2010東菀清溪項目前期定位報告.ppt

謹呈:盛和地產(chǎn),清溪項目前期定位報告,合富輝煌房地產(chǎn)(東莞) 2010年3月1日,本報告要解決的核心問題：,問題一：,在市場及項目客觀條件下,本項目適合做什么？,問題二：,從營銷角度,如何順利支撐項目高價?,報告結(jié)構(gòu),宏觀市場分析 清溪樓市分析 競爭樓盤分析 清溪客戶分析,part1、市場概況,1、宏觀市場分析（全國）,2010年中國經(jīng)濟工作的總體要求：全面貫徹黨的十七大和十七屆三中、四中全會精神，以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，深入貫徹落實科學發(fā)展觀，保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，根據(jù)新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性，特別是要更加注重提高經(jīng)濟增長質(zhì)量和效益，更加注重推動經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，更加注重推進改革開放和自主創(chuàng)新、增強經(jīng)濟增長活力和動力，更加注重改善民生、保持社會和諧穩(wěn)定，更加注重統(tǒng)籌國內(nèi)國際兩個大局，努力實現(xiàn)經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。,2010年中國經(jīng)濟總體形勢趨穩(wěn) 。,東莞以外向型經(jīng)濟為主導，受金融危機的沖擊較大，在全國經(jīng)濟復蘇的大背景下，東莞經(jīng)濟增速相對緩慢。,1、宏觀市場分析（東莞）,09年固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長，經(jīng)歷前二年的房產(chǎn)投資井噴后，09年房地產(chǎn)開發(fā)投資相對不足。,1、宏觀市場分析（東莞）,經(jīng)過09年房地產(chǎn)市場井噴式的發(fā)展。中央開始密集出臺打壓樓市的政策，市場觀望氣氛濃重。,1、宏觀市場分析（政策）,宏觀市場分析 清溪樓市分析 競爭樓盤分析 清溪客戶分析,part1、市場概況,20052009年清溪鎮(zhèn)商住地成交情況表,05年至09年，清溪鎮(zhèn)通過招拍掛成交的商住地總面積為32.4萬，年均成交量僅6.5萬，其中清溪08年沒有商住地成交，09年共成交3宗商住地，總面積為7.4萬。 清溪地價逐年上升，05年清溪鎮(zhèn)商住地平均樓面地價為454元/，09年升至926元/，達到最高值。但相對周邊其它鎮(zhèn)區(qū)，清溪地價處于較低水平 。,2、清溪樓市分析（整體供應）,2009年清溪周邊鎮(zhèn)區(qū)商住地成交情況表,07-09年清溪住宅整體供求價,07-09年清溪住宅供應量約22.8萬，07年為供應高峰, 占07-09年供應比重62%。07-09年清溪住宅銷售量約22.05萬，08-09年受供應萎縮影響，銷售量相比07年大幅減少，銷售面積分別為3.67萬、5.78萬,銷售套數(shù)為418套、641套。 07-09年清溪鎮(zhèn)住宅價格維持在約4100元/。 2010年1月，由于盛和新都會及柏麗華庭的入市，清溪住宅均價達5200元/。,2、清溪樓市分析（住宅供應）,從清溪住宅成交價格看，前三年均價約4100元/，進入2010年，由于入市樓盤品質(zhì)較高，價格得到較大幅度的提升。,09年清溪鎮(zhèn)個盤銷售情況,10年1月清溪鎮(zhèn)個盤銷售情況,2010年1月清溪鎮(zhèn)洋房均價達到4808元/，主要受盛和新都會入市及麗景名門加推樓王單位的影響。