龍崗區(qū)域價(jià)值分析20120516.ppt

TDJ區(qū)域資料收集,龍崗步入“后大運(yùn)時(shí)代” 龍崗區(qū)城市更新項(xiàng)目計(jì)劃拆除重建項(xiàng)目或片區(qū)共85個(gè) 深惠路沿線城市更新，沿線有35個(gè)項(xiàng)目列入計(jì)劃 沿著“龍崗大道”著力打造多個(gè)區(qū)域性商貿(mào)集聚區(qū)，推出一批商業(yè)綜合體，大力發(fā)展特色商貿(mào)、酒店住宿、文化娛樂、休閑、餐飲等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，打造連通市中心、輻射莞惠的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)通道。同時(shí)，“龍崗大道”沿線規(guī)劃分布有9個(gè)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園，定位主要為軟件設(shè)計(jì)、文化創(chuàng)意、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、總部研發(fā)基地。9個(gè)園區(qū)總建筑面積437萬平方米,拆,龍崗萬科廣場項(xiàng)目位于龍崗中心城總體城市規(guī)劃的新城中心，毗鄰龍崗區(qū)文化中心、青少年宮、書城、科學(xué)館，對(duì)面即為龍崗區(qū)政府，政府規(guī)劃定位為區(qū)域商業(yè)中心區(qū)，龍崗萬科廣場項(xiàng)目總面積達(dá)15萬平方米，地上五層，地下一層。該購物中心由全球知名設(shè)計(jì)事務(wù)所凱里森操刀設(shè)計(jì)，以“時(shí)光印跡”為理念，打造出諸如三中庭設(shè)計(jì)、“大眼睛”天窗、巨型浮蛋等創(chuàng)新設(shè)計(jì)亮點(diǎn)。龍崗萬科廣場定位為城市級(jí)中高端購物中心，其目標(biāo)消費(fèi)人群面向全客層，并以家庭消費(fèi)人群為重點(diǎn)。 定位：全客層，集休閑、娛樂、餐飲、購物于一體的適度領(lǐng)先的品質(zhì)型一站式購物中心。 南側(cè)為深圳地鐵三號(hào)線，北側(cè)為龍崗區(qū)的中軸線龍翔路，周邊規(guī)劃為龍崗中心城居住新區(qū)，核心商圈 項(xiàng)目包含商業(yè)、公務(wù)、休閑、娛樂、居住于一體，是龍崗首座100萬平米大型都市綜合體， 位于龍崗中心城龍翔大道上，占地21萬平方米，建筑面積近100萬平方米，15萬平米萬科廣場，10萬平米160米四級(jí)寫字樓萬科大廈、70萬平方米的住宅萬科天譽(yù)。 進(jìn)入品牌：zara,blt等400多個(gè)商家,第一中心：福田中心區(qū)，包括羅湖在內(nèi)的城市發(fā)展，形成深圳這座城市最中心的區(qū)域； 第二中心：前海中心。前海中心在國務(wù)院和市政府的各項(xiàng)政策、規(guī)劃支持下，輻射范圍涵括了南山中心區(qū)、后海甚至寶中。 第三大中心：龍崗中心城中心城 片區(qū)規(guī)劃：城市次中心，深東之核心 根據(jù)規(guī)劃，龍崗中心城中心區(qū)是指以吉祥中路以東、龍平西路以南、龍城大道以西、深惠路以北的城市用地，總用地面積281.68萬平方米，該片區(qū)建設(shè)規(guī)?？偭繛?19.4萬平方米。 一、功能定位：城市次中心 以商業(yè)、辦公功能為主， 結(jié)合鄰近地鐵3號(hào)線（吉祥站、龍城廣場站）兩個(gè)站點(diǎn)，強(qiáng)化中心城的商業(yè)服務(wù)功能及標(biāo)志性空間的塑造；同時(shí)考慮客家歷史建筑的保護(hù)，延續(xù)地區(qū)的歷史脈絡(luò)，強(qiáng)調(diào)地區(qū)功能的混合型，擴(kuò)大對(duì)外的街道界面，提升地區(qū)活力。 二、空間軸線：空間發(fā)展軸，景觀主軸線 深惠路作為龍崗的空間發(fā)展軸，是由龍城、龍崗、坪地三部分構(gòu)成，連接惠州，是深圳東部城市主要生活軸線。以地鐵三號(hào)線建設(shè)為契機(jī)，對(duì)道路兩側(cè)用地功能進(jìn)行調(diào)整，帶動(dòng)沿線用地功能提升，最終建設(shè)成為龍崗區(qū)標(biāo)志性的景觀大道。 中心的核心都市綜合體 新老西村城中村的專項(xiàng)舊改，規(guī)劃范圍為龍城廣場、深惠路、規(guī)劃的公園南路、龍翔大道所圍合的區(qū)域。