深圳鴻榮源地產(chǎn)熙園銷售執(zhí)行報(bào)告（158頁） .doc

深圳鴻榮源實(shí)業(yè)有限公司： 承蒙信任，我司正式受托展開貴司香蜜湖熙園項(xiàng)目之銷售代理事宜。我司香蜜湖熙園項(xiàng)目專案小組，針對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和論證，并對(duì)本項(xiàng)目分析研討，現(xiàn)特向貴司提交香蜜湖熙園營(yíng)銷策劃執(zhí)行報(bào)告，供貴司決策時(shí)參考，相關(guān)內(nèi)容有待雙方進(jìn)一步完善，并經(jīng)研討確認(rèn)后作為銷售工作的指引。專此奉達(dá)！ 房地產(chǎn)e網(wǎng) / 深圳市德思勤置業(yè)有限公司倍訊易 /養(yǎng)殖之家 /目 錄a、 市場(chǎng)調(diào)研分析.5香蜜湖片區(qū)市場(chǎng)調(diào)研分析香蜜湖片區(qū)外市場(chǎng)調(diào)研分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目廣告統(tǒng)計(jì)分析townhouse市場(chǎng)分析別墅市場(chǎng)分析春交會(huì)期間意向客戶分析.96項(xiàng)目分析.117地盤分析資源分析項(xiàng)目swot分析項(xiàng)目差異化建立.126產(chǎn)品差異化建立區(qū)域差異化建立形象差異化建立項(xiàng)目定位.129市場(chǎng)定位物業(yè)定位形象定位客戶定位.131意向客戶特征描述客戶定位主要客戶群及需求分析目標(biāo)客戶購(gòu)買的決定因素第七篇 營(yíng)銷總綱與營(yíng)銷階段.136第八篇 前期銷售階段.143第九篇 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段.151正式發(fā)售階段.159持續(xù)銷售階段.167推廣費(fèi)用安排.173第十三篇附件目錄.174第一篇市場(chǎng)調(diào)研分析香蜜湖片區(qū)市場(chǎng)分析香蜜湖片區(qū)一直被公認(rèn)為集休閑、旅游、度假、飲食為一體的高檔社區(qū)。隨著深圳頂級(jí)豪宅代表東?；▓@的開發(fā)，加上地鐵概念，中心區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，使該片區(qū)物業(yè)更受二次以上置業(yè)、投資者的青睞。目前本片區(qū)及周邊開發(fā)及已售項(xiàng)目較多，如香榭里花園、俊安苑、新天國(guó)際名苑、翠海花園二期、香蜜湖豪庭、香蜜湖水榭花都、香逸名園、景秀年華、尊皇華府等。以往的東?；▓@、香榭里花園一期、萬科城市花園等一批市場(chǎng)聲名較響的豪宅奠定了該區(qū)域物業(yè)的高尚地位，加之片區(qū)之內(nèi)以往的土地儲(chǔ)備，預(yù)計(jì)今、明兩年將推出的大型高尚住宅項(xiàng)目至少在四個(gè)以上，包括香蜜湖水榭花都，東?；▓@二、三期、香榭里花園二期、農(nóng)科中心農(nóng)科廣場(chǎng)項(xiàng)目、4.6萬平米香荔綠洲二期、10萬平米以上的景煜花園項(xiàng)目。翠海花園俊安苑香榭里花園東?；▓@景秀年華新天國(guó)際名苑香蜜湖豪園 水榭花都 香逸名園 特發(fā)項(xiàng)目香蜜湖水榭花都中心西區(qū)大型低密度高尚超大自然生態(tài)人文社區(qū)，以其自然、生態(tài)與規(guī)模鎖定大眾的眼球，前期廣告宣傳比較成功地樹立起香蜜湖片區(qū)的高尚人文生態(tài)住宅的地域形象。特別是戶外廣告牌的投入，對(duì)宣傳物業(yè)形象起到有利支持。營(yíng)銷推廣以高檔townhouse物業(yè)為制高點(diǎn)，最大限度提升項(xiàng)目的產(chǎn)品檔次。townhouse的前期認(rèn)購(gòu)率高達(dá)100%以上?，F(xiàn)階段受熙園春交會(huì)形象展示的影響，部分高層客戶產(chǎn)生猶豫。分期開發(fā)導(dǎo)致過長(zhǎng)的開發(fā)時(shí)間對(duì)客戶有一定的影響?？蛻籼卣鳎簂 年齡層較輕，基本為三口、四口之家l 事業(yè)有成，認(rèn)同香蜜湖片區(qū)l 管理階層、私營(yíng)企業(yè)主為主l 廣東、潮汕人士為主樓盤名稱香蜜湖水榭花都位置香蜜湖度假村內(nèi)發(fā)展商開發(fā)商：深圳市華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商：深圳國(guó)際信托投資公司廣告代理物業(yè)代理廣告代理：博思堂廣告物業(yè)代理：置業(yè)國(guó)際（中國(guó)）有限公司建筑設(shè)計(jì)柏濤建筑設(shè)計(jì)有限公司園林設(shè)計(jì)東方園林藝術(shù)設(shè)計(jì)有限公司建筑規(guī)模容積率占地170,000建筑230,000逾10萬生態(tài)園林容積率1.4建筑類型高層、小高層、townhouse（三層）配套設(shè)施會(huì)所、異域風(fēng)情露天酒吧、凈菜超市、幼兒園、小學(xué)、車位交通21、105、113、209、213、222、429、451、468、車公廟地鐵站面積townhouse面積250-320、平面在售面積120-190主力戶型三房二廳、四房二廳物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)信托物管物業(yè)管理費(fèi)5元/價(jià)格（元/）一期townhouse價(jià)格15000元/、平面在售價(jià)格10000元/項(xiàng)目現(xiàn)狀現(xiàn)工程已動(dòng)工，建筑已出地面項(xiàng)目評(píng)價(jià)前期形象推廣比較成功，項(xiàng)目整體開發(fā)時(shí)間過長(zhǎng)，在香蜜湖片區(qū)是熙園的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手東海花園二、三期香蜜湖片區(qū)的豪宅代表。