2012重慶天奇物業(yè)質(zhì)量體系文件544p.doc

重慶天奇物業(yè)質(zhì)量體系文件 重慶天奇物業(yè)集團有限公司 2012年3月目 錄物業(yè)接管前期工作流程圖第1頁物業(yè)接管前期工作流程第3頁物業(yè)接管前期人員架構(gòu)圖第17頁前期收樓工作流程圖第18頁前期收樓工作流程第19頁二次裝修施工流程圖第24頁二次裝修施工流程第27頁客戶入住流程圖第39頁客戶入住流程第40頁總經(jīng)理致詞第44頁使用、管理、維修公約第45頁房屋質(zhì)量保證書第65頁房屋使用說明書第71頁服務(wù)指南第79頁裝修辦理流程說明第92頁裝修管理規(guī)定第95頁承諾書第104頁治安、消防協(xié)議書第107頁房屋交付（入?。┩ㄖ?10頁收樓須知第114頁入伙授權(quán)書第118頁物業(yè)管理委托合同第121頁綜合部員工手冊第129頁關(guān)于規(guī)范公司內(nèi)部行文的規(guī)定第153頁員工聘用辦法第154頁員工培訓(xùn)規(guī)定第157頁培訓(xùn)協(xié)議第162頁印章使用管理規(guī)定第164頁員工工服管理規(guī)定第167頁員工考勤制度第170頁物資采購、驗收、入庫、報銷流程圖第172頁物資采購、驗收、入庫、報銷流程第173頁計劃性工作管理辦法第178頁綜合部運作手冊第187頁過失（罰款）單第208頁內(nèi)部請示報告第209頁內(nèi)部請示報告登記表第210頁文件借閱登記表第211頁文件簽收表第212頁檔案目錄表第213頁應(yīng)聘登記表第214頁個人資料登記表第216頁入職登記表第218頁入職審批表第219頁離職循環(huán)單第220頁離職結(jié)算單第221頁個人培訓(xùn)記錄表第222頁物資交接清單第223頁公章啟用移交報廢審批表第224頁公章保管記錄表第225頁用印申請第226頁月考勤匯總臺帳報表第227頁休假申請單第228頁采購申請單（含附頁）第229頁物資入庫驗收單第231頁物資出庫單第232頁年度（季度、月度、周）工作計劃（含工作計劃完成情況）第233頁計劃工作完成情況檢查表第245頁材料月收、發(fā)、存報表第246頁工程材料、備品備件盤庫清單第247頁年 月工程材料庫房巡視檢查表第248頁年 月行政材料庫房巡視檢查表第249頁物資采購供應(yīng)商、品牌、名錄匯總表第250頁物資采購市場調(diào)查表第251頁出險、賠款事故登記表第252頁財產(chǎn)保險出險通知書第253頁保險理賠檔案卡第254頁理賠檔案存檔登記表第255頁財務(wù)部財務(wù)部運作手冊第256頁繳款通知書第264頁付款申請及報銷單第265頁合同、協(xié)議審批單第266頁合同付款內(nèi)簽單第267頁物業(yè)管理費確認單第268頁付款內(nèi)簽單第269頁物業(yè)管理繳費單第270頁二次裝修收費情況統(tǒng)計表第271頁財產(chǎn)保管使用登記帳第272頁管業(yè)部管業(yè)部運作手冊第273頁裝修管理協(xié)議書第312頁二次裝修工程區(qū)域治安、消防承諾書第314頁購水卡辦理流程圖第316頁購水卡辦理流程第317頁購水卡使用說明第318頁購水卡使用申請表第321頁有償服務(wù)價格表第322頁物業(yè)管理費收費標準明細（含各項收費標準一覽表）第326頁裝修期間加班申請表第328頁客戶簽到表第329頁業(yè)主檔案目錄表（含附頁）第330頁業(yè)主聯(lián)絡(luò)資料登記表第332頁裝修審批單第333頁施工變更單第334頁業(yè)主（使用人）裝修施工申請表第335頁驗收申請表第337頁電梯前室設(shè)施自檢表第338頁物業(yè)管理費用應(yīng)收表第339頁公共走道設(shè)施自檢表第340頁公共區(qū)域巡查記錄表第341頁二次裝修區(qū)域巡查記錄表第342頁裝修許可證第343頁業(yè)主（使用人）入住通知單第344頁裝修入住通知第345頁二次裝修施工用電申請表第346頁保潔運作手冊第347頁日常保潔工作內(nèi)容、要求及檢驗標準第360