山西財經(jīng)大學(xué)北校區(qū)11.docVIP

我們都曾有過充滿夢想的日子，向往藍(lán)天白云之下，青山綠水之中，擁有一處美麗的居所。屋前有茵茵草地，屋后有淙淙流水，有果垂枝頭，有花兒朵朵，有海浪，沙灘. .縱然世事滄桑，斗轉(zhuǎn)星移，我們心中美好的向往依然未變。其實“捱世界”時也可以“嘆世界”，走過艱難，走過困苦，到今日有條件，有能力的時候，除了貢獻(xiàn)社會之外，能為家人帶來當(dāng)年夢想的美好生活.成功的感覺真好！山西財經(jīng)大學(xué)北校區(qū)11高層住宅小區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)文件項目名稱：山西財經(jīng)大學(xué)北校區(qū)11高層住宅小區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)文件內(nèi)容： 投標(biāo)函部分 投標(biāo)人（蓋章）：廣東碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司法定代表人或其委托代理人（簽字或蓋章）： 日期： 2005年 12 月 25 日 法定代表人資格證明書單位名稱：廣東碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司 地 址：廣東省廣州市天河區(qū)清暉路銀海大廈18f202 姓名：葉衛(wèi) 性別：男 年齡： 32 職務(wù)： 物業(yè)行政部經(jīng)理 系 廣東碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司 的法定代表人。特此證明。投標(biāo)人（蓋章）： 日 期：2005年12月25日 投標(biāo)文件簽署授權(quán)委托書本授權(quán)委托書聲明：我葉衛(wèi)系廣東碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托廣東碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司山西分公司的王月為我公司簽署山西財經(jīng)大學(xué)北校區(qū)11高層住宅小區(qū)物業(yè)管理項目投標(biāo)文件的法定代表人的授權(quán)委托代理人，我承認(rèn)代理人全權(quán)代表我所簽署的山西財經(jīng)大學(xué)北校區(qū)11高層住宅小區(qū)物業(yè)管理項目投標(biāo)文件的內(nèi)容。代理人無轉(zhuǎn)委托權(quán)，特此委托。代理人：王月 性別：女 年齡：24身份證號碼務(wù)：廣東碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司山西分公司物業(yè)服務(wù)部經(jīng)理投標(biāo)人（蓋章）： 法定代表人（簽字或蓋章）： 授權(quán)委托日期：2005年12月25日投標(biāo)保函保函編號： 51120 致山西財經(jīng)大學(xué)基建處（下稱受益人）：鑒于廣東碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司(下稱被保證人)將于二零零五年十二月二十五日參加貴方項目編號為 20051113 的山西財經(jīng)大學(xué)北校區(qū)11高層住宅小區(qū)物業(yè)管理項目的投標(biāo)，我方接受被保證人的委托，在此向受益人提供不可撤銷的投標(biāo)保證： 一、本保證擔(dān)保的擔(dān)保金額為人民幣（幣種） 118024.13 元（小寫） 拾壹萬捌仟零貳拾肆圓壹角叁分（大寫）。 二、本保證擔(dān)保的保證期間為該項目的投標(biāo)有效期或延長的投標(biāo)有效期后28日（含28日），延長投標(biāo)有效期無須通知我方。 三、在本保證擔(dān)保的保證期間內(nèi)，如果被保證人出現(xiàn)下列情形之一，受益人可以向我方提起索賠：1. 被保證人在招標(biāo)文件規(guī)定的投標(biāo)有效期內(nèi)撤回其投標(biāo)；2. 被保證人在投標(biāo)有效期內(nèi)收到受益人發(fā)出的中標(biāo)通知書后，不能或拒絕按招標(biāo)文件的要求簽署項目合同；3. 被保證人在投標(biāo)有效期內(nèi)收到受益人發(fā)出的中標(biāo)通知書后，不能或拒絕按招標(biāo)文件的規(guī)定提交履約擔(dān)保。 四、在本保證擔(dān)保的保證期間內(nèi)，我方收到受益人經(jīng)法定代表人或其授權(quán)委托代理人簽字并加蓋公章的書面索賠通知后，將不爭辯、不挑剔、不可撤銷地立即向受益人支付本保證擔(dān)保的擔(dān)保金額。 五、受益人的索賠通知應(yīng)當(dāng)說明索賠理由，并必須在本保證擔(dān)保的保證期間內(nèi)送達(dá)我方。 六、本保證擔(dān)保項下的權(quán)利不得轉(zhuǎn)讓。 七、本保證擔(dān)保的保證期間屆滿，或我方已向受益人支付本保證擔(dān)保的擔(dān)保金額，我方的保證責(zé)任免除。 八、本保證擔(dān)保適用中華人民共和國法律。 九、本保證擔(dān)保以中文文本為準(zhǔn)，涂改無效。保證人（蓋章）： 法定代表人或其授權(quán)委托代理人（簽字或蓋章）： 單位地址： 廣東省廣州市天河區(qū)體育西路38號 郵政編碼：510420電話：（86）02022388888傳真： 02022338888 日期：二零零五年十二月二十三日目 錄第一部分 前言1第二部分 企業(yè)綜合說明書32.1 公司概況32.2 公司信譽及成果6第三部分 主要管理人員介紹7第四部分 物業(yè)管理文案及內(nèi)容94.1 山西財經(jīng)大學(xué)北校區(qū)11高層住宅樓概況94.2 物業(yè)管理整體設(shè)想和策劃94.3 采取的管理方式、工作計劃和物資裝備104.4山西財經(jīng)大學(xué)北校區(qū)11高層住宅樓管理機(jī)構(gòu)、規(guī)章制度、人員配備、培訓(xùn)、管理154.5山西財經(jīng)大學(xué)北校區(qū)11高層住宅樓各項專業(yè)物業(yè)管理制度254.6 爭創(chuàng)全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)規(guī)劃、具體實施方案與各項服務(wù)指標(biāo)的承諾324.7 社區(qū)文化活動計劃及安排344.8 特色便民服務(wù)項目與收費標(biāo)準(zhǔn)364.9 智能化系統(tǒng)的日常運行及維護(hù)方案374.10 房屋及公共設(shè)備設(shè)施維修檢查養(yǎng)護(hù)計劃39第五部分 計劃成本核算書41第六部分 結(jié)束語43第一部分 前 言投 標(biāo) 函致: 山西財經(jīng)大學(xué)基建處一、在考察了該項目現(xiàn)場、充分審核了山西財經(jīng)大學(xué)北校區(qū)11#高層住宅樓物業(yè)管理的招標(biāo)文件和了解一切會影響總價變動的各方面的情況和條件后,我方?jīng)Q定競投貴方的物業(yè)管理,本投標(biāo)書用字及術(shù)語的定義與投標(biāo)文件相同。