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文檔簡介
2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理精選模擬試題及答案(十一)一心試題庫版權(quán)所有,編制,答案附后題目一二三四總分一、單選題 (共 35 題,第小題 1 分)1、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的()。a、收益能夠量化b、風(fēng)險(xiǎn)能夠量化c、收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化d、收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化2、假設(shè)開發(fā)法中,開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間通常是()。a、開發(fā)時(shí)間結(jié)束時(shí)的時(shí)間b、購買待開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的時(shí)間c、房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格資料d、估價(jià)人員選取的價(jià)格資料3、如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價(jià)持續(xù)以大幅度上漲,那么該類型物業(yè)的出租需求就會(huì)()。a減少b增加c不變d同步遞減4、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款,按月等比遞增還款,已知抵押貸款年利率為6.6,期限為10年,購房者月還款額的增長率為0.5,則購房者的首次還款額是()元。a204.08b356.72c508.91d666.675、市場經(jīng)濟(jì)條件下,物業(yè)租金水平豹高低主要取決于()。a經(jīng)營成本b物業(yè)檔次c業(yè)主目標(biāo)收益要求d同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系6、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額,則應(yīng)以()進(jìn)行估價(jià)。(建設(shè)工程教育網(wǎng)提供)a保持現(xiàn)狀前提b裝修改造前提c轉(zhuǎn)換用途前提d重新利用前提7、某套住宅的套內(nèi)建筑面積價(jià)格為2600元/m2,已知使用面積為58m2,套內(nèi)建筑面積為67m2,應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為6m2。該套住宅的建筑面積價(jià)格為()元/m2。a、2600.00b、2386.30c、2832.84d、3003.458、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采用20的折現(xiàn)率計(jì)算出韻項(xiàng)目凈現(xiàn)值為16萬元,該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率()。a小于20b滿足目標(biāo)收益率要求c大于20d不滿足目標(biāo)收益率要求9、某市去年住宅的實(shí)際銷售量為500萬m2,預(yù)測銷售量為450m2,平滑指數(shù)為0.8,則利用指數(shù)平滑法預(yù)測的今年的住宅銷售量是()萬m2a450b475c490d50010、在下列定價(jià)方法中,需要使用損益平衡圖的是()。a目標(biāo)定價(jià)法b價(jià)值定價(jià)法c挑戰(zhàn)定價(jià)法d成本加成定價(jià)法11、在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例,甲成交價(jià)格4800/m2,建筑面積100m2,首次付清24萬元,其余半年后支付16萬元,一年后支付8萬元;乙成交價(jià)格5000元/m2,建筑面積120m2,首次支付24萬元,半年后付清余款36萬元;丙成交價(jià)格4700元/m2,建筑面積90m2,成交時(shí)一次付清;丁成交價(jià)格4760元/m2,建筑面積110m2,成交時(shí)支付20萬元,一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10,那么這4個(gè)可比實(shí)例實(shí)際單價(jià)的高低排序?yàn)椋ǎ?。a甲乙丙丁b乙丁甲丙c乙丙甲丁d丙乙丁甲12、商業(yè)中心往往位于地價(jià)高昂的()a.黃金地段b.邊緣地段c.落后地段d.一般地段13、市場比較法中,如果可比實(shí)例交易時(shí)的價(jià)格低于正常情況下的交易價(jià)格,則在將可比實(shí)例價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格的公式中()a.其中分母小于100b.其中分母大于100c.其中分母等于100d.不成立14、不考慮其他因素變化,利率升高,則房地產(chǎn)價(jià)值()。a下降b上升c不變d不能確定15、已知某房地產(chǎn)價(jià)格為900元/m2時(shí),需求量為100萬m2,當(dāng)價(jià)格為1000元m2時(shí),需求量為90萬m2,則需求價(jià)格彈性為()。(建設(shè)工程教育網(wǎng)整理)a10b9c0.9d0.116、在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi),各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于()。a物業(yè)的易接近性b物業(yè)的臨街狀況c物業(yè)的周圍環(huán)境d物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度17、對(duì)某種特定商品有興趣的消費(fèi)者的集合是()。a服務(wù)市場b合格有效市場c有效市場d潛在市場18、房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場的發(fā)展,實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場與資本市場的()。a分離b獨(dú)c對(duì)d融合19、某宗房地產(chǎn)交易中,買方付給賣方2500元/m2,交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易,賣方按正常價(jià)格的5繳納有關(guān)稅費(fèi),買方按正常價(jià)格的3繳納有關(guān)稅費(fèi),則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于()元/m2。