(論文)房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)學(xué)論文 最新優(yōu)秀畢業(yè)論文資料搜集嘔血奉獻(xiàn)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文引言 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基本承載體，是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過(guò)程中興起、發(fā)展所形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，同時(shí)又推動(dòng)了工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的進(jìn)展，己經(jīng)成為現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)中一個(gè)重要的有機(jī)組成都分。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，關(guān)聯(lián)度大，其自身特性決定了這一產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)部門(mén)中處于平均水平之上。在我國(guó)，住宅投資的增加，被帶動(dòng)的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個(gè)，有力地促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供基本的物質(zhì)保證，是社會(huì)一切產(chǎn)業(yè)部門(mén)不可缺少的物質(zhì)空間條件，并具體構(gòu)成各個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)。房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、布局是否合理、水平的高低和發(fā)展速度的快慢，都將影響著各行業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局、水平和速度。房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)部門(mén)固定資產(chǎn)的重要組成部分，也直接參與價(jià)值生產(chǎn)和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)過(guò)程，并形成商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)成本的重要內(nèi)容。因此，房地產(chǎn)是構(gòu)成整個(gè)社會(huì)財(cái)富的重要內(nèi)容，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有穩(wěn)定而長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)特殊的行業(yè)，它既有國(guó)民經(jīng)濟(jì)一般行業(yè)的共性，又有其自身的發(fā)展規(guī)律，產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵及活動(dòng)領(lǐng)域十分廣泛，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)獨(dú)立且非常重要的部門(mén)，房地產(chǎn)業(yè)有著自身的發(fā)展規(guī)律和活動(dòng)特點(diǎn)。作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展歷經(jīng)幾十年甚至上百年的歷程，其中有著推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、成長(zhǎng)的積極因素，又有影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的消極因素；每個(gè)國(guó)家根據(jù)本國(guó)國(guó)情制定相關(guān)的法律法規(guī)政策和利用經(jīng)濟(jì)杠桿來(lái)扶持及引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；同時(shí)又有很多不確定的因素影響著房地產(chǎn)業(yè)。2. 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 1. 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)：包括征地補(bǔ)償費(fèi)或拆遷安置費(fèi)，七通一平費(fèi)，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，拆遷征地管理費(fèi)，土地出讓金； 2. 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)：包括房屋建筑安裝工程費(fèi)，附屬工程費(fèi)，室外工程費(fèi)； 3. 各種配套及稅費(fèi)：公共建筑配套工程費(fèi)，環(huán)境衛(wèi)生綠化工程費(fèi)，“四源費(fèi)”，大市政費(fèi)，兩稅一費(fèi)，粘磚土專(zhuān)用費(fèi)，管理費(fèi)，利潤(rùn)。 3 影響房地產(chǎn)價(jià)格因素 1. 一般因素，主要包括：社會(huì)因素（社會(huì)穩(wěn)定狀況、人口狀況和城市化）。 經(jīng)濟(jì)因素（國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展和發(fā)展趨勢(shì)，金融環(huán)境，稅負(fù)）。 制度及政策因素（土地制度及政策；住房政策及制度）。 2. 