2012年2月海南定安縣天長頤生園調(diào)研報告.ppt

天長頤生園調(diào)研報告,2012.2,PART1 項目屬性分析,項目屬性分析-區(qū)位屬性,隨著海南一線地產(chǎn)三亞、?？诘葏^(qū)域的不斷升溫，房價不斷攀升，越來越多的購房者把目光瞄向海南三線房產(chǎn)區(qū)域。,定安縣,與省會?？诔鞘兄本€距離最近的縣市，被稱為海口的“后花園”。,定安以其地理位置等優(yōu)勢成為了關(guān)注的焦點，與海南一線地產(chǎn)相比占據(jù)了價格上的優(yōu)勢，眾多綜合因素表明，定安房產(chǎn)市場投資發(fā)展?jié)摿薮蟆?33公里,項目屬性分析-區(qū)位屬性,定安縣位于海南東北部，位于與萬泉河齊名的南渡江中下游南畔，環(huán)島東線高速公路從該縣通過，北距海南省會?？谑?3公里，到海口僅需半個小時的車程，將被建設(shè)成“?？诤蠡▓@”。距離海南美蘭機場36公里，是到海南旅游的“第一站”。 與繁華的省會海口比起來，定安縣是一片寧靜的凈土，與瓊海萬泉河齊名的南渡江僅依身畔，境內(nèi)的南麗湖碧波萬頃，水天一色，堪稱“海南日月潭”，于1988年被海南省列為首批省級風(fēng)景名勝區(qū)。山不在高，有仙則靈，文筆峰是定安又一知名景區(qū)，山上植被茂盛，山頂常有云霧繚繞。定安距離海岸線30公里，屬于熱帶海洋性氣候，整體環(huán)境非常適合居住。 定安縣歷史悠久，民風(fēng)淳樸，地靈人杰。在西漢時期屬珠崖郡，唐時為瓊山縣地域，明洪武二年（公元1369年）以后改稱定安縣至今。元文宗皇帝曾居此境，還先后養(yǎng)育了明代力諫皇帝、奏考回瓊的禮部尚書王弘海，明清兩代海南唯一的探花郎張岳崧，清代大理寺正卿王映斗等歷史名人?？h內(nèi)母瑞山被譽為“瓊崖革命的搖籃”。,位置優(yōu)勢：,生態(tài)優(yōu)勢：,文化優(yōu)勢：,天 然 優(yōu) 勢,項目屬性分析-區(qū)位屬性,縣委縣政府將定安經(jīng)濟發(fā)展和戰(zhàn)略主攻方向由原來的“一城兩區(qū)三張牌”調(diào)整為“兩區(qū)一城一調(diào)整” ，重點推進塔嶺工業(yè)園區(qū)和南麗湖旅游開發(fā)區(qū)建設(shè)， 在最新規(guī)劃中，縣城范圍、南麗湖周邊和十里長廊、南渡江邊、潭欖河兩岸、丁湖路九公里形成“一城一湖四帶”的旅游房地產(chǎn)規(guī)劃格局。,區(qū)位規(guī)劃： “兩區(qū)一城一調(diào)整”,從區(qū)位和功能上，相對于喧囂、擁擠的?？谥鞒菂^(qū)而言，定安可以閑適享受“慢時光”； 從城市休閑演進而言，定安擁有豐富的旅游資源，保護完好且與時俱進。,項目屬性分析-區(qū)位屬性,老縣城：以居住和第三產(chǎn)業(yè)為主，著力體現(xiàn)老城區(qū)鄉(xiāng)土風(fēng)貌。以現(xiàn)狀人民路、大眾路為依托，向南、東拓展生活區(qū)，沿南渡江適當(dāng)發(fā)展部分休閑性居住。 塔嶺新區(qū)：塔嶺新區(qū)作為縣城新的行政、商貿(mào)中心，以第二產(chǎn)業(yè)為主， 潭欖溪生態(tài)休閑帶：潭欖溪作為縣城的生態(tài)休閑綠肺，結(jié)合水系改造和綠化工程，沿河北部設(shè)置城市大型公共設(shè)施，南部發(fā)展高檔次居住區(qū)，并適當(dāng)發(fā)展濱水休閑活動設(shè)施。,項目屬性分析-區(qū)位屬性,潭欖溪河濱水景規(guī)劃,項目屬性分析-項目屬性,內(nèi)部情況,地塊位置：定安塔嶺新區(qū)弘誨路與塔南路交匯處 建設(shè)名稱：天長頤生園 開發(fā)商：海南國興投資 土地性質(zhì)：城鎮(zhèn)住宅用地 建筑密度：17% 總占地面積：200畝 總建筑面積：約23萬 容積率：1.78 建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)格 園林風(fēng)格：巴厘島園林景 詳細(xì)指標(biāo)： 宗地現(xiàn)狀：地塊南北向長，東西向短，呈長方形狀，為裸地，附近臨規(guī)劃小學(xué)和丹桂公園。,項目地塊目前處于空地，修改規(guī)劃階段，土地位置距路面較低。,項目屬性分析-項目屬性,西班牙建筑風(fēng)格,風(fēng)格特點：層次分明、遠(yuǎn)高近低、淺色調(diào)，融入陽光和活力。紅色坡頂屋、圓弧檐口、紅陶瓦、弧形墻，,內(nèi)部情況,項目屬性分析-項目屬性,底層為架空層，木制吊頂，典雅大方，寬敞明亮。小區(qū)主打戶型為一房、一房兩廳、兩房兩廳，面積從40.3到83.03平米不等，戶戶通風(fēng)采光良好，陽臺上溫泉泡池入戶，即可欣賞到小區(qū)內(nèi)旖旎風(fēng)光又可領(lǐng)略到潭欖河優(yōu)美的自然風(fēng)景。