某某科技大廈建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告（寫字樓、專家公寓建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告）.doc

-某某某某有限責(zé)任公司x x x x x 科 技 苑項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告xx市工程咨詢?cè)憾拍晔履?錄第一章 總論11.1 概述11.2項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制的依據(jù)、范圍及過程11.3 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2第二章 項(xiàng)目申報(bào)單位情況52.1 項(xiàng)目單位簡(jiǎn)介62.2中國科技開發(fā)院威海分院62.3 浙江城建投資有限公司簡(jiǎn)介7第三章項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性92.1 項(xiàng)目提出的背景93.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性13第四章 市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)154.1 市場(chǎng)分析154.42 項(xiàng)目建設(shè)的swot分析24第五章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容275.1 建設(shè)規(guī)模275.2 建設(shè)內(nèi)容27第六章項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件296.1 建設(shè)地點(diǎn)296.2 建設(shè)條件29第七章項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案337.1設(shè)計(jì)目標(biāo)、指導(dǎo)思想和原則347.2項(xiàng)目用地規(guī)劃設(shè)計(jì)方案347.3建筑設(shè)計(jì)方案377.4道路交通設(shè)計(jì)387.5結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案417.6給排水及消防設(shè)計(jì)447.7電氣與弱電設(shè)計(jì)方案467.8智能化設(shè)計(jì)497.9景觀設(shè)計(jì)537.10建筑新材料、新技術(shù)的利用55第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度568.1實(shí)施進(jìn)度安排原則568.2實(shí)施計(jì)劃578.3 施工進(jìn)度安排578.4工程管理588.5項(xiàng)目招標(biāo)59第九章組織機(jī)構(gòu)及管理運(yùn)營599.1組織機(jī)構(gòu)599.2 物業(yè)管理61第十章環(huán)境保護(hù)、節(jié)能和消防6210.1環(huán)境保護(hù)6210.2節(jié)能6510.3消防68第十一章投資估算與資金籌措6911.1投資估算6911.2 資金來源與籌措71第十二章經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析7312.1 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)7312.2 社會(huì)效益評(píng)價(jià)76第十三章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策7713.1 項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)7713.2 對(duì)策7775第一章 總論1.1 概述一、項(xiàng)目名稱：某某x科技苑二、建設(shè)性質(zhì)： 新建三、建設(shè)單位：某某某某發(fā)展有限公司 法人代表：某某郵編：某某某某 電話：0某某-某某某某x 地址：某某x經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)大樓四、建設(shè)地點(diǎn)：該項(xiàng)目擬建于xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)大樓北部，總用地面積109.59畝。五、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制單位單位名稱：xx市工程咨詢?cè)汗こ套稍兊燃?jí)：乙級(jí)證書編號(hào)：工咨乙某某某某某某x發(fā)證機(jī)關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會(huì)1.2項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制的依據(jù)、范圍及過程一、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制的依據(jù)1、現(xiàn)行有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定2、xx市城市建設(shè)規(guī)劃及總體發(fā)展規(guī)劃3、國家、xx省有關(guān)政策、法規(guī)、投資政策4、國家計(jì)委、建設(shè)部建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版5、）xx市分區(qū)規(guī)劃6、某某某某發(fā)展有限公司與xx市工程咨詢?cè)汉炗喌墓こ套稍兾袝秃贤瑫?、有關(guān)部門提供的資料和證明等二、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制的范圍1、建設(shè)必要性分析2、建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容3、建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件4、工程設(shè)計(jì)方案5、環(huán)境保護(hù)和節(jié)能6、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃安排7、投資估算和資金籌措8、綜合評(píng)價(jià)意見三、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的編制過程xx市工程咨詢?cè)航邮苣衬衬衬嘲l(fā)展有限公司建設(shè)某某x科技苑項(xiàng)目的工程咨詢委托后，立即成立了項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制小組，編制小組本著客觀、科學(xué)和對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)的精神，多次進(jìn)行實(shí)地考察，全面搜集資料，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性進(jìn)行了多方面的調(diào)查研究、綜合比較分析，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可行性進(jìn)行了認(rèn)真論證。在初步擬定項(xiàng)目選址和建設(shè)方案后，有針對(duì)性地進(jìn)行了調(diào)研，同時(shí)邀請(qǐng)了市規(guī)劃局和有關(guān)專家察看建設(shè)場(chǎng)址，就建設(shè)方案的可行性進(jìn)行咨詢指導(dǎo)。會(huì)同有關(guān)部門，對(duì)該綜合經(jīng)營業(yè)務(wù)用房建設(shè)方案進(jìn)行了認(rèn)真細(xì)致地研究、論證，根據(jù)現(xiàn)狀和xx市城市分區(qū)規(guī)劃的有關(guān)要求，初步確定了擬建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)選址、建設(shè)規(guī)模和實(shí)施方案，在此基礎(chǔ)上編制了本項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告。 1.3 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一、建設(shè)選址該項(xiàng)目擬建于xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南湖路以南、開發(fā)區(qū)管委會(huì)大樓以北，總用地面積109.59畝。