區(qū)域因素，主要因?yàn)橐粋€(gè)城市內(nèi)部不同功能分區(qū)地價(jià)；主要分為：商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)和工業(yè)區(qū)。 3. 個(gè)別因素，所謂的個(gè)別因素指影響同一功能分區(qū)內(nèi)不同具體地塊價(jià)格差異的微觀因素。其中包括：a 宗地的位置、面積、形狀、小地貌、地勢(shì)、地質(zhì)基礎(chǔ)；b臨近道路的寬窄、鋪設(shè)、交通管制狀況以及給排水狀況；c 土地利用狀況；d 建筑物與土地的組合是否得當(dāng)；e 土地使用權(quán)限的長(zhǎng)短。四：數(shù)據(jù)分析 2007在緊縮政策調(diào)控下，我國(guó)的房市的泡沫成分開(kāi)始收縮，一些城市的房?jī)r(jià)雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。深圳、廣州、上海、北京、東莞等城市的房?jī)r(jià)從2007年四季度開(kāi)始下調(diào)。其中深圳房?jī)r(jià)在2007年11月環(huán)比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均價(jià)11014元/平米，回落至2007年初的水平，與2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%；而且據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，深圳的房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步探底。廣州也出現(xiàn)了類(lèi)似的情況，2008年3月，商品住宅均價(jià)為9316元/平米，與2007年10月相比，下跌了19.5%。據(jù)上海房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)佑威房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上海平均成交價(jià)格從08年6月下半月的17258元下滑到13207元，環(huán)比下滑了23.5%。東莞房?jī)r(jià)則距從最高點(diǎn)下降了約40%，基本回到了2006年初的價(jià)格。而根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示，繼多個(gè)月份出現(xiàn)漲幅回落之后，今年5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新房和二手房?jī)r(jià)格的環(huán)比漲幅又分別回落0.6和1.5個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，大部分地產(chǎn)商為加快資金周轉(zhuǎn)紛紛調(diào)低價(jià)格、打折銷(xiāo)售。同時(shí)一些炒家為盡快脫手、回籠資金，也大幅降低房?jī)r(jià)進(jìn)行拋售。五：相關(guān)理論（一）房地產(chǎn)的總體規(guī)模越來(lái)越大 第一，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重逐年增加。1999年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為4010.17億元，到2004年達(dá)到13158.25億元，房地產(chǎn)投資額平均每年增長(zhǎng)1000億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比例也逐年增加。 第二，開(kāi)發(fā)規(guī)模快速增長(zhǎng)。2004年全國(guó)房地產(chǎn)施工面積從1999年的56858萬(wàn)平方米上升到140451萬(wàn)平方米，增加了83593萬(wàn)平方米，平均每年增長(zhǎng)25 %，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模逐步擴(kuò)大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)增長(zhǎng)速度都在10%以上，最高接近30%(詳見(jiàn)表3-2 )。 （二）地區(qū)發(fā)展不平衡 第一，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長(zhǎng)速度存在地區(qū)差異。主要表現(xiàn)在無(wú)論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早所致。中部的增長(zhǎng)速度(除了銷(xiāo)售額)基本處于領(lǐng)先水平，并明顯高于全國(guó)平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產(chǎn)價(jià)格的上升和競(jìng)爭(zhēng)激烈，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，尤其是隨著中部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中部的各項(xiàng)指標(biāo)(除銷(xiāo)售額)的增長(zhǎng)速度均高于其他兩部。地區(qū)間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷(xiāo)售面積占全國(guó)銷(xiāo)售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住宅在全國(guó)的份額也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民購(gòu)買(mǎi)商品住宅的增長(zhǎng)比例較大，均高于全國(guó)平均的增長(zhǎng)比例。