,內(nèi)部情況,巴厘島園林景,項目屬性分析-項目屬性,養(yǎng)生園位于小區(qū)南部，寓意為保養(yǎng)生命的意思，規(guī)劃有棋奕廣場、愛晚亭、休閑廣場、兒童活動樂園、健身廣場網(wǎng)球場、門球場、入口雕塑水景；園內(nèi)還開辟了芒果園、甜蜜園，種植了多種養(yǎng)生中藥材、果樹還有油棕、雞蛋花、銀海棗等熱帶風(fēng)情植物，閑暇之余，漫步林間，享受熱帶風(fēng)情美景。,內(nèi)部情況,項目屬性分析-項目屬性,1潭欖溪水岸公園 2佳士樂實業(yè)公司 3海南信得南珠藥業(yè)公司 4銘果園食品公司 5海南熱帶飛禽世界 6定安農(nóng)貿(mào)市場 7定安縣派出所 8定安縣博物館 9定安迎賓館 10財務(wù)中心 11定安縣政府 12麗景酒店 13定安縣國稅局 14農(nóng)業(yè)銀行 15定安縣第一小學(xué) 16英才幼兒園 17交通技工學(xué)校,相鄰資源,項目屬性分析-項目屬性,項目地,海南熱帶飛禽世界,東線高速,南渡江休閑商務(wù)區(qū),潭欖溪帶狀公園,?？?三亞,外部資源,項目屬性分析-屬性界定總結(jié),項目屬性,界定總結(jié),區(qū)域?qū)傩?項目屬性分析-SWOT分析,S（ strength 優(yōu)勢）,行政配套：整體市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃較為齊全。市場、銀行、縣政府、學(xué)校等配套 綠色配套：周邊有潭欖溪公園、丹桂公園、田洋公園，天然景觀優(yōu)勢。 區(qū)位優(yōu)勢：項目所在區(qū)域為定安縣新城區(qū)，未來預(yù)期較好，區(qū)內(nèi)已逐步形成定安宜居養(yǎng)生新城區(qū) 小區(qū)配套：游泳池、溫泉泡池、養(yǎng)生會館、健身會所、水生植物區(qū)、健身器材區(qū)、景觀湖、太極舞蹈區(qū)、芒果園、甜蜜園 戶型優(yōu)勢：本項目規(guī)劃設(shè)計功能配套較為合理。符合養(yǎng)生度假、休閑生活。,后發(fā)優(yōu)勢：無論是新區(qū)的規(guī)劃，還是建筑、戶型的設(shè)計，定安房地產(chǎn)的均具備了后發(fā)優(yōu)勢，尤其在價格方面更具有升值潛力。 價格優(yōu)勢：無論相比東線的瓊海、文昌，還是鄰近海口的澄邁、盈賓半島，定安房產(chǎn)價格具有性價比優(yōu)勢，平均單價比瓊海、文昌低1000元-2000元，比澄邁低500元-1000元。 區(qū)位優(yōu)勢：東南臨瓊海，西北接壤海口，距離?？冢捞m機場）半小時， 距離博鰲一個小時，距三亞2小時車程，東線的第一站和必經(jīng)之地。 交通優(yōu)勢：東線、中線高速穿越境內(nèi)，緊鄰?？诃h(huán)城路，高速路網(wǎng)密集。,項目屬性分析-SWOT分析,W（weakness劣勢）,新區(qū)范圍：區(qū)域內(nèi)居住配套條件尚未完善，需要發(fā)展成熟的時間。 規(guī)劃功能：項目離工業(yè)區(qū)較近，影響住宅品質(zhì) 一期影響：項目前期的美譽度不夠，消減后期附加值 工程進度：現(xiàn)只為空地，沒有現(xiàn)房的直觀。,資源方面：定安不臨海無名山，地勢平坦少變化，比起瓊海文昌等城市，椰風(fēng)海韻的特色不夠優(yōu)美。 環(huán)境方面：前幾年，定安產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，財政收入乏力，城市建設(shè)缺乏亮點，是周邊幾個市縣最破落的縣級城市。 設(shè)施配套：醫(yī)療、衛(wèi)生、教育、公園、公共交通等基礎(chǔ)設(shè)施依然滯后。 未來定位：未來定安定位為宜居之地，這種定位幾乎適用整個海南各地，缺乏核心競爭力，其次，定安目前沒有大型旅游度假資源，旅游度假號召力偏弱。,項目屬性分析-SWOT分析,O（Opportunities機會）,國際旅游島利好政策下，養(yǎng)生度假需求逐步旺盛 定安作為海口后花園，擁有價格上的優(yōu)勢 隨著本區(qū)域配套的逐步完善，未來將獲得更高的升值空間,前景機會點： 未來定安與海口經(jīng)濟生活緊密互動，“雙城一體”的格局加速形成，定安將吸引?？谶吘壢巳杭皪u外人士進駐，未來包括冷泉等大型景區(qū)的啟動，為定安的發(fā)展帶來機遇。,項目屬性分析-SWOT分析,T(Threat威脅）,整體市場類似項目較多，本項目差異化的競爭力較差。 房地產(chǎn)宏觀政策對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。 買方市場蕭條，有價無市，難以形成熱銷局面。,發(fā)展威脅點：2011年東環(huán)鐵路開通，作為海南東部的度假快捷線，定安被排除東環(huán)鐵路線之外。其次，跨海大橋建設(shè)開通，?？谙蛭鲀A斜發(fā)展勢頭明顯，定安處在一種離心的狀態(tài)。,項目屬性分析-戰(zhàn)略地位,項目應(yīng)對策略(戰(zhàn)略地位）,總結(jié)： 定安的未來的發(fā)展策略是依托?？?