頁保衛(wèi)部保衛(wèi)部運作手冊第365頁機動車準停證辦理程序第401頁出入口崗現(xiàn)金管理制度第404頁停車場設(shè)施建議規(guī)劃第405頁停車場管理規(guī)定第407頁車場人員管理第408頁車輛事故、糾紛處理第411頁違法車輛協(xié)查、布控第413頁客戶投訴處理第414頁設(shè)備失控處理第415頁機動車輛管理規(guī)定第416頁成保人員崗位職責(zé)第418頁消防培訓(xùn)試題（含答案）第419頁治安培訓(xùn)試題（含答案）第422頁施工現(xiàn)場安全管理規(guī)定第425頁消防、安全處罰條例第426頁施工人員出入證管理規(guī)定第427頁施工現(xiàn)場物品出入管理制度第428頁動火證管理規(guī)定第429頁施工違規(guī)處罰管理規(guī)定第430頁培訓(xùn)記錄第431頁二次裝修施工現(xiàn)場檢查表第432頁二裝檢查日報表第433頁情況反映記錄單第434頁消防設(shè)備、設(shè)施日檢記錄表第435頁消防中控設(shè)備交驗備忘錄第436頁備用鑰匙封存記錄表第437頁業(yè)主（使用人）鑰匙交接表第438頁臨時出入證第439頁安裝調(diào)試報告第440頁消防設(shè)施交驗表（含消防設(shè)備年保養(yǎng)記錄、交驗報告）第441頁消防系統(tǒng)日巡檢進度表第449頁違章通知單第451頁消防中控系統(tǒng)統(tǒng)計表第452頁車位申請單第454頁續(xù)期通知單第455頁泊車證第456頁服務(wù)標識清單第457頁消防設(shè)備安裝調(diào)試日報表第458頁消防設(shè)備安裝日報表第459頁夜間情況檢查表第460頁滅火器材配置記錄表第461頁錄像磁帶臺帳第462頁鑰匙使用登記第463頁工程部工程部運作手冊第464頁公共區(qū)域各部位周檢記錄表第495頁土建定期維護保養(yǎng)巡檢記錄表第496頁冷卻塔維護保養(yǎng)記錄表第497頁冷卻塔巡視記錄表第498頁空調(diào)機房巡視記錄卡第499頁空調(diào)箱、新風(fēng)機設(shè)備保養(yǎng)記錄卡第500頁變配電室驗收表第501頁工程返修單第505頁裝修質(zhì)量驗收表第506頁單元交接驗收表第507頁系統(tǒng)接收設(shè)備一覽表第510頁設(shè)施設(shè)備檢查記錄第511頁電梯日巡視記錄第512頁工程遺留問題跟進表第513頁電梯巡視記錄表第514頁空調(diào)驗收表第515頁電梯使用申請單第516頁物業(yè)接管前期工作流程圖簽訂物業(yè)管理委托合同委任總經(jīng)理，招聘高、中級管理人員籌備、編寫前期文件，并到相關(guān)政府部門備案聯(lián)系政府部門、相關(guān)單位，辦理相關(guān)手續(xù)與開發(fā)商協(xié)調(diào)入住前事宜，對重要資料進行交接 對外委單位進行調(diào)研，簽定外委合同辦理提前進行二裝的工程，并與開發(fā)商、總包單位進行協(xié)調(diào)開發(fā)商負責(zé)返修物業(yè)交竣驗收，正式接管 no yes業(yè)主進行室內(nèi)二裝（見二裝流程）業(yè)主辦理收樓、單元驗收（見收樓流程）業(yè)主入住，物業(yè)公司提供相關(guān)服務(wù)（見入住流程）物業(yè)前期接管工作流程 簽訂物業(yè)管理委托合同由開發(fā)商選聘物業(yè)公司，并簽訂物業(yè)管理委托合同。 委任物業(yè)公司總經(jīng)理，招聘高、中級管理人員1 由總部委任或?qū)ν庹衅妇哂卸嗄晡飿I(yè)管理經(jīng)驗的總經(jīng)理1名。