瑞金市房地產(chǎn)二級市場調(diào)研報(bào)告(1).ppt_第1頁
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文檔簡介

,2011年4月,瑞金市房地產(chǎn)二級市場 調(diào)研報(bào)告,1,宏觀數(shù)據(jù) 市場分析 市場發(fā)展預(yù)測,項(xiàng)目分布 數(shù)據(jù)分析 紅井住宅項(xiàng)目機(jī)會(huì),瑞金商業(yè)現(xiàn)狀 紅井商業(yè)項(xiàng)目機(jī)會(huì),結(jié)論及啟示 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測,2,3,瑞金位于江西省東南邊陲,武夷山脈西麓,與福建省長汀縣相鄰。唐天佑元年(公元904年)置瑞金監(jiān),因“掘地得金,金為瑞”故名瑞金;五代南唐保大十一年(公元953年)升監(jiān)為縣;1994年5月18日,瑞金撤縣設(shè)市,1998年批準(zhǔn)為省直轄市。由贛州代管。,區(qū)位,瑞金市轄7個(gè)鎮(zhèn)、10個(gè)鄉(xiāng):象湖鎮(zhèn)、瑞林鎮(zhèn)、壬田鎮(zhèn)、九堡鎮(zhèn)、沙洲壩鎮(zhèn)、謝坊鎮(zhèn)、武陽鎮(zhèn)、葉坪鄉(xiāng)、丁陂鄉(xiāng)、大柏地鄉(xiāng)、崗面鄉(xiāng)、日東鄉(xiāng)、萬田鄉(xiāng)、黃柏鄉(xiāng)、云石山鄉(xiāng)、澤覃鄉(xiāng)、拔英鄉(xiāng)。共有14個(gè)居委會(huì)、223個(gè)行政村。市政府駐象湖鎮(zhèn)。,4,瑞金之名始于公元904年,古時(shí)這里盛產(chǎn)砂金,并設(shè)置淘金場,黃金為瑞氣盈門, 故名“瑞金”。1931年11月7日,中國共產(chǎn)黨創(chuàng)建的第一個(gè)全國性紅色政權(quán)-中華蘇維埃共和國臨時(shí)中央政府在這里成立,并把瑞金定為首都,瑞金隨之更名為“瑞京”,成為全國蘇區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、軍事和文化的中心;1934年10月10日,中革軍委和中共中央及臨時(shí)中央政府等機(jī)關(guān)隨部份中央紅軍既紅一方面軍從這里出發(fā)開始長征。改革開放以來,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)日趨 合理,城市功能不斷完善,基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施明顯加強(qiáng),供電、供水、交通、通信的“瓶頸”制約得到根本緩解,瑞金已經(jīng)成為贛南、閩西、 粵北的商業(yè)貿(mào)易重要城市。,瑞金市位于江西省南部,武夷山脈南段西麓,贛江東源貢水上游。東與福建省長汀交界,南與會(huì)昌縣毗鄰, 西連于都縣,北接寧都、石城二縣。地理坐標(biāo):東經(jīng)1154211622,北緯25302620。 總?cè)丝?21127人(2006年末戶籍),其中非農(nóng)業(yè)人口111250人。國土面積2448平方公里。以市區(qū)為中心,323、319、206國道為主干的公路網(wǎng)可直達(dá)贛州、 南昌及閩粵,交通極為便利。贛龍鐵路橫貫東西,東與鷹廈鐵路漳平坎市支線相通,西與京九線連接,將成為瑞金另一條通往外界的快捷通道。 市內(nèi)郵政、通訊、電力等基礎(chǔ)設(shè)施齊全。郵編:342500。代碼:360781。區(qū)號:0797。拼音:Ruijin Shi。 優(yōu)越的地理?xiàng)l件,使瑞金擁有豐富的天然資源。全市水能理論儲量達(dá)10萬千瓦, 可開發(fā)量4萬千瓦,全市現(xiàn)有耕地面積35.69萬畝,山地面積280萬畝,宜養(yǎng)殖水面2.6萬畝,草坡地8萬畝, 森林覆蓋面積724平方公里,系贛南林區(qū)和長江防護(hù)林區(qū)之一。市內(nèi)動(dòng)植物種類較多,屬于珍稀者有: 金環(huán)蛇、銀環(huán)蛇、獺、龜、油杉、黃綿木、紅豆杉、楠木、銀杏、觀音竹、四方竹等等。地下礦藏豐富, 已探明的礦產(chǎn)資源有13類26種,主要有白云巖、石灰石、螢石、金礦、鉭鈮、稀土、鎢、銀、鐵、錳、粘土、 無煙煤、磷、鈾。特別是優(yōu)質(zhì)石灰石儲量達(dá)9億噸以上,氧化鈣含量55.08%,且大部分裸露于地面,易于開采; 白云巖儲量達(dá)1億噸以上,C+D級為1900萬噸,其金屬鎂含量為20.9%;螢石儲量達(dá)134萬噸,品位65%以上。