營銷管理制度交流會.ppt

營銷管理手冊,路勁地產(chǎn)集團(tuán),一、營銷管理手冊的編制原則 二、營銷管理手冊各管理辦法的要點,一、營銷管理手冊的編制原則,依據(jù)集團(tuán)運(yùn)營管理手冊的內(nèi)容 明確COO、城市公司總經(jīng)理的管理責(zé)任 明晰各職能部門的權(quán)限與職責(zé),業(yè)務(wù)適用范圍 所有項目自項目前期市場調(diào)研至項目獲取后市場定位階段、交樓標(biāo)準(zhǔn)的確定等工作。 銷售計劃、銷售推廣方案、銷售執(zhí)行過程的把控和監(jiān)督。 銷售現(xiàn)場及銷售信息的管理，樣板房的管理等。 簽約后直至交樓入住、辦理產(chǎn)權(quán)證、業(yè)主索賠的處理等。,二、營銷管理辦法要點,二、營銷管理辦法要點,職則與權(quán)限要點： 1、管理會： 負(fù)責(zé)審批項目可行性報告 負(fù)責(zé)審批項目整體規(guī)劃方案及開發(fā)計劃報告 審批項目整體及年度預(yù)算和銷售計劃、定價報告 審批預(yù)算外業(yè)主集中索賠 2、運(yùn)營總監(jiān)： 審核項目整體及年度預(yù)算和銷售計劃、定價報告 審批項目獲取之后的項目定位報告 審批項目營銷推廣總案 審批項目交樓標(biāo)準(zhǔn),3、城市公司總經(jīng)理 負(fù)責(zé)審批項目年度營銷推廣計劃和銷售計劃 負(fù)責(zé)審批客戶的退換房業(yè)務(wù) 負(fù)責(zé)審批成本指標(biāo)內(nèi)的業(yè)主索賠,其他管理內(nèi)容要點： 1、優(yōu)惠 總經(jīng)理在正常優(yōu)惠之外有2個點的特殊優(yōu)惠審批權(quán)，其它領(lǐng)導(dǎo)的審批權(quán)限和在此之外的特殊優(yōu)惠審批執(zhí)行當(dāng)年管理會決議，城市公司可向主管董事查詢。 員工特殊優(yōu)惠政策執(zhí)行年度最新管理會決定，城市公司可向運(yùn)營總監(jiān)查詢。,3、退換房、更名 退換房由城市公司總經(jīng)理進(jìn)行審批； 客戶在簽訂正式的商品房買賣合同后原則上不予更名，如有特殊情況的更名必須經(jīng)主管董事進(jìn)行審批。,業(yè)務(wù)適用范圍 所有認(rèn)購協(xié)議、商品房買賣合同及其補(bǔ)充協(xié)議。 營銷活動中產(chǎn)生的所有媒體、企劃制作、推廣活動、策略、代理等合同。,三、營銷合同管理辦法要點,職則與權(quán)限要點 1、管理會： 負(fù)責(zé)審批集團(tuán)統(tǒng)一的商品房買賣合同范本。 負(fù)責(zé)審批50萬元以上的營銷活動招標(biāo)結(jié)果和合同。 2、運(yùn)營總監(jiān)： 負(fù)責(zé)審批50萬元以內(nèi)的營銷合同。 負(fù)責(zé)審批各城市認(rèn)購協(xié)議范本。 負(fù)責(zé)審批有共性問題的客戶補(bǔ)充協(xié)議。 3、城市公司總經(jīng)理 負(fù)責(zé)審批10萬元以內(nèi)的營銷推廣合同。,三、營銷合同管理辦法要點,其他管理內(nèi)容要點：,1、營銷標(biāo)準(zhǔn)合同審批：目前僅商品房買賣合同屬于標(biāo)準(zhǔn)合同，管理會授權(quán)主管董事審批城市公司具體范本 2、營銷非標(biāo)準(zhǔn)合同審批： 50萬的合同 報管理會審批 10萬的合同 報主管運(yùn)營總監(jiān)審批 10萬的合同 報城市公司總經(jīng)理審批,業(yè)務(wù)適用范圍： 適用于集團(tuán)所轄各城市公司的住宅開發(fā)項目，包括住宅、住宅小區(qū)配套的商鋪、車位、地下室等物業(yè)的定價、調(diào)價、優(yōu)惠等業(yè)務(wù)。,四、價格管理辦法要點,四、價格管理辦法要點,職則與權(quán)限要點： 1、管理會： 對于所有項目的整盤及分期的價格目標(biāo)、開盤定價報告（報價和底價、包含一房一價）、底價的調(diào)整、銷售計劃等具有最終審批權(quán)。管理會可以授權(quán)主管董事決定指定項目的價格指標(biāo)。 可以授權(quán)主管董事決定具體項目在底價之上的價格政策和優(yōu)惠政策。（已修改內(nèi)容） 最終審批在底價之下的價格政策和具體優(yōu)惠。 2、主管運(yùn)營總監(jiān)： 負(fù)責(zé)審批項目底價基礎(chǔ)之上的階段性銷售政策。 負(fù)責(zé)審批階段性調(diào)價報告（如底價降低必須報管理會審批）并將調(diào)整后的底價和報價向管理會報備。,3、城市公司總經(jīng)理： 負(fù)責(zé)審批底價之上個別單元的報價調(diào)價申請。 負(fù)責(zé)審批在正常優(yōu)惠之外，2個點之內(nèi)的具體優(yōu)惠。 其他內(nèi)容要點： 員工優(yōu)惠根據(jù)管理會最新決議執(zhí)行，總經(jīng)理可向主管運(yùn)營總監(jiān)查詢,業(yè)務(wù)適用范圍： 所有項目的整體銷售預(yù)算編制、執(zhí)行。 所有項目營銷推廣中的采購和驗收。 所有項目營銷推廣合同的招投標(biāo)管理。 所有項目同物業(yè)公司業(yè)務(wù)對接中的費(fèi)用管理。,五、營銷費(fèi)用管理辦法要點,五、營銷費(fèi)用管理辦法要點,職則與權(quán)限要點： 1、管理會： 負(fù)責(zé)審批項目銷售費(fèi)用預(yù)算。 負(fù)責(zé)審批50萬以上的營銷活動及招標(biāo)結(jié)果。 2、主管運(yùn)營總監(jiān)： 負(fù)責(zé)審批項目年度銷售費(fèi)用實施計劃。 負(fù)責(zé)審批10萬以上的營銷活動及招標(biāo)結(jié)果。,3、城市公司總經(jīng)理： 負(fù)責(zé)審批項目月度的銷售費(fèi)用計劃。 負(fù)責(zé)審批10萬以下的營銷活動及招標(biāo)結(jié)果。,其他管理內(nèi)容要點,1、營銷招標(biāo)審批： 5萬的營銷活動必須招標(biāo) 50萬的項目 招標(biāo)結(jié)果由管理會審批 10萬的項目 招標(biāo)結(jié)果由主管運(yùn)營總監(jiān)審批 10萬的項目 招標(biāo)結(jié)果由城市公司總經(jīng)理審批 2、營銷非招標(biāo)審批： 5萬元的營銷活動或壟斷型企業(yè)、資源獨(dú)占型項目如確實不具備招標(biāo)條件，可議標(biāo)或直接確定合作單位，審批