2018年上半年青海省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命模擬試題

2019年上半年青海省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命模擬試題 2019年上半年青海省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命模 擬試題 本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格比正常價(jià)格低8，買(mǎi)賣(mài)雙方約定所有交易稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。當(dāng)?shù)卦擃?lèi)房地產(chǎn)交易中賣(mài)方和買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常價(jià)格的5和3。現(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實(shí)例選作可比實(shí)例，其相應(yīng)的修正系數(shù)為。 A：10326 B：10543 C：11206 D：11442 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 2、當(dāng)寫(xiě)字樓物業(yè)出租，所有運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用均由租戶直接承擔(dān)時(shí)，則該出租方式是。 A：全租金方式 B：毛租金方式 C：凈租金方式 D：基本租金方式 E：借款合同 3、B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在A市進(jìn)行房屋拆遷時(shí)，認(rèn)為所拆該市居民馬某的住房院內(nèi)的一平房為違章建筑，馬某不服。最終判斷馬某住房院內(nèi)的平房是否屬于違章建筑，必須由出具證明。 A：A市城市土地行政主管部門(mén) B：A市城市建設(shè)行政主管部門(mén) C：A市城市房產(chǎn)行政主管部門(mén) D：A市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén) E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 4、房地產(chǎn)的價(jià)格與房地產(chǎn)的供給和需求，分別是的關(guān)系。 A：正相關(guān)和正相關(guān) B：正相關(guān)和負(fù)相關(guān) C：負(fù)相關(guān)和正相關(guān) D：負(fù)相關(guān)和負(fù)相關(guān) E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 5、評(píng)估某底層商鋪的價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪(其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格)，在求取最終價(jià)格時(shí)，對(duì)甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格依次選取的權(quán)重，最合適的是。 A：0.4、0.4、0.2 B：0.3、0.4、0.3 C：0.4、0.2、0.4 D：0.4，0.3、0.3 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 6、某宗面積為3000的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960元。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)。 A：78萬(wàn)元 B：882萬(wàn)元 C：1210萬(wàn)元 D：1272萬(wàn)元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 7、下列（）使用條件，不屬于主要為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的條件。 A用途 B建筑規(guī)模 C容積率 D綠地率 8、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的用地只有在下列_情況時(shí)，才可以抵押。 A鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)屬于集體企業(yè) B申請(qǐng)破產(chǎn) C和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的建筑物同時(shí)抵押 D經(jīng)過(guò)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主管部門(mén)批準(zhǔn)后 9、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的總收益和總費(fèi)用分別為12萬(wàn)元和7萬(wàn)元，此后分別逐年遞增2和1，該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為8，該房地產(chǎn)的價(jià)格為。 A：100萬(wàn)元 B：42萬(wàn)元 C：63萬(wàn)元 D：77萬(wàn)元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 10、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤(rùn)不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。 A：所得稅前利潤(rùn) B：所得稅后利潤(rùn) C：應(yīng)分配利潤(rùn) D：未分配利潤(rùn) E：借款合同 11、用收益法評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，除有租約限制的以外，應(yīng)選取類(lèi)似房地產(chǎn)的凈收益作為估價(jià)依據(jù)。 A：客觀 B：實(shí)際 C：最高 D：最低 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 12、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬(wàn)元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的出租率為80，所有承租人都能按時(shí)交納租金，物業(yè)其他收入為2萬(wàn)元，則物業(yè)在該報(bào)告期的有效毛收入為萬(wàn)元 (2009年試題) A：220 B：240 C：256 D：260 E：借款合同 13、某人擁有一套住宅建筑面積為200m2，整幢建筑物總面積為8000m2。其房地總價(jià)為8000萬(wàn)元，其中建筑物總價(jià)為5500萬(wàn)元。該人占有的土地價(jià)值為_(kāi)萬(wàn)元。 A62.5 B2500 C137.5 D200 14、某建筑物，經(jīng)測(cè)算其重置成本為50萬(wàn)元，地面、門(mén)窗等引起的物質(zhì)磨損為1萬(wàn)元，因無(wú)暖氣、下水、朝向等導(dǎo)致的功能折舊為8萬(wàn)元，由于旁邊新修鐵路引起的經(jīng)濟(jì)折舊為5萬(wàn)元。則該住宅的折舊總額為（）萬(wàn)元。 A.9  B.1  C.14  D.6 15、投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是_。 A獲取房地產(chǎn)當(dāng)期收益 B獲取房地產(chǎn)未來(lái)收益 C直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng) D間接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 16、下列關(guān)于臨時(shí)建筑，表述錯(cuò)誤的是。 