不能抵扣。 .差額征收問題多，監(jiān)管困難。,三、“營(yíng)改增”積極效應(yīng),“營(yíng)改增”是我國(guó)“十二五規(guī)劃”綱要時(shí)期（2011-2015）一項(xiàng)重大稅制改革措施。 目的： 優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，消除重復(fù)征稅，完善增值稅抵扣鏈條，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，鼓勵(lì)服務(wù)業(yè)外貿(mào)出口，促使企業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展。 積極效應(yīng)： 減輕制造業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，會(huì)加大現(xiàn)代服務(wù)相關(guān)業(yè)務(wù)投入力度； 打通、延伸增值稅抵扣鏈條，企業(yè)一些生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向外部發(fā)包，促進(jìn)社會(huì)專業(yè)化分工進(jìn)一步細(xì)化； 為大型制造業(yè)企業(yè)實(shí)施主輔分離提供完善稅制保障，已有部分生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)開始從制造業(yè)中分離出來，先進(jìn)制造業(yè)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提升。,四、增值稅特征,增值稅：對(duì)銷售貨物、提供加工、修理修配勞務(wù)及提供應(yīng)稅服務(wù)的單位和個(gè)人就其實(shí)現(xiàn)增值額征收的一個(gè)稅種。 具有以下特點(diǎn)： 對(duì)銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)或提供應(yīng)稅服務(wù)各個(gè)環(huán)節(jié)中新增價(jià)值額征收; 核心是稅款抵扣制; 實(shí)行價(jià)外征收; 日常會(huì)計(jì)核算中，其成本不包括增值稅。,五、營(yíng)改增試點(diǎn)方案,（一）改革試點(diǎn)主要稅制安排 （財(cái)稅2011110號(hào)） 1.稅率 在現(xiàn)行增值稅17%標(biāo)準(zhǔn)稅率和13%低稅率基礎(chǔ)上，新增11%和6%兩檔低稅率。租賃有形動(dòng)產(chǎn)等適用17%稅率，交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)等適用11%稅率，其他部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用6%稅率。 2.計(jì)稅方式 交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化體育業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)，原則上適用增值稅一般計(jì)稅方法。金融保險(xiǎn)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)，原則上適用增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。 3.計(jì)稅依據(jù) 原則上為發(fā)生應(yīng)稅交易取得全部收入。 4.服務(wù)貿(mào)易進(jìn)出口。 國(guó)內(nèi)環(huán)節(jié)征收增值稅，出口實(shí)行零稅率或免稅制度。,五、營(yíng)改增試點(diǎn)方案,（二）改革試點(diǎn)期間過渡性政策安排。 1.稅收收入歸屬。 試點(diǎn)期間保持現(xiàn)行財(cái)政體制基本穩(wěn)定，原歸屬試點(diǎn)地區(qū)營(yíng)業(yè)稅收入，改增值稅后收入仍歸屬試點(diǎn)地區(qū)，稅款分別入庫(kù)。 2.稅收優(yōu)惠政策過渡。 國(guó)家給試點(diǎn)行業(yè)原營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策可延續(xù)，但通過改革能解決重復(fù)征稅問題的，予以取消。 3.跨地區(qū)稅種協(xié)調(diào)。 試點(diǎn)納稅人以機(jī)構(gòu)所在地作增值稅納稅地點(diǎn)，其異地繳的營(yíng)業(yè)稅，允許在計(jì)算繳增值稅時(shí)抵減。非試點(diǎn)納稅人在試點(diǎn)地區(qū)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，繼續(xù)按現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅規(guī)定申報(bào)繳營(yíng)業(yè)稅。 4.增值稅抵扣政策的銜接。 現(xiàn)有增值稅納稅人向試點(diǎn)納稅人購(gòu)買服務(wù)取得增值稅專用發(fā)票，可按現(xiàn)行規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。,六、“營(yíng)改增”總體進(jìn)展情況,交通運(yùn)輸業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實(shí)施時(shí)間： 2012年1月1日上海市，2012年9月1日北京市，2012年10月1日江蘇和安徽，2012年11月1日福建和廣東，2012年12月1日天津、浙江和湖北，2013年8月1日全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施。 鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)： 財(cái)稅2013106號(hào)規(guī)定，自2014年1月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)開展鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn)。 電信業(yè)： 財(cái)稅201443號(hào)規(guī)定，自2014年6月1日起電信業(yè)納入營(yíng)改增范圍。 目前營(yíng)業(yè)稅稅目下保留的有： 建筑業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、金融業(yè)、傳統(tǒng)生活服務(wù)業(yè)四個(gè)行業(yè)。,七、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)可能產(chǎn)生的影響,1、盈虧情況直接掛鉤稅負(fù)。 “營(yíng)改增”前房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論盈虧，都須按銷售不動(dòng)產(chǎn)收入額5%納稅?！盃I(yíng)改增”后企業(yè)只對(duì)工程項(xiàng)目增值額部分納稅。當(dāng)企業(yè)利潤(rùn)微薄或產(chǎn)生虧損時(shí)，在取得增值稅專業(yè)發(fā)票下，只需繳很少增值稅，甚至不納稅。 2、甲供材可抵扣稅金。 “營(yíng)改增”前房地產(chǎn)企業(yè)作為營(yíng)業(yè)稅納稅人，其外購(gòu)材料、設(shè)備不能獲得稅款抵扣?！盃I(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)通過甲供材外購(gòu)材料和設(shè)備支付進(jìn)項(xiàng)稅金，可抵扣增值稅銷項(xiàng)稅額，避免重復(fù)征稅。,七、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)可能產(chǎn)生的影響,3、對(duì)稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本產(chǎn)生影響。 稅率變化（由3%5%營(yíng)業(yè)稅稅率變?yōu)?1%17%增值稅稅率），導(dǎo)致稅負(fù)上升。雖增值稅可抵扣相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額，但由于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)特殊性與復(fù)雜性，實(shí)際操作中很多項(xiàng)目難以抵扣，且建筑施工企業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)直接上游企業(yè)，其受“營(yíng)改增”稅制改革影響必然會(huì)波及甚至轉(zhuǎn)嫁至房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)而造成對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本一系列影響?！