2010泰州城北區(qū)站前路南側(cè)、濱河路北城地塊營銷策略報(bào)告80p.ppt

p121-2,打造城北物流園區(qū)住宅典范,p121-3,前 言,鑒于本項(xiàng)目即將啟動(dòng)，我們需要考慮的有以下幾點(diǎn) 1、在短期內(nèi)迅速有效的占領(lǐng)市場并完成項(xiàng)目銷售； 2、確保目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，確保項(xiàng)目利潤最大化； 3、針對(duì)新政調(diào)控，如何應(yīng)對(duì)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場；,p121-4,p121-5,p121-6,p121-7,當(dāng)前政策解讀,1、4月14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30。,2、4月17日，商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。,3、4月21日，新的房貸政策是以房屋數(shù)量來認(rèn)定是否為第二套、第三套，同時(shí)，認(rèn)定范圍以家庭為單位，只要家庭成員名下有房產(chǎn)，再貸款就算二套房，具體細(xì)則還要等住建部出臺(tái)。這與此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了根本性的變化。,分析：本次政策提高二套房購房門檻，增加購房成本，投資客離場，部分改善需求開始觀望。后期可通過優(yōu)惠鼓勵(lì)客戶提高首付額度及一次性付款。,分析：該政策主要針對(duì)異地投資及非法炒房的機(jī)構(gòu)或個(gè)人。限制異地購房，停發(fā)第三套及以上住房貸款，這將使得溫州炒房團(tuán)不能全國各地炒房,分析：本政策主要嚴(yán)格二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，鞏固政策效果，擴(kuò)大政策抑制范圍，不再給投資者任何空子可鉆。這對(duì)于大地項(xiàng)目部分改善型客戶將帶來較大影響。,p121-8,我省承南啟北的交通樞紐 從區(qū)位條件看，泰州應(yīng)當(dāng)是一個(gè)區(qū)域交通樞紐城市。但就目前而言，我市還沒有將區(qū)位優(yōu)勢轉(zhuǎn)化成為交通優(yōu)勢。規(guī)劃提出，要從外部“改善區(qū)位、提升地位”，內(nèi)部“優(yōu)化結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)銜接”兩個(gè)方面入手，打造我市4大樞紐來奠定區(qū)域樞紐城市的地位，以成為江蘇沿江地區(qū)承南啟北的重要區(qū)域。 4大樞紐分別是地區(qū)鐵路樞紐、城際軌道樞紐、區(qū)域物流樞紐、內(nèi)河航運(yùn)樞紐。 “隨著蘇中機(jī)場、引江河快速路及江海高速的建設(shè)，城北的物流園區(qū)建設(shè)也具有重大意義?！笔幸?guī)劃局局長丁亞說，該位置有鐵路貨站和多條高等級(jí)航道，擁有鐵公水聯(lián)運(yùn)優(yōu)勢，同時(shí)距離蘇中機(jī)場非常近，可發(fā)展航空與高端物流等，實(shí)際就具有航空、鐵路、水運(yùn)、公路等多種聯(lián)運(yùn)優(yōu)勢，可成為一個(gè)區(qū)域性的綜合物流樞紐。,泰州新一輪城市規(guī)劃,p121-9,距離“新國十條”出臺(tái)已經(jīng)兩個(gè)多月，雖然泰州市區(qū)樓市成交量大跌，但價(jià)格調(diào)整卻一直沒有太大松動(dòng)，樓市后期走勢仍不明朗； 5至7月份，市區(qū)二手房的交易量一路下跌，同比下降了50%，部分中介甚至交了“白卷”； 預(yù)計(jì)在7、8月的時(shí)候市場還會(huì)處在低迷期。