房地產并購法律培訓.ppt

,房地產并購法律培訓,主講 二一一年十月,一、房地產并購的類型 二、房地產并購的幾種方式 三、不同并購方式的區(qū)別、聯系與優(yōu)劣 四、房地產并購的基本流程 五、并購的退出機制 六、并購中應特別注意的幾個問題,目 錄,一、房地產并購的類型,由于并購目的、主體、時點等不同，房地產并購主要分為兩大類型： 在建工程并購 持有型物業(yè)并購 本次培訓主要講前一種：在建工程并購。,一、房地產并購的類型,1、目的不同：在建工程并購多數是為了繼續(xù)完成房地產項目的開發(fā)，以獲得項目的二級開發(fā)經營權和收益權為目的；持有型物業(yè)并購主要以獲得房地產資產經營收益或資產價值增值收益為目的，并不一定需要取得其二級開發(fā)權。 2、主體不同：前者基本是房地產企業(yè)；后者多數是投資企業(yè)，無需房地產開發(fā)團隊。 3、時點不同：前者基本是在項目開發(fā)過程中、甚至是剛取得開發(fā)用地不久；后者基本是在項目開發(fā)接近完畢、甚至是二級開發(fā)已基本完成、形成了竣工持有物業(yè)。,二、房地產并購的幾種方式,股權并購 資產并購(項目收購) 司法程序收購 司法程序收購其實可以包含在前述的兩種并購方式中，既適用于股權并購、也適用于項目收購。單獨開列出來，是因為在并購程序中，增加了司法程序。,二、房地產并購的幾種方式,股權并購 股權并購系指并購方通過協議購買目標公司的股權或以向目標公司增資方式，成為目標公司股東，進而達到參與、控制目標公司的目的，使該公司變更為并購方的全資或控股企業(yè)。,二、房地產并購的幾種方式,資產并購(項目收購) 資產并購是指并購方為了取得目標公司的經營控制權而收購其主要資產、重大資產、全部資產或實質性的全部資產的投資行為。按支付手段不同，具體分為以現金為對價受讓目標公司的資產和以股份為對價受讓目標公司資產兩種資產并購形式。,二、房地產并購的幾種方式,司法程序收購 此方式與前兩者的主要差別是：前兩者基本是交易雙方作為平等主體，通過商業(yè)談判達成買賣關系；后者則是在司法程序中，作為案外人，參與司法強制拍賣、變賣資產的處置。在此特別單獨進行分析，是因為通過此種方式參與的并購，在后續(xù)流程中，與前兩者會產生一系列差異。,三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣,(一)股權并購與資產并購的區(qū)別與聯系 1、并購標的。股權并購的標的是目標公司的股權，是目標公司股東層面的變動，并不影響目標公司資產的運營。資產并購的標的是目標公司的資產，并不影響目標公司股權結構的變化。,三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣,(一)股權并購與資產并購的區(qū)別與聯系 2、交易主體。股權并購的交易主體是并購方和目標公司的股東，權利和義務只在并購方和目標公司的股東之間發(fā)生。資產并購的交易主體是并購方和目標公司，權利和義務通常不會影響目標公司的股東。,三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣,(一)股權并購與資產并購的區(qū)別與聯系 3、交易性質。股權并購的交易性質實質為股權轉讓或增資，并購方通過并購行為成為目標公司的股東，并獲得了在目標公司及其項下的資產權益，但目標公司的資產并沒有變化。資產并購的性質為一般資產買賣，僅涉及買賣雙方的合同權利和義務。,三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣,(二)股權并購的優(yōu)點與缺點 優(yōu)點： 可保持項目開發(fā)主體的前后統(tǒng)一，如對目標公司項下項目的規(guī)劃、土地用途等無需做特別調整，則可直接繼續(xù)進行開發(fā)建設； 按照相關法律規(guī)定，開發(fā)項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理等都需經過招投標，在開發(fā)主體不變的情況下，如果前述乙方無需變更，則可繼續(xù)履行原合同、協議，或至多對原合同、協議進行協商，無需重新辦理招投標及備案等。,三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣,(二)股權并購的優(yōu)點與缺點 缺點： 需承擔原股東經營項目公司期間形成的債權債務以及或有債務風險； 股權交易中的交易溢價部分，難以直接計入項目開發(fā)成本，導致項目后期稅費成本增加； 如股權交易中，涉及國有股權、外資股權等交易，則交易審批流程繁瑣、交易周期較長。,三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣,(三)資產并購(項目收購)的優(yōu)點與缺點 優(yōu)點： 可有效規(guī)避原股東經營目標公司期間形成的債權債務以及或有債務風險； 對于目標公司項下存在多個開發(fā)項目、而收購方僅計劃收購其中某個項目的情況而言，此方式的操作性更強。,三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣,(三)資產并購(項目收購)的優(yōu)點與缺點 缺點： 目標公司項下的項目需達到城市房地產管理法規(guī)定的法定轉讓條件，并須經行政主管部門審批； 項目此前已經獲得的土地、規(guī)劃、建設等審批手續(xù)和文件，均需辦理變更手續(xù)。,三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣,(三)資產并購(項目收購)的優(yōu)點與缺點 附： 城市房地產管理法相關規(guī)定 第三十九條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件： （一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書； （二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。 轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。,三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣,(四)司法程序收購的優(yōu)點與缺點 優(yōu)點： 可通過司法機關認定的股權或項目價值，有效規(guī)避原股東經營目標公司期間形成的債權債務以及或有債務風險； 憑司法機關的協助執(zhí)行書等司法文書，在辦理各項行政審批文件的變更時，會比較便利。,三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣,(四)司法程序收購的優(yōu)點與缺點 缺點： 司法機關處置的股權或資產(特別是固定資產)基本都是現狀拍賣、變賣，如果其存在瑕疵，在平等主體的商務交易中，是可以要求原權利人協助處理或在價格上讓步，但對司法機關無效； 交易資金占用量較大，前述兩種方式的交易，均可能與交易方協商交易價款的支付方式和周期等，而司法機關一般會要求在短期內一次性交齊交易價款。 需要處理與司法機關之間的各種關系。,四、房地產并購的基本流程式,目標選擇：并購目標的搜尋、選擇和考察 前期準備：了解被收購方的轉讓動機，組建并購團隊 意向談判：與被收購方就股權轉讓或項目轉讓進行意向性接觸和談判。,四、房地產并購的基本流程式,4. 盡職調查：法律、財務、工程等專業(yè)人員對被收購方股權、項目等情況進行盡職調查。 法律：對收購標的物的債權債務、或有債務風險進行調查，確定其合法性、合規(guī)性，對收購后的運營風險進行預判； 工程：對收購標的物此前已形成的在建工程及工程相關合同等進行專業(yè)調查，發(fā)現潛在問題，出題處理建議； 財務：對收購標的物被收購前形成的財務賬目、經營狀況進行財務調查。,四、房地產并購的基本流程式,擬定并購方案：根據對股權、項目情況的了解，確定并購方式，擬定設計并購方案 方案與對價談判：與被收購方就并購進行商務談判 簽署并購協議：根據談判結果起草并簽署并購協議 資金安排：根據簽署的并購協議，進行資金或融資計劃的安排 履行相關手續(xù)：辦理相關手續(xù)，如股權轉讓登記變更，