上海十大購物商圈投資分析.doc

項目一 百聯(lián)西郊購物中心最具影響力最具發(fā)展前景最具創(chuàng)新理念 【基本資料】位于長寧區(qū)仙霞西路、劍河路口，占地面積34萬平方米，總建筑面積11萬平方米，經(jīng)營面積為625萬平方米，包括了地下二層和地上四層。投資56億人民幣，由美國著名購物中心專業(yè)設(shè)計公司jeder國際建筑事務(wù)所和上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計集團江歡成設(shè)計事務(wù)所共同設(shè)計完成?！咀饨鹚郊敖?jīng)營情況】據(jù)管理方統(tǒng)計，目前商家進駐率已達94。平常日人流量在35萬人左右，周末達到68萬人。購物消費的比重占到整個購物中心總消費的87，餐飲消費比重占到11，休閑娛樂等服務(wù)性消費的比重在2。物業(yè)管理費從051元平方米天不等?，F(xiàn)場顧客盈門，商家趨之若鶩。【周邊環(huán)境】百聯(lián)西郊購物中心的四周為高級別墅群及新興高級住宅區(qū)，近年來又新建了大片住宅小區(qū)，屬于成長型的人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域。作為一個正在興起的大規(guī)模中高檔居住區(qū)，長寧西區(qū)的社區(qū)商鋪數(shù)量明顯不足，而且商業(yè)零售設(shè)施相對落后陳舊。百聯(lián)西郊購物中心的建成使得長寧西區(qū)初步形成一個以購物中心為主體，周邊大賣場、超市、便利店、農(nóng)貿(mào)市場分布的合理商業(yè)格局。據(jù)悉，百聯(lián)西郊中心商圈輻射半徑約3公里左右，區(qū)域內(nèi)新涇鎮(zhèn)、北新涇街道、仙霞新村街道、程橋街道等幾大社區(qū)，加上周邊輻射商圈內(nèi)可以吸引到的消費人口，大約在40萬左右，從而保證了足夠人口數(shù)量支持。購物中心管理人士告訴記者，該商用物業(yè)目前將中等收入家庭、社區(qū)居民作為主要服務(wù)對象，定位為中等偏上，使得購物中心獲得了最大的市場空間和消費群體。此外，通達的交通設(shè)施條件、分布合理的業(yè)態(tài)安排，為百聯(lián)西郊中心帶來了大批各種類型的消費客源，從而成功地完成了市場占有。今后是否維持定位現(xiàn)狀，抑或是納入高端商業(yè)類型，還有待于對周邊商業(yè)環(huán)境及消費者購買力成長情況的調(diào)查分析而定?！就顿Y者背景】百聯(lián)集團有“中國最大商業(yè)航母”之稱，由上海一百（集團）有限公司、華聯(lián)（集團）有限公司、上海友誼（集團）有限公司、上海物資（集團）總公司歸并而成，注冊資本10億元，是特大型流通產(chǎn)業(yè)集團。旗下?lián)碛械谝话儇?、華聯(lián)商廈、華聯(lián)超市、友誼股份、物貿(mào)中心、第一醫(yī)藥和聯(lián)華超市等7家上市公司及多家知名企業(yè)；擁有遍布全國23個省市近5000家營業(yè)網(wǎng)點，幾乎涵蓋了國際商貿(mào)流通集團現(xiàn)有的各種業(yè)態(tài)：百貨（20家）、標準超市（2458家）、大專場（87家）、便利店（1565家）、購物中心（6家）、專業(yè)專賣（621家）和物流等業(yè)態(tài)?！军c評】多業(yè)態(tài)、開放式、社區(qū)型購物中心，盡現(xiàn)人性化理念百聯(lián)西郊購物中心是國內(nèi)首個開放式社區(qū)型購物中心。作為百聯(lián)集團旗下全新的購物中心之一，該物業(yè)充分體現(xiàn)了集團內(nèi)專業(yè)百貨、大型超市、專賣店組團式發(fā)展的優(yōu)勢，有包括友誼百貨、世紀聯(lián)華、hola特力屋、迪卡儂、永樂家電等業(yè)態(tài)不同，類型各異的商業(yè)入住，成為一種滿足社區(qū)，便民利民，集購物、休閑、娛樂為一體的多功能新型社區(qū)商業(yè)典范。