2010河南省延津項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案112p.ppt

延津項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案,公司（中國(guó)） 2010年10月,產(chǎn)品定位,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,項(xiàng)目分析,開(kāi)發(fā)環(huán)境分析,項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略制定,目錄,開(kāi)發(fā)環(huán)境分析,宏觀政策分析,公司觀點(diǎn)：,1、短期內(nèi)，看起來(lái)非常嚴(yán)厲的信貸緊縮政策必然會(huì)對(duì)市場(chǎng)信心帶來(lái)影響，市場(chǎng)必然形成觀望趨勢(shì)，市場(chǎng)成交量將出現(xiàn)較大幅度的下降，同時(shí)，由于市場(chǎng)上需求結(jié)構(gòu)的變化，第一類自住型需求客戶比例將增加，市場(chǎng)成交價(jià)格也會(huì)因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)性下降，這也將令樓市租金供樓比接近臨界點(diǎn)的壓力有所緩和。 2、但市場(chǎng)經(jīng)過(guò)觀望后出現(xiàn)2007年的長(zhǎng)期調(diào)整的可能性不大，在目前流動(dòng)性依然過(guò)剩，特別是通脹預(yù)期不斷增加的情況下，投資需求經(jīng)過(guò)一定階段的壓抑后將不可避免重返市場(chǎng)，這一觀望時(shí)間的長(zhǎng)短還取決于銀行對(duì)于新政的執(zhí)行力度等多方面的因素。,延津縣位于河南省北部，新鄉(xiāng)市東部。西距新鄉(xiāng)37公里，距離鄭州93公里，東南至開(kāi)封50公里，北距安陽(yáng)130公里。區(qū)域南北寬45.5公里，東西長(zhǎng)42.5公里，總面積886平方公里， 9個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，341個(gè)行政村，全縣總?cè)丝?7.1萬(wàn)人 ,。,城市分析:,yanjin economy,2008年延津縣基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 （數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）,2008年原陽(yáng)與省級(jí)貧困縣經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比分析,（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）,延津經(jīng)濟(jì),2008年新鄉(xiāng)各縣域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)對(duì)比分析,觀點(diǎn)： 工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，依托農(nóng)產(chǎn)品資源優(yōu)勢(shì),培育壯大了糧油食品、紡織印染、化工和機(jī)械制造四個(gè)支柱產(chǎn)業(yè),。 從總體來(lái)看產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，農(nóng)業(yè)較為發(fā)達(dá)，工業(yè)處于剛剛起步階段，農(nóng)業(yè)和工業(yè)帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。