a2427b2500c2575d263220、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序?yàn)椋ǎ?。a合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件;圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書b圖紙、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書c合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書、圖紙d圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書21、某商場建成于2000年10月,收益期限從2000年10月到2040年10月,預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元,年平均空置率20,年運(yùn)營費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60,則該商場在2005年10月的價(jià)值最接近于()萬元。a536b549c557d81622、在物業(yè)管理中,市場化、社會(huì)化程度最高,管理最為復(fù)雜的是()物業(yè)。a收益性b工業(yè)性c居住性d特殊性23、下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中,不正確的是()。a路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場法,其理論依據(jù)與市場法相同,是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理b路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)c運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整,兩側(cè)臨街土地的排列較整齊d路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度,從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街用地求其平均價(jià)格24、某建筑物的建筑面積為200m2,有效經(jīng)過年數(shù)為12年,重置價(jià)格為800元/m2,建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年,殘值率為2,則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為()萬元。a10.2b11.0c11.3d11.525、對(duì)市場需求與供應(yīng)情況、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等進(jìn)行的預(yù)可行性研究,屬于()階段。a投資機(jī)會(huì)研究b初步可行性研究c詳細(xì)可行性研究d項(xiàng)目的評(píng)估和決策26、剩余法確定項(xiàng)目最高開發(fā)費(fèi)用是為了使開發(fā)利潤保持在()a.區(qū)域范圍b.規(guī)定范圍c.合理范圍d.期望范圍27、某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30ft的矩形土地甲,總價(jià)為40萬元。其相鄰的矩形土地乙,臨街深度為150ft,臨街寬度為15ft,則運(yùn)用四三二一法則計(jì)算土地乙的總地價(jià)為()萬元。a.23.4b.28.6c.33.4d.46.828、某宗收益性房地產(chǎn),預(yù)測未來3年的凈收益均為100萬元/年,3年后的出售價(jià)格會(huì)上漲12%,屆時(shí)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)為售價(jià)的6%,資本化率為9%。該房地產(chǎn)目前的價(jià)值為()萬元。a、923b、1111c、1353d、187229、某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日,經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于1996年10月1日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù),土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補(bǔ)辦之日算起)。2006年10月1目對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)計(jì)算,該房地產(chǎn)的土地重新購建價(jià)格為2000萬元,建筑物重新購建價(jià)格為3000萬元,殘值率為0。則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(2006年10月1日)該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為()萬元。a.4091b.4182c.4250d.500030、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程持續(xù)上升或者下降,并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時(shí),宜采用()預(yù)測房地產(chǎn)的未來價(jià)格。(提供)a數(shù)學(xué)曲線擬合法b平均增減量法c平均發(fā)展速度法d移動(dòng)平均法31、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金(reits)特征的表述中,不正確的是()。a由專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營管理b收入現(xiàn)金流的重要部分分配給了股東c分為權(quán)益型和抵押型兩種形式提供d投資流動(dòng)性好32、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款、若該筆貸款的實(shí)際年利率為725,則名義年利率是()。