華強(qiáng)地鐵商城操作策略.pptVIP

華強(qiáng)地鐵商城操作策略 滄海橫流，方顯出英雄本色 策劃:陳明中 2004/10/18,第一部分 市場(chǎng)研判,市場(chǎng)研判,本案重點(diǎn)調(diào)查東門、華強(qiáng)北兩大商圈具可比參照性物業(yè)，兼及羅湖商業(yè)城、新銀座2案，側(cè)重于價(jià)格對(duì)比。 本案對(duì)廣州、上海多個(gè)地鐵商場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行過專門考察分析，此次不再羅列。 抽絲剝繭，揭示市場(chǎng)的真實(shí)面，有助于我們穿越路徑的迷思，找到打開阿里巴巴山洞大門的金鑰匙。,東門商圈,東門目前在售的商場(chǎng)調(diào)查如下： 新2000廣場(chǎng)（地鐵上蓋） 位于東門步行街的西南部，緊鄰深南輔路，總建筑面積為34716M2，總高10層，其中裙樓商場(chǎng)4層，發(fā)售鋪位共620間。一層租價(jià)：300元/M2,該商場(chǎng)分為兩個(gè)主要投資商并分兩處銷售，西面較大的一部分稱為新2000廣場(chǎng)，東面較小的一部分稱為匯商名苑。,南塘商業(yè)廣場(chǎng) 該商場(chǎng)位于永新街、風(fēng)貌街、深南輔路圍合的區(qū)域，共分兩大部分，一部分靠永新街，一部分靠深南輔路，在售的部分為靠深南輔路的兩層裙樓商鋪，一樓價(jià)格平均為7.5萬/ M2 ，二樓采用一口價(jià)的方式，每平方米3萬元。 深圳百貨廣場(chǎng) 該商場(chǎng)位于深南東路，與人民南路交匯處，該樓已為現(xiàn)樓，但遲遲未做內(nèi)部裝修，較長(zhǎng)一段時(shí)間未對(duì)外發(fā)售，因此引起業(yè)界的各種猜測(cè)，今年初開始對(duì)外發(fā)售，效果不甚理想，但其畢竟位于步行街南入口處，二樓又與人行天橋相連，其未來的商業(yè)前景應(yīng)當(dāng)十分看好。目前該商場(chǎng)的銷售價(jià)格為一樓均價(jià)10萬元/M2，二樓均價(jià)8萬元/ M2 。,金世界商業(yè)中心（臨近地鐵老街站） 位于東門步行街西入口處。其地下2000M2的商業(yè)廣場(chǎng)直接與地鐵站接駁，并有深圳友誼城進(jìn)駐。,方海商苑（女人天地） 方海商苑南靠解放路，北靠人民二橫街，這兩條縱向街道均為東門步行街人流量最大的街道。該項(xiàng)目占地6119.1M2總建筑面積25100M2。其中1至3層為商場(chǎng)共12400M2，4-8層為住宅及寫字樓共12700M2，整個(gè)項(xiàng)目分為兩個(gè)部分，靠解放路的部分于98年推出。目前在售的為靠二橫街的部分商鋪，并以女人世界部分冠名，部分招商部分出售。,德奧商城 南靠解放路，西靠鴻展廣場(chǎng)一期，地理位置較優(yōu)。商鋪共二層，首層鋪位36個(gè)，二層101個(gè)均以小面積分割，面積從6.97M2到33.31 M2不等，總體來說，供應(yīng)量較小，未做媒體廣告宣傳，銷售情況依然較好。一樓均價(jià)為9萬元/ M2 ，二樓均價(jià)4萬元/M2。,明華廣場(chǎng) 位于東門步行西北處，商場(chǎng)共6層，1層為獨(dú)立商鋪2-5層為深圳最大型的服裝、布匹配套批發(fā)市場(chǎng)，6層為兒童用品世界，商場(chǎng)以上為住宅。 一層最低價(jià)為9.8萬元/ M2 ，最高價(jià)為20.8萬元M2 。,東門銅羅灣八達(dá)商城（東門地鐵口） 位于東門位于東門步行街的西南部。地面1層，地下負(fù)2層。 售價(jià)： 地面1層：10萬M2 地下負(fù)1層：4萬、5萬、9萬、10萬/M2不等。 地下負(fù)2層：同上（臨地鐵通道口一個(gè)鋪售11萬10萬M2 ） 租價(jià)：3500 M2,目前已形成繁華商業(yè)街的道路有人民二橫街、風(fēng)貌街、解放路、東門中路，這些街鋪的價(jià)格區(qū)間及經(jīng)營范圍見下表：,羅湖商業(yè)城一樓鋪位租金：5 M2鋪1.8萬/月。出租率100%.售價(jià)不祥。人氣很旺。主要消費(fèi)群為過境港人。 新銀座（羅湖火車站側(cè)，地鐵口附近） 一樓商鋪售價(jià)7.8-14萬M2 （目前認(rèn)籌中）,華強(qiáng)北片區(qū)商業(yè)調(diào)查,片區(qū)概況 如今的市場(chǎng)狀態(tài)已由過去的單一工業(yè)廠房變成以商業(yè)、居住辦公為主的新的市場(chǎng)局面。商業(yè)需求市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大，吸引了各大商家紛紛入駐，形成以華強(qiáng)北路為核心，振華、振興路兩條商業(yè)街為輔的“兩橫一縱”的商業(yè)區(qū)。 片區(qū)的新特點(diǎn)： 模式新 檔次高 規(guī)模大 業(yè)態(tài)全 華強(qiáng)北現(xiàn)有各類商家560多家，一萬平方米以上的大型商場(chǎng)有14家。,片區(qū)熱點(diǎn),新亞洲電子商城 面積達(dá)4萬平方米的專業(yè)電子市場(chǎng)一期已經(jīng)落成招商，將成為我國目前規(guī)模最大的品牌化電子元器件專業(yè)貿(mào)易與展覽中心。 位于振中路與華強(qiáng)北路、中航路交匯路口的新亞洲電子商城,總投資8.5億元，總建筑面積8萬多平方米，其中一期4萬平方米已經(jīng)落成，二期即將推出。商城定位于品牌化電子元器件專業(yè)展覽與貿(mào)易市場(chǎng)，力爭(zhēng)建成國內(nèi)一流的電子元器件交易平臺(tái)。 此項(xiàng)目今明年將有大量商業(yè)面積推出租售,對(duì)我形成很大壓力. 茂業(yè)百貨 茂業(yè)百貨華強(qiáng)北店，是一家綜合性百貨公司。華強(qiáng)北店總營業(yè)面積8萬平方米。集購物、休閑、餐飲、娛樂等功能于一體，擁有各種國際化標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施，引進(jìn)國際最先進(jìn)管理模式，是典型的“一站式”純美購物天堂。,深圳女人香國際城 深圳女人香國際城位于華強(qiáng)北商業(yè)中心區(qū)華發(fā)路與振華路交界處的黃金地段。一期營業(yè)面積3000平方米。商場(chǎng)定位為“正規(guī)化、形象化、規(guī)?；?、專業(yè)化、時(shí)尚化”。 