,延津經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析,縣城區(qū)已基本形成以“六縱六橫”骨干道路和一環(huán)路為主體的城市路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，以環(huán)城綠化帶、道路綠化帶和平面綠化點(diǎn)為主體的城市生態(tài)結(jié)構(gòu)，已形成了一條高速和六條省道為基礎(chǔ)的“六縱六橫”二級(jí)公路網(wǎng)，全縣二級(jí)以上公路達(dá)到300多公里，實(shí)現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通二級(jí)公路，成為全省二級(jí)公路密度最大的縣（市）之一。,延津區(qū)域-yanjin traffic analysis,關(guān)鍵詞：原始、封閉、前瞻,結(jié)論,延津守著原始社會(huì)的新青年。 延津經(jīng)濟(jì)崛起發(fā)展在于房地產(chǎn)行業(yè)的崛起，否則經(jīng)濟(jì)塌陷任然會(huì)持續(xù)一個(gè)階段。 延津開(kāi)放意識(shí)是決定一切發(fā)展中最重要的元素。,結(jié)合本案的觀點(diǎn)： 一個(gè)潛力的區(qū)域，一個(gè)經(jīng)濟(jì)塌陷的區(qū)域、一個(gè)消費(fèi)水平低下的區(qū)域， 對(duì)本案是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，俗話說(shuō)“快一步是烈士，快半步是勇士”。 伴隨著城市的發(fā)展掌握開(kāi)發(fā)節(jié)奏是關(guān)鍵的關(guān)鍵！,延津房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：,人口密度底，礦產(chǎn)及高附加值產(chǎn)業(yè)少，即便是從業(yè)人數(shù)高，但產(chǎn)業(yè)附加值低！,延津人口分析,延津政府及人民收入狀況,近幾年，延津縣經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了又好又快發(fā)展，2003年、2005年連續(xù)兩次躋身全省縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展十快縣，并被納入全省擴(kuò)權(quán)縣行列。近幾年，堅(jiān)持實(shí)施了一批能夠改善人居環(huán)境的重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，先后實(shí)施了城市主次干道建設(shè)、舊城改造、休閑公園建設(shè)、排供水、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)建設(shè)、集中供氣、綠化亮化等八項(xiàng)重點(diǎn)工程。,延津未來(lái)城市化進(jìn)程分析,人 民 路,建 設(shè) 路,北 干 道,南 干 道,西 干 道,東 干 道,北 大 街,南 大 街,衛(wèi)生西路,衛(wèi)生東路,西 大 街,東 大 街,s 3 1 0,文 化 路,廣場(chǎng),政府,縣委,汽車站,老城區(qū),新城區(qū),本案,南站,縣人民醫(yī)院,衛(wèi)生局,法院,鄉(xiāng)鎮(zhèn),老城區(qū),新 城區(qū),中國(guó)城市化進(jìn)程的規(guī)律,造成延津房產(chǎn)價(jià)飛漲的因素分析,1、整體收入水平中等偏上。 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，造成市場(chǎng)供不應(yīng)求局勢(shì)。,人 民 路,建 設(shè) 路,北 干 道,南 干 道,西 干 道,東 干 道,北 大 街,南 大 街,衛(wèi)生西路,衛(wèi)生東路,西 大 街,東 大 街,s 3 1 0,文 化 路,廣場(chǎng),政府,縣委,汽車站,老城區(qū),本案,南站,縣人民醫(yī)院,衛(wèi)生局,法院,原陽(yáng)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析,親親家園,假日新城花園,加盟福苑,牛津城,錦繡溫泉花園,工地位置：衛(wèi)生路中段縣醫(yī)院路南 開(kāi)發(fā)商：鄭州加盟置業(yè)有限公司 投資商：河南延化集團(tuán) 建筑面積：一期1。