該區(qū)域正是位于龍崗中心區(qū)的核心位置，是龍崗中心區(qū)中心化發(fā)展的標(biāo)志性舊改工程，涉及教育、商業(yè)、市政配套、廣場配備,全球趨勢CAZ已成為眾多國際大都市核心發(fā)展規(guī)劃定位 A、深圳后30年發(fā)展從經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市發(fā)展轉(zhuǎn)移，由于土地儲(chǔ)備、規(guī)劃等問題，商務(wù)向西趨勢已改變 B、龍崗定位CAZ，發(fā)展深圳“中央活力區(qū)”，復(fù)合商務(wù)、行政、文化、生活及旅游等多重功能，實(shí)現(xiàn)持久活力；是對(duì)CBD商務(wù)進(jìn)行品質(zhì)與內(nèi)涵的延伸。 1、 高層人才創(chuàng)業(yè)基地+優(yōu)秀旅游目的地 +繁華商業(yè)街區(qū)+異域美食聚集區(qū) 2、 完備功能配置、提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平 增加產(chǎn)業(yè)聚集關(guān)聯(lián)性的生產(chǎn)性服務(wù)功能 3、 解決城市更新及再生資源的利用 解決空間資源的合理配置 4、 增加就業(yè)、提升市民生活質(zhì)量 為區(qū)域經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造可持續(xù)的稅收 大運(yùn)1800億投入，1415.85億投資交通系統(tǒng)建設(shè)， 深惠路改造成功，龍崗車道擴(kuò)至24條， 地鐵3號(hào)線通車，12、16號(hào)線提前啟動(dòng) ， 深圳東站、國廈深鐵線等建設(shè)加速，促進(jìn)東岸一體化進(jìn)程 l商務(wù)：龍崗中心城商務(wù)集聚效應(yīng)明顯，多座工商物業(yè)集聚龍城核心 l配套：出現(xiàn)珠江皇冠五星級(jí)酒店、正中高爾夫等高端商務(wù)配套 l部分商用物業(yè)開發(fā)商：正中集團(tuán)、榮超集團(tuán)、珠江地產(chǎn)等 l商用物業(yè)開發(fā)商及頂級(jí)企業(yè)進(jìn)駐龍崗的首選區(qū)域！,目前，布吉、橫崗等地新盤供應(yīng)較少，購房需求自然正在往龍崗中心城與大運(yùn)新城轉(zhuǎn)移?！耙坏┬卤P”去庫存化“停止下來，龍崗中心城房價(jià)緊跟市區(qū)上漲將不可避免?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士。 針對(duì)目前龍崗中心城大戶型熱銷現(xiàn)象，有開發(fā)商人士表示，“這完全在預(yù)期之內(nèi)。”按照正常銷售節(jié)點(diǎn)，一些大戶型由于總價(jià)較普通戶型高，一般都放在銷售后期推出，或者是戶型較好，貨量不多開發(fā)商普遍有“惜售心理”。目前龍崗中心城大戶型供應(yīng)緊缺，總推量僅多套大戶型買家需求仍然十分旺盛，此輪大戶型旺銷行情與高端居住需求與投資需求聯(lián)合拉動(dòng)。 深圳房價(jià)連續(xù)多月上漲之后，龍崗已成深圳最值得投資的區(qū)域之一?！盁o論是自住性質(zhì)的換房客還是投資客，龍崗相對(duì)于市區(qū)內(nèi)的價(jià)格優(yōu)勢仍然十分明顯，特別是中心城與大運(yùn)新城等片區(qū)一些優(yōu)質(zhì)樓盤的銷售完畢，好地段的大戶型供應(yīng)將減少?！痹撻_發(fā)商表示。,未來誰將成為深圳的產(chǎn)業(yè)之都？毫無疑問，是龍崗。而且，它現(xiàn)在已經(jīng)是了，將來只會(huì)更加強(qiáng)大。 在全市“9+2”高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)片區(qū)中，龍崗區(qū)范圍內(nèi)有4+1個(gè)，總規(guī)劃面積將近100平方公里，占全市產(chǎn)業(yè)帶總面積的一半還多。 在全市確定的十大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，有一半分布在龍崗，粗略估計(jì)，這5個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目將來為龍崗帶來的年產(chǎn)值將達(dá)到2000億元以上，其中僅一個(gè)壩光精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)園區(qū)，建成投產(chǎn)后年產(chǎn)值便可能達(dá)到1200億元之巨。 深圳市六大物流園區(qū)中唯一的綜合性物流園區(qū)也在龍崗，平湖物流園總占地規(guī)模達(dá)到了14.75平方公里，并且已經(jīng)引進(jìn)了華南城、華潤萬佳配送中心等等國內(nèi)外名企進(jìn)駐。 