如果四季度沒有新的調(diào)控政策出臺(tái)，市場極有可能出現(xiàn)價(jià)穩(wěn)量升的局勢； 泰州較周邊地級(jí)市相比，商品房均價(jià)還有上行的空間； 開發(fā)商推盤速度放緩，但剛性需求購房仍然存在，從6月份以后泰州樓市有逐步恢復(fù)的跡象；,泰州樓市解讀,p121-10,p121-11,市場觀點(diǎn)： 1、城東平均去化率68%； 2、后期供應(yīng)量依然龐大，市場競爭激烈； 3、產(chǎn)品差異化明顯，客戶群體范圍較廣；,泰州各板塊主要在售項(xiàng)目成交、剩余量統(tǒng)計(jì)分析,p121-12,市場觀點(diǎn)： 1、城中平均去化率53.5%，后期供應(yīng)量有限，多為高層為主，產(chǎn)品差異化不大； 2、城南平均去化率71%，由于總體剩余貨量較多，市場競爭依然激烈；其次作為政府發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，也是泰州市民較為看好的置業(yè)區(qū)域； 3、泰州樓市價(jià)格基本隨著城中、城南板塊的上行而繼續(xù)增長；,泰州各板塊主要在售項(xiàng)目成交、剩余量統(tǒng)計(jì)分析,p121-13,市場觀點(diǎn)： 1、城西、城北住宅體量不多，產(chǎn)品差異化不明顯 3、兩個(gè)板塊價(jià)格相對(duì)偏低，隨著泰州樓市均價(jià)整體上揚(yáng)，以及板塊舊城改造，價(jià)格逐步上升,泰州各板塊主要在售項(xiàng)目成交、剩余量統(tǒng)計(jì)分析,p121-14,2010年1-6月泰州各板塊成交量分析,分析： 1、1-4月份各板塊主要在售項(xiàng)目住宅成交量整體呈上揚(yáng)趨勢 2、4月份新政出臺(tái)后，成交量日益萎縮，觀望氣氛濃厚,p121-15,泰州商品房整體供應(yīng)量分析,注：以上為 不完全統(tǒng)計(jì)，數(shù)據(jù)來自泰州房管局,分析： 1、截止2010年7月，城東及城南兩大板塊可售房源位居各板塊前兩位，其中城東板塊約占全市總量的30%，而城南板塊為28%； 2、城北區(qū)域基本上還是以遠(yuǎn)郊項(xiàng)目為主，市場供應(yīng)量相對(duì)較少；,p121-16,p121-17,市場觀點(diǎn)： 1、泰州商品房住宅均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)定、增長趨勢； 2、金通梅園、美好上郡等高端物業(yè)將泰州樓市均價(jià)帶人一個(gè)前所未有的高度；,2008年-2010年二季度泰州市商品房住宅均價(jià)走勢分析,注：以上數(shù)據(jù)均來自網(wǎng)上,p121-18,注：以上數(shù)據(jù)來自網(wǎng)上,泰州歷屆房博會(huì)成交數(shù)據(jù)分析,2010春季房博會(huì)是歷史上成交量最低的一次，也深深體現(xiàn)了新政期間泰州樓市的整體趨勢： 1、價(jià)格通過各種優(yōu)惠的方式開始表現(xiàn)停滯不前 2、成交量日益萎縮，觀望氣氛濃厚,p121-19,1、預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)市場仍然面臨偏緊的政策環(huán)境,政府可能會(huì)出臺(tái)新的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,并且對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響； 2、隨著萬達(dá)廣場進(jìn)駐泰州，高端項(xiàng)目不斷增多，一方面有助于抬升泰州樓市整體水平，一方面提升房價(jià)，造成區(qū)域競爭加?。?3、2010年泰州土地上市計(jì)劃總量為430萬平米左右，表明土地市場依舊充足，預(yù)計(jì)下半年土地成交將呈增長趨勢； 4、新政三個(gè)月，泰州樓市成交量從5月份大幅縮水逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樾》仙?，這說明泰州市民的購房剛性需求依然存在； 5、二季度泰州樓市處于“量跌價(jià)滯”的狀況，隨著新政松動(dòng)，預(yù)計(jì)下半年推貨量將加大，價(jià)格也將繼續(xù)攀升； 6、2010年泰州拆遷面積繼續(xù)增加，拆遷安置會(huì)直接刺激房地產(chǎn)市場，對(duì)于本項(xiàng)目而言合適的產(chǎn)品可以被習(xí)慣本區(qū)域的拆遷戶所接納；,2010年上半年泰州樓市分析綜述,p121-20,p121-21,p121-22,泰州樓市板塊區(qū)分,城中：由東進(jìn)路、江洲路、東風(fēng)路、濟(jì)川路等四條城市主干道圍合而成。