a702b704c750d78533、一直臨街矩形地塊甲的總價(jià)為36萬元,臨街寬度為20ft,臨街深度為75ft現(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙,臨街寬度為30ft,臨街深度為125ft運(yùn)用四三二一法則,地塊乙的總地價(jià)為()萬元。(提供)a65.4b81.8c87.2d109.034、對(duì)于出售的房地產(chǎn),采用假設(shè)開發(fā)法估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí),根據(jù)待估宗地的最佳開發(fā)利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢,可以采用()和長期趨勢法相結(jié)合進(jìn)行估算。a比較法b收益法c,成本法d路線價(jià)法35、某宗地的面積為1000m2:采用市場法進(jìn)行評(píng)估。通過三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價(jià)格分別為2130元/m2,2190元/m2和2220元/m2,如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)重分別為0.3,0.4和0.3,則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格為()元/m2。a.2160b.2175c.2181d.2205二、多選題 (共 15 題,第小題 1 分)題目123456789101112131415答案1、企業(yè)確定廣告預(yù)算的主要方法包括()。a量力而行法b銷售百分比法c目標(biāo)任務(wù)法d競爭對(duì)等法e談判法2、寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇租戶時(shí),往往注重考察租戶的()。a商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況b面積需求大刁c租金支付方式d物業(yè)服務(wù)需求e與寫字樓業(yè)主的關(guān)系3、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí),要進(jìn)行()工作。a客戶評(píng)價(jià)b項(xiàng)目評(píng)估c擔(dān)保方式評(píng)價(jià)d貸款綜合評(píng)價(jià)e環(huán)境評(píng)價(jià)4、利用間接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是()a.舊建筑物所在地區(qū)有類似建筑物實(shí)際建設(shè)的各種費(fèi)用的數(shù)據(jù)及明細(xì)b.舊建筑物同一供需范圍內(nèi)有類似建筑物實(shí)際建設(shè)的各種費(fèi)用的數(shù)據(jù)及明細(xì)c.根據(jù)舊建筑物特點(diǎn)計(jì)算間接工程費(fèi)d.根據(jù)舊建筑物特點(diǎn)計(jì)算直接工程費(fèi)e.以估價(jià)時(shí)點(diǎn)舊建筑物所在地區(qū)的各種單價(jià)為基礎(chǔ),求得標(biāo)準(zhǔn)建造費(fèi)5、估價(jià)中的最高最佳使用具體包括()等。a最佳用途b最佳位置c最佳規(guī)模d最佳環(huán)境e最佳集約度6、前期工程費(fèi)用主要包括()。a拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)b規(guī)劃費(fèi)用c設(shè)計(jì)費(fèi)用d可行性研究費(fèi)用e“三通一平”費(fèi)用7、路線價(jià)估價(jià)法四三二一法測中,標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺土地價(jià)值第二、四個(gè)25英尺土地分別是路線價(jià)的()a.20%b.30%c.8%d.10%e.40%8、收益乘數(shù)有()。a毛租金乘數(shù)b利潤乘數(shù)c凈收益乘數(shù)d銷售收入乘數(shù)e潛在毛收入乘數(shù)9、開發(fā)商的主要合伺關(guān)系通常包括()等。a保險(xiǎn)合同b分包合間c銷售合同d勘察設(shè)計(jì)合同e加工合同10、政府對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí),可選擇的手段主要有()。a加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入b調(diào)整銀行貸款利率c調(diào)整公共住房政策d調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策e加快城市化進(jìn)程11、從權(quán)益的角度來看?,F(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括()等。a建筑物的土地,包括建筑物尚未建成的土地b“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)c有租約限制的房地產(chǎn)d未來狀況下的房地產(chǎn)e共有的房地產(chǎn)12、在v=a/r11/(1+r)2的情況下,采用市場提取法求取資本化率r要用到()。a、試錯(cuò)法b、移動(dòng)平均法c、曲線擬合法d、線性內(nèi)插法e、指數(shù)修勻法13、從宏觀上說,在進(jìn)行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時(shí),除了要分析總量結(jié)構(gòu),通常還應(yīng)分析()。a價(jià)格結(jié)構(gòu)b區(qū)域結(jié)構(gòu)c產(chǎn)品結(jié)構(gòu)d供求結(jié)構(gòu)e投資結(jié)構(gòu)14、新開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值包括()。a、土地取得成本;b、開發(fā)成本;c、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用;d、投資利息、銷售稅費(fèi);e、個(gè)別開發(fā)商的開發(fā)利潤。15、物業(yè)的資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費(fèi)用水平,未來經(jīng)營費(fèi)用包括()。