而未來的龍崗，還將會(huì)憑借大運(yùn)會(huì)的東風(fēng)，加強(qiáng)對(duì)會(huì)展、文化、旅游、金融等高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展，這些發(fā)展給了龍崗未來無盡的想象 在產(chǎn)業(yè)化的帶動(dòng)下，區(qū)域的投資價(jià)值將不斷看漲，尤其是其中的房地產(chǎn)，更會(huì)被視作和這個(gè)產(chǎn)業(yè)之都不相匹配的洼地，而發(fā)生翻天覆地的價(jià)值重估。 高科技產(chǎn)業(yè)已成龍崗經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱 目前，深圳的高科技產(chǎn)業(yè)主力基本上已經(jīng)全部集中在龍崗，它事實(shí)上已經(jīng)成為龍崗區(qū)的第一支柱產(chǎn)業(yè)，并且是深圳市重要的高新技術(shù)產(chǎn)品制造基地、成果轉(zhuǎn)化基地、出口加工基地和特色產(chǎn)業(yè)聚集基地，專家們相信，坂雪崗樓市在過去數(shù)年里的火爆發(fā)展，在未來的數(shù)年內(nèi)可能會(huì)擴(kuò)展到整個(gè)龍崗區(qū)。 在全市“9+2”高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)片區(qū)中，龍崗區(qū)范圍內(nèi)有4+1個(gè)，總規(guī)劃面積達(dá)97.91平方公里，分別為坂雪崗、大工業(yè)區(qū)、寶龍-碧嶺工業(yè)區(qū)、葵涌-大鵬和東部海洋片區(qū)，總規(guī)劃面積達(dá)97.91平方公里，占全市產(chǎn)業(yè)帶總面積的58%，這是在任何一個(gè)區(qū)域都不曾達(dá)到的。,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶的建設(shè)有力地推進(jìn)了龍崗區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，到2007年底，龍崗全區(qū)經(jīng)認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)共有291家，其中產(chǎn)值超億元的企業(yè)有58家，超10億元的企業(yè)有14家，超100億元的企業(yè)有2家。而從2006年到2008年，龍崗全區(qū)規(guī)模以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)的高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值從當(dāng)年的不足1000億元增長到了2082億元，幾乎翻了一倍。 到目前為止，龍崗已經(jīng)成為全市乃至整個(gè)華南區(qū)的高新技術(shù)的產(chǎn)業(yè)基地，并已發(fā)展形成了具有國際競爭力的企業(yè)集群。而且，該區(qū)還引進(jìn)了日立環(huán)球、三星、住友、兄弟工業(yè)、歐姆龍等世界500強(qiáng)、國際跨國公司和上市公司共140多家。 在其中，我們所熟知的坂雪崗高新技術(shù)片區(qū)，這里集中著華為、新天下、康冠為主的IT產(chǎn)業(yè)集中區(qū)，已經(jīng)在事實(shí)上成為深圳發(fā)展最為成功的高科技片區(qū)。 而接下來，深圳將重點(diǎn)推進(jìn)的全市10大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，有5個(gè)都在龍崗。其中，位于坪山街道的比亞迪汽車項(xiàng)目，可實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)20萬輛汽車；位于寶龍工業(yè)區(qū)的意法半導(dǎo)體封裝測試項(xiàng)目，投產(chǎn)后年產(chǎn)值200億元人民幣 現(xiàn)代物流業(yè)打造國際物流業(yè)航母 在第一重要的高科技產(chǎn)業(yè)之下，龍崗的另一支柱產(chǎn)業(yè)便是在全深圳都具有中心地位的現(xiàn)代物流業(yè)。深圳2006年出臺(tái)的深圳市現(xiàn)代物流業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃，將全市唯一一個(gè)綜合樞紐型物流園區(qū)的地位給了龍崗平湖，該園區(qū)容納于深圳中部物流組團(tuán)之中，規(guī)劃控制用地14.75平方公里，分為貨運(yùn)樞紐、倉儲(chǔ)配送、專業(yè)市場和精益物流四大功能板塊，在深圳物流業(yè)的地位日益突出。 事實(shí)上，總占地14.75平方公里的平湖物流園不僅是深圳市最早確立的一個(gè)物流基地，更是深圳市重點(diǎn)物流項(xiàng)目落戶最多的園區(qū)。在過去幾年時(shí)間里，已經(jīng)有先后超過20個(gè)物流項(xiàng)目落戶于此。