二、茲遵照貴方二零零五年十月招投標(biāo)文件要求提交的內(nèi)容,若能中標(biāo),我們承諾將與貴方一起履行招投標(biāo)文件各項條款的規(guī)定。三、茲同意繳納人民幣萬元(￥10000.00元)作為投標(biāo)保證金。若由于各種原因不能履行文件所含的書面條件和規(guī)定而給貴方造成損失的,所繳投標(biāo)保證金,可由貴方作為違約賠償金沒收,不作罰款論。四、茲理解貴方不擬以最低報價為標(biāo)準(zhǔn)來接受投標(biāo),同時也不償付我方在投標(biāo)中發(fā)生的一切費用。五、茲承諾于貴方要求時簽署合同。六、我方知道投標(biāo)書是我方投標(biāo)的組成部分，我方保證對投標(biāo)文件的準(zhǔn)確性完全負(fù)責(zé)。七、我方保證從投遞標(biāo)書之日起至投標(biāo)有效期內(nèi)遵守本標(biāo)書。在此期限內(nèi)，本標(biāo)書對我方始終具有約束力,并可隨時被貴方接受。八、我方一旦中標(biāo)，在制定和簽署正式合同協(xié)議之前，本標(biāo)書連同貴方的中標(biāo)通知書應(yīng)成約束對方的文件。九、我方理解貴方不一定接受我方的投標(biāo),并不需作任何解釋。與本投標(biāo)有關(guān)的正式通訊地址和聯(lián)系方式為：地址：廣東省廣州市天河區(qū)清暉路銀海大廈18f202郵編：510420 電話號碼：(86)02022223388電子郵件：country_代理人（被授權(quán)人）簽字蓋章： 法人單位公章： 日期：二零零五年十月二十五日第二部分 企業(yè)綜合說明書2.1 公司概況沐浴著“改革開放”的陽光和雨露，碧桂園企業(yè)于1992年成立于廣東廣州，并確立了以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的企業(yè)戰(zhàn)略。歷經(jīng)十余載風(fēng)雨，成功造就了廣州碧桂園、廣州碧桂園、華南碧桂園、碧桂園鳳凰城、荔城碧桂園、均安碧桂園、碧桂花園、碧桂豪園、碧桂花城、碧桂園東苑、碧桂園西苑、碧海名軒、鳳南花園等十余個超大型高尚社區(qū)。如今，碧桂園已發(fā)展成為全國房地產(chǎn)知名企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)現(xiàn)有員工近3萬人，屬下公司遍布于珠三角及國內(nèi)其它省市，真正實現(xiàn)了區(qū)域拓展和規(guī)模化的品牌連鎖經(jīng)營。正如人民日報所報道：碧桂園已成功走出品牌擴(kuò)張之路！ 在激烈的房地產(chǎn)競爭中，碧桂園企業(yè)始終以“用心建設(shè)、關(guān)懷住戶、服務(wù)社會”為出發(fā)點，以“碧桂園，給您一個五星級的家”為企業(yè)文化的核心思想，堅持經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一，努力向社會提供高品質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良的服務(wù)，企業(yè)的社會聲譽不斷提升，在業(yè)界樹立了良好的企業(yè)形象；連年榮獲全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)、廣東地產(chǎn)資信20強(qiáng)、廣東納稅大戶、廣東省優(yōu)良樣板工程、廣東省房地產(chǎn)誠信企業(yè)、中國建設(shè)銀行和中國工商銀行aaa級信用單位、中國農(nóng)業(yè)銀行省級黃金客戶等等數(shù)十項由國家各級政府和社會各界所頒發(fā)的各種榮譽和獎項。以強(qiáng)大的地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實力做后盾，碧桂園企業(yè)還致力于為社會、為業(yè)主提供最高水準(zhǔn)的教育服務(wù)。斥巨資于1992年創(chuàng)辦的廣東碧桂園學(xué)校，目前已發(fā)展成為廣東省乃至全國最先進(jìn)的培養(yǎng)幼兒園至大學(xué)預(yù)科、擁有3600多個學(xué)位、民辦雙語國際學(xué)校。這里成為出名師、育名生的搖籃。作為廣東碧桂園學(xué)校先進(jìn)教育模式的延展和輻射，碧桂園企業(yè)還投巨資先后興建了華南碧桂園學(xué)校、碧桂花城學(xué)校、鳳凰城學(xué)校等多所國內(nèi)領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)學(xué)校，從而成功構(gòu)筑了全國領(lǐng)先的“民辦教育品牌連鎖體系”。名 稱：廣東碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司地 址：廣東省廣州市天河區(qū)清暉路銀海大廈18f202 法人代表：葉 衛(wèi)注冊資本：人民幣伍仟萬元整企業(yè)類型：股份有限公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)銷售、物業(yè)管理注 冊 號：4410275020575成立日期：1992年4月5日登記機(jī)關(guān)：廣州市工商行政管理局 營業(yè)期限 自1992年4月5日 二零零二年四月五日 至2007年4月5日 2.2公司信譽及成果1、 廣東省城市物業(yè)管理 優(yōu)秀住宅小區(qū)（96年）2、 全國城市物業(yè)管理 優(yōu)秀示范住宅小區(qū) （96年）3、 省優(yōu)良樣板工程證書4、 99年度廣州市十大納稅人第四名5、 99年度廣東省地方稅模范納稅人6、 