a重新裝修費(fèi)用b更新改造費(fèi)用c建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用d空置損失費(fèi)用e為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)的折價(jià)損失三、判斷題 (共 15 題,第小題 1 分)1、在成本法中,只有貸款計(jì)算利息,而自有資金則無需計(jì)算利息。2、當(dāng)房地產(chǎn)市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運(yùn)動(dòng)時(shí),市場上的投資者將迅增加。()3、假如房地產(chǎn)項(xiàng)目的全投資收益率大于銀行貸款利率,則房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)象權(quán)益投資比例越高,其資本金的收益率也越高。()4、一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由以下幾部分組成:封面,目錄,致委托人函,估價(jià)結(jié)果報(bào)告,估價(jià)技術(shù)報(bào)告和附件。()5、目前我國由于政府不能作為城市房屋帕拆遷人,所以政府不能作為土地一級(jí)開發(fā)者。()6、資本化率和報(bào)酬率都是將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率,前者是某種年收益與其價(jià)格的比率,后者是用來除一連串的未來各期凈收益,以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。()7、房屋開發(fā)費(fèi)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2m之外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。()8、如果估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià),則應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià),不得隨意取舍。()9、估價(jià)資料的保管期限是從估價(jià)報(bào)告出具之日起到估價(jià)報(bào)告得到使用之曰止。()10、為幫助房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行投資決策,應(yīng)用收益法對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行投資價(jià)值評(píng)估時(shí),應(yīng)采用與該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率作為折現(xiàn)率的選取標(biāo)準(zhǔn)。()11、運(yùn)用市場法求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí),選取的可比實(shí)例的規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.52范圍內(nèi)。()12、假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)是求土地、在建工程、舊房改造的剩余價(jià)值的方法。13、土地使用者可以通過出讓方式取得60年期的居住用地的土地使用權(quán)。()14、房地產(chǎn)估價(jià)的核心是為特定目的、對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值作出估計(jì)。()15、個(gè)人住房抵押貸款不屬于購房者的消費(fèi)性貸款。()四、計(jì)算題 (共 2 題,第小題 10 分)1、某購物中心開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為10000m2,總建筑面積為15000m2。預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期為2年,總投資為13500萬元(不包括貸款利息)。項(xiàng)目第l年投資8100萬元,其中資本金為5400萬元,其余為甲銀行貸款:項(xiàng)目第2年投資5400萬元,全部為甲銀行貸款;甲銀行貸款年利率為9.0,按年復(fù)利計(jì)息,項(xiàng)目竣工時(shí)一次性還清本息。項(xiàng)目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營,且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息,乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0,按年付息、到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70,采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租,基礎(chǔ)租金不隨時(shí)間變化,百分比租金為超額營業(yè)額的10。預(yù)計(jì)購物中心的出租率為95,年超額營業(yè)額為10000萬元。購物中心的運(yùn)營成本為毛租金收入的35。開發(fā)商于項(xiàng)目運(yùn)營3年后整體轉(zhuǎn)售,凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營收入的9.5倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初,收入、運(yùn)營成本和還款均發(fā)生在年末,不考慮所得稅及其他稅收。請回答下列問題:1、若開發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為20,則購物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元,m2(精確到個(gè)位)?2、在該最低基礎(chǔ)租金水平下,設(shè)項(xiàng)目全部投資的目標(biāo)收益率為13,求項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率是多少(精確到小數(shù)點(diǎn)后2位)?(12分)2、某開發(fā)商購得一宗商業(yè)用地使用權(quán),期限為40年,擬建一商場出租經(jīng)營。據(jù)估算,項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)期為2年,第3年即可出租。、經(jīng)過分析,得到以下數(shù)據(jù):(1)項(xiàng)目建設(shè)投資為1800萬元。第1年投資1000萬元。其中資本金400萬元;第2年投資800萬元,其中資本金230萬元。