江西某市舊貨大市場可行性研究報告.doc

xx舊貨大市場可行性研究報告 xx市舊貨大市場可行性研究報告江西xx舊貨大市場置業(yè)有限公司2008年11月19日第一章 總論一 項(xiàng)目背景11 項(xiàng)目名稱 因項(xiàng)目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各類交通溝通中，但本項(xiàng)目性質(zhì)為xx市舊貨大市場（舊貨交易中心），暫以“xx市舊貨大市場”代表該項(xiàng)目，以下簡稱“本項(xiàng)目”。12 項(xiàng)目開發(fā)公司簡介江西xx舊貨大市場置業(yè)有限公司，是由江西xx舊貨大市場運(yùn)營公司組建而成。目前正在開發(fā)江西省唯一一個舊貨大市場項(xiàng)目，項(xiàng)目位于解放東路，香江家居城斜對面，現(xiàn)總用地面積為110畝，建筑面積達(dá)10萬平米，大小店鋪700余個，預(yù)計擴(kuò)展到160畝。江西舊貨大市場（老市場）占地面積20000平方米，擁有經(jīng)營攤位500多個，經(jīng)營舊貨從業(yè)人員5000余名。江西舊貨大市場是原國內(nèi)貿(mào)易部試點(diǎn)單位和中國舊貨協(xié)會常務(wù)理事單位，也是全國十大十強(qiáng)舊貨市場之一，被省商品流通市場規(guī)劃建設(shè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組確認(rèn)為全省20家重點(diǎn)商品市場之一。市場經(jīng)營包括電、辦公設(shè)備、通訊器材、機(jī)電設(shè)備、五金工具、家具等10大類上百個品種，年交易額3億多元。江西舊貨大市場通過10年成功運(yùn)作，今天的舊貨大市場已經(jīng)發(fā)展成為全省規(guī)模最大、影響最廣、輻射最強(qiáng)的專業(yè)舊貨市場；較好的發(fā)揮了全省舊貨中心和龍頭地位作用。13 項(xiàng)目擬選地區(qū)位 本項(xiàng)目初擬選地位置為xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)文峰路（原105國道）與贊賢西路交匯處東側(cè)地塊，預(yù)計用地約70畝，該開發(fā)區(qū)是經(jīng)省政府批準(zhǔn)設(shè)立的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積7。48平方公里。開發(fā)區(qū)位于xx市中心城區(qū)的西南部，105國道和贛粵高速公路縱橫貫穿區(qū)內(nèi)，距xx火車站、黃金機(jī)場也只幾公里路程，交通十分便利。園區(qū)以大開發(fā)為主戰(zhàn)略，發(fā)揮獨(dú)特的地理和交通優(yōu)勢，把握沿海產(chǎn)業(yè)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移、資本流向由東向西擴(kuò)散的機(jī)遇，圍繞培育特色產(chǎn)業(yè)集群，率先對接長珠閩，大力承接沿海轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)全區(qū)工業(yè)化進(jìn)程。開發(fā)區(qū)現(xiàn)有眾多專業(yè)市場，是xx專業(yè)市場集群區(qū)域，主要專業(yè)市場有xx汽車大市場、鋼材大市場、建材大市場、家俱大市場、水果大市場、物流大市場、布藝市場、裝飾燈飾市場、糧油大市場等。專業(yè)市場的扎堆對未來該區(qū)域各類專業(yè)市場的蓬勃發(fā)展，將起到互為補(bǔ)充互為促進(jìn)的重要作用，也是各個市場長遠(yuǎn)發(fā)展關(guān)鍵要素。本項(xiàng)目選地位置，其主要目的也是關(guān)鍵要素就是要借助該區(qū)域的集群市場資源，為本項(xiàng)目長足發(fā)展提供有力保證。項(xiàng)目總概況 14 項(xiàng)目基本指標(biāo)項(xiàng)目總投資:約10000萬元項(xiàng)目總體:店面、辦公用房、倉儲及其他附屬設(shè)施總計建筑面積約60000平方米投入使用時間:2009年10月15 可行性研究報告編制目的（1） 在對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊價值進(jìn)行合理的評估。（2） 對項(xiàng)目可行性與開發(fā)經(jīng)營提出初步意見，并對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計，功能分區(qū)等提出相應(yīng)的建議。（3） 結(jié)合地塊目前的狀況和特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)方案在經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益方面的可行性。（4） 對項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行投資分析和風(fēng)險分析。（5） 對項(xiàng)目決策及其實(shí)施提出優(yōu)化建議。16 可行性研究報告編制依據(jù)（1） 國家建設(shè)部及江西省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；（2） 中華人民共和國城市規(guī)劃法（3） 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（4） 國家商務(wù)部及舊貨行業(yè)相關(guān)法律政策與文件（5） xx相關(guān)法律政策與文件； （6） xx市及xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的招商引資政策； （7） 現(xiàn)場勘察和xx市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)市場綜合調(diào)研所得資料；（8） xx市當(dāng)前的建安成本、各項(xiàng)配套費(fèi)用及其他規(guī)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（9） 江西舊貨大市場置業(yè)有限公司所積累的專業(yè)市場項(xiàng)目成功運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)價值二 項(xiàng)目概況21 地塊位置本項(xiàng)目擬選地塊位于xx市文峰路與贊賢路交匯東處，距xx市最中心地僅4公里，離xx新中心城區(qū)僅2。