2 招聘各部門經(jīng)理、主管、員工綜 合 部：經(jīng)理1名、行政主管1名、總經(jīng)理秘書1名、采購員1名、文員（兼庫房管理員）2名；財 務(wù) 部：經(jīng)理1名、會計1名、出納1名；管 業(yè) 部：經(jīng)理1名、客務(wù)主管1名、內(nèi)務(wù)主管1名、客務(wù)代表2名、前臺接待2名；保 衛(wèi) 部：經(jīng)理1名、消防主管1名、保安主管1名、消防執(zhí)機員4名（含領(lǐng)班12名）、保安員4名（含領(lǐng)班12名）；工 程 部：經(jīng)理1名、強電主管1名、弱電主管1名、空調(diào)（生活水）主管1名、土建主管1名、技工23名專業(yè)（約12人）；建議：在招聘技工時，可以選聘項目工地施工隊中對本物業(yè)項目（本專業(yè)）較為熟悉、了解，技術(shù)、素質(zhì)水平較高的人員，納入公司編制。說明：因物業(yè)公司組建之初，所招員工對本物業(yè)及大廈工程具體情況不很熟悉，招聘施工隊的人員可以從旁協(xié)助工程部經(jīng)理、主管盡快了解大廈工程情況?！肮境跗谌藛T架構(gòu)圖”附后 籌備前期物資，編寫前期文件，并到相關(guān)政府部門備案1 各部門共同匯編的文件： 房屋使用、管理、維修公約 房屋質(zhì)量保證書 房屋使用說明書 房屋交付（入?。┩ㄖ?入伙授權(quán)書 業(yè)主（使用人）服務(wù)指南 裝修管理規(guī)定 辦理裝修流程說明 治安、消防協(xié)議書 二次裝修施工區(qū)域治安、消防承諾書 二次裝修協(xié)議書 業(yè)主聯(lián)絡(luò)資料登記表 收樓須知 物業(yè)管理費收費標準 公約承諾書備注：房屋使用、管理、維修公約編制后需經(jīng)開發(fā)商確認，并到上海市居住小區(qū)管理辦公室進行備案，備案生效后執(zhí)行。建議：公約承諾書與治安、消防協(xié)議書可裝訂成一冊（一式三份），在業(yè)主收樓時發(fā)給業(yè)主，由業(yè)主簽字（蓋章）認可、執(zhí)行；公約、房屋質(zhì)量保證書、房屋使用說明書、業(yè)主（使用人）服務(wù)指南、裝修管理規(guī)定、辦理裝修流程說明可合裝成一冊，作為業(yè)主收樓時的用戶手冊。同時，在用戶手冊正文內(nèi)容前增加：“總經(jīng)理致辭”。2各部門在前期階段編制的文件、規(guī)定，以及需要在前期辦理的事宜。 綜合部1 編制員工手冊，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準后，統(tǒng)一印刷成冊。2 制訂員工考勤制度，建立“考勤登記表”、“月考勤匯總臺帳報表”。3 制訂員工獎懲條例，建立“員工過失單”、“獎勵審批單”。4 制訂員工聘用辦法，建立“應(yīng)聘面試登記表”、“入職循環(huán)單”、“轉(zhuǎn)正審批表”、“離職結(jié)算表”、“調(diào)動通知單”、“勞動合同續(xù)簽審批單”。5 制訂員工培訓(xùn)規(guī)定、培訓(xùn)計劃，建立“培訓(xùn)審批表”、“培訓(xùn)協(xié)議”。6 制訂物資采購、驗收、入庫、報銷流程。7 制訂員工工服管理規(guī)定，建立“制作工服通知單”、“工服更換通知單”。8 制訂員工請假制度，建立“休假申請單”。9 制訂薪金實施細則，建立“工資報表”、“薪金明細表”。10 制訂印章管理規(guī)定，建立“公章啟用、報廢、移交登記表”、“用印申請”；統(tǒng)計公司各種印章，經(jīng)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一刻制（公章、管業(yè)部章、保衛(wèi)部章、工程部章、財務(wù)專用章、文件傳閱章、審批合格章、餐票專用章、浴室專用章）。11 制訂庫房管理規(guī)定，建立“物品入庫登記單”、“物品領(lǐng)用單”、“物品入庫驗收單”、“庫存物品臺帳”、“月收、發(fā)、存報表”、“采購申請單”。12 制訂內(nèi)部行文管理規(guī)定，建立“文件簽收表”、“內(nèi)部請示報告”。13 制訂檔案管理規(guī)定，建立“檔案分類表”、“檔案（一、二、三級）目錄表”、“檔案借閱登記表”。14 制訂部門運作手冊：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、行政主管、總經(jīng)理秘書、庫房管理員、文員）、工作程序、管理制度。