華強(qiáng)北業(yè)態(tài)分析： 華強(qiáng)北齊全的業(yè)態(tài)彼此依賴，形成了一個(gè)完整、成熟的商圈概念。 華強(qiáng)北是從專業(yè)市場(chǎng)起家的，但在其發(fā)展、壯大中，傍生于專業(yè)市場(chǎng)的百貨業(yè)漸露生機(jī)，甚至有喧賓奪主之嫌。正當(dāng)百貨業(yè)有一統(tǒng)華強(qiáng)北的野心時(shí)，以萬佳為首的百貨店的相繼退出，令專業(yè)市場(chǎng)再次獨(dú)領(lǐng)華強(qiáng)北。在專營與百貨兩種不同業(yè)態(tài)的反復(fù)沖突、磨合中，一種共生共榮的商圈模式和你中有我、我中有你的新業(yè)態(tài)呈現(xiàn)。,商業(yè)現(xiàn)狀,該區(qū)域已成為深圳市最旺的商業(yè)中心之一，被譽(yù)為深圳的“南京路”。商圈以華強(qiáng)北路為中心軸，向振華路、振興路、振中路、華發(fā)北路輻射成井字結(jié)構(gòu)。有各類店鋪位近4000間，200多家酒樓食肆、30余家大中型購物商城、20余家銀行機(jī)構(gòu)、40家證券公司、39條公交路線。周邊配套形成了以街區(qū)道路劃分的特色街區(qū)：金融街（振華路）、電子街（華強(qiáng)北路）、美食街（華發(fā)北路與振華路）、服飾街（振興路與華強(qiáng)北路）。在經(jīng)營業(yè)態(tài)方面主要形成服裝、電子、家具電器、鐘表配套、燈飾、通迅、禮品、綜合商場(chǎng)、酒樓等20多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)街總戶達(dá)7000多戶，從業(yè)人員約12萬人。日均客流量在50萬人次以上，年銷售額在150億以上。 區(qū)域內(nèi)的商鋪物業(yè)大都是由廠房改建而成，90%以上以分割出租形式招商，除新開發(fā)物業(yè)裙樓外極少有銷售的，租賃市場(chǎng)極其發(fā)達(dá)，是深圳投資回報(bào)率較高的區(qū)域。,商業(yè)個(gè)案調(diào)查,商業(yè)物業(yè)的銷售價(jià)格分析： 華強(qiáng)北路： 華強(qiáng)北路是華強(qiáng)北商圈的核心路段，從近兩年商圈內(nèi)華強(qiáng)北路兩邊繁華地帶的商業(yè)物業(yè)的銷售價(jià)格來看，商業(yè)裙樓一層的銷售價(jià)格一般在4.5-8萬元/ M2 （二層價(jià)格區(qū)間為2-4萬元/ M2,如現(xiàn)代之窗、賽格廣場(chǎng)等。（兩年前價(jià)格） 輻射地帶（以華發(fā)北路東側(cè)為例）： 以華強(qiáng)北路為中心，振華路與振興路向東西兩邊商業(yè)鋪位的價(jià)格逐漸下降，屬于華強(qiáng)北商圈輻射地帶，商業(yè)人氣已與華強(qiáng)北路周邊有較大差距，以位于振興東路的格林網(wǎng)苑為例，一層商鋪售價(jià)在3萬元/ M2左右。都市.千千匯一層商鋪售價(jià)46萬元/ M2 ，租價(jià)550元/ M2 而對(duì)于不臨主街（振華路、振興路、振中路、華發(fā)路、燕南路）的商鋪與臨街商鋪在人流量、商業(yè)氛圍上也有一定的差距。,租賃價(jià)格分析,街鋪?zhàn)赓U價(jià)格： 華強(qiáng)北路： 華強(qiáng)北商業(yè)街南段：租金400-750元/ M2/月、華強(qiáng)北商業(yè)街北段：租金350-650元/M2 /月、振華路東段繁華地帶：租金350-600元/M2/月、振華路西段繁華地帶：租金350-550元/ M2 /月、振興路東段繁華地帶：租金350-500元/M2 /月、振興路西段繁華地帶：租金350-520元/ M2 /月、華發(fā)北路：租金250-350元/ M2 /月。 輻射地帶： 從各路段街鋪的租金價(jià)格來看，街鋪由于受到路段繁華程度的影響，各路段租金價(jià)格之間存在較大差異，華強(qiáng)北路周邊與輻射地帶最高租金差價(jià)達(dá)到了350-450元/ M2 。,商場(chǎng)租賃價(jià)格： 華強(qiáng)北路： 繁華地段商場(chǎng)一層租金一般在5001000元/ M2月之間，二層的租金一般在300-400元/ M2 /月之間， 輻射地帶： 商場(chǎng)租金由于位置的影響一般租金與華強(qiáng)北路周邊的租金也有較大差距，振興路東段靠近福田書城的租金為100元/ M2 （商場(chǎng)面積為560 M2 ），萬佳百貨經(jīng)營面積約1萬多M2 ，共四層，其租金比福田書城要低40%以上。,（3）出租情況分析 目前華強(qiáng)北路附近的一層臨街商業(yè)出租情況較好，二層的出租率在八成左右。 （4）商場(chǎng)個(gè)案： 華強(qiáng)北商圈范圍內(nèi)繁華地帶的商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格或租金會(huì)高些，如現(xiàn)代之窗、銅鑼灣等大型商業(yè)物業(yè)。而輻射地帶的商業(yè)物業(yè)租金與其相比差別較大。由于這部分物業(yè)地段不太好，且大部分是由廠房改建的，周邊的物業(yè)形象對(duì)其有一定的影響，使租金難以提高。,各大業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢(shì),大型綜合性超市競(jìng)爭(zhēng)激烈。 電子市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。 經(jīng)營的業(yè)態(tài)向規(guī)?；?、品牌化趨勢(shì)發(fā)展 品牌商場(chǎng)的進(jìn)入使一些廠房改商業(yè)項(xiàng)目收益下降。 從區(qū)域來看，華強(qiáng)北商業(yè)已經(jīng)接近飽和，商業(yè)區(qū)域逐步擴(kuò)大。 華強(qiáng)北一帶聚集了數(shù)百家高新技術(shù)企業(yè)，生產(chǎn)的產(chǎn)品、商品科技含量高，附加值也高，是一個(gè)成熟的住宅、工業(yè)產(chǎn)業(yè)與商業(yè)聚集的綜合區(qū)域，是商家必爭(zhēng)之地，整個(gè)區(qū)域產(chǎn)值、消費(fèi)總量、資金總流通量單位比值都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于東門商圈。 華強(qiáng)北商圈的人口文化素質(zhì)和消費(fèi)力遠(yuǎn)高于東門商圈。