物業(yè)公司對車位、車庫的服務(wù)、管理.ppt

物業(yè)公司對車位、車庫的服務(wù)管理,一、小區(qū)車位、車庫的性質(zhì) 1、建筑區(qū)劃內(nèi)或人防工程的車位、車庫； （1）建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫屬開發(fā)商所有，對此法律、法規(guī)有明確的規(guī)定，與房屋開發(fā)成本無關(guān)； （2）人防工程改造的車位、車庫，所有權(quán)存在不同情況，需要區(qū)分對待。,2、如何區(qū)分車位、車庫的歸屬；,案例一：年月，某小區(qū)業(yè)主委員會向鼓樓區(qū)人民法院起訴開發(fā)商，請求法院判決確認(rèn)該小區(qū)地下停車庫的占有、使用、收益、處分的權(quán)利歸全體業(yè)主所有。 法院認(rèn)為，南京市規(guī)劃局發(fā)出的建筑工程規(guī)劃設(shè)計要點要求被告按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)車庫，既明確了車庫作為公共配套設(shè)施的功能，又將建設(shè)車庫作為開發(fā)商的法定義務(wù)進(jìn)行了確定。建成后的車庫作為公共配套設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。小區(qū)土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有。開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此也不能享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)，而應(yīng)由土地使用權(quán)人共有。由于開發(fā)商并無證據(jù)證明車庫的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此，開發(fā)商再行銷售的行為違反了誠實信用原則。 據(jù)此，法院判決：開發(fā)商將小區(qū)地下停車庫移交給小區(qū)業(yè)主委員會管理，并由全體業(yè)主享有地下停車庫的權(quán)益。 案例二：北京華清嘉園業(yè)主委員會起訴海淀人防辦，要求騰退人防工程居住人員，向業(yè)主委員會交還人防工程，海淀法院判決駁回。,3、小區(qū)地面車位與地下車位的異同；,（1）收費標(biāo)準(zhǔn)不同。地面車位執(zhí)行政府定價，地下車位執(zhí)行市場調(diào)解價。 （2）收費項目不同。 （3）根據(jù)不同車位性質(zhì)，收費名稱不同。 （4）管理不同，地上車位往往涉及亂停亂放問題，地下車位則要注意臨時停放與固定車位停放的管理，包括車管人員指揮、引導(dǎo)服務(wù)；,4、小區(qū)道路與劃線車位的服務(wù)、管理。,（1）建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于全體業(yè)主所有，小區(qū)道路兩側(cè)車位，屬于業(yè)主共有； （2）物業(yè)公司無權(quán)單方就道路兩側(cè)改造成為車位，應(yīng)當(dāng)通過業(yè)主大會表決。 （3）物業(yè)公司車管人員、保安人員應(yīng)當(dāng)予以巡邏，制止不當(dāng)停車行為，防止刮蹭行為發(fā)生。,二、停車協(xié)議簽署時應(yīng)當(dāng)注意事項,1、停車協(xié)議的約定： （1）如業(yè)主不按期交納停車管理費、租金，物業(yè)公司有權(quán)停止車輛管理服務(wù)，對其因此可能造成的損失不承擔(dān)任何責(zé)任。 （2）應(yīng)按照規(guī)定或約定按時交納停車管理費、租金，如業(yè)主未按時、足額交納上述費用或超過交費日期15日者，即視為業(yè)主自動放棄使用該車位，持有的停車證、卡失效； （3）未續(xù)簽協(xié)議或未按約定交納管理費、租金超過15日，出現(xiàn)任何車輛損傷或丟失，物業(yè)公司不予配合出具任何證明、手續(xù)，亦不承擔(dān)任何責(zé)任。同時，業(yè)主不得繼續(xù)使用該車位，持有的停車證自動失效。,2、占地費、場地租賃費還是管理費？,（1）收費名稱與車位車庫的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)緊密相關(guān)； （2）存在管理費與租金并收的情況； （3）名稱使用不當(dāng)，必然帶來糾紛，甚至訴訟； （4）停車管理成本的核算。,3、停車協(xié)議的續(xù)簽與費用的收繳；,（1）停車協(xié)議應(yīng)當(dāng)注明：“此協(xié)議期滿前一個月須辦理續(xù)簽協(xié)議，交納管理費、租金。否則，期限屆滿本協(xié)議自行終止，業(yè)主無權(quán)繼續(xù)使用該車位，停車證、卡無效。如該車位屬業(yè)主出資購買，如未在此協(xié)議期滿前續(xù)簽協(xié)議的，視為本協(xié)議自動延續(xù)，仍應(yīng)當(dāng)按照本協(xié)議約定交納停車管理費”。 （2）協(xié)議中可以約定，未按時、足額交費的，協(xié)議終止，停車卡、證作廢。,4、停車管理人員或保安人員應(yīng)當(dāng)如何工作？,1、有機(jī)動車、非機(jī)動車停（存）車管理制度。 2、引導(dǎo)進(jìn)出小區(qū)車輛有序通行。 3、主要道路及停車場有交通標(biāo)志。 4、小區(qū)內(nèi)的機(jī)動車輛憑證出入，臨時進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行登記。 5、機(jī)動車停放有序，24小時有專人巡視。 6、定期存放的，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。 7、地下停車場照明、給排水、通風(fēng)等系統(tǒng)正常運行，各類指示標(biāo)識清晰。 8、交通設(shè)施（道閘、擋車器材、交通標(biāo)識）能正常使用。 注：4-8條是機(jī)動車收費停放服務(wù)應(yīng)達(dá)到的要求。,5、停車卡、證的管理。,地下車位： 使 用 須 知 1本卡在有效期內(nèi)使用，期滿自動失效，如需延用，請?zhí)崆?5日到本公司辦理相關(guān)手續(xù)。 2?？▽Ｓ茫埼疝D(zhuǎn)借、出讓。 3本卡作為車輛出入小區(qū)的唯一憑證，離車時請務(wù)必攜帶，以防車輛丟失。 4請將本車輛停放在指定或劃定的車位內(nèi)，不得隨意停放在通道或非停車位等位置上。 5停車后請鎖好門窗，車內(nèi)勿留貴重物品及易燃易爆品等。 6. 本卡遺失或因使用人保管不當(dāng)造成損壞，須照價賠償（本卡工本費20元/張）。 注：因違反本須知或非本公司原因所造成的車輛刮蹭、丟失等損失本公司概不負(fù)責(zé)。 編號：,5、停車卡、證的管理。,臨時車位： 使 用 須 知 1本卡僅限在本小區(qū)臨時停車使用，駛出本小區(qū)時必須交回。 2本卡作為車輛出入小區(qū)的唯一憑證，離車時請務(wù)必攜帶，以防車輛丟失。 3請將本車輛停放在指定或劃定的車位內(nèi)，不得隨意停放在小區(qū)道路兩側(cè)、消防通道、綠地、樓前空地等非停車位置上。 4停車后請鎖好門窗，車內(nèi)勿留貴重物品及易燃易爆品等。 5. 本卡遺失或因使用人保管不當(dāng)造成損壞，須照價賠償（本卡工本費20元/張）。 注：因違反本須知或非本公司原因所造成的車輛刮蹭、丟失等損失本公司概不負(fù)責(zé)。 編號：,三、物業(yè)公司如何應(yīng)對車輛丟失、損傷,1、車輛丟失、損傷，物業(yè)公司如何與業(yè)主溝通、協(xié)商； （1）如果停車協(xié)議有約定，按照停車協(xié)議約定辦理； （2）如果停車協(xié)議沒有約定，協(xié)商解決，簽訂協(xié)議或書寫承諾書，由物業(yè)公司適當(dāng)補(bǔ)償，否則由受損害車主起訴； （3）物業(yè)公司車管人員應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎的履行注意義務(wù)。,2、小區(qū)關(guān)鍵部位，如何確立警告標(biāo)識；,（1）小區(qū)中非指定或劃定停車區(qū)域，如樓宇下方、消防通道、人行通道、公共綠地等處均禁止停放； （2）小區(qū)設(shè)立警告標(biāo)識，如設(shè)立“此處禁止停車，否則后果自負(fù)”、“消防通道、禁止停車”等； （3）如設(shè)立后，出現(xiàn)車輛刮、蹭等，與物業(yè)公司無關(guān)。,3、物業(yè)公司對車輛的注意義務(wù)范圍；,（1）物業(yè)公司車管人員或保安人員應(yīng)當(dāng)能夠看到車輛停車入位； （2）如果看不到，應(yīng)當(dāng)通過對講機(jī)等，提示下一崗車管人員注意； （3）物業(yè)公司通過對園區(qū)路線的設(shè)定，在不同位置或指定區(qū)域內(nèi)設(shè)置車管人員； （4）未防止刮、蹭等損壞行為，車管人員應(yīng)當(dāng)予以觀察，注意，如發(fā)現(xiàn)損壞行為，應(yīng)當(dāng)予以制止，并要求其暫留車場，解決賠償事宜。,4、監(jiān)控探頭的設(shè)置與范圍；,（1）監(jiān)控應(yīng)有夜視功能； （2）盡量將車輛牌照拍下，如果監(jiān)控探頭無法將某區(qū)域拍下，要指派車管人員完成管理工作； （3）園區(qū)、大廈有監(jiān)控設(shè)施，如果車輛出現(xiàn)損壞、丟失等，業(yè)主要求調(diào)取監(jiān)控錄像，根據(jù)監(jiān)控錄像找到肇事人。,5、物業(yè)公司如何面對此類問題的訴訟。,（1）物業(yè)公司是否盡到管理職責(zé)，是否存在過錯是此類訴訟的關(guān)鍵； （2）物業(yè)公司的停車管理義務(wù)，往往在物業(yè)管理服務(wù)合同、停車協(xié)議、停車制度以及政府法律、法規(guī)、規(guī)章中規(guī)定。（舉例說明，車輛丟失，物業(yè)公司保安人員發(fā)現(xiàn)可疑人員，未予制止，予以賠償）。 （3）只要履行了停車管理義務(wù)，物業(yè)公司即無