5公里，北面有糧油、鋼材等大市場，并與北面其它市場緊鄰呼應(yīng)，地塊其余周邊主要為規(guī)劃中的居民區(qū)。四至范圍：東向：西津一路西向：文峰路 南向：白家一路北向：贊賢路22 地塊規(guī)模與開發(fā)目標(biāo)本項(xiàng)目預(yù)計用地約70畝，項(xiàng)目擬建總建筑面積在約60000平米專業(yè)市場，其中總建面積20部分為項(xiàng)目自身配套公寓、辦公、物管營銷，擬建市場經(jīng)營包括機(jī)電設(shè)備區(qū)，工業(yè)區(qū)，日用五金雜貨區(qū)，家用電器區(qū)，數(shù)碼區(qū)、信息區(qū)，家具區(qū)，廚具、灶具區(qū)，二手摩托車、電動車、自行車區(qū)，玩具交換區(qū)，二手手機(jī)、舊書區(qū)，古玩區(qū)等12大類數(shù)百個品種。23 地塊周邊環(huán)境與配套設(shè)施項(xiàng)目地塊處于xx市文峰路與贊賢路交匯東處，距xx市最中心地僅4公里，項(xiàng)目北面有xx汽車大市場、鋼材大市場、建材大市場、家俱大市場、水果大市場、物流大市場、布藝市場、裝飾燈飾市場、糧油大市場及公交站等。電力、電訊：接入本項(xiàng)目 給排水：管道鋪設(shè)到位大型公交站：臨文峰路與贊賢路金融、郵政、電信：郵政儲蓄所24 項(xiàng)目性質(zhì)與主要特點(diǎn)本項(xiàng)目以商業(yè)為主，含部分項(xiàng)目自身配套住宅、辦公，定位為“大型專業(yè)市場+少量多層住宅及辦公”的發(fā)展模式。項(xiàng)目主要特點(diǎn)有：（1） 項(xiàng)目地塊三面臨路，其中兩面為城市干道，臨街面較長，適合于大型專業(yè)市場地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，并應(yīng)借助市場集群，加強(qiáng)對區(qū)域概念的強(qiáng)勢引導(dǎo)。（2） 地塊較為平整，地形較為規(guī)則，有利于項(xiàng)目開發(fā)。（3） 項(xiàng)目北面為眾多大型專業(yè)市場集群地，其余周邊則為住宅區(qū)，有利于共享專業(yè)市場群內(nèi)各種資源，也為舊貨交易提供旺盛的客流。（4） 項(xiàng)目為xx市唯一一個專業(yè)的大型舊貨交易市場，成功開發(fā)并運(yùn)營后對xx舊貨行業(yè)發(fā)展起著巨大的規(guī)范，促進(jìn)和引導(dǎo)作用。25 項(xiàng)目地塊價值分析本項(xiàng)目初擬選地位置為xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)文峰路（原105國道）與贊賢西路交匯處東側(cè)地塊，預(yù)計用地約70畝。該開發(fā)區(qū)是經(jīng)省政府批準(zhǔn)設(shè)立的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積7。48平方公里。開發(fā)區(qū)位于xx市中心城區(qū)的西南部，105國道和贛粵高速公路縱橫貫穿區(qū)內(nèi)，距xx火車站、黃金機(jī)場也只幾公里路程，交通十分便利。開發(fā)區(qū)現(xiàn)有眾多專業(yè)市場，是xx專業(yè)市場集群區(qū)域，主要專業(yè)市場有xx汽車大市場、鋼材大市場、建材大市場、家俱大市場、水果大市場、物流大市場、布藝市場、裝飾燈飾市場、糧油大市場等。專業(yè)市場的扎堆對未來該區(qū)域各類專業(yè)市場的蓬勃發(fā)展，將起到互為補(bǔ)充互為促進(jìn)的重要作用，也是各個市場長遠(yuǎn)發(fā)展關(guān)鍵要素。隨著xx工業(yè)大市的快速發(fā)展，擁有861萬人口、扼守江西南大門，貫穿廣州和南昌的xx唯一大型舊貨交易市場，本項(xiàng)目發(fā)展勢必成為xx之大勢所趨。因此，舊貨交易發(fā)展趨勢、市民投資消費(fèi)需求、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)專業(yè)市場集群發(fā)展為本項(xiàng)目發(fā)展至少提供了三大市場機(jī)會，使項(xiàng)目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實(shí)現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場規(guī)范化，將獲得長遠(yuǎn)可觀的效益回報，亦能成功借勢開發(fā)區(qū)市場集群的發(fā)展勢頭，大大提升本項(xiàng)目地塊所在區(qū)域的商業(yè)環(huán)境，帶動該區(qū)域的發(fā)展，并與其它市場互為補(bǔ)充互為促進(jìn)，帶動區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價值，使社會、市場、市民及開發(fā)商實(shí)現(xiàn)“四贏”。項(xiàng)目地塊價值的主要特點(diǎn)有：（1） 地形地貌、地塊規(guī)模對項(xiàng)目開發(fā)較為有利。（2） 交通區(qū)位價值優(yōu)勢明顯，地塊三面臨路，其中兩面為城市干道，項(xiàng)目東北面有規(guī)劃中的公交站。（3） 項(xiàng)目發(fā)展背景為項(xiàng)目開發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境，但仍需在政府層面，開發(fā)過程及團(tuán)隊組織層面進(jìn)行良好的結(jié)合，以爭取更為優(yōu)越的項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境，組合更強(qiáng)勢的項(xiàng)目發(fā)展團(tuán)隊。