,概況,5,“十五”時(shí)期,是瑞金經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度最快、質(zhì)量最好、人民群眾得實(shí)惠最多的一個(gè)時(shí)期。五年來,國民經(jīng)濟(jì)快速增長,綜合實(shí)力大為提升。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化,三次產(chǎn)業(yè)比重由36.3:22.1:41.6調(diào)整為25.3:20.5:45.2,二產(chǎn)比重上升7.4個(gè)百分點(diǎn),首次實(shí)現(xiàn)二產(chǎn)超一產(chǎn)。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營水平提高,全市年產(chǎn)值達(dá)500萬元以上的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)20家。工業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位進(jìn)一步確立,占生產(chǎn)總值的比重為22.1,五年間提高了4.6個(gè)百分點(diǎn)。食品、建材、現(xiàn)代輕紡、生物制藥、礦產(chǎn)化工等產(chǎn)業(yè)成為拉動(dòng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速增長的主導(dǎo)力量。以旅游產(chǎn)業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展。全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額2005年達(dá)10.2億元,比2000年增長36.2%。 五年來,瓶頸制約得到緩解,城鄉(xiāng)面貌大為改觀。累計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資22.2億元,年均增長34.1,是“九五”時(shí)期的3.3倍。交通、能源、水利、通信事業(yè)快速發(fā)展。電網(wǎng)改造完成85以上,實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)用電同網(wǎng)同價(jià)。新建重點(diǎn)“七小”水利工程622座(處),新增和改善有效灌溉面積6.2萬畝,治理水土流失面積36.1萬畝。城市建成區(qū)面積14.5平方公里,比2000年增加5.5平方公里,城市化率由2000年的21提高到29。四縱六橫的城市道路網(wǎng)架基本形成。 五年來,改革開放縱深推進(jìn),發(fā)展活力大為增強(qiáng)。國有工業(yè)企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革全面完成,商貿(mào)流通企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度和事業(yè)單位人事制度改革有序推進(jìn)。全面落實(shí)國家惠農(nóng)政策,自2002年實(shí)行農(nóng)村稅費(fèi)改革至2005年免征農(nóng)業(yè)稅,全市農(nóng)民減負(fù)總額達(dá)8762.1萬元,戶均減負(fù)794.4元,人均減負(fù)179元。投融資體制改革不斷深化,投資領(lǐng)域和市場準(zhǔn)入進(jìn)一步放寬,公共財(cái)政體制改革邁出較快步伐,社會(huì)保障、土地經(jīng)營、政府采購等改革取得較大進(jìn)展。深入推進(jìn)大開放主戰(zhàn)略,開放型經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快發(fā)展。 五年來,社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步,人民生活大為改善。科技事業(yè)發(fā)展水平面明顯提高,累計(jì)實(shí)施科技項(xiàng)目144項(xiàng),科技對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率提高。教育事業(yè)加快發(fā)展,兩基成果不斷鞏固,民辦教育蓬勃發(fā)展。辦學(xué)條件穩(wěn)步改善, 改造學(xué)校危房3.6萬平方米,新建校舍8.4萬平方米。文化事業(yè)建設(shè)步伐加快,群眾性文化生活豐富多彩。