15 聯(lián)系印刷廠，對需要印刷的各種表格、信封，經(jīng)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一印刷。16 制訂開辦費使用方案，統(tǒng)計、制訂前期開辦物資的配置內(nèi)容、標準，并負責(zé)前期采購工作；建立“固定資產(chǎn)臺帳”、“個人辦公用品臺帳”。17 制訂合同、協(xié)議審批制度、合同、協(xié)議管理辦法，建立“合同、協(xié)議審批單”、“合同、協(xié)議付款內(nèi)簽單”。18 制訂計劃性工作管理辦法，建立“年度（月度、周）工作計劃、總結(jié)報表”、“計劃、總結(jié)考核統(tǒng)計表”。 財務(wù)部1 制訂財務(wù)報銷管理制度，建立“付款申請及報銷單”。2 建立二次裝修“付款內(nèi)簽單”、“裝修押金登記表”、“裝修管理費統(tǒng)計表”3 制訂現(xiàn)金支出管理規(guī)定。4 編制部門運作手冊：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、會計、出納）、工作程序、管理制度、。5 制訂預(yù)算管理制度，建立“年度預(yù)算報表”。6 編制固定資產(chǎn)購置方案。7 制訂庫存盤點制度。8 制訂內(nèi)部收支報表制度，建立“月度收支報表”。9 制訂發(fā)票、收據(jù)有價票據(jù)的管理制度。 管業(yè)部1 制訂物業(yè)管理收費標準明細：物業(yè)管理費（押金）、車位費（押金）、租線費（押金）、裝修管理費（押金）。2 制訂業(yè)主（使用人）收樓流程，建立“繳款通知單”、“工程返修單”、“返修工程驗收單”、“鑰匙交接表”、“備用鑰匙封存表”、“業(yè)主簽到表”、“業(yè)主檔案”，并告知此流程中涉及的部門。3 制定業(yè)主（使用人）二次裝修管理流程，建立“業(yè)主（使用人）裝修施工申請表”、“裝修審批單”、“裝修施工許可證”、“驗收申請表”、“施工變更單”、“業(yè)主裝修區(qū)域巡檢表（管業(yè)部）”、“施工人員出入證”。4 制訂有償服務(wù)價格表：維修費、車位費、電話費、裝修管理費、能源費、特約服務(wù)費。5 制訂部門運作手冊：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、客務(wù)主管、內(nèi)務(wù)主管、客務(wù)代表、前臺接待）、工作程序、管理制度。6 編寫車位租賃（購買）協(xié)議書、電話租線（購買）協(xié)議書。7 落實垃圾房的位置，業(yè)主垃圾放置地（樓層垃圾間）。 保衛(wèi)部1 制訂停車場管理規(guī)定、自行車場管理制度。2 制訂巡視管理規(guī)定，建立“治安巡視記錄表（公共區(qū)域）”。3 制訂物品出門管理規(guī)定，建立“出門條”。4 制訂鑰匙使用管理規(guī)定，建立“鑰匙發(fā)放記錄表”、“鑰匙使用登記表”。5 制訂備用鑰匙啟用管理規(guī)定，建立“備用鑰匙啟封審批表”。6 制訂一裝、二裝交叉施工管理方案，建立“施工、裝修期間巡視表”、“夜間情況檢查表”、“消防設(shè)備、設(shè)施日檢記錄表（業(yè)主裝修區(qū)域）”、“二次裝修施工現(xiàn)場檢查表”。7 制訂滅火器租用管理辦法，確定租金費用（押金），建立“滅火器材配置記錄表”。8 制訂施工違規(guī)級別明細，建立“違章通知單”。9 制訂成保人員崗位職責(zé)，建立“成保人員月度工作考核表”10 制訂中控室（監(jiān)控室）管理規(guī)定，建立“錄像磁帶臺帳”、“消防中控系統(tǒng)記錄表”、“治安監(jiān)控系統(tǒng)記錄表”。11 制訂警具使用、管理辦法，建立“警具臺帳”、“警具啟用、報廢登記表”、“特殊警具使用審批表”。12 制訂部門運作手冊：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、主管、領(lǐng)班、保安員、消防執(zhí)機員）。13 制訂明火使用管理規(guī)定，建立“動火許可證”。 