浙江紹興迪蕩新城A1地塊業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位2007年.doc

迪蕩新城a1地塊商業(yè)定位浙江動(dòng)力地產(chǎn)咨詢代理有限公司2007年8月13日目錄一、項(xiàng)目整體商業(yè)的市場(chǎng)定位（一）項(xiàng)目開發(fā)的基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)（二）項(xiàng)目整體定位（三）項(xiàng)目商業(yè)的功能定位（四）項(xiàng)目的形象定位二、項(xiàng)目整體商業(yè)與紹興城市關(guān)系分析研究（一）區(qū)位格局（二）交通格局（三）區(qū)域環(huán)境（四）商業(yè)層次三、項(xiàng)目地塊與項(xiàng)目整體之間關(guān)系分析（一）空間關(guān)系分析（二）商業(yè)氛圍分析（三）商業(yè)人流分析（四）動(dòng)線循環(huán)分析（五）商業(yè)功能及業(yè)態(tài)分析（六）建筑布局分析（七）商業(yè)街組合分析（八）商業(yè)景觀分析（九）運(yùn)營(yíng)管理分析四、項(xiàng)目地塊整體開發(fā)定位建議（一）項(xiàng)目整體開發(fā)總原則及思路（二）地塊商業(yè)市場(chǎng)定位（三）地塊各商業(yè)功能業(yè)態(tài)定位一、項(xiàng)目整體商業(yè)的市場(chǎng)定位通過該部分較為詳細(xì)地對(duì)項(xiàng)目主要定位進(jìn)行梳理，明確項(xiàng)目整體規(guī)模、市場(chǎng)定位、開發(fā)狀態(tài)、主要功能方面要素，并通過對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的分析，發(fā)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)兩點(diǎn)，發(fā)掘原有規(guī)劃設(shè)計(jì)的不足。（一）項(xiàng)目開發(fā)的基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)用地面積：6890.0 m2 總建筑面積：86737.0 m2地上建筑面積：66759.0 m2 地下建筑面積：19978.0 m2 建筑占地面積：16690.0 m2 建筑容積率：1.81 建筑密度：45.24% 綠地率：10.0% 酒店規(guī)模：288標(biāo)準(zhǔn)間 劇場(chǎng)規(guī)模：450座（二）項(xiàng)目整體定位 a1商業(yè)地塊南側(cè)之勝利東路往西可融入紹興市傳統(tǒng)商業(yè)繁華的舊城區(qū)，往東可達(dá)規(guī)劃中的迪蕩新城cbd核心區(qū)高層、超高層商務(wù)辦公與高級(jí)酒店區(qū)。隔勝利東路與a2、a3商業(yè)地塊相望，所處地段極為優(yōu)越。a1商業(yè)地塊與a2、a3地塊以及環(huán)城河、大型市民廣場(chǎng)充分整合，整體設(shè)計(jì)，形成建筑空間、商業(yè)業(yè)態(tài)與城市生活之間的有機(jī)聯(lián)系。a1商業(yè)地塊項(xiàng)目建成后，主要包括酒店、劇場(chǎng)、商業(yè)、餐飲等與a2、a3地塊的商業(yè)互為補(bǔ)充。（三）項(xiàng)目商業(yè)的功能定位服裝零售是所有商圈、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中占據(jù)比例最大的業(yè)態(tài)，也將是本項(xiàng)目最重要的業(yè)態(tài)之一，但是未來進(jìn)駐的品牌必須與項(xiàng)目中高端屬性相適合，所以必須選擇中高端品牌的服飾專賣店為主要業(yè)態(tài)。餐飲也是所有商圈、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中占據(jù)比例較大的業(yè)態(tài)，而且本區(qū)域的餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況比較出色，本應(yīng)該是重點(diǎn)考慮的業(yè)態(tài)之一。