,研究結(jié)論,綜合性商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)呈共生互補(bǔ)狀態(tài)。大商場(chǎng)有趨同質(zhì)化趨向。運(yùn)營的成敗旺衰，主要取決于其定位與差異化經(jīng)營是否精準(zhǔn)。 深圳城市青年人口占極大比例，這一主流族群消費(fèi)力強(qiáng)勁，但與之相對(duì)應(yīng)的極具個(gè)性、特色鮮明的商城不多。迎合其需求的個(gè)性、特色商城有良好的市場(chǎng)發(fā)展空間。 商鋪的市場(chǎng)需求量較大，炒家活躍。 開發(fā)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目相互競(jìng)爭(zhēng)激烈。開發(fā)商、經(jīng)營者、投資者、消費(fèi)者均處于商業(yè)生態(tài)鏈中。 總體上東門平均價(jià)格水平高于華強(qiáng)北，但東門商業(yè)已至發(fā)展頂峰，華強(qiáng)北商業(yè)物業(yè)更具成長(zhǎng)性。 地面一層商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)高于地下。 華強(qiáng)商圈商鋪，既有價(jià)格底線，又具一定彈性。 本項(xiàng)目必須主要依托大華強(qiáng)商圈，同時(shí)借助地鐵。雙概念的融合、引申、延展、提升，形成我項(xiàng)目的操作空間。 地鐵商業(yè)是深圳的新生事物，由于移民城市的人口結(jié)構(gòu)和城市文化等因素，影響對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知和接受程度的判斷，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存。,華強(qiáng)地鐵商城SWOT分析,S（優(yōu)勢(shì)） 本項(xiàng)目雄踞華強(qiáng)北地鐵交通樞紐、市政通道口要津。地段/位置的唯一性、獨(dú)占性、排他性特色，在推廣上是良好的切入點(diǎn)。 地鐵商城項(xiàng)目的先入者，有市場(chǎng)占位優(yōu)勢(shì)。 本項(xiàng)目經(jīng)營面積適中，相對(duì)大型項(xiàng)目，駕馭把握的難度相對(duì)較低。 可依托、借用政府、地鐵公司的強(qiáng)大形象影響力。 本公司有很強(qiáng)的社會(huì)資源整合能力。,W（劣勢(shì)） 近域內(nèi)直接/潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多，且實(shí)力強(qiáng)。如市民中心站、崗廈站、賽格、佳和、華聯(lián)、書城站、東門站、國貿(mào)站等地下商城。 今年底到明年初，地下商城的相繼推出，將造成地下商鋪的市場(chǎng)供應(yīng)總量很大，客源分流勢(shì)所難免。 廣告費(fèi)投入量有限，難以形成本項(xiàng)目所需的高起點(diǎn)、大氣勢(shì)、大規(guī)模廣告效應(yīng)。 項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)偏小，難以進(jìn)行完善的商業(yè)設(shè)施配套。,O（機(jī)會(huì)） 1市場(chǎng)有效需求相對(duì)較大 2多元化、多功能復(fù)合式即時(shí)性消費(fèi)商場(chǎng)概念，更能貼近現(xiàn)代消費(fèi)者，使旺場(chǎng)成為可能，從而引動(dòng)投資者投資熱情。 3地鐵開通在即，此為一大利好消息，可以增強(qiáng)投資者投資信心。 4本項(xiàng)目直接得益于市政規(guī)劃、華強(qiáng)商圈規(guī)劃，前景看好。 T（威脅） 1商城處于地下負(fù)2層，地面無商業(yè)配套。人流一般對(duì)地下商城距離、垂直、深度的感覺有本能的拒斥心理。相對(duì)地面商場(chǎng)，人氣大受影響。 2單價(jià)顯高，亦顯投資門襤高，價(jià)位相對(duì)不具優(yōu)勢(shì)。 3本項(xiàng)目先行入市，若一炮不紅，可能行成較長(zhǎng)的滯銷售局面，給市場(chǎng)跟進(jìn)者后發(fā)制人之機(jī)。 4投資者信心、投資觀念引導(dǎo)難度大,結(jié)論,本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯，劣勢(shì)也是客觀存在的。對(duì)此，我們應(yīng)把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化劣勢(shì)，深入挖掘項(xiàng)目的獨(dú)特性和價(jià)值，制定周密的營銷策略和實(shí)效的戰(zhàn)術(shù)手段，一舉奠定勝勢(shì)。,第二部分 定位策略,案 名,首推： 華強(qiáng)地鐵商城 闡釋： 華強(qiáng)北商圈在中國、乃至世界都已有很高知名度。地鐵商城又是本項(xiàng)目的屬性所決定。地理名結(jié)合地鐵概念，簡(jiǎn)要直接，便于大眾記憶識(shí)別，也有利于項(xiàng)目的差異化競(jìng)爭(zhēng)，利于項(xiàng)目品牌的建設(shè)和成長(zhǎng)。,項(xiàng)目總體定位的原則,1站在城市運(yùn)營的高度,運(yùn)用適度超前的發(fā)展理念,制定相應(yīng)的開發(fā)策略，設(shè)計(jì)相應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值最大化。 2從風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的原則,設(shè)計(jì)項(xiàng)目完美的啟動(dòng)形態(tài),確定項(xiàng)目鮮明的入市姿態(tài)。 3從營銷的角度，實(shí)現(xiàn)一種創(chuàng)新型快速銷售新模式。 4樹立項(xiàng)目的領(lǐng)跑者地位，保障后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)的可持續(xù)性。,整體定位,是一個(gè)具有時(shí)代感、個(gè)性鮮明的第四類人炫酷帝國； 是深圳首個(gè)以商城形態(tài)集約式引領(lǐng)最新時(shí)尚、最新潮流的地鐵商業(yè)特區(qū)； 是一個(gè)高輻射、高聚合，體驗(yàn)現(xiàn)代新興商業(yè)潮流的場(chǎng)所； 是深圳后商鋪時(shí)代的領(lǐng)跑者； 是青少年、新新人類、白領(lǐng)、峰尚人士的消費(fèi)天堂 。