房地產(chǎn)并購法律培訓(xùn).ppt

,房地產(chǎn)并購法律培訓(xùn),主講 二一一年十月,一、房地產(chǎn)并購的類型 二、房地產(chǎn)并購的幾種方式 三、不同并購方式的區(qū)別、聯(lián)系與優(yōu)劣 四、房地產(chǎn)并購的基本流程 五、并購的退出機(jī)制 六、并購中應(yīng)特別注意的幾個問題,目 錄,一、房地產(chǎn)并購的類型,由于并購目的、主體、時點(diǎn)等不同，房地產(chǎn)并購主要分為兩大類型： 在建工程并購 持有型物業(yè)并購 本次培訓(xùn)主要講前一種：在建工程并購。,一、房地產(chǎn)并購的類型,1、目的不同：在建工程并購多數(shù)是為了繼續(xù)完成房地產(chǎn)項目的開發(fā)，以獲得項目的二級開發(fā)經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)為目的；持有型物業(yè)并購主要以獲得房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營收益或資產(chǎn)價值增值收益為目的，并不一定需要取得其二級開發(fā)權(quán)。 2、主體不同：前者基本是房地產(chǎn)企業(yè)；后者多數(shù)是投資企業(yè)，無需房地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊。 3、時點(diǎn)不同：前者基本是在項目開發(fā)過程中、甚至是剛?cè)〉瞄_發(fā)用地不久；后者基本是在項目開發(fā)接近完畢、甚至是二級開發(fā)已基本完成、形成了竣工持有物業(yè)。,二、房地產(chǎn)并購的幾種方式,股權(quán)并購 資產(chǎn)并購(項目收購) 司法程序收購 司法程序收購其實可以包含在前述的兩種并購方式中，既適用于股權(quán)并購、也適用于項目收購。單獨(dú)開列出來，是因為在并購程序中，增加了司法程序。,二、房地產(chǎn)并購的幾種方式,股權(quán)并購 股權(quán)并購系指并購方通過協(xié)議購買目標(biāo)公司的股權(quán)或以向目標(biāo)公司增資方式，成為目標(biāo)公司股東，進(jìn)而達(dá)到參與、控制目標(biāo)公司的目的，使該公司變更為并購方的全資或控股企業(yè)。,二、房地產(chǎn)并購的幾種方式,資產(chǎn)并購(項目收購) 資產(chǎn)并購是指并購方為了取得目標(biāo)公司的經(jīng)營控制權(quán)而收購其主要資產(chǎn)、重大資產(chǎn)、全部資產(chǎn)或?qū)嵸|(zhì)性的全部資產(chǎn)的投資行為。按支付手段不同，具體分為以現(xiàn)金為對價受讓目標(biāo)公司的資產(chǎn)和以股份為對價受讓目標(biāo)公司資產(chǎn)兩種資產(chǎn)并購形式。,二、房地產(chǎn)并購的幾種方式,司法程序收購 此方式與前兩者的主要差別是：前兩者基本是交易雙方作為平等主體，通過商業(yè)談判達(dá)成買賣關(guān)系；后者則是在司法程序中，作為案外人，參與司法強(qiáng)制拍賣、變賣資產(chǎn)的處置。在此特別單獨(dú)進(jìn)行分析，是因為通過此種方式參與的并購，在后續(xù)流程中，與前兩者會產(chǎn)生一系列差異。,三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣,(一)股權(quán)并購與資產(chǎn)并購的區(qū)別與聯(lián)系 1、并購標(biāo)的。股權(quán)并購的標(biāo)的是目標(biāo)公司的股權(quán)，是目標(biāo)公司股東層面的變動，并不影響目標(biāo)公司資產(chǎn)的運(yùn)營。資產(chǎn)并購的標(biāo)的是目標(biāo)公司的資產(chǎn)，并不影響目標(biāo)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)的變化。,三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣,(一)股權(quán)并購與資產(chǎn)并購的區(qū)別與聯(lián)系 2、交易主體。股權(quán)并購的交易主體是并購方和目標(biāo)公司的股東，權(quán)利和義務(wù)只在并購方和目標(biāo)公司的股東之間發(fā)生。資產(chǎn)并購的交易主體是并購方和目標(biāo)公司，權(quán)利和義務(wù)通常不會影響目標(biāo)公司的股東。,三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣,(一)股權(quán)并購與資產(chǎn)并購的區(qū)別與聯(lián)系 3、交易性質(zhì)。股權(quán)并購的交易性質(zhì)實質(zhì)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓或增資，并購方通過并購行為成為目標(biāo)公司的股東，并獲得了在目標(biāo)公司及其項下的資產(chǎn)權(quán)益，但目標(biāo)公司的資產(chǎn)并沒有變化。資產(chǎn)并購的性質(zhì)為一般資產(chǎn)買賣，僅涉及買賣雙方的合同權(quán)利和義務(wù)。,三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣,(二)股權(quán)并購的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)： 可保持項目開發(fā)主體的前后統(tǒng)一，如對目標(biāo)公司項下項目的規(guī)劃、土地用途等無需做特別調(diào)整，則可直接繼續(xù)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)； 按照相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等都需經(jīng)過招投標(biāo)，在開發(fā)主體不變的情況下，如果前述乙方無需變更，則可繼續(xù)履行原合同、協(xié)議，或至多對原合同、協(xié)議進(jìn)行協(xié)商，無需重新辦理招投標(biāo)及備案等。