專家認為，與許多封閉式的“銷品茂”不同，百聯(lián)西郊購物中心最大的特色，是其開放式的建筑格局和社區(qū)型的購物理念。整個購物中心由一系列大小不等的建筑有機結(jié)合，中心是一個大型綠化廣場，環(huán)繞四周的是錯落有致的露臺和綠化景觀。步行街、廣場、商鋪、露天茶座、園林景觀錯落有致、彰顯情趣。整個購物中心建筑群與周邊自然環(huán)境巧妙地融合，體現(xiàn)了人性化的理念。消費者可以一邊享受新鮮空氣，沐浴和煦陽光，一邊體驗購物之樂。組團式發(fā)展的優(yōu)勢得以體現(xiàn)，源于百聯(lián)購物中心在市場定位上的高度一致性。據(jù)悉，這種“組團式”發(fā)展模式，未來還將出現(xiàn)在新開的其他百聯(lián)購物中心中。項目二 九百城市廣場最具影響力【基本情況】總建筑面積9萬余平方米，地下1層，地上9層，2004年6月開業(yè)。是南京路上最大的現(xiàn)代化商業(yè)廣場，也是靜安區(qū)政府重點工程項目，為集商業(yè)、商務(wù)等綜合性功能為一體的大型現(xiàn)代化商業(yè)廣場。2001年6月開工建設(shè)，2004年5月31日，地下一層“鮮品館”（freshmart）超市開張；6月18日，17樓商場試營業(yè)；6月25日，占廣場三分之二面積的大型現(xiàn)代百貨公司上海久光百貨有限公司全面試營業(yè)。廣場地下一層，設(shè)有6500平方米的全新概念的食品超市和美食長廊，地上首層為世界名牌精品和化妝品專賣，二層為高級女士時裝及配飾，三層是時尚女裝和品牌內(nèi)衣，四層為青春便服及運動裝系列，五層為男士服裝系列及配飾、高爾夫球服裝及用品，六層為運動營及兒童天地，七層為居家生活用品系列，八層為世界風味餐飲街。自2004年9月，“久光百貨”開業(yè)至今經(jīng)營情況良好。在2005年12月，上海九百與上海九百集團有限公司簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，有關(guān)方面對“上海九百城市廣場有限公司”進行了價值評估：公司總資產(chǎn)賬面價值為人民幣1162億元，評估值為2138億元，凈資產(chǎn)賬面價值為302億元，評估值為1279億元?！局苓叚h(huán)境】該物業(yè)位于靜安寺商圈，面對開敞綠地的靜安公園和快速干道的延安路高架，地下商場與地鐵2號線靜安寺站的兩個出入口相通，地理位置優(yōu)越，交通便捷，周邊擁有穩(wěn)定的中高檔辦公客流。【投資者背景】上海九百城市廣場于2003年4月建成，目前smartfortuneassetslimited持股50，九百集團持股12，上海九百持股38。上海九百股份有限公司1994年在上海證券交易所掛牌上市，逐步形成了以洗滌化工產(chǎn)品及洗滌服務(wù)，商業(yè)地產(chǎn)的投資管理、百貨業(yè)的主營業(yè)務(wù)為主，以投資參股具有競爭優(yōu)勢的商業(yè)零售企業(yè)為輔的經(jīng)營戰(zhàn)略。公司全資擁有并管理上海正章洗染公司、上海靜安寺珠寶古玩城、上海九百商業(yè)發(fā)展、上海九百購物中心、上海九百電子網(wǎng)絡(luò)公司和上海九百進出口公司多家公司，投資參股滬港合資上海九百城市廣場有限公司、上海久光百貨有限公司、中韓合資上海易買得超市有限公司、中進汽貿(mào)上海進口汽車貿(mào)易有限公司?！军c評】中心繁華城區(qū)高檔“銷品茂”九百城市廣場是集商業(yè)零售、餐飲、超市、休閑于一體的城市型“銷品茂”，也是本次中選項目中，唯一一家位于市中心繁華城區(qū)的大型高檔shoppingmall。其地理區(qū)位和高端定位與南京西路原來的商業(yè)“金三角”交相輝映，地理位置絕佳。九百城市廣場定位為高檔、時尚，匯聚國際知名品牌200多家，其中第一次進入內(nèi)地的近10家，首次來上海有40多家。