（4） 本項(xiàng)目土地成本相對適中（60萬元/畝），整體投資總額在進(jìn)行良好控制的前提下將偏小，發(fā)展空間大，且經(jīng)營及投資者均能在本項(xiàng)目未來升值空間中獲利。（5） 項(xiàng)目將成為xx市未來唯一大型舊貨交易市場，對全市舊貨交易行業(yè)規(guī)范發(fā)展及資源循環(huán)利用起著重要作用。26 已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果江西舊貨大市場有限責(zé)任公司于2007年11月，對xx市房地產(chǎn)市場，特別是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)專業(yè)市場調(diào)查和有針對性的大型舊貨交易市場調(diào)查。本次調(diào)研工作由江西舊貨大市場有限責(zé)任公司項(xiàng)目調(diào)研小組全程操作完成。項(xiàng)目調(diào)研員在前期進(jìn)行了系統(tǒng)的調(diào)研培訓(xùn)后再進(jìn)入實(shí)際調(diào)查執(zhí)行工作，發(fā)放調(diào)查問卷共340份，回收有效問卷320份，并就項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展前景與部分xx房地產(chǎn)從業(yè)人士、開發(fā)區(qū)大型專業(yè)市場進(jìn)行了專題走訪。最后調(diào)研結(jié)果由專職統(tǒng)計分析人員進(jìn)行了科學(xué)的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計，項(xiàng)目組多次組織召開數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析會議，為本項(xiàng)目下一步項(xiàng)目定位系統(tǒng)及市場推廣、銷售策略建立、執(zhí)行奠定了堅實(shí)基礎(chǔ)。調(diào)查研究項(xiàng)目及成果如下：（1） 目前xx市商品房價格較高，短期內(nèi)住宅物業(yè)發(fā)展空間相對較小。 在接受本次調(diào)查的市民中，面對均價超過3500元/平米的住宅市場，48%的被訪者不打算購買住宅，26%的客戶打算在2-5年內(nèi)購房，僅26%的客戶打算在1-2年內(nèi)購房。隨著國家宏觀政策的大力調(diào)控及未來可能更多有效政策的出臺，越來越多的市民將加入持幣觀望隊伍。市民對居住環(huán)境已經(jīng)逐步開始看重，但價格理念還有待進(jìn)一步轉(zhuǎn)變，價格仍成為購房者考慮的首要因素。大部分購房者在近期內(nèi)仍偏向于地理位置理想，交通方便、價格更具競爭力的住宅。 （2） 商鋪投資消費(fèi)理念趨于成熟，投資概念引導(dǎo)和精確的市場定位成商業(yè)項(xiàng)目操盤的重中之重。 經(jīng)過開發(fā)區(qū)“家具市場”和“水果市場”等多個商業(yè)項(xiàng)目的推廣銷售，市民對專業(yè)市場投資概念的理解已逐步成熟，對商鋪投資更為謹(jǐn)慎。在本次調(diào)查中，36%的被訪者表示不會進(jìn)行商鋪投資，僅27.5%的被訪者正在考慮購買。其他客戶均為視項(xiàng)目情況而定。 （3） xx舊貨行業(yè)逐步呈現(xiàn)生機(jī)，期待有效地進(jìn)行市場整合。到目前為止，xx市已有十來家舊貨行，主要分布在文明大道以及和平路一帶，而且許多臨時來xx居住的外來人口、低收入家庭和一些小餐飲業(yè)開張等都會瞄上舊貨市場。民生舊貨行是屬于老牌舊貨行，規(guī)模相對較大，管理較為規(guī)范，許多市民對其有較好的反響，85受訪者認(rèn)為這是一個“便民、利民、為民”的通道。認(rèn)為拓展經(jīng)營，向規(guī)范化、規(guī)?；I(yè)化方向發(fā)展，完全能夠給xx舊貨市場帶來一片新天地，因?yàn)榕f貨經(jīng)營是一件利國利民的大好事，國家對舊貨經(jīng)營有優(yōu)惠政策。經(jīng)營人員希望由政府有關(guān)部門牽頭，在合適地點(diǎn)興建一個規(guī)模較大的、適合xx市發(fā)展需要的舊貨市場，將現(xiàn)有的舊貨行和個體工商戶納入其中，按品種、按門類分片經(jīng)營，集評估、鑒定、儲存、修理、翻新、包裝、運(yùn)輸、結(jié)算等配套服務(wù)于一體，提升檔次，形成規(guī)模。（4） 本項(xiàng)目地段被大部分被訪者所看好，投資價值被市民所認(rèn)同。 對xx唯一大型舊貨交易市場這個較為新鮮的行業(yè)， 78受訪者表示看好該行業(yè)經(jīng)營投資前景，92%的舊貨經(jīng)營戶認(rèn)同開發(fā)區(qū)糧油市場對面誕生“xx舊貨大市場”的發(fā)展前景，54%的市民對開發(fā)區(qū)糧油市場對面地塊未來2-3年內(nèi)的升值前景表示看好，說明廣大經(jīng)營戶和市民對糧油市場地塊及舊貨市場前景表現(xiàn)出投資信心，是本項(xiàng)目發(fā)展不可或缺的基礎(chǔ)條件。 通過對本次調(diào)研結(jié)果的分析研究，江西舊貨大市場有限責(zé)任公司認(rèn)為：xx市經(jīng)濟(jì)較為活躍，工業(yè)潛力巨大，市民中蘊(yùn)藏著一定的市場購買力，但其對商鋪的投資概念還有待成熟。經(jīng)過近年來xx房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和開發(fā)區(qū)眾多商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作，xx市專業(yè)市場已經(jīng)具備較好的氣氛和發(fā)展基礎(chǔ)。本項(xiàng)目的發(fā)展，將成為2009年度xx房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)項(xiàng)目，因本項(xiàng)目地域特點(diǎn)及主題行業(yè)的特殊性，勢必在xx營造空前的銷售推廣氣氛，也將為xx舊貨行業(yè)的規(guī)范發(fā)展、提供就業(yè)崗位、爭創(chuàng)稅收作出巨大貢獻(xiàn)。