二、建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目擬建于xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，位于濱河大道東側(cè)，濱河大道是xx市區(qū)景觀大道，根據(jù)xx市城市規(guī)劃意見，擬建設(shè)的某某x科技苑項(xiàng)目選址位于市區(qū)濱河大道東側(cè)，在該位置建設(shè)某某x科技苑項(xiàng)目，層數(shù)不少于16層，根據(jù)單體建設(shè)規(guī)劃方案，該項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模269281.8平方米（以規(guī)劃局核準(zhǔn)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）。為了既滿足某某x科技大廈經(jīng)營業(yè)務(wù)需要，又符合xx市城市規(guī)劃要求，經(jīng)某某x經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)同意，由某某某某發(fā)展有限公司建設(shè)該項(xiàng)目。三、主要建設(shè)內(nèi)容主要的建設(shè)內(nèi)容如下：1、某某x科技大廈項(xiàng)目為綜合性寫字樓，主要為相關(guān)科研項(xiàng)目提供科研開發(fā)、小試、中試等服務(wù)。其建設(shè)規(guī)模為地上21層，地下兩層，總建筑面積51900平方米，其中：地上建筑面積47000平方米，地下建筑面積4900平方米。2、科技苑項(xiàng)目主要是專家公寓及相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施，為相關(guān)科研項(xiàng)目的參與人員提供高質(zhì)量的生活保障服務(wù)，為處于孵化階段的科技項(xiàng)目提供高標(biāo)準(zhǔn)的金融、商業(yè)服務(wù)。其建設(shè)規(guī)模分為地上24、23、16、3層，地下相應(yīng)為一到兩層，總建筑面積217381.8平方米，其中：地上建筑面積187052.8平方米，地下建筑面積30329平方米。3、土地費(fèi)用、公共設(shè)施及各種配套費(fèi)用（包括：供水、供電、采暖、電梯以及配套的道路、綠化、院墻等）投資按建筑面積比例分?jǐn)?。四、建設(shè)工期、時(shí)間該項(xiàng)目的建設(shè)期計(jì)劃為36個(gè)月，計(jì)劃于2009年1月底前完成立項(xiàng)、規(guī)劃定點(diǎn)、三通一平等前期準(zhǔn)備工作，2009年2月份開工建設(shè)，建設(shè)施工期36個(gè)月，預(yù)計(jì)2012年2月工程全部竣工。五、投資概算及資金籌措該項(xiàng)目概算總投資39790.6萬元，其中：土地費(fèi)用4610萬元，前期工程費(fèi)1998.7萬元，建安工程費(fèi)21759.2萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2692.8萬元，公共設(shè)施配套費(fèi)1101.6萬元，開發(fā)期間費(fèi)用2754.6萬元，基本預(yù)備費(fèi)964.9萬元，管理費(fèi)用1675.2萬元，營銷費(fèi)用2233.6萬元。所有投資全部由某某某某發(fā)展有限公司自籌解決。六、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量1工程總用地平方米730602總建筑面積平方米269281.8 其中：科技大廈面積平方米51900 科技苑面積平方米217381.83容積率3.24建筑密度%205綠化率%32.506總套數(shù)16447居住人口人63188單位面積售價(jià)科技大廈元/平方米2550科技苑元/平方米19609單位面積總成本科技大廈元/平方米1960 其中：建安總成本元/平方米1010科技苑元/平方米1598 其中：建安總成本元/平方米76010單位面積收益科技大廈元/平方米590科技苑元/平方米36211銷售收入萬元55841.3其中：科技大廈萬元13234.5科技苑萬元42606.812總投資萬元39790.613銷售稅金及附加萬元3506.814土地增值稅萬元1610.215利潤(rùn)總額萬元10933.716所得稅萬元2733.417凈利潤(rùn)萬元8200.318項(xiàng)目建設(shè)期年319投資利潤(rùn)率%27.4820項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率%15.6第二章 項(xiàng)目申報(bào)單位情況2.1 項(xiàng)目單位簡(jiǎn)介某某某某發(fā)展有限公司成立于2008年4月18日，由中國科技開發(fā)院威海分院、浙江城建投資有限公司共同投資新建，以高技術(shù)項(xiàng)目研發(fā)、轉(zhuǎn)化為主，以中小企業(yè)投資、房地產(chǎn)開發(fā)為輔為科技投資型企業(yè)。公司位于xx省xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)大樓，注冊(cè)資金1000萬元，法定代表人張合慶，企業(yè)經(jīng)營范圍為：中小企業(yè)投資；機(jī)電、電子、計(jì)算機(jī)軟硬件產(chǎn)品生產(chǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)；咨詢服務(wù)；人才培訓(xùn)。2.2中國科技開發(fā)院威海分院中國科技開發(fā)院威海分院是中國科技開發(fā)院與xx省威海市政府于1994年8月共同創(chuàng)辦的科技開發(fā)機(jī)構(gòu)。建院來，中國科技開發(fā)院威海分院已發(fā)展成為擁有總資產(chǎn)6500萬元，凈資產(chǎn)4800萬元元，專門從事高新科技成果的開發(fā)、轉(zhuǎn)化、孵化和產(chǎn)業(yè)化的大型綜合科技開發(fā)機(jī)構(gòu)。中國科技開發(fā)院威海分院以促進(jìn)我國高新技術(shù)成果的商品化、產(chǎn)業(yè)化、國際化為目標(biāo)，組織實(shí)施高新技術(shù)的開發(fā)和成果轉(zhuǎn)讓。以xx省沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)、開放地區(qū)中心城市為基地，為xx省內(nèi)地區(qū)采用高新技術(shù)和開發(fā)高新技術(shù)產(chǎn)品提供科技服務(wù)和科技支撐。其主要業(yè)務(wù)為：組織、參與國家重點(diǎn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目的開發(fā)；興辦高新技術(shù)成果孵化基地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體；從事高新技術(shù)及其產(chǎn)品的進(jìn)出口貿(mào)易；科技信息咨詢與中介服務(wù)；開展國內(nèi)外科技交流與合作；其它與科技開發(fā)工作有關(guān)的技術(shù)與商務(wù)活動(dòng)。威海分院直屬全資企業(yè)天威集團(tuán)公司是國家高技術(shù)研究發(fā)展計(jì)劃（“863”計(jì)劃）的成果轉(zhuǎn)化基地，xx省高新技術(shù)企業(yè)。 公司開發(fā)研制的“電腦控制無刷直流電動(dòng)機(jī)”獲國家發(fā)明三等獎(jiǎng)，被評(píng)為國家級(jí)重點(diǎn)新產(chǎn)品；其應(yīng)用產(chǎn)品電動(dòng)自行車獲得國家實(shí)用新型專利。 公司開發(fā)研制的“無線立體視頻系統(tǒng)”是國家“863計(jì)劃”重要成果之一，列入國家九五計(jì)劃和國家火炬計(jì)劃，獲國家實(shí)用新型專利，并評(píng)為九八年國家重點(diǎn)新產(chǎn)品，處于國內(nèi)領(lǐng)先水平。2.3 浙江城建投資有限公司簡(jiǎn)介浙江城建投資有限公司創(chuàng)建于1998年，現(xiàn)已發(fā)展成為以房屋建筑工程投資為主的大型現(xiàn)代股份制企業(yè)。目前公司擁有總資產(chǎn)3億多元，年開發(fā)施工面積50萬平方米，年施工產(chǎn)值達(dá)8億元，并且保持快速增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)。公司在企業(yè)管理上，始終堅(jiān)持“以人為本、誠信建設(shè)、精細(xì)管理、用心服務(wù)”的企業(yè)理念，外塑形象，內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)，緊緊圍繞公司的發(fā)展戰(zhàn)略，在用人、選人、留人等方面建立有特色的科學(xué)管理機(jī)制，通過實(shí)施人力資源戰(zhàn)略，使公司擁有業(yè)內(nèi)出色的管理和專業(yè)人員，構(gòu)筑人才資源高地；同時(shí)，積極創(chuàng)建學(xué)習(xí)型企業(yè)，不斷研究、發(fā)展企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，為企業(yè)發(fā)展奠定人脈基礎(chǔ)?，F(xiàn)已擁有一支數(shù)量充足、素質(zhì)優(yōu)良、門類齊全、結(jié)構(gòu)合理的工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理人才隊(duì)伍，企業(yè)中高層均有大學(xué)本科以上學(xué)歷，年輕并富有闖勁。其中高級(jí)職稱16人，中級(jí)職稱近100人，一級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理達(dá)17人。