盃I(yíng)改增”后，成本稅金變化對(duì)企業(yè)所得稅納稅產(chǎn)生影響，上述影響是系統(tǒng)性的，其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)總稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本具體影響是加重還是減輕取決于稅制改革對(duì)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)具體改革措施（特別是適用稅率與抵扣機(jī)制的設(shè)計(jì)），且因各房地產(chǎn)企業(yè)具體業(yè)務(wù)類型及經(jīng)營(yíng)方式與稅務(wù)籌劃措施而有所不同。依現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)生態(tài)總體看，“營(yíng)改增”稅制改革對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)總稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本普遍影響可能是 “不減反增”。,七、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)可能產(chǎn)生的影響,4、對(duì)財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)處理產(chǎn)生影響。 “營(yíng)改增”稅制改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)宏觀財(cái)務(wù)管理與具體會(huì)計(jì)處理影響是顯而易見的。一方面，企業(yè)出于合理降低稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本考慮，會(huì)要求自身財(cái)會(huì)人員加強(qiáng)宏觀財(cái)務(wù)管理，甚至要求財(cái)會(huì)人員加強(qiáng)與內(nèi)部采購(gòu)銷售決策與具體執(zhí)行人員聯(lián)動(dòng)溝通，達(dá)到合理降低稅負(fù)與經(jīng)營(yíng)成本目的。另一方面，“營(yíng)改增”改革也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具體會(huì)計(jì)處理、發(fā)票管理產(chǎn)生直接影響。 5、對(duì)企業(yè)融資與現(xiàn)金流產(chǎn)生影響。 由于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)特殊性與復(fù)雜性，要求企業(yè)必須有良好融資能力與充足現(xiàn)金流來維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)多采用預(yù)售制，營(yíng)業(yè)稅在確認(rèn)預(yù)售收入當(dāng)期就要繳納，占用流動(dòng)資金，轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稅率5%。營(yíng)業(yè)稅構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)不可忽視的現(xiàn)金流出。而改征增值稅后，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、材料等先購(gòu)入，多數(shù)時(shí)間，進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷項(xiàng)稅額，因而開發(fā)之初較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)無(wú)稅可繳，減少企業(yè)流動(dòng)資金占用，擴(kuò)大企業(yè)現(xiàn)金流。,八、房地產(chǎn)、建筑業(yè)“營(yíng)改增”后有哪些預(yù)測(cè)？,其一：房地產(chǎn)業(yè)期初庫(kù)存和固定資產(chǎn)將不能被抵扣。 按前期“營(yíng)改增”交通運(yùn)輸業(yè)、電信業(yè)等行業(yè)有巨額營(yíng)改增前固定資產(chǎn)和存貨企業(yè)未被許可抵扣，結(jié)合交通運(yùn)輸業(yè)期初輪船車輛等未被許可抵扣產(chǎn)生行業(yè)性經(jīng)營(yíng)困難，地方財(cái)政動(dòng)用補(bǔ)貼以平衡企業(yè)稅負(fù)經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)業(yè)存貨在企業(yè)資產(chǎn)中占比很高，按政策一貫性，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)業(yè)期初存貨和固定資產(chǎn)一樣不能抵扣。 其二：稅費(fèi)提高有一部分體現(xiàn)房?jī)r(jià)中，另一部分會(huì)由上游建筑業(yè)供應(yīng)商消化，還會(huì)由地產(chǎn)企業(yè)消化一部分。 商品價(jià)格成本只是一個(gè)因素，不是決定性因素。房地產(chǎn)業(yè)過去十年在經(jīng)歷房?jī)r(jià)持續(xù)上漲黃金十年，房地產(chǎn)業(yè)定價(jià)基本都不以成本作依據(jù)。但近一年房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降預(yù)期，房地產(chǎn)業(yè)供求關(guān)系發(fā)生變化。未來房地產(chǎn)業(yè)將和制造業(yè)一樣進(jìn)入一個(gè)買方市場(chǎng)。 考慮建筑業(yè)等上游行業(yè)弱勢(shì)地位稅收一部分會(huì)轉(zhuǎn)嫁給上游行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)通過提高效率降低利潤(rùn)等會(huì)消化一部分，但最終購(gòu)買者將會(huì)負(fù)擔(dān)一部分。,八、房地產(chǎn)、建筑業(yè)“營(yíng)改增”后有哪些預(yù)測(cè)？,其三：房地產(chǎn)業(yè)未來土地等支付給政府費(fèi)用將沒有進(jìn)項(xiàng)可抵扣。簡(jiǎn)化計(jì)算沒有進(jìn)項(xiàng)抵扣的項(xiàng)目成本將上漲11.74%。 地產(chǎn)業(yè)土地使用權(quán)的地價(jià)成本，及開發(fā)費(fèi)用中很多政府配套費(fèi)用成本、拆遷成本等將在未來不能抵扣，需將17%成本在銷售價(jià)格中吸收。即支付給政府等不可抵扣成本比如土地價(jià)100萬(wàn)元，在開發(fā)企業(yè)出售時(shí)至少需賣給消費(fèi)者117萬(wàn)元，才能平衡。原營(yíng)業(yè)稅時(shí)100萬(wàn)元土地價(jià)，開發(fā)企業(yè)出售時(shí)需105.26萬(wàn)元，可平衡。營(yíng)改增需消化11.74萬(wàn)元。房地產(chǎn)企業(yè)在拿地成本一樣下單“營(yíng)改增”一項(xiàng)因素讓地價(jià)上漲11.74%。其他無(wú)法獲取增值稅發(fā)票抵扣的成本費(fèi)用項(xiàng)目是一樣的。 房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型產(chǎn)品長(zhǎng)周期企業(yè)。從土地增值稅國(guó)家規(guī)定可扣除5%項(xiàng)目利息費(fèi)用及20%項(xiàng)目其他費(fèi)用。一般地產(chǎn)項(xiàng)目周期都不會(huì)少于二年，利息費(fèi)用是項(xiàng)目成本一項(xiàng)至少超過5%費(fèi)用。因銀行業(yè)“營(yíng)改增”應(yīng)晚于房地產(chǎn)業(yè)，抵扣稅率應(yīng)低于11%。在銀行業(yè)“營(yíng)改增”前，地產(chǎn)業(yè)將還需負(fù)擔(dān)利息費(fèi)用因“營(yíng)改增”上漲11.74%部分。,八、房地產(chǎn)、建筑業(yè)“營(yíng)改增”后有哪些預(yù)測(cè)？,其四：營(yíng)改增過渡期稅收籌劃大有可為。 收入銷項(xiàng)稅額上：實(shí)行增值稅前，盡快銷售庫(kù)存房產(chǎn)是最大稅收籌劃。可通過降價(jià)讓利潤(rùn)手法來實(shí)現(xiàn)，最多可讓利價(jià)格11.74%。 成本費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅額上：對(duì)跨越營(yíng)改增時(shí)點(diǎn)在建項(xiàng)目盡量在合同中約定，在增值稅時(shí)點(diǎn)后開增值稅發(fā)票以降低成本。可通過讓利等方法讓供應(yīng)商配合。特別是精裝修房的材料供應(yīng)商，精裝時(shí)間選擇盡可選在實(shí)行增值稅后。 租賃還是出售物業(yè)的籌劃。如“營(yíng)改增”后地產(chǎn)業(yè)租賃不地產(chǎn)與銷售不地產(chǎn)的稅率有差額會(huì)有籌劃空間。另外個(gè)人與企業(yè)法人出租稅率不同一樣有空間，需商業(yè)模式創(chuàng)新。 