以其精致的園林，高檔的包裝，漂亮的外觀，受到客戶追捧。從總體銷售的單位面積來看，160平方米的戶型銷售情況最好。曾經(jīng)創(chuàng)出每平方米售價(jià)15000元的天價(jià)，銷售非常火爆。一期形象的樹立，對(duì)二期、三期的推廣起到非常有利的幫助客戶特征：l 廣東籍、香港人（后期移民）居多l(xiāng) 經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)l 私營(yíng)企業(yè)主，證券、銀行管理人員，日、臺(tái)、港、韓等跨國(guó)公司在華公司的管理人員居多l(xiāng) 園林設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃、物管等方面吸引了大批追求高貴生活的人l 家庭成員不多，一般為三口或四口之家l 認(rèn)為該小區(qū)滿足其尊貴的心理需求，符合他們身份的生活環(huán)境樓盤名稱東海花園位置深圳市福田區(qū)香軒路發(fā)展商香港東海聯(lián)合（集團(tuán)）有限公司深圳東海愛地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司承建商三期室內(nèi)設(shè)計(jì)市一建承建leese robertson freeman室內(nèi)設(shè)計(jì)（作品香格里拉、凱悅酒店）營(yíng)銷代理深圳中原物業(yè)顧問有限公司建筑設(shè)計(jì)一期柏濤建筑設(shè)計(jì)有限公司二期、三期雅科本設(shè)計(jì)管理服務(wù)有限公司園林設(shè)計(jì)貝爾高林公司建筑類型二期15幢10-32層的高層、小高層建筑三期36層52間豪華公寓一層兩戶、一層一戶社區(qū)配套設(shè)施車位豪華會(huì)所（帶私人宴會(huì)廳）、東海培萃幼兒園、深圳外國(guó)語學(xué)校東海附屬小學(xué)、深圳高級(jí)中學(xué)、深港兩地區(qū)間車、車位不少于1.0車位/戶、三期公寓配有智能指紋監(jiān)控系統(tǒng)、觀光玻璃電梯、服務(wù)電梯、電梯安防、門禁系統(tǒng)、中央空調(diào)與熱水系統(tǒng)二樓有私人俱樂部和游泳池/戶外水力按摩池交通車公廟地鐵站面積二期114-168三期317-657主力戶型四房二廳（317）八房二廳（657）物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)一、二期戴德梁行、三期深圳東海安保物業(yè)（香港地鐵有限公司屬下安保物業(yè)管理）價(jià)格（元/）二期平面10000-11000元/、三期15000元/項(xiàng)目現(xiàn)狀現(xiàn)樓已發(fā)售項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目一期與二期已樹立起項(xiàng)目富人區(qū)地標(biāo)的形象，三期項(xiàng)目銷售期較長(zhǎng)翠?；▓@一期一期成交客戶特征：l 35歲以上，較早到深圳經(jīng)商l 因?qū)嶋H從商經(jīng)驗(yàn)豐富而有自己獨(dú)特的價(jià)值觀念l 有很好的經(jīng)濟(jì)能力但又算不上豪富階層l 看好香蜜湖片區(qū)的發(fā)展前景l(fā) 注重中國(guó)傳統(tǒng)家庭倫理觀念，對(duì)家庭有傳統(tǒng)的責(zé)任感l(wèi) 追求自在生活氛圍l 廣東籍、潮汕籍比例約50%l 開廠、開公司的中小型民營(yíng)企業(yè)家，及開店的中小商家老板樓盤名稱翠海花園二期位置僑香路、農(nóng)園路發(fā)展商深圳振業(yè)實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司廣告代理物業(yè)代理廣告代理：大觀廣告公司物業(yè)代理：德思勤置業(yè)建筑設(shè)計(jì)何顯毅建筑師事務(wù)所物業(yè)規(guī)模容積率建筑面積90000商業(yè)面積5364容積率4.31物業(yè)類型總戶數(shù)4棟31-32層高層建筑總戶數(shù)567戶社區(qū)配套設(shè)施車位會(huì)所、幼兒園、超市車位381個(gè)交通6、104、456、466路面積60-239主力戶型五房二廳復(fù)躍式（162-266）、四房二廳（117-140）物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)振業(yè)物管物業(yè)管理費(fèi)3.8元/價(jià)格（元/）7500元/項(xiàng)目現(xiàn)狀2002年底封頂，2003年8-9月入伙，目前建至第5層， 項(xiàng)目評(píng)價(jià)目前項(xiàng)目進(jìn)入內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，9月正式發(fā)售。由于一期現(xiàn)樓實(shí)景、振業(yè)集團(tuán)的品牌實(shí)力對(duì)二期的銷售有促進(jìn)作用。在200左右的大戶型將與熙園190-200多層的戶型形成競(jìng)爭(zhēng)。戶 型面積區(qū)間戶數(shù)比例四房二廳二衛(wèi)115-140m29116%四房三廳二衛(wèi) 復(fù)式179-194 m26211%五房二廳二衛(wèi) 躍式177-207 m223842%六房二廳三衛(wèi)233-239 m25710%其余為60-90 m2的小二房單位11921%合計(jì)567100%戶型面積比例新天國(guó)際名苑建筑體現(xiàn)現(xiàn)代主義的風(fēng)格，以水岸名宅及香蜜湖岸永久性第一排景觀為賣點(diǎn)。