城市綜合體專題研究——向彪仿.pptVIP

,城市綜合體專題,向 彪 仿, 城市綜合體概念,中國(guó)大百科全書(shū)： 建筑綜合體為多個(gè)功能不同的空間組合而成的建筑； 美國(guó)建筑百科全書(shū)： 建筑綜合體是在一個(gè)位置上，具有單個(gè)或多個(gè)功能的一組建筑。,根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所等機(jī)構(gòu)對(duì)年以來(lái)建成或在建的個(gè)新建筑綜合體的研究表明，從建筑綜合體的復(fù)合功能或業(yè)態(tài)來(lái)看，的建筑綜合體具有酒店、辦公、公寓、商業(yè)四大基本功能，這充分表明了大多數(shù)建筑綜合體的功能組合特點(diǎn)。,定義：“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體,第1部分：基本情況介紹, 城市綜合體發(fā)展背景,工業(yè)革命前,工業(yè)革命與烏托邦思潮,20世紀(jì)60年代后,自發(fā)的 綜合體建筑,有限的城市空間內(nèi)，人口增長(zhǎng)與集中，自發(fā)形成了商業(yè)與居住的結(jié)合,工業(yè)在城市積聚區(qū)的擴(kuò)展使得居住環(huán)境被踐踏，其他的建筑經(jīng)常受到驅(qū)趕，烏托邦思想提出了將不同的使用功能分開(kāi)布置以減少社會(huì)問(wèn)題。,終結(jié)混合開(kāi)發(fā),1961年，簡(jiǎn).雅各布斯的美國(guó)大城市的生與死一書(shū)出版后，人們開(kāi)始意識(shí)到城市是一個(gè)生命體，解決城市問(wèn)題應(yīng)該通過(guò)處理復(fù)雜有序性問(wèn)題的方法來(lái)實(shí)現(xiàn)，同時(shí)，人們也開(kāi)始認(rèn)識(shí)到傳統(tǒng)規(guī)劃思想的不足和錯(cuò)誤，整個(gè)社會(huì)環(huán)境開(kāi)始真正適于建筑綜合體的發(fā)展,綜合體 迎來(lái)大發(fā)展,第1部分：基本情況介紹, 城市綜合體特性,綜合體,建筑：高密集約,規(guī)模：體量巨大,資金：巨額投資,時(shí)間：周期較長(zhǎng),內(nèi)部：立體連續(xù),物業(yè)：復(fù)合互補(bǔ),外部：高便可達(dá),第1部分：基本情況介紹, 開(kāi)發(fā)城市綜合體的條件因素,第1部分：基本情況介紹, 城市綜合體的區(qū)位要求,城市綜合體可以存在于CBD，可以存在于城市副中心內(nèi)，也可以位于CBD和副中心之外的優(yōu)越區(qū)位。,在城市綜合體項(xiàng)目所處的區(qū)域中，具體位置不同，對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平也會(huì)有所不同。而在這個(gè)區(qū)域中，一般認(rèn)為一定存在一個(gè)重要的點(diǎn)，這就是峰值地價(jià)交叉點(diǎn)（Peak Land-Value Intersection，簡(jiǎn)稱PLVI）。,第1部分：基本情況介紹,第1部分：基本情況介紹,酒店： 項(xiàng)目標(biāo)志性物業(yè)，定義項(xiàng)目整體檔次 商業(yè)： 可實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn)，承擔(dān)某種社會(huì)職能，可以塑造與其 他項(xiàng)目較大的差異，項(xiàng)目的活力核心。 寫(xiě)字樓： 價(jià)值標(biāo)桿，可樹(shù)立項(xiàng)目高端形象。 公寓： 保證開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來(lái)源，滿足中長(zhǎng)期居住者需求。, 城市綜合體的主要物業(yè),第1部分：基本情況介紹,城市綜合體各主要物業(yè)開(kāi)發(fā)特點(diǎn),代表擬合度,第1部分：基本情況介紹,城市綜合體開(kāi)發(fā)時(shí)序,綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化包含幾個(gè)方面的含義 最大限度的實(shí)現(xiàn)各個(gè)物業(yè)自身的價(jià)值； 最大可能實(shí)現(xiàn)各功能間關(guān)聯(lián)帶動(dòng)價(jià)值； 避免各物業(yè)之間的負(fù)面影響。 