A：臨時(shí)建筑都應(yīng)當(dāng)有規(guī)定的使用期限 B：超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑是合法建筑 C：拆除未到期限的臨時(shí)建筑會(huì)給臨時(shí)建筑所有人帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)損失 D：拆除未到期限的臨時(shí)建筑應(yīng)當(dāng)按使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予適當(dāng)補(bǔ)償 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 17、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自_之日起滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收土地閑置費(fèi)。 A土地使用權(quán)出讓合同簽訂 B土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā) C土地使用權(quán)出讓金繳納 D土地使用權(quán)證書(shū)取得 18、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例規(guī)定，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房屋拆遷管理部門(mén)同意，原訴遷補(bǔ)償安置協(xié)議中有關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起日內(nèi)予以公告。 A：15 B：30 C：45 D：60 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 19、某宗土地的面積為1000m2，其上建筑物的建筑面積為5000m2，建筑物的基底面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為_(kāi)。 A8.0 B5.6 C5.0 D0.7 20、某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)方付給賣(mài)方2 500 元，交易稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣(mài)方按正常價(jià)格的5繳納有關(guān)稅費(fèi)，買(mǎi)方按正常價(jià)格的3繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于元。 A：2 427 B：2 500 C：2 575 D：2 632 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 21、某建筑物建筑面積為4000m2，經(jīng)濟(jì)壽命40年，單位建筑面積的重置價(jià)格為2500元/m2，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為15年，殘值率為5%，該建筑物現(xiàn)值為_(kāi)萬(wàn)元。 A523.45 B593.75 C643.75 D1000 22、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策等措施中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升的是。 A：降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率 B：增加土地有效供給 C：降低契稅 D：提高購(gòu)房貸款利率 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 23、產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的主要誘因是。 A：土地稀缺 B：城市化進(jìn)程快 C：競(jìng)爭(zhēng)充分性 D：交易復(fù)雜性 E：借款合同 24、估價(jià)對(duì)象是一套不帶車(chē)位的住宅，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬(wàn)元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬(wàn)元的車(chē)位和一套全新?tīng)顟B(tài)下價(jià)值為3萬(wàn)元的家具，家具為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為（）萬(wàn)元。 A75.00 B75.60 C83.60 D86.00 25、已知一年期國(guó)債利率為3.31，貸款利率為5.43，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為2.23。管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1.42，所得稅抵扣的好處為0.5，則報(bào)酬率為。 A：7.78 B：8.28 C：13.21 D：14.21 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、下列房屋屬于不得出租的情形的有。 A：依法取得房屋所有權(quán)證的 B：司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定限制房地產(chǎn)權(quán)利的 C：共有房屋，取得共有人同意的 D：不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的 E：屬于違章建筑的 2、投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)不包括_。 A土地取得成本 B開(kāi)發(fā)成本 C管理費(fèi)用 D銷(xiāo)售費(fèi)用 3、城市基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的（）。 A最低價(jià)格 B平均價(jià)格 C出讓地價(jià) D標(biāo)定地價(jià) 4、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有_的特性。 A獨(dú)一無(wú)二和供給有限 B獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大 C流動(dòng)性大和價(jià)值量大 D不可移動(dòng)和用途多樣 5、各項(xiàng)成本費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大，尤其是依建設(shè)項(xiàng)目的類(lèi)型不同而有其自身的特點(diǎn)，故不同類(lèi)型的建設(shè)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成有一定差異。下列有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成的分類(lèi)不正確的一項(xiàng)是_。 A不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用包括管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)和其他費(fèi)用 B土地費(fèi)用包括土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)、土地租用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) C房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) D前期工程費(fèi)包括規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、三通一平費(fèi) 6、某高層樓房占用的土地總面積為800m2，總建筑面積為2019m2，某人擁有其中120m2的建筑面積。那么如果按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，該所有人擁有的土地?cái)?shù)量為_(kāi)m2。 A40 B45 C48 D50 7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽約之日起_日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。 A10 B20 C30 D60 8、下列報(bào)表中，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的有(2019年試題) A：資產(chǎn)負(fù)債表 B：投資計(jì)劃與資金籌措表 C：借款還本付息估算表 D：資金來(lái)源與運(yùn)用表 E：損益表 9、根據(jù)原建設(shè)部城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程，下列屬于房屋拆遷管理部門(mén)中止裁決情形的有。 