可以看出，隨著西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，中、西部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地區(qū)間正逐步縮小差距。 第二，城鎮(zhèn)居民居住水平存在地區(qū)差異。在中國(guó)人口增長(zhǎng)的情況下，人均建筑面積仍在增長(zhǎng)，反映了城鎮(zhèn)居民的居住水平得到了提高，但因各地區(qū)的不同而略有差異。從表3-4可以看出：從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對(duì)數(shù)量上來(lái)看，東部地區(qū)24.91 西部地區(qū)23.25中部地區(qū)22.06。這是因?yàn)闁|部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區(qū)雖然房地產(chǎn)發(fā)展不完善，但人口密度較小，相對(duì)來(lái)說(shuō)居住面積較為寬松，中部地區(qū)人口密度大，經(jīng)濟(jì)又不很發(fā)達(dá)，所以人均住宅建筑面積最小；從其增長(zhǎng)速度來(lái)看，西部地區(qū)5.1%中部地區(qū)4.6%東部地區(qū)3.6%。 （三）房?jī)r(jià)居高不下 近來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“三高”，房?jī)r(jià)高、居民購(gòu)房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格大幅攀升，達(dá)到了2714元/平方米，比2003年增長(zhǎng)了355元，遠(yuǎn)大于19982003年年平均售價(jià)的增長(zhǎng)，其中上海、北京、深圳的商品房均價(jià)分別達(dá)到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對(duì)應(yīng)的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。六：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展取得了巨大成就，縱觀這20年的發(fā)展，其特點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步走向市場(chǎng)化。房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始注重品牌，這是市場(chǎng)化的一個(gè)重要標(biāo)志。2001年“地產(chǎn)品牌”在我國(guó)拉開(kāi)了序幕，到2002年，各大地產(chǎn)商在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，己經(jīng)把品牌戰(zhàn)略作為重頭戲。雖然個(gè)別知名地產(chǎn)商與業(yè)主之間出現(xiàn)過(guò)不和諧音符，但這并沒(méi)有影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司實(shí)施品牌戰(zhàn)略的決心。更多的地產(chǎn)商開(kāi)始重視品牌建設(shè)，重視產(chǎn)品品質(zhì)，強(qiáng)化管理服務(wù)，這將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，提升房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度的提高。房地產(chǎn)局部投資市場(chǎng)開(kāi)始形成。根據(jù)調(diào)查顯示，現(xiàn)在有大約406的潛在購(gòu)房者購(gòu)房的目的為“投資”。這一結(jié)果可以證明兩個(gè)最基本的事實(shí)：即我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于起步階段，大部分人買(mǎi)房為了自?。涣硪环矫?，我們也注意到，盡管目前的房地產(chǎn)投資額較少，但一個(gè)投資房地產(chǎn)的階層卻正在形成。 商品房對(duì)個(gè)人的銷(xiāo)售量增加。近幾年商品房對(duì)個(gè)人的銷(xiāo)售量每年都以很高的比例增加，到2001年，個(gè)人購(gòu)房占商品房銷(xiāo)售量中已達(dá)到93. 696，說(shuō)明我國(guó)的消費(fèi)者對(duì)于住房成為一種商品而不是福利品這一觀念己經(jīng)接受，我國(guó)的房地產(chǎn)改革政策己經(jīng)初見(jiàn)成效，這對(duì)于正在飛速發(fā)展的我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了支持。我國(guó)正在形成一些有規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。雖然我國(guó)房地產(chǎn)還是幼稚產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也剛有雛形，但我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的迅速崛起及成熟，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成。房地產(chǎn)企業(yè)的成熟，將使一批投機(jī)取巧、管理不規(guī)范、借助于政策或管理漏洞來(lái)趁機(jī)“撈一把”的企業(yè)受到制約和逐步淘汰。這樣有行業(yè)責(zé)任心的企業(yè)自然就能夠適應(yīng)市場(chǎng)變化的要求。 第二，房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)的關(guān)系更加緊密。