工程部1 制訂物業(yè)接管前巡檢辦法、計劃，建立“工程遺留問題跟進記錄”，并隨時將工程遺留問題通知開發(fā)商。2 制訂專業(yè)機房管理規(guī)定：強電專業(yè)（變配電室、柴油發(fā)電機房）、弱電專業(yè)（電話機房、電梯機房、衛(wèi)星電視機房、電腦機房）、空調(diào)生活水專業(yè)（空調(diào)機房、新風(fēng)機房、生活水箱間、中水處理機房、消防泵房、污水泵房、隔油池）。3 聯(lián)系物業(yè)辦公用房，確定裝修方案，并負責(zé)跟進裝修施工進度。4 制訂項目接管驗收細則，建立“驗收單元交接書”，按專業(yè)、具體內(nèi)容劃分。5 建立業(yè)主（使用人）二次裝修“裝修質(zhì)量驗收表”。6 從項目工地施工隊中選拔對該項目工程了解全面的專業(yè)技術(shù)人員，聘用至工程部。7 經(jīng)理帶領(lǐng)部門主管、員工學(xué)習(xí)、熟悉物業(yè)內(nèi)全部工程、設(shè)備內(nèi)容。8 編制部門運作手冊：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、主管、領(lǐng)班、技工、工作程序、管理制度）9 制訂設(shè)備運行保養(yǎng)檢修計劃（各專業(yè)設(shè)備），建立“設(shè)備保養(yǎng)卡”、“設(shè)備保養(yǎng)計劃表” 聯(lián)系政府部門、相關(guān)單位，辦理相關(guān)手續(xù)1 聯(lián)系工商所，辦理企業(yè)營業(yè)執(zhí)照2 聯(lián)系稅務(wù)所，辦理稅務(wù)登記3 聯(lián)系銀行，開通公司帳號4 聯(lián)系勞動局，電梯審檢，領(lǐng)取合格證、特殊工種報檢（開發(fā)商）5 聯(lián)系上海市居住小區(qū)辦公室，核準公約6 聯(lián)系供電局，確定供電方案及價格（開發(fā)商）7 聯(lián)系自來水公司，確定供水方案及價格（開發(fā)商）8 聯(lián)系節(jié)水辦，確定節(jié)水方案（開發(fā)商）9 聯(lián)系煤氣公司，確定通氣方案及價格（開發(fā)商）10 聯(lián)系熱力公司，確定供熱方案及價格（開發(fā)商）11 聯(lián)系電話局，電話報裝開通及產(chǎn)權(quán)分界12 聯(lián)系交通大隊，報車場管理方案13 聯(lián)系郵電局，為物業(yè)通郵14 聯(lián)系環(huán)衛(wèi)局，落實垃圾清運價格、方式15 聯(lián)系綠化隊，確定綠化維護方案及總體費用（開發(fā)商）16 聯(lián)系物價局，報物業(yè)管理收費標準（開發(fā)商）17 聯(lián)系當?shù)嘏沙鏊瑘笊鐓^(qū)門牌號碼（開發(fā)商）18 聯(lián)系外管局，報涉外關(guān)系（開發(fā)商）19 聯(lián)系廣電局，報光纜信號傳輸相關(guān)手續(xù)（開發(fā)商）20 聯(lián)系公安局，報內(nèi)保關(guān)系21 聯(lián)系安全局，報衛(wèi)星電視的涉外節(jié)目（開發(fā)商）22 聯(lián)系防疫站，報檢生活水箱，取合格證（開發(fā)商） 與開發(fā)商協(xié)調(diào)入住前相關(guān)事宜，對重要資料進行交接1 確定收樓時間2 確定物管費的起計日期3 前期工程遺留問題的解決4 辦理大廈前期工作資料、重要文件、產(chǎn)品說明、各類證書的移交與交接工作：產(chǎn)權(quán)資料房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資料是國家房地產(chǎn)部門依法對各類房地產(chǎn)進行管理的依據(jù)；是房地產(chǎn)管理部門確認產(chǎn)權(quán)，稅務(wù)部門依法征稅，司法部門處理產(chǎn)權(quán)糾紛的必要憑證；也是產(chǎn)權(quán)人參與產(chǎn)權(quán)租賃、交易、抵押的必要憑據(jù)；物業(yè)公司將以產(chǎn)權(quán)資料為依據(jù)，收取或分攤有關(guān)費用，行使管理職能，防止發(fā)生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施等行為，維護公有設(shè)施，共有部位和綠地不受侵犯，維護廣大業(yè)主的權(quán)益。