受被訪者心態(tài)所影響，本次調(diào)查在數(shù)據(jù)采集方面雖仍可能存在偏差，但仍將成為本項(xiàng)目在后期執(zhí)行過程中重要的數(shù)據(jù)型參考資料。三 項(xiàng)目建設(shè)意義31 關(guān)于城市發(fā)展的意義隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，xx市開發(fā)區(qū)市場集群格局已經(jīng)形成較為成熟規(guī)模及氛圍，形成了xx汽車大市場、鋼材大市場、建材大市場、家俱大市場、水果大市場、物流大市場、布藝市場、裝飾燈飾市場、糧油大市場等市場集群商業(yè)格局。各專業(yè)大市場定位不同，在形成自身與市場差異化的基礎(chǔ)上，均有自身強(qiáng)勁的競爭優(yōu)勢。目前，開發(fā)區(qū)大型專業(yè)市場商圈正逐步走向成熟，本項(xiàng)目的落成必將加快開發(fā)區(qū)市場集群發(fā)展的進(jìn)程，進(jìn)一步完善開發(fā)區(qū)的整體規(guī)劃，32 關(guān)于行業(yè)市場的意義針對目前xx市舊貨交易現(xiàn)狀存在的四大問題：一是規(guī)模太小。在xx市還沒有一個真正的舊貨市場，在市內(nèi)的十來家舊貨行中，充其量只能稱為舊貨個體工商戶，年營業(yè)額一般都在20萬至80萬元，超百萬的還沒有；二是品種單一?，F(xiàn)舊貨行經(jīng)營的品種僅限于家用電器、家具和日用品。機(jī)電設(shè)備，舊機(jī)動車，通訊器材，舊書籍，舊玩具等尚未涉足；三是加工翻新滯后。收購進(jìn)來的物品，只是稍加清理就原樣銷售，對加工改裝翻新工作做得不夠；四是上門收購不規(guī)范。舊貨行工作人員上門收購時，未佩帶上崗證，使出售舊貨的居民心存疑慮。特別是一些騎三輪車的散兵游勇，手持高音喇叭在宿舍區(qū)大聲喊叫，使得居民對收購舊貨人員產(chǎn)生厭惡感等等。本項(xiàng)目擬定的“一站式”舊貨交易市場，將憑借準(zhǔn)確定位、先進(jìn)規(guī)劃、高效營銷、統(tǒng)一的科學(xué)的管理、把xx舊貨大市場整合優(yōu)化，拓展經(jīng)營，向規(guī)范化、規(guī)?；?、專業(yè)化方向發(fā)展，吸引眾多經(jīng)營者、消費(fèi)者，從而使xx市舊貨行業(yè)順應(yīng)發(fā)展趨勢實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。33 關(guān)于社會綜合效益的意義隨著舊貨行業(yè)的重要性日益突顯，專業(yè)的舊貨市場不可或缺地成為城市利國利民的亮點(diǎn)工程。本項(xiàng)目的落成，一方面將填補(bǔ)xx市舊貨行業(yè)這一市場空白，為廣大經(jīng)營戶提供了更為集中、現(xiàn)代、舒適的經(jīng)營環(huán)境，也將為xx市人民提供與大中型城市保持同步的舊貨產(chǎn)品和服務(wù)，從而杜絕目前存在于xx舊貨缺乏管理，干擾市民的現(xiàn)象，為xx人民造福；另一方面也將進(jìn)一步美化城市的形象，提升城市形象，真正成為xx市新城發(fā)展、行業(yè)整合、房地產(chǎn)市場發(fā)展的“地標(biāo)性”物業(yè)。并為社會了提供了眾多的就業(yè)機(jī)會，并將為極大的影響和帶動周邊專業(yè)市場發(fā)展，推動和促進(jìn)“開發(fā)區(qū)市場集群”商圈效應(yīng)的形成，帶動xx市開發(fā)區(qū)的發(fā)展。第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境及市場分析四 xx市情及相關(guān)行業(yè)發(fā)展分析41 xx市情xx市位于贛江上游，江西南部，簡稱贛南。東接福建省三明市和龍巖市，南臨廣東省梅州市、河源市和韶關(guān)市，西靠湖南省郴州市，北連本省吉安、撫州兩地區(qū)。處于我國東南沿海地區(qū)向中部內(nèi)地延伸的過渡地帶，也是內(nèi)地通向東南沿海的重要通道之一。xx市是江西省最大的行政區(qū)，本市轄1區(qū)2市15縣，總面積3。94萬平方千米，其中市區(qū)建成區(qū)面積(章貢區(qū)和xx經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū))40。28平方千米，耕地面積29。29萬公頃，有林面積271。3萬公頃，森林覆蓋率為74。2%。2006年總?cè)丝跒?61。15 萬人，比上年末增加 15。46 萬人。其中農(nóng)業(yè)人口 686。04 萬人，占 79。67% 。人口自然增長率 8。11 。全市生產(chǎn)總值（gdp ）582。34 億元，比上年增長 12。8% 。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 134。84 億元，增長 3。3% ；第二產(chǎn)業(yè)增加值 226。83 億元，增長 17。7% ；第三產(chǎn)業(yè)增加值 220。67 億元，增長 14。7% 。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重分別為 23。2% 、 38。9% 和 37。9% 。42 xx市開發(fā)區(qū)主要專業(yè)市場分析xx市開發(fā)區(qū)共有9個專業(yè)市場，基于項(xiàng)目的市場性質(zhì)，我們對xx如下專業(yè)市場做了一個全面的市場調(diào)研，希望通過調(diào)研，把握市場，以供借鑒，調(diào)研表及結(jié)論如下：經(jīng)營類別市場名稱地理位置面積租用狀況已經(jīng)營年限商鋪形式經(jīng)營狀況售價配套規(guī)模店鋪平均面積出租情況租金幅度汽車型材類汽車大市場客家大道中段102畝/市場館5萬平米交易廳3萬平米一期項(xiàng)目80以上25元/2年場館/獨(dú)立商鋪規(guī)模大，統(tǒng)一經(jīng)營，交通便捷市場較好檢測、評估、修理、辦證等 鋼材大市場客家大道中段380間店鋪/倉儲68間36541001422元/10年獨(dú)立隔斷市場成立較早，商業(yè)氛圍濃厚，鋪面不足停車場、倉儲建材大市場客家大道中段120多畝/400多間721001001621元/10年獨(dú)立隔斷經(jīng)過多年n發(fā)展商業(yè)氛圍濃厚，市場活躍34004000銀行、停車場、倉儲、商務(wù)樓家具裝飾類xx家具大市場客家大道中段15萬平米7264990以上820元/5年左右場館/獨(dú)立商鋪項(xiàng)目啟動三年，租賃市場較好，但租金較為低下，沿街租金最低只8元/停車場、倉儲、商務(wù)樓金豐裝飾燈飾市場金豐東路4112080以上1320元/3年獨(dú)立商鋪市場規(guī)模較小，商業(yè)氛圍一般。