正確的開(kāi)發(fā)時(shí)序?qū)τ趯?shí)現(xiàn)綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化有著 極為重要的意義。 首先，各物業(yè)功能和性質(zhì)的不同決定了入市時(shí)機(jī)的差異。例如商業(yè)入市必須在社區(qū)成熟以后，而為了樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象，酒店或?qū)懽謽琼?xiàng)目一般先期入市。 其次，不同物業(yè)之間的影響也對(duì)入市時(shí)機(jī)有一定選擇。如寫(xiě)字樓優(yōu)先于公寓的入市能夠帶動(dòng)公寓的銷(xiāo)售。,城市綜合體的運(yùn)營(yíng)價(jià)值,城市綜合體的運(yùn)營(yíng)價(jià)值主要取決于人流價(jià)值鏈,第1部分：基本情況介紹,城市綜合體的運(yùn)營(yíng)價(jià)值,城市綜合體的綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈矩陣,第1部分：基本情況介紹,功能間的直接支持,例如，辦公樓上班族、酒店旅客、公寓住戶會(huì)對(duì)零售、餐飲提供支持；辦公樓的租戶可以為酒店提供一定的客源，并為公寓樓帶來(lái)一些客戶或租戶。,功能間的間接支持,比如，零售和酒店功能不會(huì)為辦公功能或居住功能提供直接的收益，但是它們卻可以作為適宜的環(huán)境支持，來(lái)使得辦公和居住功能獲得更高的租金。零售和餐飲功能可以為酒店旅客、上班族和居民提供方便和誘人的購(gòu)物環(huán)境和良好的場(chǎng)所氛圍，并改善它們的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。酒店功能同樣對(duì)其他功能可以提供間接支持，其完善和豪華的配套設(shè)施往往能為居住、辦公功能增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。,場(chǎng)所營(yíng)造,整個(gè)項(xiàng)目協(xié)同營(yíng)造出城市中是全新和獨(dú)一無(wú)二的感覺(jué)與功能,城市綜合體的價(jià)值放大方式,城市綜合體的運(yùn)營(yíng)價(jià)值,第1部分：基本情況介紹,城市綜合體的城市價(jià)值,第1部分：基本情況介紹,土地集約化利用 提升城市形象 緩解城市交通壓力 積聚區(qū)域價(jià)值 改變夜間空城現(xiàn)象 城市資源集中利用,第2部分：城市綜合體定位,城市綜合體的定位與其他單體項(xiàng)目不同，主要包括整體項(xiàng)目的定位與各功能物業(yè)的分項(xiàng)定位兩大部分， 在都市綜合體整體定位的前提下，開(kāi)展綜合體各類物業(yè)的定位。, 城市綜合體兩級(jí)定位,德思勤關(guān)于綜合體定位的“三位一體”方法,第2部分：城市綜合體定位,第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃, 整體規(guī)劃內(nèi)容, 確定城市綜合體各種功能的規(guī)模 都市綜合體交通系統(tǒng) 城市綜合體空間布局 城市綜合體景觀環(huán)境,第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃, 確定城市綜合體各功能的規(guī)模,確定綜合體項(xiàng)目各功能間的比例，不同的項(xiàng)目具體情況不同，有不同的方法，很難找到一種或者幾種通用的最佳比例確定方法，但是，不管各功能間的比例如何最終確定，分別分析各功能的物業(yè)體量，作為確定各功能規(guī)模的基礎(chǔ)參數(shù)，依然是確定綜合體項(xiàng)目最終規(guī)模的一個(gè)不可跳躍的環(huán)節(jié)。,第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃, 居住功能的規(guī)模, 城市綜合體中的居住功能體量 居住功能是城市建筑綜合體中平衡酒店、零售、辦公等功能的重要功能。 簡(jiǎn)雅各布斯在美國(guó)大城市的生與死一書(shū)中所介紹的城市多樣化的另一個(gè)要點(diǎn)是“密度之需要”，即人流的密度必須達(dá)到足夠程度，在城市綜合體的設(shè)計(jì)中，必須考慮周邊環(huán)境的住宅密度問(wèn)題，過(guò)低的密度會(huì)不利于對(duì)多樣性的支持，而導(dǎo)致整體失敗。