醫(yī)療衛(wèi)生條件得到改善,基本完成城區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)擴(kuò)容提質(zhì)改造。“兩個(gè)確?!焙汀俺鞘械捅!钡玫届柟蹋r(nóng)村特困戶和大病醫(yī)療救助制度初步建立,貧困人口比五年前減少6.24萬人。農(nóng)民人均純收入2005年達(dá)到2769元,比2000年增長29.8,五年間農(nóng)民人均增收635元。,經(jīng)濟(jì),6,工業(yè):瑞金工業(yè)產(chǎn)品中烤鰻、九華痔瘡栓、螢石精粉、電線電纜等在市場競爭中屬強(qiáng)勢品牌,形成了食品、建材、醫(yī)藥生化、礦產(chǎn)品加工等支柱產(chǎn)業(yè)。發(fā)制品、箱包、家俱生產(chǎn)成為工業(yè)經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。 農(nóng)業(yè):瑞金農(nóng)業(yè)初步形成了烤煙、肉牛、鰻魚、臍橙等四大產(chǎn)業(yè),正努力爭取成為贛南臍橙的主產(chǎn)區(qū)和全國綠色食品的生產(chǎn)基地。 商貿(mào)流通:瑞金地處贛閩粵三省通衢之地,自古以來商貿(mào)云集,不僅成為輻射周邊10多個(gè)縣市的消費(fèi)品集散地,也是福建沿海地區(qū)輻射中西部腹地的中轉(zhuǎn)樞紐。大型百貨商場、大型超市蓬勃發(fā)展,培育了摩托車、服裝、鋼材、水果等專業(yè)市場21個(gè)。紅都商業(yè)城為贛東南、閩西邊際最大的商業(yè)城。,幾年以來,為發(fā)揮園區(qū)的集聚效應(yīng),瑞金重點(diǎn)在城西、城東、南方向建設(shè)了二工業(yè)小區(qū),園區(qū)規(guī)劃面積8平方公里。 2008年9月,瑞金市抓住國家加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的重大戰(zhàn)略決策,積極爭取國務(wù)院臺辦、省政府授牌設(shè)立了“江西瑞金臺商創(chuàng)業(yè)園”。為省級工業(yè)園。 金龍工業(yè)小區(qū)位于城區(qū)西面,規(guī)劃面積5平方 公里,重點(diǎn)引進(jìn)食品加工為主,包裝、彩印配 套的食品工業(yè)企業(yè)?,F(xiàn)已實(shí)現(xiàn)水、電、路、通 訊、有線電視“五通”,并完成排污系統(tǒng)建 設(shè)。園區(qū)日供水量為1. 2萬噸,供電能力5萬千 伏安。到2002年底,有17家企業(yè)進(jìn)園落戶,項(xiàng) 目總投資5. 6億元。 金沙工業(yè)園小區(qū)位于城區(qū)東面,規(guī)劃面積2平方 公里,重點(diǎn)引進(jìn)無污染加工業(yè)及倉儲企業(yè),已 實(shí)現(xiàn)水、電、路、通訊、有線電視“五通”。 園區(qū)日供水量1. 2萬噸,供電能力為6. 3萬千伏 安,到2002年底,有8家企業(yè)進(jìn)園落戶,項(xiàng)目總 投資2.7億元。,產(chǎn)業(yè),7,2008年,全市人口643630人,其中農(nóng)業(yè)人口519884人,非農(nóng)人口123746人,人口自然增長率10.2。全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值48.31億元,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值8.92億元,增長3.1%;第二產(chǎn)業(yè)增加值15.93億元,增長19.5%;第三產(chǎn)業(yè)增加值23.47億元,增長13.1%。財(cái)政收入3.77億元,同比增長41.4%,財(cái)政支出9.02億元,同比增長40.1%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9081元,同比增加715元。農(nóng)村居民人均純收入3370元,同比增加262元。實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額15.88億元,增長22.2%。年末金融機(jī)構(gòu)存款余額46.58億元,增長23.5%,金融機(jī)構(gòu)貸款余額20.74億元,增長18%。城鄉(xiāng)居民儲蓄余額36.4億元,增長20.1%。 