,三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣,(二)股權(quán)并購的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn) 缺點(diǎn)： 需承擔(dān)原股東經(jīng)營項目公司期間形成的債權(quán)債務(wù)以及或有債務(wù)風(fēng)險； 股權(quán)交易中的交易溢價部分，難以直接計入項目開發(fā)成本，導(dǎo)致項目后期稅費(fèi)成本增加； 如股權(quán)交易中，涉及國有股權(quán)、外資股權(quán)等交易，則交易審批流程繁瑣、交易周期較長。,三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣,(三)資產(chǎn)并購(項目收購)的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)： 可有效規(guī)避原股東經(jīng)營目標(biāo)公司期間形成的債權(quán)債務(wù)以及或有債務(wù)風(fēng)險； 對于目標(biāo)公司項下存在多個開發(fā)項目、而收購方僅計劃收購其中某個項目的情況而言，此方式的操作性更強(qiáng)。,三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣,(三)資產(chǎn)并購(項目收購)的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn) 缺點(diǎn)： 目標(biāo)公司項下的項目需達(dá)到城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的法定轉(zhuǎn)讓條件，并須經(jīng)行政主管部門審批； 項目此前已經(jīng)獲得的土地、規(guī)劃、建設(shè)等審批手續(xù)和文件，均需辦理變更手續(xù)。,三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣,(三)資產(chǎn)并購(項目收購)的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn) 附： 城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)規(guī)定 第三十九條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； （二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。,三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣,(四)司法程序收購的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)： 可通過司法機(jī)關(guān)認(rèn)定的股權(quán)或項目價值，有效規(guī)避原股東經(jīng)營目標(biāo)公司期間形成的債權(quán)債務(wù)以及或有債務(wù)風(fēng)險； 憑司法機(jī)關(guān)的協(xié)助執(zhí)行書等司法文書，在辦理各項行政審批文件的變更時，會比較便利。,三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣,(四)司法程序收購的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn) 缺點(diǎn)： 司法機(jī)關(guān)處置的股權(quán)或資產(chǎn)(特別是固定資產(chǎn))基本都是現(xiàn)狀拍賣、變賣，如果其存在瑕疵，在平等主體的商務(wù)交易中，是可以要求原權(quán)利人協(xié)助處理或在價格上讓步，但對司法機(jī)關(guān)無效； 交易資金占用量較大，前述兩種方式的交易，均可能與交易方協(xié)商交易價款的支付方式和周期等，而司法機(jī)關(guān)一般會要求在短期內(nèi)一次性交齊交易價款。 需要處理與司法機(jī)關(guān)之間的各種關(guān)系。,四、房地產(chǎn)并購的基本流程式,目標(biāo)選擇：并購目標(biāo)的搜尋、選擇和考察 前期準(zhǔn)備：了解被收購方的轉(zhuǎn)讓動機(jī)，組建并購團(tuán)隊 意向談判：與被收購方就股權(quán)轉(zhuǎn)讓或項目轉(zhuǎn)讓進(jìn)行意向性接觸和談判。,四、房地產(chǎn)并購的基本流程式,4. 盡職調(diào)查：法律、財務(wù)、工程等專業(yè)人員對被收購方股權(quán)、項目等情況進(jìn)行盡職調(diào)查。 法律：對收購標(biāo)的物的債權(quán)債務(wù)、或有債務(wù)風(fēng)險進(jìn)行調(diào)查，確定其合法性、合規(guī)性，對收購后的運(yùn)營風(fēng)險進(jìn)行預(yù)判； 工程：對收購標(biāo)的物此前已形成的在建工程及工程相關(guān)合同等進(jìn)行專業(yè)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)潛在問題，出題處理建議； 財務(wù)：對收購標(biāo)的物被收購前形成的財務(wù)賬目、經(jīng)營狀況進(jìn)行財務(wù)調(diào)查。,四、房地產(chǎn)并購的基本流程式,擬定并購方案：根據(jù)對股權(quán)、項目情況的了解，確定并購方式，擬定設(shè)計并購方案 方案與對價談判：與被收購方就并購進(jìn)行商務(wù)談判 簽署并購協(xié)議：根據(jù)談判結(jié)果起草并簽署并購協(xié)議 資金安排：根據(jù)簽署的并購協(xié)議，進(jìn)行資金或融資計劃的安排 履行相關(guān)手續(xù)：辦理相關(guān)手續(xù)，如股權(quán)轉(zhuǎn)讓登記變更，