,深圳唯一集約式時(shí)尚商城 第四類人炫酷帝國,第四類人炫酷帝國 釋意,第四類人：無信仰，無固定價(jià)值觀。無所束縛和羈畔。崇尚標(biāo)心立異，個(gè)性張揚(yáng)，玩世，具強(qiáng)烈自我表現(xiàn)欲。對(duì)傳統(tǒng)嗤之以鼻。對(duì)說教不肖一顧。對(duì)喜歡的東東必傾囊以求。大手大腳，即興消費(fèi)?？偸窃趧?chuàng)造并引領(lǐng)最新時(shí)尚潮流。他們是一切奇異事物的追捧者、新詞匯的發(fā)明家、前衛(wèi)指標(biāo)制定者、其他類型的自然區(qū)別者。 炫酷：閃亮，耀眼，獨(dú)特，極端另類。 帝國：某種專屬領(lǐng)地。部落的炫酷文化特別社區(qū)。,主題概念設(shè)計(jì),本項(xiàng)目為現(xiàn)代的、中等檔次品位的綜合型個(gè)性化商城。 其類型為地鐵商城。我們針對(duì)的不是泛大眾，我們針對(duì)的主要是消費(fèi)力較強(qiáng)的青少年族群，商城是一個(gè)最新潮、最時(shí)尚、最現(xiàn)代的小件商品特區(qū)。 我們的商城，將與市場(chǎng)上其它商城有很大的不同。本商城主題概念設(shè)計(jì)的立意點(diǎn)是：跳出狹義的借商鋪?zhàn)狻⑹壑袖N售之實(shí)，率先走入賣生活方式、賣文化的層次，并以無形駕馭有形，樹立企業(yè)和項(xiàng)目品牌，建立權(quán)威性、唯一性、排他性，成為市場(chǎng)當(dāng)仁不讓的引領(lǐng)者。,其內(nèi)涵與外延概念如圖簡(jiǎn)示,投資者定位,投資者主要由四類人群組成： 本地職業(yè)投資商 45% 港商 30% 經(jīng)營商20% 少量投資者的來源比較復(fù)雜，預(yù)計(jì)5,主要投資者區(qū)域：深圳華強(qiáng)北商圈 其他投資者域：東門商圈、香港、羅湖商圈 個(gè)性特征： 理性精明，具有豐富投資、經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，注重盈利空間，決策審慎。一旦下決心，則十分果斷。,目標(biāo)客戶定位,A.投資者1 年齡段：25-45歲之間居多。 月收入：8000以上，有一定財(cái)富積累。 家庭結(jié)構(gòu)：三口之家。 從事行業(yè)：中、小型商業(yè)經(jīng)營老板、職業(yè)投資者、私營業(yè)主。,目標(biāo)客戶定位,B. 投資者2 境外財(cái)團(tuán)、百貨公司、專賣店、連鎖店。 c.商城消費(fèi)者 職業(yè)類型： 廣告、設(shè)計(jì)、演藝、藝術(shù)、美容美發(fā)、體育等行業(yè)從業(yè)人士； 外地來深旅游人群； 大、中、小學(xué)學(xué)生； 港人；外國人 社會(huì)層面：小資、白領(lǐng)、SOHO族、學(xué)生 年齡段：1625歲,其他定位,商城商品檔次定位 中檔為主，兼及中低檔 商品類型定位 綜合性中低檔小件商品。單件指導(dǎo)售價(jià)約在500元以內(nèi)。,功能分區(qū)規(guī)劃,精品前沿區(qū) 時(shí)尚家飾；歐美飾品；時(shí)尚用品；歐美飾品；玩具；民間藝術(shù)品；流行箱包；皮具；靴帽；玉器；掛畫等。 炫酷互動(dòng)區(qū) 音像制品；影吧；音碟發(fā)燒友交流、欣賞；戶外裝備；電玩；軍品；手機(jī)；車模；網(wǎng)吧；健身；紋身；魔術(shù)；運(yùn)動(dòng)裝備；時(shí)裝表演等。 美食品味區(qū) 引進(jìn)麥當(dāng)勞、肯得基、味干拉面、元祿壽司店；西點(diǎn)；風(fēng)味小吃；燒烤屋；飲料等。 時(shí)尚休閑區(qū) 花卉；美體；形象設(shè)計(jì)；美甲；足浴按摩；書屋；小酒吧；茗茶；香水；護(hù)膚品；頭巾等。,裝修風(fēng)格建議,設(shè)施先進(jìn)，有中央空調(diào)、滾動(dòng)扶梯、人工采光等配合;另需有商場(chǎng)計(jì)算機(jī)管理設(shè)備，實(shí)施統(tǒng)一管理，通過內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，可隨時(shí)了解各店的營業(yè)資料，掌握不同商品的銷售情況。 商品陳列布局悅目，通透開闊; 除貴重物品，基本采用開架售貨; 購物環(huán)境優(yōu)美，店外有園林，店內(nèi)闊松潔凈，配有海浪、海風(fēng)的背景音樂 統(tǒng)一安裝各具特色的店面霓虹燈，其它的燈飾、廣場(chǎng)燈、泛光類在晚上六點(diǎn)至十二點(diǎn)全部打開，形成亮麗的夜景，使其成為人們休閑、飲食、賞景、購物的首選場(chǎng)所。 所有的商業(yè)鋪面，均需按照統(tǒng)一的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃其店面、櫥窗、燈光。 形式不僅給商業(yè)憑添特色。更給商城一個(gè)人文具象。,第三部分 營銷策略,1.整合資源： 與市政府有關(guān)部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、主力商家強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手， 一起來做這個(gè)市場(chǎng)； 2.吸引眼球： 3.設(shè)某某品牌交易中心，交易會(huì)、形象 大使、某某節(jié)等大型活動(dòng)； 放水養(yǎng)魚： 4.推出優(yōu)惠招商方案，給商家更大的生存空間，以盤活市場(chǎng)。 5.以一期帶二期，以前期帶后期。 6.集約出擊： 7.集團(tuán)化、規(guī)摸化、團(tuán)購化，以量帶質(zhì)。 8.各個(gè)擊破： 9.小組針對(duì)性主動(dòng)營銷,10.頭羊效應(yīng)： 11.先爭(zhēng)取知名度較高、有一定社會(huì)影響的的中商戶先行入住，借助口碑和從眾心理引發(fā)散戶購買。 12.先招商，后銷售。 13.建立合理機(jī)制及投資者信心保障。 14.合縱連橫，多城互動(dòng)。 15.在周邊集散地遠(yuǎn)程定點(diǎn)推廣。 16.建立專營網(wǎng)站，擴(kuò)大宣傳影響 17.大力造勢(shì)，立體廣告。 18.組織萬商會(huì)，有效增強(qiáng)向心力。