提出“簡(jiǎn)約為美”、“少即是多”、“天人合一” 境界地產(chǎn)的開發(fā)理念。前期推廣價(jià)格高至9000元/，現(xiàn)階段價(jià)格降至起價(jià)5908元/，均價(jià)7500元/，價(jià)格整體滑坡過大。其與熙園的位置關(guān)系，價(jià)格因素及高層20層以上景觀優(yōu)勢(shì)，會(huì)分流部分熙園的客戶?？蛻籼卣鳎耗挲g在35歲以上高級(jí)管理人員、中小型企業(yè)私營(yíng)企業(yè)主銀行、證券從業(yè)人員認(rèn)同香蜜湖片區(qū)家庭成員以三至四人為主樓盤名稱新天國(guó)際名苑位置蓮花西路南發(fā)展商深圳國(guó)際俱樂部有限公司廣告代理物業(yè)代理風(fēng)火廣告置業(yè)國(guó)際建筑設(shè)計(jì)深圳招商建筑設(shè)計(jì)有限公司園林設(shè)計(jì)美國(guó)urbanus設(shè)計(jì)事務(wù)所建筑規(guī)模容積率占地16,596.1建筑103,069.4容積率5.22建筑類型總戶數(shù)2棟32層板式高層與2棟12層板式小高層469戶社區(qū)配套設(shè)施車位500個(gè)車位交通104、441、411、446、456面積實(shí)用率125-344實(shí)用率84.3-88.5%主力戶型四房二廳140-169物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)中海物業(yè)管理公司3.2元/價(jià)格（元/）7500元/項(xiàng)目現(xiàn)狀3月31日開盤已發(fā)售項(xiàng)目評(píng)價(jià)前期定價(jià)9000元/，現(xiàn)受壓力很大價(jià)格大副度下調(diào)起價(jià)在5908元/，均價(jià)在7500元/左右，從目前銷售狀況看基本對(duì)熙園影響不大，但在熙園銷售期在價(jià)格方面會(huì)分流部分熙園的客戶?？“苍芬蕴彀布瘓F(tuán)的品牌實(shí)力樹立農(nóng)科中心人文地標(biāo)，以天安集團(tuán)資源共享、項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目周邊的教育配套組成其主要賣點(diǎn)。前期銷售情況并不理想，目前價(jià)位略有下調(diào)?？蛻籼卣鳎耗挲g在35歲以上中小型企業(yè)私營(yíng)企業(yè)主證券、金融、保險(xiǎn)業(yè)政府公務(wù)員樓盤名稱俊安苑位置農(nóng)科中心、農(nóng)軒路發(fā)展商天安（深圳）實(shí)業(yè)有限公司深圳市農(nóng)科中心科學(xué)研究中心整合推廣策劃及銷售代理尚美佳廣告有限公司深圳中原物業(yè)顧問有限公司園林設(shè)計(jì)天安實(shí)業(yè)有限公司建筑規(guī)模容積率占地14,500建筑34,900，車位174個(gè)建筑類型戶數(shù)5棟16-18層280戶社區(qū)配套設(shè)施優(yōu)惠享用天安物業(yè)資源，4000的平臺(tái)花園、住客會(huì)所、住戶專車、學(xué)校巴士、購(gòu)物巴士交通411、441中巴面積83-166主力戶型三房二廳、四房二廳物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)天安物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)3.8元/月價(jià)格（元/）7800元/項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目3月30日開盤已發(fā)售項(xiàng)目評(píng)價(jià)兩梯三戶，戶型方正，通風(fēng)采光良好天安集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目以天安集團(tuán)的資源共享為特質(zhì)，前期銷售戶型二房二廳三房二廳四房二廳總計(jì)面積83124-134166戶數(shù)5817448280比例21%62%17%100%戶型二房二廳三房二廳三房二廳四房二廳總計(jì)面積（）83124134166總面積48141078811658796835228比例14%31%33%23%100%香榭里花園一期 曾獲美國(guó)建筑家協(xié)會(huì)金塊獎(jiǎng)，由國(guó)際級(jí)建筑設(shè)計(jì)大師美國(guó)rtkl設(shè)計(jì)，澳大利亞beltcollins公司進(jìn)行園林景觀設(shè)計(jì)同，標(biāo)榜“人文主義”的理念。客戶特征：年齡在35歲以上政府公務(wù)員、銀行、證券、保險(xiǎn)管理人員三口至四口之家，家庭人口較少樓盤名稱香榭里花園二期位置農(nóng)科中心農(nóng)園路發(fā)展商深圳市美地置業(yè)發(fā)展有限公司全程推廣營(yíng)銷代理圖登廣告建筑設(shè)計(jì)美國(guó)rtkl設(shè)計(jì)師公司園林設(shè)計(jì)澳大利亞貝爾高林公司建筑規(guī)模容積率占地49,297.4建筑160,000容積率2.67建筑類型總戶數(shù)891戶社區(qū)配套設(shè)施6000會(huì)所、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、燈光網(wǎng)球場(chǎng)交通411、233、113（農(nóng)科中心站）面積實(shí)用率90-217實(shí)用率87%主力戶型三房二廳物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)深圳美地物