休閑娛樂、日用百貨、通訊（移動(dòng)或聯(lián)通）等業(yè)態(tài)將是上述業(yè)態(tài)的有效補(bǔ)充。綜合上述因素，同時(shí)由于本項(xiàng)目定位為中高端項(xiàng)目，部分中地段業(yè)態(tài)不可能進(jìn)駐本項(xiàng)目，所以本項(xiàng)目除酒店及劇院外，優(yōu)先考慮的業(yè)態(tài)如下：服裝、休閑娛樂、通訊、餐飲。（四）項(xiàng)目的形象定位引領(lǐng)時(shí)尚的商業(yè)中心現(xiàn)代城市體驗(yàn)中心國(guó)際化的休閑娛樂中心紹興居民體驗(yàn)信息時(shí)代商業(yè)繁榮的首選之地展示紹興城市新形象的標(biāo)志性區(qū)域紹興的新視角、新亮點(diǎn)二、項(xiàng)目整體商業(yè)與紹興城市關(guān)系分析研究（一）區(qū)位格局紹興市目前形成了三個(gè)商業(yè)區(qū)：市區(qū)核心越城區(qū)、市區(qū)以北袍江新區(qū)、市區(qū)東部生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。本項(xiàng)目坐擁紹興發(fā)展主方向的東北黃金角，將成為紹興市區(qū)迄今為止最大的綜合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，位于紹興市城市規(guī)劃中的袍江組團(tuán)和越城組團(tuán)之間，東至迪蕩8號(hào)路、西至東池路、南北以勝利路為軸。 本項(xiàng)目將打造成位于紹興市區(qū)的，具有高水準(zhǔn)的，集現(xiàn)代化休閑、餐飲、文化、娛樂、購物等功能為一體的綜合性商業(yè)項(xiàng)目 ，打造“國(guó)際商業(yè)都會(huì)”的商業(yè)新概念。（二）交通格局公共交通-地下隧道(人行道) 與公交車站點(diǎn)、游船碼頭a1商業(yè)地塊與a2、a3地塊進(jìn)行整體設(shè)計(jì)，地塊西南角、大型市民廣場(chǎng)南面，由兩條市政公用人行地下通道與a2商業(yè)地塊相連，并進(jìn)而與a3地塊相聯(lián)系。為吸納城市公交與環(huán)城河水上交通的人流，在a1商業(yè)地塊、市民廣場(chǎng)臨城市主要道路勝利東路上建議設(shè)置一個(gè)公交車站點(diǎn)，并在環(huán)城河靠a1地塊北端、市民廣場(chǎng)臨環(huán)城河的水岸線上設(shè)置兩個(gè)中、小型游船碼頭?？绛h(huán)城河的景觀拱橋橋底絕對(duì)標(biāo)高為 7.65米，高出常水位3.85米，保證環(huán)城河航運(yùn)的通行。此外，為了使內(nèi)河水道具有更好的親水性，南側(cè)步行街絕對(duì)標(biāo)高為 4.60米，高出常水位0.80米，北側(cè)步行街絕對(duì)標(biāo)高為 4.30米，高出常水位0.50米；在所有拱橋都在中部抬高約0.3米，橋底絕對(duì)標(biāo)高為5.80米，高出常水位2.00米，可容納小型游船與烏篷船航行。上述城市公共交通（車行、人行）與a2、a3商業(yè)地塊內(nèi)部各種流線有機(jī)聯(lián)接，形成完整、高效的交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。（三）區(qū)域環(huán)境紹興市是“最佳中國(guó)魅力城市”位于長(zhǎng)江三角洲南翼，2004年全市常住人口434.72萬人，交通便捷多條高速公路誠(chéng)環(huán)狀覆蓋，是錢塘江南岸浙江的地理中心和交通咽喉；城市發(fā)展的戰(zhàn)略導(dǎo)向?yàn)椋?“城市北進(jìn)，旅游南延，沿江開發(fā)，多向拓展，成為杭甬間崛起的大城市”這一戰(zhàn)略與紹興跨海大橋的興建、城市沿江發(fā)展的機(jī)遇相契合，即：紹興將由古老的“會(huì)稽時(shí)代” 走向嶄新的“杭州灣時(shí)代”，一個(gè)朝向大海的城市，一個(gè)從此面向太平洋的城市將在杭州灣崛起。 本項(xiàng)目的未來發(fā)展與紹興城市的規(guī)劃和布局相吻合。紹興城市發(fā)展空間結(jié)構(gòu)圖（四）商業(yè)層次紹興未來商業(yè)業(yè)態(tài)：發(fā)展大型購物中心、百貨店、倉儲(chǔ)商店、大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、便利店等多種業(yè)態(tài) 紹興未來商業(yè)格局：構(gòu)建個(gè)城市商業(yè)主中心、個(gè)城市商業(yè)副中心和2個(gè)城市商業(yè)圈（區(qū)域商業(yè)中心），建設(shè)6條城市商業(yè)特色街區(qū)。