，融入東部旅游圈。 區(qū)位是定安的最大價值，半小時到?？谥鞒菂^(qū)的便捷。具有是無可替代的優(yōu)勢。 定安須保持房產(chǎn)的高性價比特點，以比周邊市區(qū)樓盤略低的價 格贏得更大的市場空間。,PART2 市場價值研判,2011年政策部份,市場價值研判-全國房地產(chǎn)市場研判,2011年房地產(chǎn)政策盤點,市場價值研判-全國房地產(chǎn)市場研判,2011年政策部份,2011年房地產(chǎn)政策,國八條確定基調(diào)，明確調(diào)控措施?？貎r格、強保障、嚴(yán)問責(zé)、擴范圍。貨幣政策全面收緊，影響房地產(chǎn)供需雙方。未來關(guān)注：2011.12月中央經(jīng)濟會議，確定未來調(diào)控目標(biāo)不動搖?？刂粕唐贩?，強化保障房，促進房價合理回歸。,2012年1月政策,市場價值研判-全國房地產(chǎn)市場研判,40城個人住房信息6月底聯(lián)網(wǎng),中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新表示，今年6月底前實現(xiàn)包括北京在內(nèi)的40個主要城市的個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。,住建部:應(yīng)消除外地戶口購當(dāng)?shù)厣唐贩恐贫日系K,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人30日接受中國政府網(wǎng)在線訪談時表示，政府要消除非戶籍人員購買當(dāng)?shù)厣唐贩恐贫刃哉系K，營造比較好的市場環(huán)境。允許利用集體用地建設(shè)公租房。,兩部委評房產(chǎn)稅執(zhí)行效果 今年或擴大試點范圍,近期，財政部與住建部可能會進行一次會晤，對重慶和上海房產(chǎn)稅試點的效果進行評估，并形成報告上報國務(wù)院。接近住建部的人士說，住建部現(xiàn)在的想法是再多找?guī)讉€試點城市來看看效果，今年房產(chǎn)稅的試點城市可能會擴大。,海南銀行2012出新規(guī) 第二套房“既認(rèn)房又認(rèn)貸“,國家三部門聯(lián)合發(fā)出通知，規(guī)定商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認(rèn)定。,市場價值研判-全國房地產(chǎn)市場研判,2012年1月政策,?？诋a(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法 2月1日正式施行,海口產(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法頒布并實施推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展，規(guī)范產(chǎn)權(quán)式酒店規(guī)劃、建設(shè)、銷售、登記、經(jīng)營等管理，起到積極引導(dǎo)作用，更好的發(fā)展本市旅游房地產(chǎn)業(yè),?？谑腥嗣裾路耪貙徟?4項行政權(quán),各區(qū)、市政府相關(guān)部門要研究并及時處理行政權(quán)項下放后可能出現(xiàn)的情況和問題，做好有關(guān)銜接和監(jiān)管工作。優(yōu)化審批流程，盡可能縮減審批時限，提高審批效率。,海南下月起正式實施招標(biāo)投標(biāo)實施條例,從海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳獲悉，為了進一步規(guī)范招標(biāo)投標(biāo)活動，海南2月1日起對工程建設(shè)項目正式實施國家招標(biāo)投標(biāo)實施條例。,2012年海南計劃建保障房7.5萬套,2012年海南省保障性安居工程建設(shè)計劃為75541套，該省已要求各縣市國土環(huán)境資源部門和建設(shè)單位掌握往年結(jié)轉(zhuǎn)任務(wù)和新建任務(wù)的數(shù)量，合理的確定用地規(guī)模，同時進一步加大閑置土地的清理和處置力度，積極盤活利用存量土地用于保障房建設(shè)。,土地部份,供應(yīng)情況：全國300個城市共推出土地2735宗，環(huán)比減少39%，同比減少23%，%，推出土地面積11484萬平方米，環(huán)比減少41%同比減少21%。 成交情況：2012年1月土地市場冷清依舊，成交土地1691宗，環(huán)比減少51%，同比減少52%，成交面積5678萬平方，環(huán)比減少63%，同比減少62%，成交量持續(xù)走低，全國300個城市成交量和住宅用地成交量較去年同期跌幅均超過50%，環(huán)比也明顯下降。,土地供應(yīng)量，與成交量環(huán)比，同比均大幅減少，樓面均價下行。