公司堅(jiān)持“質(zhì)量精心、安全放心、環(huán)境熱心、服務(wù)誠心”的管理方針，建立健全了具有特色的組織管理體系和現(xiàn)代企業(yè)管理制度，通過了iso9001質(zhì)量管理體系、iso14001環(huán)境管理體系、gb/28001職業(yè)健康安全管理體系等國際標(biāo)準(zhǔn)整合體系的認(rèn)證。公司為打造持續(xù)發(fā)展的百年品牌，始終注重整合品牌資源優(yōu)勢(shì)，歷年來多次被評(píng)定為“浙江省重質(zhì)量守承諾暨首批公眾三滿單位”和“浙江省重質(zhì)量守誠信示范單位”。共創(chuàng)建省、市級(jí)優(yōu)質(zhì)工程10余項(xiàng)，標(biāo)化工地、文明工地20余項(xiàng)，工程優(yōu)良率達(dá)80%以上。在企業(yè)信用等級(jí)評(píng)比中連年被評(píng)為aaa級(jí)企業(yè)。公司在立足房地產(chǎn)投資主業(yè)的同時(shí)，發(fā)揚(yáng)“團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、敬業(yè)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，堅(jiān)持“立足浙江、面向全國、走向國際”的發(fā)展戰(zhàn)略，先后涉足房地產(chǎn)開發(fā)、建材貿(mào)易、市政路橋、園林綠化、旅游服務(wù)、科技開發(fā)等諸多領(lǐng)域，逐步進(jìn)入多元化經(jīng)營，跨區(qū)域發(fā)展的新時(shí)期。隨著近年來我國建筑業(yè)持續(xù)蓬勃發(fā)展，特別是十七大中央提出全面建設(shè)小康社會(huì)、大小城鎮(zhèn)建設(shè)不斷加快的形勢(shì)下，公司將努力強(qiáng)化核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，全面實(shí)施精品戰(zhàn)略、人才戰(zhàn)略和技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略，提升浙江城建的品牌知名度與美譽(yù)度，創(chuàng)造出更多的精品工程、樣板工程，為社會(huì)作出更大的貢獻(xiàn)。第三章項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性2.1 項(xiàng)目提出的背景一、xx概況xx市位于xx省東南部，因東xx河而得名，面積為17187平方公里，地處魯中南低山丘陵區(qū)東南部，瀕臨黃海，屬溫帶季風(fēng)大陸氣候，氣溫適宜，四季分明，光照充足，雨量充沛，歷年平均氣溫1214。原xx市為地區(qū)轄縣級(jí)市，1994年xx撤銷地區(qū)設(shè)立地級(jí)市，縣級(jí)市原轄區(qū)內(nèi)設(shè)置了蘭山、羅莊、河?xùn)|三個(gè)縣級(jí)行政區(qū)。全市轄9個(gè)縣、三個(gè)區(qū)，人口1008.45萬人。xx地處西歐亞大陸的東端，為東西南北交通要道，境內(nèi)國道省道縱橫交錯(cuò)，縣鄉(xiāng)公路四通八達(dá)，兗石、膠新鐵路交匯、京滬、東泗高速公路相交；東近青島、日照、嵐山頭、連云港等海港；xx機(jī)場(chǎng)已開通了北京、上海、廣州等多條航線；電信長(zhǎng)途電路達(dá)15000路，本地電話中繼電路6萬路，ddn已覆蓋全市，xx具有得天獨(dú)厚的地理位置和優(yōu)越的交通通訊條件。xx已形成了以輕工、紡織、機(jī)械、化工、電子、建材、煤炭、醫(yī)藥、黃金為主，具有一定生產(chǎn)規(guī)模和技術(shù)水平的工業(yè)體系。市內(nèi)商廈林立，商賈云集，已成為魯東南地區(qū)重要的人流、物流、資金流、信息流中心，是魯、蘇、豫、皖地區(qū)最大的商品集散地。與世界上100多個(gè)國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)技術(shù)和文化合作關(guān)系。是全國重點(diǎn)出口商品生產(chǎn)基地之一。2008年，全市各級(jí)認(rèn)真貫徹落實(shí)市委、市政府的各項(xiàng)部署，按照建設(shè)“大xx、新xx”的總目標(biāo)，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，加大結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，努力提高對(duì)外開放水平，國民經(jīng)濟(jì)保持快速健康發(fā)展，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得新的進(jìn)展。2007年，全市生產(chǎn)總值1211.8億元，年均增長(zhǎng)15.2%；人均生產(chǎn)總值按現(xiàn)匯計(jì)算達(dá)到1480美元，比2000年增加790美元。境內(nèi)財(cái)政總收入128.2億元，其中地方財(cái)政收入49.1億元，年均增長(zhǎng)24.5%。2007年，三次產(chǎn)業(yè)比例為13.5:52.2:34.3，二三產(chǎn)業(yè)比重分別比2000年提高5.5和1.5個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)業(yè)糧經(jīng)比例由62:38調(diào)整為55:45;畜牧業(yè)占比達(dá)到30.5%,提高3個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)規(guī)模壯大、素質(zhì)提升，預(yù)計(jì)工業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重達(dá)到44.3%，提高4.4個(gè)百分點(diǎn)；全市規(guī)模以上企業(yè)達(dá)到2080家,增加1351家，2005年完成增加值370.6億元，實(shí)現(xiàn)利稅、利潤(rùn)為118億元和75億元，年均分別增長(zhǎng)31.1%和39.3%；銷售收入過10億元的企業(yè)由2家增加到23家,其中過100億元的有2家；利稅過億元的企業(yè)達(dá)到16家，增加11家。服務(wù)業(yè)優(yōu)勢(shì)不斷強(qiáng)化，傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)的改造升級(jí)成效明顯，現(xiàn)代物流業(yè)顯示了強(qiáng)勁的增勢(shì)，全市城鄉(xiāng)商品市場(chǎng)交易總額達(dá)到691億元，其中xx批發(fā)城交易額425億元，年均增長(zhǎng)12.9%；旅游業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新亮點(diǎn)，總收入占生產(chǎn)總值的比重達(dá)到5%,提高2個(gè)百分點(diǎn)。人民生活水平不斷改善。2007年，農(nóng)民人均純收入3601元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9129元，年均增長(zhǎng)8.8%和11.5%；城鄉(xiāng)居民恩格爾系數(shù)分別降低為32.5%、40.9%；城鄉(xiāng)居民人均住房使用面積分別達(dá)到23.6平方米和27.7平方米。人民生活水平在不斷提高，人均住房面積也在不斷增長(zhǎng)中。根據(jù)xx市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃，到2010年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值將達(dá)到2300億元，年平均增長(zhǎng)13%；其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值年均遞增5%，第二產(chǎn)業(yè)年均遞增14%，第三產(chǎn)業(yè)年均遞增14%，城市居民可支配收入達(dá)到13550元，xx市區(qū)人口145萬人，城鎮(zhèn)人均住房面積增加到25平方米，在20年內(nèi)，把xx建成省級(jí)歷史文化名城，魯南地區(qū)經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、交通、科技中心城市，成為設(shè)施先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)美、開放型、多功能的現(xiàn)代化城市。這些目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)，將有力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。二、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)基本情況xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是2003年6月經(jīng)xx省人民政府批準(zhǔn)的省級(jí)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃控制面積181平方公里，轄芝麻墩、梅家埠、重溝三個(gè)街道辦事處，108個(gè)村，近15萬人口。