6萬(wàn)平米 規(guī)劃戶數(shù)：一期108戶 規(guī)劃類別：多層帶電梯 面積范圍：102-170平米 主力面積：142平米 綜合分析：項(xiàng)目位置好、地段佳，戶型設(shè)計(jì)面積過(guò)大，延津首席6層電梯洋房，海派建筑風(fēng)格，景觀設(shè)計(jì)是目前延津最好的社區(qū)，10月16日公開(kāi)認(rèn)籌，當(dāng)天上午1萬(wàn)抵1.5萬(wàn)，下午1萬(wàn)抵1.3萬(wàn)，,加盟福苑,工地位置：建設(shè)路北端 開(kāi)發(fā)商：新鄉(xiāng)市錦繡智達(dá)置業(yè)有限公司 規(guī)劃棟數(shù)：18棟 建筑面積：三期1棟月1500平 規(guī)劃戶數(shù)：三期12戶 規(guī)劃類別：多層 面積范圍：128平米 主力面積：128平米 綜合分析：小區(qū)屬于延津縣第一個(gè)規(guī)模性社區(qū)，一期、二期合計(jì)17棟住宅樓，小區(qū)亮點(diǎn)就是1個(gè)噴泉+1個(gè)球場(chǎng)，三期正在做地基，銷售剩余1套房源，與本案沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力度。,錦繡溫泉花園,工地位置：延安大道與崇文街交叉口 開(kāi)發(fā)商：河南興建置業(yè)有限公司 占地面積：49000多平米 建筑面積：86000平米 規(guī)劃戶數(shù)： 743戶 綜合分析：延津縣南區(qū)最大項(xiàng)目，建筑風(fēng)格屬于后現(xiàn)代風(fēng)格，工地即將要開(kāi)工，客戶群重點(diǎn)是延津南部區(qū)域客戶，與本項(xiàng)目客戶競(jìng)爭(zhēng)不是特別的明顯。,牛津城,工地位置：北干道與建設(shè)路交叉口西煙草局對(duì)面 開(kāi)發(fā)商：新鄉(xiāng)市聚興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積：140畝 建筑面積：未知 規(guī)劃戶數(shù)：未知 規(guī)劃類別：未知 面積范圍：未知 主力面積：未知 綜合分析：位于新區(qū)，未來(lái)延津發(fā)展區(qū)域，項(xiàng)目正在準(zhǔn)備運(yùn)作，售樓部將要裝修完畢，近期工程即將開(kāi)工，銷售部將要對(duì)外開(kāi)放。,親親家園,延津房地產(chǎn)樓盤整體樓層價(jià)格分析：,造成此原因：市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品多為低密度的小院，并與目前老縣城建筑業(yè)態(tài)有直接關(guān)系。 市場(chǎng)單價(jià)高價(jià)格針對(duì)樓層的壓迫力很強(qiáng)。 市場(chǎng)對(duì)定價(jià)中不按照常規(guī)商品房銷售出牌。 消費(fèi)習(xí)性的及產(chǎn)品研發(fā)能力的不夠。 延津房地產(chǎn)剛從庭院走上單元樓的階段。,延津房地產(chǎn)客群樓層分析,30%,25%,10%,總結(jié),從階段上：來(lái)講延津房地產(chǎn)處于空白市場(chǎng)； 從需求上：改善需求居多，投資意識(shí)淡??； 從產(chǎn)品上：低密度占據(jù)市場(chǎng)，三房是主力； 從城市規(guī)劃：思路不清，市政配套匱乏； 從價(jià)格上；放量大，價(jià)格上漲較快； 樓層消費(fèi)意識(shí)：沒(méi)有“金三銀四”的概念； 去化速度上：快 ！,1、整體收入低（政府財(cái)政和居民收入）。 2、整體城市改造力度不大，造成拆遷需求不強(qiáng)進(jìn)。,造成上述的原因分析：,政府高管、企業(yè)高管、商界精英為項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶群。