該物業(yè)由香港崇光百貨聘請的八佰伴全套管理人員進行的國際化管理，管理也成為該廣場的亮點之一。 項目三 金橋埃蒙頓購物廣場最具發(fā)展前景【基本資料】位于浦東張楊路、金橋路的黃金地標，兩條規(guī)劃中地鐵l4線及m6線的交界處，緊鄰金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)及外高橋保稅區(qū)眾星拱月之地?？偨ㄖ娣e10萬平方米，目前在建?！军c評】位于大金橋地區(qū)，屬于區(qū)域社區(qū)型購物中心。典型的shongpingcenter模式，兼顧室內(nèi)購物長廊、娛樂城、露天廣場等。是崛起在浦東新區(qū)的一個新亮點，成為區(qū)域性的公共活動中心，打造商業(yè)設(shè)施與公共活動中心相結(jié)合的典范。 【獎項背景】該活動由上海市商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會發(fā)起和主辦，評審范圍是20032005年開工和開業(yè)的大型商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施，包括購物中心、專業(yè)市場和商業(yè)中心三大類別。在二十余家具有代表性的商業(yè)地產(chǎn)項目中，圍繞“商業(yè)地產(chǎn)與投資價值”的主題，經(jīng)過嚴格篩選產(chǎn)生十大獲獎項目。經(jīng)過專家組評選，百聯(lián)西郊購物中心、上海曹安國際商城、五角世貿(mào)商城、開元地中海、九百城市廣場、大拇指商業(yè)廣場、龍之夢購物中心、青浦港隆廣場、城市動力廣場和金橋埃蒙頓購物廣場這十大商業(yè)地產(chǎn)項目成為“2005年度上海十大商業(yè)地產(chǎn)”，并分別獲得上海2005年度最具發(fā)展?jié)摿Α⒆罹哂绊懥妥罹邉?chuàng)新理念商業(yè)地產(chǎn)獎。十家商業(yè)地產(chǎn)中，已開業(yè)的有6家，4家開工在建。其中8家為購物中心和商業(yè)廣場，2家系專業(yè)市場。除了一家位于中心城區(qū)外，4家在城區(qū)邊緣及浦東地區(qū)，3家位于郊區(qū)（青浦、松江、南匯）。 項目四：曹安國際商城最具發(fā)展前景最具創(chuàng)新理念【基本資料】位于大曹安商圈的核心區(qū)域，是曹安商圈中的最大及核心商業(yè)地產(chǎn)項目，項目占地約5萬平方米，總建筑面積逾15萬平方米，總投資10億元，是上海外環(huán)線內(nèi)最大的專業(yè)商城，采用“一次開發(fā)，一次定位”的方式，預(yù)計2006年底建成并投入運營。項目由兩幢單體建筑橫向沿曹安路聯(lián)接構(gòu)成，建筑產(chǎn)品總長度為350米，地下一層，地上三層，局部九層，其中地下一層為全地下車庫，13層為商業(yè)商鋪，首層沿街擬規(guī)劃為品牌專營店，局部四層為品牌展示中心，局部五層以上為辦公、寫字樓。規(guī)劃有20至40平方米的主力鋪型、最大可達8至10米的大開間設(shè)計，54米層高、3至8米寬通道、38部自動扶梯與觀光電梯有效聯(lián)動，中央空調(diào)系統(tǒng)、智能化服務(wù)信息平臺、33萬平方米地下專用停車庫等等，力求做到布局合理，交通方便，功能齊全，配套完善。目前一期在建二層，其中上海曹安國際商城一期鞋業(yè)皮革專業(yè)市場已經(jīng)在招商預(yù)約。屬于專業(yè)市場類型，主營鞋業(yè)皮革、皮具箱包、輕紡家飾，是一個以特色專業(yè)市場為主體、集現(xiàn)貨批發(fā)、品牌展示、貿(mào)易辦公、電子商務(wù)、會展服務(wù)、現(xiàn)代物流等眾多現(xiàn)代化商貿(mào)功能于一體的專業(yè)市場，具有商貿(mào)、物流、信息、服務(wù)全方位平臺第5代后專業(yè)市場典范之作。【周邊環(huán)境】上海曹安國際商城盤踞上海城區(qū)與江浙經(jīng)濟聯(lián)系的門戶要沖，地理位置優(yōu)越。