本項(xiàng)目的規(guī)劃與定位符合紹興商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，項(xiàng)目將建設(shè)成為紹興商業(yè)的新地標(biāo)。三、項(xiàng)目地塊與項(xiàng)目整體之間關(guān)系分析（一）空間關(guān)系分析a1商業(yè)地塊與a 2、a3地塊以及環(huán)城河、大型市民廣場(chǎng)充分整合，整體設(shè)計(jì)，形成建筑空間、商業(yè)業(yè)態(tài)與城市生活之間的有機(jī)聯(lián)系。抽取江南水鄉(xiāng)具有生命力的、傳統(tǒng)的“一河一街，一河兩街”的建筑布局，形成現(xiàn)代商業(yè)街的空間脈絡(luò)，營(yíng)造小、橋、流、水的“水上街市”之現(xiàn)代商業(yè)建筑意境，塑造城市生活的嶄新、時(shí)尚的生活地標(biāo)。充分利用現(xiàn)有用地，提高空間環(huán)境質(zhì)量，塑造“精致和諧，現(xiàn)代大氣”的商業(yè)建筑綜合體。a1商業(yè)地塊與a2、a3地塊充分整合、整體設(shè)計(jì)，并形成一帶、兩主軸、三次軸、四節(jié)點(diǎn)的總體空間結(jié)構(gòu)概念，即一帶為沿環(huán)城河展開的河道休閑景觀帶；兩主軸為依托地塊內(nèi)由北至南引入的內(nèi)河水道休閑景觀步行街，聯(lián)系西施山遺址公園、酒店塔樓、多功能小劇場(chǎng)及市民廣場(chǎng)的空間景觀軸；三個(gè)次軸為聯(lián)系內(nèi)河的水道休閑景觀步行街與東面范蠡路的三條通道；四個(gè)節(jié)點(diǎn)為a1地塊位于范蠡路、市民廣場(chǎng)的兩個(gè)主入口空間節(jié)點(diǎn)與酒店塔樓、多功能小劇場(chǎng)兩個(gè)建筑空間控制節(jié)點(diǎn)。（二）商業(yè)氛圍分析a1地塊內(nèi)由北至南引入內(nèi)河水道，河道東岸為準(zhǔn)四星級(jí)酒店和中型商業(yè)、餐飲以及小型商鋪，西岸小島則是以中小型休閑娛樂餐飲為主，還有一個(gè)450座左右的小型多功能劇場(chǎng)水之劇場(chǎng)。地塊內(nèi)的內(nèi)河與各種廊道將建筑群體沿南北方向分切成四條帶、八個(gè)界面，形成具有江南水鄉(xiāng)特色的“一河一街，一河兩街”的建筑布局?？v橫交錯(cuò)的橋梁、路徑交匯處自然成為人們聚集的場(chǎng)所，商業(yè)行為由此成為可能，從而產(chǎn)生了商業(yè)地產(chǎn)中的“金角銀邊”效應(yīng)。將內(nèi)河水道兩面建筑與空間作為一個(gè)整體來考慮，設(shè)計(jì)了跨河的五座景觀橋，圍合出的區(qū)域作為整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)氛圍營(yíng)造的重點(diǎn)。在該區(qū)域內(nèi)，內(nèi)河優(yōu)美的濱水景觀，室外精心設(shè)計(jì)的杉木地板以及小型舞臺(tái)、船塢，結(jié)合各種銷售活動(dòng)、時(shí)尚派對(duì)、展示表演等城市休閑生活空間，將有效烘托出整個(gè)地塊的人氣、商氣,從而成為紹興市嶄新的時(shí)尚生活地標(biāo)。尤其入夜時(shí)分，水面的波光、室內(nèi)燈光、霓紅燈、廣告牌等相互輝映，塑造城市生活的重要舞臺(tái)，營(yíng)造了“水上之街市”的現(xiàn)代商業(yè)建筑意境。（三）商業(yè)人流分析最大限度的將a1、a2、a3商業(yè)地塊聯(lián)系成一個(gè)整體，是直接關(guān)系到項(xiàng)目今后的商業(yè)人氣的關(guān)鍵。設(shè)計(jì)中，平行于范蠡路建立了一條弧型的步行商業(yè)街,與a2、a3商業(yè)地塊的步行商業(yè)街主相呼應(yīng)，通過勝利東路下穿人行市政通道與市民廣場(chǎng)將a2、a3地塊的人流成功引入。（四）動(dòng)線循環(huán)分析人流動(dòng)線分析有機(jī)融合城市各功能之人流，營(yíng)造便捷、舒適之動(dòng)線網(wǎng)絡(luò)。