,個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、企業(yè)員工、公務(wù)員為，多為中層管理者，年收入5-8萬(wàn)元高于平均水平,主力購(gòu)房客戶年齡在30-45歲之間的中年人或三口之家，有一定的購(gòu)房條件和需求,現(xiàn)住處面積較小，改善需求的客戶，購(gòu)買品質(zhì)性較高的樓盤,目前，區(qū)域內(nèi)首次置業(yè)、以自用為目的的購(gòu)房者占絕大多數(shù),較低的居住目的是多數(shù)客戶對(duì)現(xiàn)有的居住環(huán)境較為滿意，而商業(yè)配套、物業(yè)管理、景觀成為不滿的集中點(diǎn),跟據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和分析我們得出延津購(gòu)房群體為如下群體:,目標(biāo)客戶分析：,目標(biāo)客戶分析：,區(qū)域現(xiàn)狀客戶判斷,通過(guò)對(duì)客戶來(lái)源的推測(cè)，我們初步判斷本案目標(biāo)客戶的組成：,通過(guò)初步市場(chǎng)調(diào)研，目前區(qū)域客戶大致分為以下4類：,項(xiàng)目分析,我們的資源有沒(méi)有承接市場(chǎng)大勢(shì)的機(jī)會(huì)？,區(qū)域在城市中的地位 項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目自身的亮點(diǎn),區(qū)域分析：,延津縣城區(qū)發(fā)展東西跨度較大，南北較窄，商業(yè)發(fā)展較為居中，商品房住宅小區(qū) 處于剛剛起步階段，主要原因供需關(guān)系中，供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求；從產(chǎn)品上分析，同 質(zhì)化產(chǎn)品過(guò)于嚴(yán)重，產(chǎn)品沒(méi)有創(chuàng)新，只能解決客戶居住的需求，而沒(méi)有達(dá)到居住 的生活理念。,多元素產(chǎn)品將會(huì)推動(dòng)延津房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的速度。,項(xiàng)目周邊分析：,項(xiàng)目位于延津縣人民路東段，交通便利，臨近建設(shè)路，人民法院、職工醫(yī)院、 衛(wèi)校醫(yī)院、婦幼保健院、東街小學(xué)、北街學(xué)校、近在咫尺，周邊生活配套設(shè) 施齊全。,項(xiàng)目swot的分析：,1、地塊方正，容易規(guī)劃 2、周邊市政配套齊全 3、周邊教育資源豐富,優(yōu)勢(shì):,劣勢(shì)：,1、市場(chǎng)操作不規(guī)范，價(jià)位制定不合理。 2、市場(chǎng)消費(fèi)習(xí)性還沒(méi)從小院脫離。,機(jī)會(huì)：,1、目前其他項(xiàng)目銷售接近尾聲，新項(xiàng)目 都是處于剛開(kāi)始，便于積累客戶！ 2、區(qū)域板塊的拉升，對(duì)未來(lái)物業(yè)的升值,危機(jī)：,宏觀調(diào)控，帶來(lái)未來(lái)市場(chǎng)的不確定性,綜合評(píng)價(jià),、項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，城市戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)，區(qū)位具備深度挖掘價(jià)值空間的潛力 、周邊均為傳統(tǒng)居住社區(qū)，居住氛圍濃厚，適合居住 3、地塊臨路，交通便利，片區(qū)具備走高檔住宅路線； 4、周邊現(xiàn)有配套較為完善，未來(lái)預(yù)期良好，前景廣闊；,項(xiàng)目有很大的開(kāi)發(fā)潛質(zhì)，機(jī)遇大于威脅！,產(chǎn)品定位,定位 產(chǎn)品的定位是確保項(xiàng)目成功之關(guān)鍵,角色定位,以城市化的視野，市場(chǎng)化的力量， 以城市運(yùn)營(yíng)的角色，打造延津no1生活樣板社區(qū),開(kāi)發(fā)理念,運(yùn)營(yíng)城市空間 打造延津特色樓盤,項(xiàng)目市場(chǎng)定位：,延津縣no1生活樣板社區(qū),產(chǎn)品定位：普通多層、花園洋房、小高層 建筑風(fēng)格：歐式建筑風(fēng)格,形象定位,本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)將重新改變延津縣住宅市場(chǎng)格局，將成為延津縣居住的“特色樓盤”； 本項(xiàng)目集合豐富的城市財(cái)富價(jià)值，通過(guò)城市價(jià)值的高度集約未來(lái)產(chǎn)生強(qiáng)大的市場(chǎng)推力，成為城市財(cái)富的推動(dòng)引擎。