,第四部分 產(chǎn)品盈利策略,五種常規(guī)盈利模式權(quán)衡,各種模式操作要點(diǎn),產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售 目標(biāo)客戶投資者 售前商家進(jìn)駐 成立專業(yè)的商業(yè)管理公司 議定合理的租金變化方式 保證租賃時(shí)間調(diào)節(jié)的可控性,限制經(jīng)營式商鋪銷售 附加條款議定商鋪的使用范圍 限制性商業(yè)業(yè)態(tài) 明確區(qū)域物業(yè)管理規(guī)章 委托招租式商鋪銷售 成立專業(yè)的商業(yè)管理公司 明確招商代理的權(quán)利與義務(wù) 明確招商范圍(遵循商業(yè)規(guī)劃) 明確區(qū)域物業(yè)管理章程,各種模式操作要點(diǎn),自由式商鋪銷售 限制影響區(qū)域商業(yè)經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種 明確區(qū)域物業(yè)管理規(guī)章 整體規(guī)模性銷售 位置要求不高，經(jīng)營針對(duì)性較強(qiáng)的業(yè)態(tài) 成規(guī)模的銷售，售價(jià)支撐與客戶支撐 有實(shí)力的經(jīng)營戶支持,各種模式操作要點(diǎn),影響本案盈利模式制定因素,業(yè)態(tài)組合因素 發(fā)展商資金鏈因素 發(fā)展商公司架構(gòu)、人才儲(chǔ)備因素 整租商業(yè)模式因素 回報(bào)率、回報(bào)年限因素 銷售面積因素,本案盈利模式制定,基于上面分析的實(shí)際情況，建議華強(qiáng)地鐵商城的盈利模式為： 零租、產(chǎn)權(quán)式零售模式 既在不改變目前業(yè)態(tài)組合的前提下，根據(jù)發(fā)展商和商業(yè)規(guī)律的實(shí)際情況，采用不同的盈利組合，將利潤(rùn)最大化的同時(shí)，最大限度的降低風(fēng)險(xiǎn)。執(zhí)行該模式的前提是整場(chǎng)招商成功，否則，銷售壓力會(huì)非常大。,定價(jià)影響因素,定價(jià)策略 如何？,極限分析法制定單價(jià)價(jià)差,最低價(jià)定位,最高價(jià)定位,綜上所述，建議華強(qiáng)地鐵商城的參考極限單價(jià)價(jià)差為十萬十六萬元/平方米。詳細(xì)價(jià)格策略根據(jù)鋪面劃分后的實(shí)際情況設(shè)定,最差朝向及位置的單元價(jià)格。 綜合考慮其他影響因素 ，初步定位為十萬元/平方米。,最好位置的單元價(jià)格， 綜合考慮其他影響因素，初步定位為：十六萬元/平方米。,方案一：全售,負(fù)一層：租,1-5層： 產(chǎn)權(quán)式銷售,超市部分11097 m2 租賃，地上商業(yè)部分57685 m2 全部十年產(chǎn)權(quán)式銷售 最低售價(jià)：十萬元m2 商業(yè)銷售收益：57685 m2 X 6000元m2 346,110,000元 商業(yè)租金收益：57685 m2 X 25元m2 X 12月 x 10年173,055,000元 商業(yè)銷售回報(bào)：346,110,000元 x 8 x 10年276,888,000元 銷售總額+租金收益回報(bào) 346,110,000元+ 173,055,000元+ 33,291,000元 276，888,000275,568,000元 項(xiàng)目利潤(rùn)275,568,000元+ 6,922,200元（利息）1.5億（成本）132,490,200元 最高售價(jià)： 8000元m2 銷售總額+租金收益回報(bào) 461,480,000元+ 173,055,000元+ 33,291,000元369,184,000元298,642,000元 項(xiàng)目利潤(rùn) 298,642,000元+ 5,972,840元（利息）1.5億（成本）154,614,840元,方案一：分析,此模式的前提是，整場(chǎng)租賃給品牌商家統(tǒng)一經(jīng)營。 超市部分提前經(jīng)營，提高投資者的信心度。 產(chǎn)權(quán)式銷售政策允許的前提下。 整售的面積較大，8的回報(bào)，無十年回報(bào)期限為誘，銷售壓力非常大。 兩種售價(jià)基于項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)考慮，項(xiàng)目利潤(rùn)為發(fā)展商的最后利潤(rùn)，十年內(nèi)無其他收益。十年后物業(yè)歸投資者所有。發(fā)展商只是凈賺1.5億，物業(yè)以后發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)跟發(fā)展商無任何關(guān)系。,方案二：零售,負(fù)一層：租,3-5層：租,1-2層：售,超市部分11097 m2 租賃，地上一、二層商業(yè)部分 20736m2整售，三、四、五層35949m2 整租。 均價(jià)：8000元m2 超市租金收益：11097 m2 X 25元m2 X 12月 3,329,100元/年 1-2層銷售收益：20736 m2 X 8000元m2 165,888,000元 3-5層租金收益：35949 m2 X 25元m2 X 12月10,784,700元/年 銷售總額+租金收益165,888,000元 + 3,329,100元/年 + 10,784,700元/年180,001,800元 項(xiàng)目利潤(rùn) 209,963,700元1.5億（成本）30,001,800元,方案二：分析,超市部分提前經(jīng)營，提高消費(fèi)者的信心，加上三至五層需統(tǒng)一招商經(jīng)營成功，才能促進(jìn)一、二層的銷售。 發(fā)展商第一年項(xiàng)目收益近三千萬，以后每年的租金收益為一千四百多萬。 一、二層出于統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象等因素考慮，需要發(fā)展商在銷售的過程當(dāng)中，甄選出高質(zhì)量的商家，同時(shí)對(duì)銷售的產(chǎn)品也要有所規(guī)范，屬限制經(jīng)營式商鋪銷售模式。,方案三：零售,負(fù)一層：租,1-5層：租,超市部分11097 m2 租賃，地上一、二、三層25000m2部分整售，一至五層32685m2 整租。 