開發(fā)區(qū)發(fā)展建設(shè)五年以來，始終堅(jiān)持“以提高吸收外資質(zhì)量為主，以發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)為主，以優(yōu)化出口結(jié)構(gòu)為主，致力于發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，致力于發(fā)展高附加值服務(wù)業(yè)”的辦園方針，緊緊圍繞建設(shè)“生態(tài)新城區(qū)、現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)”的戰(zhàn)略目標(biāo)，突出基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和招商安商兩大工作重點(diǎn)，打破常規(guī)搞建設(shè)，強(qiáng)化服務(wù)抓招商，園區(qū)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展日新月異，發(fā)展環(huán)境不斷優(yōu)化，社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，人民生活水平不斷提高，各項(xiàng)工作步入了良性發(fā)展的快車道。這標(biāo)志著開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展達(dá)到了一個(gè)新的起點(diǎn)，進(jìn)入了一個(gè)黃金發(fā)展期，也為“十一五”期間站在新起點(diǎn)、實(shí)現(xiàn)新跨越、再創(chuàng)新輝煌打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?；A(chǔ)設(shè)施逐步完善。先后投入建設(shè)資金近15億元，建成六縱八橫近100公里，硬化面積達(dá)260萬平方米的14條主次干道，完成道路綠化面積400多萬平方米，移栽梨樹、山松等各類大樹3萬余棵，安裝高檔路燈2000余盞，開發(fā)區(qū)道路綠化、美化、亮化工程初具規(guī)模。通過市場(chǎng)化運(yùn)作，完成了供水、排水、燃?xì)?、供熱、?qiáng)電、弱電等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，配套管網(wǎng)鋪設(shè)基本到位，滿足了當(dāng)前入園企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施配套要求。為開發(fā)區(qū)提供生產(chǎn)、生活配套服務(wù)的生活區(qū)開發(fā)已經(jīng)啟動(dòng)，開發(fā)區(qū)投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、海關(guān)大廈等大型公建項(xiàng)目破土動(dòng)工。 招商安商成效顯著。五年多來，開發(fā)區(qū)軟硬件建設(shè)不斷提升，經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境不斷優(yōu)化，吸引外來投資的載體平臺(tái)作用逐步顯現(xiàn)，臨工機(jī)械、中化肥業(yè)、魯信物流等一批大項(xiàng)目、好項(xiàng)目相繼落戶開發(fā)區(qū)。截至目前，累計(jì)簽訂項(xiàng)目入園合同260個(gè)，合同投資額近600億元，其中投資過億元項(xiàng)目165個(gè)，累計(jì)開工項(xiàng)目212個(gè),計(jì)劃總投資368億元，其中工業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃投資237億元，竣工投產(chǎn)或投入運(yùn)營的項(xiàng)目130個(gè)，入園項(xiàng)目累計(jì)完成固定投資118億元，開發(fā)區(qū)固定資產(chǎn)投資完成數(shù)額和過億元項(xiàng)目個(gè)數(shù)均居全市前列。2007年，招商引資實(shí)際到位資金60億元，合同利用外資8078萬美元，實(shí)際利用外資6096萬美元。特色產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)初現(xiàn)。五年多的快速發(fā)展，開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集和“洼地”效應(yīng)凸現(xiàn)，初步形成了七大特色產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)：以中化肥業(yè)、施可豐復(fù)合肥為龍頭的化工產(chǎn)業(yè)區(qū)；以臨工機(jī)械為龍頭的機(jī)械加工產(chǎn)業(yè)區(qū)；以翔宇制藥為龍頭的食品藥品產(chǎn)業(yè)區(qū)；以迪尚服裝、國人西服為龍頭的服裝紡織產(chǎn)業(yè)區(qū)；以匯海隆、東維木業(yè)為龍頭的高檔木業(yè)及家具產(chǎn)業(yè)區(qū)；以德力西循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范基地、潔宇科技為龍頭的再生資源產(chǎn)業(yè)區(qū)；以魯信物流、立晨物流為龍頭的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)區(qū)。目前，七大特色產(chǎn)業(yè)區(qū)中的入園項(xiàng)目占開發(fā)區(qū)總?cè)雸@項(xiàng)目的70%以上，投資額占開發(fā)區(qū)總投資額的80%以上，產(chǎn)值利稅占開發(fā)區(qū)總額的95%以上。 園區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。隨著入園項(xiàng)目相繼建成投產(chǎn)，開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)規(guī)模迅速膨脹，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)效益大幅提升，發(fā)展基礎(chǔ)逐步夯實(shí)。2007年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值96億元，同比增長(zhǎng)100%；規(guī)模以上工業(yè)完成總產(chǎn)值140億元，實(shí)現(xiàn)利稅過億元；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資50億元，增長(zhǎng)100%；出口創(chuàng)匯完成3000萬美元；財(cái)政總收入7027萬元，增長(zhǎng)143%，其中地方財(cái)政收入2819萬元，增長(zhǎng)115%。社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步。堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，堅(jiān)持開發(fā)區(qū)發(fā)展與維護(hù)群眾利益相統(tǒng)一，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)統(tǒng)籌發(fā)展。xx一中南校區(qū)、開發(fā)區(qū)人民醫(yī)院、舊村改造等與人民群眾生活息息相關(guān)的項(xiàng)目相繼開工建設(shè)，網(wǎng)絡(luò)通訊、文化體育等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目全面啟動(dòng)；通過開發(fā)安置、進(jìn)廠安置、留地安置等方式安排就業(yè)10000余人，初步解決了部分農(nóng)民失地就業(yè)問題；大力實(shí)施醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)保障等民心工程，積極探索建立失地農(nóng)民基本養(yǎng)老保險(xiǎn)和新型農(nóng)村合作醫(yī)療新體制，社會(huì)保障體系建設(shè)進(jìn)展順利；制定實(shí)施了一系列針對(duì)當(dāng)?shù)鼐用裨鍪盏膬?yōu)惠政策，千方百計(jì)增加農(nóng)民收入，力爭(zhēng)讓廣大群眾失地不失業(yè)，失地不失財(cái)，從根本上確保了社會(huì)穩(wěn)定。三、項(xiàng)目提出背景城市規(guī)模的擴(kuò)張是一個(gè)地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。改革開放以來，xx市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展令人矚目，工業(yè)、商品流通貿(mào)易和旅游產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)尤為迅速，位于市區(qū)內(nèi)的xx批發(fā)城規(guī)模和年成交額已列入全國十大市場(chǎng)第三位，其功能和輻射作用不斷增強(qiáng)，有力地帶動(dòng)了周邊經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，為中心城市的建設(shè)和發(fā)展提供了動(dòng)力。