在這種情況下，應(yīng)該通過(guò)增加項(xiàng)目?jī)?nèi)住宅功能的比例或增加吸引人流的特殊功能要素，來(lái)彌補(bǔ)項(xiàng)目人流密度的不足。,居住物業(yè)的體量分析： 將美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家N. G. Mankin和D. N. Wei提出居住需求量公式： D = h（R）*N，中加入收入因素Y，得到居住需求量公式：D = h（R，Y）*N，其中，h（R）為平均每人的居住需求量函數(shù)，N為人口數(shù)目。 以此公式為基礎(chǔ)，在實(shí)際項(xiàng)目測(cè)算中依據(jù)具體情況對(duì)公式進(jìn)行微調(diào)，結(jié)合調(diào)研數(shù)據(jù)，可以得出較為客觀的居住體量。,第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃, 零售功能的規(guī)模,按照零售業(yè)飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的前提下，才有在商圈開(kāi)設(shè)集中商業(yè)的可能（臨街商業(yè)不計(jì)入）,零售飽和理論公式： IRS = C * RE / RF C： 潛在客戶數(shù)量 RE： 人均消費(fèi)支出 RF： 營(yíng)業(yè)面積,第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃, 零售功能的規(guī)模,商業(yè)零售業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)模的設(shè)定,城市綜合體零售功能體量： 零售空間往往會(huì)在整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃中所占比例過(guò)大。由于零售可在未來(lái)的發(fā)展中增加，所以總的說(shuō)來(lái)，規(guī)劃比例過(guò)小的問(wèn)題會(huì)比規(guī)劃比例過(guò)大的問(wèn)題易解決。而減少零售空間的比例，是很難進(jìn)行的，并會(huì)給人以項(xiàng)目整體失敗的意象。,第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃, 商務(wù)功能的規(guī)模,城市綜合體的商務(wù)辦公容量一般受城市化發(fā)展的影響，而人均辦公面積受區(qū)域的主導(dǎo)功能和區(qū)域的重要性程度的影響,1.城市商務(wù)物業(yè)供給總量和供給結(jié)構(gòu) 2.城市商務(wù)物業(yè)需求總量和需求結(jié)構(gòu) 3.城市商務(wù)物業(yè)供給矛盾分析 4.城市未來(lái)供需發(fā)展趨勢(shì)（預(yù)測(cè)就業(yè)人口和人均辦公面積，通過(guò)租賃活動(dòng)和市場(chǎng)吸納量預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)需求） 5.確定城市綜合體對(duì)城市中心商務(wù)的分流指數(shù) 6.中心商務(wù)的高度指數(shù)確定綜合體最終的商務(wù)容量,確定商務(wù)物業(yè)體量的因素：,第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃, 酒店功能的規(guī)模,酒店體量測(cè)算的參考計(jì)量公式為：,E = N * P * L / （T * K） E ：酒店的床位數(shù) N ：全年的旅客人數(shù) P : 住宿旅客比例 L : 平均住宿天數(shù) T : 全年可逗留天數(shù) K : 床位的利用率,第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃, 確定城市綜合體交通系統(tǒng),城市綜合體的交通系統(tǒng)關(guān)系包括： 綜合體與對(duì)外交通的關(guān)系； 綜合體內(nèi)部交通； 綜合體內(nèi)部交通與外部交通的銜接,第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃, 確定城市綜合體交通系統(tǒng),公交交通系統(tǒng)： 1.調(diào)查公共交通系統(tǒng)的現(xiàn)狀 2.估算待開(kāi)發(fā)綜合體交通產(chǎn)生和吸引出行率 3.提出交通系統(tǒng)設(shè)立或者改善方案 4.