,2、清溪樓市分析（住宅供應）,備注：柏麗華庭為聯(lián)排別墅，1月清溪洋房整體均價：4808元/ 麗景名門價格出現(xiàn)跳漲，因前期主要為關(guān)系戶購買！,清溪住宅供應以洋房為主，06-09年四年僅供應51套別墅,供應樓盤為柏麗華庭聯(lián)排別墅； 公寓主要在07年供應,供應樓盤為恒盈豪庭,御鹿華庭,07-09年清溪住宅產(chǎn)品供應情況,2、清溪樓市分析（產(chǎn)品供應）,從產(chǎn)品供應看，07年供應最大，洋房占據(jù)核心，并有少量公寓及別墅的供應！,06-10年清溪住宅供應區(qū)間,清溪住宅供應以中小戶型為主,主力面積為80-140二房和三房.140以上供應較少, 清溪住宅產(chǎn)品目前空缺為： 51-70 110-120 141-150 161-170 ,備注:06年非全年數(shù)據(jù)，10年為截止2月份數(shù)據(jù),2、清溪樓市分析（戶型供應）,09年清溪銷售情況,09年81-100戶型銷售較好,以自住型緊湊三房二廳為主； 公寓銷售較好,體現(xiàn)出09年清溪公寓投資的興起；,2、清溪樓市分析（戶型銷售）,備注：09銷售，包括前期市場整體供應！,備注：以上數(shù)據(jù)截止10年2月，因供應預測存在不確定性，不排除有其它新增供應樓盤；,2010年清溪鎮(zhèn)商住潛在供應約20萬，是2009年（6.8萬）的2.9倍，比供應最高峰2007年（14.1萬）高出約6萬，競爭非常激烈！,2、清溪樓市分析（潛在供應）,宏觀市場分析 清溪樓市分析 競爭樓盤分析 清溪客戶分析,part1、市場概況,從板塊看，清溪目前在售樓盤主要分布在老城區(qū); 未來新增供應主要集中在新城區(qū)； 從產(chǎn)品看，清溪主要以洋房為主，僅有柏麗華庭一個別墅項目，恒盈豪庭有少量公寓在售； 目前清溪鎮(zhèn)在售樓盤僅5個，其中恒盈豪庭貨量極少。,目前在售樓盤,尚未上市樓盤,售完代表樓盤,匯景項目,3、競爭樓盤分析（整體概況）,老城區(qū),新城區(qū),3、競爭樓盤分析（柏麗華庭）,占地面積：約3萬 建筑面積：71877.13 項目概況： 51套聯(lián)排別墅（面積340-370） 七棟小高層洋房（約360套面積80-200） 聯(lián)排均價:8500元/ 洋房預計2010年9月上市，均價預計約5000元/,雖與清溪高端別墅柏麗花園相鄰，但容積率高，別墅樓間距較窄，且項目后期洋房周邊環(huán)境較差，該項目不具備成為豪宅樓盤的條件！,占地面積：39605.5 建筑面積：107885.2 項目概況: 分兩期開發(fā)，07年9月一期上市，09年4月二期上市。整體均價4300元/，在售均價4800元/,清溪在售洋房中鳳凰花園城檔次最高，戶型面積偏大，客戶接受度較高！建筑風格為新古典主義風格，品質(zhì)感較強！,3、競爭樓盤分析（鳳凰花園城）,占地面積：21586 建筑面積：65114 項目概況：一期為3、4棟已基本售罄，面積81-100二房及小三房 整體均價：4800元/ 目前在售價格： 5300元/ 二期在售1、2棟情況,該項目體量較小，位于新城區(qū)，周邊配套設施不夠完善，但該片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿^大。,3、競爭樓盤分析（麗景名門）,宏觀市場分析 清溪樓市分析 競爭樓盤分析 清溪客戶分析,part1、市場概況,成交客戶來源分析,清溪本地,成交客戶絕大部分來源于清溪本地，另有少量周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶（鳳崗、樟木頭、塘廈），深圳投資客僅占個別比例。,30-39歲,20-29歲,25-34歲中青年成為購房主力軍，其次為35-45歲中年客戶！