接管驗收時檢索提交的產(chǎn)權(quán)資料主要有：1 項目批準文件2 用地批準文件3 建筑執(zhí)照4 拆遷安置資料5 房地產(chǎn)平面圖6 面積測繪報告7 小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、單元號、建筑面積清單市府驗收合格資料1 建設(shè)工程竣工驗收證書2 市建筑消防驗收合格證3 市小區(qū)辦綜合驗收合格證4 用電許可證5 供用電協(xié)議書6 衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證7 電視共用天線合格證8 電梯使用合格證工程技術(shù)資料技術(shù)資料是物業(yè)接管驗收時對物業(yè)進行質(zhì)量檢驗的依據(jù)。物業(yè)公司在接管驗收時，必須根據(jù)有關(guān)技術(shù)資料來進行檢驗。接管驗收時提交的工程技術(shù)資料主要有：1 竣工圖包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、給排水、通風(fēng)空調(diào)、強電、弱電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙2 地質(zhì)勘察報告3 工程合同及開工、竣工報告4 工程預(yù)決算清單5 圖紙會審記錄6 工程設(shè)計變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）7 隱蔽工程驗收簽證8 沉降觀察記錄9 竣工驗收證明書10 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書11 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書12 水、電、采暖、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗合格證書13 砂漿、混凝土試塊試壓報告14 供水、供暖的試壓報告15 園林綠化的圖紙和清單16 設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項說明、質(zhì)保書和保修單17 有關(guān)政府部門對分類項目的批文18 有關(guān)工程項目的其他重要技術(shù)決定和文件須移交物業(yè)公司管理的資料1 用水申請審批表及月供水計劃執(zhí)行表2 機電設(shè)備單臺說明書、調(diào)試、訂購合同3 分攤面積、建筑面積的測繪報告 對外委單位進行調(diào)研，簽訂外委合同1 從開發(fā)商處接管成品保護協(xié)議，對外現(xiàn)有成品保護人員進行管理。2 調(diào)研保險公司，對物業(yè)投?！柏敭a(chǎn)一切險”、“機器損壞險”、“公眾責(zé)任險”，簽訂保險合同3 調(diào)研外委保潔公司（三家以上），簽訂保潔合同4 調(diào)研外委綠植租擺公司（三家以上），簽訂綠植租擺協(xié)議5 調(diào)研滅蟲、滅鼠公司（三家以上），簽訂消殺協(xié)議6 調(diào)研保安公司（三家以上），簽訂外保合同7 調(diào)研電梯公司，簽訂電梯維保合同8 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系配電室對外承包單位，簽訂配電室承包協(xié)議9 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系水處理對外承包單位，簽訂水處理合同10 