,城東：東風(fēng)路以東、濟(jì)川路以北。,城南：濟(jì)川路以南區(qū)域。,城西：江洲路以西的區(qū)域。,城北：江洲路以東、東進(jìn)路以北、 東風(fēng)路以西的區(qū)域,以江洲路、濟(jì)川路、東風(fēng)路、東進(jìn)路（原328國道泰州段）四條主干道將泰州劃分為東、南、西、北、中五個(gè)板塊。,p121-23,泰州樓市板塊認(rèn)知,p121-24,p121-25,區(qū)域競爭個(gè)案分析,鑒于本項(xiàng)目所處的地理區(qū)位，綜合泰州房地產(chǎn)市場和區(qū)域市場考慮，我司以天賜園和西域綠洲作為本項(xiàng)目的競爭項(xiàng)目，并對(duì)其產(chǎn)品和銷售情況作了分析。,p121-26,競爭個(gè)案天賜園基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo),項(xiàng)目在售情況： 1、價(jià)格：聯(lián)排均價(jià)5100 獨(dú)棟均價(jià)6100 多層均價(jià)3300 2、去化：目前去化率為54% 3、優(yōu)惠：別墅總價(jià)優(yōu)惠3萬元 多層總價(jià)優(yōu)惠4000元,開發(fā)商：泰州華德置業(yè)有限公司 地理位置：站前路南側(cè)、興森路西側(cè) 建筑面積：20293平米 建筑類型：別墅、多層 總戶數(shù)：240戶左右 容積率：1.084 綠化率：35.6%,p121-27,競爭個(gè)案天賜園產(chǎn)品分析（聯(lián)排別墅）,分析： 270平米只做到了三個(gè)臥室，面積浪費(fèi)較大； 產(chǎn)品中規(guī)中矩，沒有特色； 南北通透性和部分空間采光性不好；,直接造成去化率不高，據(jù)市調(diào)統(tǒng)計(jì)，預(yù)估別墅去化率僅為30%左右；,p121-28,競爭個(gè)案天賜園產(chǎn)品分析（多層）,分析：99平米的小三房受到該區(qū)域購房者的青睞，97的兩房和60平米的一房銷售滯后 。,p121-29,競爭個(gè)案西域綠洲基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo),項(xiàng)目在售情況： 1、產(chǎn)品：二期小高層8月份開盤 2、價(jià)格：二期小高層4800-5000 多層4400 3、去化：目前去化率為88% 4、優(yōu)惠：暫無,開發(fā)商：泰州百舸房地產(chǎn)有限公司 地理位置：江州北路西側(cè) 建筑面積：50000平米左右 建筑類型：小高層、多層 總戶數(shù)：戶左右 容積率：1.06 綠化率：30%,p121-30,p121-31,p121-32,從規(guī)劃中不難看出住宅用地相對(duì)較少,p121-33,將項(xiàng)目最大賣點(diǎn)轉(zhuǎn)換為目標(biāo)客群可以體會(huì)的價(jià)值，并將項(xiàng)目的形象與項(xiàng)目最重要的價(jià)值點(diǎn)連接，實(shí)現(xiàn) 最大賣點(diǎn)高度化！,項(xiàng)目定位思路,p121-34,項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析,優(yōu) 勢,1、區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目較少，競爭壓力相對(duì)較小 2、設(shè)計(jì)創(chuàng)新，產(chǎn)品線豐富 3、單價(jià)不高，總價(jià)優(yōu)勢。