其五：地產(chǎn)業(yè)會(huì)向工廠化發(fā)展，并會(huì)向行業(yè)上游產(chǎn)品化企業(yè)擴(kuò)張，將利潤(rùn)轉(zhuǎn)移和分散到上游產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)想要在增值稅時(shí)代保證利潤(rùn)，最好籌劃應(yīng)是收購(gòu)上游行業(yè)，特別是建筑業(yè)、建筑設(shè)計(jì)、建筑材料業(yè)等。通過關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移定價(jià)是未來籌劃重點(diǎn)。,八、房地產(chǎn)、建筑業(yè)“營(yíng)改增”后有哪些預(yù)測(cè)？,其六：地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化分工更加細(xì)化，行業(yè)會(huì)集中化，會(huì)出現(xiàn)大量同業(yè)并購(gòu)。 房地產(chǎn)業(yè)總分機(jī)構(gòu)如何申報(bào)增值稅是未來行業(yè)同業(yè)并購(gòu)關(guān)鍵。其一匯總申報(bào)由總部匯總繳會(huì)加速行業(yè)整合。其二按現(xiàn)在總分機(jī)構(gòu)分別繳納，會(huì)減少并購(gòu)。 其七：地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高稅負(fù)時(shí)代，規(guī)范化的增值稅將減小土地增值稅利用票據(jù)不規(guī)范和信息不對(duì)稱進(jìn)行的籌劃空間。 土地增值稅是房地產(chǎn)業(yè)一項(xiàng)不小負(fù)擔(dān)，預(yù)測(cè)“營(yíng)改增”后還會(huì)存在。此稅種“營(yíng)改增”后對(duì)房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)殺傷力將比較歷害。防偽稅控以票控稅在中國(guó)還是很有實(shí)用性的。就中央和地方稅問題，預(yù)測(cè)將成為中央地方共享稅。,九、目前過渡階段，房地產(chǎn)企業(yè)面臨哪些問題？,1、稅率問題： 17%還是11% 2、過渡期政策銜接問題: 對(duì)沒完工工程和沒開發(fā)完的房地產(chǎn)樓盤如何處理？ 過渡期稅率問題？ 3、工程造價(jià)問題。 4、“營(yíng)改增”后，土地使用稅和土地增值稅去留問題。 5、地方稅收體系建設(shè)問題。,十、財(cái)務(wù)人員如何應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”稅改政策？,1、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理有哪些影響？ 適用稅率和計(jì)稅基數(shù)變化； 對(duì)服務(wù)業(yè)定價(jià)機(jī)制的影響； 對(duì)財(cái)務(wù)核算將產(chǎn)生影響； 對(duì)發(fā)票使用管理將產(chǎn)生影響。 2、房地產(chǎn)企業(yè)在宏觀財(cái)務(wù)管理體制方面應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？ （1）增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)專人負(fù)責(zé)。 增值稅專用發(fā)票的開具、審核與認(rèn)證；按時(shí)進(jìn)行增值稅款的申報(bào)與繳納；做好專用設(shè)備管理、檔案管理。 （2）制定（修訂）現(xiàn)有制度與流程 （3）認(rèn)真分析公司可能涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)。 注意事項(xiàng)： 加強(qiáng)合同管理。 加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)。 充分認(rèn)識(shí)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。申請(qǐng)過渡性財(cái)政扶持。,十一、“營(yíng)改增”后財(cái)務(wù)人員應(yīng)掌握的財(cái)稅知識(shí),1、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)在流轉(zhuǎn)稅會(huì)計(jì)科目上設(shè)置和核算： 在“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅”二級(jí)科目下按“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“已交稅金”、“減免稅款”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“出口遞減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額”、“營(yíng)改增抵減的銷項(xiàng)稅額”設(shè)置借方6個(gè)欄目。 按“銷項(xiàng)稅額”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”、“出口退稅”設(shè)置貸方4個(gè)欄目。 （1）實(shí)現(xiàn)銷售時(shí)， 借：銀行存款 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） （2）取得成本費(fèi)用等含進(jìn)項(xiàng)稅額專用發(fā)票時(shí) 借：成本費(fèi)用類科目 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 貸：銀行存款,十一、“營(yíng)改增”后財(cái)務(wù)人員應(yīng)掌握的財(cái)稅知識(shí),（3）減免稅款時(shí) 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（減免稅款） 貸：遞延收益 （4）轉(zhuǎn)出本月應(yīng)交未交增值稅時(shí) 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅） 貸：應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅 （5）本月上交上期未交增值稅時(shí) 借：應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅 貸：銀行存款 （6）小規(guī)模納稅人不作進(jìn)項(xiàng)銷項(xiàng)核算，只作借貸方核算。,十一、“營(yíng)改增”后財(cái)務(wù)人員應(yīng)掌握的財(cái)稅知識(shí),2、財(cái)務(wù)人員必須掌握的增值稅核算原理和方法。 一般納稅人和小規(guī)模納稅人的界定及稅率問題。 增值稅納稅人分小規(guī)模納稅人和一般納稅人。 小規(guī)模納稅人： 銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，按銷售額和征收率計(jì)算應(yīng)納稅額的簡(jiǎn)易辦法，并不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。 應(yīng)納稅額=銷售額征收率 小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定。小規(guī)模納稅人增值稅征收率3%。征收率調(diào)整，由國(guó)務(wù)院決定。 小規(guī)模納稅人以外納稅人應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)資格認(rèn)定。小規(guī)模納稅人會(huì)計(jì)核算健全，能提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)資格認(rèn)定，不作小規(guī)模納稅人。,十一、“營(yíng)改增”后財(cái)務(wù)人員應(yīng)掌握的財(cái)稅知識(shí),一般納稅人： 納稅人銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)納稅額為當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后余額。 應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額 當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。 銷項(xiàng)稅額：納稅人銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，按銷售額和增值稅率計(jì)算并向購(gòu)買方收取的增值稅額。銷項(xiàng)稅額=銷售額稅率 進(jìn)項(xiàng)稅額：納稅人購(gòu)進(jìn)貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)支付或負(fù)擔(dān)的增值稅額。 下列進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣： （1）從銷售方取得增值稅專用發(fā)票上注明增值稅額。 （2）從海關(guān)取得海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明增值稅額。 （3）購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和13%扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。進(jìn)項(xiàng)稅額=買價(jià)扣除率,十一、“營(yíng)改增”后財(cái)務(wù)人員應(yīng)掌握的財(cái)稅知識(shí),（4）購(gòu)進(jìn)或銷售貨物及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中支付運(yùn)輸費(fèi)用的，按運(yùn)輸費(fèi)用結(jié)算單據(jù)上注明的運(yùn)輸費(fèi)用金額和7%扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。進(jìn)項(xiàng)稅額=運(yùn)輸費(fèi)用金額扣除率 納稅人購(gòu)進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，取得增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 下列項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣： （1）用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)；（2）非正常損失購(gòu)進(jìn)貨物及相關(guān)應(yīng)稅勞務(wù)；（3）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用購(gòu)進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)；（4）國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的納稅人自用消費(fèi)品；（5）本條第（1）項(xiàng)至第（4）項(xiàng)規(guī)定貨物的運(yùn)輸費(fèi)用和銷售免稅貨物運(yùn)輸費(fèi)用。,十二、增值稅發(fā)票管理必備知識(shí)和法律風(fēng)險(xiǎn),1、發(fā)票的認(rèn)證和抵扣期。 增值稅一般納稅人取得的增值稅專用發(fā)票，應(yīng)在開具之日起180日內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證，并在認(rèn)證通過的次月申報(bào)期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)進(jìn)稅項(xiàng)額。 一般納稅人應(yīng)通過增值稅防偽稅控系統(tǒng)使用專用發(fā)票。 以下情況不許開專用發(fā)票（適用稅率不變，開普通發(fā)票）： 向消費(fèi)者個(gè)人銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)的； 銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)適用免稅規(guī)定的； 小規(guī)模納稅人銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)的； 商業(yè)企業(yè)一般納稅人零售的煙、酒、食品、服裝、鞋帽（不包括勞保專用部分）、化妝品等消費(fèi)品； 外購(gòu)舊固定資產(chǎn)、銷售舊貨采取簡(jiǎn)易征收方式的。 小規(guī)模納稅人使用增值稅普通發(fā)票，如需增值稅專用發(fā)票，可申請(qǐng)稅務(wù)機(jī)關(guān)代開，征收率仍為3%。,十二、增值稅發(fā)票管理必備知識(shí)和法律風(fēng)險(xiǎn),2、刑法有關(guān)支規(guī)定： 第205條【虛開增值稅專用發(fā)票、用于騙取出口退稅、抵扣稅款發(fā)票罪；虛開發(fā)票罪】 虛開增值稅專用發(fā)票或虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅款其他發(fā)票的，處三年以下有期徒刑或拘役，并處二萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰金；虛開稅款數(shù)額較大或有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處五萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰金；虛開稅款數(shù)額巨大或有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或無(wú)期徒刑，并處五萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰金或沒收財(cái)產(chǎn)。 有前款行為騙取國(guó)家稅款，數(shù)額特別巨大，情節(jié)特別嚴(yán)重，給國(guó)家利益造成特別重大損失的，處無(wú)期徒刑或死刑，并處沒收財(cái)產(chǎn)。 單位犯本條規(guī)定之罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)主管人員和其他直接責(zé)任人員，處三年以下有期徒刑或拘役；虛開稅款數(shù)額較大或其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑；虛開稅款數(shù)額巨大或有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或無(wú)期徒刑。 虛開增值稅專用發(fā)票或虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅款其他發(fā)票，指有為他人虛開、為自己虛開、讓他人為自己虛開、介紹他人虛開行為之一的。 單位犯前款罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照前款規(guī)定處罰。,十二、增值稅發(fā)票管理必備知識(shí)和法律風(fēng)險(xiǎn),第207條【非法出售增值稅專用發(fā)票罪】 非法出售增值稅專用發(fā)票的，處三年以下有期徒刑、拘役或管制，并處二萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰金；數(shù)量較大的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處五萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰金；數(shù)量巨大的，處十年以上有期徒刑或者無(wú)期徒刑，并處五萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰金或沒收財(cái)產(chǎn)。 第208條【非法購(gòu)買增值稅專用發(fā)票、購(gòu)買偽造的增值稅專用發(fā)票罪；虛開增值稅專用發(fā)票罪、出售偽造的增值稅專用發(fā)票罪、非法出售增值稅專用發(fā)票罪】 非法購(gòu)買增值稅專用發(fā)票或購(gòu)買偽造的增值稅專用發(fā)票的，處五年以下有期徒刑或拘役，并處或單處二萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰金。,十二、增值稅發(fā)票管理必備知識(shí)和法律風(fēng)險(xiǎn),3、增值稅納稅申報(bào)主要步驟？ 步驟一：增值稅發(fā)票開具 步驟二：進(jìn)項(xiàng)發(fā)票認(rèn)證 步驟三：抄報(bào)稅 步驟四：納稅申報(bào) 步驟五：稅款繳納,十三、營(yíng)改增后財(cái)務(wù)人員如何進(jìn)行稅收管控？,“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)和成本管理等都將發(fā)生變化。 （一）加強(qiáng)采購(gòu)財(cái)稅管理。 1、采購(gòu)過程要求票、貨、款一致。 納稅人購(gòu)進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，支付運(yùn)輸費(fèi)用等，所支付款項(xiàng)的單位，必須與開具抵扣憑證的銷售單位、提供勞務(wù)的單位一致，才能申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。（國(guó)稅發(fā)1995192號(hào)和國(guó)稅發(fā)2000156號(hào)） 注：三方抵帳協(xié)議的風(fēng)險(xiǎn)。 2、謹(jǐn)慎代購(gòu)材料。 代購(gòu)貨物行為，同時(shí)具備以下條件的，不征增值稅，不同時(shí)具備以下條件的，無(wú)論會(huì)計(jì)制度法規(guī)如何核算，均征收增值稅： 受托方不墊付資金； 銷售方將發(fā)票開給委托方，并由受托方將該發(fā)票轉(zhuǎn)交給委托方； 受托方按銷售方實(shí)際收取的銷售額和增值稅額與委托方結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費(fèi)。