,市場價值研判-全國房地產(chǎn)市場研判,市場價值研判-全國房地產(chǎn)市場研判,2012年首月百城住宅均價環(huán)比下跌 10大城市首次同比下跌主要城市成交量普遍低于與去年同期，總成交量同比降幅為41%，跌幅小于春節(jié)黃金周（81%）,近幾周的新推盤較少，以消化存量房為主；10大城市的去化周期約為12.23個月。,市場影響：,市場預(yù)期：,商品房部份,市場價值研判-全國房地產(chǎn)市場研判,萬科前11月銷售1157億 前11月份累計實現(xiàn)銷售面積1015.3萬平米，銷售金1157.2億元。 金地前11月累計簽約262.1億 1至11月公司累計實現(xiàn)簽約面積192.9萬平方米，同比減少5.4%；累計簽約金額262.1億元，同比增長7.7%。 招商前三季度營業(yè)收入124.72億 招商地產(chǎn)三季報顯示，第三季度(7-9月)實現(xiàn)營業(yè)收入43.81億元，比上年同期增長了68.26%，而其一季度營業(yè)收入只有28.33億元，增幅僅為16.87%。 中海三季銷售已至713億港元 2011年1至9月份，中海累計實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額713.4億港元，同比增長54.7%，累計實現(xiàn)銷售面積438.8萬平方米，同比增長22.1%。,品版企業(yè)業(yè)績：,2011全國品牌房企的品牌價值達到82.82萬億，同比增長37.95%，領(lǐng)先優(yōu)勢再次擴大。,市場價值研判-全國房地產(chǎn)市場研判,2012年1月：,供應(yīng)情況：全國300個城市共推出土地2735宗，環(huán)比減少39%，同比減少23%，%，推出土地面積11484萬平方米，環(huán)比減少41%同比減少21%。 成交情況：2012年1月土地市場冷清依舊，成交土地1691宗，環(huán)比減少51%，同比減少52%，成交面積5678萬平方，環(huán)比減少63%，同比減少62%，成交量持續(xù)走低，全國300個城市成交量和住宅用地成交量較去年同期跌幅均超過50%，環(huán)比也明顯下降。,土地供應(yīng)量，與成交量環(huán)比，同比均大幅減少，樓面均價下行。,市場價值研判-全國房地產(chǎn)市場研判,2012年1月：,全國重點城市商品房成交量表,市場影響：,2012年首月百城住宅均價環(huán)比下跌 10大城市首次同比下跌主要城市成交量普遍低于與去年同期，總成交量同比降幅為41%，跌幅小于春節(jié)黃金周（81%）,近幾周的新推盤較少，以消化存量房為主；,2012年1月：,萬科：1月銷售額122億元，同比下降39.3%；,綠城：2012年，宋衛(wèi)把首要目標(biāo)定為：力求生存。,世聯(lián)集團總裁陳勁松在今年1月初的公開講演里認(rèn)為：“萬科現(xiàn)在拼命賣樓不是為了抄底，而是為了保命?！?房企資金鏈緊繃，融資或以價換量等現(xiàn)象可能會愈演愈烈，房企之間的并購和股權(quán)轉(zhuǎn)讓將促使行業(yè)洗牌和整合加劇。,市場價值研判-全國房地產(chǎn)市場研判,市場價值研判-全國房地產(chǎn)市場研判,市場進入糾結(jié) 調(diào)控進入深水 行業(yè)重新定位 企業(yè)面臨重整,當(dāng)前房地產(chǎn)的發(fā)展形勢：,資本層面：應(yīng)對通脹走高，繼續(xù)收緊貨幣供應(yīng)。房企資金鏈全面趨緊房企融資成本急速上升。從8%上升到15%。 平均資產(chǎn)負(fù)債率達71.36%。 土地層面： 開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地使土地市場陷入低迷 地方政府財政收入減少 保障房計劃的實施受阻 住房需求矛盾進一步加劇。 房地產(chǎn)市場處于量與價的膠著狀態(tài)： 部分一線城市成交量繼續(xù)下跌，二三線城市呈上升狀態(tài)。 開發(fā)商放慢開發(fā)進度，供需雙方繼續(xù)觀望。 調(diào)控重點城市房價出現(xiàn)松動。,市場價值研判-全國房地產(chǎn)市場研判,市場進入糾結(jié)：,土地制度：土地財政比重持續(xù)上升。 房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅并非能直接降低房價，但對房價起預(yù)期作用。,調(diào)控進入深水,市場價值研判-全國房地產(chǎn)市場研判,行業(yè)重新定位,市場價值研判-全國房地產(chǎn)市場研判,房地產(chǎn)角色轉(zhuǎn)變：由投資拉動轉(zhuǎn)向?qū)?jīng)濟和襯會發(fā)展的承載作用，與其它新興產(chǎn)業(yè)融合共。,商品房市場將面臨與保障性住房市場平分秋色。 從單一的商品房開發(fā)轉(zhuǎn)向復(fù)合業(yè)態(tài)。 