,劣 勢,1、區(qū)域大環(huán)境差，沒有地段與環(huán)境優(yōu)勢 2、項(xiàng)目投入小，品質(zhì)較低 3、配套不完善，居住氣氛較低,p121-35,產(chǎn)品賣點(diǎn) 區(qū)位賣點(diǎn) 市場賣點(diǎn),戶型，陽光戶型，創(chuàng)新實(shí)用,景觀：精致景觀，打造項(xiàng)目獨(dú)特性,規(guī)模：預(yù)計(jì)總建10萬方規(guī)模社區(qū) （本期開發(fā)用地50畝，根據(jù)貴司規(guī)劃下期開發(fā)用地60畝）,類別：多元化社區(qū)，滿足不同的購房需求,蘇中機(jī)場、寧啟鐵路復(fù)線電氣化的完成 ，引江河、站前路等公、鐵、水、空“大交通”網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展,項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理,在競爭背景下，結(jié)合項(xiàng)目本體條件，根據(jù)客戶需求特征分析，本項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理如下：,p121-36,【泰州向北，僅此一處宜居典范】,綜合項(xiàng)目分析，并注重弱化物流園區(qū)環(huán)境復(fù)雜、噪音大等劣勢，建議形象定位為：,全新生活感受，來自城北新居典范之作,項(xiàng)目形象定位,定位詮釋： 規(guī)避劣勢，引起泰州市區(qū)目標(biāo)客戶關(guān)注,泰州城北首席大型住宅社區(qū),p121-37,項(xiàng)目推廣名建議,全新生活感受，來自城北新居典范之作,讓幸福長在城北，把快樂留在陽光小鎮(zhèn),p121-38,p121-39,本項(xiàng)目有多層、小高層、聯(lián)排三種產(chǎn)品，迎合目前市場多元化需求； 其次多層產(chǎn)品戶數(shù)比例占50.2%，小高層占35.4%，聯(lián)排占14.4%； 90平米的剛性產(chǎn)品在本案中站70.1%，其總價(jià)不高，戶型優(yōu)質(zhì)的特點(diǎn)符合本案中目標(biāo)客戶的購房需求，此類產(chǎn)品在整體銷售過程中帶動(dòng)和保證了去化速度； 125，140平米改善性居住的多層產(chǎn)品占15.5%，作為產(chǎn)品線補(bǔ)充，滿足市場需要；,p121-40,從項(xiàng)目面積比例分析來看，多層約占住宅總建面積43%，聯(lián)排占30%，小高層占27%； 作為30%的聯(lián)排產(chǎn)品來說，則可以提升項(xiàng)目品質(zhì)，拉升項(xiàng)目價(jià)格； 多層、小高層產(chǎn)品占70%，滿足該區(qū)域人群對(duì)價(jià)格優(yōu)勢的購房需求；,p121-41,p121-42,p121-43,目標(biāo)客群來源分析,2 物流園區(qū)內(nèi)及相鄰區(qū)域企事業(yè)人員 物流園區(qū)及相鄰區(qū)域工作生活的企事業(yè)中層管理人員及職工（包括產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)階層）、普通公務(wù)員、教師、醫(yī)生等，年齡在2545歲，收入相對(duì)穩(wěn)定。受過良好教育，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和配套有較高要求，因?yàn)榉奖愎ぷ鳌⒏纳凭幼l件或者用作婚房等原因在此置業(yè)，按不同的購房動(dòng)機(jī)其支付能力較強(qiáng)或中等。這些都將是項(xiàng)目潛在的客戶群體。,3 物流園區(qū)以及城北區(qū)中小私營業(yè)主 25歲-35歲，外地人，這部分人接受教育一般，主要分布在江州北路沿街商鋪的客戶。,1 森北，森南、物流園區(qū)當(dāng)?shù)卦用?25-50歲，該地區(qū)居民已習(xí)慣城北區(qū)域的生活，剛性和改善性客戶會(huì)占一定比例。,p121-44,4 物流園區(qū)改造及動(dòng)遷的周邊居民 因區(qū)域內(nèi)拆遷或者即將拆遷的居民會(huì)考慮重新置業(yè)，選擇相對(duì)好的區(qū)位和小區(qū)安家落戶。他們已經(jīng)習(xí)慣于本區(qū)域的生活，借區(qū)域大開發(fā)的東風(fēng)改善居住條件或者換房，支付能力一般。,5 外來進(jìn)城置業(yè)客群 有一定購房積蓄，具備置業(yè)能力，希望從此徹底改善居住條件、成為真正泰州居民的人群。