為此，xx提出加快城市化進(jìn)程，目標(biāo)之一是突出中心城市的作用，進(jìn)一步強(qiáng)化xx城的輻射帶動(dòng)功能，規(guī)劃在2010年內(nèi)使城市人口規(guī)模達(dá)到145萬人，用地規(guī)模超過160平方公里，使之成為魯東南地區(qū)經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易交通、科技中心城市，在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市建設(shè)水平、城市生活質(zhì)量等主要方面接近或達(dá)到國內(nèi)先進(jìn)水平。隨著北上東進(jìn)城市規(guī)劃的逐步實(shí)施，xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展迅速，本項(xiàng)目的建設(shè)一方面可作為開發(fā)區(qū)的配套設(shè)施，滿足開發(fā)區(qū)內(nèi)的居住需求，另一方面可滿足城區(qū)居民和各科研單位及科技型企業(yè)創(chuàng)業(yè)的需要，促進(jìn)“大xx、新xx”的建設(shè)。3.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、近年來，在國家火炬計(jì)劃的指導(dǎo)下，我國的高新技術(shù)企業(yè)孵化器在技術(shù)成果轉(zhuǎn)化和高新技術(shù)企業(yè)、企業(yè)家的培育工作中發(fā)揮著重要的作用。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，我國已有各種類型的科技企業(yè)孵化器100多家，轉(zhuǎn)化和消化吸收科技成果近數(shù)萬項(xiàng)，孵化企業(yè)的成活率是創(chuàng)業(yè)企業(yè)自行發(fā)展的數(shù)倍。實(shí)踐證明，建立創(chuàng)新孵育體系是推動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重要舉措，創(chuàng)新孵育體系的建設(shè)為科技成果的轉(zhuǎn)化和促進(jìn)中小科技企業(yè)的成長(zhǎng)創(chuàng)立和發(fā)展提供了良好的孵化和培育條件，為科技成果轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力提供了創(chuàng)業(yè)資本的支持，為產(chǎn)業(yè)化過程提供了必要的信息服務(wù)。xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)作為xx市的科技創(chuàng)新海岸，近年來發(fā)展迅速，各類高科技企業(yè)紛紛入駐，逐漸形成了一個(gè)科技創(chuàng)業(yè)的聚集區(qū)，與此相對(duì)應(yīng)，xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地域迫切需要有一個(gè)科技初創(chuàng)企業(yè)培育和成長(zhǎng)的環(huán)境。在xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)建立科技大廈，將有效地促進(jìn)小型科技型企業(yè)的創(chuàng)立和培育，進(jìn)一步推動(dòng)高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，一批科技初創(chuàng)企業(yè)聚集在一起，為風(fēng)險(xiǎn)資本從高科技成果產(chǎn)業(yè)化種子期介入創(chuàng)造了很好的條件，這將促進(jìn)xx市乃至xx省的科技創(chuàng)業(yè)和高科技成果產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，進(jìn)一步促進(jìn)xx省風(fēng)險(xiǎn)投資事業(yè)的發(fā)展。2、對(duì)推動(dòng)xx市的城市化進(jìn)程將發(fā)揮作用提高城市化水平是我國近幾年提出的構(gòu)筑市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重中之重。作為支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)建設(shè)在城市化發(fā)展過程中有著舉足輕重的作用，是推動(dòng)城市發(fā)展的巨大動(dòng)力,在xx城市的發(fā)展中具有重要地位。在今后幾年里，沂河將擴(kuò)大水面而成為新的城市邊緣水景區(qū)，沿河地帶的土地價(jià)值、用地方向和城市面貌必然發(fā)生一些變化。本項(xiàng)目的建設(shè)將為xx中心城市居民營造一個(gè)特別的、環(huán)境優(yōu)美的辦公、生活居住區(qū)。3、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和地方經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中具有基礎(chǔ)性、資源性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位，地域性很強(qiáng)。除帶動(dòng)建筑、建材、機(jī)械加工、裝飾、家俱、家電等直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)外，還將極大地促進(jìn)市政基礎(chǔ)設(shè)施的完善，推動(dòng)商業(yè)、金融、醫(yī)療、教育、公交運(yùn)輸、郵政電信等公共服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，在解決就業(yè)、繁榮地方經(jīng)濟(jì)、刺激消費(fèi)、增加財(cái)稅收入等方面也發(fā)揮著重要作用。第四章 市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)4.1 市場(chǎng)分析 一、xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況(一)投資情況近幾年來，在國家啟動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)住房消費(fèi)等相關(guān)政策的推動(dòng)下，全市房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，房地產(chǎn)開發(fā)和年度新開工面積保持穩(wěn)健增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，開發(fā)到位資金比較充足，商品房?jī)r(jià)穩(wěn)中趨升，市場(chǎng)銷售形勢(shì)平穩(wěn)，市場(chǎng)處于健康發(fā)展階段。xx市的住宅綜合開發(fā)建設(shè)、舊城拆遷改造進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，住房開發(fā)建設(shè)的數(shù)量和質(zhì)量不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資、開工面積、房屋銷售面積等方面均呈穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用趨強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)在全市國民經(jīng)濟(jì)中的地位也愈顯重要，其雙重拉動(dòng)作用更加突出，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素。2006年，共完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資559.3億元，增幅達(dá)到58.4%，創(chuàng)下了1993年以來最高的增長(zhǎng)水平。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資43.2億元，增長(zhǎng)50.6%。2007年，完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資703.8億元，增長(zhǎng)40.3%。房地產(chǎn)開發(fā)投資56.1億元，增長(zhǎng)12.5%。2008年，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資66.38億元，增長(zhǎng)39.6。從房屋用途看，住宅投資仍是房地產(chǎn)投資的主體。(二)商品房供銷情況1、供應(yīng)情況總體上看，商品房供應(yīng)量穩(wěn)步增長(zhǎng)。由于2006年土地供應(yīng)減少導(dǎo)致2007年xx市商品房的施工面積、新開工面積、竣工面積都有不同程度的下降，但降幅不很顯。隨著2007年、2008年土地供應(yīng)的增加，2007年各項(xiàng)指標(biāo)均大幅上漲，施工面積達(dá)到282.2萬平方米，較上年增長(zhǎng)62.8%。