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快 堅(jiān)持以大戶種養(yǎng)為重點(diǎn),以土地流轉(zhuǎn)為手段,狠抓產(chǎn)業(yè)基地建設(shè),臍橙、煙葉兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和商品蔬菜、西甜瓜、生豬、毛竹四大特色產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。工業(yè)經(jīng)濟(jì)增速提效 以培植壯大產(chǎn)業(yè)實(shí)力為核心,著力幫扶,優(yōu)化服務(wù),工業(yè)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)能提質(zhì),集聚發(fā)展。實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值11.9億元,增長21.7%,稅收1.06億元,增長40.1%。大力推進(jìn)企業(yè)技術(shù)改造,萬年青水泥、金瑞發(fā)制品、紅都水產(chǎn)等12戶企業(yè)完成技改投入3.3億元,新上生產(chǎn)線7條,年增產(chǎn)能10億元。旅游品牌建設(shè)成效顯著 圍繞“打造國內(nèi)外著名的紅色旅游名城”總體目標(biāo),加強(qiáng)景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),提升瑞金旅游品質(zhì),完成旅游基礎(chǔ)建設(shè)投入2900萬元,中華蘇維埃共和國歷史紀(jì)念園等一批重大旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)順利推進(jìn)。基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善 積極完善規(guī)劃編制體系,投入400萬元,組織編制規(guī)劃31項(xiàng),新增控制性詳規(guī)面積6.6平方千米,修建性詳規(guī)面積0.8平方千米,道路景觀規(guī)劃面積1.2平方千米。拓寬城市投融資渠道,融通項(xiàng)目資金2.43億元。民生工程深入推進(jìn) 全年教育、社會(huì)保障和就業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、農(nóng)林水、城鄉(xiāng)社區(qū)、環(huán)境保護(hù)等民生項(xiàng)目支出6.59億元,占財(cái)政支出的73.1%,民生工程“八個(gè)重點(diǎn)”全部落到實(shí)處,74項(xiàng)指標(biāo)任務(wù)基本完成或超額完成。就業(yè)和再就業(yè)工作得到加強(qiáng),城鎮(zhèn)新增就業(yè)4850人,下崗失業(yè)人員再就業(yè)1810人,城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在3.8%以內(nèi),新增農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移9800人,勞務(wù)輸出8.05萬人。社會(huì)保障體系進(jìn)一步健全,城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)參保人數(shù)達(dá)2萬人,城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)參保人數(shù)7.78萬人,凈增4.75萬人,參加新型農(nóng)村合作醫(yī)療43.03萬人,參合率87.45%,城鄉(xiāng)低保支出2.91千萬元,8223人享受城市低保,23089人進(jìn)入農(nóng)村低保,社保參保在職24326人。養(yǎng)老保險(xiǎn)征繳3928萬元,社會(huì)保障能力明顯增強(qiáng)。奧運(yùn)圣火瑞金傳遞活動(dòng),是瑞金有史以來舉辦的規(guī)模最大、影響最大、評價(jià)最高的活動(dòng)。北京奧組委官員認(rèn)為是圣火進(jìn)入國內(nèi)傳遞以來最安全順暢、最和諧圓滿的一次傳遞活動(dòng)?;顒?dòng)突出了“圣地圣火,薪火相傳”的主題,首次將抗震救災(zāi)的宣傳和活動(dòng)融入圣火傳遞,賦予了火炬接力傳遞愛心、傳遞祝福、傳遞希望的意義。沿途情景表演,突出了蘇區(qū)體育歷史文化、奧運(yùn)文化和客家文化,彰顯了紅色經(jīng)典,賦予了奧運(yùn)火炬瑞金傳遞更為獨(dú)特的內(nèi)蘊(yùn)。,財(cái)政,8,信貸,收緊的信貸政策著實(shí)控制了異地投資客的活動(dòng)范圍,同時(shí)也限制了部分剛需客戶的購買動(dòng)機(jī)。