物業(yè)公司對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的服務(wù)、管理.ppt

物業(yè)公司對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的服務(wù)管理,一、小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的性質(zhì) 1、建筑區(qū)劃內(nèi)或人防工程的車(chē)位、車(chē)庫(kù)； （1）建筑區(qū)劃內(nèi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)屬開(kāi)發(fā)商所有，對(duì)此法律、法規(guī)有明確的規(guī)定，與房屋開(kāi)發(fā)成本無(wú)關(guān)； （2）人防工程改造的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，所有權(quán)存在不同情況，需要區(qū)分對(duì)待。,2、如何區(qū)分車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬；,案例一：年月，某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向鼓樓區(qū)人民法院起訴開(kāi)發(fā)商，請(qǐng)求法院判決確認(rèn)該小區(qū)地下停車(chē)庫(kù)的占有、使用、收益、處分的權(quán)利歸全體業(yè)主所有。 法院認(rèn)為，南京市規(guī)劃局發(fā)出的建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)要求被告按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)車(chē)庫(kù)，既明確了車(chē)庫(kù)作為公共配套設(shè)施的功能，又將建設(shè)車(chē)庫(kù)作為開(kāi)發(fā)商的法定義務(wù)進(jìn)行了確定。建成后的車(chē)庫(kù)作為公共配套設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。小區(qū)土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有。開(kāi)發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此也不能享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)，而應(yīng)由土地使用權(quán)人共有。由于開(kāi)發(fā)商并無(wú)證據(jù)證明車(chē)庫(kù)的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此，開(kāi)發(fā)商再行銷(xiāo)售的行為違反了誠(chéng)實(shí)信用原則。 據(jù)此，法院判決：開(kāi)發(fā)商將小區(qū)地下停車(chē)庫(kù)移交給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理，并由全體業(yè)主享有地下停車(chē)庫(kù)的權(quán)益。 案例二：北京華清嘉園業(yè)主委員會(huì)起訴海淀人防辦，要求騰退人防工程居住人員，向業(yè)主委員會(huì)交還人防工程，海淀法院判決駁回。,3、小區(qū)地面車(chē)位與地下車(chē)位的異同；,（1）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同。地面車(chē)位執(zhí)行政府定價(jià)，地下車(chē)位執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)解價(jià)。 （2）收費(fèi)項(xiàng)目不同。 （3）根據(jù)不同車(chē)位性質(zhì)，收費(fèi)名稱(chēng)不同。 （4）管理不同，地上車(chē)位往往涉及亂停亂放問(wèn)題，地下車(chē)位則要注意臨時(shí)停放與固定車(chē)位停放的管理，包括車(chē)管人員指揮、引導(dǎo)服務(wù)；,4、小區(qū)道路與劃線車(chē)位的服務(wù)、管理。,（1）建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于全體業(yè)主所有，小區(qū)道路兩側(cè)車(chē)位，屬于業(yè)主共有； （2）物業(yè)公司無(wú)權(quán)單方就道路兩側(cè)改造成為車(chē)位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)業(yè)主大會(huì)表決。 （3）物業(yè)公司車(chē)管人員、保安人員應(yīng)當(dāng)予以巡邏，制止不當(dāng)停車(chē)行為，防止刮蹭行為發(fā)生。,二、停車(chē)協(xié)議簽署時(shí)應(yīng)當(dāng)注意事項(xiàng),1、停車(chē)協(xié)議的約定： （1）如業(yè)主不按期交納停車(chē)管理費(fèi)、租金，物業(yè)公司有權(quán)停止車(chē)輛管理服務(wù)，對(duì)其因此可能造成的損失不承擔(dān)任何責(zé)任。 （2）應(yīng)按照規(guī)定或約定按時(shí)交納停車(chē)管理費(fèi)、租金，如業(yè)主未按時(shí)、足額交納上述費(fèi)用或超過(guò)交費(fèi)日期15日者，即視為業(yè)主自動(dòng)放棄使用該車(chē)位，持有的停車(chē)證、卡失效； （3）未續(xù)簽協(xié)議或未按約定交納管理費(fèi)、租金超過(guò)15日，出現(xiàn)任何車(chē)輛損傷或丟失，物業(yè)公司不予配合出具任何證明、手續(xù)，亦不承擔(dān)任何責(zé)任。同時(shí)，業(yè)主不得繼續(xù)使用該車(chē)位，持有的停車(chē)證自動(dòng)失效。,2、占地費(fèi)、場(chǎng)地租賃費(fèi)還是管理費(fèi)？,（1）收費(fèi)名稱(chēng)與車(chē)位車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)緊密相關(guān)； （2）存在管理費(fèi)與租金并收的情況； （3）名稱(chēng)使用不當(dāng)，必然帶來(lái)糾紛，甚至訴訟； （4）停車(chē)管理成本的核算。,3、停車(chē)協(xié)議的續(xù)簽與費(fèi)用的收繳；,（1）停車(chē)協(xié)議應(yīng)當(dāng)注明：“此協(xié)議期滿前一個(gè)月須辦理續(xù)簽協(xié)議，交納管理費(fèi)、租金。否則，期限屆滿本協(xié)議自行終止，業(yè)主無(wú)權(quán)繼續(xù)使用該車(chē)位，停車(chē)證、卡無(wú)效。如該車(chē)位屬業(yè)主出資購(gòu)買(mǎi)，如未在此協(xié)議期滿前續(xù)簽協(xié)議的，視為本協(xié)議自動(dòng)延續(xù)，仍應(yīng)當(dāng)按照本協(xié)議約定交納停車(chē)管理費(fèi)”。 （2）協(xié)議中可以約定，未按時(shí)、足額交費(fèi)的，協(xié)議終止，停車(chē)卡、證作廢。,4、停車(chē)管理人員或保安人員應(yīng)當(dāng)如何工作？,1、有機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)停（存）車(chē)管理制度。 2、引導(dǎo)進(jìn)出小區(qū)車(chē)輛有序通行。 3、主要道路及停車(chē)場(chǎng)有交通標(biāo)志。 4、小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛憑證出入，臨時(shí)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行登記。 5、機(jī)動(dòng)車(chē)停放有序，24小時(shí)有專(zhuān)人巡視。 6、定期存放的，應(yīng)簽訂停車(chē)服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。 7、地下停車(chē)場(chǎng)照明、給排水、通風(fēng)等系統(tǒng)正常運(yùn)行，各類(lèi)指示標(biāo)識(shí)清晰。 8、交通設(shè)施（道閘、擋車(chē)器材、交通標(biāo)識(shí)）能正常使用。 注：4-8條是機(jī)動(dòng)車(chē)收費(fèi)停放服務(wù)應(yīng)達(dá)到的要求。,5、停車(chē)卡、證的管理。,地下車(chē)位： 使 用 須 知 1本卡在有效期內(nèi)使用，期滿自動(dòng)失效，如需延用，請(qǐng)?zhí)崆?5日到本公司辦理相關(guān)手續(xù)。 2專(zhuān)卡專(zhuān)用，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)借、出讓。 3本卡作為車(chē)輛出入小區(qū)的唯一憑證，離車(chē)時(shí)請(qǐng)務(wù)必?cái)y帶，以防車(chē)輛丟失。 