個人住房抵押貸款主要流程及法律問題!

贏了網(wǎng) 遇到房地產(chǎn)法問題？贏了網(wǎng)律師為你免費(fèi)解惑！訪問 個人住房抵押貸款主要流程及法律問題隨著深圳斷供案風(fēng)波見諸各大報端，房價爆跌引發(fā)的開發(fā)商資金鏈危機(jī)、購房業(yè)主負(fù)資產(chǎn)等一系列房貸金融風(fēng)險也開始顯山露水。盡管深圳銀監(jiān)局認(rèn)為，深圳銀行業(yè)個人房貸業(yè)務(wù)目前尚處于正常狀態(tài)，風(fēng)險可以得到有效控制。但銀行房貸除了面臨房價等市場面因素的風(fēng)險影響，還有諸如法律法規(guī)、政策變化以及程序漏洞上的風(fēng)險，本文就個人住房抵押貸款從簽約到辦理抵押登記直至銀行放款整體流程中可能涉及的部分法律及程序問題進(jìn)行簡要介紹，以饗讀者。一、目前本市各銀行關(guān)于個人住房抵押貸款流程簡述本人服務(wù)過的銀行包括有中國銀行、星展銀行、華僑銀行等國有及外資銀行，其中辦理個人住房抵押貸款的流程各有優(yōu)劣。銀行的個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)主要分為三類：一手現(xiàn)(期)房抵押貸款、二手房抵押貸款、持證抵押貸款業(yè)務(wù)。前兩類是個人購買出售(預(yù)售)商品房、存量二手房向銀行申請的住房抵押貸款即按揭抵押貸款，后一類是個人綜合消費(fèi)類住房抵押貸款。目前，中國銀行等國有商業(yè)銀行對二手房交易通過律師見證業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險控制，外資銀行對個人住房抵押貸款的風(fēng)險控制則通過律師提供相關(guān)法律服務(wù)完成。律師參于的大致流程如下：(一)準(zhǔn)備簽約階段：1、 制作一、二手房(地)產(chǎn)抵押貸款合同或房產(chǎn)抵押貸款合同或保證/擔(dān)保合同等簽約文件。2、 通過銀行事先提供的當(dāng)事人申請貸款的各類材料，預(yù)核實(shí)房地產(chǎn)權(quán)利人即二手房買賣中的出賣人、借款人和抵押人(境內(nèi)人)的身份真實(shí)性，了解上述人等的戶籍信息(也即各種親屬或身份關(guān)系)，抵押房地產(chǎn)之上海市房地產(chǎn)登記冊(即登記資料)查閱，同時對經(jīng)公證之委托書、認(rèn)證書、房屋買賣合同(二手房、一手房、期房)等參看。(二) 簽約階段：1、 核對并復(fù)印借款人/抵押人的身份證(或護(hù)照、臺胞證、回鄉(xiāng)證等)、出生證明、戶口簿(或戶籍證明、戶籍藤本、戶口名簿)、結(jié)/離婚證(或離婚判決書、離婚調(diào)解書、結(jié)婚證明)等表示身份、戶籍、婚姻關(guān)系的各類證明文件的原件，對個人身份信息、戶籍關(guān)系等進(jìn)行形式甄別。2、 解釋并要求借款人/抵押人簽署一、二手房(地)產(chǎn)抵押貸款合同或房產(chǎn)抵押貸款合同或保證/擔(dān)保合同，其他簽約文件包括上海市房地產(chǎn)登記申請書(抵押)、單身承諾函、配偶同意書、自住承諾函、租賃通知、授權(quán)委托書等，這一環(huán)節(jié)較為重要，通過參閱客戶資料，對于發(fā)現(xiàn)可能影響今后辦理房地產(chǎn)抵押登記的法律或其他實(shí)質(zhì)性問題，需要及時提示客戶及銀行。在介紹銀行合同的同時，可就客戶感興趣的法律話題進(jìn)行交談，不僅包括合同某具體條款的立意分析，還可涉及到關(guān)于房地產(chǎn)市場、抵押登記、債權(quán)債務(wù)等其他法律問題，以維護(hù)律師的專業(yè)形象和職業(yè)操守。3、 對于受委托簽署一、二手房(地)產(chǎn)抵押貸款合同或房產(chǎn)抵押貸款合同或保證/擔(dān)保合同及辦理抵押登記的，還需仔細(xì)查看經(jīng)公證或認(rèn)證之委托書原件，核對抵押房地產(chǎn)坐落、委托事項(xiàng)、有無轉(zhuǎn)委托權(quán)限等信息，根據(jù)辦理抵押登記的經(jīng)驗(yàn)對受托人進(jìn)行善意提醒;同時需委托本所或第三人辦理抵押登記的，須提前預(yù)約公證機(jī)構(gòu)辦理公證手續(xù)或告知事后自行去公證處辦理。4、 境外個人(持有外國護(hù)照)、中國香港、澳門、臺灣同胞、無國內(nèi)身份證者，簽署房屋買賣合同、房地產(chǎn)抵押貸款合同及委托書等文件均需辦理公證手續(xù)。同時，境外人士提供的材料如婚姻證明、委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效：a)香港地區(qū)：經(jīng)國家司法部授權(quán)的香港律師公證須加蓋轉(zhuǎn)遞章確認(rèn);b)澳門地區(qū)：中國法律服務(wù)(澳門)公司;c)臺灣地區(qū)：經(jīng)臺灣地方法院公證后由海基會將副本寄送上海市公證員協(xié)會，當(dāng)事人憑正本前往上海市公證員協(xié)會核對蓋章;d)外國：經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)公證并經(jīng)中國駐外使(領(lǐng))館認(rèn)證。