擊破房產(chǎn)買賣合同十大霸王條款

霸王條款不是一個(gè)法律術(shù)語，一般是指免除或者限制其責(zé)任，加重對方責(zé)任，排除對方主要權(quán)利的合同格式條款。格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對方協(xié)商的合同條款。格式條款由一方當(dāng)事人預(yù)先制定，并由不特定的第三人所接受，具有完整性和定型化的特點(diǎn)。相對人雖沒有參與合同的制訂，但對合同的內(nèi)容只能表示概括的同意或拒絕，而不能修改、變更合同的內(nèi)容。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方在訂約時(shí)有義務(wù)以明示或其他合理、適當(dāng)?shù)姆绞教嵝严鄬θ俗⒁馄溆愿袷綏l款訂立合同的事實(shí)。我國合同法規(guī)定：格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效；對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。同時(shí)，我國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法也規(guī)定，經(jīng)營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式做出對消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費(fèi)者合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。解讀房地產(chǎn)合同中十大霸王以下是在房屋買賣合同中比較常見的十大霸王條款，針對這些霸王條款，我們的律師分別給出了相關(guān)的司法解釋，提醒廣大購房者在今后的買房過程中拿起法律武器保護(hù)自己的合法權(quán)益。(乙方為購房者)霸王條款1：本簽訂后協(xié)議簽訂后，乙方到期不簽訂商品房買賣合同的，乙方所付定金不予退還。解讀：該條款限制了購房者的權(quán)利。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第4條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！卑酝鯒l款2：“出賣人為本項(xiàng)目制作之一切介紹、宣傳及廣告資料包括建筑模型，僅供買受人參考，有關(guān)內(nèi)容均以買賣合同及本補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。”解讀：該條款排除了開發(fā)商所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的任何可能性，為其信口雌黃、進(jìn)行虛假宣傳提供了方便。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第3條：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。霸王條款3：“若乙方違反合同中約定之任何條款，甲方有權(quán)解除本合同，并有權(quán)所指商品房另行出售，乙方所付定金不予返還?！苯庾x：訂立或解除合同必須在當(dāng)事人自愿前提下進(jìn)行，任何一方不得擅自變更或者解除。在商品房買賣中，買受人遲延履行債務(wù)，出賣人要進(jìn)行催告，催告后，買受人還有三個(gè)月的寬限期，如在此期限內(nèi)仍未履約，方可解約。上述條款加重了消費(fèi)者責(zé)任，單方擴(kuò)大了經(jīng)營者解除合同的權(quán)利，侵害了消費(fèi)者的公平交易權(quán)和自主選擇權(quán)。霸王條款4：“出賣人為采取商業(yè)貸款的買受人承擔(dān)了階段性擔(dān)保責(zé)任，故采用商業(yè)貸款的買受人同意委托出賣人獲出賣人指定的機(jī)構(gòu)辦理所購房屋權(quán)屬證書，并在房屋交付時(shí)提交辦理房屋權(quán)屬證書所需證件及相關(guān)材料，簽署全部相關(guān)文件，并交納與辦理產(chǎn)權(quán)相關(guān)的各項(xiàng)稅費(fèi)及委托代辦費(fèi)，每延期提交一日，買受人應(yīng)按照房價(jià)款總額的萬分之一向出賣人支付違約金；出賣人承諾于買受人付清辦理產(chǎn)權(quán)證所需全部稅費(fèi)及代辦費(fèi)且買受人收齊全部所需資料之日起十八個(gè)月內(nèi)將買受人名下的房屋權(quán)屬證件辦理完畢，每延期一日，買受人有權(quán)按照房價(jià)款總額的萬分之一向出賣人收取違約金。買受人承諾在出賣人辦理完畢產(chǎn)權(quán)證后二十日內(nèi)完成抵押登記并交納相關(guān)費(fèi)用，若買受人未能在約定時(shí)間內(nèi)完成抵押登記，每延期一日，買受人應(yīng)按照房價(jià)款總額的萬分之一向出賣人支付違約金，同時(shí)出賣人有權(quán)將房產(chǎn)證直接交押給銀行并解除對買受人承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任?！苯庾x：按揭購房是購房者和開發(fā)商共贏的一種商業(yè)模式，本身對開發(fā)商是有利的，而不僅僅對資金緊張的購房者有利。因此，開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任是應(yīng)該的，而不應(yīng)由購房者為此支付相應(yīng)代價(jià)。開發(fā)商向購房者收取委托房產(chǎn)證代辦費(fèi)加重了購房者的義務(wù)，缺乏依據(jù)。