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系化糞池清掏單位，簽訂化糞池清掏協(xié)議11 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系干、濕垃圾清運單位，簽訂垃圾清運協(xié)議12 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系汽車清洗、保養(yǎng)單位，簽訂洗車臺租賃協(xié)議13 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系樓宇系統(tǒng)維保單位，簽訂樓宇自控維保協(xié)議 物業(yè)交竣驗收，正式接管根據(jù)各項目的施工進度和小業(yè)主（或租戶）入住的情況不同，開發(fā)商（或大業(yè)主）可視需要要求物業(yè)公司對其物業(yè)的部分樓層建筑裝修、設(shè)備和系統(tǒng)進行驗收接管，但項目的最終移交是在通過政府有關(guān)職能部門和開發(fā)商驗收基礎(chǔ)上以物業(yè)公司驗收通過為準。.物業(yè)驗收條件物業(yè)驗收移交，必須滿足以下條件：1 提供被驗收物業(yè)的竣工圖（若尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細的設(shè)計修改說明）2 提供被驗收的設(shè)備、系統(tǒng)的操作說明、保養(yǎng)手冊及其他有關(guān)資料3 提供與承包商（或供應(yīng)商）簽署承包（供應(yīng)）合同中有關(guān)技術(shù)條款4 出示政府有關(guān)職能部門驗收證明5 提供承包商、廠商及供應(yīng)商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料6 提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)7 提供所有測試、檢驗和分析報告8 清潔被驗收的場地、設(shè)備和機房.拒絕驗收對以下情況，物業(yè)公司有權(quán)拒絕驗收接管物業(yè)：1 嚴重違反國家有關(guān)法規(guī)2 未能通過有關(guān)政府職能部門的驗收3 工地與交付物業(yè)不能有效隔離4 機房不能完全獨立封閉5 其他可能危及設(shè)備正常運行和入住人身安全的物業(yè).缺陷整改對在驗收中發(fā)現(xiàn)的各種問題，包括工程未完事項、工程缺陷及由于成品未能有效保養(yǎng)引起的受損等情況，物業(yè)公司將會做詳細的缺陷記錄，以供開發(fā)商（或大業(yè)主）督促承包商（或供應(yīng)商）進行整改，對不能進行整改的缺陷進行賠償交涉。對問題比較嚴重的，則向開發(fā)商（或大業(yè)主）建議暫緩驗收，待整改完成后重新驗收。.試運行若部分設(shè)備或整個系統(tǒng)尚未通過最終的驗收，但由于小業(yè)主（或租戶）入住需要必須開啟運行某些設(shè)備或系統(tǒng)，物業(yè)公司一般僅做實物驗收，并嚴格按開發(fā)商（或大業(yè)主）的書面指令進行管理和操作，在此期間，技術(shù)上仍由承包商（或供應(yīng)商）把關(guān)。若發(fā)生任何問題或意外，除物業(yè)公司人為原因外，責(zé)任由開發(fā)商（或大業(yè)主）及其承包商（或供應(yīng)商）負責(zé)，對于重要設(shè)備或機房有必要簽訂臨時試運行協(xié)議，清楚的列明有關(guān)各方責(zé)任。.驗收通過被驗收物業(yè)完好，設(shè)備及系統(tǒng)運行情況正常，所有指標均達到合同約定的要求，場地、設(shè)備和機房均清潔干凈，經(jīng)有關(guān)各方書面確認驗收通過，開發(fā)商（或大業(yè)主）應(yīng)督促承包商（或供應(yīng)商）移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具，物業(yè)正式交由物業(yè)公司接收管理。.