均價(jià)：8000元m2 超市租金收益：11097 m2 X 25元m2 X 12月 3,329,100元/年 1-3層銷售收益：25000 m2 X 8000元m2 200,000,000元 1-5層租金收益：32685 m2 X 25元m2 X 12月9,805,500元/年 銷售總額+租金收益 200,000,000元 + 3,329,100元/年+ 9,805,500元/年213,134,600元 項(xiàng)目利潤(rùn) 213,134,600元1.5億（成本）63,134,600元,13層： 售,租,方案三：分析,此方案第一年的項(xiàng)目收益有六千多萬，整租給品牌商家后，每年的租金收益為一千三百多萬。 從接觸的商家來看，都希望一、二層和上面連成一個(gè)整體來承租，此方案就是基于商家要求來考慮的。 在品牌商家進(jìn)駐的前提下，銷售部分也沒有什么壓力。發(fā)展商不用承擔(dān)什么風(fēng)險(xiǎn)。 銷售部分屬：限制經(jīng)營式商鋪，跟方案二一樣。,第五部分 推廣策略,推廣總原則,制造獨(dú)特、奇異性：引起市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注。 各種媒體宣傳活動(dòng)配比合理性：爭(zhēng)取盡可能高的推廣效率。 直接性：針對(duì)目標(biāo)客戶，進(jìn)行直擊攻心。 費(fèi)用節(jié)約原則 ：后期可視實(shí)際情況，通過其他渠道或方式進(jìn)行推廣，節(jié)約相應(yīng)的開支。,推廣核心概念,炫酷帝國，就是拽！,釋義： 以不容置疑、無可辯駁的肯定式語句，達(dá)致五重效果 獨(dú)特、僅有性的大幅提升。 重要商業(yè)地位的奠定。 對(duì)投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者的信心鼓舞。 貼切炫酷族心理特點(diǎn)，具直擊性。 簡(jiǎn)潔有力，便于受眾深刻記憶，強(qiáng)化印象。,三大目標(biāo)受眾之間的生物鏈,投資者,經(jīng)營者,商場(chǎng),消費(fèi)者,時(shí)尚前沿 新奇全面,商場(chǎng)規(guī)劃 市場(chǎng)前景,投資者,經(jīng)營者,炫酷帝國,消費(fèi)者,針對(duì)不同受眾訴求的核心利益點(diǎn),超大輻射面 統(tǒng)一管理服務(wù),賣點(diǎn)梳理,主賣點(diǎn)： 深圳唯一集約式炫酷商城 分賣點(diǎn)： 雄居華強(qiáng)商圈之首 扼守地面地下交通道要津 超旺地鐵穿梭人流 良好升值前景 堅(jiān)實(shí)投資回報(bào)保障 實(shí)用率高達(dá)100% 快速辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證,推廣三步曲,第一步 招商期：大造聲勢(shì),第二步 銷售期：慣性促動(dòng),第三步 尾盤期：趁熱打鐵,各階段推廣主題,招商期：,銷售期：,必備條件：五證、銷售人員、簽訂意向商家,時(shí)間： 從第一個(gè)商家簽訂意向合同開始至銷售完畢,尾盤期：,必備條件：招商畫冊(cè)、現(xiàn)場(chǎng)包裝到位,時(shí)間：至意向商家全部簽訂正式合同,時(shí)間：銷售至80開始,推廣主題：風(fēng)云際會(huì) 高峰論商,推廣主題：財(cái)富聯(lián)盟 創(chuàng)富旗幟,各階段推廣目標(biāo),華強(qiáng)地鐵商城銷售及招商,10月中懸念，底正式推廣,11月中VIP認(rèn)籌,20054月份開始營業(yè),商鋪視覺形象大勢(shì)鋪開 銷售資料全面到位 引發(fā)市場(chǎng)饑渴,利用之前的銷售熱度 抓住剩余商鋪的特點(diǎn) 針對(duì)性的消化零售商招租,主打經(jīng)營大戶,主打消費(fèi)者 及一般經(jīng)營者,三方兼顧,大型品牌商租戶,小型零售商招租,小型零售商招租,報(bào)紙重磅出擊，銷售 策略與促銷活動(dòng)雙管 其下，短時(shí)間內(nèi)令客戶利令智昏,各階段推廣內(nèi)容,招商期： （見詳案）,銷售期：,活動(dòng)：開盤活動(dòng)、房地產(chǎn)春交會(huì)； 其他活動(dòng)根據(jù)銷售情況再定,廣告：項(xiàng)目賣點(diǎn)宣傳、投資回報(bào)炒做、開盤信息發(fā)布、品牌商家入駐炒作,尾盤期： 銷售情況炒作、投資回報(bào)炒作、優(yōu)惠方式炒作,活動(dòng)：大型招商公關(guān)活動(dòng),廣告：招商物料設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)包裝、廣告牌等,推廣概念大推進(jìn), 深圳首個(gè)前衛(wèi)個(gè)性地鐵商城,經(jīng)營指引 后商鋪時(shí)代來臨,廣告表現(xiàn) 財(cái)富聯(lián)盟、創(chuàng)富旗幟,傳播概念提出 炫酷帝國,地鐵商業(yè)精粹 財(cái)富高漲平臺(tái) 時(shí)尚購物天堂,攻擊市場(chǎng)三方 攻擊經(jīng)營者及投資者 攻擊消費(fèi)者,戰(zhàn)略概念的市場(chǎng)功能,傳播概念提出 炫酷帝國,提供經(jīng)營者 規(guī)模效應(yīng) 檔次提升,提供消費(fèi)者 另類，時(shí)尚 酷,提供投資者 信心、高回報(bào) 捷足先登感,經(jīng)營指引 后商鋪時(shí)代,1、全新商城概念 2、前衛(wèi)消費(fèi)共享平臺(tái) 及超大輻射面 3、統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一管理、 統(tǒng)一形象,優(yōu)勢(shì)解碼,1、規(guī)模小，人流及輻射面窄 2、只賣不管，管理混亂，形象差 惡性競(jìng)爭(zhēng) 3、生命周期短,傳統(tǒng)商鋪 VS 華強(qiáng)地鐵商城,第六部分 渠道策略,華強(qiáng)地鐵商城營銷推廣渠道示意圖,華強(qiáng)地鐵商城營銷推廣渠道層次圖,了解渠道對(duì)于客戶影響層次的不同有助于根據(jù)階段的不同選擇適合的項(xiàng)目推廣渠道。如：招商期客戶首先需要了解的是“華強(qiáng)地鐵商城”是怎樣品質(zhì)的商業(yè)，因此本階段應(yīng)以宣傳形象的新聞宣傳及形象廣告、引導(dǎo)型廣告為主。 渠道層次大致上反應(yīng)了客戶跟進(jìn)的流程。銷售人員在接待客戶的過程中應(yīng)用相應(yīng)問題對(duì)客戶作出判斷： 客戶了解該向其灌輸?shù)男畔⒘藛幔?客戶的關(guān)注點(diǎn)在哪里？