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，在經(jīng)歷了營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代與產(chǎn)品時(shí)代后，正在進(jìn)入資本經(jīng)營(yíng)時(shí)代，特別是2002年的房地產(chǎn)市場(chǎng)己經(jīng)初步體現(xiàn)出這種態(tài)勢(shì)。由于房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的資本化程度是衡量房地產(chǎn)行業(yè)成熟的主要標(biāo)準(zhǔn)。過(guò)去的十幾年，由于國(guó)家在房地產(chǎn)金融政策上的不完備和房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使得大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)常處在缺乏資金的狀況下。而另一方面，眾多的金融機(jī)構(gòu)又難以進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，造成資本與房地產(chǎn)市場(chǎng)的脫節(jié)，而銀行作為我國(guó)房地產(chǎn)單一的融資渠道，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸的癥結(jié)。當(dāng)前隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度的逐漸提高，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資、各類(lèi)投資基金進(jìn)入房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策的逐步實(shí)施與完備，更多的融資渠道和融資方式將為房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展提供巨的補(bǔ)血作用。當(dāng)前這種資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊密接觸，將會(huì)把房地產(chǎn)市場(chǎng)帶入資本經(jīng)營(yíng)的時(shí)代。 第三，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展的時(shí)期，增長(zhǎng)迅速，熱點(diǎn)擴(kuò)散。從前面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，其特點(diǎn)是增長(zhǎng)迅速，熱點(diǎn)擴(kuò)散。房地產(chǎn)業(yè)保持快速增長(zhǎng)的原因有：國(guó)家財(cái)力的增加，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)，特別是為住房消費(fèi)、解決群眾的住房問(wèn)題、改善群眾的居住條件提供了根本的基礎(chǔ)和支撐力：住房分配貨幣化改革的落實(shí)，為房地產(chǎn)的發(fā)展起著重要的推動(dòng)作用；隨著人均GDP超過(guò)800美元這一社會(huì)發(fā)展新階段的到來(lái)，汽車(chē)消費(fèi)增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出現(xiàn)新的吸引力和亮點(diǎn)；隨著城市化進(jìn)程的加快和小城鎮(zhèn)的改造，包括綠化隔離帶的建設(shè)，也為房地產(chǎn)的發(fā)展和擴(kuò)大需求提供了條件；第五，從發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和鼓勵(lì)促進(jìn)住房消費(fèi)出發(fā)，二、三級(jí)市場(chǎng)的政策、土地政策適當(dāng)進(jìn)行了調(diào)整。為房地產(chǎn)的增長(zhǎng)助力：最后，加入WTO和啟動(dòng)奧運(yùn)以及上海申博成功，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也會(huì)起很大的促進(jìn)作用，提供了發(fā)展空間。 第四，國(guó)家房地產(chǎn)的政策正在逐漸完善。為適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的需要，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)化，規(guī)范房地產(chǎn)在市場(chǎng)化過(guò)程中的運(yùn)作行為，中央政府及各地方政府出臺(tái)并完善了一些對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)化起到積極作用的政策，這些政策將促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)的良性發(fā)展。比如，2001年6月起，建設(shè)部發(fā)布的我國(guó)第一部商品房銷(xiāo)售管理辦法開(kāi)始實(shí)施，將重點(diǎn)解決商品房銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中存在的各種糾紛：2001年11月1日起，國(guó)家修訂的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例開(kāi)始實(shí)施，保障房屋所有人的權(quán)益；2001年1月1日起，國(guó)家調(diào)整了住房租賃市場(chǎng)的稅收，對(duì)政府定價(jià)出租的住房，暫免征收房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，減征營(yíng)業(yè)稅(由5%降為3%)、房產(chǎn)稅(由12%降為4%)和個(gè)人所得稅(由20%降為10%)等等。