停車場農(nóng)產(chǎn)品類水果批發(fā)市場金豐東路100多畝/558間10510810018236年獨(dú)立商鋪規(guī)模較大，已形成較好商業(yè)氛圍，人流量大，輻射廣33003500停車場、倉儲、銀行、餐飲商務(wù)樓43 xx市主要批發(fā)市場經(jīng)營管理現(xiàn)狀及特點(diǎn):專業(yè)市場集群優(yōu)勢明顯從開發(fā)區(qū)全部專業(yè)市場看來，很明顯的看出，該區(qū)域有著較為先進(jìn)的規(guī)劃理念，將眾多大型專業(yè)市場集結(jié)，形成各個市場互為補(bǔ)充互相呼應(yīng)，共享資源共同發(fā)展的良好局面；功能分區(qū)較為合理現(xiàn)有專業(yè)市場的功能分區(qū)較為明確合理，市場內(nèi)各區(qū)域功能分布合理，格局規(guī)范，比如xx家具大市場、xx市汽車大市場等；市場規(guī)劃有一定前瞻性現(xiàn)有專業(yè)市場的規(guī)劃，多具有一定前瞻性目光，市場內(nèi)道路規(guī)劃，店鋪格局，倉儲方面出現(xiàn)了有明確區(qū)隔，功能布局較為合理；物業(yè)管理較為嚴(yán)謹(jǐn)現(xiàn)有專業(yè)市場物業(yè)管理相對較好，如建材市場管理，有專職保安及市場管理人員，反應(yīng)及時，管理井然有序；44 分析結(jié)論根據(jù)我們這次對xx開發(fā)區(qū)專業(yè)市場的資料收集，整理，通過從政策宏觀面、市場宏觀面，以及專業(yè)市場的特征、現(xiàn)狀、未來走勢的層面分析，再將結(jié)果交叉后得出: 市場規(guī)劃及配套將成為有力競爭武器 經(jīng)營行業(yè)應(yīng)趨向大眾消費(fèi)品 尋求龍頭性專業(yè)市場中的空白點(diǎn) 尋求有發(fā)展但龍頭批發(fā)市場中未能形成氣候的行業(yè) 尋求龍頭性批發(fā)市場中供不應(yīng)求的行業(yè) 先做專，再做大，做強(qiáng) 無強(qiáng)大政策支持則不要與龍頭市場產(chǎn)生經(jīng)營定位正面競爭。而xx目前還沒有出現(xiàn)一家配套完善，先進(jìn)的現(xiàn)代化專業(yè)市場，隨著城市發(fā)展進(jìn)展到今天，已開始呼喚現(xiàn)代化大型專業(yè)市場的出現(xiàn)。五 xx市舊貨行業(yè)發(fā)展分析5.1 xx舊貨市場的分析整體情況分析1、xx舊貨市場逐步呈現(xiàn)生機(jī)到目前為止，xx市已有十來家舊貨行，主要分布在文明大道以及和平路一帶，而且許多臨時來xx居住的外來人口、低收入家庭和一些小餐飲業(yè)開張等都會瞄上舊貨市場。民生舊貨行是屬于老牌舊貨行，但都始終無法形成規(guī)模，管理很不規(guī)范，消防存在隱患，根本無法達(dá)到現(xiàn)代化的舊貨市場消防要求。就其所處位置也影響城市市容市貌，不利于舊市場規(guī)范發(fā)展；就其現(xiàn)有狀況看，作為舊貨行業(yè)的影響力也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，不能形成富有號召力的專業(yè)大市場，但眾多許多市民對舊貨行業(yè)有較好的反響，認(rèn)為舊貨行業(yè)是一個“便民、利民、為民”的通道。2、市場發(fā)展前景分析舊貨市場的前景預(yù)測隨著我市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷向前發(fā)展，城市化率的逐年提高，處于我國東南沿海地區(qū)向中部內(nèi)地延伸的過渡地帶的xx，也是內(nèi)地通向東南沿海的重要通道之一。xx市是江西省最大的行政區(qū)，本市轄1區(qū)2市15縣，總面積3。94萬平方千米，其中市區(qū)建成區(qū)面積(章貢區(qū)和xx經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū))40。28平方千米，2006年總?cè)丝跒?61。15 萬人，比上年末增加 15。46 萬人，其中農(nóng)業(yè)人口 686。04 萬人，占 79。67% 。全市生產(chǎn)總值（gdp ）582。34 億元，比上年增長 12。8% 。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 134。84 億元，增長 3。3% ；第二產(chǎn)業(yè)增加值 226。83 億元，增長 17。7% ；第三產(chǎn)業(yè)增加值 220。67 億元，增長 14。7% 。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重分別為 23。2% 、 38。9% 和 37。9% 。xx現(xiàn)有的城區(qū)規(guī)模以及人口數(shù)量離現(xiàn)代城市發(fā)展要求還有一段相當(dāng)大的差距。市委、市政府因地制宜地確定了圍繞“十一五”規(guī)劃，以“一條主線，六個重點(diǎn)”工作部署的進(jìn)一步落實(shí)為抓手，縱深推進(jìn)“對接長珠閩，建設(shè)新xx”發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)新體制機(jī)制，擴(kuò)大對外開放，轉(zhuǎn)變增長方式，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，促進(jìn)社會和諧，全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長，效益質(zhì)量進(jìn)一步提高，各項(xiàng)社會事業(yè)不斷發(fā)展，人民生活水平繼續(xù)提高。