,成交客戶年齡分析,4、清溪客戶分析（成交客戶）,客戶職業(yè)主要為個體戶、企業(yè)管理人員及公務員,成交客戶職業(yè)分析,客戶購房目的分析,以自住為主要目的，投資比重較少,4、清溪客戶分析（成交客戶）,客戶區(qū)域,客戶年齡,4、清溪客戶分析（潛在客戶）,家庭結(jié)構(gòu),我們針對清溪房地產(chǎn)市場進行了客戶調(diào)研。調(diào)研樣本共50個（其中10個為房產(chǎn)從業(yè)人員+40位潛在客戶）,需求面積,關(guān)心因素,通過調(diào)查，清溪潛在客戶主要以本地中青年為主，他們大多事業(yè)有成，家庭觀念濃厚，以三代同堂為主，需求三房以上中大戶型單位；主要關(guān)注地段/社區(qū)/園林及自然景觀；另外，部分年輕人也會購買70-80二房！,4、清溪客戶分析（潛在客戶）,從宏觀市場看：2010年房地產(chǎn)存在不確定性。 從清溪樓市看：現(xiàn)階段沒有高端豪宅洋房項目，主要以中低檔品質(zhì)的樓盤為主。 從競爭樓盤看：各盤大戶型產(chǎn)品較空缺，并且以后同我項目形成競爭的主要樓盤為盛和新都會，因舊城其它樓盤目前都在去化尾貨。第二潛在競爭對手是新城區(qū)。 從成交及潛在客戶看：清溪市場主要客戶以本地人及常住清溪的新莞人為主。,part1、市場概況小結(jié),報告結(jié)構(gòu),北：醫(yī)院、郵政局,南：清溪文化公園,1、地塊概況項目四至,優(yōu),差,良,中,西：電池廠,地塊方塊，周邊交通配套完善,東：嶺南中央商業(yè)街,地塊位于清溪鎮(zhèn)老城區(qū)與工業(yè)區(qū)的邊緣地帶，周邊交通便利，步行至清溪最旺商圈香芒東路約5分鐘；項目周邊主要以中低檔商業(yè)為主，商鋪空置率較高！,1、地塊概況周邊配套,2、地塊swot分析,現(xiàn)有核心價值 “清溪文化公園”的稀缺自然資源,機會點 1、精準的項目定位形成的錯位競爭 2、產(chǎn)品創(chuàng)新形成的差異化競爭,3、項目核心價值,探索,報告結(jié)構(gòu),前提 問題 思考 如何做高端豪宅 項目整體規(guī)劃布局建議,1、前提,項目樓面價1580元，約5000元/成本！ 預計均價在6000元/以上！,基于這樣的條件 做什么項目才能突破客戶心理價位,？,2、問題,突破價格標桿： 清溪市場前兩年的洋房整體均價是為4100元/，目前在售洋房整體均價在4800元/。 項目自身條件： 項目位于清溪老城區(qū)，但臨近工業(yè)區(qū)，占地規(guī)模較小，雖有清溪文化公園，但只有部分單位可享！,基于此，我們從兩個方向思考！,3、思考,這是否可行？ 首先，讓我們來看下清溪的商業(yè)市場！,方向一：通過增加商業(yè)面積來分攤住宅價格壓力,3、思考,本案,碧月灣商業(yè),香芒路商業(yè),新城中心商圈,御鹿華庭,老城區(qū)商圈,工業(yè)區(qū)商圈,3、思考商業(yè)市場,清溪商業(yè)分三大商圈，本項目位于老城區(qū)和工業(yè)區(qū)的邊緣地帶,主要商業(yè)：華潤萬家、碧月灣商業(yè)中心，香芒路集中了清溪90%的品牌。銀行、服裝、餐飲、 通訊等 營業(yè)面積：華潤萬家10000 ，碧月灣商鋪全部在120 以上。 經(jīng)營業(yè)態(tài)：華潤萬家，1f：國美電器2f：生活超市3f：健身房及桌球館。碧月灣商業(yè)中心以 中高檔餐飲為主。 租金價格：大型商業(yè)整體價格120元/ ，香芒路整體價格150230元/ ,老城中心聚集了清溪最高端商家，最旺的商圈。,3、思考商業(yè)市場（老城商圈）,主要商業(yè)：天和百貨，金陽廣場 營業(yè)面積：天和百貨25000 ，臨近商鋪6080，金陽商貿(mào)廣場40120 經(jīng)營業(yè)態(tài)： 1f：化妝品、皮鞋皮具、首飾、運動服飾、休閑服飾等 2f：男裝、女裝、內(nèi)衣、童裝、家居用品、美容院等 3f：超級市場 4f：低端服裝大賣場。