2010年貴陽(yáng)房地產(chǎn)最新市場(chǎng)研究報(bào)告.doc

2010年貴陽(yáng)房地產(chǎn)最新市場(chǎng)研究報(bào)告.宏觀大勢(shì)1.1三部委：土地凈收益10%用于廉租房保障資金 財(cái)政部、國(guó)家發(fā)展改革委和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部16日發(fā)出關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問(wèn)題的通知，要求各地要切實(shí)落實(shí)各類(lèi)保障性安居工程資金，并明確規(guī)定，允許土地出讓凈收益和住房公積金增值收益中計(jì)提的廉租住房保障資金用于發(fā)展公共租賃住房。該通知規(guī)定，為切實(shí)解決城市中等偏下收入家庭住房困難，從2010年起，各地在確保完成當(dāng)年廉租住房保障任務(wù)的前提下，可將現(xiàn)行從土地出讓凈收益中安排不低于10%的廉租住房保障資金，統(tǒng)籌用于發(fā)展公共租賃住房，包括購(gòu)買(mǎi)、新建、改建、租賃公共租賃住房，貸款貼息，向承租公共租賃住房的廉租住房保障家庭發(fā)放租賃補(bǔ)貼。 中地行點(diǎn)評(píng): 國(guó)家一貫的保障住房政策再次被強(qiáng)調(diào)，而且還給于地方政府足夠的資金和政策支持，保障性住房逐漸對(duì)未來(lái)樓市造成威脅。審計(jì)署：1.5億元廉租房保障金被挪用審計(jì)署17日發(fā)布今年第22號(hào)審計(jì)結(jié)果公告，公布了19個(gè)省市2007年至2009年政府投資保障性住房審計(jì)調(diào)查結(jié)果。結(jié)果顯示：六城市虛報(bào)材料套取6000萬(wàn)、住戶(hù)因廉租房配套不完善退房、北京未按規(guī)定提取廉租房保障資金、向條件不符家庭分配廉租房533套等問(wèn)題突出。據(jù)分析：審計(jì)署認(rèn)為主要原因是對(duì)拖欠租金、拒絕退出廉租住房的行為，缺乏有效措施和明確規(guī)定；同時(shí)，入住廉租住房的部分家庭，在其收入發(fā)生變化已不符合實(shí)物配租條件后，大多仍無(wú)能力購(gòu)置新住房，騰退其現(xiàn)有廉租住房確有困難。 中地行點(diǎn)評(píng)：雖然政府在不斷的加強(qiáng)保障住房制度的完善，但是此前的各個(gè)保障房環(huán)節(jié)中仍然產(chǎn)生過(guò)較大問(wèn)題。國(guó)務(wù)院四措施抑物價(jià) 必要時(shí)將價(jià)格干預(yù)國(guó)務(wù)院總理溫家寶17日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前價(jià)格形勢(shì)，研究部署穩(wěn)定消費(fèi)價(jià)格總水平、保障群眾基本生活的政策措施。會(huì)議確定了四項(xiàng)政策措施，其中包括“必要時(shí)對(duì)重要的生活必需品和生產(chǎn)資料實(shí)行價(jià)格臨時(shí)干預(yù)措施”。國(guó)家發(fā)改委稱(chēng)將對(duì)部分炒作及串通漲價(jià)行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處。 中地行點(diǎn)評(píng)：通貨膨脹是真的不可避免了，面對(duì)國(guó)務(wù)院的“必要干預(yù)”，問(wèn)題才真正被嚴(yán)肅對(duì)待起來(lái)。 60家上市地產(chǎn)商再融資受阻 證監(jiān)會(huì)副主席莊心近日公開(kāi)表示，房地產(chǎn)企業(yè)重組已暫停，今年尚無(wú)一例房企重組申請(qǐng)通過(guò)，房企重組需要國(guó)土部出具意見(jiàn)方可。銀監(jiān)會(huì)此前曾下發(fā)通知要求信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，目的是提示信托公司關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，堵住信托公司融資口子。在此環(huán)境下，房企融資在未來(lái)一段時(shí)間將持續(xù)處于困境，房企須提早準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)之策。 中地行點(diǎn)評(píng)：上半年78家非地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)央企被責(zé)令停止從事地產(chǎn)事件余音未盡，政府調(diào)控從央企開(kāi)始；面對(duì)目前的上市地產(chǎn)商再融資，能通過(guò)絕非易事。