提高首付和利率,將引入新一輪觀望,戶籍所在地將成為購房者關(guān)注的重要因素。,9,市場分析,2007年瑞金市房地產(chǎn)開發(fā)投資異?;钴S,開工建設(shè)樓盤分布城區(qū)東西南北,在宏觀調(diào)控政策的作用下,全市房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化,住宅投資比重上升,廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)步伐加快。 2007年,全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成23124萬元,同比增長52.4%,增幅比上年同期上升41.4個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅開發(fā)投資完成18292元,同比增長79.7%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的比重為79.1%,比上年同期上升12個(gè)百分點(diǎn)。建設(shè)廉租房45套,面積4960平方米,實(shí)現(xiàn)了零的突破。,10,城市發(fā)展趨勢,城市東拓 瑞金的城市化進(jìn)程已經(jīng)邁開了腳步,并呈現(xiàn)出向東發(fā)展的趨勢。隨著2010年政府報(bào)告的出臺,瑞金正式吹響了城市東拓的號角,城東將駛上快速發(fā)展的軌道。行政單位東移、紅都大道東延、征地興建學(xué)校等等,都表露處城市東拓的強(qiáng)大勢頭。金都大道作為連接新、老城區(qū)的咽喉管道,就如一盞明燈、一個(gè)路標(biāo),指引著瑞金人前進(jìn)的方向。,11,市場發(fā)展趨勢,1、房地產(chǎn)市場需求潛在巨大 瑞金市委、政府規(guī)劃把瑞金建設(shè)成贛南東部區(qū)域和經(jīng)濟(jì)中心,意味著今后一段時(shí)期瑞金城市人口和城市規(guī)劃區(qū)面積將大幅增加,特別是經(jīng)過近幾年的建設(shè),已初具規(guī)模。隨著該市區(qū)位優(yōu)勢的日益顯現(xiàn),大交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)日益完善,生態(tài)環(huán)境更宜人、城市價(jià)值的提升空間增大,對周邊城市的吸引力增強(qiáng),周邊縣市(福建長汀、寧化、石城、寧都)的購房戶將持續(xù)增加。據(jù)調(diào)查,瑞金市外出人員對回家鄉(xiāng)投資、置業(yè)的信心指數(shù)也明顯上升,種種表明,瑞金市住宅市場比較廣闊,房地產(chǎn)市場在今后相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)需求仍然巨大。 2、商品房價(jià)格仍然有上漲壓力 目前瑞金市商品房在市場需求速度放緩的情況下,第一受土地、建筑原材料、勞動(dòng)力工資上漲等因素影響;第二隨著房地產(chǎn)開發(fā)檔次的提高,日照間距的加大,綠化率的提高,小區(qū)物業(yè)管理配套設(shè)施的完善,建筑質(zhì)量要求的程度等等。商品房價(jià)格仍然有上漲壓力,但在政府宏觀調(diào)控之下,會(huì)在一個(gè)合理的價(jià)格區(qū)間內(nèi)波動(dòng),刺激整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 3、房地產(chǎn)市場秩序?qū)⑦M(jìn)一步好轉(zhuǎn) 隨著瑞金市房地產(chǎn)開發(fā)交易清理整頓工作強(qiáng)有力的推進(jìn),房地產(chǎn)違法違規(guī)開發(fā)行為得到有效遏制,市場秩序?qū)⒚黠@好轉(zhuǎn),房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域不公平競爭行為將得到規(guī)范,對房地產(chǎn)開發(fā)商樹立投資信心,競相投資房地產(chǎn)開發(fā)把握瑞金市房地產(chǎn)開發(fā)良好的發(fā)展機(jī)遇。 4、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)更趨合理 繼續(xù)改善居民居住水平是實(shí)現(xiàn)全面小康的社會(huì)戰(zhàn)略目標(biāo)之一,也是瑞金市委、市政府近年來實(shí)施的“民生工程”。