一系列房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策、法規(guī)的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的調(diào)整和規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)育，以及政府可以合法、有效地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控都起到重要作用。 未來(lái)10年隨著我國(guó)加入WTO，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將按國(guó)際慣例和我國(guó)在多邊談判中所做的承諾向其他成員國(guó)開(kāi)放，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在現(xiàn)有階段的基礎(chǔ)上將會(huì)得到更進(jìn)一步的發(fā)展，其趨勢(shì)主要有以下幾個(gè)方面。 （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展趨勢(shì) 隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房改造及房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)的加快發(fā)育，住房市場(chǎng)還存在較大的發(fā)展空間。 以城鎮(zhèn)人口人均增長(zhǎng)10平方米計(jì)，就需增加住房近40億平方米。加之城市化進(jìn)程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1億平方米左右)，今后10年，我國(guó)的住房建設(shè)有持續(xù)的發(fā)展。 一些機(jī)構(gòu)對(duì)多個(gè)城市調(diào)查結(jié)果顯示，居民對(duì)現(xiàn)住房的滿(mǎn)意率尚不到20%，約有48%的居民提出在兩三年內(nèi)愿意換購(gòu)住房；己購(gòu)公房戶(hù)中有67%希望通過(guò)換購(gòu)住房改善居住條件和環(huán)境，再加上還有不少的居民愿意投資住房，因此，住房潛在需求量還相當(dāng)大。 加入WTO后，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由集團(tuán)或機(jī)構(gòu)消費(fèi)為主，改變?yōu)閭€(gè)體消費(fèi)者為主。個(gè)人買(mǎi)房的比例還會(huì)提高，住房質(zhì)量會(huì)有進(jìn)一步改善，銷(xiāo)售環(huán)節(jié)會(huì)加快規(guī)范，住房消費(fèi)服務(wù)領(lǐng)域會(huì)有更大的拓展，住房個(gè)人貸款的總量還會(huì)上升，物業(yè)管理的覆蓋面還將擴(kuò)大，住宅與房地產(chǎn)法制建設(shè)將得到加強(qiáng)。 （二）市場(chǎng)供給趨勢(shì) 在房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率比較高，因而吸引了過(guò)多商家進(jìn)入，但一些房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)規(guī)模偏小，配套設(shè)施不齊全。經(jīng)過(guò)幾年的調(diào)整后，房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力已呈下降趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，在此情況下，規(guī)模優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)越來(lái)越成為企業(yè)贏得競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。許多綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將把發(fā)展成熟品牌管理體系、實(shí)現(xiàn)高效與科學(xué)管理、建設(shè)高品質(zhì)服務(wù)體系作為提高自身競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。房地產(chǎn)供給將向多元化方向發(fā)展。 配合住房制度改革，中國(guó)城鎮(zhèn)住房多渠道供應(yīng)體系將逐步形成。房地產(chǎn)供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房，而且還有面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金公寓等，房地產(chǎn)供給的多元化將大大地改善中國(guó)城市家庭的居住狀況。 （三）多元化的金融渠道 在銀行緊縮信貸規(guī)模的背景下，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)不得不尋求多元的融資方向，開(kāi)拓新的融資渠道，以減少對(duì)商業(yè)銀行尤其是四大國(guó)有商業(yè)銀行的依賴(lài)。今年相繼出臺(tái)的相關(guān)舉措也為房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的發(fā)展提供了政策依據(jù)。信托和住房抵押貸款證券化相關(guān)制度的日臻完善，將有利于緩解銀行信貸緊縮與房地產(chǎn)企業(yè)大量的資金需求之間的矛盾，能有效解決當(dāng)前開(kāi)發(fā)商所面臨的融資困境。WTO承諾的日漸實(shí)現(xiàn)及資本市場(chǎng)的逐漸放開(kāi)將為房地產(chǎn)業(yè)提供更多的融資渠道。將來(lái)，國(guó)內(nèi)外各類(lèi)社?；稹⒈ｋU(xiǎn)公司、投資信托公司、投資管理公司、資產(chǎn)管理公司等，都有可能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上主要的機(jī)構(gòu)投資者。 （四）房地產(chǎn)服務(wù)加強(qiáng) 作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一是保證新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，二是加強(qiáng)售后服務(wù)。從早期的買(mǎi)地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位到工程的建設(shè)過(guò)程、推廣過(guò)程，一直到賣(mài)出房子、業(yè)主入住后的物業(yè)管理，都要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，貼近客戶(hù)的需求。這是一個(gè)完整的、公開(kāi)的過(guò)程。把服務(wù)做好了，通過(guò)業(yè)主與其他人士的交流，把品牌傳播出去，這比花費(fèi)大量廣告宣傳費(fèi)用的效果要好得多。因?yàn)閷?lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的是服務(wù)，如何選擇更好的地段，進(jìn)行更加人性化的設(shè)計(jì)，讓業(yè)主居住感覺(jué)更舒服，這些不是空談就可以實(shí)現(xiàn)的。 （五）合理利用資源實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展 可持續(xù)發(fā)展的核心是“資源在當(dāng)代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿(mǎn)足當(dāng)代人對(duì)房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展應(yīng)把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個(gè)整體，重視對(duì)自然資源的使用和保護(hù)，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)向自然的索取與對(duì)自然的回報(bào)之間的平衡。 其目標(biāo)包括：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展相協(xié)調(diào)，也要與地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿(mǎn)足當(dāng)代社會(huì)的需求，還要考慮后人開(kāi)發(fā)的余地，決不能進(jìn)行掠奪性開(kāi)發(fā)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要使開(kāi)發(fā)效益與資金效益得到較好的協(xié)調(diào)。從而實(shí)現(xiàn)土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)完善與人居環(huán)境的改善等多方面目標(biāo)和要求。從而，推進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。 七 推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議 （一）土地市場(chǎng)規(guī)范化 土地是房地產(chǎn)業(yè)的命根，在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)前提下土地的供應(yīng)狀況將左右房產(chǎn)市場(chǎng)的平衡。我國(guó)的土地所有權(quán)是國(guó)有制，一級(jí)土地使用權(quán)資源支配能力在于政府，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是中國(guó)政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地供應(yīng)上具備高度的規(guī)范性和前瞻性。 第一，政府提前一個(gè)時(shí)間段，制定時(shí)間表，詳細(xì)說(shuō)明未來(lái)期間內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模、土地供應(yīng)范圍、供應(yīng)土地的規(guī)劃，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)能充分理解政府的計(jì)劃從而實(shí)現(xiàn)理性的開(kāi)發(fā)。過(guò)去有過(guò)這方面負(fù)面的案例，開(kāi)發(fā)商不知道未來(lái)時(shí)間內(nèi)政府有多少供應(yīng)土地，擔(dān)心下一步?jīng)]有土地可開(kāi)發(fā)，于是，在就近的拍賣(mài)會(huì)上瘋狂競(jìng)價(jià)，以超高價(jià)位得到土地，之后背負(fù)承重的壓力進(jìn)行開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)以這樣的形式走下去是不健康的，政府也難以長(zhǎng)久穩(wěn)定地通過(guò)土地獲利。 第二，堅(jiān)持土地招、掛、拍形式的公正性，實(shí)現(xiàn)交易全過(guò)程的透明化，接受市場(chǎng)和輿論的監(jiān)督。在土地壟斷的前提下，招、掛、拍的公平操作顯得更為突出和重要，市場(chǎng)化是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的方向，市場(chǎng)化的前提就是一個(gè)相對(duì)公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，政府有必要也有能力實(shí)現(xiàn)和維持土地市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。 