保修期按正常情況，物業(yè)整體驗收結(jié)束，正式進入保修期，但物業(yè)驗收往往是一段相當長的過程，在此期間，有些設(shè)備可能會因先期投入運行或其他原因已經(jīng)進入保修期，故需要開發(fā)商（或大業(yè)主）與其承包商、供應(yīng)商協(xié)議約定整個項目的保修期起始日期，書面通知物業(yè)公司，而在此之前進入保修期的部分設(shè)備和系統(tǒng)，若需要簽續(xù)保合同，開發(fā)商（或大業(yè)主）應(yīng)酌情予以補償。.一般操作和維修保養(yǎng)手冊遞交要求承包單位在物業(yè)移交前，須遞交設(shè)備系統(tǒng)的操作和維修保養(yǎng)手冊（以下簡稱“手冊”），以確保物業(yè)公司操作人員能盡快掌握驗收設(shè)備系統(tǒng)的操作和管理，一般有以下要求：1 承包單位須在設(shè)備系統(tǒng)驗收前一個月遞交手冊，以便物業(yè)公司的操作人員有時間了解該驗收設(shè)備系統(tǒng)的基本情況。2 手冊內(nèi)所有內(nèi)容應(yīng)以中文編印，文字、插圖和表格等效果清晰。3 每一系統(tǒng)應(yīng)獨立成冊，以減少每冊的厚度，不同內(nèi)容或章節(jié)應(yīng)以塑料索引標簽分隔，并附有清楚的目錄指示，以便操作人員翻查參考。4 為使手冊便于使用，并經(jīng)得起日常維修的工作環(huán)境下多次反復(fù)翻閱而不易破損，手冊應(yīng)采用優(yōu)質(zhì)的a4標準紙張編印，配上堅硬的封面和書背，并以膠質(zhì)塑料或其它耐磨損的材料作保護。5 手冊須同時附有本項目的“竣工圖”目錄，按所屬系統(tǒng)分列在有關(guān)系統(tǒng)的章節(jié)內(nèi)。如某一圖紙同時適用于多個系統(tǒng)時，則需在每個有關(guān)系統(tǒng)章節(jié)內(nèi)同時列出。若遞交手冊時尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細的設(shè)計修改說明，竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期內(nèi)呈交。6 系統(tǒng)操作需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）：1 系統(tǒng)正常運作程序和在不正常情況時的應(yīng)變程序。2 詳盡介紹每個獨立系統(tǒng)如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說明。3 系統(tǒng)內(nèi)所有管道和接線圖，并說明主要設(shè)備和部件的規(guī)格和功能。4 提出每個系統(tǒng)的可調(diào)節(jié)部件和保護裝置的最初調(diào)校參數(shù)，并預(yù)留一定的空位以便加插最后調(diào)定的參數(shù)。5 系統(tǒng)中有關(guān)供電，配電屏和控制屏的詳細說明。7設(shè)備操作需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）：1 設(shè)備正常啟閉程序和出現(xiàn)異常情況時停機程序。2 詳盡介紹每臺獨立設(shè)備如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說明。3 所有設(shè)備原廠所發(fā)的隨機文件、圖紙資料，包括每塊電路板的電路圖，以及所有電子元件的布置圖。如有需要，還需提供部件分解圖，以顯示各部件的位置。4 列出所有設(shè)備的生產(chǎn)制造廠商、型號、系列編號、經(jīng)調(diào)試運行后所設(shè)定的參數(shù)。5 所有設(shè)備的產(chǎn)品說明書、合格證書、生產(chǎn)廠測試報告以及性能指標圖表等資料。8系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容