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)4.3元/價(jià)格（元/）8500元/項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)已發(fā)售，項(xiàng)目評(píng)價(jià)銷售較穩(wěn)定，銷售率70%香榭里花園二期戶數(shù)與面積統(tǒng)計(jì)戶型二房二廳二衛(wèi)三房二廳三衛(wèi)四房二廳三衛(wèi)五房二廳三衛(wèi)六房二廳七房以上總計(jì)面積90121.08166.68180.39217240戶數(shù)7272112724484456戶數(shù)比例16%16%24%16%10%18%100%總面積6，4808，717.7618，668.1612，988.088，80020，16075，814面積比例9%11%25%17%12%26%100% 樓盤名稱香逸名園位置香梅路、新聞路口以北發(fā)展商深圳市合正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳華泰企業(yè)分公司廣告代理物業(yè)代理廣告代理：深圳市木太廣告公司物業(yè)代理：深圳市房地產(chǎn)咨詢有限公司承建商江蘇一建建筑設(shè)計(jì)華森建筑與工程設(shè)計(jì)顧問有限公司物業(yè)規(guī)模容積率占地面積9594.7建筑面積60484.57商業(yè)配套面積2360容積率6.20建筑覆蓋率38.2%物業(yè)類型總戶數(shù)2棟28層高層建筑總戶數(shù)400戶社區(qū)配套設(shè)施車位在三層酒店式空中花園內(nèi)設(shè)立體open馨香健康會(huì)所、車位256個(gè)交通25、101、113、105、201、209、213、215、301、310、320、370、420、429、431路面積85.74-118.52主力戶型三房二廳（102-118.52）、二房二廳（85.74）物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)深圳市合正物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)2.8元/價(jià)格（元/）6500元/項(xiàng)目現(xiàn)狀主體封頂項(xiàng)目評(píng)價(jià)高層小規(guī)模物業(yè)，客戶定位城市精英。以二房、三房為主，交通便利、一梯四戶，現(xiàn)樓銷售，銷售率10% 樓盤名稱景秀年華位置香梅北、北環(huán)大道發(fā)展商深圳市萬濟(jì)高科技產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司廣告代理物業(yè)代理廣告代理：深圳市相互廣告公司物業(yè)代理：深圳市房地產(chǎn)咨詢有限公司承建商江蘇一建建筑設(shè)計(jì)深圳電子設(shè)計(jì)院物業(yè)規(guī)模容積率建筑面積30000容積率4.1物業(yè)類型總戶數(shù)一期3棟18層1棟22層高層建筑總戶數(shù)360戶社區(qū)配套設(shè)施車位會(huì)所、車庫車位200多個(gè)交通6、25、104、201、213、222、361、365、370、411、441、446、456、548路面積62-117主力戶型三房二廳（83-117）、二房二廳（62-76）物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)天健物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)2.8元/價(jià)格（元/）6000元/項(xiàng)目現(xiàn)狀現(xiàn)樓發(fā)售項(xiàng)目評(píng)價(jià)以二房、三房中小戶型為主，二梯五戶、配套成熟、交通便利、性價(jià)比合理，現(xiàn)樓銷售平穩(wěn)，銷售率50%以上。2002年8月18日入伙香蜜湖片區(qū)2002-2003年開發(fā)樓盤匯總表樓盤名稱建筑面積容積率價(jià)格銷售期銷售率發(fā)展商香蜜湖水榭花都230，0001.4toho價(jià)格15000元/平面價(jià)格10000元/預(yù)計(jì)一期10月份開始發(fā)售，二期三期需二年toho100%小高層90%深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司新天國(guó)際名苑103，069.45.227500元/3月31日發(fā)售3個(gè)月10%深圳國(guó)際俱樂部有限公司香榭里花園一二期160，0002.679500元/銷售期3個(gè)月20%深圳市美地置業(yè)有限公司俊安苑34，9002.57800元/已發(fā)售10%深圳市天安實(shí)業(yè)有限公司東?；▓@三期20，0004.0二期平面10000-11000元/三期15000元/已發(fā)售10%深圳東海愛地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司翠?；▓@二期90，0004.317500元/預(yù)計(jì)年底發(fā)售2003年8-9月份入伙深圳振業(yè)實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司香逸名園60，484.576.26500元/已發(fā)售20%深圳市合正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司景秀年華30，0004.16000元/已發(fā)售入伙40-50%深圳市萬濟(jì)高科技產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司香蜜湖豪庭16，0007000元/已發(fā)售30%總建筑開發(fā)量744，453.97香蜜湖片區(qū)2002-2003年總建筑開發(fā)量1，300，000以上(包括熙園14萬、景煜花園10萬、農(nóng)科中心農(nóng)科廣場(chǎng)項(xiàng)目、香荔綠洲)香蜜湖片區(qū)2002-2003年不同戶型開發(fā)量匯總表（不包括熙園、景煜花園）樓盤名稱戶型香蜜湖水榭花都新天國(guó)際名苑東?