,延津縣no1生活樣板社區(qū),現(xiàn)在我們最關(guān)心的問(wèn)題：,當(dāng)前情況下如何運(yùn)作好這個(gè)占地3.2萬(wàn)平米的項(xiàng)目？ 我們的突破口在那里？ 我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？ 如何在強(qiáng)手對(duì)峙，短兵交接的市場(chǎng)情況下取勝？,從產(chǎn)品規(guī)劃開(kāi)始，產(chǎn)品是打敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手最好的武器！,那么我們應(yīng)當(dāng)從何入手呢？,小區(qū)規(guī)劃原則:合理、平衡、互補(bǔ)、系統(tǒng),規(guī)劃目標(biāo)：建設(shè)延津縣no1生活樣板社區(qū),確定建筑風(fēng)格的考慮因素：,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)目前市場(chǎng)在售的項(xiàng)目建筑風(fēng)格均不夠凸顯，多是方正、無(wú)變化，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。 客戶特征對(duì)新鮮事物較為關(guān)注，善于接受。 項(xiàng)目定位要求高檔路線 后期升級(jí)要求作為地塊適中的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中要利于保證建筑風(fēng)格與其項(xiàng)目有鮮明、特色、高端、完整的形象。,建筑風(fēng)格建議,景觀規(guī)劃建議：,針對(duì)當(dāng)景觀規(guī)劃建議：,社區(qū)景觀 (公共性),社區(qū)主入口,社區(qū)綠地,道路系統(tǒng),項(xiàng)目?jī)?nèi)的公共空間，形成社區(qū)全體業(yè)主的共享區(qū)域，促進(jìn)社區(qū)內(nèi)居民交流,+,+,+,景觀 (私密性),內(nèi)部景觀,社區(qū)內(nèi)部公用設(shè)施,園林小品,形成社區(qū)內(nèi)特色景觀，并形成業(yè)主獨(dú)享的私密性空間，有效解決商品房業(yè)主之間的資源共享區(qū)隔的關(guān)系,景觀規(guī)劃建議：,社區(qū)景觀，營(yíng)造私密公共空間,社區(qū)內(nèi)部打造綠色公共空間，成為社區(qū)私密的專屬空間，并為居民提供公共交流的平臺(tái)。,景觀規(guī)劃建議：,多層級(jí)、散落式、立體綠化，調(diào)節(jié)建筑空間的張馳,多層次的園林綠化可以舒緩空間比例尺度，調(diào)節(jié)硬景與軟景的分配比例。 園林內(nèi)部移植少量原生態(tài)的植物，形成園林節(jié)點(diǎn)標(biāo)桿，以普通樹(shù)種為主。,景觀規(guī)劃建議：,注：多層級(jí)、視覺(jué)錯(cuò)落景觀技法的具體運(yùn)用坡地式景觀 利用高層住宅比較寬闊的樓間距，人為締造起伏緩慢的坡形地勢(shì)，從低到高締造出層級(jí)柔美的坡式景觀。 充分利用工程土方，制造小區(qū)地勢(shì)的落差，設(shè)置臺(tái)階式中心花園，將人與自然進(jìn)行有機(jī)融合，體現(xiàn)一種人類回歸自然，返璞歸真的理念設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)布置設(shè)計(jì)園林照明燈和射燈，或照向建筑立面，或照向樹(shù)木花草，再配上背景音樂(lè)，使小區(qū)充滿詩(shī)情畫意和人文親和力。 充分利用地勢(shì)落差和高度的 變化進(jìn)行富有變化的景觀布局、步行道路設(shè)置、單元入戶花園的分割、小組團(tuán)私密景觀的設(shè)置，以形成社區(qū)精致美麗、富有情趣的美好認(rèn)知。