在深圳目前所有的物流園中，平湖物流園的王者氣勢已然顯現(xiàn)。尤其是其中的總建筑規(guī)模達(dá)220萬平方米的華南城，該項(xiàng)目全部建成后將成為全球規(guī)模最大的工業(yè)原料交易中心。有物流業(yè)專家曾經(jīng)感嘆說，有這樣的一個(gè)超級(jí)物流航母的領(lǐng)跑，若干重點(diǎn)物流項(xiàng)目的引進(jìn)以及眾多物流名企的扎堆，勢必將在平湖引起中國物流產(chǎn)業(yè)最嘆為觀止的“集群效應(yīng)”，并強(qiáng)力推動(dòng)平湖乃至龍崗經(jīng)濟(jì)的快速壯大！ 在平湖之外，龍崗區(qū)目前正在規(guī)劃的物流項(xiàng)目尚有選址坑梓的龍崗保稅物流中心(B型)，該物流中心除了具備轉(zhuǎn)口貿(mào)易、出口退稅、進(jìn)口保稅、國際轉(zhuǎn)口貿(mào)易等常見功能外，還將擁有國際物流、國際中轉(zhuǎn)、國際采購、國際配送、檢測維修共九大功能。 2007年的一則消息，曾將龍崗物流業(yè)放在特區(qū)內(nèi)外一體化和大運(yùn)兩大機(jī)遇的背景下說，“具有天然區(qū)位優(yōu)勢的龍崗必將成為國內(nèi)外物流業(yè)的航母”。,高端服務(wù)業(yè)體育經(jīng)濟(jì)將成新引擎 在2007年，龍崗區(qū)政府就曾表示，龍崗未來三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)要從原來偏重第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展向二、三產(chǎn)業(yè)并重轉(zhuǎn)變，而且，三大產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容也要高端化，第三產(chǎn)業(yè)要以高品質(zhì)、品牌化的產(chǎn)業(yè)作為發(fā)展方向，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代物流、創(chuàng)意、金融、文化、體育、旅游等高端服務(wù)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)。 而隨著大運(yùn)會(huì)的臨近，龍崗第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展雛形也越加清晰，社科院一位專門研究第三產(chǎn)業(yè)的學(xué)者曾撰文稱，龍崗的第三產(chǎn)業(yè)未來將會(huì)以文化、體育、會(huì)展、旅游以及金融為核心。 在文化方面，龍崗曾經(jīng)確立了“文化強(qiáng)區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略，力爭使文化產(chǎn)業(yè)逐步成為全區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和未來的支柱產(chǎn)業(yè)。以大芬油畫為代表的工藝美術(shù)業(yè)，已形成油畫生產(chǎn)、收購和集中外銷一條龍?bào)w系。而以印刷業(yè)為龍頭、以音像類產(chǎn)品制造為支撐的文化產(chǎn)品制造業(yè)，已成為龍崗區(qū)最具實(shí)力的文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。 在會(huì)展業(yè)方面，龍崗目前及未來將會(huì)形成以文博會(huì)、高交會(huì)以及華南城為依托的會(huì)展經(jīng)濟(jì)。由于高交會(huì)館遷址到了龍崗中心城，未來的龍崗，除了成為文博會(huì)的分會(huì)址之外，還將成為“高交會(huì)”的分會(huì)場。 在體育方面，則突出表現(xiàn)在2011年將舉辦的大運(yùn)會(huì)上，這將令龍崗的體育經(jīng)濟(jì)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇，并給龍崗經(jīng)濟(jì)注入更大的活力。一家投行單位發(fā)布的研究報(bào)告指出，為了加強(qiáng)大運(yùn)會(huì)建設(shè)，深圳各種直接或間接的資金投入預(yù)計(jì)將超過1800億元人民幣，這個(gè)投資規(guī)模相當(dāng)于龍崗去年的GDP。同時(shí)，令業(yè)界看好的還不止是大運(yùn)會(huì)本身所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，還包括其聯(lián)動(dòng)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)“協(xié)同效應(yīng)”，并帶動(dòng)創(chuàng)意設(shè)計(jì)、品牌會(huì)展和高端旅游等多項(xiàng)關(guān)聯(lián)服務(wù)的發(fā)展。 