曹安路、滬寧、外環(huán)、中環(huán)、未來的軌道交通線，交通體系四通八達，多條公交線路可直達上海市中心各區(qū)，有“車輪上的樞紐商圈”之稱。經(jīng)過多年的的精心規(guī)劃，該商圈成為華東地區(qū)，乃至全中國聞名的批發(fā)重鎮(zhèn)。區(qū)域匯聚了輕紡、汽配、糧食、蔬菜、建材、水產(chǎn)、花鳥等多家知名專業(yè)市場和知名大賣場，在全市和華東地區(qū)具有一定的影響力和輻射力，如：上海輕紡市場、東方汽配城、江橋蔬菜批發(fā)市場、好美家、紅星美凱龍、百安居、易初蓮花、永樂、國美等，初步成為華東地區(qū)最大商貿(mào)物流走廊的核心地帶和申城重要的商品集散地。據(jù)悉，為順應(yīng)上?！笆晃濉币?guī)劃，未來大曹安商業(yè)圈將建成以專業(yè)市場為主體、綜合發(fā)展商貿(mào)辦公和休閑商業(yè)的專業(yè)市場示范園區(qū)，“三區(qū)交界”的優(yōu)勢使它既可接受上海中心城區(qū)的直接輻射，又可依托嘉定的物流、倉儲、房地產(chǎn)、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)支撐，形成了與大曹安傳統(tǒng)商業(yè)構(gòu)成完全不同的商業(yè)運營模式，建成后將在各種商業(yè)結(jié)構(gòu)之間形成聯(lián)動，將形成年商貿(mào)總額將達130億元人民幣之巨，一個國際化的商業(yè)貿(mào)易集散地正在上海西北悄然崛起?！就顿Y者背景】上海騰昭置業(yè)發(fā)展有限公司是一家以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營為主的房地產(chǎn)公司，依托于雄厚的資金勢力和精銳的管理團隊，充分運用企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)長期實踐經(jīng)驗，通過引進先進的商業(yè)模式和成熟商業(yè)經(jīng)營管理理念，致力于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等領(lǐng)域，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)營完美結(jié)合，創(chuàng)造良好的社會價值和經(jīng)濟價值。董事長章宏偉擔任上海浙江商會副會長。【點評】全新市場經(jīng)營創(chuàng)新模式面對全球貿(mào)易一體化帶來機遇與挑戰(zhàn)，面對上海國際化發(fā)展趨勢，中國傳統(tǒng)專業(yè)市場如何升級換代，來實現(xiàn)與上海接軌，與國際接軌？作為新一代專業(yè)市場的代表，曹安國際商城提出一個大膽而鮮明的經(jīng)營目標“聯(lián)合中國商人，運作全球市場”。為此，曹安國際商城創(chuàng)新地提出了一個“城城戰(zhàn)略聯(lián)盟合作”模式。即曹安國際商城與中國幾大世界聞名的專業(yè)市場群體，如中國義烏小商品城、中國輕紡城、中國皮革城、中國日用品商城、廣州的步云天地、中國鞋都、浙江市場協(xié)會等簽約，進行有效聯(lián)盟與戰(zhàn)略合作。以專業(yè)市場領(lǐng)跑者的形象，整合多方資源，集成多種商業(yè)結(jié)構(gòu)，開啟專業(yè)市場嶄新的后專業(yè)時代。目前，以上幾家專業(yè)商城與曹安國際商城的合作協(xié)議簽約已經(jīng)完成。這不僅為曹安國際商城本身以“聯(lián)合中國商人，運作全球市場”的經(jīng)營目標打下戰(zhàn)略基礎(chǔ)，更為中國專業(yè)市場走向強強聯(lián)合開創(chuàng)新的路徑。 項目五:開元地中?！净举Y料】開元地中海購物中心位于松江新城區(qū)，是集28層5.4萬平方米的五星級酒店、三幢20層高級住宅樓、三幢18層單身公寓、一幢20層辦公樓和8.6萬平方米的購物商場組成，總建筑面積26.8萬平方米。