2008年受宏觀調(diào)控政策影響，全市商品房施工面積326.9萬平方米，較上年增長(zhǎng)51.3%。竣工面積123.9萬平方米，較上年增長(zhǎng)39%。2、銷售情況自2003年以來，xx市商品房銷售形勢(shì)良好。2006年銷售面積達(dá)到99.8萬平方米，較上年增長(zhǎng)32.7%，達(dá)到歷史最高。2007年雖受各種因素影響，銷售面積仍與上年基本持平，達(dá)到99.6萬平方米。2008年銷售面積109.9萬平方米，較上年增長(zhǎng)10.3%。2003-2008年全市商品房供應(yīng)銷售情況一覽表單位：萬平方米施工面積新開工面積竣工面積銷售面積2003年146.184.175.7502004年175.2114.295.452.72005年173.4103.495.375.22006年282.2150.8127.299.82007年216.1143.989.199.62008年326.9199.9123.9109.9(三)寫字樓供銷情況1、供應(yīng)情況總體上看，寫字樓供應(yīng)量穩(wěn)步增長(zhǎng)。由于2006年以來xx經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展期，導(dǎo)致2007年xx市寫字樓的施工面積、新開工面積、竣工面積均大幅上漲，施工面積達(dá)到12.2萬平方米。2008年受宏觀調(diào)控政策影響，全市寫字樓施工面積16.9萬平方米，較上年增長(zhǎng)38.5%。竣工面積13.9萬平方米，較上年增長(zhǎng)39%。2、銷售情況自2006年以來，xx市寫字樓銷售形勢(shì)良好。2006年銷售面積達(dá)到8.8萬平方米，較上年增長(zhǎng)32.7%，達(dá)到歷史最高。2007年銷售面積達(dá)到9.6萬平方米。2008年銷售面積12.9萬平方米，較上年增長(zhǎng)34.4%。2006-2008年全市商品房供應(yīng)銷售情況一覽表單位：萬平方米施工面積新開工面積竣工面積銷售面積2006年9.57.89.28.82007年12.211.910.89.62008年16.915.513.912.9 (四)價(jià)格情況1、商品房?jī)r(jià)格情況全市住宅商品房銷售價(jià)格一直保持穩(wěn)步上漲，2008年，受國家調(diào)控房?jī)r(jià)有關(guān)政策的影響，全市住宅商品房銷售價(jià)格與上年基本持平。20042008年全市住宅商品房平均價(jià)格比較單位：元/平方米全市市直蘭山區(qū)羅莊區(qū)河?xùn)|區(qū)2004年122916331820140610102005年143317922103152312432006年162821132438170814752007年192625162663184717852008年21292633282020062010注：該價(jià)格是各類住宅（包括不同地理位置各種檔次住宅）價(jià)格的平均價(jià)格2008年，市區(qū)住宅商品房銷售價(jià)格區(qū)間在每平方米24404500元，平均價(jià)格2820元/平方米，同比下降4%，其中濱河沿線及市中心區(qū)的黃金地段的商品房銷售價(jià)格在3200元/平方米以上。從價(jià)格上來看，蘭山區(qū)東部沿河以及市內(nèi)核心地區(qū)由于地理景觀優(yōu)勢(shì)，價(jià)格相對(duì)較高，市場(chǎng)行情在36004500元/m2，西部的樓盤位置相對(duì)較差，價(jià)格相對(duì)低，市場(chǎng)行情在28003200元/m2，兩區(qū)域的行情差價(jià)在600元左右。以下是幾個(gè)高檔住宅小區(qū)的價(jià)格及銷售情況：美澳花園。坐落于羅莊區(qū)，東xx河，西靠小清河，2003年開發(fā)建設(shè)，開發(fā)總面積12萬平方米，其中聯(lián)排別墅40棟，房型面積為168-400平方米。目前平均價(jià)格為3600元/平方米，空房所剩無幾。佳和花園于2001年開發(fā)，開發(fā)規(guī)模為20萬平方米。2002年底開始銷售，銷售均價(jià)為3000元/平方米，2008年平均售價(jià)為4000元/平方米，最高售價(jià)為4800元/平方米，房型面積為300600平方米。目前三期工程的單體別墅所剩不多，價(jià)格區(qū)間一般為41004500元/平方米，四期工程聯(lián)體別墅正在建設(shè)中，預(yù)售價(jià)為3800元/平方米。正在開發(fā)建設(shè)的陶然水榭華庭小區(qū)計(jì)劃總建筑面積28萬平方米，其中聯(lián)體別墅90套，約27000平方米，位于沂河西岸，與美澳花園有著相同的濱水條件，且離市區(qū)較近，預(yù)計(jì)售價(jià)可達(dá)到4500元/平方米以上。2、寫字樓價(jià)格情況全市寫字樓銷售價(jià)格一直保持穩(wěn)步上漲，2008年，受金融危機(jī)的影響，全市住宅商品房銷售價(jià)格與上年基本持平。20062008年全市寫字樓平均價(jià)格比較單位：元/平方米全市市直蘭山區(qū)羅莊區(qū)河?xùn)|區(qū)2006年286231123248271825472007年329635263626287427582008年33293632382030262910注：該價(jià)格是各類寫字樓（包括不同地理位置各種檔次住宅）價(jià)格的平均價(jià)格2008年，市區(qū)寫字樓銷售價(jià)格區(qū)間在每平方米35504800元，平均價(jià)格3820元/平方米，其中濱河沿線及市中心區(qū)的黃金地段的商品房銷售價(jià)格在4200元/平方米以上。從價(jià)格上來看，市內(nèi)核心地區(qū)由于地理及商業(yè)優(yōu)勢(shì)，價(jià)格相對(duì)較高，市場(chǎng)行情在36004800元/m2，西部的樓盤位置相對(duì)較差，價(jià)格相對(duì)低，市場(chǎng)行情在30003600元/m2，兩區(qū)域的行情差價(jià)在600元左右。以下是幾個(gè)高檔寫字樓的價(jià)格及銷售情況：慧谷時(shí)空。坐落于蘭山區(qū)，2004年開發(fā)建設(shè)，開發(fā)總面積7.2萬平方米，房型面積為38-200平方米。目前平均價(jià)格為4200元/平方米，空房所剩無幾。華通國際商務(wù)大廈于2005年開發(fā)，開發(fā)規(guī)模為7.7萬平方米。2006年底開始銷售，銷售均價(jià)為4600元/平方米，2008年平均售價(jià)為4700元/平方米，最高售價(jià)為5200元/平方米，房型面積為40300平方米。目前所剩不多，價(jià)格區(qū)間一般為41005200元/平方米。齊魯商廈正在開發(fā)建設(shè)的齊魯商廈總建筑面積5.5萬平方米，位于市政府附近，平均售價(jià)達(dá)到4500元/平方米以上。嘉銳大廈總建筑面積4.5萬平方米，位于市區(qū)中南部，平均售價(jià)達(dá)到4000元/平方米以上。金潤(rùn)商務(wù)大廈位于西郊批發(fā)城，總建筑面積6.3萬平方米，平均售價(jià)2980元/平方米。二、二、xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、在目前國家房地產(chǎn)宏觀政策的控制下，全國各地的房地產(chǎn)都受到或多或少的影響，不少地區(qū)的房地的市場(chǎng)出現(xiàn)商品房成交量下降或是有價(jià)無市的局面。但據(jù)調(diào)研和xx省統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，xx市的商品房和寫字樓價(jià)格仍保持較大漲幅。在全國房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況下，xx房地產(chǎn)市場(chǎng)保持較大幅度增長(zhǎng)勢(shì)頭的原因是：（一）xx經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。xx房地產(chǎn)市場(chǎng)的看好和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，一定程度上取決于大的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。近年來，xx的經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，發(fā)展速度高于全國水平，xx的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于增長(zhǎng)期，隨著“大xx、新xx”建設(shè)步伐的加快，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)方面，xx房?jī)r(jià)的上升也顯得必然。（二）xx市房地產(chǎn)開發(fā)達(dá)不到市場(chǎng)需求，促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上升。房?jī)r(jià)的變化首先提及的是市場(chǎng)的供求關(guān)系，目前xx整體住宅的開發(fā)量并不能滿足市場(chǎng)的需求，也就是建的少，買的多，商品房的銷售面積大于同期竣工面積，顯現(xiàn)出強(qiáng)勁的消化能力。1、供應(yīng)量不足。一是土地供應(yīng)的緊張直接造成住宅開發(fā)量的不足。