從開發(fā)銷售物業(yè)轉(zhuǎn)向與持有型并舉 大型企業(yè)整合能力提升，中小型企業(yè)困難加大，企業(yè)集中力度高。 企業(yè)發(fā)展成單純規(guī)模擴張型轉(zhuǎn)向整合集成式發(fā)展。,市場價值研判-全國房地產(chǎn)市場研判,企業(yè)面臨重整：,市場價值研判-海南房地產(chǎn)市場狀況,從2005年起，把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來培育， 從2006年以來海南65%以上的商品住房銷往島外，購買對象遍布全國31個省、區(qū)、市和港澳臺地區(qū)，以及美國等25個國家。 2010年全年，海南完成房地產(chǎn)開發(fā)投資467.87億元，同比增長62.5%，同比漲幅位居全國第一位。海南商品房銷售面積854.73萬平方米，同比增長52.3%，商品房銷售額746.61億元，同比增長112.4%。 2011年1-11月，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成585.9億元，同比增長43.7%。商品住房銷售761.34萬平方米。,海南房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程,海南房地產(chǎn)業(yè)有其特殊性,多數(shù)島外投資者的購買動機上來看多為度假型和養(yǎng)老型自住而非他??； 從投資的目的上來看，島外投資者多為投資而非投機； 從投資周期來看，投資多為長線而非短線。,市場價值研判-海南房地產(chǎn)市場狀況,海南作為熱帶島嶼，決定了海南房地產(chǎn)在全國具有唯一性、稀缺性和不可再生性。因此，海南房地產(chǎn)業(yè)在全國具有不可比擬的優(yōu)勢。海南是全國第一個生態(tài)示范省，一流的人居環(huán)境成為居民“二次置業(yè)”的選擇。,市場價值研判-海南房地產(chǎn)市場狀況,2011年,同比2010全年商品房銷售面積854.73萬平方米下降了52.76%， 商品房成交市場2008年以來首降。,市場價值研判-海南房地產(chǎn)市場狀況,2012年1月,共成交住宅用地達15宗，總成交面積64.94公頃，成交金額16.07億元。,各市縣成交數(shù)據(jù)如下：海口2宗，三亞1宗，澄邁3宗，東方2宗，陵水1宗，瓊中1宗，白沙縣5宗。,市場價值研判-海南房地產(chǎn)市場狀況,2012年1月,市場價值研判-海南房地產(chǎn)市場狀況,從1月份成交數(shù)據(jù)來看，以往棄價保量的三亞在本月量價齊升，成交量與海口相差無幾，而且量價環(huán)比增長率在區(qū)域排名都為第一，這些都與其獨特的地域優(yōu)勢和投資潛力密不可分。瓊海與陵水的表現(xiàn)也可圈可點。,2012年1月,海南樓市共成交商品住宅2677套，環(huán)比11年12月2742套下降了2.4%；總成交均價11493.87元/平米，環(huán)比11年12月的9687.45元/平方米上漲18.6%。,市場價值研判-海南房地產(chǎn)市場狀況,2012年海南1月的15個上漲樓盤分布在海南的6個市縣，其中?？诒P占7個，萬寧、五指山、文昌占2席，儋州、澄邁各有1家。,搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心對海南357個在售樓盤報價進行監(jiān)控，監(jiān)控結(jié)果顯示，截止到2012年元月31日，海南共有28家樓盤報出了新的價格，其中有15家樓盤報價上漲，占監(jiān)控樓盤的4.2，環(huán)比上漲36.36；13家樓盤降價，占監(jiān)控樓盤的3.64，環(huán)比下降44.44。從數(shù)據(jù)上看來，2012年元月，漲價盤和降價盤在數(shù)量上都有了明顯的提高?？梢钥闯鼋?jīng)歷了一年的房價調(diào)控后，2012年開年更多的開發(fā)商也開始在價格上做相應(yīng)調(diào)整。,2012年1月,1月降價樓盤分別分布于海南6個市縣，其中?？诒P獨占8個席位，澄邁、定安、樂東、三亞、文昌各占區(qū)一席。,2012年1月,市場價值研判-海南房地產(chǎn)市場狀況,2012年海南樓盤上市調(diào)查-43盤擬入市，37家純新盤占比86.04%,市場價值研判-定安房地產(chǎn)市場狀況,2006-2007上半年為起步階段。這一階段在定安注冊的房產(chǎn)公司僅為6家。報建面積僅為10萬平方。起步房價為1380元每 平。銷售勢 頭并不火熱。 2007年下半年至2009年初為溫和發(fā)展階段。隨著海南房地產(chǎn)升溫的拉動，定安房地產(chǎn)發(fā)展?jié)u入佳境，“長信半島美 廬”，中基集團，昌茂集團，等 國內(nèi)知名度較高房地產(chǎn)公司加入建設(shè)定安，報建面積突破100萬平方，起步價在1980-2980元每平，銷售狀況比較正常 。 