99年度羊城晚報十強(qiáng)廣告客戶7、 廣州市無償獻(xiàn)血促進(jìn)獎8、 廣州市企業(yè)勵言警句100優(yōu)9、 南方都市報2001最佳廣告語廣告獎10、 廣東省綠色裝飾聯(lián)盟成員單位11、 第五屆中國花卉博覽會特殊貢獻(xiàn)獎 （2001年）12、 2002年度廣州市電視臺廣告投放量五大品牌公司13、 廣州市實施名牌戰(zhàn)略獎14、 99年至2001年度重合同守信用企業(yè)15、 廣州先進(jìn)民營企業(yè)16、 中國銀行廣州支行金長城客戶 17、 首屆廣東地產(chǎn)資信20強(qiáng) （2002年）18、 廣東省房地產(chǎn)企業(yè)誠信聯(lián)盟發(fā)起企業(yè) 19、 廣東省房地產(chǎn)誠信企業(yè)（2002年）20、 廣州市物業(yè)管理示范小區(qū) （2002年） 21、 廣東文化名盤 碧桂園 (2003年)22、 第三屆（2004年度）廣東地產(chǎn)資信20強(qiáng) （2004年） 第三部分 主要管理人員介紹人員簡介及所在崗位姓名李玉珍籍貫四川學(xué)歷本科年齡25現(xiàn)所在崗位物業(yè)項目經(jīng)理從業(yè)水平優(yōu)工作經(jīng)歷：2003-2005 任物業(yè)項目經(jīng)理2002-2003 任房地產(chǎn)銷售部經(jīng)理2001-2002 工作于房地產(chǎn)公司經(jīng)理助理1996-2001 畢業(yè)于山西財經(jīng)大學(xué)姓名陶晶晶籍貫吉林學(xué)歷本科年齡24現(xiàn)所在崗位項目經(jīng)理助理從業(yè)水平優(yōu)工作經(jīng)歷：2003-2005 任項目經(jīng)理助理2002-2003 就職于物業(yè)局行政人員1998-2002 就讀于山西大學(xué)姓名白燕籍貫青海學(xué)歷本科年齡24現(xiàn)所在崗位物業(yè)事業(yè)部經(jīng)理從業(yè)水平優(yōu)工作經(jīng)歷：2003-2005 任物業(yè)事業(yè)部經(jīng)理2002-2003 任清風(fēng)國美銷售部主任1998-2002 就讀于太原理工大學(xué)姓名王月籍貫河北學(xué)歷本科年齡24現(xiàn)所在崗位物業(yè)服務(wù)部經(jīng)理從業(yè)水平優(yōu)工作經(jīng)歷：2003-2005 任物業(yè)服務(wù)部經(jīng)理1999-2003 就讀于山西財經(jīng)大學(xué)姓名王文俊籍貫山西學(xué)歷本科年齡23現(xiàn)所在崗位物業(yè)服務(wù)部助理從業(yè)水平優(yōu)工作經(jīng)歷：2003-2005 任物業(yè)服務(wù)部經(jīng)理助理2002-2003 任山西大學(xué)教務(wù)處主任姓名趙軍芳籍貫山西學(xué)歷本科年齡23現(xiàn)所在崗位物業(yè)機(jī)電部助理從業(yè)水平優(yōu)工作經(jīng)歷：2003-2005 任物業(yè)機(jī)電部助理2002-2003 就讀于山西大學(xué)姓名葉欣逢籍貫福建學(xué)歷研究生年齡30現(xiàn)所在崗位物業(yè)機(jī)電部經(jīng)理從業(yè)水平優(yōu)工作經(jīng)歷：2003-2005 任物業(yè)機(jī)電部經(jīng)理2002-2003 任咨詢公司工程師2000-2002 就讀于西安交通大學(xué)研究生1996-2000 就讀于西安交通大學(xué)本科姓名葉衛(wèi)籍貫廣東學(xué)歷本科年齡32現(xiàn)所在崗位物業(yè)行政部經(jīng)理，法人代表從業(yè)水平優(yōu)工作經(jīng)歷：2003-2005 任物業(yè)行政部經(jīng)理2002-2003 任國家教委黨支部書記2000-2002 任國家教委團(tuán)支部書記1997-2000 就讀于中山大學(xué)姓名石東偉籍貫浙江學(xué)歷研究生年齡31現(xiàn)所在崗位物業(yè)行政部助理從業(yè)水平優(yōu)工作經(jīng)歷：2003-2005 任物業(yè)行政部經(jīng)理助理2002-2003 任山西大學(xué)計算機(jī)系書記1999-2002 就讀于武漢大學(xué)研究生1995-1999 就讀于浙江大學(xué)第四部分 物業(yè)管理文案及內(nèi)容4.1 山西財經(jīng)大學(xué)北校11高層住宅樓概況地理位置：山西財經(jīng)大學(xué)北校11高層住宅樓位于太原市物業(yè)類型：由7幢8-18層的電梯公寓、1幢21層的寫字樓、1幢4層的商場、1幢9層的居家辦公及沿街商業(yè)裙房組成?？偨ㄖ娣e：52900平方米。結(jié)構(gòu)說明：共27層，高94.4米，局部29層，商用層13層，第28層為電梯房，29層為水箱房，單元式住宅240套（427層），地下一層為高低壓配電室，水箱，水泵房，熱交換站，庫房等。地下二層為戰(zhàn)時防空地下室。4.2 物業(yè)管理整體設(shè)想和策劃我們將對山西財經(jīng)大學(xué)北校11高層住宅樓實施專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理，秉承“以人為中心,服務(wù)為主體,業(yè)主滿意為目標(biāo)”的企業(yè)宗旨，堅持“住戶滿意，是我們做好各項工作的標(biāo)準(zhǔn)”的經(jīng)營理念，以“住戶至上”的原則，堅持為業(yè)主住戶服務(wù)，并制定服務(wù)質(zhì)量上的服務(wù)承諾，努力致力于改善服務(wù)意識，提高服務(wù)水平，使山西財經(jīng)大學(xué)北校11高層住宅樓成為“安全、舒適、文明、整潔、優(yōu)雅”的家園。4.2.1 總體質(zhì)量方針、目標(biāo)公司質(zhì)量方針：以人為中心，服務(wù)為主體，業(yè)主滿意為目標(biāo)。公司質(zhì)量目標(biāo)：維修及時率達(dá)98%，維修質(zhì)量合格率達(dá)95%，業(yè)主滿意率90%。業(yè)主投訴率不大于0.5%。4.2.2 管理與服務(wù)工作具體目標(biāo) 一、管理方面1.崗位標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)率達(dá)到100%2.崗位標(biāo)準(zhǔn)知曉率達(dá)到100%3.