；▓@三期香榭里花園二期俊安苑翠?；▓@二期香逸名園景秀年華香蜜湖豪庭總計(jì)（戶）比例townhouse58581%二房二廳72584010014826468217%三房二廳610907217489300212154740%四房二廳40032944 11248128106127%五房二廳53297225440810%五房以上218 128452025%總戶數(shù)1121469524562805564003602643958100%結(jié)論：香蜜湖片區(qū)2002-2003年市場(chǎng)推出的樓盤戶型以三房、四房為主，其三房占總量的40%，四房占總量的27%，二房占總量的17%，五房占總量的10%，在五房以上的戶型占總量的5%，townhouse占1%。樓盤名稱戶型面積香蜜湖水榭花都新天國(guó)際名苑東?；▓@三期香榭里花園二期俊安苑翠?；▓@二期香逸名園景秀年華香蜜湖豪庭總計(jì)比例townhouse16，34416.，3442%100以下6，4804，8146，2568，57423，91816,36866，41010%100-15045,00049，5918，71722，44621，40057，6825，402210，23832%150-200145,54040，12431，6567，96851，570276，85842%200-30015,02011，14028，96010，79765，91710%300-5008,37014，559 22，9293%500以上5，510. 5，5101%總面積（）230，274100，85520，06975，81335，22890，02366，25629，32016,368664，206100%2002-2003年香蜜湖片區(qū)不同戶型面積開發(fā)量匯總表（不包括熙園、景煜花園）結(jié)論：香蜜湖片區(qū)2002-2003年市場(chǎng)推出的樓盤面積區(qū)間在100-200的為主，100-150占推出面積總量的32%，150-200占推出面積總量的42%，在200以上的占推出面積總量的10%，在100以下占推出面積總量的10%，500以上的占推出面積總量的1%，townhouse占推出面積總量的2%。相對(duì)于其它片區(qū)其樓盤大戶型、大面積的特征明顯，屬于較典型的豪宅片區(qū)。同時(shí)片區(qū)內(nèi)150以上，以三房、四房為主的戶型競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。樓盤名稱戶型面積香蜜湖水榭花都新天國(guó)際名苑東海花園三期香榭里花園二期俊安苑翠?；▓@二期香逸名園景秀年華香蜜湖豪庭5000-6000元/600060006000-7000元/65007000-8000元/7500780070008000-9000元/平面1000085009000-10000元/10000以上元/toho15000二期11000三期15000平均均價(jià)元/8300元/2002-2003年香蜜湖片區(qū)不同樓盤的價(jià)格統(tǒng)計(jì)結(jié)論：香蜜湖片區(qū)整體均價(jià)平均在8300元/左右，部分高檔樓盤（東?；▓@、香榭里、水榭花都）的均價(jià)達(dá)到了10000元/或更高。從價(jià)格趨勢(shì)體現(xiàn)了片區(qū)豪宅區(qū)域特點(diǎn)。但在此片區(qū)同類、同質(zhì)樓盤的激烈競(jìng)爭(zhēng)下，部分樓盤價(jià)格下落?？偨Y(jié)：b、 經(jīng)上述香蜜湖片區(qū)市場(chǎng)分析，香蜜湖片區(qū)2002-2003年總體開發(fā)量在100萬平方米左右，戶型以三房、四房為主，面積區(qū)間100-200平方米為主，c、 整個(gè)片區(qū)已經(jīng)形成規(guī)模性富人居住區(qū)，片區(qū)內(nèi)同質(zhì)、同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。d、 客戶層面基本上在35歲以上，總體年輕化，家庭人口數(shù)量較少，以私營(yíng)企業(yè)主、金融、證券、保險(xiǎn)、大中型企業(yè)、事業(yè)單位管理人員為主，廣東籍、潮汕籍人士較多，普遍看好香蜜湖片區(qū)的發(fā)展前景。e、 在同質(zhì)、同類產(chǎn)品中與熙園產(chǎn)品品質(zhì)較接近的水榭花都、東?；▓@的價(jià)格均在10000元/或更高，而其它產(chǎn)品的價(jià)格在逐步下調(diào)。二、其它片區(qū)同質(zhì)、同類樓盤市場(chǎng)調(diào)研f、 中心區(qū)市場(chǎng)調(diào)研中心區(qū)住宅項(xiàng)目開發(fā)逐漸升溫隨著中心區(qū)六大市政建設(shè)的全面開工，中心區(qū)概念已成為市民關(guān)注的焦點(diǎn)。幾家知名開發(fā)商如：黃埔雅苑二、三期、星河國(guó)際花城、天健世紀(jì)花園、嘉里雅頌居、如詩美地、城建城中雅苑、辛城花園南龍福居項(xiàng)目，今年將在中心區(qū)展開殘酷的競(jìng)爭(zhēng)，吸引眾多置業(yè)者的關(guān)注。去年市政府主要投資用于環(huán)境和基礎(chǔ)工程，今年主要在地鐵與中心區(qū)工程。年內(nèi)中心區(qū)住宅項(xiàng)目及地鐵沿線項(xiàng)目將繼續(xù)倍受關(guān)注。