第三，政府應(yīng)具備靈活、及時(shí)的土地調(diào)控、應(yīng)對(duì)能力，以促進(jìn)和穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。俗話(huà)說(shuō)，計(jì)劃沒(méi)有變化快，先前制定的計(jì)劃可以作為行事準(zhǔn)繩，但是當(dāng)環(huán)境出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變后，就需要及時(shí)調(diào)整應(yīng)對(duì)。形成一系列的應(yīng)對(duì)機(jī)制，強(qiáng)化政府對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的有序控制。 第四，按年收取土地出讓金，避免提前透支土地潛力。 （二）完善房地產(chǎn)融資渠道 我國(guó)政府過(guò)去對(duì)土地政策進(jìn)行了大膽改革，但在地產(chǎn)融資上表現(xiàn)出相對(duì)的保守。在中國(guó)城市進(jìn)程化和經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的前提下，房地產(chǎn)業(yè)具有誘人的投資回報(bào)率，同時(shí)社會(huì)上積聚著相當(dāng)規(guī)模的資金。有序地允許社會(huì)資金進(jìn)入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，有利于將行業(yè)提升到一個(gè)水平更高的階段、一個(gè)良性競(jìng)爭(zhēng)的階段。 第一，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資證券化，允許民間建立地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)業(yè)需要資金，社會(huì)上也有資金，投資人不必精通地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，只需把錢(qián)交給會(huì)做的人去做，余下的就是維持游戲規(guī)則。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)也不必因?yàn)橘Y金問(wèn)題吊死在銀行一棵樹(shù)上而坐失機(jī)會(huì)，選擇通過(guò)有明確規(guī)則的途徑從民間獲得資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 第二，推進(jìn)商業(yè)性銀行股份改革，政府應(yīng)從銀行運(yùn)營(yíng)中抽身出來(lái)。國(guó)家控股銀行在整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)中占據(jù)金融主導(dǎo)地位不是市場(chǎng)化，這樣的形態(tài)不是公平競(jìng)爭(zhēng)體制。事實(shí)證明目前的國(guó)有銀行也不全認(rèn)同和貫徹政府對(duì)市場(chǎng)的理解央行提高貸款門(mén)檻希望給房地產(chǎn)投資降溫，而各銀行在操作中卻想方設(shè)法減少央行設(shè)限的影響，極力拓展市場(chǎng)份額。 第三，適當(dāng)引入外資，達(dá)到鯰魚(yú)效應(yīng)。這也就是防止閉門(mén)造車(chē)的出現(xiàn)，我們應(yīng)該盡可能少走彎路，讓外資獲得適當(dāng)利潤(rùn)可以理解為繳納相應(yīng)的學(xué)費(fèi)。 第四，避免地方保護(hù)主義或過(guò)分優(yōu)惠外來(lái)資本，也就是確保公平的資本環(huán)境。 （三）引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展多元化產(chǎn)品服務(wù) 有數(shù)據(jù)顯示90%的人群認(rèn)為目前的樓價(jià)過(guò)高，而房地產(chǎn)商方面因?yàn)殚_(kāi)發(fā)的高額投入不得不堅(jiān)挺高價(jià)，這背后的問(wèn)題在于：樓盤(pán)產(chǎn)品的同質(zhì)化問(wèn)題。購(gòu)房者所面對(duì)的新房不外乎兩類(lèi)產(chǎn)品普通商品房和別墅。暫時(shí)拋開(kāi)市場(chǎng)份額小的別墅不說(shuō)。現(xiàn)在市場(chǎng)上的所謂普通商品房，都有一個(gè)良好的外觀、不錯(cuò)的綠化、合理的戶(hù)型，整體品質(zhì)都差不多，所有的開(kāi)發(fā)商都想把自己的“普通商品房”做得質(zhì)量更好價(jià)格更高。試想一下，如果市場(chǎng)上的轎車(chē)從奧拓到奔馳他們的外觀、配置、價(jià)格都也差不多，讓顧客怎么選、怎么買(mǎi)？成熟完整的市場(chǎng)，其產(chǎn)品就應(yīng)該存在明顯的分級(jí)差異。這個(gè)問(wèn)題，應(yīng)該不全賴(lài)開(kāi)發(fā)商，最應(yīng)該負(fù)責(zé)的是政府。 第一，政府在做土地規(guī)劃時(shí)就明確各塊土地未來(lái)的建筑形式體現(xiàn)分級(jí)概念，出讓土地時(shí)要求企業(yè)應(yīng)遵循預(yù)先的規(guī)劃而行，全程監(jiān)督土地的使用性質(zhì)。 第二，嚴(yán)把各級(jí)產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品分級(jí)不等同于優(yōu)劣區(qū)分，區(qū)分等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)是建立在需求市場(chǎng)的分化上，是需求的不同導(dǎo)致我們產(chǎn)品的多元。也許我們有顧慮，認(rèn)為低端產(chǎn)品不容易贏利。但我們看看，是不是所有贏利的牙膏企業(yè)都賣(mài) 20元一支的牙膏，是不是所有賣(mài)3元一支的牙膏企業(yè)都在虧損？市場(chǎng)的需求是多元的，我們沒(méi)有必要追求產(chǎn)品的一致化。在這里特別提一點(diǎn)的是，