崗位標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行率達(dá)到90%以上。4.公開辦事制度，主要服務(wù)制度印發(fā)業(yè)主率100%5.持證上崗，佩帶胸卡，儀表整潔，誠實守信，不吃、不拿、不卡、不要。 二、服務(wù)方面1.態(tài)度和藹講文明，主動熱情不拖延，及時處理各類事件，業(yè)主投訴回訪率達(dá)95%，維修回訪率不低于50%。2.保證24小時受理業(yè)主報修，周一至周六全天業(yè)務(wù)接待，接待業(yè)務(wù)和受理報修率達(dá)100%。3.維修及時率達(dá)98%，維修質(zhì)量合格率達(dá)95%，業(yè)主滿意率90%。4.業(yè)主投訴率不大于0.5%。5.各類維修嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定：急修不過夜（24小時），小修不過三（天），中修以上不過周。6.保安員做到儀表端莊，堅守崗位，規(guī)范服務(wù)，嚴(yán)格防范。4.3 采取的管理方式、工作計劃和物資裝備4.3.1 管理方式基本原則：廣東碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司接受太原市房地產(chǎn)管理局的管理，依據(jù)太原市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法，對山西財經(jīng)大學(xué)北校11高層住宅樓進(jìn)行物業(yè)管理。形成市房管局、業(yè)主委員會、廣東碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司下屬各管理處及各專業(yè)隊的三級管理機(jī)制。依照政府關(guān)于物管工作的政策、法規(guī)，對小區(qū)實施高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、24小時綜合一體化全方位物業(yè)管理。引進(jìn)高素質(zhì)物管人才，對小區(qū)實行智能化管理，最大限度提高工作效率，降低管理成本，提高服務(wù)質(zhì)量。法律關(guān)系：以合同的形式建立業(yè)主委員會與物業(yè)公司甲乙雙方互為制約的主體關(guān)系，履行乙方責(zé)任。協(xié)助成立山西財經(jīng)大學(xué)北校11高層住宅樓業(yè)主委員會，實施民主管理，加強(qiáng)民主監(jiān)督，依靠小區(qū)業(yè)主委員會開展物業(yè)管理，定期匯報公司運作情況，每年兩次公布財務(wù)狀況，接受業(yè)主委員會的檢查監(jiān)督。內(nèi)部管理框架：依靠公司iso9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及200余系統(tǒng)規(guī)章制度、崗位職責(zé)，建立公司管理構(gòu)架為職能式管理部門。公司總經(jīng)理主管物業(yè)管理工作的總體規(guī)劃及重大事項的決策；各職能部門落實總經(jīng)理物業(yè)管理方面的決策并指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查、考核物業(yè)管理處工作；各管理處主任負(fù)責(zé)對物業(yè)的日常管理，以確保公司“以人為中心，服務(wù)為主體，業(yè)主滿意為目標(biāo)?！钡馁|(zhì)量方針和公司質(zhì)量目標(biāo)在山西財經(jīng)大學(xué)北校11高層住宅樓的實現(xiàn)。達(dá)到公司以業(yè)養(yǎng)業(yè)，基本持平，略有盈余的經(jīng)營主旨。機(jī)構(gòu)設(shè)置：設(shè)置公司直接領(lǐng)導(dǎo)下的山西財經(jīng)大學(xué)北校11高層住宅樓管理處，內(nèi)設(shè)房管維修組、保安隊、綠化保潔組，日常業(yè)務(wù)管理部門。4.3.2 工作計劃1.公司在中標(biāo)以后，即進(jìn)行前期介入，參與開發(fā)設(shè)計、工程施工管理及竣工驗收等直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作開展的部分；2.與開發(fā)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物管工作全面啟動；（簽約前1個月，管理處入住管理現(xiàn)場）；3.對物業(yè)進(jìn)行接管驗收，同時接收房屋鑰匙、公共設(shè)備設(shè)施、綠化設(shè)施、物管用房、小區(qū)建設(shè)前期及技術(shù)檔案資料等；小區(qū)各項管理系統(tǒng)全面啟動；（計劃5個工作日內(nèi)完成）；4.進(jìn)行小區(qū)開荒保潔；（計劃15天內(nèi)完成）5.對將入住的業(yè)主進(jìn)行智能化系統(tǒng)操作培訓(xùn)；6.設(shè)置小區(qū)內(nèi)各種功能標(biāo)識；（計劃1周內(nèi)完成）7.迎接業(yè)主入伙的各項準(zhǔn)備工作，在第一家業(yè)主入住的這天起，全部承諾的服務(wù)項目全面啟動；（與其它各項工作同步進(jìn)行）8.業(yè)主裝修的管理；（隨時）9.在業(yè)主入住率達(dá)到50%時的3個月內(nèi)，協(xié)助成立小區(qū)業(yè)主委員會，并與業(yè)委會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，履行合同約定條款，執(zhí)行并享有乙方責(zé)任、義務(wù)和權(quán)利； 10.進(jìn)行收費標(biāo)準(zhǔn)的申報審批工作；（計劃2個月內(nèi)完成）在完成以上各項工作后，小區(qū)的物業(yè)管理納入正常運作狀態(tài)。