預(yù)計(jì)與中心區(qū)概念直接關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目年內(nèi)總建筑面積將達(dá)100萬平方米以上，以高檔及中檔住宅為主。2. 中心區(qū)規(guī)劃城建項(xiàng)目中海華 庭市民中心深業(yè)花園少年宮科技館圖書館音樂廳兒童醫(yī)院黃埔雅苑水晶島星河國(guó)際花城國(guó)際會(huì)展中心天健世紀(jì)花園嘉里項(xiàng)目中銀花園高交會(huì)館電視中心中心區(qū)北區(qū)用地指標(biāo)用地性質(zhì)用地面積（公頃）百分比建設(shè)面積()中心區(qū)南區(qū)用地指標(biāo)用地性質(zhì)用地面積（公頃）百分比建設(shè)面積()商業(yè)、商務(wù)辦公0.410.23%49728.58商業(yè)、辦公2112460.2行政辦公17.929.92%684932.04商務(wù)辦公144933.7文化娛樂27.1115.01%442116.26旅館326323.9醫(yī)療衛(wèi)生4.302.38%60150.3商業(yè)、旅館、辦公13.0218.44%60466教育科研2.201.22%略教育科研2.130.91%442116.26居住及配套29.5816.38%1063121.4居住及配套20.968.99%681940.13綠化及廣場(chǎng)21.9212.14%略綠化及廣場(chǎng)35.2815.12%416471.3道路72.1339.94%略社區(qū)公園5.022.26%55507.5其它5.022.77%略行政辦公1.730.74%684932.04總計(jì)180.59100%2300049發(fā)展備用地4.01.71%199811道路96.4241.33%略崗廈綜合改造區(qū)20.558.81%略其它52.77%略總計(jì)233.27100%11707553. 中心區(qū)住宅開發(fā)情況中心區(qū)北區(qū)住宅開發(fā)情況表項(xiàng)目名稱占地面積容積率建筑面積開工時(shí)間目前進(jìn)度開盤時(shí)間銷售均價(jià)銷售率中銀花園1308413.4175487現(xiàn)樓已入伙97年900093%深業(yè)花園360002.81008006561399年2001.9入伙2000.58400一期：100%二期：95%黃埔雅苑1560002.843700010375299.42001.5入伙2000.67800一期：100%天健世紀(jì)花園384122.81461912001年底在建預(yù)計(jì)：2002.98500嘉里雅頌居35000311000在建中心區(qū)南區(qū)住宅開發(fā)情況表辛城花園201553.567178298年入伙98.8500100%中海華庭325683.37110000982000.6入伙99.68800100%彩福大廈109301213102398.1200.9入伙98.11650090%如詩美地350002.587500城中雅苑447802.8124990在建海龍王項(xiàng)目71876.848875待建根據(jù)調(diào)查，中心區(qū)已售的住宅項(xiàng)目有黃埔雅苑一期、中銀花園、辛城花園、福崗園、中海華庭、深業(yè)花園、彩福大廈等；在售的住宅項(xiàng)目有黃埔雅苑二期等。另外還有城建城中雅苑、星河國(guó)際花城、香港嘉里雅頌居項(xiàng)目、天健世紀(jì)花園等項(xiàng)目已經(jīng)在進(jìn)行建設(shè)，預(yù)計(jì)在2002年7-8月后將有更多住宅陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)?，F(xiàn)時(shí)住宅開發(fā)主要特征表現(xiàn)為：中心區(qū)已有商品房市場(chǎng)存量不大，消費(fèi)者對(duì)于中心區(qū)住宅的需求正處于上升階段。中心區(qū)住宅物業(yè)均以三房?jī)蓮d帶工人房的戶型作為主力戶型。中心區(qū)住宅物業(yè)價(jià)格穩(wěn)步走高，約為6700元/8800元/。中心區(qū)的消費(fèi)群體主要為中高收入的二次及多次置業(yè)者。4. 物業(yè)供給量福田中心區(qū)總規(guī)劃建筑面積為750萬，其中商品房規(guī)劃建筑面積為627萬，現(xiàn)已竣工100萬，即16%，在售住宅物業(yè)的總建筑面積達(dá)51.9萬，總銷售率約78%，即中心區(qū)目前在售住宅存量約為11.4萬（多數(shù)為各大樓盤的尾盤），滿足不了目前消費(fèi)者對(duì)中心區(qū)住宅的需求。5. 中心區(qū)樓盤分析黃埔雅苑一期由香港著名房地產(chǎn)開發(fā)公司長(zhǎng)江實(shí)業(yè)開發(fā)的高檔樓盤。客戶特征為：l 認(rèn)可發(fā)展商品牌的香港人，以及廣東籍人士l 追求生活設(shè)施全、市政配套齊全、交通便利的大型社區(qū)l 看重小區(qū)的地段、物管、樓盤品質(zhì)等因素l 政府官員、銀行高層管理人士、企業(yè)主較多樓盤名稱黃埔雅苑二、三期位置深圳市福田區(qū)彩田路、福中一路312-316號(hào)發(fā)展商長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（中國(guó)）有限公司及和記黃埔地產(chǎn)有限公司屬下之深圳地產(chǎn)發(fā)展公司建筑設(shè)計(jì)深圳市陳世民建筑師事務(wù)所有限公司園林設(shè)計(jì)貝爾高林香港有限公司（一至四期）物業(yè)規(guī)模容積率總占地面積15.6萬總建筑面積43.7萬二期占地面積：32，792建筑面積107，000三期建筑面積95，400容積率2.8物業(yè)類型總戶數(shù)共建22棟高層及4棟小高層二期6棟22-28層高層、2棟8層小高層、平面一梯2-6戶（以 1 梯 4 戶和 6 