溝通實(shí)施,第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃, 確定城市綜合體交通系統(tǒng),步行系統(tǒng)：,步行量計(jì)算： 將城市綜合體分為一個(gè)矩陣系統(tǒng)，每個(gè)矩陣呼應(yīng)一段街區(qū)之間的街道長(zhǎng)度，形 成步行量計(jì)算公式： Ti=aYi+bPi+cBi+dCi+eUi+fGi+gSi+hPki+k 其中：Ti =在矩陣之內(nèi)的同時(shí)步行者數(shù)量； a =在標(biāo)定時(shí)間段內(nèi)圍繞零售和其他商業(yè)服務(wù)設(shè)施聚積的同時(shí)步行者數(shù) （人/）； Yi =零售或其他商業(yè)的有效建筑使用面積（）； b = 指圍繞可以長(zhǎng)時(shí)間停車(chē)的停車(chē)區(qū)聚積的同時(shí)步行者（人/車(chē)位）； Pi =長(zhǎng)時(shí)間停車(chē)車(chē)位數(shù)（車(chē)位）； c =在公共汽車(chē)站周?chē)鄯e的同時(shí)步行者數(shù)（人/站）； Bi =公共汽車(chē)線停靠站的數(shù)量（站）； d =在市中心內(nèi)以中心性為基礎(chǔ)的總的步行者聚積附加數(shù)； Ci =d在矩陣i中的比例； e=穿越中心地區(qū)邊界的步行交通比； Ui =穿越中心地區(qū)邊界的步行者數(shù)量； f =圍繞街道貨攤聚積的同時(shí)步行者數(shù)量（人/處）； Gi =街道報(bào)攤或貨攤的數(shù)量（處）； g =圍繞公共座椅處聚積的同時(shí)步行者數(shù)量（人/座椅）； Si =公共座椅數(shù)； h =圍繞臨時(shí)停車(chē)處聚積的同時(shí)步行者數(shù)（人/停車(chē)位）； Pki =用于臨時(shí)停車(chē)的公共停車(chē)位； k =常數(shù)，在所選擇的模型的基礎(chǔ)上，在矩陣中不與上述任何數(shù)直接相關(guān)的 步行者數(shù)量；,以步行量作為基礎(chǔ)來(lái)規(guī)劃步行系統(tǒng),第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃, 確定城市綜合體交通系統(tǒng),停車(chē)系統(tǒng)：,第一步：對(duì)各類物業(yè)停車(chē)狀況進(jìn)行調(diào)查、分析,通過(guò)上表統(tǒng)計(jì)出現(xiàn)狀 商業(yè)所需車(chē)位 A； 公寓所需車(chē)位 B； 商務(wù)所需車(chē)位 C； 酒店所需車(chē)位 D。,第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃, 確定城市綜合體交通系統(tǒng),停車(chē)系統(tǒng)：,第二步：根據(jù)調(diào)研現(xiàn)狀，預(yù)測(cè)待開(kāi)發(fā)綜合體各類物業(yè)的未來(lái)車(chē)位需求量,商業(yè)所需車(chē)位 A； 公寓所需車(chē)位 B； 商務(wù)所需車(chē)位 C； 酒店所需車(chē)位 D。,商業(yè)所需車(chē)位 Pa； 公寓所需車(chē)位 Pb； 商務(wù)所需車(chē)位P c； 酒店所需車(chē)位P d。,估算未來(lái),第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃, 確定城市綜合體交通系統(tǒng),停車(chē)系統(tǒng)：,第三步：根據(jù)綜合體規(guī)劃，結(jié)合各物業(yè)形態(tài)不同高峰停車(chē)時(shí)段，得出互補(bǔ) 停車(chē)位,第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃, 城市綜合體空間布局,業(yè)態(tài)布局,第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃, 城市綜合體空間布局,立體化空間布局形式,是指在都市綜合體中充分利用豎向?qū)用鎭?lái)組織和布置各功能空間的混合使用方式，也稱為豎向混合使用模式。此種空間混合使用形式通常表現(xiàn)為都市綜合體的建筑內(nèi)部是由多種使用功能在不同層面上組合而成的。在地面層上多是公共使用性質(zhì)的功能空間，如商業(yè)零售、服務(wù)大廳等高層部分集聚的是向?qū)λ饺嘶墓δ芸臻g，如辦公、公寓等。