目前瑞金市場需求大致分為二個(gè)層次:一方面中低價(jià)位普通住宅和廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房是市場需求的主流;另一方面是部分居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級,對住房需求由量到質(zhì)轉(zhuǎn)變,花園式別墅區(qū)及綜合功能齊全的住宅小區(qū)將引領(lǐng)住房消費(fèi)前沿。因此開發(fā)企業(yè)應(yīng)認(rèn)清形勢,搶抓機(jī)遇,迎合市場規(guī)律,品牌開發(fā)、效益開發(fā)、規(guī)模開發(fā)也必將成為瑞金市房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心競爭力。 總之,隨著瑞金市瑞金市區(qū)位優(yōu)勢的日益突顯,大交通等基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善,瑞金市房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭強(qiáng)勁,沒有嚴(yán)重的投機(jī)行為,沒有泡沫現(xiàn)象,還沒有樓價(jià)走低現(xiàn)象,運(yùn)行情況基本良好,但商品房供需結(jié)構(gòu)需進(jìn)一步調(diào)整。,宏觀數(shù)據(jù) 市場分析 市場發(fā)展預(yù)測,項(xiàng)目分布 數(shù)據(jù)分析 紅井住宅項(xiàng)目機(jī)會(huì),瑞金商業(yè)現(xiàn)狀 紅井商業(yè)項(xiàng)目機(jī)會(huì),結(jié)論及啟示 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測,12,13,項(xiàng)目分布,1、據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),瑞金城區(qū)入市項(xiàng)目共計(jì)17個(gè),其中已售罄的項(xiàng)目共計(jì)9個(gè),在售項(xiàng)目共計(jì)8個(gè),分別是閩虹棕藍(lán)海、七里金虹灣、龍珠城市花園、紅都京城、和園、錦江名城、錦繡東方、錦繡花園。 2、以綿水路為界將瑞金城區(qū)以東西劃分,城西項(xiàng)目共計(jì)7個(gè)在售項(xiàng)目4個(gè),城東項(xiàng)目共計(jì)10個(gè)在售項(xiàng)目4個(gè)。,城東項(xiàng)目信息,城東項(xiàng)目信息,城東項(xiàng)目信息,城東項(xiàng)目信息,城西項(xiàng)目信息,城西項(xiàng)目信息,城西項(xiàng)目信息,城西項(xiàng)目信息,22,數(shù)據(jù)對比-1,有效統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)共計(jì)10個(gè),建筑面積最大與最小的項(xiàng)目分別為錦繡花園的22萬方和奧克蘭花園的3.4萬方。項(xiàng)目平均建筑面積為7404.24平米。,23,數(shù)據(jù)對比-2,有效統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)共計(jì)10個(gè),最高均價(jià)與最低均價(jià)的項(xiàng)目分別為紅都京城的4250元/平米和龍珠城市花園的3300元/平米。項(xiàng)目平均售價(jià)為3665元/平米。,項(xiàng)目數(shù)據(jù)匯總,在售項(xiàng)目樣本分析,26,宏觀市場,區(qū)域市場,供應(yīng)特征: 供應(yīng)多集中在城東板塊,,以小高層、高層為主力,多層及別墅項(xiàng)目稀缺; 銷售特征: 舒適三房戶型熱銷,總價(jià)40萬以內(nèi)住宅去化情況較好; 價(jià)格特征: 項(xiàng)目地塊臨近的紅都京城售價(jià)達(dá)到了4250元/; 客戶特征: 除瑞金本市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶外,福建龍巖客戶成為了置業(yè)主力,對本案的啟示,注重產(chǎn)品人性化設(shè)計(jì)和社區(qū)整體品質(zhì),樹立品牌想象(中高端定位); 普通住宅受宏觀政策扶持,舒適三房小戶型、低總價(jià)房型熱銷,應(yīng)打造此類物業(yè)達(dá)到順利消化; 未來市場競爭激烈,應(yīng)考慮走差異化路線,瑞金市在售純多層項(xiàng)目(花園洋房)稀缺,應(yīng)適當(dāng)考慮開發(fā)此類物業(yè)并;,價(jià)格走勢:近兩年呈現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢,據(jù)房地產(chǎn)信息網(wǎng)顯示,2007年至2008年,市場均價(jià)上升緩慢,維持在1500元/平米左右,進(jìn)入2009年,市場均價(jià)首次突破2000元/平米,到了2010年,突破了300元/平米,截止目前,市場均價(jià)最高值已達(dá)到4250元/平米 需求市場:需求旺盛,市場一度出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài).由于贛州各市縣及福建龍巖地區(qū)房價(jià)過高,價(jià)格擠出效應(yīng)顯現(xiàn),周邊居民將置業(yè)首選放在了瑞金,但是隨著政策的一系列出臺,客戶重回觀望,以及各項(xiàng)目開發(fā)周期的影響,供應(yīng)明顯減少,市場向理性回歸;,紅井住宅項(xiàng)目產(chǎn)品機(jī)會(huì)分析,27,產(chǎn)品機(jī)會(huì)點(diǎn),1.建筑:現(xiàn)代簡歐風(fēng)格符合中高檔品質(zhì)定位,吸引中高端職業(yè)者喜好.,3.戶型:面積在滿足功能情況下盡量控制緊湊,提高產(chǎn)品性價(jià)比和直接競爭力。,4.智能化及物管:一般設(shè)置,安防為主,2.景觀:風(fēng)格大氣,打造紅井源生態(tài)主題。,5.會(huì)所的配套將吸引部分品位居家置業(yè)者.,紅井住宅項(xiàng)目產(chǎn)品機(jī)會(huì)點(diǎn),優(yōu) 勢 : 1、板式經(jīng)典戶型,全部南北通透。 2、層高和棟距為1:1,前后無遮擋。 3、園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有幼兒園、網(wǎng)球場、籃球場等設(shè) 施,周邊有銀行,中、小學(xué)校,大型超市,醫(yī) 院等綜合配套。 4、500米人造水系,35000江南水韻中庭園林,綠化率高達(dá)35.9% 5、戶型較多,滿足不同層次需求。,住宅典型案例,宏觀數(shù)據(jù) 市場分析 市場發(fā)展預(yù)測,項(xiàng)目分布 數(shù)據(jù)分析 紅井住宅項(xiàng)目機(jī)會(huì),瑞金商業(yè)現(xiàn)狀 紅井商業(yè)項(xiàng)目機(jī)會(huì),結(jié)論及啟示 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測,29,30,路網(wǎng)交通,瑞金市境內(nèi)有G323、G206、G319三條國道貫通東西南北,市區(qū)主要由金都大道、紅都大道兩條主干道及龍珠路、向陽路、綿水路、八一路構(gòu)成,路網(wǎng)分布較為密集,區(qū)域交通可達(dá)性較高;居民出行多以自行車、摩托車為主,公交、出租行業(yè)運(yùn)營條件較差,市場管理也較為混亂,出行便利性不高。,31,整體商業(yè)布局,瑞金市內(nèi)商業(yè)區(qū)較為集中,主要分布在紅都廣場及周邊。新建成的錦江商業(yè)街及瑞金步行街檔次較高,匯集了國內(nèi)大部分知名男、女裝品牌,但是過于偏重購物,無餐飲、休閑相應(yīng)配套,功能性單一;八一路則較為混亂,且無統(tǒng)一規(guī)劃,屬于自發(fā)形成的老商業(yè)街,但商業(yè)氛圍比較濃厚。,紅都廣場,32,專業(yè)市場在當(dāng)?shù)胤植济芗偁庉^為激烈。臨街商鋪多以家居、建材類市場為主,多分布于綿水路、龍珠路、紅都大道西段,多為私人門店,規(guī)模較小且專業(yè)化程度不高;家電、手機(jī)類數(shù)碼產(chǎn)品規(guī)模、檔次適中,多處于八一北路與綿水路南段,分布集中,專業(yè)化程度較高。,專業(yè)市場分布,家居、建材,家電、數(shù)碼,33,酒店分布,酒店業(yè)發(fā)展較為迅速,主要有瑞金賓館、美瑞歐大酒店、瑞金飯店、瑞金國際大酒店、中山大酒店、奧克蘭大酒店等,檔次中等;紅都大道、綿水路還分布有較多中小型賓館,競爭較為激烈,但大型酒店賓館運(yùn)營情況較之中小型酒店良好。,34,綜合商業(yè)分布,市區(qū)內(nèi)共有3家相對較大的商業(yè)體,分別為:國光購物廣場、永安城南百貨、京瑞明珠百貨,其體量在4000-8000之間,業(yè)態(tài)分布統(tǒng)一,皆以超市為主,傳統(tǒng)百貨為輔且都位于2層以上,裝修風(fēng)格及檔次落后,經(jīng)營情況普遍較差。