戶為主）總戶數(shù)3100戶二期戶數(shù)654戶三期5棟22層32層高層及一座小學(xué)，三期總戶數(shù)800戶社區(qū)配套設(shè)施車位2所幼兒園，1所小學(xué)， 1所中學(xué)、住客會(huì)所、商場(chǎng)、大型超市、凈菜市場(chǎng)車庫車位2500個(gè)車位會(huì)所設(shè)施：運(yùn)動(dòng)類 大型天幕泳池、室內(nèi)攀石場(chǎng)、健身室、乒乓球/桌球室兒童類: 虛擬真實(shí)智能化兒童游戲機(jī)中心、兒童夜光保齡球場(chǎng)、兒童游樂中心、親子苗圃美容類: 水療按摩 香薰美容院 文化類 : 圖書館交通15、25、105、111、215、228（蓮花山）、223、310、320（高交會(huì)館站）、420、451、468地鐵市民中心站面積二期面積78-223224-436三期面積77-323主力戶型二期主力戶型以三房二廳（127-162）三期主力戶型三房二廳（110-114）物業(yè)代理物業(yè)管理費(fèi)和記物業(yè)服務(wù)（深圳）有限公司物業(yè)管理費(fèi)4.0元/價(jià)格（元/）9000元/物業(yè)特點(diǎn)戶型多樣，主力戶型為三房，有帶工人房供選擇，部分客廳寬 4.8m，飯廳設(shè)有對(duì)流窗大面積豪華單位客廳寬5.4m，設(shè)有入戶空中花園，飯廳采用落地玻璃，將空中花園景致引入室內(nèi)，小高層采用觀光電梯，面向園景項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目正在建設(shè)階段預(yù)計(jì)2002年5月發(fā)售項(xiàng)目評(píng)價(jià)由于和黃的品牌及較低的售價(jià)，一期銷售受到市場(chǎng)的追捧；項(xiàng)目二期目前正在進(jìn)行銷售，廣告投放量較大，銷售進(jìn)度較為緩慢；黃埔雅苑二期戶型統(tǒng)計(jì)表戶型面積戶數(shù)比例二房二廳二衛(wèi)793210%8227三房二廳二衛(wèi)128417%三房二廳三衛(wèi)1364566%150289162511784四房二廳186407%二層復(fù)式25587%270430030三層復(fù)式33523%350124503總計(jì)588100%安柏麗晶樓盤名稱安柏麗晶位置深南大道6012號(hào)發(fā)展商深圳天鴻集團(tuán)祈年實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)規(guī)模容積率占地面積：11，061m2建筑面積：120，000m2容積率：2.8物業(yè)類型總戶數(shù)2棟18層高層與32層高層社區(qū)配套與規(guī)劃設(shè)施意大利古羅馬下沉式主題庭園，全天候室內(nèi)恒溫泳池及室外雙泳池，住客及商務(wù)雙會(huì)所、特高32層玻璃天幕全景觀空中pub，甲級(jí)寫字樓電梯群控系統(tǒng)，直落地下車庫，小區(qū)全方位背景音樂系統(tǒng)，面積75-500主力戶型三房二廳（90-140）四房二廳（140-240）交通101、105、209、213、215、222、223、228等路線項(xiàng)目現(xiàn)狀2002年5月18日正式發(fā)售項(xiàng)目評(píng)價(jià)該物業(yè)位于深南大道北面，臨近深南大道的南面部分為18層住宅，而不臨深南大道的背面部分為32層住宅。該項(xiàng)目為天鴻集團(tuán)下屬公司深圳市祈年實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目，亦為天鴻集團(tuán)進(jìn)軍深圳的第一項(xiàng)目。嘉里雅頌居樓盤名稱嘉里雅頌居位置彩田路與福中路交界之西南處發(fā)展商嘉里建設(shè)（深圳）有限公司物業(yè)規(guī)模容積率占地面積：3.3萬m2建筑面積：8萬m2容積率：2.8物業(yè)類型總戶數(shù)8棟住宅及會(huì)所社區(qū)配套與規(guī)劃設(shè)施住宅沿地塊南、北兩端排布，中央規(guī)劃大劇院，會(huì)所等配套設(shè)施置于庭院兩側(cè)面積以 160-200為主，部分120-130少量80 m2戶型大戶型單位主要集中在地塊北面主力戶型主力戶型三房二廳、四房二廳，以 1 梯 2 戶為主（3部電梯）物業(yè)特點(diǎn)住宅沿地塊南、北兩端排布，中央規(guī)劃大劇院，會(huì)所等配套設(shè)施置于庭院兩側(cè)項(xiàng)目現(xiàn)狀現(xiàn)工程進(jìn)度將出地面項(xiàng)目評(píng)價(jià)該項(xiàng)目位于中心區(qū)北區(qū)，未來發(fā)售時(shí)間預(yù)計(jì)在2002年9-10月。戶型面積偏大，周邊配套較為成熟【嘉里雅頌居工地現(xiàn)場(chǎng)】星河國(guó)際花城樓盤名稱星河國(guó)際花城位置福田中心區(qū)南區(qū)，福華四路以南，福華三路以北，民田路口發(fā)展商深圳市星河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)規(guī)模容積率占地面積33，946.5建筑面積235，040.6住宅面積148，764.1綠化率56%建筑覆蓋率21.8%容積率4.5物業(yè)類型總戶數(shù)一期3棟30層高層、6棟32層高層車位2240個(gè)總戶數(shù)944戶社區(qū)配套與規(guī)劃設(shè)施會(huì)所、商場(chǎng)（一期）、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)（二期）交通面積85-325.3主力戶型三房二廳（116-177）物業(yè)特點(diǎn)分二期開發(fā)，周邊配套成熟、購(gòu)物公園、會(huì)展中心構(gòu)成其市中心國(guó)際化氛圍項(xiàng)目現(xiàn)狀正式發(fā)售時(shí)間2002年10月份項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目現(xiàn)處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，整體規(guī)劃均好性較強(qiáng)，但缺少亮點(diǎn)。