物業(yè)管理物業(yè)的前期介入綠化清潔服務(wù)物業(yè)的接管和驗收保安服務(wù)業(yè)主入伙房管維修服務(wù)綜合服務(wù)綠化養(yǎng)護(hù)保潔消防管理公共設(shè)備養(yǎng)護(hù)裝修管理業(yè)主接待治安管理車輛管理房管維修圖1 財大北校11高層住宅樓物業(yè)管理流程圖 4.3.3 物資裝備計劃一、行政辦公用品 表1 行政辦公用品裝備及費用支出情況序號物品名稱單位數(shù)量單價金額殘值1辦公桌椅套4200080001000管理人員各一套2電腦臺250001000020003文件柜套260012004004保險箱只135003500800收銀用5電腦桌椅套250010003506傳真機(jī)臺1300030006007電話只102020050包括安裝費8空調(diào)臺1500050007009飲水機(jī)臺150050070辦公室10計算器臺215030055主任、收銀各1合計327006025二、保安 表2 保安裝備及費用支出情況序號名稱單位數(shù)量單價總價1軍大衣件1018018002冬裝套1015015003秋裝套2015030004夏裝套2010020005武裝帶付10404006雨衣件10606007雨鞋雙10505008警棍根230609交通警示牌塊55025010治安警示牌塊2306011對講機(jī)臺2500100012手電筒把101515013太陽傘把125025014臨時崗?fù)ぶ?2000200015崗臺只11000100016備用水帶（消防）米100101000合計15570三、清潔綠化 表3 清潔綠化所需物質(zhì)設(shè)備（ 單位：元）序號名稱數(shù)量單位單價總價1手推車3輛35010502高枝剪2把4509003小枝剪2把20404手鋸2把501005鐵撬5把301506鋤頭2把30607鏟刀2把10208鋁合金梯（12步）1部100010009鋁合金梯（9步）1部80080010手搖噴霧器1把150150合計4270表4 環(huán)保隊所需物質(zhì)（單位：元）序號名稱數(shù)量單價總價1竹掃把3051502拖把30123603蘆花掃帚2051004垃圾袋（大型）1000110005冬夏裝1015015006洗潔精、毛巾、塑料桶4007消防水帶200米1020008機(jī)械設(shè)備折舊及維修費10009農(nóng)藥化肥500合計7010表5 交通用品價格數(shù)量電梯1350000454000004.4山西財經(jīng)大學(xué)北校11高層住宅樓管理機(jī)構(gòu)、規(guī)章制度、人員配備、培訓(xùn)、管理4.4.1 山西財經(jīng)大學(xué)北校11高層住宅樓管理機(jī)構(gòu)物業(yè)管理部綠化保潔組北校區(qū)11樓保安部房管維修組保安組辦公室總經(jīng)理室圖2 山西財經(jīng)大學(xué)北校11高層住宅樓管理機(jī)構(gòu)圖4.4.2 規(guī)章制度 公司員工守則第一章 總則第一條 本守則適用于本公司所有員工。第二條 本公司以“一切都為業(yè)主服務(wù)”為主要的經(jīng)營宗旨。第三條 本公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，實行層級管理、制度管理和規(guī)范管理。第二章 員工行為紀(jì)律第一條 儀容要大方。男士不準(zhǔn)留胡子，女的不準(zhǔn)畫濃妝（可畫淡妝）。第二條 舉止要得體。坐、立、行姿勢要端莊。不準(zhǔn)將腳放在桌、椅上。第三條 上班期間不得飲酒，玩電腦游戲、打撲克、下棋等。第四條 進(jìn)公司必須要穿整潔干凈的工作服，佩帶工作證，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)借或涂改工作證。工作證丟失的應(yīng)盡快申請補辦。 第五條 按時上下班。上班時需簽到，嚴(yán)禁代簽或虛假簽到；不早退。第六條 嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，不礦工，不私自調(diào)班，需要調(diào)班，須找好調(diào)班人員，征得經(jīng)理同意后方可調(diào)班。第七條 愛護(hù)公司的財產(chǎn)，上崗前應(yīng)對設(shè)備進(jìn)行檢查，有故障應(yīng)告之經(jīng)理第八條 服從領(lǐng)導(dǎo)對工作的安排和調(diào)度，按時完成任務(wù)，不得無故拒絕或終止工作。第三章 工資與津貼第一條 公司工資制度遵循按勞分配的原則，實行同工同酬，執(zhí)行崗位工資制， 根據(jù)不同部門、不同崗位、不同職務(wù)確定員工的工資級別；員工工作崗位變動時，其工資級別將做相應(yīng)變動。第二條 本公司的工資參照通策集團(tuán)所定制度執(zhí)行。第三條 公司將視企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益狀況適時調(diào)整員工工資。公司委托銀行發(fā)放員工工資。第四條 員工可享受生活津貼，員工的生活津貼，每月連同工資一起發(fā)放。第五條 員工在法定節(jié)假日和休假日期間，其工資予以照發(fā)。第四章 勞保與福利第一條 員工上崗前，必須接受勞動安全衛(wèi)生教育和檢查，防止工傷事故的發(fā)生和工作中可能造成的職業(yè)危害。第二條 員工必須嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)范，不得違章作業(yè)。在工作中發(fā)現(xiàn)隱情時應(yīng)及時向主管部門的領(lǐng)導(dǎo)報告。第三條 公司每年為員工免費進(jìn)行一次體檢。第四條 員工可享受以下的福利待遇：（一）員工上班時可免費享用午餐；（二）女員工懷孕7個月以上，在每一個工作日的勞動時間內(nèi)給予1小時休息。（三）員工按規(guī)定享受公司為其統(tǒng)一參加的社會勞動保險、養(yǎng)老金等；（四）正式員工按國家規(guī)定辦理了離、退休手續(xù)，可享受國家和公司規(guī)定的離、退休待遇。（五）員工發(fā)生工傷事故，經(jīng)醫(yī)院診斷和辦公室審批后，按工傷的有關(guān)規(guī)定處理。第五條 員工根據(jù)國家和公司的有關(guān)規(guī)定享受帶薪的探親假、結(jié)婚假、分娩假、計生假和慰唁假等。第五章 獎懲條例第一條 公司堅持獎懲分明，獎優(yōu)罰劣，以思想教育為主，懲罰為輔的獎懲原則。第二條 對有下列表現(xiàn)之一的員工，應(yīng)當(dāng)給予獎勵：（一）認(rèn)真完成公司交給的各項工作，且成績顯著，有突出貢獻(xiàn)的；（二）為業(yè)主提供細(xì)致周到的服務(wù)，多次受到業(yè)主的贊譽和表揚的；（三）開拓進(jìn)取，勇于創(chuàng)新，提出合理化的建議，使公司經(jīng)濟(jì)效益明顯提高的；（四）被評為“最佳員工”和先進(jìn)個人的；（五）為保護(hù)公司和業(yè)主生命財產(chǎn)安全，敢于挺身而出，見義勇為的；第三條 凡符合上述之一的，由部門提出建議，報辦公室經(jīng)審批合格后,呈總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。