沿街布置高度滲透性之建筑界面，鼓勵(lì)人流進(jìn)入地塊內(nèi)酒店、露天或室內(nèi)商業(yè)步行街、濱河步道等，從而減低沿街交通流壓力，并形成海納百川之布局。酒店人流可以通過地塊東北、面對(duì)西施山遺址公園的主入口進(jìn)入； 商業(yè)、休閑娛樂、餐飲、劇場(chǎng)觀演的人流可以通過地塊東面范蠡路中段的主入口廣場(chǎng)，以及南面的大型市民廣場(chǎng)進(jìn)入。臨環(huán)城河的親水性休閑餐飲和多功能劇場(chǎng)也可由環(huán)城河上乘坐小型游船進(jìn)入。 后勤服務(wù)的人流可以通過地塊北面的通路進(jìn)入。設(shè)計(jì)中,依據(jù)人流走向設(shè)置出入口,各人流出入口設(shè)置相對(duì)獨(dú)立,互相干擾少。車流動(dòng)線分析車流組織以人為本,優(yōu)先考慮人行流線,以令地塊之內(nèi)不受車流干擾，基本達(dá)至人車分流之目標(biāo)。a1地塊地下車庫共設(shè)三個(gè)出入口。東臨范蠡路設(shè)置了兩個(gè)地下車庫出入口，供內(nèi)河以東地塊使用；西北角靠環(huán)城河設(shè)置了一個(gè)出入口，供內(nèi)河以西地塊使用。 后勤服務(wù)的車輛可以通過基地北面的通道進(jìn)入。沿內(nèi)河的休閑綠化步道以及臨環(huán)城河地塊的內(nèi)街，在緊急情況下可作為消防通道，使消防車通過整個(gè)基地的環(huán)路而環(huán)通,順利到達(dá)各處。貨流動(dòng)線分析本案為就近卸貨并改善地面環(huán)境，并服務(wù)用地內(nèi)各功能的需要，一般設(shè)地下車輛卸貨區(qū)。內(nèi)河以東地塊地下室設(shè)置5個(gè)車輛卸貨區(qū)，分別作為酒店與商業(yè)、餐飲的貨物裝卸處；內(nèi)河以西地塊地下室設(shè)置2個(gè)車輛卸貨區(qū)，作為中小型休閑餐飲與劇場(chǎng)共用貨物裝卸處。（五）商業(yè)功能及業(yè)態(tài)分析區(qū)域適合的經(jīng)營(yíng)品種組團(tuán)主題名稱d區(qū)滿足周邊居民日常生活消費(fèi)/紹興特產(chǎn)經(jīng)營(yíng)館紹興特產(chǎn)天地c區(qū)適合年輕人娛樂、消費(fèi)、休閑類的業(yè)態(tài)紹興世茂時(shí)尚地帶b區(qū)具備做中高檔百貨商場(chǎng)的條件紹興世茂國(guó)際精品名店街a區(qū)中高檔的休閑、餐飲消費(fèi)紹興世茂新天地（六）建筑布局分析a1地塊內(nèi)河水道東岸布置一座288個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間的準(zhǔn)四星級(jí)酒店和中型商業(yè)、餐飲以及小型商鋪，西岸則是以中小型休閑娛樂餐飲為主，還有一個(gè)450座左右的小型多功能劇場(chǎng),每個(gè)功能單元都設(shè)置獨(dú)立的出入口。（七）商業(yè)街組合分析內(nèi)河水道東岸地塊設(shè)計(jì)了一條弧型的步行商業(yè)街與梭形中庭, 將整個(gè)地塊內(nèi)的各類商業(yè)項(xiàng)目有機(jī)地串聯(lián)在起來，從市民廣場(chǎng)北端進(jìn)入，范蠡路中段的主入口廣場(chǎng)將其打斷為約60-70米的兩段，可以對(duì)人的行進(jìn)路線進(jìn)行不斷的空間變化、轉(zhuǎn)化，消除步行購物的疲勞感。在步行商業(yè)街的兩側(cè)設(shè)計(jì)了一系列中小型商鋪與精品店，梭形中庭則作為商業(yè)、餐飲、酒店以及酒店附屬設(shè)施的共享中庭。在此，強(qiáng)調(diào)酒店住客與外來游客的互動(dòng)，酒店和對(duì)外商業(yè)將作為一個(gè)整體互惠共生，成為擁有大片“虛擬”群房的特色酒店，和享受酒店服務(wù)支持的特色商業(yè)群。水道西岸島上的建筑被一條平行于護(hù)城河的露天漫步道貫穿，臨河的是一層高的親水店屋，其屋頂是與二層相連的水景平臺(tái)。天氣晴朗之時(shí)，游走于平臺(tái)之上，縈繞于圓形天窗之邊，市民的心情融入于湍流不息的護(hù)城河，隨著小巧的游船、烏篷船隨心飄蕩。水道東西兩岸的聯(lián)系由五座景觀橋梁承擔(dān)，其中最南端和最北端的橋梁寬度6米，考慮作為西岸商業(yè)的后勤輔路以及其消防環(huán)路的一部分。