臨近商鋪全部經(jīng)營較低檔服裝和日常生活用品。 租金價格：金陽商貿(mào)廣場5060元/ ，轉(zhuǎn)讓費3-4萬 租售情況：臨近商鋪內(nèi)街50%空置，金陽商貿(mào)廣場20%空置。,客戶群體消費能力較低，商鋪空置率較高。,3、思考商業(yè)市場（工業(yè)商圈）,主要商業(yè)：御鹿華庭“臺灣風情商業(yè)街”，以雜貨店，餐飲為主。 租金價格：3080元/ 租售情況：空置超90%。,新興商業(yè)區(qū)，人流量較少,主要服務御鹿華庭和附近小區(qū)業(yè)主，未來商業(yè)發(fā)展空間較大。,3、思考商業(yè)市場（新中心區(qū)商圈）,老城商圈,香芒路和聚富路為老城區(qū)核心地段，也是商業(yè)最集中區(qū)域，但周邊商鋪有部出租轉(zhuǎn)讓空置狀況。,工業(yè)區(qū)商圈,新城商業(yè)圈,因配套設施不完善，目前片區(qū)商業(yè)處在起步階段，以雜貨店和餐飲為主，主要服務周邊小區(qū)業(yè)主，隨著新興片區(qū)成熟，商業(yè)空間較大！,根據(jù)上述商業(yè)狀況，我們得出：除老城區(qū)商業(yè)相對較旺，清溪商業(yè)市場整體經(jīng)營狀況一般,3、思考商業(yè)市場,以天和百貨為核心，整體商業(yè)檔次較低，主要滿足工廠從業(yè)人員需求，商鋪空置率較高。,本項目雖處香芒中路，但已經(jīng)離開了老城區(qū)的核心商圈，屬于靠近工業(yè)區(qū)的邊緣地帶。 據(jù)了解，附近商鋪租金較低（50元/ 之內(nèi)），且空置率非常高；剩余商鋪生意較差、在商業(yè)經(jīng)營上屬于走下坡路的區(qū)域，如果本項目做商業(yè)，可能需要投入非常高的代價才能以一己之力挽救整個片區(qū)的商業(yè)氛圍，這是很困難的！,項目所在片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀,3、思考商業(yè)市場,清溪知名商業(yè)約22萬，整體商業(yè)體量約40萬方（包括潛在供應），清溪總?cè)丝诩s為35萬人。人均商業(yè)面積約1.1/人，而深圳商業(yè)人均面積1.02 /人，可見清溪商業(yè)空間已經(jīng)飽和!,3、思考商業(yè)飽和度,因此，我們認為本項目不適合做大量商業(yè)。,方向二：本項目是否可打造真正的高端洋房項目呢？,3、思考,清溪大戶型產(chǎn)品較稀少，市場無純粹的高端洋房豪宅； 有一個鳳凰花園城，只是中高檔產(chǎn)品！ 2010年鳳凰花園城出現(xiàn)最高售價為5800元/！ 如果做6000元/以上的高端豪宅，有市場空間。,從市場看（市場分析已詳細分析）：,3、思考住宅市場,高端客戶關(guān)注：地段、園林/景觀及品質(zhì)！,從客戶看（市場部分已詳細分析）：,3、思考住宅市場,南向為清溪文化公園,從項目看（市場部分已詳細分析）：,基于這樣條件 我們建議本項目做真正的高端豪宅！ 那么怎樣做呢？,3、思考住宅市場,首先 看看我們面臨的重大問題是什么？,3、思考住宅市場,1、目前，清溪整體洋房市場價格為4800元/。 2、本項目如何實現(xiàn)整均價6000元/以上呢？,讓我們先看一個和本項目條件相似的成功豪宅案例。,2001年，當廣州華南板塊樓盤售價為4000元/ 時； 廣州星河灣一期通過引進2000元/ “精裝修”，實現(xiàn)6000元/； 將只有在香港/上海的高檔 “精裝修”首次復制到華南板塊， 讓廣州人震驚，順理成章的實現(xiàn)高價熱銷！ 我們不是要學星河灣做高檔“精裝修”；而是想學習的是這種打破市場常規(guī)狀態(tài)的營銷理念！