,景觀規(guī)劃細(xì)節(jié)建議：,細(xì)節(jié)處展現(xiàn)：高享受度都市風(fēng)情園林 營(yíng)造高享受度都市風(fēng)情園林，糅合現(xiàn)代園林經(jīng)典元素，各組團(tuán)布置噴泉水景，隨意分布的座椅、四季花架、休息涼亭、疊水池、前庭后院、回廊，增加靈動(dòng)盎然的活動(dòng)空間。 花架：透過(guò)盛開(kāi)花朵與纏繞著藤蔓的上方，作為銀灰色科技化住宅群中的鮮艷點(diǎn)綴，為來(lái)往的人們提供蔭涼與聚會(huì)的場(chǎng)所。 涼亭：充滿了空間的想象力，造型靈感來(lái)源于充滿魅力的私人庭院，閑坐于此，任何時(shí)候都會(huì)讓你沉浸于光影的變化中。 噴泉：為了讓噴泉流淌出濃郁的都市生活閑情，成為一座室外“景觀劇場(chǎng)” 。,戶型配比建議：,精美戶型欣賞：,108平米,116平米,臻品戶型欣賞：,82平米,126平米,戶型價(jià)值點(diǎn)建議,全景落地飄窗： 全景落地飄窗不僅增加了戶型采光、通風(fēng)的功能，而且也為商品房的外立面增添了無(wú)窮的建筑魅力。 不但可以享受充足的室內(nèi)光線，還可以飽覽室外秀美景觀，更舒適更人性，更注重體現(xiàn)溫馨寧?kù)o。 飄窗還可以作為很不錯(cuò)的觀景臺(tái)。躺在窗臺(tái)上，上面放上兩個(gè)靠墊，或坐或臥，白天看車水馬龍，晚上看滿天星斗。利用飄窗的另一方面是其充足的光照。,花園洋房：,花園洋房也就是通常所說(shuō)的花園式住宅，戶戶擁有私家花園，而且產(chǎn)品品質(zhì)高，裝修豪華。 花園洋房介于別墅和普通公寓之間，它具有部分別墅（獨(dú)棟和聯(lián)排townhouse）的優(yōu)點(diǎn)，又不可能完全脫離城市的繁華和便利，因此從某種程度上看，其在地理區(qū)位上也位于別墅區(qū)和主城區(qū)之間。,花園洋房,花園洋房,部分情景花園洋房鑒賞,情景花園洋房,直接南面入戶，跟公共樓道再?zèng)]關(guān)系了，一層采用臺(tái)階大門庭院陽(yáng)光室門廳這種方式進(jìn)門，增加了首層的獨(dú)立感受，以陽(yáng)光室作為客廳和庭院的溝通也非常和諧。,將住宅單元逐層錯(cuò)位疊加、層層退臺(tái) , 使每戶都有獨(dú)用的大面積平臺(tái) , 外形形成臺(tái)階形或金字塔形。每戶都有獨(dú)用的花園平臺(tái),物業(yè)管理建議：,目前市場(chǎng)上各項(xiàng)目物業(yè)管理提供的都是保安、保潔等基本生活服務(wù)，客戶對(duì)此沒(méi)有明顯價(jià)值訴求 因此本項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)物業(yè)管理建議提供市場(chǎng)前端水平服務(wù)，并通過(guò)安保服務(wù)（保安整體形象、保全系統(tǒng)配置等）滿足高端客戶價(jià)值需求,物業(yè)管理,安保服務(wù),信息服務(wù),生活服務(wù),智能化周界防越報(bào)警系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 24小時(shí)定時(shí)不定時(shí)安保巡邏 對(duì)講訪客系統(tǒng) 消防系統(tǒng),寬帶、電話、有線電視的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 物業(yè)管理系統(tǒng) 電表、水表、煤氣戶外遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng),公共衛(wèi)生保潔 生活設(shè)施維護(hù) 綠化、花卉園藝管理 車輛停放管理 各類費(fèi)用代收代繳 代收發(fā)報(bào)紙、信件,營(yíng)銷推廣建議,強(qiáng)勢(shì)精品樓盤，以主流戶型為主，產(chǎn)品創(chuàng)新提供足夠的識(shí)別性，可以帶給目標(biāo)客戶足夠的身份認(rèn)同感，以及體現(xiàn)足夠的與眾不同性。