,35,本項(xiàng)目位于沙洲壩工業(yè)園區(qū),毗鄰G323國道,對面為新農(nóng)村建設(shè)示范點(diǎn);項(xiàng)目距離市區(qū)約4公里,除駕車外不易到達(dá),對于消費(fèi)者而言,交通可達(dá)性低,針對該項(xiàng)目較特殊地理位置及瑞金市商業(yè)現(xiàn)狀,我司現(xiàn)對項(xiàng)目商業(yè)部分做初步定位如下: 方案一:中高端家居、建材類專業(yè)市場 家居、建材類專業(yè)市場雖在市區(qū)分布較為密集,但其檔次及專業(yè)化程度普遍較低,無統(tǒng)一規(guī)劃與管理,品類較為單一,多為自發(fā)形成的臨街中小型門店;針對此現(xiàn)狀,我們定位中高端(相對瑞金市場現(xiàn)狀而言),與臨街中小門店形成錯(cuò)位經(jīng)營,推行“大而全、大而精”的一站式購物理念;但由于項(xiàng)目交通可達(dá)性低,且大部分消費(fèi)者無私家車,在交通可達(dá)性無改善的前提下,項(xiàng)目定位中高端家居、建材專業(yè)市場的風(fēng)險(xiǎn)性偏高。 方案二:度假旅游酒店 瑞金市區(qū)大中型酒店分布較為密集,競爭較為激烈,但皆為幾年前物業(yè),其裝修檔次與風(fēng)格相對陳舊與落后,且無鮮明特色;該項(xiàng)目自身擁有豐富的地下水資源,亦是“紅井”之源,可以此為開發(fā)推廣優(yōu)勢,打造有自身特色的高檔旅游假日酒店,可行性較高。 方案三:特色餐飲、娛樂業(yè)根據(jù)瑞金市場情況,餐飲業(yè)多為中小型私人餐館,店面裝修、檔次較低,且鮮有特色;娛樂業(yè)發(fā)展程度不高,檔次相對稍高的只有:豪門、鼎級風(fēng)暴、天涯海角三家。針對此市場空缺,開發(fā)具有自身風(fēng)格的特色餐飲、娛樂業(yè)風(fēng)險(xiǎn)性較低,但由于受到交通可達(dá)性限制,使普通消費(fèi)者不易到達(dá),因此建議定位為中、高檔。,紅井商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品機(jī)會(huì)分析,36,產(chǎn)品機(jī)會(huì)點(diǎn),1.物業(yè)條件:三層商業(yè)裙樓,體量不低于8000平米,一層層高不低于4.8米,需預(yù)留踏步電梯空間。,3.商業(yè)部分建議持有,自行運(yùn)營。待培育期過后再轉(zhuǎn)租為售。,2.業(yè)態(tài)定位:首選專業(yè)市場,將家居、建材類等粗放型街鋪轉(zhuǎn)向?yàn)榧s型一站式購物中心,打造目的型消費(fèi)專業(yè)市場。,4.適當(dāng)搭配中高端生活配套和餐飲娛樂。,紅井商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品機(jī)會(huì)點(diǎn),37,商業(yè)典型案例,咸寧溫泉海森度假酒店 檔次定位:高檔 體量:7000平米 層高:三層,黃石寶石名城商業(yè)項(xiàng)目 檔次定位:中檔大眾型消費(fèi) 體量:10000平米 層高:三層,宏觀數(shù)據(jù) 市場分析 市場發(fā)展預(yù)測,項(xiàng)目分布 數(shù)據(jù)分析 紅井住宅項(xiàng)目機(jī)會(huì),瑞金商業(yè)現(xiàn)狀 紅井商業(yè)項(xiàng)目機(jī)會(huì),結(jié)論及啟示 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測,38,39,結(jié)論及啟示,1、瑞金市總?cè)丝?5萬,其中城區(qū)人口18萬,2020年城區(qū)人口將接近30萬,城市化進(jìn)程速度加快。除瑞金外,贛州18個(gè)縣市一級附近龍巖地區(qū)的房價(jià)均已超過瑞金城區(qū)房價(jià),房價(jià)洼地效應(yīng)顯現(xiàn),周邊置業(yè)群體逐漸取代本土居民成為置業(yè)主力。瑞金信貸政策與全國同等縣市一致,外來人口的限購與市場需求現(xiàn)狀之間的矛盾日益明顯。 2、瑞金城區(qū)在售項(xiàng)目數(shù)量為8個(gè),其中城東和城區(qū)區(qū)域各4個(gè),總建筑面積為74萬方,銷售均價(jià)為3665元/平米。與目前黃石市黃石港區(qū)在售項(xiàng)目均價(jià)相當(dāng)。瑞金住宅發(fā)展區(qū)域?qū)⒓性跂|部和背部,依托綿江的景觀帶和金都大道和紅都大道的交通便利性發(fā)展中高檔物業(yè)。 3、瑞金商業(yè)布局較為集中,以

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