未來城市人口及工業(yè)產(chǎn)業(yè)將呈大規(guī)模增長，隨著人們消費(fèi)觀念的改變和xx改革開放的不斷深入，舊貨交易的需求量將突飛猛進(jìn)的增長。xx市憑借其管轄人口、地理位置、交通樞紐、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等優(yōu)勢，舊貨市場的產(chǎn)品必將輻射全市乃影響本省周邊地市及廣東、福建、湖南等省市。5.2 新建市場的必要性目前xx市舊貨經(jīng)營現(xiàn)狀來看，還存在問題：第一：規(guī)模太小。在xx市還沒有一個真正的舊貨市場，在市內(nèi)的十來家舊貨行中，充其量只能稱為舊貨個體工商戶，年營業(yè)額一般都在20萬至80萬元，超百萬的還沒有；第二：是品種單一?，F(xiàn)舊貨行經(jīng)營的品種僅限于家用電器、家具和日用品。機(jī)器設(shè)備，舊機(jī)動車，通訊器材，舊書籍，舊玩具等尚未涉足；第三：是加工翻新滯后。收購進(jìn)來的物品，只是稍加清理就原樣銷售，對加工改裝翻新工作做得不夠；第四：是上門收購不規(guī)范。舊貨行工作人員上門收購時，未佩帶上崗證，使出售舊貨的居民心存疑慮。特別是一些騎三輪車的散兵游勇，手持高音喇叭在宿舍區(qū)大聲喊叫，使得居民對收購舊貨人員產(chǎn)生厭惡感等等。交易不規(guī)范，管理較為混亂，布局較散，急需市政府進(jìn)行規(guī)范管理。因此，盡快籌建專業(yè)的大型xx舊貨大市場，擴(kuò)大市場規(guī)模，把尚處在自發(fā)性的舊貨交易行為納入市場，進(jìn)行規(guī)范管理，合法交易勢在必行。而且發(fā)展舊貨市場可以滿足人們對日常生活用品更新?lián)Q代的愿望，疏通流通渠道，刺激生產(chǎn)，促進(jìn)新產(chǎn)品的研制和開發(fā)，促進(jìn)耐用消費(fèi)品產(chǎn)銷率的提高，為新產(chǎn)品提供一個巨大的市場空間。此舉，既符合商品入店、入市經(jīng)營的要求，也符合城市規(guī)劃和城鄉(xiāng)居民的實(shí)際需要。5.3 市場需求狀況分析新建市場的可行性1996年原國內(nèi)貿(mào)易部開始把我國的舊貨業(yè)作為流通領(lǐng)域的重大產(chǎn)業(yè)來抓，得到了國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的重視及支持，提出了分三個階段發(fā)展的規(guī)劃和具體工作步驟。從此，全國舊貨調(diào)劑交易試點(diǎn)單位很快發(fā)展到北京、上海、廣州、武漢、昆明、大連、哈爾濱等45個大中城市的175家企業(yè)，形成東西交流、縱橫交錯的市場網(wǎng)絡(luò)，為建江西舊貨大市場創(chuàng)建了寬松的外部環(huán)境，如今的江西舊貨大市場已得到了更為充分的發(fā)展。在此形勢與未來發(fā)展趨勢看，xx大量的工業(yè)企業(yè)的興起，必將導(dǎo)致生產(chǎn)企業(yè)需要及時更新生產(chǎn)設(shè)備，若未來市場沒有一個專業(yè)交易市場來促成交易，將導(dǎo)致產(chǎn)品積壓嚴(yán)重，將導(dǎo)致全市物資部門和流通企業(yè)庫存積壓物資較多，加上相當(dāng)一部分居民家庭如家電、家具等用品需要更新?lián)Q代，為xx舊貨大市場的發(fā)展提供了良好的契機(jī)。同時，江西舊貨大市場通過這幾年的運(yùn)作，積累了一整套運(yùn)作市場的豐富經(jīng)驗(yàn)，擁有了大量的客戶資源，創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)效益及社會效益，正在不斷的發(fā)展壯大，同時為解決社會就業(yè)、促進(jìn)江西地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起了一定拭目以待作用。第三章 項(xiàng)目發(fā)展研究六 項(xiàng)目地塊特征分析6.1 項(xiàng)目區(qū)位分析地塊形狀：規(guī)則方形用地地塊位置：本項(xiàng)目擬選地塊位于xx市文峰路與贊賢路交匯東處，距xx市最中心地僅4公里，離xx新中心城區(qū)僅2。5公里，北面有糧油、鋼材等大市場，并與北面其它市場緊鄰呼應(yīng)，地塊其余周邊主要為規(guī)劃中的居民區(qū)。地塊優(yōu)勢：文峰路與贊賢路為城市干道，為本項(xiàng)目提供了良好的交通組織便利性；同時，文峰路為原105國道，贊賢路則為銜接市場及居民區(qū)的主要干道之一，外部交通優(yōu)勢明顯。6.2 項(xiàng)目人流分析因本項(xiàng)目目前所處區(qū)位優(yōu)勢明顯，處于開發(fā)區(qū)專業(yè)市場集群區(qū)域，交通組織便利暢達(dá)，處在住宅區(qū)與專業(yè)市場中心，未來市人流優(yōu)勢非?？捎^。6.3 項(xiàng)目地塊發(fā)展swot分析 地塊發(fā)展優(yōu)勢 strength（1） 文峰路與贊賢路交匯東處，三面臨路，地塊價值高（2） 開發(fā)區(qū)專業(yè)市場集群優(yōu)勢明顯，對本地塊價值的提升帶來了積極影響。（3） 臨街面較長，且還能在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長，有利于提高整體商業(yè)價值（4） 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化 地塊發(fā)展劣勢 threat（1） 項(xiàng)目距離市中心較遠(yuǎn)，推廣難度加大 地塊發(fā)展機(jī)會 opportunity（1） xx目前還沒有大型的專業(yè)舊貨交易市場，為項(xiàng)目地塊的發(fā)展提供了充足的市場機(jī)會。（2） 項(xiàng)目周邊居民區(qū)優(yōu)勢，將有效帶動周邊物業(yè)的價值提升。（3） 項(xiàng)目屬招商引資項(xiàng)目，且屬于國家商務(wù)部授權(quán)的特殊行業(yè)，地塊發(fā)展有一定的政策支持。 