2009第二季進入迅速發(fā)展階段，在定安注的房地產(chǎn)公司達26家，累計報 建面積達200萬平方，2009年末至2010年初，均價約為4200元每平。,發(fā)展過程,市場價值研判-定安房地產(chǎn)市場狀況,塔嶺板塊 產(chǎn)品類型：公寓為主， 其均價約：5232元/ 客戶定位：以中檔養(yǎng)老養(yǎng)生為主，在售項目最多，為樓盤主要分布區(qū) 老城區(qū)板塊 產(chǎn)品類型：商住樓公寓 均價：4880元/ 客戶定位：普通養(yǎng)老+投資，暫無其他項目 南麗湖板塊 產(chǎn)品類型：別墅為主 均價：11777元/ 客戶定位：中高端度假 養(yǎng)老客戶，目前有一個可售樓盤;發(fā)展前途看好，已有四五家公司陸續(xù)進駐。,定安房地產(chǎn)大體分為三大板塊，板塊間差異較大，競爭激烈。,競爭板塊,市場價值研判-定安房地產(chǎn)市場狀況,數(shù)據(jù)來源：南海網(wǎng)統(tǒng)計公示,2011年,定安上半年未進入網(wǎng)簽，下半年的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，簽約均價10月、11月最低，成交套數(shù)和面積為最高，以量換價。,2012年1月,市場價值研判-定安房地產(chǎn)市場狀況,土地情況：本月成交的15宗宅地，?？?宗，三亞1宗，澄邁3宗，東方2宗，陵水1宗，瓊中1宗，白沙縣5宗，并無定安成交量。 商品房情況：自2011年下半年以來，定安的房產(chǎn)均價呈逐漸下降趨勢，今年開年為有史來最低。,自去年下半年以來，簽約均價為歷史最低，與上月相比下降20%,定安商品房簽約面積走勢圖,市場價值研判-定安房地產(chǎn)市場狀況,2012年1月,7月簽約面積為下半年最高，而從8月開始至2012年1月都呈小幅波動，且簽約面積都不至一萬平方。,定安商品房簽約均價走勢圖,市場價值研判-定安房地產(chǎn)市場狀況,2012年1月,簽約均價為7月份最高，而后幾月為下幅狀態(tài)，10月份為3748.96元每 平，2012年1月為下半年來最低3556.78元每平。,市場價值研判-定安房地產(chǎn)市場狀況,1月定安樓盤優(yōu)惠情況：,市場價值研判-定安房地產(chǎn)市場狀況,買賣房情況復(fù)雜，購房者3種狀況： 自身居住型。定安縣本地人和海口市的客戶居多。 季節(jié)候鳥型。大多為外省客戶。 投資型，這部分人以買房作為投資行為，成分復(fù)雜，有囤房、炒房嫌疑。 支付房款形態(tài)多樣化，一次性交完房款的較少，大部分為銀行按揭貸款。,客群情況,東北、華東地區(qū)購房者為較多，華北地區(qū)較為少數(shù)。,營銷篇,市場價值研判-營銷表現(xiàn),2011年,2011年,市場價值研判-營銷表現(xiàn),市場價值研判-營銷表現(xiàn),2011年,2012年1月,瓊海房產(chǎn)網(wǎng),海南在線,網(wǎng)絡(luò)媒體營銷商家減少，定安項目所占比重更少,市場價值研判-營銷表現(xiàn),項目地址:定安縣塔嶺新區(qū)岳崧路 物業(yè)類型：商鋪 住宅 占地面積: 34417平方米 建筑面積： 54107平方米 容積率 ： 1.54 綠化率 ： 35% 戶數(shù)總：620戶 價格：均價5200; 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 開盤時間： 2011-6-01 開發(fā)商：海南北源實業(yè)有限公司,香榭水岸,周邊樓盤個案分析,客戶群體：山西、重慶、內(nèi)蒙等外地客戶，分銷客戶 產(chǎn)品定位：夢里香榭/養(yǎng)生水岸 宣傳特點： 1、突出稀缺商住復(fù)合型社區(qū)、行政中心，； 2、到公園-0分鐘/到農(nóng)貿(mào)-0分鐘/到超市-0分鐘/到商場-0分鐘； 3、推廣：近期無推廣 ，靠分銷客戶,周邊樓盤個案分析,吉糧康城,項目地址:定安縣定安塔嶺新區(qū)興安大道 物業(yè)類型：住宅 占地面積: 110000平方米 建筑面積： 240000平方米 容積率 ： 2.00 綠化率 ： 59.28% 戶數(shù)總：總共 3128 戶 價格：均價6000元/平方米 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 開盤時間： 1-L棟：2011-10-1 開發(fā)商：海南乾坤永泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,周邊樓盤個案分析,客戶群體：東北客戶為主、吉糧集團部分內(nèi)部資源客戶 產(chǎn)品定位：低密度/純自然/旅游度假、休閑居住區(qū) 宣傳特點： 1、溫泉社區(qū)/空中四合院 /悠享三大公園； 2、東南亞風(fēng)情景觀/無障礙設(shè)施/架空層泛會所； 3、推廣：搜房卡會員折扣,周邊樓盤個案分析,御景鴻世紀(jì)雅居,項目地址:定安縣塔嶺新區(qū)棲鳳路與富民大道交口 物業(yè)類型：住宅 占地面積: 40970平方米 建筑面積:86000平方米 容積率 ：1.96 綠化率 ： 40% 戶數(shù)總：總戶數(shù)924戶 當(dāng)期戶數(shù)904戶 價格：房價 均價5200元/平方米 裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修,全裝修（500-600元每平） 開盤時間： 2010-04 開發(fā)商：海南御鼎泓投資控股有限公司,周邊樓盤個案分析,客戶群體：內(nèi)蒙、浙江、河北等大多外地客戶。 