第四條 對有下列行為之一的員工，將視其情節(jié)的輕重分別給予不同的處分：（一）違反公司的勞動紀(jì)律和各項規(guī)章制度，上班遲到早退，消極怠工，沒有按時完成工作任務(wù)的，發(fā)現(xiàn)一次扣獎金的10%；曠工一次扣獎金的20%；（二）嚴(yán)重失職，違反工作制度或操作規(guī)范，造成事故或引起業(yè)主嚴(yán)重不滿，使公司財產(chǎn)和聲譽受到損害，發(fā)現(xiàn)一次沒收獎金；（三）不服從公司管理，不執(zhí)行上級指令，嚴(yán)重攪亂公司正常的管理秩序的按其情節(jié) 分別扣除獎金的10%或20%；（四）利用職務(wù)和工作之便，營私舞弊，謀取私利，使公司受到經(jīng)濟(jì)損失的視其情節(jié)給予扣除獎金或開除；（五）有其它違紀(jì)行為或嚴(yán)重錯誤的視其情節(jié)給予處分；第五條 各部門主管有權(quán)對其員工進(jìn)行處分，并成交辦公室備案。第六條 員工對公司的處分和處理不滿的，可以在宣布處分之日起十天內(nèi)或收到過失通知單之日起五天內(nèi)向公司辦公室、總經(jīng)理提出書面申訴；過期不提出書面申訴的，原處分決定和違紀(jì)處理生效。第七條 獎金按總公司考核標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)放，具體由各部門經(jīng)理考核測算決定。第六條 附則第一條 公司記時日工和實習(xí)人員的獎懲參照本規(guī)定執(zhí)行。第二條 有關(guān)考勤、獎懲和福利保險等的實施辦法或細(xì)則，另行規(guī)定。第三條 本規(guī)定由辦公室負(fù)責(zé)解釋。4.2.2 各部門崗位職責(zé)1.總經(jīng)理a. 在公司董事會的領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)董事會決定的貫徹落實,確定公司的經(jīng)營方針、經(jīng)營計劃及發(fā)展規(guī)劃，制定公司的經(jīng)營管理服務(wù)目標(biāo)，并指揮實施。b. 建立、健全公司的內(nèi)部組織系統(tǒng)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、指導(dǎo)副總經(jīng)理和各部門的工作，保證公司各方面工作的順利、有效進(jìn)行。c. 負(fù)責(zé)召集和主持總經(jīng)理辦公會議，研究和處理總經(jīng)理辦公會議職權(quán)內(nèi)的各項工作和問題。d. 負(fù)責(zé)處理重要的社會關(guān)系，保持與社會各界的廣泛聯(lián)系，塑造企業(yè)良好的內(nèi)、外部形象。2. 總經(jīng)理助理a. 執(zhí)行總經(jīng)理的指示，全面主持公司的日常事務(wù)和分管部門業(yè)務(wù)工作。b. 協(xié)助總經(jīng)理開展經(jīng)營、服務(wù)管理和公關(guān)活動。c. 保證公司的經(jīng)營管理方向，定期向總經(jīng)理匯報公司的質(zhì)量體系運行情況。d. 在公司運行過程中，對公司各部門進(jìn)行檢查、指導(dǎo)、督促、考核。3. 辦公室主任a. 學(xué)習(xí)當(dāng)前國家的方針政策，貫徹落實公司的各項工作指令。b. 負(fù)責(zé)安排公司行政會議與辦公會議，編制會議紀(jì)要，負(fù)責(zé)對有關(guān)決策貫徹執(zhí)行情況的檢查。c. 貫徹公司人事決策的落實管理工作，負(fù)責(zé)人力資源的配備，勞動工資的組合。d. 組織公司全員培訓(xùn)、負(fù)責(zé)編制計劃、確定培訓(xùn)教學(xué)綱要、落實資師等及對外的聯(lián)絡(luò)工作，組織安排接待、參觀等公關(guān)活動。e. 負(fù)責(zé)公司文件和資料的控制、整理歸檔及檔案管理工作。4. 物業(yè)管理部經(jīng)理a. 執(zhí)行國家和上級對物業(yè)管理質(zhì)量工作的決策和部署；編制相應(yīng)的質(zhì)量文件，制定部門人員的崗位職責(zé)；參加管理評審和內(nèi)部質(zhì)量審核。b. 負(fù)責(zé)組織合同評審，合格分承包方的評定，參加新樓盤的驗收，并作好質(zhì)量記錄。c. 負(fù)責(zé)入住、綠化保潔、代辦服務(wù)、業(yè)主裝修、維修服務(wù)過程控制活動的管理。d. 對各管理處的物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督、抽查、指導(dǎo)、考核。5. 保安部經(jīng)理a. 執(zhí)行國家和上級對保安工作的決策和部署；編制質(zhì)量文件，制定保安人員的崗位職責(zé)。b. 全面負(fù)責(zé)各小區(qū)的保安工作，并編制服務(wù)工作計劃及小結(jié)。c. 對保安員的素質(zhì)，工作態(tài)度、業(yè)務(wù)能力負(fù)有培訓(xùn)提高的責(zé)任，負(fù)責(zé)保安服務(wù)工作的管理和控制。d. 對各管理處保安工作進(jìn)行監(jiān)理、抽查、指導(dǎo)、考核。6. 管理處主任a. 堅決貫徹執(zhí)行公司的各項規(guī)定，負(fù)責(zé)管理處的全面領(lǐng)導(dǎo)和管理工作。b. 負(fù)責(zé)對外聯(lián)絡(luò)事宜，做好內(nèi)部的協(xié)調(diào)工作。c. 每周組織召開一次例會，及時檢查、總結(jié)和布置工作，并負(fù)責(zé)編制月度工作計劃和小結(jié)，做好文件歸檔工作。d. 定期開展訪問活動、聽取意見，與業(yè)主保持良好的合作關(guān)系，不斷提高管理水平。7. 財務(wù)管理員a. 制定年度財務(wù)計劃，報告年度財務(wù)決算。b. 督促對應(yīng)收應(yīng)付款項的收支工作，每月向總經(jīng)理報告財務(wù)運作情況。c. 指導(dǎo)小區(qū)公用服務(wù)場所的合理規(guī)范收費的款項分類核標(biāo)的匯總。d. 財務(wù)帳表整理，及時歸檔。e. 審核職工出勤、工資、獎金的發(fā)放情況。8. 物業(yè)管理部維修服務(wù)主管a. 掌握小區(qū)物業(yè)狀態(tài)和住戶的基本情況。b. 