A：發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實(shí) B：受理裁決申請(qǐng)后，當(dāng)事人自行達(dá)成協(xié)議的 C：作為自然人的申請(qǐng)人死亡，需等待其近親屬表明是否參加裁決的 D：發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)人或者被申請(qǐng)人不是裁決當(dāng)事人的 E：裁決需要以相關(guān)裁決或法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關(guān)案件未結(jié)案的 10、房地產(chǎn)保險(xiǎn)中，涉及房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)主要包括。 A：企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) B：城鄉(xiāng)居民房屋保險(xiǎn) C：建筑工程一切險(xiǎn) D：買(mǎi)方信用保險(xiǎn) E：住宅抵押貸款保險(xiǎn) 11、某開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)貸款5000萬(wàn)元，該企業(yè)的信用等級(jí)為AA級(jí)，以商品房做抵押，期限2年，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為A級(jí)，該貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度是（）。 A18% B25% C30% D50% 12、保險(xiǎn)公估人是指受保險(xiǎn)人或保險(xiǎn)客戶委托，辦理保險(xiǎn)標(biāo)的等業(yè)務(wù)，出具有關(guān)報(bào)告或證明，并向委托人收取費(fèi)用的企業(yè)。 A：規(guī)劃 B：鑒定 C：估價(jià) D：賠款清算 E：估損 13、運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的觀收益來(lái)推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的_。 A合法原則 B最高最佳使用原則 C替代原則 D公平原則 14、根據(jù)城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)，下列關(guān)于估價(jià)專家鑒定的表述中，不正確的是。 A：估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指派3人以上(含3人)單數(shù)成員組成鑒定組 B：估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告 C：估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告 D：估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起7日內(nèi)，出具書(shū)面鑒定意見(jiàn) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 15、綜合指標(biāo)是反映具體時(shí)空狀態(tài)下的社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的綜合數(shù)量性質(zhì)和特征，可以分為。 A：絕對(duì)指標(biāo) B：相對(duì)指標(biāo) C：統(tǒng)一指標(biāo) D：平均指標(biāo) E：變異指標(biāo) 16、以下不屬于土地開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成內(nèi)容的有。 A：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用 B：拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) C：房屋建筑安裝工程費(fèi) D：公共配套建設(shè)費(fèi) E：勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 17、根據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)法，建筑安裝工程費(fèi)中的間接費(fèi)包括。 A：人工費(fèi) B：材料費(fèi) C：企業(yè)管理費(fèi) D：施工機(jī)械使用費(fèi) E：規(guī)費(fèi) 18、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的表述中，正確的有【2019年考題】 A：法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，沒(méi)有抵押價(jià)值 B：再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額 C：房地產(chǎn)的價(jià)值扣除預(yù)計(jì)處分該房地產(chǎn)的各種費(fèi)用、稅金后的余額才是抵押價(jià)值 D：不能單獨(dú)處分、使用的房地產(chǎn)不宜作為抵押物，應(yīng)當(dāng)沒(méi)有抵押價(jià)值 E：在評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金 19、以下關(guān)于合法原則的說(shuō)法欠妥的是_。 A在依法判定的權(quán)力類(lèi)型及歸屬方面，一般以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、權(quán)屬檔案以及相關(guān)合同等其他合法權(quán)屬證明為依據(jù)。房屋的權(quán)屬證書(shū)與權(quán)屬檔案的記載不一致的，以權(quán)屬證書(shū)的記載為準(zhǔn)。 B在依法判定的使用權(quán)方面，應(yīng)以使用管制(如城市規(guī)劃、土地用途管制等)為依據(jù)。 C在依法判定的處分權(quán)利方面，應(yīng)以法律、法規(guī)、政策或者合同等允許的處分方式為依據(jù)。 D在依法判定的其他權(quán)益方面，評(píng)估出的價(jià)值應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家的價(jià)格政策。 20、在編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告時(shí)，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇的是_。 A項(xiàng)目的交通組織規(guī)劃 B項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置 C項(xiàng)目的建筑規(guī)劃 D城市土地利用規(guī)劃 21、根據(jù)中華人民共和國(guó)刑法規(guī)定，以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)，下列有關(guān)刑事責(zé)任，表述正確的是。 A：情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)價(jià)額5以上20以下罰金 B：情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)價(jià)額10以上20以下罰金 C：情節(jié)特別嚴(yán)重的，處五年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)價(jià)額5以上20以下罰金 D：情節(jié)特別嚴(yán)重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)價(jià)額5以上20以下罰金 E：政府收回土地，并與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書(shū) 22、新區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)不包括_。 A拆遷安置容易、費(fèi)用低； B規(guī)劃條件苛刻 C市政配套設(shè)施缺乏、投資大 D環(huán)境幽靜舒適、空氣清新潔凈