,根據(jù)價(jià)值體系 確立形象定位,推廣形象定位,延津縣no1生活樣板社區(qū),推廣定位,概念,主要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn),特色樓盤,創(chuàng)新的戶型及規(guī)劃設(shè)計(jì),升級(jí)版地段,特色樓盤形象需要領(lǐng)先的概念，形成自己的核心吸引力，成為區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者。往往需要有1-2個(gè)“震撼點(diǎn)”，形成強(qiáng)勢(shì)的傳播。 我們需要傳達(dá)給客戶的形象要點(diǎn),案名與推廣語(yǔ)建議,首選案名：,推廣語(yǔ)：,家合萬(wàn)世,案名詮釋：“以和為貴”出自儒家，是中國(guó)文化的根本特征和基本價(jià)值取向，自古至今中華民族都提倡和文化。古訓(xùn)有云：家和萬(wàn)事興。項(xiàng)目取此名字一是寓意項(xiàng)目的文化氣息，傳承中國(guó)千年的民族文化。二是寓意著居住于此，會(huì)家興業(yè)興事事興，天和地和和和美美。,一派萬(wàn)和園，傾城如意居,備選案名：,萬(wàn)合 居,推廣語(yǔ)：,歐式驕典，演繹浪漫傳奇,三大前提,實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，必須突破單一業(yè)態(tài)傳統(tǒng)的營(yíng)銷思維，搭建全新價(jià)值體系。,傳統(tǒng)觀念壁壘,全新價(jià)值觀,突破傳統(tǒng)價(jià)值觀,實(shí)施“全員營(yíng)銷”,從發(fā)展商公司最高領(lǐng)導(dǎo)層開(kāi)始,所有非營(yíng)銷部門都須以營(yíng)銷部門為核心進(jìn)行運(yùn)作.,全員營(yíng)銷,為實(shí)現(xiàn)目標(biāo),在各個(gè)環(huán)節(jié)上都必須追求完美,打一場(chǎng)“超限戰(zhàn)”,精細(xì)化營(yíng)銷,品牌策略,事件造勢(shì)策略,服務(wù)營(yíng)銷策略,3,2,核心營(yíng)銷策略,核心營(yíng)銷策略,品牌策略,必須通過(guò)持續(xù)的品牌滲透和形象宣傳，與市場(chǎng)進(jìn)行長(zhǎng)期的交流（包括：社會(huì)責(zé)任、文化、理念、品味、服務(wù)、營(yíng)銷），才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。,品牌策略,cs體驗(yàn)式營(yíng)銷（現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)）； 氣派的銷售部； 一流物業(yè)管理； ,讓原陽(yáng)市民感受前所未有的星級(jí)服務(wù)體驗(yàn),服務(wù)營(yíng)銷,住宅,商業(yè),推廣主線： 項(xiàng)目整體形象 樹(shù)立項(xiàng)目高度 強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)占位,推廣主線： 分產(chǎn)品重點(diǎn)突破 節(jié)奏有序 有的放矢,項(xiàng)目營(yíng)銷推廣主線,推廣策略,1.項(xiàng)目蓄水期 2.熱銷期 3.持續(xù)熱銷期,時(shí)間跨度2010年12月中2011年1月 營(yíng)銷目的積累新客戶，進(jìn)行市場(chǎng)摸底。宣傳上提升項(xiàng)目的整體賣點(diǎn)形象 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)會(huì)員正式招募 營(yíng)銷活動(dòng)vip會(huì)員招募/巡游 媒體渠道廣告牌、報(bào)紙、有線電視、車體、單頁(yè) 工程形象售樓處、樣板房,項(xiàng)目一期蓄水期,時(shí)間跨度2011年2月2011年4月 營(yíng)銷目的充分消化vip登記客戶。 