上述材料如為英文版本的，應(yīng)附上外翻譯總公司或其他翻譯公司出具的中文翻譯件。5、 告知律師費(fèi)及其他代收代付費(fèi)(貸款合同印花稅、房地產(chǎn)查閱費(fèi)、房地產(chǎn)抵押登記費(fèi)等)，對于房地產(chǎn)按揭貸款的借款人，還需提示應(yīng)繳納的交易過戶費(fèi)用，包括過戶手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、配圖費(fèi)、契稅、買賣合同印花稅等。目前，本市各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心受理房地產(chǎn)交易及購稅等業(yè)務(wù)。主要收費(fèi)及提示交易過戶費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)大致如下：1)律師費(fèi)：每筆抵押貸款為650元至2000元不等，根據(jù)律師事務(wù)所與銀行之間的合作協(xié)議確定。2)合同印花稅：包括房屋買賣合同印花稅和貸款合同印花稅，買賣合同按成交價 *0.05%收費(fèi)，貸款合同印花稅按貸款金額*0.01%收費(fèi)。3)契稅：非普通住宅按成交價*3%，普通住宅按成交價*1.5%(詳見上海四部門聯(lián)合印發(fā)加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理補(bǔ)充通知(2017年6月1日)。4)登記費(fèi)：包括產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)和抵押登記費(fèi)，住房或車位80元/套、非住房550元/登記單元。其他收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和事項(xiàng)亦可前往上海各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心咨詢或索要資料。(三) 辦理抵押登記階段：1、 抵押登記前的準(zhǔn)備工作。通常在簽約后，律師會將房產(chǎn)抵押貸款合同、銀行委托書(銀行委托抵押人或律師事務(wù)所辦理抵押登記并領(lǐng)取上海市房地產(chǎn)抵押登記證明)、上海市房地產(chǎn)登記申請書(抵押)快遞至銀行蓋章并由有權(quán)簽署人簽字或蓋章;之后，銀行會將蓋完章的上述材料連同辦理抵押登記材料，包括加蓋公章的銀行營業(yè)執(zhí)照(正/副本)、金融許可證、法定代表人身份證明復(fù)印件等快遞至律師事務(wù)所。2、 本市各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心根據(jù)抵押房地產(chǎn)坐落受理房地產(chǎn)抵押登記。這一階段，由于各房地產(chǎn)交易中心有自身的操作流程，對于抵押登記的要求只是在細(xì)節(jié)上略有不同。對于一手現(xiàn)房或二手房，房地產(chǎn)之抵押登記必須與所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記同時辦理;對于期房，預(yù)售商品房之預(yù)告抵押登記可在辦理出預(yù)告登記證后，也可與預(yù)告登記一起辦理。辦理抵押登記手續(xù)時，借款人/抵押人需帶好上海市房地產(chǎn)權(quán)證、身份證件(部分權(quán)利人為未成年子女的，父母需攜帶出生證或戶口簿，超過16周歲的帶好身份證)、委托書原件(若有)。3、 關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)證密碼的問題。2017年9月1日以后辦理的房地產(chǎn)權(quán)證，房地產(chǎn)交易中心自動給每本房地產(chǎn)權(quán)證加載一個初始密碼的憑證;2017年9月1日以前辦理的房地產(chǎn)權(quán)證，房屋所有權(quán)人可前往房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心申請房地產(chǎn)權(quán)證加密。因此，房屋所有權(quán)人(二手房)/借款人/抵押人因遺忘密碼等原因?qū)е碌盅旱怯洰?dāng)天無法辦理的情形也存在。此等情形下必須等找到密碼或補(bǔ)辦密碼(期限15日)后方能辦理該手續(xù)。雖然此等情形不多，需要律師事先提醒當(dāng)事人。 一幢樓為什么會存在多個公共面積分?jǐn)傁禂?shù) /y/fc/947504.html 發(fā)展商延期交房,監(jiān)管銀行是否承擔(dān)連帶責(zé)任 /y/fc/947503.html 1月份福州二手房交易下降30%中介忙擴(kuò)張 /y/fc/947502.html 二手房“意轉(zhuǎn)定”前中介有義務(wù)告知房屋實(shí)情 /y/fc/947501.html 借住人對其所居住的房屋是否享有優(yōu)先購買權(quán) /y/fc/947500.html 在建工程和房屋期權(quán)能否進(jìn)行典當(dāng) /y/fc/947499.html 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