是整個松江區(qū)首屈一指的“一站式”大型購物中心。整個建筑設(shè)計由美國的watg、callison、rtkl共同完成，景觀設(shè)計由香港的貝爾高林擔當，商場的規(guī)劃和管理由新加坡超群管理顧問有限公司擔當。開元地中海項目商業(yè)部分是總建面積為8.6萬平方米的地中海主題一站式購物中心（開元地中海shopping maill），購物中心統(tǒng)一經(jīng)營管理，倡導(dǎo)一站式的服務(wù)理念，提供從中檔餐飲到高檔娛樂，從休閑生活到商務(wù)辦公的全程服務(wù)。購物中心的地中海主題概念設(shè)計主要引入了三大主題：法國的李維耶拉、意大利的托斯卡那和希臘群島。法國的李維耶拉風格是莊重典雅，但又不失活潑，區(qū)域位于購物中心的北面的內(nèi)街，業(yè)態(tài)主要是中高檔的品牌男女裝、彩妝、飾品、數(shù)碼廣場等；意大利的托斯卡那區(qū)域體現(xiàn)活潑、休閑、年輕、文化的韻味，位于購物中心的中間的內(nèi)街，主要業(yè)態(tài)是中低檔的休閑品牌的男女裝、彩妝、飾品、美食、大賣場等；希臘群島將體現(xiàn)希臘地中海港灣的風味，位于購物中心南面的景觀廣場，主要業(yè)態(tài)以美食為主。 【租金水平及經(jīng)營情況】據(jù)管理方統(tǒng)計，商場共有300余家商鋪，目前出租率已達70%。整體為中檔定位，餐飲配比低于30%，鋪面平均租金3.5元/平方米/天。 【周邊環(huán)境】地處松江新城核心區(qū)，南隔300米寬中央十字景觀綠化帶與區(qū)政府相臨；北面是占地4800畝，集中了上海市七所高等學(xué)府的松江大學(xué)城；東隔人民北路即是著名的在建中的上海市第一人民醫(yī)院；西面是以別墅為主的中高檔聚居區(qū)，緊鄰建設(shè)中的國際知名半導(dǎo)體企業(yè)臺積電。700米外就是橫跨南北的r4輕軌，建成后松江連接上海市中心徐家匯只要短短20分鐘，出行方便快捷。隨著市級重點規(guī)劃的導(dǎo)入，目前已有眾多房地開發(fā)商在松江新城展開“圈地造城”運動。預(yù)計到2007年，松江新城中心地帶20多個小區(qū)將全部建成，屆時將有14000戶的人家進駐，人口總量近50000人。新城內(nèi)的住宅以別墅和樓層底矮的生態(tài)型中高檔社區(qū)為主，尤其中央綠化帶以北、大學(xué)城以南，成為高級住宅區(qū)，擁有大量潛在的優(yōu)質(zhì)高消費能力人口。 【投資者背景】開元旅業(yè)集團是一家以酒店業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，建材業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)為新興產(chǎn)業(yè)，聲譽卓著、實力雄厚的大型企業(yè)集團，總資產(chǎn)30多億元。集團在杭州、寧波、臺州、上海、徐州、開封等地擁有下屬企業(yè)30余家；為中國民營企業(yè)500強、中國飯店業(yè)集團20強、中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)50強之一。開元房產(chǎn)集團屬于開元旅業(yè)集團棋下，是一家融房地產(chǎn)投資、開發(fā)、物業(yè)管理為一體的綜合性企業(yè)，依托開元旅業(yè)集團雄厚的資金優(yōu)勢，汲取數(shù)十年酒店管理的人才、經(jīng)驗優(yōu)勢，全面引進并通過了iso9001國際質(zhì)量認證體系，經(jīng)6年快速發(fā)展，成長為“杭州十大品牌房產(chǎn)”、“中國（杭州）十大城市運營商”，并入榜“中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)50強”。