（財(cái)稅199426號(hào)） 注：墊資材料款被征收增值稅的風(fēng)險(xiǎn)。,十三、營(yíng)改增后財(cái)務(wù)人員如何進(jìn)行稅收管控？,（二）注重現(xiàn)金流管理。 1、增值稅納稅時(shí)間：納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)并取得銷售款或取得索取銷售款憑證當(dāng)天。先開發(fā)票的，為開發(fā)票當(dāng)天。（增值稅為鏈條式抵扣，不同于營(yíng)業(yè)稅） 2、難以利用帳期融資。 “營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)開具發(fā)票，產(chǎn)生11%銷項(xiàng)稅，此時(shí)需足夠進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，否則當(dāng)期繳納增值稅壓力較大。而上游材料供應(yīng)商和建安企業(yè)開增值稅專用發(fā)票通常要求及時(shí)付款，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)難以利用帳期融資。 3、稅款繳納波動(dòng)較大。 房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在預(yù)付工程款、合同完成后一次性結(jié)算價(jià)款及大型項(xiàng)目采取按工程進(jìn)度支付款項(xiàng)、竣工后清算等結(jié)算方式，可能存在工程前期投入多而收入少甚至無(wú)收入情況，長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)只有進(jìn)項(xiàng)稅沒有銷項(xiàng)稅。進(jìn)入銷售期產(chǎn)生大量銷項(xiàng)稅，出現(xiàn)集中繳增值稅情況，有較大資金壓力。 建議：綜合考慮，從企業(yè)整體角度出發(fā)，平衡銷項(xiàng)稅金和進(jìn)項(xiàng)稅金。（進(jìn)項(xiàng)稅金在180日內(nèi)均可抵扣。）,十三、營(yíng)改增后財(cái)務(wù)人員如何進(jìn)行稅收管控？,（三）利潤(rùn)考核指標(biāo)發(fā)生變化。 1、稅負(fù)上升消減利潤(rùn)。稅負(fù)可能上升，會(huì)減少利潤(rùn)。 2、稅制改革會(huì)影響財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)。增值稅是價(jià)外稅，需進(jìn)行價(jià)稅分離，而后才能對(duì)收入進(jìn)行確認(rèn)。房地產(chǎn)企業(yè)收入按不含稅價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)的，相對(duì)于“營(yíng)改增”前有減無(wú)增。同理可知，對(duì)能取得增值稅專用發(fā)票成本而言，也會(huì)發(fā)生下降；如無(wú)法取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的，成本變化不大。綜合上述因素，“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)可能會(huì)減少。 建議：選擇具有一般納稅人資質(zhì)單位進(jìn)行業(yè)務(wù)合作，核心目的是確保取得增值稅專用發(fā)票，用以抵扣銷項(xiàng)稅金，降低企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)利潤(rùn)。 對(duì)無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票的單位或個(gè)人：首先爭(zhēng)取取得代開增值稅專用發(fā)票（僅能抵扣3%）；其次對(duì)無(wú)法提供專用發(fā)票單位或個(gè)人，通過重新議價(jià)方式進(jìn)行合作，降低企業(yè)損失。,十四、房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略,“營(yíng)改增”稅制改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響是系統(tǒng)性的，特別對(duì)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本及融資與現(xiàn)金流影響應(yīng)引起企業(yè)管理決策者充分重視。 1、加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)會(huì)人員培訓(xùn)。 “營(yíng)改增”稅制改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算處理等的影響客觀上要求企業(yè)加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部財(cái)會(huì)人員培訓(xùn)，理解稅改新政要點(diǎn)與內(nèi)涵，從宏觀財(cái)務(wù)管理與具體會(huì)計(jì)處理、發(fā)票管理兩方面把握稅改實(shí)質(zhì)。 2、及早作好稅務(wù)籌劃。 在做好財(cái)會(huì)人員培訓(xùn)基礎(chǔ)上，企業(yè)管理決策層應(yīng)會(huì)同財(cái)會(huì)人員與采購(gòu)銷售人員及早作好稅務(wù)籌劃，以此為企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)劃提供依據(jù)。財(cái)會(huì)人員應(yīng)與采購(gòu)銷售人員保持聯(lián)動(dòng)溝通，加強(qiáng)采購(gòu)銷售交易發(fā)票管理，并綜合考慮人工、材料、機(jī)械價(jià)格與進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣問題。,十四、房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略,3、擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍，加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)。 如房地產(chǎn)企業(yè)能做好稅務(wù)籌劃與業(yè)務(wù)規(guī)劃，可以“營(yíng)改增”稅制改革為發(fā)展契機(jī)，充分利用進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍，加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)。從傳統(tǒng)單一住宅地產(chǎn)格局，向多元化房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)擴(kuò)張，在從事一般房地產(chǎn)開發(fā)同時(shí)，投資于物業(yè)、零售商業(yè)、土地一級(jí)開發(fā)、保障性住房、工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等，加大精裝修范圍與力度，使之成為新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，且混業(yè)經(jīng)營(yíng)模式也比單純房地產(chǎn)開發(fā)更加能抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。,十五、各部門如何做好“營(yíng)改增”的銜接和準(zhǔn)備？,1、財(cái)務(wù)部門起著承上啟下重要作用。 其應(yīng)熟增值稅會(huì)計(jì)核算和稅法規(guī)定，做好增值稅專用發(fā)票管理，為公司應(yīng)對(duì)稅制改革建言獻(xiàn)策。 一是從專業(yè)角度出發(fā)，結(jié)合增值稅特點(diǎn)和抵扣鏈條規(guī)律性，拿出具體措施，給予管理層合理化建議，指導(dǎo)基層具體開展工作。 二是從本職工作出發(fā)，提升增值稅業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，盡快掌握增值稅基本知識(shí)，強(qiáng)化業(yè)務(wù)處理能力。 三是建立內(nèi)控制度，主要針對(duì)增值稅發(fā)票管理。將增值稅發(fā)票管理與業(yè)務(wù)流程結(jié)合，解決好稅制改革帶來的資金周轉(zhuǎn)問題，解決好稅制改革帶來的利潤(rùn)指標(biāo)測(cè)算問題，還要解決每期繳納增值稅的稅金平衡問題。,十五、各部門如何做好“營(yíng)改增”的銜接和準(zhǔn)備？,2、管理部門負(fù)責(zé)宏觀協(xié)調(diào)工作。 一是梳理現(xiàn)有合作單位，充分考慮與具有一般納稅人資格單位合作的重要性。對(duì)無(wú)法提供增值稅專用發(fā)票的單位和個(gè)人，考慮如何議價(jià)合作。 