區(qū)域樓市價(jià)值將被重估 “如果將眼光放5-10年，你就會(huì)認(rèn)可龍崗目前的房價(jià)的確是被低估了?！币晃婚L期在龍崗?fù)顿Y房地產(chǎn)的資深投資人士說，在過去一輪的樓市牛市中，龍崗房價(jià)從大約4000元/平方米一路漲到了如今的8000元/平方米以上，雖然漲幅不小，但是和深圳的其余5個(gè)區(qū)域相比，龍崗房價(jià)的漲幅其實(shí)是最低的。 但是，基于上述理由，在很多人眼中，龍崗可能是未來深圳最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一。“所有的一切歸結(jié)于一個(gè)原因?！币晃谎芯魁垗彵镜亟?jīng)濟(jì)多年的學(xué)者一語中的，“深圳2000平方公里的土地上，只有龍崗還有大量的土地可供挖掘，這給了龍崗未來無比濃烈的想象空間，這種想象空間是其它區(qū)域所不具備的。”“和關(guān)內(nèi)不同，龍崗目前的支柱產(chǎn)業(yè)是第二產(chǎn)業(yè)，”上述學(xué)者表示，“第二產(chǎn)業(yè)需要更多的人才，他們會(huì)為區(qū)域房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展持續(xù)提供源源不絕的動(dòng)力?！庇绕涫瞧渲械母呖萍籍a(chǎn)業(yè)，更是會(huì)積聚非常多的高收入人才，這些人群積聚在龍崗，勢必會(huì)產(chǎn)生非常豐富的購房需求。也正是這些豐富的購房需求，才令業(yè)界對(duì)龍崗樓市目前仍處于洼地、未來將發(fā)生翻天覆地的價(jià)值重估有了非常堅(jiān)實(shí)的立足點(diǎn)，事實(shí)上，從很多大牌開發(fā)商如萬科、中海、鴻榮源自2003年以來便開始在龍崗攻城略地的動(dòng)作來看，他們看好龍崗的未來發(fā)展其實(shí)是早有準(zhǔn)備。 這些都預(yù)示著，這個(gè)區(qū)域的投資價(jià)值將不斷看漲，尤其是其中的房地產(chǎn)，更會(huì)被視作和這個(gè)產(chǎn)業(yè)之都不相匹配的洼地，而發(fā)生翻天覆地的價(jià)值重估。,專家訪談 只有產(chǎn)業(yè)發(fā)展才能帶動(dòng)樓市發(fā)展訪談嘉賓：王世泰資深地產(chǎn)評(píng)論人問：龍崗的產(chǎn)業(yè)發(fā)展將怎樣帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展？ 王：我覺得首先有必要澄清的一個(gè)話題是，百業(yè)興，樓市才興，而不是樓市興，帶動(dòng)百業(yè)興。在現(xiàn)在抗擊經(jīng)濟(jì)危機(jī)的背景下，目前樓市出現(xiàn)了快速回暖，其實(shí)是喜憂參半的，因?yàn)檎w的經(jīng)濟(jì)并沒有出現(xiàn)復(fù)蘇，所以，樓市復(fù)蘇的根基是不牢固的。當(dāng)然，龍崗現(xiàn)在有比較雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，工業(yè)區(qū)本身發(fā)展引進(jìn)了很多企業(yè)，甚至是500強(qiáng)，這會(huì)帶動(dòng)區(qū)域的配套建設(shè)，并產(chǎn)生了財(cái)富積累，其中很多中高層管理人員會(huì)產(chǎn)生居住品質(zhì)改善的需求，這才會(huì)為房地產(chǎn)發(fā)展帶來長足的發(fā)展動(dòng)力。而我們?nèi)绻煌ㄟ^房地產(chǎn)發(fā)展來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，那可能僅僅奏效于一時(shí)，不能奏效于長遠(yuǎn)。比如地方政府可以賣地，地方財(cái)政收入一時(shí)間會(huì)上升，但是這種發(fā)展是不能維持的。我們要清醒認(rèn)識(shí)到，只有產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，才能為樓市提供比較長久的基礎(chǔ)，所幸的是，龍崗在這方面具有比較明顯的優(yōu)勢，它的高科技產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)很雄厚，這能為區(qū)域的發(fā)展提供比較堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 問：綜合配套改革和新任市長的上任，會(huì)給龍崗帶來怎樣的想象？ 王：很顯然，綜合配套改革，關(guān)內(nèi)外之間