憑借獨到資源優(yōu)勢，“開元”提出一套復(fù)合旅游房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式，并實踐住宅+商業(yè)+酒店聯(lián)動開發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)與酒店產(chǎn)業(yè)雙輪驅(qū)動，在業(yè)界獨樹一幟。 【點評】改變整個松江商業(yè)發(fā)展格局開元地中海作為松江商業(yè)的旗艦航母，它的建設(shè)使得松江商業(yè)建設(shè)達到了一個新的高峰，中檔的定位，全面的配置，將最大化的滿足松江城區(qū)居民的購物需求和休閑需求，并且大大的提升商業(yè)輻射圈周圍的土地價值。據(jù)悉，目前已有樂購大賣場（已開業(yè)）、七十七街、喜滿客影院、利眾美食城、賣當勞、兩岸咖啡、觀龍角港澳餐廳、喜多方拉面、現(xiàn)代觀點眼鏡、玫瑰之約花坊等一批國內(nèi)外知名品牌入駐。而投資方“統(tǒng)一經(jīng)營管理，倡導(dǎo)一站式服務(wù)”的經(jīng)營理念，也為該項目成為區(qū)域性商業(yè)旗艦打下良好基礎(chǔ)。隨著軌道交通的推進，和市區(qū)人口的導(dǎo)入，該廣場具有廣闊前景。項目六 證大大拇指商業(yè)廣場最具影響力【基本資料】浦東聯(lián)洋社區(qū)唯一的大型商業(yè)中心，也是浦東新區(qū)政府重點規(guī)劃的商業(yè)廣場之一。廣場內(nèi)建有3000平方米的當代藝術(shù)館，更增添了文化藝術(shù)氣息。 【點評】位于浦東聯(lián)洋國際社區(qū)，建筑面積11萬平方米，總投資1億美元。開發(fā)商正大集團。具有現(xiàn)代開放式塊狀設(shè)計，有22個建筑體塊。將購物、餐飲、聚會、休閑、藝術(shù)結(jié)合在一起，定位為高檔國際社區(qū)的商業(yè)中心。 項目七：城市動力廣場最具發(fā)展前景【基本資料】總建筑面積66萬平方米，車庫面積4萬。 【點評】依托鐵路上海南站交通樞紐，交通非常發(fā)達，屬于中央交通樞紐型的商業(yè)中心，輻射面廣。建筑造型時尚、動感，是區(qū)域商界新地標。 項目八：龍之夢購物中心最具影響力【基本資料】總建筑面積32萬平方米，總投資30億元。其地上商業(yè)設(shè)施面積達到24萬平方米，相當于兩個港匯廣場的容量，甚至一個建筑就相當于市級商圈（30萬平方米商業(yè)面積）的容量要求。是上海迄今為止單體面積最大的購物中心，也是中國大陸目前唯一的一座融城市交通換乘、購物、休閑、娛樂、商務(wù)、酒店等多種功能于一體的“銷品茂”?！咀饨鹚郊敖?jīng)營情況】由于剛剛開業(yè)，目前日人流量在115萬人左右。目前簽約率達到90，開店率70。據(jù)悉，尚未開店的部分商家正在抓緊裝修，希望盡快開業(yè)。各種業(yè)態(tài)中，百貨占最大份額，超市和餐飲也具有一定的比例。管理方透露，購物中心的業(yè)態(tài)配比有可能調(diào)整，即將開業(yè)的數(shù)碼城的比例將要增加?！褒堉畨簟闭w為中檔定位，也包括部分高端品牌?！局苓叚h(huán)境】中山公園正在成為交通樞紐和中高檔住宅集聚地。在“龍之夢”開業(yè)前，中山公園商圈已有新寧購物中心、巴黎春天百貨、玫瑰坊商業(yè)街、米蘭時尚廣場、貝多芬廣場等多個購物場所。超級大盤“龍之夢”的出現(xiàn)，使得中山公園商圈在體量上有了質(zhì)的飛躍，為中山公園商圈最終形成畫上圓滿句號。相對其他市級交通樞紐商圈，中山公園商圈還有較大的潛在發(fā)展空間?！就顿Y者背景】長峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家大型民營房地產(chǎn)企業(yè)，自90年代成立以來，已在長寧、徐匯、黃浦等區(qū)規(guī)劃并建造了總面積為274萬平方米的各式建筑，包括長峰大廈、名光大廈、長峰城佳信花苑、東安花苑、新安公寓、維多利亞、里昂花園、襄樂大廈、衡園、暢園等不少知名樓盤，涉及居民小區(qū)、商用住宅、酒店式公寓、酒店、辦公樓、大型購物中心等類型。