年齡在25-30歲之間，已經(jīng)習(xí)慣了本區(qū)域的生活和社會(huì)環(huán)境。,6 游離客戶 關(guān)注和看好本區(qū)域未來幾年內(nèi)的發(fā)展前景和升值空間，會(huì)在開發(fā)伊始把購房置業(yè)當(dāng)作中長期投資的一種理財(cái)方式，支付能力較強(qiáng)。,目標(biāo)客群來源分析,p121-45,核心客戶,重要客戶,邊緣客戶,1、森北，森南當(dāng)?shù)鼐用?，希望改善居住品質(zhì)； 2、物流園區(qū)原居民，對(duì)項(xiàng)目價(jià)格比較認(rèn)同； 3、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有一定的財(cái)富積累，較高文化層次； 4、習(xí)慣城北區(qū)生活，支付能力較強(qiáng)；,1、周邊私企業(yè)主； 2、周邊拆遷安置戶； 3、整個(gè)城北區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民； 3、認(rèn)同價(jià)格，希望通過購置別墅提高生活品質(zhì)的市區(qū)客戶； 4、以自主為目的，作為二次置業(yè)的占多數(shù)；,1、收入不高的外來置業(yè)人群； 2、看好區(qū)域升值潛力，做投資的客戶；,目標(biāo)客群定位,p121-46,第四部分 項(xiàng)目營銷策略,項(xiàng)目總體營銷策略 媒體廣告投放策略,p121-47,營銷是一個(gè)系統(tǒng)，由系統(tǒng)內(nèi)每一個(gè)相互關(guān)聯(lián)的個(gè)體點(diǎn)滴有機(jī)組成，同時(shí)又與其它的系統(tǒng)息息相關(guān)，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、物業(yè)管理等。營銷可以因某個(gè)創(chuàng)意而閃光，但不可能因此而決定一個(gè)項(xiàng)目的成敗。 在推盤營銷手法層出不窮的今天，我們關(guān)注的是： 如何在定位準(zhǔn)確的前提下爭取更多的消費(fèi)群？ 如何避免既得消費(fèi)群的流失？ 如何利用目標(biāo)消費(fèi)群、市場打造浩大的聲勢？ 如何準(zhǔn)確部署，保證項(xiàng)目在市場上引發(fā)爆炸性社會(huì)效應(yīng)？ 如何在與消費(fèi)群面對(duì)面的時(shí)候滲透、灌輸、深化項(xiàng)目的理念？ 但是，其中最為重要的是 無論營銷方案做得如何出色，都必須具備一定的可行性，并將其切實(shí)地付諸操作執(zhí)行中，才能從實(shí)際效果中去收獲成功！,p121-48,p121-49,建立暢通的溝通渠道,建立有效的銷售通路,賣什么 怎么賣,?,品牌推廣目標(biāo),營銷實(shí)現(xiàn)目標(biāo),項(xiàng)目總體營銷策略思路,引導(dǎo)市場占領(lǐng)市場領(lǐng)導(dǎo)市場,p121-50,總體營銷策略,p121-51,五大營銷策略分析,p121-52,p121-53,由于本項(xiàng)目位于泰州市城北物流園區(qū)的房地產(chǎn)板塊，需要迅速擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，達(dá)到項(xiàng)目去化的目的。因此建議采用“全面攻擊策略”與“階段強(qiáng)勢攻擊策略”，迅速樹立項(xiàng)目的品牌公信力和有效促進(jìn)銷售。,媒體投放策略建議,p121-54,媒體策略的原則,p121-55,長效媒體：戶外媒體（路牌、工地現(xiàn)場圍墻及戶外噴繪）、售樓處展示包裝； 小眾媒體： 網(wǎng)絡(luò)（房產(chǎn)信息網(wǎng)）、短信、dm單頁、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展等 輔助型媒體：報(bào)紙媒體（泰州日?qǐng)?bào)、現(xiàn)代快報(bào)）、電視媒體（泰州電視臺(tái)）、電臺(tái)媒體；,媒體優(yōu)化組合建議,媒體組合策略：長效媒體小眾媒體+活動(dòng)同時(shí)展開,p121-56,主要傳播媒介戶外媒體 根據(jù)我司對(duì)泰州前期媒體渠道的研究，我司認(rèn)為在泰州這種小城市，消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的人士主要還是通過戶外認(rèn)知比較多，因此我們也主要把戶外作為本項(xiàng)目傳播的主要渠道。