負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理維修資料的收集、匯總、歸檔、變更修改、利用和上報工作，熟悉掌握小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的基本情況，對小區(qū)內(nèi)上下管道要編號，弄清位置所在地c. ，幫助有關(guān)工作人員熟悉。d. 在日常工作中，及時發(fā)現(xiàn)和制止房屋管理所不容許的事件和現(xiàn)象；積極參與新樓竣工驗收工作，代表業(yè)主利益，嚴(yán)格驗收，發(fā)現(xiàn)問題及時向有關(guān)部門反映，督促及時處理。e. 負(fù)責(zé)各小區(qū)的維修、服務(wù)管理工作。f. 積極參與對整個小區(qū)的管理、堅持勞動第一線。9. 物業(yè)管理部倉庫管理員a. 對出入庫的物資做詳細(xì)記錄。b. 履行兼職檢驗員的職責(zé)，對所購物資的質(zhì)量狀態(tài)進(jìn)行驗證，并做好物資的標(biāo)識，不合格的，不予入庫并請原經(jīng)辦人進(jìn)行退貨。c. 積極配合各管理處工作，做好物資采購、使用、調(diào)劑的信息交流。10. 保安隊隊長a. 貫徹執(zhí)行上級公安消防部門關(guān)于安全保衛(wèi)消防工作的方針政策和有關(guān)條例，建立小區(qū)各項安全保衛(wèi)消防管理制度，督促大家執(zhí)行并加以檢查。b. 負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)內(nèi)部治安，預(yù)防和查處治安事故，協(xié)助公安部門偵破有關(guān)違法犯罪案件，協(xié)調(diào)好小區(qū)內(nèi)單位、業(yè)主、住戶的關(guān)系，搞好安全保衛(wèi)工作，做好調(diào)解工作。負(fù)責(zé)消防設(shè)備設(shè)施的管理，保證消防設(shè)備設(shè)施狀況的良好和有效使用。c. 負(fù)責(zé)年度工作總結(jié)，定期做好司法宣傳，妥善處理有關(guān)治安方面的投訴。d. 定期或不定期（每年至少二次）對保安人員、義務(wù)消防人員集中進(jìn)行業(yè)務(wù)專項培訓(xùn)。e. 對保安人員的工作進(jìn)行安排，修訂落實崗位職責(zé)，加強(qiáng)監(jiān)督、考核。11. 綠化保潔組組長 a. 服從領(lǐng)導(dǎo)安排、模范帶頭、以身作則、熟悉小區(qū)的綠化布局和保潔范圍。b. 積極帶領(lǐng)保潔、綠化人員完成管理處交給的各項任務(wù)。c. 做好保潔、綠化的檢查監(jiān)督工作。做好防止小區(qū)內(nèi)裝修垃圾和生活垃圾亂倒、亂丟檢查、監(jiān)督和宣傳教育工作。12. 收款辦證員a. 熟悉本小區(qū)業(yè)主住戶的基本情況，了解業(yè)主住戶的交費內(nèi)容，掌握交費的標(biāo)準(zhǔn)方法。認(rèn)真堅守工作崗位、不脫崗；使業(yè)主在交費過程中不浪費時間。b. 收款程序正確，各種憑證齊全，定時上交公司財務(wù)部門。c. 對業(yè)主住戶委托公司辦理的房產(chǎn)、契稅、土地等證件的原始憑證做好初審工作，做好業(yè)主情況記錄，出具收款收證憑證，及時匯總上交公司并進(jìn)行辦理。d. 對公共服務(wù)場所的經(jīng)營性收入定期上交，按月匯總。并及時上報辦公室。4.4.3 人員配備一、管理處主任要求管理處設(shè)主任1名，要求大專以上學(xué)歷，工作能力強(qiáng)，具有物業(yè)管理工作經(jīng)驗，并具有太原市房管理局的物業(yè)管理上崗資格培訓(xùn)合格證和內(nèi)審員培訓(xùn)合格證。二、各類人員數(shù)量及要求1、人員數(shù)量管理員保安員清潔員綠化工房管維修員合計9101056362、人員素質(zhì)a 管理員管理處各專業(yè)服務(wù)隊隊長均要求?？莆幕⒕哂邢嚓P(guān)經(jīng)驗。其余為中專以上文化。b 操作人員 保安員，具備高中以上文化，均須接受上崗前培訓(xùn)，合格者上崗。 保潔員、綠化工，具備初中以上文化，全部接受公司辦公室組織的“崗前培訓(xùn)”，合格者上崗。 房管維修員，具備初中以上文化素質(zhì)，特種工持特種作業(yè)操作證上崗，有一年以上工作經(jīng)驗。經(jīng)公司集中培訓(xùn)，具獨立操作能力。4.4.4 培訓(xùn)、管理由公司辦公室負(fù)責(zé)對不同工種進(jìn)行責(zé)有針對性的培訓(xùn)及考核，確保物業(yè)管理人員的培訓(xùn)工作質(zhì)量，以確保管理處各崗位人員的高素質(zhì)，同時把員工接受培訓(xùn)的情況納入工作考評，作為獎懲、晉級的條件。辦公室依靠外請專家、公司各部室經(jīng)理、高級技術(shù)人員及其他專業(yè)管理骨干通過授課、技術(shù)指導(dǎo)、現(xiàn)場操作、考試等方式培訓(xùn)管理出各管理處崗位人員為進(jìn)一步提高員工多方面素質(zhì)，人力資源部將進(jìn)行下列培訓(xùn)計劃：一、本培訓(xùn)計劃時間為五周，共計35天二、培訓(xùn)內(nèi)容包括：1、新員工入職培訓(xùn)：針對近期入職的新員工較多，進(jìn)行一次規(guī)章制度、員工手冊等的培訓(xùn)；參加人員：近三個月入職的新員工；培訓(xùn)老師：陶老師（人力資源部）2、普通話培訓(xùn)：進(jìn)行普通話強(qiáng)化訓(xùn)練；參加人員：全體員工；培訓(xùn)時間：每周一、三、五晚19時；（培訓(xùn)老師：郝老師（外請）3、高級禮儀培訓(xùn)：進(jìn)行禮儀知識系統(tǒng)訓(xùn)練；參加人員：全體員工；培訓(xùn)時間：周二、四晚19時；培訓(xùn)老師：程繼紅（銷售部經(jīng)理）4、員工送出培訓(xùn)：計劃送外學(xué)習(xí)人員3名，由部門選送，前往中華天大酒店學(xué)習(xí)，為期一月；5、管理培訓(xùn)：進(jìn)行一到兩次系統(tǒng)管理培訓(xùn)及案例分析；參加人員：全體員工；培訓(xùn)時間：待定培訓(xùn)老師：郝老師（外請）6、各部門業(yè)務(wù)培訓(xùn)由部門自行制定計劃和時間，不得與集體培訓(xùn)相抵觸。