貴陽(yáng)首套房貸利率最低折從7折上調(diào)8.5折 相當(dāng)于4次加息本月初，貴陽(yáng)市多家商業(yè)銀行均表示，嚴(yán)格執(zhí)行首套房貸利率8.5折政策，這是繼北京、上海、廣州等一線城市取消了首套住房貸款利率7折優(yōu)惠以后，我市也緊跟調(diào)控步伐。據(jù)了解，本次上調(diào)首套房貸利率后，首套購(gòu)房利率折扣從7折提升至8.5折，給購(gòu)房者增加的成本支出相當(dāng)于4次加息。目前該行首套房貸優(yōu)惠利率上限調(diào)至基準(zhǔn)利率的8.5折，并且能否享受8.5折的優(yōu)惠，還要看所購(gòu)房屋面積的大小，面積小于90平米以下的住房，才有可能享受8.5折的優(yōu)惠。 中地行點(diǎn)評(píng)：相對(duì)一線城市的的“限購(gòu)令”，貴陽(yáng)剛上調(diào)房貸利率對(duì)樓市的影響可謂太小。貴陽(yáng)取消經(jīng)適房上市5年時(shí)限 自2010年11月1日起，貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)房者，自愿按購(gòu)房款8%的比例補(bǔ)交土地出讓金，變更房屋性質(zhì)后，其住房均可上市進(jìn)行交易。 中地行點(diǎn)評(píng)：這個(gè)地方政策是令大眾費(fèi)解的，本來(lái)就不規(guī)范的保障住房市場(chǎng)，取消上市時(shí)限后，將會(huì)產(chǎn)生更多的“需求”。 貴陽(yáng)取消經(jīng)適房上市5年時(shí)限 自2010年11月1日起，貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)房者，自愿按購(gòu)房款8%的比例補(bǔ)交土地出讓金，變更房屋性質(zhì)后，其住房均可上市進(jìn)行交易。 中地行點(diǎn)評(píng)：這個(gè)地方政策是令大眾費(fèi)解的，本來(lái)就不規(guī)范的保障住房市場(chǎng)，取消上市時(shí)限后，將會(huì)產(chǎn)生更多的“需求”。 貴陽(yáng)公積金貸款三季度大幅下滑 貴陽(yáng)市住房公積金管理中心獲悉，今年三季度，貴陽(yáng)市有1523戶(hù)職工住房公積金貸款約2.75億元。與去年同期的3011戶(hù)約6.58億元貸款總額相比，分別減少約49%和58%。據(jù)了解，公積金貸款之所以大幅下降，除了去年同期貴陽(yáng)市住房成交量巨大之外，還與今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和公積金貸款政策調(diào)整有關(guān)。今年5月底，貴陽(yáng)公積金將原來(lái)最高40萬(wàn)元的貸款額度下調(diào)至最高30萬(wàn)元、已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)二套住房的，公積金貸款首付比例不得低于50%；購(gòu)買(mǎi)第三套住房的不能申請(qǐng)住房公積金貸款等政策，將用公積金貸款買(mǎi)房投資的購(gòu)房者擋在門(mén)外。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前利用公積金貸款的購(gòu)房者，絕大多數(shù)都是首次貸款購(gòu)房的市民。 中地行點(diǎn)評(píng)：公積金貸款額下降，首付比例上調(diào)等都是貸款總額大幅下滑的主要原因。 我市住建局作出嚴(yán)格規(guī)范 將強(qiáng)化中介行業(yè)管理 11月25日下午，貴陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、貴陽(yáng)市中介行業(yè)管理協(xié)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)“加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理”會(huì)議。會(huì)上，住建局向貴陽(yáng)各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)放“關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的通知”。通知對(duì)嚴(yán)格房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度、實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員持證上崗制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)公司責(zé)任、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)服務(wù)告知業(yè)務(wù)等都作出了嚴(yán)格的規(guī)范。 