中段的三座橋梁直曲有致，引領(lǐng)的路徑穿插進(jìn)島上建筑群落之內(nèi)，開辟出若干步行小街（寬高為1比4的傳統(tǒng)水鄉(xiāng)街道尺度），令步行路徑更具豐富的可選擇性。（八）商業(yè)景觀分析a1地塊與整個(gè)a1、a2、a3商貿(mào)城項(xiàng)目周邊的環(huán)城河、內(nèi)河水道、大型市民廣場(chǎng)、沿河綠化公園等環(huán)境共同形成有層次的、豐富的、完整綠化景觀系統(tǒng)，為市民的購物、休閑、娛樂提供了富有魅力的室內(nèi)、室外景觀。 室外景觀系統(tǒng)線性的環(huán)城河與內(nèi)河水道休閑綠化帶、西施山遺址公園，以及大型市民綠化廣場(chǎng)、主入口綠化廣場(chǎng)，使得整個(gè)建筑和周圍的綠色環(huán)境融為一體。同時(shí)，盡量有效的利用道路與建筑周邊布置綠化，屋頂亦作綠化庭院處理，美化、改善室外景觀環(huán)境。室內(nèi)景觀序列 生態(tài)綠化中庭、弧形的室內(nèi)步行商業(yè)街、跨街的空中連橋、一系列精品屋，以及精致的鋪地和有趣味的室內(nèi)綠化，創(chuàng)造出豐富的空間序列，序列中的近景和遠(yuǎn)景，有機(jī)融合在一起，徜徉其中，逐步引人入勝，給人輕松愉快的購物體驗(yàn)。（九）運(yùn)營(yíng)管理分析a1地塊只是項(xiàng)目本身巨大商業(yè)規(guī)模的一部分，業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商、經(jīng)營(yíng)管理公司等運(yùn)營(yíng)管理方面在a1地塊及整個(gè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)等前期開發(fā)的時(shí)候應(yīng)積極考慮起來，商業(yè)項(xiàng)目涉及面遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通住宅，在規(guī)劃前期應(yīng)成立或者聘請(qǐng)專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)駐，進(jìn)行專業(yè)化的商業(yè)操作，防止出現(xiàn)a1地塊銷售火爆、經(jīng)營(yíng)慘淡的局面，為后期其它商業(yè)組團(tuán)和設(shè)計(jì)開發(fā)打下基礎(chǔ)。四、項(xiàng)目地塊整體開發(fā)定位建議（一）項(xiàng)目整體開發(fā)總原則及思路1、開發(fā)總原則（1）整體性a1地塊與a2、a3地塊是一個(gè)商業(yè)整體，因此在開發(fā)定位過程中，既要考慮項(xiàng)目整體商業(yè)利益，又要突出a1地塊商業(yè)的作用，使局部與整體保持高度的協(xié)調(diào)性，使項(xiàng)目整體建成后渾然一體，而非各地塊各自為政，出現(xiàn)大量主力業(yè)態(tài)重疊和規(guī)劃混亂等情況出現(xiàn)。（2）主題性根據(jù)項(xiàng)目整體商業(yè)定位中各地塊的主要功能主題需要來確定a1地塊開發(fā)市場(chǎng)定位主題，同時(shí)a1地塊內(nèi)部也應(yīng)分主題定位、規(guī)劃，保持開發(fā)的有序性。（3）市場(chǎng)化遵循城市商業(yè)發(fā)展規(guī)律，符合現(xiàn)代消費(fèi)者對(duì)于消費(fèi)的需求和偏好，在業(yè)態(tài)、動(dòng)線規(guī)劃、入口設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等方面下足功夫，符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，可得到“事半功倍”的效果。（4）前瞻性項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展成熟，因此，充分考慮a1地塊及整體商業(yè)開發(fā)的前瞻性原則，保持項(xiàng)目在58年后仍然具有持續(xù)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍和強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。