地塊發(fā)展威脅 weakness（1） 部分市民對本項(xiàng)目地塊的區(qū)位價值信心略顯不足。（2） 現(xiàn)有舊貨市場較小規(guī)模對新的大型專業(yè)大市場形成一定壓力。（3） 國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響。雖然本項(xiàng)目有著眾多先天優(yōu)勢，此地段的發(fā)展和升值前景已經(jīng)有部分市民所承認(rèn)，但由于受xx現(xiàn)有舊貨交易市場規(guī)模及目前國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控影響，項(xiàng)目在開發(fā)過程中，始終仍注意科學(xué)引導(dǎo)舊貨行業(yè)規(guī)范發(fā)展，注意與周邊眾多專業(yè)市場協(xié)調(diào)發(fā)展，互為促進(jìn)，以良好的項(xiàng)目定位和產(chǎn)品規(guī)劃來達(dá)到項(xiàng)目良性發(fā)展。七 項(xiàng)目定位分析7.4 項(xiàng)目定位分析市場定位市場名稱為”xx舊貨大市場”， 市場經(jīng)營包括機(jī)電設(shè)備區(qū)，工業(yè)五金區(qū)，日用五金雜活區(qū)，家用電器區(qū)，數(shù)碼區(qū)、信息區(qū)，家具區(qū)，廚具、灶具區(qū)，二手摩托車、自行車區(qū)，廢舊鋼材區(qū)、玩具交換區(qū)，二手手機(jī)、舊書區(qū)，古玩區(qū)等12大類數(shù)百個品種。7.5 項(xiàng)目定位方案swot分析 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢 strength（1） 項(xiàng)目位于文峰路與贊賢路交匯東處，三面臨路，地塊價值高（2） 臨街面較長，且還能在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長，有利于提高整體商業(yè)價值（3） 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化（4） 開發(fā)區(qū)專業(yè)市場集群優(yōu)勢明顯，對本地塊價值的提升帶來了積極影響。（5） 項(xiàng)目總體成本不高，從而降低了銷售單價，有利于中小客戶的投資 項(xiàng)目發(fā)展劣勢 threat（1） 仍有部分經(jīng)營戶和市民對本項(xiàng)目地段抱懷疑態(tài)度，增加了項(xiàng)目宣傳推廣難度（2） 推廣、招商難度加大，推廣、招商費(fèi)用增加（5） 市場對項(xiàng)目預(yù)計的銷售價格和租賃價格存在接受難度 項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會 opportunity（1） 舊貨經(jīng)營戶和消費(fèi)者、市民均看好并支持“一站式”大型舊貨交易市場項(xiàng)目的出現(xiàn)（2） 目前舊貨交易經(jīng)營戶的分布凌亂、商鋪配套設(shè)施落后，均期待有新型的“一站式”大型舊貨市場填補(bǔ)市場空白（3） 國家商務(wù)部及省內(nèi)各部門均看好并支持項(xiàng)目發(fā)展，并能提供相關(guān)政策性的優(yōu)惠、鼓勵措施（4） 經(jīng)營戶和市民對商鋪投資仍保持著一定的熱情，存在引導(dǎo)空間（5） 舊貨交易行業(yè)的發(fā)展趨勢，為本項(xiàng)目長足發(fā)展提供了契機(jī) 項(xiàng)目發(fā)展威脅 weakness（1） 行業(yè)利潤相對較低，商鋪?zhàn)赓U價格不高，對項(xiàng)目銷售存在一定的壓力，需要大力引導(dǎo)，并采取一定的返租、免租政策（2） 現(xiàn)有市場規(guī)模較小，招商有一定壓力，市場培育需較長時間（3） 部分經(jīng)營戶在市場競爭中已經(jīng)喪失行業(yè)信心，可能在項(xiàng)目發(fā)展過程中起負(fù)面作用（4） 國家宏觀調(diào)控政策的逐步出臺，市民對商鋪投資已經(jīng)更為謹(jǐn)慎和理性綜上，項(xiàng)目swot分析中所反映出的情況說明本項(xiàng)目發(fā)展“xx舊貨大市場”的思路是基本可行的，但應(yīng)注意風(fēng)險規(guī)避及劣勢化解因素，使本項(xiàng)目發(fā)展更為貼近市場，成功招商，投資概念推廣到位，促成項(xiàng)目能夠引導(dǎo)xx舊貨市場向更規(guī)范化發(fā)展。7.6 項(xiàng)目定位方案所存在問題及建議本項(xiàng)目定位方案在后期推廣和銷售、招商過程中，可能存在以下不利因素：（1） 銷售價格與實(shí)際租賃價格之間可能存在的矛盾，我們將采取整體或部分返租的形式銷售。（2） 市民對項(xiàng)目地段的懷疑態(tài)度。項(xiàng)目發(fā)展需依托強(qiáng)大的廣告宣傳造勢，將后期經(jīng)營過程中的“價格、質(zhì)量、服務(wù)”良好地貫穿于整個推廣節(jié)奏中，最大限度的對區(qū)域概念和行業(yè)概念進(jìn)行宣傳推廣。（3） 現(xiàn)有舊貨行業(yè)規(guī)模較小，招商難度增大。首先啟動主力店招商，以滿足項(xiàng)目發(fā)展和實(shí)際推廣執(zhí)行工作的需要。化解市民對項(xiàng)目能否發(fā)展成功的疑慮。對部分部位予以免租經(jīng)營，以配合其他招商政策順利招商。（4） 經(jīng)營業(yè)主對商鋪?zhàn)饨鸷投愂照咭罂量獭Ｔ谙硎墁F(xiàn)有舊貨行業(yè)的特殊稅費(fèi)政策外，還需向政府申請真正能夠落實(shí)到位的稅費(fèi)減免政策，為經(jīng)營戶降低經(jīng)營成本，并通過免租政策、主力店的龍頭效應(yīng)向經(jīng)營戶發(fā)動集中的廣告宣傳攻勢，以此來培育市場快速發(fā)展。