整體推廣走國(guó)際化路線。星河國(guó)際花城戶型統(tǒng)計(jì)表戶型二房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d二衛(wèi)三房?jī)蓮d二衛(wèi)一工三房?jī)蓮d二衛(wèi)一工入口花園三房?jī)蓮d二衛(wèi)一多入口花園四房?jī)蓮d三衛(wèi)一工四房三廳三衛(wèi)一工復(fù)四房三廳四衛(wèi)一工復(fù)五房三廳四衛(wèi)復(fù)式五房三廳五衛(wèi)復(fù)式總數(shù)84-88116-123138-154159164-177233258-325220233258-263面積9,288.00 19,548.00 30,984.00 8,586.00 34,582.00 39,144.00 1,166.00 880.00 466.00 1,042.00 145,686.00 戶數(shù)108162212542041684424922戶數(shù)比例11.7%17.6%23.0%5.9%22.1%18.2%0.4%0.4%0.2%0.4%100.0%面積比例6.4%13.4%21.3%5.9%23.7%26.9%0.8%0.6%0.3%0.7%100.0% 天健世紀(jì)花園樓盤名稱天健世紀(jì)花園位置中心區(qū)北區(qū)，臨紅荔路發(fā)展商深圳天健房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)規(guī)模容積率占地面積38，411建筑面積107，553.5其中商業(yè)面積2500容積率2.8建筑覆蓋率25%物業(yè)類型總戶數(shù)8棟高層住宅總戶數(shù)769戶車位720個(gè)社區(qū)配套與規(guī)劃設(shè)施小學(xué)、商場(chǎng)、書店、會(huì)所、保健中心、凈菜綜合市場(chǎng)面積53-226主力戶型主力戶型以三房二廳110-130、四房二廳（148168）為主物業(yè)特點(diǎn)一梯四戶、一梯兩戶、自然間自然采光項(xiàng)目現(xiàn)狀目前工程進(jìn)度已經(jīng)出地面項(xiàng)目評(píng)價(jià)該項(xiàng)目位于中心區(qū)北區(qū)，整體規(guī)劃及設(shè)計(jì)缺少亮點(diǎn)，但由于區(qū)域的優(yōu)勢(shì)明顯，目前已有較多人士進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。預(yù)計(jì)在2002年9月正式進(jìn)入市場(chǎng)【天健世紀(jì)花園工地現(xiàn)狀】天健世紀(jì)花園戶型面積比例戶型一房一廳三房二廳二衛(wèi)三房二廳三衛(wèi)四房二廳三衛(wèi)復(fù)式總計(jì)面積536176110117120125130148157168215-266戶數(shù)3248161504610128014116929969738116629769戶戶數(shù)比例12%13%50%22%4%100%面積16962928121611058615514126253640020868251215146570584011485.34902524894.16687098114.46面積比例6%12%50%25%7%100%城中雅苑樓盤名稱城中雅苑位置福華三路與民田南路交界發(fā)展商深圳市城建開發(fā)集團(tuán)公司物業(yè)規(guī)模容積率占地面積44，780建筑面積162，368（其中計(jì)容積率為 124，991）容積率2.8物業(yè)類型車位10棟高層住宅車位812個(gè)戶數(shù)1000戶社區(qū)配套與規(guī)劃設(shè)施小學(xué)、商場(chǎng)、郵電所、書店、會(huì)所、保健中心、凈采綜合市場(chǎng)面積78-150主力戶型三房二廳（108-130）項(xiàng)目現(xiàn)狀正在建設(shè)階段項(xiàng)目評(píng)價(jià)該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2002年9月可以進(jìn)入市場(chǎng)，整體戶型偏小【城中雅苑工地現(xiàn)狀】城中雅苑戶型面積比例戶型面積分布套數(shù)套數(shù)比例2房2廳1衛(wèi)78-84 m2256套26%3房2廳2衛(wèi)108 m2128套54%3房2廳2衛(wèi)116 m2308套3房2廳2衛(wèi) 1工人房128 m252套3房2廳2衛(wèi) 1工人房130 m252套4房2廳2衛(wèi) 1工人房135 m2102套20%4房2廳2衛(wèi) 1工人房150 m2102套合計(jì)1000套100%2002-2004年中心區(qū)預(yù)計(jì)開發(fā)量統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目于2002-2004 年預(yù)計(jì)開發(fā)之建筑面積黃埔雅苑二期及三期200，000 天健世紀(jì)花園項(xiàng)目146，191 嘉里雅頌居11，000 城中雅苑124，991 星河國(guó)際花城148，7641安柏麗晶100，000中心區(qū)六大項(xiàng)目供應(yīng)量730，946.1 結(jié)論：由以上數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)中心區(qū)在2002-2004年的開發(fā)量在7