二是從領(lǐng)導(dǎo)層面支持財(cái)務(wù)部門提出的各項(xiàng)合理化建議，指導(dǎo)各級(jí)單位順利完成稅改。,十五、各部門如何做好“營(yíng)改增”的銜接和準(zhǔn)備？,3、業(yè)務(wù)部門全力配合。 稅制改革導(dǎo)致業(yè)務(wù)部門直接影響公司整體稅負(fù)，業(yè)務(wù)部門需在上級(jí)指導(dǎo)下，具體做好以下工作： 一是配合財(cái)務(wù)部門出臺(tái)的各項(xiàng)增值稅內(nèi)控措施。 二是重點(diǎn)關(guān)注合同的簽訂，務(wù)必做到合同名稱、單位名稱與增值稅發(fā)票名稱一致；同時(shí)將增值稅專用發(fā)票需求寫入合同，規(guī)避糾紛。 三是利用好“營(yíng)改增”過渡期，盡量在營(yíng)業(yè)稅制下處理完已完工或部分完工的項(xiàng)目，將營(yíng)業(yè)稅發(fā)票取回或開出。 四是“營(yíng)改增”后，做好增值稅發(fā)票的收集和傳遞工作，確保對(duì)取得增值稅專用發(fā)票在規(guī)定期限內(nèi)及時(shí)抵扣。,第二篇 “營(yíng)改增”模擬財(cái)務(wù)核算和稅負(fù)測(cè)算案例,案例1：根據(jù)增值稅原理進(jìn)行房地產(chǎn)“營(yíng)改增”初步測(cè)算舉例。 每平米單價(jià)10,000.00元，建筑裝修造價(jià)3,500.00元，前期勘察、設(shè)計(jì)、論證等費(fèi)和廣告費(fèi)1,000.00元，配套設(shè)施費(fèi)及其他綠化費(fèi)用500.00元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)500.00元。 銷項(xiàng)稅額=10,000(1+17%)17%=1453 進(jìn)項(xiàng)稅額=(3,500+1,000)(1+11%)11%+1,000(1+6%)6%=503 增值稅=1453-503=950，稅負(fù)率9.5%,案例2：“營(yíng)改增”對(duì)不同規(guī)模建筑企業(yè)的稅負(fù)影響。 例1：小規(guī)模建筑企業(yè)按常規(guī)土建項(xiàng)目的百元產(chǎn)值比例測(cè)算,結(jié)論：建筑企業(yè)100元的產(chǎn)值，按增值稅11%計(jì)算，應(yīng)交銷項(xiàng)稅9.91元，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅5.505元，應(yīng)納增值稅4.405元?！盃I(yíng)改增”后100元產(chǎn)值多繳稅額4.4053=1.405元。企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)增加46.83%。,例2：上市或擬上市企業(yè)。 A集團(tuán)企業(yè)2011年計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)收入1,926,185萬(wàn)元，按3%稅率計(jì)征營(yíng)業(yè)稅57,785.55萬(wàn)元，如改增值稅后應(yīng)納增值稅128,370.58萬(wàn)元，凈增加70,585.03萬(wàn)元，增加稅負(fù)122.15%。增值稅以外的城建稅、教育費(fèi)附加總體相應(yīng)增加3.156.24萬(wàn)元，比以營(yíng)業(yè)稅為主增加50.27%。 B集團(tuán)企業(yè)2011年計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)收入1,202,340.60萬(wàn)元，按3%稅率計(jì)征營(yíng)業(yè)稅36,070.22萬(wàn)元，如改增值稅后應(yīng)納增值稅70,473.50萬(wàn)元，凈增加33,727.16萬(wàn)元，增加稅負(fù)93.50%。增值稅以外的城建稅、教育費(fèi)附加總體相應(yīng)增加4.723.59萬(wàn)元，比以營(yíng)業(yè)稅為主增加126.53%。 例3：一級(jí)資質(zhì)的裝飾企業(yè) 甲企業(yè)是一級(jí)資質(zhì)的裝飾企業(yè)，2011年經(jīng)營(yíng)總收入17,292.32萬(wàn)元，全年應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅518.77萬(wàn)元，改增值稅后，應(yīng)納增值稅1,470.11萬(wàn)元，增加951.34萬(wàn)元，即增加1.8倍稅負(fù)。,案例3：房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”模擬財(cái)務(wù)核算和稅負(fù)測(cè)算案例。 資料簡(jiǎn)介： 此資料以一中型房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目為背景，進(jìn)行營(yíng)改增后會(huì)計(jì)處理、財(cái)務(wù)分析和測(cè)算： 一、項(xiàng)目概況：開發(fā)面積近10萬(wàn)平米。銷售單價(jià)按8,700元/平米計(jì)算。 總計(jì)收入87,340.00萬(wàn)元，成本54,575.00萬(wàn)元，費(fèi)用4,516.00萬(wàn)元。 二、測(cè)算中，部分業(yè)務(wù)增值稅稅率：（參考此次營(yíng)改增部分稅率）： （1）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑研究設(shè)計(jì)費(fèi)：6% （2）城市規(guī)劃、園林景觀設(shè)計(jì)：6% （3）廣告費(fèi)：6% （4）咨詢、鑒證業(yè)務(wù)：6% 部分業(yè)務(wù)增值稅稅率暫做如下假設(shè)： （1）土石方基礎(chǔ)工程：11% （2）建安工程費(fèi)：11% （3）配套設(shè)施、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：11% （4）房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)：11% （5）房地產(chǎn)中介代理業(yè)務(wù)：11%,第一部分：財(cái)務(wù)核算,一、銷售收入核算,（一）預(yù)收訂金，全款方式下核算： 甲房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目收到A公司預(yù)交購(gòu)房訂金500,000元，存入銀行。公司開發(fā)商品房，每平售價(jià)8,000元。A公司購(gòu)商品房800平方米，已預(yù)付購(gòu)房訂金500,000元，剩余款項(xiàng)一周后付清。 （1）收到訂金時(shí)： 借：庫(kù)存現(xiàn)金（銀行存款） 500,000.00 貸：預(yù)收帳款- A公司 500,000.00 （2）簽合同，開發(fā)票確認(rèn)收入時(shí)： 借：應(yīng)收帳款 -A公司 （8000800） 6,400,000.00 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 5,765,765.77 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額) 634,234.23,一、銷售收入核算,（一）預(yù)收訂金，全款方式下核算： （3）收到余款時(shí)： 借：庫(kù)存現(xiàn)金（銀行存款） 5,900,000.00 貸：預(yù)收帳款-A公司 5,900,000.00 （4）沖回預(yù)收帳款： 借：預(yù)收帳款-A公司 6,400,000.00 貸：應(yīng)收帳款-A公司 6,400,000.00,一、銷售收入核算,（二）分期收款方式下核算 甲房地產(chǎn)公司房屋竣工后開始預(yù)售，和另一公司簽定銷售合同，合同規(guī)定分兩次共收回5億元，銷售房屋成本2億。當(dāng)年底，尚有2000萬(wàn)元未取得回款。 