如何引起其關(guān)注？ 促成成交的關(guān)鍵在哪里？如何操作解決？,77,營銷渠道運(yùn)用要點(diǎn)廣告,項(xiàng)目體量大及高比例銷售的特性決定了一定比例廣告投入的必要性，廣告渠道的運(yùn)用要點(diǎn)是特定目標(biāo)群體的多次刺激及提升項(xiàng)目在業(yè)界的知名度。 招商期：為廣告投放期，根據(jù)推廣主題和內(nèi)容進(jìn)行有效的媒體組合宣傳。 銷售期：為廣告主要投放，主要為解析說服型廣告。 尾盤期：廣告可少量投放，主要依靠其他渠道。,營銷渠道運(yùn)用要點(diǎn)戶外廣告,戶外廣告主要有四大位置： 銷售現(xiàn)場(chǎng)或附近區(qū)域。結(jié)合本項(xiàng)目情況，應(yīng)在華強(qiáng)天橋及商場(chǎng)東西側(cè)樹大型廣告牌。 有條件在華強(qiáng)北、東門人車流暢旺的大道上或高樓墻面設(shè)立大型廣告牌，具體位置待定。 深南大道的主要路口設(shè)立大型廣告牌。 利用本項(xiàng)目施工圍墻進(jìn)行項(xiàng)目形象宣傳做圍墻廣告。,營銷渠道運(yùn)用要點(diǎn)新聞報(bào)道,組織專業(yè)的、連續(xù)的、專題性的新聞報(bào)道。新聞報(bào)道的特點(diǎn)為可信性、媒體集中影響性及成本低廉性，在招商階段結(jié)合營銷活動(dòng)進(jìn)行專題新聞報(bào)道的宣傳對(duì)于華強(qiáng)地鐵商城前期VIP認(rèn)購十分必要。 每一輪次的新聞報(bào)道應(yīng)以“主題統(tǒng)一，訴求豐富”為原則做好新聞繕稿的準(zhǔn)備工作，保證新聞報(bào)道的可信性及說服力。,營銷渠道運(yùn)用要點(diǎn)-直郵,以客戶數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)進(jìn)行直郵推廣是商業(yè)營銷的主要方法。直郵不應(yīng)僅為信息傳遞型，禮品郵遞、節(jié)日問候郵遞等情感溝通型直郵能收到更為良好的效果。 直郵對(duì)象的選擇及收件人的準(zhǔn)確性尤為重要。 郵件應(yīng)具備規(guī)范性、信件+資料、語言專業(yè)、禮貌，反饋及咨詢方便性，信息可擴(kuò)展。,營銷渠道運(yùn)用要點(diǎn)互聯(lián)網(wǎng),建立項(xiàng)目的專用網(wǎng)站，提供統(tǒng)一的宣傳口徑和完善的信息服務(wù)。 建立與著名搜索引擎的鏈接，(關(guān)鍵詞為“投資、商鋪投資、房地產(chǎn)投資、華強(qiáng)地鐵商城.) 在房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站(如,ehomeday等)發(fā)布廣告。,營銷渠道運(yùn)用要點(diǎn)朋友介紹,通過朋友介紹而引發(fā)購買行為的客戶一般為滾動(dòng)客源。由于有投資商鋪能力的客戶一般都有“朋友圈，生意圈”。擁有滿意購買經(jīng)歷的客戶大多會(huì)引導(dǎo)朋友來購買，形成良性的客戶滾動(dòng)。 滾動(dòng)客戶開發(fā)所發(fā)生的單位營銷成本最低。優(yōu)質(zhì)的“售前、售中、售后”三階段客戶服務(wù)是滾動(dòng)客源成功開發(fā)的前提。,第七部分 營銷工具,營銷工具的總體要求,規(guī)范化、專業(yè)化：做到任何文件和流程環(huán)節(jié)都有規(guī)范的處理方式，為客戶提供規(guī)范的服務(wù)，在細(xì)節(jié)上體現(xiàn)品質(zhì)。 統(tǒng)一性：各種營銷工具應(yīng)體現(xiàn)華強(qiáng)地鐵商城統(tǒng)一的市場(chǎng)形象。 完整性：應(yīng)考慮橫向完整性(租客、投資客、自用者、中介)及縱向完整性(目標(biāo)客戶、意向客戶、準(zhǔn)客戶、客戶、 VIP客戶)。 獨(dú)特性：應(yīng)體現(xiàn)華強(qiáng)地鐵商城獨(dú)特之處，引發(fā)重點(diǎn)關(guān)注。 細(xì)節(jié)性：高層次的競(jìng)爭(zhēng)往往體現(xiàn)在細(xì)節(jié)上，應(yīng)以客戶需求分析為基礎(chǔ)，注重細(xì)節(jié)上對(duì)客戶的關(guān)注與服務(wù)。,基本型營銷工具,擴(kuò)展型營銷工具,DM 樓書 技術(shù)手冊(cè) 專用信紙、專用信封 文件夾、文件袋 模型 展板 手提袋,精品樓書 多媒體演示 電子樓書 標(biāo)準(zhǔn)文件系統(tǒng) 專業(yè)禮品 手機(jī)短信,營銷工具基本型：DM,用途： DM是一種最基本的項(xiàng)目介紹工具，主要通過郵遞及客戶上門取閱的方式達(dá)到客戶簡(jiǎn)單扼要地介紹項(xiàng)目情況，使客戶產(chǎn)生興趣的目的，并可起到簡(jiǎn)單的查閱檢索作用。,要點(diǎn)：,設(shè)計(jì)精美：DM一般來講是客戶拿到的第一份項(xiàng)目資料，客戶對(duì)項(xiàng)目的第一印象往往通過DM獲得，因此DM的設(shè)計(jì)應(yīng)在保證與項(xiàng)目總形象一致的前提下，在紙張、色調(diào)、形式等方面做到精美。 主要信息完整：DM主要包含的信息包括：地理位置圖、立面表現(xiàn)圖、主要技術(shù)參數(shù)、主要設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖(單元面積標(biāo)明)、主要公共部分及功能部分表現(xiàn)圖(實(shí)景圖)等，另外有實(shí)力的物業(yè)管理公司、代理公司及典型投資回報(bào)分析也是十分必要的。 易于郵寄：由于DM需郵寄，因此應(yīng)與信封尺寸相匹配，建議采用A4尺寸三折形式。,營銷工具基本型：普通樓書,用途： 除DM以外較為詳細(xì)的項(xiàng)目介紹工具之一，主要針對(duì)收到DM后需進(jìn)一步了解項(xiàng)目信息的客戶或其他上門客戶派發(fā)，在拓展客戶的同時(shí)，亦可鎖定目標(biāo)客戶如上市公司、證券公司等郵寄，使客戶產(chǎn)生興趣。 要點(diǎn)： 設(shè)計(jì)精美，其前提應(yīng)保證與項(xiàng)目總形象一致，紙張、形式等方面較DM設(shè)計(jì)更為細(xì)致。 樓書信息應(yīng)盡可能細(xì)致的說明項(xiàng)目各方面資料。