戶外廣告媒體存在于固定區(qū)域，色彩、造型以及尺寸大小對(duì)廣告效果都有很顯著的影響，最為關(guān)鍵的是區(qū)域地段的選擇將直接影響廣告?zhèn)鞑サ男Ч?。因此，?duì)戶外媒體的運(yùn)用至關(guān)重要的是地段和路線的選擇。 我們對(duì)戶外廣告媒體的利用主要在如下方面： 項(xiàng)目品牌形象展示（根據(jù)實(shí)際操作情況另行制定，預(yù)計(jì)投入3-4塊大牌以及現(xiàn)場引導(dǎo)旗） 區(qū)域品牌地位形象確立的輔助工具（主要使用重要路段路牌） 大型活動(dòng)的即時(shí)傳播輔助媒介,主要傳播媒介策略分析,p121-57,現(xiàn)場宣傳廣告 主要包括：銷售海報(bào)、銷售樓書、現(xiàn)場工地圍墻廣告、現(xiàn)場空飄、橫幅、促銷單張、售樓部現(xiàn)場包裝等，這是樓盤銷售必不可少的。（根據(jù)實(shí)際包裝情況另行細(xì)化） 網(wǎng)站 雖然網(wǎng)站廣告不是銷售訊息傳播的有效途徑，但從發(fā)展的角度來看，對(duì)于提升樓盤檔次，提高科技含量大有幫助。同時(shí)網(wǎng)站費(fèi)用低，適合項(xiàng)目品牌形象的建立。建議采用泰州房地產(chǎn)信息網(wǎng)。,dm廣告 dm廣告具有到達(dá)率高、訴求對(duì)象明確等優(yōu)點(diǎn)，本項(xiàng)目在銷售前期為了達(dá)到吸引。周邊固有大市場，廠礦企業(yè)客戶購買本項(xiàng)目因此采取銷售人員派送dm單頁將是項(xiàng)目的主要推廣方式，另外針對(duì)泰州高端客戶進(jìn)行游擊也是一個(gè)主要的方式之一，這樣有利于促進(jìn)銷售。,p121-58,p121-59,p121-60,營銷目標(biāo),本項(xiàng)目住宅預(yù)計(jì)銷售面積40772平方米，銷售總金額預(yù)計(jì)為12000萬元（最終以雙方確定的底價(jià)為準(zhǔn)）。根據(jù)分階段銷售原則及現(xiàn)階段泰州房地產(chǎn)市場情況，本案銷售預(yù)計(jì)分四個(gè)銷售階段，在18個(gè)月（2010年11月2012年5月）完成總體90%的銷售。,p121-61,項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏建議,興 森 路,站前路,b 區(qū),a 區(qū) （多層 聯(lián)排）,我司建議東西向分割來開發(fā)項(xiàng)目，保證產(chǎn)品的種類，迎合多元化市場需求，確保銷售速度。具體開發(fā)節(jié)奏建議如下：,方案一： 第一批開發(fā)a區(qū)，第二批開發(fā)b+c區(qū),方案二： 第一批開發(fā)a區(qū)，第二批開發(fā)b區(qū)， 第三批開發(fā)c區(qū)。,c區(qū)（小高層）,p121-62,蓄勢期 推廣重點(diǎn)：項(xiàng)目形象公開 傳播策略：品牌篇、產(chǎn)品提升篇 核心攻擊點(diǎn)：項(xiàng)目品牌形象傳播 配套展示力提升 品牌活動(dòng)開展 開盤前一個(gè)月媒體密集轟炸,公開期 推廣重點(diǎn)：項(xiàng)目首次開盤 傳播策略：公開篇、品質(zhì)篇 核心攻擊點(diǎn)： 產(chǎn)品推介會(huì) 產(chǎn)品力炒作 開盤集中引爆市場 五一品牌活動(dòng),強(qiáng)銷期 推廣重點(diǎn)：加推部分產(chǎn)品延續(xù)銷售 傳播策略：加推促銷篇、產(chǎn)品提升篇 核心攻擊點(diǎn)： 產(chǎn)品力炒作 業(yè)主品牌活動(dòng) 利用春節(jié)房展會(huì)，小眾 營銷傳播，帶動(dòng)現(xiàn)場人氣,加推持續(xù)銷售期 推廣重點(diǎn)：二期公開及剩余房源消化 傳播策略：公開及剩余產(chǎn)品賣點(diǎn)提煉 核心攻擊點(diǎn)：升值潛力炒作 