1、假設(shè)此筆款項(xiàng)在三年內(nèi)收回，帳務(wù)處理如下： （1）將商品房轉(zhuǎn)入發(fā)出產(chǎn)品 借：發(fā)出商品 200,000,000.00 貸：開發(fā)產(chǎn)品 200,000,000.00 （2）收到首批款項(xiàng)時(shí)：即確認(rèn)收入 借：銀行存款 250,000,000.00 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-商品房銷售收入 225,225,225.23 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 24,774,774.77,一、銷售收入核算,（二）分期收款方式下核算 （3）同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí) 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-商品房銷售成本 100,000,000.00 貸：發(fā)出商品 100,000,000.00 （4）按合同規(guī)定，應(yīng)收第二批房款時(shí)：確認(rèn)收入 借：應(yīng)收帳款 250,000,000.00 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 225,225,225.23 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 24,774,774.77 （5）接轉(zhuǎn)成本 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-商品房銷售成本 100,000,000.00 貸：發(fā)出商品 100,000,000.00,一、銷售收入核算,（二）分期收款方式下核算 （6）收到第二批銷售房款23,000萬(wàn)元時(shí)： 借：銀行存款 230,000,000.00 貸：應(yīng)收帳款 230,000,000.00 當(dāng)年底收回2,000萬(wàn)元應(yīng)收款項(xiàng) 借：銀行存款 20,000,000.00 貸：應(yīng)收帳款 20,000,000.00 2、假設(shè)此筆2000萬(wàn)元應(yīng)收款項(xiàng)三年后收回，帳務(wù)處理： （1）借：長(zhǎng)期應(yīng)收款 20,000,000.00 貸：應(yīng)收帳款 16,000,300.00 未實(shí)現(xiàn)融資收益 3,999,700.00,一、銷售收入核算,（二）分期收款方式下核算 （2）收回款項(xiàng)時(shí)： 借：銀行存款 20,000,000.00 貸：長(zhǎng)期應(yīng)收款 20,000,000.00 （3）攤銷未實(shí)現(xiàn)融資收益： 借：未實(shí)現(xiàn)融資收益 1,268,800.00 貸：財(cái)務(wù)費(fèi)用 1,268,800.00,二、開發(fā)成本核算,（一）取得土地時(shí)：（假設(shè)業(yè)務(wù)中沒取得進(jìn)項(xiàng)稅額） 甲房地產(chǎn)公司以招拍掛形式，取得價(jià)值8,165萬(wàn)元一塊地，支付契稅327萬(wàn)元，支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)1,200萬(wàn)元，城市基礎(chǔ)配套費(fèi)2,400萬(wàn)元 借：開發(fā)成本 -土地成本 81,650,000.00 -拆遷補(bǔ)償費(fèi) 12,000,000.00 -契稅 3,270,000.00 -城市基礎(chǔ)配套費(fèi) 24,000,000.00 貸：銀行存款 120,920,000,二、開發(fā)成本核算,（二）開發(fā)前期工程成本：（取得6%進(jìn)項(xiàng)稅額） 甲房地產(chǎn)公司開發(fā)中，總發(fā)生前期工程費(fèi)2181萬(wàn)元，其中，發(fā)生地質(zhì)勘察費(fèi)50萬(wàn)元，規(guī)劃方案、施工圖設(shè)計(jì)及其他設(shè)計(jì)560萬(wàn)元.。土石方基礎(chǔ)工程500萬(wàn)元，其他1070萬(wàn)元。 （1）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)；（稅率為6%） （2）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)；（稅率為6%） （3）建筑研究設(shè)計(jì)費(fèi)等：（稅率為6%） （4）土石方基礎(chǔ)工程：（假定稅率為11%） （5）其他:1071萬(wàn)元：（假定稅率為17%） 進(jìn)項(xiàng)稅額：勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：500,000/（1+6%） 6%=28,301.89 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)： 5,600,000/（1+6%） 6%=316,981.13 土石方基礎(chǔ)工程(假定稅率為11%）： 5,000,000/（1+11%）11%=495,495.50 其他（假定稅率為17%）： 10，710，000/（1+17%）17%=1,556,153.85,二、開發(fā)成本核算,（二）開發(fā)前期工程成本：（取得6%進(jìn)項(xiàng)稅額） 借：開發(fā)成本-前期工程費(fèi)-勘察設(shè)計(jì)費(fèi)471,698.11 -規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 5,283,018.87 -土石方基礎(chǔ)工程 4,504,504.50 -其他9,153,846.15 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)2,396,932.37 貸：銀行存款 21,810,000,二、開發(fā)成本核算,（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（假設(shè)取得11%的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣） 甲房地產(chǎn)公司開發(fā)中，施工企業(yè)承包的地下設(shè)施、管道等安裝工程已竣工，總計(jì)支付工程款4000萬(wàn)元，其中供電配套設(shè)施費(fèi)1020萬(wàn)元，燃?xì)夤こ藤M(fèi)288萬(wàn)元，景觀工程費(fèi)570萬(wàn)元， 綠化費(fèi)用500萬(wàn)元, 其他1622萬(wàn)元。 進(jìn)項(xiàng)稅額：40,000,000/（1+11%） 11%=3,963,963.96 借：開發(fā)成本-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 36,036,036.04 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額) 3,963,963.96 貸：銀行存款 40,000,000. 00,二、開發(fā)成本核算,（四）建安工程費(fèi)（假設(shè)取得11%進(jìn)項(xiàng)稅抵扣） 甲房地產(chǎn)公司總計(jì)發(fā)生建安工程費(fèi)27,618萬(wàn)元，其中主承包程20,160萬(wàn)元，水暖工程700萬(wàn)元，監(jiān)理費(fèi)120萬(wàn)元，其他6638萬(wàn)元。 進(jìn)項(xiàng)稅額：276,180,000/（1+11%） 11%=27,369,189.19 借：開發(fā)成本-建筑工程費(fèi)248,810,810.81 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）27,369,189.19 貸：銀行存款276,180,000.00,二、開發(fā)成本核算,（五）公共配套設(shè)施費(fèi)（假設(shè)取得11%進(jìn)項(xiàng)稅抵扣） 甲房地產(chǎn)公司開發(fā)中，共發(fā)生公共配套費(fèi)6,585萬(wàn)元，其中人防工程2,040萬(wàn)元，地下車位工程4,200萬(wàn)元，其他345萬(wàn)元 進(jìn)項(xiàng)稅額：65,850,000/（1+11%） 11%=6,525,675.68 借：開發(fā)成本-公共配套設(shè)施 59,324,324.32 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額 ）6,525,675.68 貸：銀行存款65,850,000.00,二、開發(fā)成本核算,（六）開發(fā)間接費(fèi)用 甲房地產(chǎn)公司總計(jì)發(fā)生間接費(fèi)用2,100萬(wàn)元，其中房屋維修基金528萬(wàn)元，工資勞務(wù)保險(xiǎn)等費(fèi)用576萬(wàn)元，其他996萬(wàn)元；（假設(shè)此部分均以實(shí)際現(xiàn)金流出， 且未取得進(jìn)項(xiàng)稅額） 借：開發(fā)成本-開發(fā)間接費(fèi)用 21,000,000.00 貸：銀行存款 21,000,000.00 房地產(chǎn)公司開發(fā)成本中共取得進(jìn)項(xiàng)稅金： 40,255,761.20元,三、費(fèi)用的核算,甲房地產(chǎn)公司開發(fā)中總計(jì)發(fā)生管理費(fèi)用1,596萬(wàn)元， 其中支付管理人員工資1,200萬(wàn)元,其他396萬(wàn)元；銷售費(fèi)用2,920萬(wàn)元，其中代銷費(fèi)用700萬(wàn)元；廣告費(fèi)用1,360萬(wàn)元，會(huì)展費(fèi)用20萬(wàn)元，其他540萬(wàn)元。 （一）支付的人員工資及勞務(wù)費(fèi)不能取得進(jìn)項(xiàng)稅額； （二）假設(shè)管理費(fèi)用中的其他費(fèi)用取得17% 抵扣稅額： 則：進(jìn)項(xiàng)稅額：3,960,000.00/(1+17%)17%=575,384.62元 （三）支付代銷費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅（假定稅率為17%）： 進(jìn)項(xiàng)稅額：7,000,000.00/（1+11%） 11%=693,693.70元 （四）廣告費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅：（稅率為6%） 進(jìn)項(xiàng)稅額：13,600,000.00/（1+6%） 6%=769,811.32元 （五）展覽費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅：（稅率6%） 進(jìn)項(xiàng)稅額：200，000/（1+6%） 6%=11,320.76元 （五）其他費(fèi)用的進(jìn)項(xiàng)稅額： 5,400,000.00/（1+17%） 17%=784,615.38元,三、費(fèi)用的核算,分錄： 借: 管理費(fèi)用 12,000,000.00 貸: 銀行存款 12,000,000.00 借: 管理費(fèi)用 3,384,615.38 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額) 575,384.62 貸: 銀行存款 3,960,000.00 借：銷售費(fèi)用 -代銷費(fèi)用 6,306,306.30 -廣告費(fèi)用 12,830,188.68 -會(huì)展費(fèi)用 188,679.24 -其他 4,615,384.62 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額) 2,259,441.16 貸：銀行存款 26,200,000.00,四、特殊情形下的幾種帳務(wù)處理,（一）若其中取得小規(guī)模納稅人發(fā)票，帳務(wù)處理如下：（按3%稅率計(jì)算） 甲房地產(chǎn)公司取得小規(guī)模納稅人稅務(wù)代開增值稅發(fā)票，材料總計(jì)金額50萬(wàn)元，稅額：1.46萬(wàn)元。 借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 14,563.11 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 485,436.89 貸：銀行存款 500,000.00 （二）這其中若涉及減免稅款情形下，享受政府補(bǔ)助，限額交納稅款，如甲房地產(chǎn)公司在營(yíng)改增期間，享受政府給予補(bǔ)助50萬(wàn)元, 則應(yīng)做分錄： 借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（未交稅費(fèi)） 500,000.00 貸：營(yíng)業(yè)外收入 500,000.00,四、特殊情形下的幾種帳務(wù)處理,（三）購(gòu)買固定資產(chǎn)帳務(wù)處理： 甲房地產(chǎn)公司購(gòu)入100萬(wàn)元機(jī)器設(shè)備，已提折舊50萬(wàn)元，后以70萬(wàn)元價(jià)位出售， 假設(shè)稅率17%，帳務(wù)處理如下： （1）借：固定資產(chǎn)清理 500,000.00 累計(jì)折舊 500,000.00 貸：固定資產(chǎn) 1,000,000.00 （2）收到出售款時(shí)： 借：銀行存款 700,000.00 貸：固定資產(chǎn)清理 700,000.00 （3）按相關(guān)規(guī)定，納稅人銷售舊費(fèi)，按4%稅率減半征增值稅。 700,000.00/（1+4%） 4%=26,923.08 26,923.0850%=13,461.54 借：固定資產(chǎn)清理 13,461.54 貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（未交稅費(fèi)） 13,461.54,四、特殊情形下的幾種帳務(wù)處理,（4）結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)清理 借：固定資產(chǎn)清理 186,538.46 貸：營(yíng)業(yè)外收入 186,538.46 （四）購(gòu)買稅控專用設(shè)備帳務(wù)處理： 甲地產(chǎn)公司本年度購(gòu)入稅控專用設(shè)備20萬(wàn)元，按規(guī)定享受政府減免稅政策。 1、購(gòu)買設(shè)備時(shí)： 借：固定資產(chǎn) 200,000.00 貸：銀行存款 200,000.00 2、享受政府減免稅政策時(shí)： 借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（減免稅款） 200,000.00 貸：遞延收益 200,000.00,四、特殊情形下的幾種帳務(wù)處理,3、計(jì)提折舊時(shí)： 借：管理費(fèi)用 2,000.00 貸：累計(jì)折舊 2,000.00 4、同時(shí)： 借：遞延收益 2,000.00 貸：管理費(fèi)用 2,000.00 甲房地產(chǎn)公司在幾種特殊情形下, 產(chǎn)生 (1)借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（未交稅費(fèi)）: 486,538.46元 (2)借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）: 14,563.11元 (3)借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（減免稅額）:200,000.00,第二部分： “營(yíng)改增”前后稅負(fù)測(cè)算,項(xiàng)目概況： 開發(fā)面積近10萬(wàn)平米。銷售單價(jià)按8,700元/平米計(jì)算。 總計(jì)收入87,340.00萬(wàn)元，成本54,575.00萬(wàn)元，費(fèi)用4,516.00萬(wàn)元。 一、測(cè)算“營(yíng)改增”后不同稅率下，成本項(xiàng)目占總收入比重對(duì)稅負(fù)影響：,17%稅率下，“營(yíng)改增”前后，各成本項(xiàng)目占總成本、收入比重變化 單位： 元,稅率17%和11%時(shí)，成本項(xiàng)目占總收入比對(duì)綜合稅負(fù)影響,（一）：17%稅率下成本項(xiàng)目占總收入比重對(duì)綜合稅負(fù)影響： 目標(biāo)：大致測(cè)算建筑成本占總收入比例為多少，“營(yíng)改增”后綜合稅負(fù)小于“營(yíng)改增”前的企業(yè)綜合稅負(fù)16%(這里暫以房地產(chǎn)綜合稅負(fù)16%為基礎(chǔ)測(cè)算)。 假設(shè)項(xiàng)目成本占總收入比例為A： 1、測(cè)算增值稅： 應(yīng)繳增值稅額及附加：(收入1.1717%(銷項(xiàng)稅額)收入1.17A8%(進(jìn)項(xiàng)稅額占成本比)(1+7%+3%) = 收入0.159收入A0.0748 2、應(yīng)納所得稅額： 收入1.17(不含稅收入)收入1.17A(不含稅成本)收入1.179%(不含稅費(fèi)用比)(收入1.1717%收入1.17A8%)（7%+3%）(營(yíng)業(yè)稅金及附加) = 收入0.759收入A0.8493 應(yīng)繳所得稅： （收入0.759-收入A0.8493）25%= 收入0.1898-收入A0.2124,稅率17%和11%時(shí)，成本項(xiàng)目占總收入比對(duì)綜合稅負(fù)影響,3、項(xiàng)目應(yīng)繳增值稅和所得稅為： （收入0.159-收入A0.0748+收入0.1898收入A0.2124）收入 67% 結(jié)論：17%稅率下，成本占總收入比重（不含稅）大于67%左右時(shí)，其綜合稅負(fù)比重小于16%；如項(xiàng)目成本未達(dá)到一定比例時(shí)，則其綜合稅負(fù)比“營(yíng)改增”前加大。 說明： (1)此測(cè)算中，主要考慮增值稅和所得稅。 (2)“營(yíng)改增”后，稅率17%下，所得稅占總收入比例加大; 這里做假設(shè)：地產(chǎn)成本費(fèi)用項(xiàng)目中占額比例較大的融資費(fèi)用，沒考慮營(yíng)改增變化,，如考慮此點(diǎn),，則“營(yíng)改增”后財(cái)務(wù)費(fèi)用帳面數(shù)額減少，利潤(rùn)加大，所得稅加大。,稅率17%和11%時(shí)，成本項(xiàng)目占總收入比對(duì)綜合稅負(fù)影響,（二）：11%稅率下成本項(xiàng)目占總收入比重對(duì)綜合稅負(fù)影響： 1、應(yīng)繳增值稅及附加： (收入1.1111%(銷項(xiàng)稅額)收入1.11A8%(進(jìn)項(xiàng)稅額)(1+7%+3%) = 收入0.1091-收入A0.0793 2、所得稅： 應(yīng)納所得稅額： 收入1.11(不含稅收入)收入1.11A(不含稅成本)收入1.117%(不含稅費(fèi)用)(收入1.1111%收入1.11A8%)10%(營(yíng)業(yè)稅金及附加)= 收入0.8278收入A0.8936 應(yīng)納所得稅： （收入0.8278收入A0.8936）25%= 收入0.207收入A0.2234,稅率17%和11%時(shí)，成本項(xiàng)目占總收入比對(duì)綜合稅負(fù)影響,3、則11%稅率下，項(xiàng)目應(yīng)繳增值稅和所得稅： 收入0.1091收入A0.079