掀起第一輪開(kāi)盤銷售熱潮； 樹(shù)立項(xiàng)目整體高端形象，同時(shí)為后續(xù)持續(xù)熱銷做準(zhǔn)備 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)第一批房源推出,少而精 營(yíng)銷活動(dòng)開(kāi)盤活動(dòng)、熱銷抽獎(jiǎng)活動(dòng) 媒體渠道廣告牌、報(bào)紙、有線電視、公交、單頁(yè),一期熱銷期,時(shí)間跨度2011年5月初2011年10月 營(yíng)銷目的通過(guò)活動(dòng)吸引客戶對(duì)第二批房源關(guān)注，積累誠(chéng)意客戶； 進(jìn)行項(xiàng)目二次形象提升，為銷售打下基礎(chǔ)。 提升開(kāi)發(fā)商的品牌。 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)二批公開(kāi)選房 營(yíng)銷活動(dòng)主動(dòng)營(yíng)銷、體驗(yàn)營(yíng)銷 媒體渠道廣告牌、報(bào)紙、有線電視、公交、單頁(yè),持續(xù)熱銷期,尾盤銷售期,時(shí)間跨度2011年10月中2011年11月 營(yíng)銷目的剩余房源清盤銷售 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)剩余房源清盤銷售 營(yíng)銷活動(dòng)老客戶帶新客戶 媒體渠道廣告牌、報(bào)紙、單頁(yè),萬(wàn)合地產(chǎn) 歐洲文化 建筑一生所托 -家合萬(wàn)世， 延津首家花園洋房，即將感召全城,第一蓄水期,階段推廣主題：,家合萬(wàn)世，2010年12月x日，載譽(yù)面市！,開(kāi)啟 城市居住新生活,事件活動(dòng)項(xiàng)目奠基儀式,活動(dòng)時(shí)間：待項(xiàng)目奠基時(shí)確定 活動(dòng)目的：以新聞媒體形式發(fā)布項(xiàng)目信息，強(qiáng)化項(xiàng) 目的開(kāi)發(fā)對(duì)城市發(fā)展的重大意義。 活動(dòng)執(zhí)行：邀請(qǐng)媒體參加，縣委各部門主要領(lǐng)導(dǎo)出席，體現(xiàn)企業(yè)與政府的聯(lián)動(dòng)，政府對(duì)促進(jìn)城市發(fā)展重大項(xiàng)目的重視與大力支持，通過(guò)媒體宣傳達(dá)到提升項(xiàng)目關(guān)注度與展現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。,pr活動(dòng)一：,售樓部公開(kāi)亮相,pr活動(dòng)二：,主題：公開(kāi)認(rèn)籌活動(dòng),大眾參與性活動(dòng)+社交性club公關(guān)活動(dòng),第二階段：,第二階段一期開(kāi)盤熱銷期,階段訴求： 1期產(chǎn)品、全方位體驗(yàn)，生活氛圍營(yíng)造 目的： 保持持續(xù)熱銷 時(shí)間： 2011年1月-4月 階段關(guān)鍵詞：（稀缺產(chǎn)品、賣景觀、賣生活方式） 媒體安排：戶外廣告牌更換/工地圍墻/單頁(yè),廣告運(yùn)動(dòng)：,萬(wàn)和地產(chǎn)，歐洲文化，建筑一生所托 理性標(biāo)尺 歐洲建筑的身份印記 -家合萬(wàn)世， 歐洲建筑風(fēng)格，建筑延津新高度,熱銷場(chǎng)景：,活動(dòng)場(chǎng)景：,和家園盛裝體驗(yàn)，風(fēng)采攝影繪畫展,系列pr活動(dòng)1：,主題：業(yè)主答謝酒會(huì),pr活動(dòng)2：,系列sp活動(dòng)3：,2月27日嘉年華，煙火晚會(huì)照亮家合萬(wàn)世元宵節(jié)燈盞會(huì),體驗(yàn)社區(qū)文化生活,第三階段一期持續(xù)熱銷期,階段 方針： 體驗(yàn)互動(dòng)/利益驅(qū)動(dòng)/現(xiàn)場(chǎng)刺激 階段 目的： 兌現(xiàn)價(jià)值，成就客戶居住夢(mèng)想 時(shí) 間： 2011/5-10 核心關(guān)鍵詞： 客戶示范 樣板示范 熱銷現(xiàn)象,戶外示意：,萬(wàn)合地產(chǎn) ，歐洲文化，建筑一生所托 城“熟”了，全城盡享豪門盛宴 -家合萬(wàn)世一期， 收冠豪門，封疆市府區(qū),入 口 處 - 門內(nèi)兩側(cè)分別設(shè)一名禮儀人員負(fù)責(zé)為客