近年來，xx城市規(guī)模方案正在修編，城市土地一直處于被控制狀態(tài)，幾年來土地供應(yīng)量一直不是很充足，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)得到一定的限制。二是國家實(shí)施的土地、金融、拆遷、稅收等多管齊下的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策和措施的影響。這次房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控對(duì)中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響巨大，而全市本地的90余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（二級(jí)資質(zhì)以上的僅有6家）都屬于中小型開發(fā)企業(yè)，普遍存在著資金少、項(xiàng)目單一、開發(fā)量少的問題。隨著土地招拍掛的力度加大，將相當(dāng)一部分小型開發(fā)企業(yè)擋在了市場(chǎng)門外，去年9月全球球金融危機(jī)造成絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了融資困難的情況，投資下滑是不可避免的，從而造成市場(chǎng)供給量減少。三是由于部分開發(fā)企業(yè)擔(dān)心因國家的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策而產(chǎn)生市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，持幣觀望，開發(fā)處于停頓或半停頓狀態(tài)，也進(jìn)一步導(dǎo)致了市場(chǎng)供給量減少。2、需求量增大。xx人對(duì)房屋的需求一直比較旺盛，最主要的因素是因?yàn)榻陙韝x的城市建設(shè)步伐較快，城市拆遷面積較大，其中許多拆遷補(bǔ)償采用貨幣方式，拆遷后的土地用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的改造如修建廣場(chǎng)、道路拓寬等，拆遷戶拿著補(bǔ)償拆遷費(fèi)買房產(chǎn)，無疑加大了住房的需求市場(chǎng)。另外，隨著城市化進(jìn)程加快，商貿(mào)的發(fā)展吸引了大量外地經(jīng)商人員，他們?cè)趚x掙到錢后自然要想到安居樂業(yè)購房安家，導(dǎo)致居住人口增加，自然擴(kuò)大了房產(chǎn)的市場(chǎng)需求。（三）成本的下降，促使房?jī)r(jià)下降。除了供求方面的因素，一些共性的因素存在也使得xx的房?jī)r(jià)暫時(shí)穩(wěn)中有降。如原料下降等因素造成建造成本下降、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)發(fā)生變化、房屋品質(zhì)上升、環(huán)境營造成本下降等。此外，下降的原因也不排除購房者買漲不買跌的心理預(yù)期。（四）xx房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。xx房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于健康發(fā)展的勢(shì)頭，據(jù)調(diào)查，近兩年xx市場(chǎng)上的買房客戶主要以自住為主，投資或投機(jī)的現(xiàn)象在xx市場(chǎng)上所占比例很小，這樣對(duì)xx房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展有極大的促進(jìn)作用。三、xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)(一)數(shù)量預(yù)測(cè)從前面的分析及2008年的房屋銷售看，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)xx的房屋銷售影響不大，應(yīng)該說xx房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有顯現(xiàn)出泡沫問題，今明兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)將平穩(wěn)上升。1、城市化進(jìn)程加快對(duì)房地產(chǎn)的影響2007年底，xx市中心城區(qū)人口為118.9萬人，城市化水平是38.1%（城鎮(zhèn)住地人口占全市總?cè)丝诘谋壤?，相比青島的61%、濟(jì)南的56%，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的前景是較為樂觀的，發(fā)展空間很大。按照市委、市政府近期確定的城市化發(fā)展目標(biāo)，到2010年，全市城市化水平要達(dá)到50%以上，向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的農(nóng)業(yè)人口140萬人。2010年，xx中心城區(qū)人口發(fā)展到150萬人。按3.5人一套房，每套100平方米計(jì)算，2005年到2010年的6年間全市將需新建住宅850萬平方米，xx中心城區(qū)平均每年需新建住宅140萬平方米。市委、市政府提出把xx城建設(shè)為魯南蘇北區(qū)域特大中心城市的目標(biāo)，為房地產(chǎn)業(yè)開辟了廣闊的發(fā)展空間。隨著xx城市化進(jìn)程的加快及建設(shè)“大xx、新xx”戰(zhàn)略目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)，xx房地產(chǎn)業(yè)將面臨難得的發(fā)展機(jī)遇，市場(chǎng)前景廣闊。2、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)的影響擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，是中國的一項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)政策，也是維持中國經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展的不竭動(dòng)力與保證。房地產(chǎn)業(yè)具有擴(kuò)大投資和刺激消費(fèi)的雙向作用，對(duì)gdp增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率就達(dá)3%，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有較大的作用。中國住宅投資的系數(shù)為1.5-1.7，即每投入100元的住房資金可帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)150元到170元的消費(fèi)需求，每銷售100元的住宅可帶動(dòng)130-150元的其他行業(yè)商品的銷售。同時(shí)，住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè)，可帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)200人就業(yè)，對(duì)解決剩余勞動(dòng)力也具有重要作用的。因而，隨著國家和市里一系列促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策的出臺(tái)，必將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的政策條件。3、商貿(mào)流通對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響xx作為商貿(mào)物流城，民營經(jīng)濟(jì)所占比重已達(dá)67%，目前xx批發(fā)城上市商品3萬多個(gè)品種，經(jīng)營攤點(diǎn)2萬多個(gè)，從業(yè)人員6萬余人，已成為魯、蘇、豫、皖地區(qū)最大的商品集散地和魯東南地區(qū)重要的貿(mào)易中心、物流中心，使xx成為魯南蘇北，乃至全國聞名的“市場(chǎng)大市”，既帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，也造就了一大批事業(yè)有成的商業(yè)精英。隨著國家鼓勵(lì)商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的一系列政策的進(jìn)一步落實(shí)，xx批發(fā)城規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，澳龍國際物流城、香江商貿(mào)城、華藥（香港）物流城、魯信國際物流城、立晨物流基地等一大批投資幾億至幾十億的物流項(xiàng)目正在建設(shè)之中，潛在住房消費(fèi)群體龐大。(二)品質(zhì)預(yù)測(cè)xx的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處于由數(shù)量型發(fā)展階段向數(shù)量與質(zhì)量并重發(fā)展階段轉(zhuǎn)變的過程中，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求開始呈現(xiàn)多樣化，已不再僅僅滿足于有一個(gè)“容身之處”，而是開始追求居住舒適，強(qiáng)調(diào)住宅的功能，注重周邊環(huán)境的優(yōu)越性等，尤其是高收入階層，隨著生活素質(zhì)的提高，居住郊區(qū)化的需求越來越大。