每年資金缺口由銀行借款解決,貸款年利率為10。建設(shè)期只計(jì)息不還款,第3年開始采用等額還本并支付利息的方式還本付息,分3年還清。(2)第3年租金收入、經(jīng)營稅費(fèi)、經(jīng)營成本分別為2000萬元、130萬元、600萬元。從第4年起每年的租金收入、經(jīng)營稅費(fèi)、經(jīng)營成本允別為2500萬元、150萬元、650萬元。(3)計(jì)算期(開發(fā)經(jīng)營期)取20年。請根據(jù)以上資料,完成下列工作:1、編制資本金現(xiàn)金流量表。(不考慮所得稅)2、若該開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為15;計(jì)箕該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。(所有的投資和收入均發(fā)生在年末)(12分)2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理精選模擬試題及答案(十一)一心試題庫版權(quán)所有,編制,答案附后(試題答案)一、單選題 (共 35 題,第小題 1 分)1、d2、d3、b4、b5、d6、a7、b8、c9、c10、a11、c12、a13、a14、a15、c16、a17、d18、d19、d20、c21、a22、a23、d24、c25、b26、c27、c28、c29、b30、b31、c32、c33、a34、a35、c二、多選題 (共 15 題,第小題 1 分)1、abcd2、abd3、abcd4、ab5、ace6、bcde7、bd8、ace9、cd10、bcd11、bce12、ad13、bcde14、abcd15、abc三、判斷題 (共 15 題,第小題 1 分)1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、四、計(jì)算題 (共 2 題,第小題 10 分)1、1、解法一:敘述法一、設(shè)最低基礎(chǔ)租金為x,求最低基礎(chǔ)租金(1)計(jì)算各年自有資金凈現(xiàn)金流量1)第1年年初凈現(xiàn)金流量=-5400萬元2)第2年年初:投資=-5400萬元;甲銀行貸款5400萬元凈現(xiàn)金流量=-5400+5400=0萬元3)第3年年初:歸還甲銀行貸款=2700(1+9)2+5400(1+9)=9093.87萬元乙銀行貸款=9093.87萬元凈現(xiàn)金流量=-9093.87+9093.87=0萬元4)第3、4年年末:還本付息=9093.877=636.57萬元營運(yùn)成本=(1.57095x+1000010)35=(0.9975x+1000)35萬元經(jīng)營收入=1.57095x+1000010=(0.9975x+1000)萬元凈現(xiàn)金流量-(0.9975x+1000)65萬元5)第5年年末:還本付息=636.57+9093.87=9730.44萬元營運(yùn)成本=(0.9975x+1000)35萬元經(jīng)營收入=(0.9975x+1000)萬元轉(zhuǎn)售收入=(0.9975x+1000)659.5萬元凈現(xiàn)金流量=(0.9975x+1000)65+(0.9975x+1000659.5-9730.44=(0.9975x+1000)6510.5-9730.44萬元(2)求基礎(chǔ)租金2、計(jì)算全投資內(nèi)部收益率firr(1)計(jì)算各年凈現(xiàn)金流量1)第1年年初投資=8100萬元2)第2年年初投資=5400萬元3)第3年、4年年末:經(jīng)營收入=0.99751915+1000=2910.21萬元經(jīng)營成本=2910.2135=1018.57萬元凈現(xiàn)金流量=2910.21-1018.57=1891.64萬元4)第5年年末:經(jīng)營收入=43.99751915+1000=2910.21萬元經(jīng)營成本=2910.2135=1018.57萬元轉(zhuǎn)售收入=2910.21659.5=17970.55萬元掙現(xiàn)金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19萬元(2)計(jì)算內(nèi)部收益率設(shè)i 1=13,則有:解法二:圖表法一、列出自有資金現(xiàn)金流量表(年來),設(shè)計(jì)出租金為x二、求最低租金水平下的全部投資內(nèi)部收益率,列表:2、1、(1)借款需要量的計(jì)算見下表。年份內(nèi)容12合計(jì)建設(shè)投資10008001800資本金400230630銀行借款600570(2)借款還本付息表見下表。年份內(nèi)容12345合計(jì)年初借款累計(jì)06301291.5861.0430.5當(dāng)年借款6005701170當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息3091.5121.5當(dāng)年還本430.5430.5430.5當(dāng)年利息支付129.1586.1043.05年末借款累計(jì)6301291.5861.043050當(dāng)年利息=年初借款累計(jì)+當(dāng)年借款2年利率各年還本=1291.5/3=430.5(3)資本金現(xiàn)金流量表(稅前)見下表。年份內(nèi)容0123456201.現(xiàn)金流租金收入20002500250025002.現(xiàn)金流出資本金400230經(jīng)營成本600650650650經(jīng)營稅金130150150150本金償還430.5430.5430.5利息支付129.1586.1043.053.凈現(xiàn)金流量0-400-230710.351183.41226.4517002、凈現(xiàn)值:第二種解法:1、(1)第1年銀行借款1000-400=600萬元第2年銀行借款800-230=570萬元(2)第1年利息(600/2)10=30萬元各年還本=(600+30+570+91.5)/3=430.5萬元第3年利息=(600+30+570+91.5)10=129.15萬元第4年利息=(1291.5-30.5)10=86.10萬元第5年利息=(861-430.5)10=43.05萬元(3)資本金現(xiàn)金流量表(稅前)見下表。單位:萬元年份內(nèi)容01234562001.現(xiàn)金流入租金收入20002500250025002.現(xiàn)金流出資本金400230經(jīng)營成本600650650650經(jīng)營稅金130150150150本金償還430.5430.5430.5利息支村129.1586.1043.053.凈現(xiàn)金流量0-400-230710.351183.41226.4517002、凈現(xiàn)值: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