,第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃, 城市綜合體空間布局,立體化空間拓展,地下空間的開(kāi)發(fā)，地下商業(yè)街的開(kāi)發(fā)，主要是在四通八達(dá)的地鐵系統(tǒng)的站前地區(qū)進(jìn)行，與地鐵站和商業(yè)區(qū)大型商業(yè)設(shè)施直接相連，街道兩側(cè)設(shè)置有各類零售商店和餐飲設(shè)施。 商業(yè)建筑高層化，例如深圳華強(qiáng)北商圈中的茂業(yè)百貨，其營(yíng)業(yè)部分為1-9層，但其在內(nèi)部設(shè)計(jì)中，在第5 層又增加了一個(gè)完整的地面，從而將商場(chǎng)分成了1-4 層、5-9 層兩部分，從而使客戶形成本商場(chǎng)只是一個(gè)4-5層的商場(chǎng)，而不是一個(gè)9層商場(chǎng)的錯(cuò)覺(jué)，從而降低客戶的“厭高癥”。同時(shí)該商場(chǎng)又在第5 層新增加的地面上布置了開(kāi)放式休閑咖啡廳，以降低客戶在商場(chǎng)內(nèi)長(zhǎng)時(shí)間購(gòu)物帶來(lái)的身體疲勞，挖掘消費(fèi)潛力。 高架步道系統(tǒng)，可以促進(jìn)分流、可以增加步行量，可以拓展商業(yè)空間 景觀立體化，地面、地下、空中，三層次景觀系統(tǒng)立體互動(dòng)，形成豐富的景觀效果。,第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃, 城市綜合體空間布局,立體化空間拓展,立體化交通,第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃, 城市綜合體空間布局,平行空間組合形式,在同一空間層面上同類功能空間的組織和布局的混合使用方式，也可以稱為橫向混合使用組合模式。這種類型的產(chǎn)生是因?yàn)槎际芯C合體中同類功能的組合使用會(huì)有三類大關(guān)系第一類是競(jìng)爭(zhēng)性的功能關(guān)系，即相同或類似功能的集聚，相互之間存在著競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系第二類是互補(bǔ)性的功能關(guān)系，即存在的前提是需要同類功能之間相輔相成，互相之間是功能依賴的關(guān)系第三類是輔助性的功能關(guān)系，即功能的集聚和使用而促進(jìn)輔助或附屬性功能和需求的出現(xiàn)，例如辦公、商廈附近出現(xiàn)的餐飲功能等?？梢?jiàn)，只有在同一范圍層面上對(duì)這些同類功能使用的進(jìn)行準(zhǔn)確推測(cè)，空間分布上規(guī)劃組合布局適當(dāng)，就能夠達(dá)到有效推動(dòng)都市綜合體經(jīng)濟(jì)收益與增長(zhǎng)的目的。,第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃, 城市綜合體空間布局,多時(shí)間區(qū)段的空間混合組合形式,城市綜合體的運(yùn)作使用過(guò)程總是會(huì)受到明顯的時(shí)間段的影響，從而出現(xiàn)利用服務(wù)時(shí)間區(qū)段的不同來(lái)交叉使用各功能空間的現(xiàn)象，以達(dá)到較高的空間使用效益的目的，因此，通過(guò)把不同時(shí)間段的功能組合在同一系列的空間區(qū)域中，空間使用能夠持續(xù)較長(zhǎng)的時(shí)間，以便得到充分的利用，這就是多時(shí)間區(qū)段混合組合的形式。在同一區(qū)域使用中，利用各時(shí)間段的特性，靈活調(diào)動(dòng)多種功能以為恥空間的不斷運(yùn)轉(zhuǎn)，使都市綜合體獲得更高的空間使用效率、保持持續(xù)活力的最有效手段。,第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃, 城市綜合體空間布局,多活動(dòng)層次的空間混合組合形式,多活動(dòng)層次是指活動(dòng)內(nèi)容多元化的組合方式，城市綜合體中所包含的人群行為各有不同有以工作目的為主的人群，此人群在室外活動(dòng)的流動(dòng)速度比較快，在室內(nèi)滯留的時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，并且有固定的休息時(shí)間也有購(gòu)物娛樂(lè)目的為主的人群，這些人群在室外有較長(zhǎng)的逗留時(shí)間。以上人群均有一個(gè)