產(chǎn)品定位：簡約通透/雅居生活 宣傳特點： 1、?？诤蠡▓@/熱帶風(fēng)情園林/； 2、樣板房/細(xì)節(jié)打造純粹社區(qū) 3、推廣：新浪樂居,周邊樓盤個案分析,水漾人家,項目地址:定安縣塔嶺新區(qū)塔南路和岳崧路交匯處 物業(yè)類型：住宅 占地面積: 94455平方米 建筑面積:200000平方米 容積率 ： 1.99 綠化率 ：46.20% 戶數(shù)總：總共 1980 戶 價格：最低價4898元/平方米全款98折 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯,菜單式裝修 開盤時間： 2010-10-01 開發(fā)商：海南定安玉安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,周邊樓盤個案分析,客戶群體：華北、華東江浙、西南川渝戶較多 產(chǎn)品定位：健康養(yǎng)生/旅游度假/置業(yè)投資 宣傳特點： 1、戶型豐富/物業(yè)保證/； 2、開發(fā)商誠信經(jīng)營； 3、推廣：近期無推廣,周邊樓盤個案分析,牧嶼云天,項目地址:定安縣定城鎮(zhèn)定仙路 物業(yè)類型：住宅 占地面積: 82688平方米 建筑面積:196628平方米 容積率 ： 1.98 綠化率 ：40% 戶數(shù)總：總戶數(shù)2165戶 價格：均價5300元/平方米 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 開盤時間：時間 2010-9-30 開發(fā)商:海南定安恩威實業(yè)有限公司,周邊樓盤個案分析,客戶群體：四川、山西等客戶 產(chǎn)品定位：草本行宮/養(yǎng)生世家 宣傳特點： 1、3萬平方中草藥園林 2、5A級養(yǎng)生服務(wù)/6A人性化設(shè)計； 3、推廣：近期無推廣，靠分銷客戶,周邊樓盤個案分析,宏城水岸,項目地址:定安縣塔嶺新區(qū)弘誨路西側(cè) 物業(yè)類型：住宅 占地面積: 84235平方米 建筑面積:17398平方米 容積率 ： 2.00 綠化率 ：46% 戶數(shù)總：總共 1878 戶 價格：均價5000元/平方米 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 開盤時間： 2010-10 開發(fā)商:海南宏峰實業(yè)投資有限公司,周邊樓盤個案分析,客戶群體：當(dāng)?shù)毓珓?wù)員團購及外省客戶 產(chǎn)品定位：潭欖河畔/水岸人家 宣傳特點： 1、公園即是家/離塵不離城 2、與公務(wù)員為鄰； 3、推廣：分銷,周邊樓盤個案分析,春陽江城國際,項目地址:定安縣見龍大道南側(cè) 物業(yè)類型：住宅 占地面積: 11989平方米 建筑面積:87128平方米 容積率 ： 2.21 綠化率 ： 30% 戶數(shù)總：總共 710 戶 價格：均價6100元/平方米 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 開盤時間： 2010-03-15 開發(fā)商:海南春陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,周邊樓盤個案分析,客戶群體：西北陜新等外地客戶 產(chǎn)品定位：酒店公寓社區(qū) 宣傳特點： 1、折頁采用信封形式 2、?？谛蓍e圈。 3、推廣：暫無推廣,周邊樓盤個案分析,陽光椰風(fēng)苑,項目地址:定安縣塔嶺興安大道南側(cè) 物業(yè)類型：住宅 占地面積: 86710平方米 建筑面積:176725平方米 容積率 ： 1.90 綠化率 ： 45% 戶數(shù)總：總共 1788 戶 價格：均價6300元 裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修1000元每平方 開盤時間：時間 2010-05-01 開發(fā)商:定安鼎泰置業(yè)有限公司,周邊樓盤個案分析,客戶群體：一期、二期老客戶 產(chǎn)品定位：宜居/養(yǎng)生/低碳生活 宣傳特點： 1、海南定安精裝小戶25萬每套起 2、水景園林/主題果林/溫泉泡池 3、推廣：告老客戶和個人代理,周邊樓盤個案分析,得發(fā)豪苑,項目地址:定安縣見龍大道縣政府北側(cè) 