,營銷工具基本型：標(biāo)準(zhǔn)信紙、信封,用途： 在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行過程中，專業(yè)、統(tǒng)一的外在項(xiàng)目形象非常重要，在與項(xiàng)目總形象一致的前提下，結(jié)合項(xiàng)目特色的信紙、信封必不可少。 要點(diǎn)： 體現(xiàn)專業(yè)，強(qiáng)調(diào)紙張、色調(diào)等搭配的一致性，內(nèi)容含公司名稱、公司標(biāo)記、地址、郵政編碼等。 針對(duì)DM及樓書尺寸大小制作不同尺寸的信封 保證紙張質(zhì)地、色彩的搭配,營銷工具基本型：文件夾、文件袋,用途： 供來訪客戶及公司內(nèi)部員工放置與項(xiàng)目有關(guān)的文件資料，統(tǒng)一企業(yè)對(duì)外形象，亦便于項(xiàng)目?jī)?nèi)部管理。 要點(diǎn)： 設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔，便于攜帶 功能性為主,營銷工具基本型：模型,用途： 貫穿項(xiàng)目的銷售工具，特別是在項(xiàng)目預(yù)售階段，起到相當(dāng)關(guān)鍵的作用。優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目模型在整個(gè)售樓處是個(gè)亮點(diǎn)，截至項(xiàng)目正式銷售前，現(xiàn)場(chǎng)銷售人員將就此向客戶介紹，精致的模型可增強(qiáng)客戶購買的信心。 要點(diǎn)： 實(shí)破傳統(tǒng)意義的模型制造、創(chuàng)新意(智能化) 基本要點(diǎn)包括，色調(diào)、綠化、燈光、戶型、周邊交通 、可比較的建筑 。,營銷工具基本型：圍板、展板,項(xiàng)目圍板： 用途：特別適用于項(xiàng)目認(rèn)籌期，可利用工地圍墻制作圍板，以此介紹項(xiàng)目，提請(qǐng)市場(chǎng)關(guān)注。根據(jù)銷售進(jìn)度，適時(shí)更換。 要點(diǎn)： 內(nèi)容含項(xiàng)目名稱，招商電話、代理公司，物業(yè)管理公司名稱等。 項(xiàng)目展板： 用途：適用于售樓處及展覽會(huì)，使客戶一目了然了解項(xiàng)目信息特征。 要點(diǎn)：1 、整體設(shè)計(jì)與項(xiàng)目總形象的一致性 2 、項(xiàng)目介紹 3、 地理位置指引，周邊項(xiàng)目比較 4 、投資回報(bào)率分析,營銷工具基本型：手提袋,用途： 制作與項(xiàng)目總形象相一致的手提袋，提供給客戶放置與項(xiàng)目有 關(guān)的資料，對(duì)于華強(qiáng)地鐵商城而言是免費(fèi)的宣傳。 要點(diǎn)： 與項(xiàng)目總形象保持一致 項(xiàng)目效果圖或其他有創(chuàng)意的設(shè)計(jì) 尺寸按常規(guī) 代理公司名稱,營銷工具擴(kuò)展型：精品樓書,用途： 針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)制作精品樓書，針對(duì)精心篩選的目標(biāo)客戶由專人送達(dá)，給目標(biāo)客戶煥然一新的感覺，將樓書當(dāng)工藝品珍藏，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生濃厚的興趣，主動(dòng)前來項(xiàng)目參觀。 要點(diǎn)： 精品樓書設(shè)計(jì)完全以概念性為主 整體設(shè)計(jì)可別具特色，不用拘泥于DM及普通樓書的設(shè)計(jì)方案 關(guān)注細(xì)節(jié)，達(dá)到“質(zhì)”的飛躍 借助新聞媒體的宣傳，提請(qǐng)市場(chǎng)關(guān)注,營銷工具擴(kuò)展型：多媒體演示,用途： 制作DVD以短片的形式介紹項(xiàng)目，結(jié)合不同的語言(如中英文) 在不同的地區(qū)推廣，適用于售樓處及展會(huì)，現(xiàn)場(chǎng)銷售時(shí)以滾動(dòng)形式播出，烘托現(xiàn)場(chǎng)熱烈氣氛。 要點(diǎn)： 介紹湘潭投資環(huán)境。 介紹項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)中心城區(qū)，優(yōu)惠招商政策。 發(fā)展商的背景介紹，以增強(qiáng)客戶購買信心。,營銷工具擴(kuò)展型：標(biāo)準(zhǔn)文件系統(tǒng),用途： 從項(xiàng)目信封、信紙及各方面外在形象的展現(xiàn)，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)文件管理，對(duì)外書信形成統(tǒng)一格式，標(biāo)準(zhǔn)文件系統(tǒng)的建立有助于項(xiàng)目管理系統(tǒng)化。 要點(diǎn)： 對(duì)外文件格式 (傳真、客戶確認(rèn)書、傭金確認(rèn)、認(rèn)購書、合同等) 信封、信紙 文檔的管理,營銷工具擴(kuò)展型-專業(yè)禮品,用途： 適用于項(xiàng)目開盤儀式、新聞發(fā)布會(huì)、客戶答謝酒會(huì)、中介會(huì)等，向關(guān)心均瑤國際廣場(chǎng)的新老客戶及媒體贈(zèng)送禮品。 要點(diǎn)： 創(chuàng)意獨(dú)到，實(shí)用性強(qiáng) 適合人群較為廣泛 有華強(qiáng)地鐵商城標(biāo)記，印象深刻 根據(jù)不同場(chǎng)合贈(zèng)送不同禮品，體現(xiàn)華強(qiáng)地鐵商城獨(dú)到之處,營銷工具擴(kuò)展型：手機(jī)短信,手機(jī)短信息是目前一種較為便捷的信息告知方式，而且具有以下特點(diǎn)： 費(fèi)用低廉：每條短信息只要0.1元，比信件、電話、傳真費(fèi)用低 到達(dá)率高：每個(gè)人收到短信都會(huì)去查看，比傳真、信件的到達(dá)率高 信息傳達(dá)迅速：幾秒鐘就可到達(dá) 不受時(shí)間空間限制：一般接受者在何時(shí)何地都能收到 本項(xiàng)目可以通過登記中介及客戶的手機(jī)，通過短信的形式向中介及客戶傳達(dá)信息，尤其可用于備忘型信息、通知型信息等，還可用來在節(jié)日向中介及客戶傳達(dá)問候。 目前有一種群發(fā)短信的工具可以提高發(fā)送短信的效率。 作為一種在寫字樓租售中的創(chuàng)新方式，相信短信將使項(xiàng)目宣傳的工具組合更為完善，且發(fā)揮較為重要的