（5）價(jià)值最大化作為地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)行為，項(xiàng)目可挖掘和提升價(jià)值空間巨大，而a1地塊為項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)中的唯一銷售部分，價(jià)值索取最大化，可提升項(xiàng)目地位和影響力，并最終獲得客觀的利潤(rùn)。（6）專業(yè)化商業(yè)開發(fā)需要面對(duì)投資者和經(jīng)營(yíng)者兩重客戶；需要考慮前期規(guī)劃、招商、銷售的同時(shí)還要考慮到后期持續(xù)性經(jīng)營(yíng)；需要考慮銷售價(jià)格的同時(shí)還要考慮后期的租金水平等。商業(yè)開發(fā)考慮多重復(fù)雜的關(guān)系，使其具有很強(qiáng)的專業(yè)性特征，走專業(yè)化才能保證項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)的最終成功和可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。2、開發(fā)思路（1）打造項(xiàng)目成為紹興商業(yè)新地標(biāo)這一目標(biāo)，a1地塊為項(xiàng)目整體商業(yè)開發(fā)的重要部分，應(yīng)“前期多研究、后期多實(shí)施”，做到“一炮而紅”；（2）根據(jù)國(guó)內(nèi)外新城商業(yè)中心要求和形成特點(diǎn)，并結(jié)合紹興城市特征來確定開發(fā)主題、功能組成、功能面積比例劃分、業(yè)態(tài)組成、招商對(duì)象確定、銷售策略、規(guī)劃建筑景觀設(shè)計(jì)等各方面；（3）凸顯和整合項(xiàng)目規(guī)模和地段的優(yōu)勢(shì)，將該優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到最佳狀態(tài)；在項(xiàng)目開發(fā)中，集中顯示項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)的有序性和潛在價(jià)值。（4）要求整合專業(yè)商業(yè)策劃、專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、專業(yè)招商運(yùn)營(yíng)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理等不同隊(duì)伍，確保開發(fā)工程、招商、銷售、經(jīng)營(yíng)管理等各環(huán)節(jié)的精確和到位。（二）地塊商業(yè)市場(chǎng)定位由于本項(xiàng)目南側(cè)為大型商業(yè)綜合體，所以對(duì)本項(xiàng)目未來的規(guī)劃設(shè)計(jì)上必須考慮未來的商業(yè)業(yè)態(tài)定位須與南側(cè)商業(yè)綜合體形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，即南側(cè)商業(yè)地塊的商業(yè)經(jīng)營(yíng)以大型賣場(chǎng)、家具、運(yùn)動(dòng)服飾、百貨等業(yè)態(tài)為主，而本商業(yè)步行街者必須避開以上業(yè)態(tài)，根據(jù)這種形勢(shì)，我司認(rèn)為，本項(xiàng)目的商業(yè)定位可以定位娛樂、餐飲維護(hù)的休閑型商業(yè)業(yè)態(tài)，傳統(tǒng)型商業(yè)不事宜進(jìn)駐本商業(yè)街，所以本規(guī)劃方案中，除商業(yè)餐飲、娛樂餐飲等業(yè)態(tài)之外的部分區(qū)塊目前其未來業(yè)態(tài)尚不明確，建議從規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就必須慎重考慮。（三）地塊各商業(yè)功能業(yè)態(tài)定位1、紹興特產(chǎn)天地主題業(yè)態(tài)業(yè)種選擇推薦品牌商務(wù)酒店酒店位于d區(qū)2樓紹興特產(chǎn)經(jīng)營(yíng)館經(jīng)營(yíng)位于d區(qū)1樓南端，經(jīng)營(yíng)具有紹興特色的商品構(gòu)成2、紹興世茂時(shí)尚地帶主