4請(qǐng)將本車(chē)輛停放在指定或劃定的車(chē)位內(nèi)，不得隨意停放在通道或非停車(chē)位等位置上。 5停車(chē)后請(qǐng)鎖好門(mén)窗，車(chē)內(nèi)勿留貴重物品及易燃易爆品等。 6. 本卡遺失或因使用人保管不當(dāng)造成損壞，須照價(jià)賠償（本卡工本費(fèi)20元/張）。 注：因違反本須知或非本公司原因所造成的車(chē)輛刮蹭、丟失等損失本公司概不負(fù)責(zé)。 編號(hào)：,5、停車(chē)卡、證的管理。,臨時(shí)車(chē)位： 使 用 須 知 1本卡僅限在本小區(qū)臨時(shí)停車(chē)使用，駛出本小區(qū)時(shí)必須交回。 2本卡作為車(chē)輛出入小區(qū)的唯一憑證，離車(chē)時(shí)請(qǐng)務(wù)必?cái)y帶，以防車(chē)輛丟失。 3請(qǐng)將本車(chē)輛停放在指定或劃定的車(chē)位內(nèi)，不得隨意停放在小區(qū)道路兩側(cè)、消防通道、綠地、樓前空地等非停車(chē)位置上。 4停車(chē)后請(qǐng)鎖好門(mén)窗，車(chē)內(nèi)勿留貴重物品及易燃易爆品等。 5. 本卡遺失或因使用人保管不當(dāng)造成損壞，須照價(jià)賠償（本卡工本費(fèi)20元/張）。 注：因違反本須知或非本公司原因所造成的車(chē)輛刮蹭、丟失等損失本公司概不負(fù)責(zé)。 編號(hào)：,三、物業(yè)公司如何應(yīng)對(duì)車(chē)輛丟失、損傷,1、車(chē)輛丟失、損傷，物業(yè)公司如何與業(yè)主溝通、協(xié)商； （1）如果停車(chē)協(xié)議有約定，按照停車(chē)協(xié)議約定辦理； （2）如果停車(chē)協(xié)議沒(méi)有約定，協(xié)商解決，簽訂協(xié)議或書(shū)寫(xiě)承諾書(shū)，由物業(yè)公司適當(dāng)補(bǔ)償，否則由受損害車(chē)主起訴； （3）物業(yè)公司車(chē)管人員應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎的履行注意義務(wù)。,2、小區(qū)關(guān)鍵部位，如何確立警告標(biāo)識(shí)；,（1）小區(qū)中非指定或劃定停車(chē)區(qū)域，如樓宇下方、消防通道、人行通道、公共綠地等處均禁止停放； （2）小區(qū)設(shè)立警告標(biāo)識(shí)，如設(shè)立“此處禁止停車(chē)，否則后果自負(fù)”、“消防通道、禁止停車(chē)”等； （3）如設(shè)立后，出現(xiàn)車(chē)輛刮、蹭等，與物業(yè)公司無(wú)關(guān)。,3、物業(yè)公司對(duì)車(chē)輛的注意義務(wù)范圍；,（1）物業(yè)公司車(chē)管人員或保安人員應(yīng)當(dāng)能夠看到車(chē)輛停車(chē)入位； （2）如果看不到，應(yīng)當(dāng)通過(guò)對(duì)講機(jī)等，提示下一崗車(chē)管人員注意； （3）物業(yè)公司通過(guò)對(duì)園區(qū)路線的設(shè)定，在不同位置或指定區(qū)域內(nèi)設(shè)置車(chē)管人員； （4）未防止刮、蹭等損壞行為，車(chē)管人員應(yīng)當(dāng)予以觀察，注意，如發(fā)現(xiàn)損壞行為，應(yīng)當(dāng)予以制止，并要求其暫留車(chē)場(chǎng)，解決賠償事宜。,4、監(jiān)控探頭的設(shè)置與范圍；,（1）監(jiān)控應(yīng)有夜視功能； （2）盡量將車(chē)輛牌照拍下，如果監(jiān)控探頭無(wú)法將某區(qū)域拍下，要指派車(chē)管人員完成管理工作； （3）園區(qū)、大廈有監(jiān)控設(shè)施，如果車(chē)輛出現(xiàn)損壞、丟失等，業(yè)主要求調(diào)取監(jiān)控錄像，根據(jù)監(jiān)控錄像找到肇事人。,5、物業(yè)公司如何面對(duì)此類(lèi)問(wèn)題的訴訟。,（1）物業(yè)公司是否盡到管理職責(zé)，是否存在過(guò)錯(cuò)是此類(lèi)訴訟的關(guān)鍵； （2）物業(yè)公司的停車(chē)管理義務(wù)，往往在物業(yè)管理服務(wù)合同、停車(chē)協(xié)議、停車(chē)制度以及政府法律、法規(guī)、規(guī)章中規(guī)定。（舉例說(shuō)明，車(chē)輛丟失，物業(yè)公司保安人員發(fā)現(xiàn)可疑人員，未予制止，予以賠償）。 （3）只要履行了停車(chē)管理義務(wù)，物業(yè)公司即無(wú)