物業(yè)類型：住宅 占地面積: 20456平方米 建筑面積:43559平方米 容積率 ：2.34 綠化率 ：56.68% 戶數(shù)總：總戶數(shù)553戶 價格：均價6100元/平方米 裝修標(biāo)準(zhǔn)：菜單式裝修 開盤時間： 2009-10-01 開發(fā)商:海南順得發(fā)實業(yè)有限公司,周邊樓盤個案分析,客戶群體：華北、華東江浙等外地客戶較多 產(chǎn)品定位：綠色生活 宣傳特點： 1、定安綠化率最高的樓盤 2、現(xiàn)房銷售 3、推廣：樂居網(wǎng),周邊樓盤個案分析,見龍苑,項目地址:定安縣見龍大道 物業(yè)類型：住宅、商鋪 占地面積: 51236平方米 建筑面積:119935平方米 容積率 ： 2.02 綠化率 ：48.30% 戶數(shù)總：總戶數(shù)898戶 價格：均價5900元/平方米 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 開盤時間：2011 開發(fā)商:海南盛達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,周邊樓盤個案分析,客戶群體： 產(chǎn)品定位： 宣傳特點： 1、新城中心/有機建筑； 2、多元生活； 3、推廣：,周邊樓盤個案分析,仙居苑,項目地址:定安縣定城鎮(zhèn)仙溝墟文明路3號 物業(yè)類型：住宅 占地面積: 8011平方米 建筑面積:30043平方米 容積率 ： 4.00 綠化率 ：35% 戶數(shù)總：總戶數(shù)100戶 價格：均價5000元每平 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 開盤時間： 開發(fā)商:海南椰園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,周邊樓盤個案分析,客戶群體： 產(chǎn)品定位： 宣傳特點： 1、 2、 3、推廣：樂居網(wǎng),周邊樓盤個案分析,待售,昌茂藍(lán)月水郡,項目地址:定安縣城塔嶺新區(qū)興安大道以西 物業(yè)類型：住宅、酒店式公寓 占地面積: 271680平方米 建筑面積:131169平方米 容積率 ：0.46 綠化率 ：76.30% 戶數(shù)總：總戶數(shù)774戶 價格：價格待定 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 開盤時間：待定 開發(fā)商:海南榮域投資有限公司,客戶群體：昌茂開發(fā)老客戶 產(chǎn)品定位：高檔社區(qū) 宣傳特點： 1、低容積率社區(qū) 2、高檔社區(qū)； 3、推廣：暫無,市場價值研判-海南房地產(chǎn)市場狀況,回顧總結(jié)：,PART3 整體發(fā)展戰(zhàn)略,整體發(fā)展戰(zhàn)略,對整體戰(zhàn)略的思考,前期需求在哪里？,如何實現(xiàn)客戶多元？,如何構(gòu)建自身價值？,區(qū)域生活配套較少，周邊有工業(yè)園,一期美譽度不高，有一定影響,核心問題,項目自身,市場基礎(chǔ),整體發(fā)展戰(zhàn)略,整體發(fā)展戰(zhàn)略,占位,驅(qū)動,口碑,多元,項目整體開發(fā)戰(zhàn)略,PART4 項目市場定位,客戶定位,客戶定位的關(guān)鍵抓住各個圈層核心客戶，成功立勢,定安市場具有一定特殊性，外銷為主，而本土?？诰用褚簿哂邢喈?dāng)購買力。業(yè)界傳統(tǒng)以客戶來源地將客戶劃分為“島內(nèi)”、“島外”，這種客戶細(xì)分方式難以解決本項目的問題：,項目市場定位,通過對定安市場的梳理，我們發(fā)現(xiàn)針對塔嶺板塊，存在三個明具有明顯特征的客戶圈層。,目前的市場情況下，對三大客戶圈層的客戶進行細(xì)分，只要抓住核心客戶的需求和關(guān)注點，足夠解決項目立勢的問題。,客戶定位,項目市場定位,內(nèi) 銷 市 場,外 銷 市 場,縣城代表一種居住的習(xí)慣 愿意對改善生活品質(zhì)買單 愿意享受便利的生活條件,愿意為高性價比的房子放棄市區(qū)生活,僅僅買得起居住資料 品質(zhì)敏感 愿意買有品質(zhì)的郊區(qū)小房子,不愿意支付海資源的高價 又追求差異化的度假生活,富豪 階層,本地及周邊私企業(yè)主、高管等 強調(diào)資源占有的概念,島外 富豪,富有的度假地產(chǎn)客戶 追求對稀缺資源的占有,區(qū)域市場,支付能力決定行為模式，在三大客戶圈層都存在潛在需求,項目市場定位,客戶多元化倡導(dǎo)更加強勢的替代價值，全面引導(dǎo)跟隨型客戶,客戶定位,項目市場定位,在一定前提達到的情況下，他們也可能成為項目客戶的主流：,配套足夠完善 城市已經(jīng)擴張到項目區(qū)域,產(chǎn)品足夠強勢項目周邊的區(qū)域價值得到市場公認(rèn),對差異化生活 演繹到極