出賣人承諾于買受人付清辦理產(chǎn)權(quán)證所需全部稅費(fèi)及代辦費(fèi)且買受人收齊全部所需資料之日起十八個(gè)月內(nèi)將買受人名下的房屋權(quán)屬證件辦理完畢，這里兩個(gè)問題：一是買受人收齊全部所需資料意味著如果由一家購房者沒有交齊，其他的購房者就無法辦理房產(chǎn)證，這顯然很不合理；二是十八個(gè)月的時(shí)間太長，減輕了開發(fā)商的責(zé)任。霸王條款5：“該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)不屬于買受人；該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)不屬于買受人；買賣雙方同意下列項(xiàng)目權(quán)益屬于賣方：會所，小區(qū)停車位，泳池，屋頂和外墻面廣告權(quán)，各類球場等休閑娛樂設(shè)施，及其他賣方投資建造的經(jīng)營性房產(chǎn)和設(shè)施?！苯庾x：屋頂、外墻面應(yīng)屬于全體業(yè)主所有。如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過業(yè)委會同意，只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活，廣告的內(nèi)容不會降低小區(qū)的整體形象，開發(fā)商就可以安裝廣告牌，并且所收取的廣告費(fèi)就全部歸開發(fā)商所有了。如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過業(yè)委會同意，安裝的廣告牌不能影響業(yè)主的正常生活，并且所收取的廣告費(fèi)的主要部分歸業(yè)委會所有，由業(yè)委會統(tǒng)一保管、使用，開發(fā)商只能收取小部分的管理費(fèi)。霸王條款6：委托人與另一方不能簽訂房屋買賣合同的，違約方或合同解除方應(yīng)向中介公司支付服務(wù)費(fèi)用二萬元。在合同履行期間，委托人與房產(chǎn)賣方達(dá)成交易協(xié)議并簽訂房屋買賣合同后，賣方違約的，委托人同意將賣方賠償?shù)亩ń鸬?0%支付給中介人，作為中介人之中介服務(wù)費(fèi)。解讀：此條款明顯加重了買賣雙方的責(zé)任，而使中介公司無論居間是否成功，均居于可以取得報(bào)酬的有利地位。適用定金規(guī)則的雙方應(yīng)該是房屋買賣雙方，中介公司對違約方進(jìn)行處罰，將原本全部屬于守約方的違約金拿走了一半，這是法律所不允許的。霸王條款7：乙方必須同意以約定的房價(jià)、付款方式，在甲方通知成交后的當(dāng)日與另一方簽訂房屋買賣合同。解讀：房屋中介合同與房屋買賣合同完全是兩回事，在中介合同中，委托人沒有義務(wù)必須與第三方簽訂合同，以滿足中介人收取報(bào)酬的目的。如果客戶必須以中介合同約定的條件、在約定的時(shí)間內(nèi)與房屋出售方簽訂房屋買賣合同，這對消費(fèi)者來說是不公平的。霸王條款8：“如果因業(yè)主違反了有關(guān)裝修規(guī)定，物業(yè)管理公司有權(quán)對業(yè)主扣留或沒收工具。”解讀：業(yè)主與物業(yè)管理公司是平等的民事主體，物業(yè)管理公司沒有處罰權(quán)，這一規(guī)定是物業(yè)管理公司對他人財(cái)產(chǎn)的侵犯。霸王條款9：“如果業(yè)主違反公約中關(guān)于業(yè)主的有關(guān)義務(wù)規(guī)定的內(nèi)容，物業(yè)公司有權(quán)處理，并要求限期整改，逾期不整改，有權(quán)強(qiáng)制整改，包括采取停水、停電、停氣等強(qiáng)制措施。”解讀：業(yè)主在用水、電、氣方面與物業(yè)管理公司沒有法律關(guān)系，物業(yè)公司沒有權(quán)利停水停電停氣。如果哪家物管公司對業(yè)主停水停電停氣，業(yè)主完全可以起訴物業(yè)管理公司，業(yè)主將會勝訴。霸王條款10：“業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在本物業(yè)小區(qū)內(nèi)不存在人身、財(cái)產(chǎn)保管及保險(xiǎn)關(guān)系。”解讀：這是物業(yè)管理公司在給自己免責(zé)，如果物業(yè)公司疏于管理，導(dǎo)致業(yè)主財(cái)務(wù)遭受損失的，物業(yè)公司是不能免責(zé)的。對霸王條款的處理格式條款具有合同法第52條和第53條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。可見格式條款可以適用無效合同的規(guī)定，那么格式條款是否可以適用合同法關(guān)于可變更和可撤銷合同的規(guī)定呢？在實(shí)踐當(dāng)中，為了貫徹尊重訂約人意愿、鼓勵(lì)交易的原則，一般不隨意適用合同無效的規(guī)定。對于格式條款也是如此。為充分保障相對人特別是廣大消費(fèi)者的利益，法律并沒有明確表示排斥相對人請求變更和撤銷該條款的權(quán)利。當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況權(quán)衡利弊，決定到底是使用合同無效的規(guī)定還是適用合同撤銷或變更的規(guī)定對于保護(hù)自己的權(quán)利更加有利。在實(shí)踐當(dāng)中大部分格式條款的爭議都涉及到條款的顯失公平問題，大多數(shù)情況下相對人出于種種考慮可能并不愿意宣告合同無效，只愿意變更合同條款的內(nèi)容，那么站在保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益這一最高出發(fā)點(diǎn)上，應(yīng)當(dāng)允許消費(fèi)者提出這一要求。因此，格式條款在顯失公平的情況下應(yīng)當(dāng)允許消費(fèi)者根據(jù)合同法關(guān)于顯失公平可以變更或撤銷的規(guī)定，變更該合同的條款。需要提醒購房者注意的是，合同當(dāng)事人要求變更或者撤銷合同條款的期限為一年，具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