業(yè)主品牌活動(dòng) 小眾營銷，帶動(dòng)現(xiàn)場人氣,第四階段：2011.6-2012.5,第三階段：2011.1-2011.5,第一階段：2010.9-2010.10,第二階段：2010.11-2010.12,各階段銷售推廣實(shí)操細(xì)化方案（因貴司沒有提供明確工程節(jié)點(diǎn)，時(shí)間暫定為我司認(rèn)為理想推盤時(shí)間）,2010.11.28一期開盤,2011.6.18二期開盤,p121-63,項(xiàng)目整體銷售面積去化比例預(yù)測,市場鋪墊期：銷售海報(bào)發(fā)放達(dá)到10000份以上。 內(nèi)部認(rèn)購期：意向客戶達(dá)到150組左右。 公開發(fā)售期：銷售比例達(dá)到推出總銷售面積的30%以上。 調(diào)整強(qiáng)化期：銷售比例達(dá)到推出總銷售面積的70%以上。 尾盤銷售期：銷售比例達(dá)到推出總銷售面積的90%以上.,p121-64,項(xiàng)目第一期產(chǎn)品去化預(yù)測表,p121-65,各階段推廣媒體投放建議,第四階段：二批開盤及持續(xù)銷售2011.6-2012.5,第一階段：蓄水 2010.9-2010.10,現(xiàn)場：活動(dòng)易拉寶、售樓處及工地圍墻包裝 活動(dòng)：戶外巡展活動(dòng)，周邊派單。 媒體：報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、dm。,第二階段：一批開盤2010.11-2010.12,現(xiàn)場：活動(dòng)易拉寶、售樓處及工地圍墻包裝、街道橫幅 活動(dòng)：開盤活動(dòng)，周邊派單。 媒體：網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、短信、dm。,第三階段：開盤強(qiáng)銷期2011.1-2011.5,現(xiàn)場：活動(dòng)易拉寶、售樓處及工地圍墻包裝. 活動(dòng)：業(yè)主品牌活動(dòng)。 媒體：短信、網(wǎng)絡(luò)等小眾媒體傳播方式。,現(xiàn)場：活動(dòng)易拉寶、售樓處及工地圍墻包裝、燈桿旗 活動(dòng)：業(yè)主品牌活動(dòng)、開盤活動(dòng)。 媒體：戶外短信、網(wǎng)絡(luò)、dm等小眾媒體傳播方式。,p121-66,五大推廣執(zhí)行戰(zhàn)略 展示戰(zhàn)略 蓄客戰(zhàn)略 推售戰(zhàn)略 價(jià)格戰(zhàn)略 開盤戰(zhàn)略,p121-67,p121-68,外 圍 展 示,在后續(xù)項(xiàng)目推廣過程中，因項(xiàng)目是泰州市遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，如何正確的引導(dǎo)客戶從市區(qū)到達(dá)現(xiàn)場以及促使周邊人群對(duì)項(xiàng)目的初步了解現(xiàn)場包裝就顯得尤為重要。建議在市場引導(dǎo)期間增加圍墻噴繪廣告，制作從江州北路到項(xiàng)目的引導(dǎo)路旗廣告，現(xiàn)場圍墻包裝突出項(xiàng)目整體風(fēng)格展示，現(xiàn)場營銷中心門前放置明顯的引導(dǎo)標(biāo)識(shí)。,p121-69,售 樓 處 展 示,售樓處是項(xiàng)目形象的一個(gè)重要展示場所，也是一個(gè)重要的獨(dú)特廣告載體。因此做好工地周邊和接待中心的包裝，以給客戶留下深刻的印象，是爭取客戶在第一時(shí)間成交的重要手段。建議本案在道路旁臨時(shí)搭建售樓處，包裝外立面、安放道路彩旗以及樹立精神堡壘，都將在前期對(duì)本案加大了廣告宣傳力度。,p121-70,p121-71,設(shè) 立 外 展 咨 詢 點(diǎn),對(duì)于本案而言，設(shè)立外展咨詢點(diǎn)可以快速有效了解目標(biāo)客群的購房需求，為項(xiàng)目蓄水打下基礎(chǔ)。,活動(dòng)時(shí)間：根據(jù)實(shí)際工程節(jié)點(diǎn)而定 設(shè)立地點(diǎn)：項(xiàng)目周邊（森北、森南、物流園區(qū)） 巡展安排：安排1-2個(gè)巡展