中地行點(diǎn)評(píng)：規(guī)范中介行業(yè)管理，從來(lái)都是地方住房主管部門(mén)的首要工作，但在樓市政策密集出臺(tái)的2010年，這個(gè)責(zé)任顯得更為重要。.土地市場(chǎng)分析2.1 近期貴陽(yáng)土地成交走勢(shì)本年度土地零成交的月份只有2月份和10月份，2月份是主要因?yàn)椤皟晒?jié)”影響，10月受前期土地政策調(diào)控和“9.29”政策影響，導(dǎo)致地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)市場(chǎng)處于停頓狀態(tài)，本月土地市場(chǎng)有一定回暖，主要源于中天城投集團(tuán)漁安片區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展地塊發(fā)售。2.2本月土地成交情況 土地掛牌：主要掛牌地塊 本月土地掛牌量少，兩城區(qū)基本沒(méi)有掛牌出讓?zhuān)痍?yáng)新區(qū)就只有一塊掛出，總建面在48萬(wàn)余方。 土地成交本月土地成交主要集中在兩城區(qū)，主要地塊是云巖漁安片區(qū)內(nèi)地塊，都被中天城投集團(tuán)以9.42億元高價(jià)購(gòu)得，地塊總面積817919，總建筑面積近200萬(wàn)方。 3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售分析3.1本月房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況分析“限購(gòu)令”、“熱錢(qián)”等是本月的樓市熱點(diǎn)詞匯，雖然樓市從來(lái)不缺乏熱鬧，但本月伴隨北京、上海、廣州等各大城市的“限購(gòu)令”出臺(tái)，打壓樓市才顯得真正有效，不過(guò)對(duì)于貴陽(yáng)這樣的三線市場(chǎng)，卻絲毫沒(méi)有因?yàn)橄拶?gòu)帶來(lái)任何影響，反而在一定程度上促進(jìn)本地剛需和外來(lái)購(gòu)房者加快購(gòu)房步伐。本月貴陽(yáng)樓市共計(jì)成交各類(lèi)物業(yè)687242，環(huán)比上月595540上漲15.4%，上漲最大的區(qū)域主要是兩城、金陽(yáng)、小河等區(qū)域，上漲主要原因是年底多數(shù)項(xiàng)目加推房源促銷(xiāo)，主要表現(xiàn)在金陽(yáng)世紀(jì)城、中天會(huì)展城、中鐵逸都國(guó)際，兩城區(qū)的中天城投集團(tuán)項(xiàng)目和保利貴州項(xiàng)目等。 3.2 近期新上市商品房走勢(shì) 本月貴陽(yáng)新推房源量達(dá)到新高，主要源于大量老項(xiàng)目集中推新貨，如，世紀(jì)城尾貨、中鐵逸都1300余套高層小戶(hù)單位，中天會(huì)展城b區(qū)新房源等；由于國(guó)家保障房政策的貫徹落實(shí)，貴陽(yáng)市保障性住房新房源在持續(xù)推向市場(chǎng)，本月在如此大批量的新推房源基礎(chǔ)上，其中經(jīng)適房還占到總量的13%。 近期新上市經(jīng)適房都占到總量的很大比例，顯示出貴陽(yáng)住房保障體系正在逐步完善中。 3.3銷(xiāo)售情況分析成交類(lèi)型 本月全市公交成交各類(lèi)物業(yè)687242，環(huán)比上漲15.4%。其中住宅成交644707 （商品房541198+經(jīng)適房103509）。3.4 本月成交總量分布區(qū)域成交總量分析3.5 近期成交總量走勢(shì) 本月成交情況中，金陽(yáng)新區(qū)均價(jià)4506，環(huán)比上漲3.81%；兩城區(qū)本月均價(jià)5622，環(huán)比下降6.35%；本月上漲最快的花溪區(qū)，4760環(huán)比上漲8.86%；其他區(qū)域均表現(xiàn)不通程度上漲。本月成交分析經(jīng)適房本月成交分析商業(yè) 本月成交分析商品房和經(jīng)適房對(duì)比 本月成交top10項(xiàng)目 今年1-11月供求比走勢(shì)分析 今年1-11月成交總體形勢(shì)分析 近期各類(lèi)物業(yè)成交均價(jià)走勢(shì)分析 近期成交總體走勢(shì)分析 本月成交小結(jié): 4.主流媒體廣告監(jiān)測(cè)4.1貴陽(yáng)晚報(bào)、貴州都市報(bào)地產(chǎn)廣告分析本月貴陽(yáng)市房地產(chǎn)報(bào)媒投放總量200版次，環(huán)比上月164版次