7.7 項(xiàng)目建設(shè)要求及運(yùn)營方式（1）市場建設(shè)要高水平、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，要按照衛(wèi)生城市、花園城市建設(shè)的要求設(shè)計，建設(shè)好市場和與市場配套的公寓、辦公樓、停車場、公共廁所及垃圾處理站等公用設(shè)施，做到交易區(qū)和生活區(qū)分開，做到市場內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)生整潔、道路暢通，同時，要增加綠化率，市場建筑風(fēng)格要與周邊市場相協(xié)調(diào)，按照園林式的要求建設(shè)好市場。（2）按照現(xiàn)代市場的要求規(guī)劃，建設(shè)好市場，充分運(yùn)用現(xiàn)代科技，要重視市場的信息中心項(xiàng)目建設(shè)，增強(qiáng)市場的服務(wù)功能。（3）對舊貨業(yè)的經(jīng)營，要按照國家的政策規(guī)定管理，運(yùn)營好市場，市場建成后，要制定相關(guān)的優(yōu)惠政策，正確引導(dǎo)企業(yè)、經(jīng)（4）營業(yè)主入場經(jīng)營，優(yōu)先安排好經(jīng)營舊貨行業(yè)的經(jīng)營戶，并對下崗職工、無地農(nóng)民、弱勢群體給予優(yōu)惠政策。同時，正確處理好與當(dāng)?shù)卣?、農(nóng)民的關(guān)系、處理好與周邊市場的關(guān)系。第四章 效益及風(fēng)險分析8.1 市場前景預(yù)測xx舊貨大市場的遠(yuǎn)期目標(biāo)是建成立足xx，輻射江西、廣東、福建及湖南的新型交易集散地。所產(chǎn)生的社會效益:（1）各項(xiàng)稅收：目前市場收征收率每月每平方米7元，新建市場的征收面積為32000平方米，一年可上交稅收224萬元。（2）工商管理費(fèi):目前市場稅收征收率為每月每平方米6元，新建市場的征收面積為32000平方米，一年可上交工商管理費(fèi)192萬元。（3）公司每年上繳稅收250萬元。（4）按30平方米為一經(jīng)營攤位，每個攤位安排了三個營業(yè)員計算，可提供就業(yè)崗位2500個左右。規(guī)模優(yōu)勢形成后，不光是現(xiàn)企業(yè)自身優(yōu)勢，也將帶動周邊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加開發(fā)區(qū)人氣，為開發(fā)區(qū)內(nèi)的餐飲、加工以及相關(guān)行業(yè)帶來新的契機(jī)，為國家培植新的稅源，為城東地區(qū)今后的經(jīng)濟(jì)騰飛注入堅強(qiáng)的后勁。8.2 項(xiàng)目概況項(xiàng)目規(guī)劃xx舊貨大市場擬選地塊位于xx市文峰路與贊賢路交匯東處，距xx市最中心地僅4公里，離xx新中心城區(qū)僅2.5公里，北面有糧油、鋼材等大市場，并與北面其它市場緊鄰呼應(yīng)，地塊其余周邊主要為規(guī)劃中的居民區(qū)。項(xiàng)目預(yù)計規(guī)劃用地面積70畝，可建面積約60000平米，項(xiàng)目總投資額約10000萬元，工程工期為18個月，分兩期投資建設(shè)完成，首期規(guī)劃建設(shè)占地40畝，大小鋪位300余個，建筑面積33000余平方，按每平方均價3200計算，首期銷售總額1.06億元，預(yù)期可實(shí)現(xiàn)利稅約1500萬元，二期建筑面積27000余平方， 按每平方均價3700計算， 銷售總額0.99億元，實(shí)現(xiàn)利稅約1400萬元。8.3 項(xiàng)目營銷策略2009年1月至2010年6月壹年時間將所有開發(fā)的攤位進(jìn)行銷售或出租，采取現(xiàn)代市場學(xué)通常把消費(fèi)者接受產(chǎn)品的過程分為五個階段（adidas原理），在項(xiàng)目的銷售過程中，應(yīng)遵循adidas原理和品牌營銷的策略，保持整個促銷活動的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步將項(xiàng)目的銷售活動推向高潮。 a:action促使購買s:desire達(dá)到滿意a:attention引起注意a:interesting產(chǎn)生興趣d:desire激發(fā)欲望 1. 促銷前準(zhǔn)備（略）2. 內(nèi)部認(rèn)購及導(dǎo)入階段（略）3. 推出階段（略）4. 全面推出階段（略）5. 最后調(diào)整階段（略）8.4 營銷的戰(zhàn)略分析（1）如果以出售形式出售，有些小業(yè)主可能會因?yàn)橘Y金的短缺而放棄入駐經(jīng)營。（2）如果以出租形式出售，公司還要收取一定數(shù)量的押金，同樣也牽涉到業(yè)主的資金占用的問題。8.5 營銷的對策和措施（1）加強(qiáng)廣告的宣傳力度和促銷手段，借助特種行業(yè)獨(dú)特的有利條件，爭取現(xiàn)有市場經(jīng)營戶入場經(jīng)營。（2）爭取政府的支持?jǐn)U大經(jīng)營范圍和利用稅收上的優(yōu)惠政策，吸引更多的經(jīng)營戶入駐經(jīng)營。（3）爭取銀行的支持，對確因資金周轉(zhuǎn)困難的經(jīng)營戶，采取按揭付款的方式予以銷售。（4）加強(qiáng)物業(yè)管理，提高服務(wù)意識，盡可能提供一些便利條件和舒適環(huán)境，以吸引更多的經(jīng)營者入駐經(jīng)營。（5）吸入外省專業(yè)經(jīng)營舊貨的大戶入駐經(jīng)營，使得市場有著健康有序的良性發(fā)展，加深加大市場在經(jīng)營戶中間的凝集力，產(chǎn)生店鋪的緊俏感。8.6 營銷的競爭分析舊貨大市場是國家重點(diǎn)培育和扶持的商品市場，也是xx市唯一一家有專業(yè)特色、有產(chǎn)業(yè)依托、具有一定規(guī)模、有較高發(fā)展?jié)摿Φ呐f貨大市場，具有壟斷性質(zhì)。所以競爭壓力基本上不存在。8.7 收益分析項(xiàng)目財務(wù)指標(biāo)測算（按70畝計算）名稱面積單位單價（萬元）總價（萬元）土地成本70畝畝654550報建規(guī)費(fèi)6000080480建筑成本600005603136道路、下水管網(wǎng)，綠化，回填土600營銷運(yùn)營，廣告、水電增容500辦公費(fèi)用100其它等200項(xiàng)目總投資9790銷售總收入600003350元/20100稅費(fèi)20100142814利潤2100012680約80008.8.1