（具體時間及培訓(xùn)內(nèi)容報人力資源部備案）4.4.5 培訓(xùn)計劃表5 新員工培訓(xùn)計劃表序號培訓(xùn)內(nèi)容時間授課方式培訓(xùn)對象培訓(xùn)方式培訓(xùn)目標(biāo)1公司質(zhì)量手冊、操作程序和各項規(guī)章制度5天公司新員工內(nèi)部授課了解公司運作方式2員工禮儀、形象培訓(xùn)2天公司新員工內(nèi)部授課提升服務(wù)質(zhì)量、體現(xiàn)服務(wù)宗旨3崗位職責(zé)培訓(xùn)2天公司新員工內(nèi)部授課掌握本職工作運作程序4接管前期介入培訓(xùn)2天公司新員工內(nèi)部授課掌握接管小區(qū)基本情況及設(shè)施、設(shè)備5職業(yè)道德培訓(xùn)2天公司新員工內(nèi)部授課提高職務(wù)水平和管理水平、增強(qiáng)責(zé)任意識6員工上崗前見習(xí)培訓(xùn)3天公司新員工內(nèi)部授課為正式上崗提供經(jīng)驗表6 管理期員工培訓(xùn)計劃表序號培訓(xùn)內(nèi)容時間授課方式培訓(xùn)對象培訓(xùn)方式培訓(xùn)目標(biāo)1物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)8天聘請物業(yè)管理專家管理人員內(nèi)部授課增加員工管理水平及提高與業(yè)主間的溝通技巧2iso9002質(zhì)量培訓(xùn)3天公司全體人員內(nèi)部授課3參加政府主管部門舉行的業(yè)務(wù)培訓(xùn)另記有關(guān)部門相關(guān)人員外部授課提高業(yè)務(wù)管理水平4員工禮儀、形象再培訓(xùn)2天公司全體人員內(nèi)部授課提升服務(wù)質(zhì)量、體現(xiàn)服務(wù)宗旨5保安人員工作素質(zhì)培訓(xùn)2天公司保安人員內(nèi)部授課完善保安人員的工作范圍和職責(zé)6保潔人員工作、素質(zhì)培訓(xùn)2天公司保安人員內(nèi)部授課完善保潔人員的工作范圍和職責(zé)7維修人員升級培訓(xùn)待定專業(yè)部門維修人員外送完善維修人員的工作范圍和職責(zé)8綠化人員工作、素質(zhì)培訓(xùn)待定專業(yè)部門綠化人員外送完善綠化人員的工作范圍和職責(zé)4.4.6新員工培訓(xùn)-企業(yè)員工培訓(xùn)職業(yè)化訓(xùn)練課程課程主要模塊積極的心態(tài)認(rèn)識企業(yè)新員工培訓(xùn)-心態(tài)篇科學(xué)的工作方式與了解您的職位如何進(jìn)行您的工作新員工培訓(xùn)-行動篇人際關(guān)系技巧有效溝通的技巧時間管理的技巧會議的技巧商務(wù)演講的技巧新員工培訓(xùn)-技巧篇專業(yè)形象電話與商務(wù)禮儀培訓(xùn)方式：講授、案例、討論、商業(yè)游戲、教學(xué)vcd展示、管理能力測試等。4.5 山西財經(jīng)大學(xué)北校11高層住宅樓各項專業(yè)物業(yè)管理制度首先，根據(jù)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、使用各階段的不同作用及特點，物業(yè)管理的運作可分為以下四個階段：物業(yè)管理策劃階段、物業(yè)管理的準(zhǔn)備階段、物業(yè)管理的啟動階段、物業(yè)管理的運作階段。1、物業(yè)管理的策劃階段：指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前就提早介入，以物業(yè)管理的角度對物業(yè)環(huán)境、功能、使用、維修、施工、設(shè)施提出建 議。為物業(yè)今后的投入使用創(chuàng)造條件，并且最大化節(jié)約資金。為今后良好的物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。同時，根據(jù)物業(yè)的建設(shè)特點，依據(jù)購買使用者的物業(yè)管 理服務(wù)要求，初步制訂物業(yè)管理服務(wù)檔次、確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)項目。 2、物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段：一般在物業(yè)竣工投入使用前八個月開始。主要工作：決定自行組建、選聘物業(yè)管理公司或顧問公司參與管理。制訂 物業(yè)管理前期開辦財務(wù)預(yù)算及年度預(yù)算，制訂物業(yè)管理整體動作方案，編制物業(yè)管理所需的各種文件，包括：管理公約、住戶手冊、住戶守 則、裝修規(guī)則、停車場規(guī)則、物業(yè)收樓文件、租約等。擬訂內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員編制，逐步分期、分批選聘管理人員及培訓(xùn)。設(shè)計 各部門的運作方案及規(guī)章制度。3、物業(yè)管理的啟動階段；以物業(yè)的接管驗收為標(biāo)志。此階段： 物業(yè)的接管驗收、辦理客戶收樓、入住手續(xù)、全面物業(yè)管理服務(wù)的展開、建立物業(yè)的檔案資料、客戶資料、除執(zhí)行日常管理工作外還要制訂整個物業(yè)的 管理、保養(yǎng)、維護(hù)計劃。為客戶提供服務(wù)的同時，加強(qiáng)溝通宣傳管 理公司的管理規(guī)定，以謀求客戶的理解支持并及時根據(jù)客戶的要求，調(diào)整各種管理計劃，以求更加適合、滿足客戶之需求。 4、物業(yè)管理的日常運作階段： 此階段最主要的內(nèi)容包括日常綜合管理服務(wù)的穩(wěn)定與提高。其中包括：物業(yè)維修管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)管理、環(huán)境綠化管理、安全管理、有償服務(wù)管 理等。在為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時，以管理公約及其他管理規(guī)定為依據(jù)，處理各種管理當(dāng)中出現(xiàn)的問題并合理利用財務(wù)資源，做到開源節(jié)流，提 高資金利用率，改善物業(yè)的使用功能。對管理工作進(jìn)行定期檢討、計劃未來、訓(xùn)練員工及灌輸新知識為管理的提高打下基礎(chǔ)。 物業(yè)管理的復(fù)雜性、系統(tǒng)性、專業(yè)性的特點決定了管理的難度。為此良好的內(nèi)外部環(huán)境對提高物業(yè)管理水平就顯得尤為重要。 要改善提高管理水平須有賴于政府部門的制度、法規(guī)及周邊區(qū)域各政府職能部門的配合及市政、交通、綠化的改善，更須業(yè)主、租戶、