,案例：廣州星河灣,4、如何做豪宅,將市場公認的豪宅精典營銷理念，成功運用到清溪，引領(lǐng)清溪豪宅洋房市場， 打造清溪前所未有的產(chǎn)品， 這就是本項目做真正豪宅的核心!,4、如何做豪宅,那么，如何打造豪宅？ 必須從園林、“門面”、配套、戶型等去突破，做清溪沒有做過的項目。,4、如何做豪宅,例如：我們可將廣州譽峰的“園林”引入清溪！,4、如何做豪宅,廣州譽峰,占地面積：22693 平方米 容積率：6.81 戶型面積：250-290平方米 均價為：35000元/平方米 與本項目相似度： 南臨珠江公園、規(guī)模不大、園林面積小,該項目核心亮點：五星級酒店式度假園林！,五星級酒店式度假園林打造特點 一、層進式立體園結(jié)構(gòu) 二、全球化選料以及手工 三、原創(chuàng)性藝術(shù)塑造景觀,層進式立體園林： 2.75米、5.4米、10.6米三個立體層面的層進式園林景觀，使客戶置身不同高度時，獲得以外的景觀收獲。 通過細節(jié)打造出意境園林。 借鑒之處：意境園林細節(jié)的打造，意境的味道、禪意的內(nèi)涵。由于項目占地僅1萬平米，需要通過一些細節(jié)精細的禪意園林做支撐。,原創(chuàng)性藝術(shù)塑造景觀 錯落有致的園林布局，移步換景的精心規(guī)劃，帶水底音響的恒溫室內(nèi)泳池等酒店式園林細節(jié)更為住戶帶來舒適享受； 全球化選料手工打造 來自大江南北的火山石、金麻黃、十噸選兩噸的扁平鵝卵石、印尼進口的泳池地磚，人工模壓的墻面雕塑，廣泛應用在大堂會所之中。,戶型方面： 每戶均設有大型落地窗戶及高達6米的空中花園； 大面積的戶外空間巧妙地將室外的庭院引入客廳。,亮點：空中花園南對珠江公園,項目主入口形象,4、如何做豪宅,項目入口處: 設置標志墻，附項目logo， 加種色彩鮮明的花卉（如：紅色、黃色、紫色的草花）。,花陣及項目形象墻,4、如何做豪宅,項目架空層會所,因園林空間較小，做獨立會所，可行性不大！ 建議把部分架空層做為項目會所，通過后期玻璃等隔斷，形成獨立又開放、功能齊全的會所配套！,4、如何做豪宅,項目架空層會所,休閑空間,特色雕塑,墻面隔壁示意,休閑茶吧,4、如何做豪宅,項目入戶大堂,入戶大堂是體現(xiàn)項目“豪華”的直觀印象！建議如下： 做10米高的挑高大堂，設置大型水晶吊燈，增強氣勢！ 做雙入戶大堂，為地下車庫直接入戶的業(yè)主提供尊貴感！,10.8米高雙大堂設計 地下車庫直接入大堂 大堂結(jié)合地下室天井設計 同時，架空層層高5.4米,10.8米,庭院,第二大堂,第一大堂,5.4米,4、如何做豪宅,項目入戶大堂,雙大堂案例：萬科虹溪諾雅,+約10米挑高雙入戶大堂， 約4米挑高陽光地下車庫。,4、如何做豪宅,項目入戶大堂,地下入戶大堂,4米高挑空,地上入戶大堂,借鑒：香密湖一號裝飾 在材質(zhì)上凸顯住戶身份感、尊貴感，體現(xiàn)高品位的格調(diào)大堂,入口對面整面的落地玻璃窗引入自然光線，使室內(nèi)外景觀交融； 天花燈箱設計，令大堂光線更柔和，大型水晶吊燈，營造奢華/尊貴 金黃色調(diào)的整體氛圍，雍容和諧；,水晶吊燈,通透玻璃,項目入戶大堂,地下車庫是高檔豪宅容易忽略之處，建議如下：（案例珠海華發(fā)新城） 陽光園林車庫泊車也能呼吸新鮮空氣，享受靚麗的風景 ! 地面使用專業(yè)地面漆，提升車庫檔次！,4、如何做豪宅,項目地下車庫,4、如何做豪宅,項目戶型建議,目前清溪市場沒有真正的豪宅洋房項目，所以在產(chǎn)品戶型方面缺乏創(chuàng)新和豪宅氣質(zhì)，因此我們建議： 在產(chǎn)品戶型方面進行創(chuàng)新。