董事長童錦泉行事低調(diào)，是福布斯上榜富豪。有媒體稱其如今將投資重點投向軌道交通樞紐站的大型商業(yè)項目。【點評】交通樞紐型的大型購物中心交通樞紐型的大型購物中心，其零租金經(jīng)營方式，開創(chuàng)具有示范創(chuàng)新意義的經(jīng)營模式。即商家不用支付固定租金，由購物中心每月都要對商家所得的利潤進行提成。不同商家支付的成數(shù)，是根據(jù)不同出租商鋪的業(yè)態(tài)、商場內(nèi)位置、商家在行業(yè)內(nèi)地位等因素，綜合評價后再制定。除此之外，為了控制風險，“龍之夢”還采取了最低收益分成的措施。項目九：青浦港隆廣場最具影響力最具發(fā)展前景【基本資料】港隆廣場位于青浦中心北區(qū)，老城中心和新興社區(qū)結(jié)合部，目前已成為區(qū)域內(nèi)主要購物場所和城中北區(qū)購物的中心，也是零售商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)最先進的購物場。購物中心規(guī)劃有一期4萬平方米二大主力店：世紀聯(lián)華大賣場和好美家建材超市（均已開業(yè)）。二期有85萬平方米綜合商業(yè)建筑，其中4萬平方米的零售面積。包括一座綜合購物商城，二條休閑商業(yè)街和一個精品商場；商務(wù)設(shè)施有45萬平方米的5a級寫字樓一座和酒店、公寓式酒店各一幢。購物方面將有幾十家品牌專賣店，涵蓋名牌服飾、化妝品、家居、電子、兒童服務(wù)等；餐飲娛樂方面包括中西快餐、休閑餐飲街、大型餐飲、電影城、游戲、健身、夜總會等；城區(qū)綜合服務(wù)包括商務(wù)、銀行、美容、照相、洗衣、花店等，是青浦最大、最先進的23層中檔區(qū)域購物中心shoppingmall，集購物、餐飲、娛樂、商務(wù)于一體?！局苓叚h(huán)境】青浦新城現(xiàn)有人口約30萬，其中戶籍人口約20萬，流動人口估計約10萬；由于住宅開發(fā)和企業(yè)、人口和外來人員的增加，人口導(dǎo)入量不斷增加。未來3年預(yù)計全區(qū)人口將達到100萬，新城區(qū)人口規(guī)模到達40萬人左右。尤其以滬青平高速沿線，分別形成趙巷特色居住區(qū)、淀山湖、朱家角高檔別墅居住區(qū)，將引入約3000多戶高收入家庭。港隆廣場所處的青浦新城中心城區(qū)和西北新區(qū)結(jié)合部，既能方便地鄰近鬧市，又是新居民導(dǎo)入?yún)^(qū)；距青浦新汽車站僅800米，通勤車流及人流有保證。以青浦區(qū)為核心商圈區(qū)域，一批商業(yè)項目和配套商業(yè)設(shè)施正在新建和規(guī)劃開工，包括橋梓灣商城（約5萬平方米）、協(xié)和大廈（約3萬平方米）、朱家角尚都里度假購物中心（約45萬平方米）及美食街（約165萬平方米）、徐涇安信生活廣場（約3萬平方米）。處于核心區(qū)位的港隆購物中心的功能業(yè)態(tài)齊全，吸引力大，將成為符合現(xiàn)代化零售業(yè)發(fā)展方向的商業(yè)中心。【點評】郊區(qū)新城區(qū)內(nèi)綜合購物中心總建筑面積12萬平方米，基本按照一個中型區(qū)域購物中心的合理配備。建筑規(guī)模是目前青浦最大的城市社區(qū)型購物中心，住宅、辦公樓、酒店等的綜合開發(fā)降低了商業(yè)部分的壓力。青浦目前主要的零售商普遍存在小、散、品牌知名度缺乏和業(yè)態(tài)雷同、低層次的過度競爭，大型業(yè)態(tài)和購物中心的缺乏。港隆中已開業(yè)的世紀聯(lián)華大賣場和好美家建材超市作為青浦引進的大型主力店，業(yè)態(tài)模式和經(jīng)營均已取得很大的成功，形成了初步的商業(yè)中心氛圍，為進一步的完整開發(fā)創(chuàng)造了條件。大量的停車位和商務(wù)輔助設(shè)施有利于人群、物流的匯