這些率先富裕起來的客戶對(duì)住宅的要求已經(jīng)開始由“安置型”、“實(shí)用型”轉(zhuǎn)向“舒適型”以至“豪華型”，寬敞、舒適、清雅、安逸的山景房、水景房反映了人們對(duì)自然居住環(huán)境的向往，成為房地產(chǎn)業(yè)的寵兒，依山傍水、優(yōu)美舒適的居住環(huán)境將成為這類客戶首選的目標(biāo)。當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，隨著xx市工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加快，城市居民收入水平將進(jìn)一步提高，中高收入群體的逐漸增加，消費(fèi)層次越來越高，對(duì)高檔消費(fèi)品的需求將越來越多，品質(zhì)優(yōu)良、環(huán)境優(yōu)美的高檔住宅將越來越受到中高檔收入群體的青睞。4.4 項(xiàng)目建設(shè)的swot分析一、優(yōu)勢(shì)本地塊處于xx市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，屬于一級(jí)居住用地，下一步xx市重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)，地段優(yōu)勢(shì)明顯。擬建場(chǎng)址西鄰沂河，自然環(huán)境良好，遠(yuǎn)離喧鬧的市區(qū)，空氣清新，是良好的居住、辦公場(chǎng)所。隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)住房和辦公的要求已不再是有一個(gè)容身之處，而更多地考慮居住、辦公的舒適程度，考慮居住的周邊環(huán)境，濱水住宅一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的寵兒，也是眾多開發(fā)商著力追求的。本項(xiàng)目自然環(huán)境同市區(qū)內(nèi)小區(qū)相比具有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。二、劣勢(shì)1、本地塊濱河地帶東西狹長(zhǎng)，地塊里面的建筑物觀景視線受到影響。2、雖然規(guī)劃中本地塊為一級(jí)居住用地，但由于處在開發(fā)初期，目前周邊生活及商業(yè)配套還不成熟。項(xiàng)目建設(shè)時(shí)重點(diǎn)完善配套服務(wù)設(shè)施，以彌補(bǔ)這方面的不足。3、直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，目前項(xiàng)目附近的正在規(guī)劃樓盤較多，是本項(xiàng)目最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)突出自己的特色，以便在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主動(dòng)。4、項(xiàng)目與近郊的濱水小區(qū)如沂河花園、清水灣花園等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相比，距市中心稍遠(yuǎn)。但由于私家車的逐漸普及，與市中心十幾分鐘的車程預(yù)計(jì)不會(huì)成為銷售障礙。三、機(jī)會(huì)xx市城整體發(fā)展北上東進(jìn)的趨勢(shì)明顯，項(xiàng)目所在地是東進(jìn)的必經(jīng)地段，近年來xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展迅速，項(xiàng)目所在地瀕臨xx的母親河沂河，隨著周邊市政配套的逐步完善，項(xiàng)目板塊升值潛力巨大。xx市舊城改造步伐的加快和銀行按揭政策進(jìn)一步擴(kuò)大了項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群。四、威脅1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，尤其是近年來開發(fā)的濱河居住區(qū)如沂河花園、美澳花園、陶然水榭華庭等高檔住宅區(qū)由于距市區(qū)較近，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成了巨大的威脅。2、市政規(guī)劃配套能否及早完成，周邊的環(huán)境何時(shí)得到改善，這也對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值提升至關(guān)重要。3、進(jìn)入2008年以來政府加大輿論導(dǎo)向作用，穩(wěn)定和控制房?jī)r(jià)，在一定程度上打擊了購房者積極性。第五章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容5.1 建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總用地面積為73060平方米。建設(shè)內(nèi)容以綜合性寫字樓科技大廈和配套服務(wù)設(shè)施科技苑為主，包括雙拼高檔寫字樓、高層聯(lián)排、小高層普通式住宅及配套公建建筑?？偨ㄖ娣e269281.8平方米，其中科技大廈建筑面積51900平方米，可以承擔(dān)400余戶企業(yè)辦公，配套科技苑建筑面積217381.8平方米，總戶數(shù)為1644戶。5.2 建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目總用地面積為73060平方米，總建筑面積269281.8平方米，其中地上建筑面積234052.8平方米,容積率3.2,建筑密度20%,綠地率32.5%,機(jī)動(dòng)車位共1112輛,總體分為a、b、c三塊區(qū)域。其中a地塊為高層高檔住宅，用地面積31354平方米，總建筑面積132271.3平方米，其中住宅面積86515.1平方米，配套公建9982.2平方米；地上建筑面積96497.3平方米，地下建筑面積35774平方米。容積率3.08，建筑密度14.5%，綠地率29.8%。共837戶。b地塊為綜合型高檔寫字樓，用地面積11492平方米，總建筑面積51900平方米，寫字樓地上建筑面積47000平方米，配套公建4900平方米。容積率4.09，建筑密度22.3%，綠地率41.2%。c地塊為高層住宅，用地面積30214平方米，總建筑面積105110.5平方米，其中住宅面積80509.1平方米，公建面積10046.4平方米；地上建筑面積90555.5平方米，地下建筑面積34555平方米。容積率3.00，建筑密度15.5%，綠地率30.6%。共807戶?？萍即髲B項(xiàng)目建設(shè)有100平方米、90平方米、80平方米、70平方米、60平方米、50平方米、40平方米等多種寫字間?？萍荚讽?xiàng)目建設(shè)有111平方米、103平方米、101平方米、89平方米、85平方米、 83平方米、60平方米、55平方米、46平方米多種戶型。戶型結(jié)構(gòu)以四臥二廳二衛(wèi)一書一廚、三臥二廳二衛(wèi)一書一廚、三臥二廳一衛(wèi)一書一廚、兩臥二廳二衛(wèi)一書一廚、兩臥二廳一衛(wèi)一書一廚、兩臥二廳一衛(wèi)一廚、一臥一廳一衛(wèi)一廚等多種結(jié)構(gòu)為主。第六章項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件6.1 建設(shè)地點(diǎn)一、場(chǎng)址綜述本項(xiàng)目擬建場(chǎng)地位于xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，清源路以東，碧溪路以西，南湖路以南、開發(fā)區(qū)管委會(huì)大樓以北。建設(shè)用地規(guī)劃凈用地面積109.59畝，東西寬約350米，南北長(zhǎng)約200米。二、周邊環(huán)境建設(shè)場(chǎng)地西臨50米寬的市區(qū)景觀大道濱河大道，濱河大道為xx市主干道之一，該路南到郯城縣城，北到沂水縣城。北臨寬90米的南湖路，南湖路為xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東西主干道之一。南臨xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)辦公大樓，東臨碧溪路，碧溪路為xx開發(fā)區(qū)南北主干道之一。6.2 建設(shè)條件一、地形、地貌、地質(zhì)等資料xx市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為第四系臨郯蒼平原的一部分，全區(qū)地勢(shì)西北高，東南低，自然坡降為1左右。海拔高度在81.557.2m之間。境內(nèi)河道縱橫交差，碧水如練。流經(jīng)境內(nèi)的沂河又名沂水,發(fā)源于魯山,流經(jīng)沂源,沂水、沂南、河?xùn)|、蘭山、羅莊、沂河是xx的母親河,從沂蒙山區(qū)縱貫xx南部平原,河水環(huán)山繞崮,款款南行,兩岸芳草鮮美,綠樹成茵,呈現(xiàn)出碧水青山。境內(nèi)水