,關(guān)鍵詞：強調(diào)資源最大化利用：空中院館/景觀廚房/前后雙陽臺/270圓弧景觀陽臺/主仆分離,經(jīng)典戶型：（香密湖1號） 經(jīng)典：180四房 亮點： 四面通透性內(nèi)庭院（空中院館）受到客戶熱烈追捧,景觀廚房，功能空間，同時享受外界景觀資源,4、如何做豪宅,項目戶型建議,最后，我們系統(tǒng)回顧一下上述建議：,第二步：園林,第三步：會所,第四步：大堂,第五步：戶型,以上各步均按“豪宅”標準配置，這是本項目在清溪打造高端項目的核心！,第一步：入口,4、如何做豪宅,除了建筑等硬性方面。目前，清溪的物業(yè)服務整體水平不高，但真正的豪宅，軟性服務也是重要因素！ 邀請品牌物業(yè)公司做全面管理或顧問管理！ 銷售期間，提高銷售人員形象、服務人員素質(zhì)！,服務提升,從語言、接待禮儀等方面全面提高銷售人員形象、服務人員素質(zhì)，有利于提高項目綜合品質(zhì)。,4、如何做豪宅,服務提升,我們建議本項目按以上豪宅物業(yè)服務標準去做。,按上述建議，我們的產(chǎn)品完全可以打造成高端豪宅！ 引領(lǐng)并“震撼”清溪！ 那么我們具體應該怎么打造出規(guī)劃亮點？ 先回顧一下地塊指標！,5、規(guī)劃思考,指標思考,按限高60米，理論上最高可做20層！ 但最大層數(shù)只能做15層！ 雖然這是指導性指標 但我們必須思考如何有效利用“指標”,第一：我們建議項目整體拔高約4-5米，一方面可形成有氣勢的主入口；另一方面可做“陽光地下停車場”！ 第二：我們建議架空層做5.8米(超過6米計二層），一方面使中心園林通過架空層與清溪公園形成通透的景觀視覺效果；另一方面，利用高差做下沉式立體會所！ 第三：大戶型樓王單位，建議層高做3.2米，提升樓王的居住品質(zhì)！其它樓棟層高建議做3米！,指標思考,5、規(guī)劃思考,5、規(guī)劃思考,如何利用規(guī)劃指標，進行創(chuàng)新,因項目限高60米，限層15層，所以高度還有可利用空間，利用項目整體抬高：第一：整體抬高部分做停車位； 第二：抬高部分頂上做“空中花園”式園林景觀； 第三：臨路面做一個“坡地人行入口”，營造“高臺府邸”的尊貴儀式； 同時，從成本角度考慮！如果做空中花園和架空車庫的建筑成本比普通地下室和地上園林成本要低！,入口示意,整體抬高部分,坡地人行入口,園林,5、規(guī)劃思考,商鋪入口示意圖,入口示意,臨路商鋪,人行入口: 建議寬8-10米,進深10-15米; 有一定坡度!,香芒中路,平臺花園,平臺花園,4-5米,15米,商鋪,整體抬高一層，如圖片所示：街鋪與地下停車室平齊，臨街面與正常布置一樣！如街鋪進深太長，可通過天井采光，增加街鋪附加值,如商鋪進深在15以上，可通過設置天井采光!,5、規(guī)劃思考,5、規(guī)劃思考,建筑局部示意圖（大堂、車庫、架空層）,車行,人行,車庫大堂,入戶大堂,5、規(guī)劃思考,車行入口示意圖,5、規(guī)劃思考,會所示意圖,二樓以上為住宅,會所二樓,車庫,空中花園,香芒路,負一層會所,下車可直達會所一樓,沿香芒路可直達會所一樓,沿空中花園直達會所二樓,會所,香芒路,公園,嶺南中心 商業(yè)街,區(qū)位示意圖,5、規(guī)劃思考,會所示意圖,會所建議在沿嶺南商業(yè)街一側(cè)： 一是可從香芒中路進入（多入口通達)； 二是保證臨公園一側(cè)全部做架空層，讓空中花園與公園形成一條視覺通道！ 三是會所面積可自由組合，根據(jù)市場定具體面積！,電池廠,清溪文化公園,香芒中路,嶺南商業(yè)街,會所,空中花園,最后，我們?nèi)绾我?guī)避電池廠影響,電池廠,地塊,20米寬,車行入口,靠近電池廠一側(cè)建議種植一排大樹！,5、規(guī)劃思考,報告結(jié)構(gòu),形象定位及案名建議 營銷思考,講區(qū)位：中央 講檔次：五星級、精典、首席 這就是清溪項目樓盤的形象定位！ 我們需要一個什么樣的形象，占領(lǐng)市場高位呢？,1、形象定位及案名建議,鳳凰花園城：中央花園生活 盛和新都會：清溪中央龍頭商業(yè)精典名宅 麗景名門：