2010中華企業(yè)杭州章家壩地塊定位提報.pptVIP

,CHINA ENTERPRISE | HANG ZHOU,杭州章家壩地塊,定位提報,201003,中華企業(yè),一個偉大項目的誕生 之前必然有一個嚴(yán)謹(jǐn)思考問題與充分價值創(chuàng)造的過程,中華企業(yè)進(jìn)杭城，制勝產(chǎn)品策略,Report recommendations,BY TOSPUR 同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司,2010-03,市場,競爭,市場角度,價值,定位,項目角度,定位,實踐,產(chǎn)品角度,項目策略思考模式,時,一個成功目標(biāo),勢,破,項目策略思考路徑,我們即將面對怎樣的一場戰(zhàn)役?,2010年，杭州豪宅市場能否延續(xù)去年的輝煌與瘋狂？,consideration,時,審時,1.宏觀經(jīng)濟(jì),2.政策解讀,3.大勢研判,2009年末，貸款增長率達(dá)到31.74%；狹義貨幣（M1）同比增長32.4%，增速比2008年加快23.3個百分點，是15年來最高水平。,表5.歷年貸款及M1增長情況(2001-2009年),（數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行）,宏觀經(jīng)濟(jì),09年貸款增長率和狹義貨幣增速達(dá)15年最高水平,2009年中國GDP同比增長8.7%，中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)V型復(fù)蘇的跡象；其主要最根本的動力來自于寬松的貨幣政策。2009年末，廣義貨幣（M2）同比增長27.7%，超出年初預(yù)定指標(biāo)10個百分點；狹義貨幣（M1）同比增長32.4%，增速比2008年加快23.3個百分點，是15年來最高水平。如此強力的貨幣投放，支撐了經(jīng)濟(jì)增長顯著超過“保八”目標(biāo)。,（數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行）,表6.歷年主要金融業(yè)指標(biāo)情況(2001-2009年),宏觀經(jīng)濟(jì),強力的貨幣投放和寬松的貨幣政策成就了09年的狂熱火暴,09年底政策頻出，調(diào)控力度逐項加強,政策解讀,最重的政策靴子落地,2009年12月7日 中央經(jīng)濟(jì)工作會議,2009年12月14日 國務(wù)院常務(wù)會議,支持居民自住和改善性購房需求,繼續(xù)支持居民自住和改善性住房消費，抑制投資投機(jī)性購房,2010年1月10日 國務(wù)院辦公廳,繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，要嚴(yán)格二套住房購房貸款管理，抑制投資性購房需求,國11條遏制投機(jī)的政策落地，收緊意圖明顯,政策解讀,2010上半年處于市場震蕩、調(diào)整觀望期，需保持謹(jǐn)慎,國11條的出臺，表示著政府對市場調(diào)控的決心，重拳出擊調(diào)整市場現(xiàn)狀,二套房貸的嚴(yán)格把控和信貸的收緊，信號作用+實質(zhì)影響將開始體現(xiàn)。強有力的抑制投資性需求，相當(dāng)部分投資客戶將進(jìn)入觀望期，暫時被迫退出市場,政策解讀,經(jīng)濟(jì)面,信貸規(guī)模結(jié)構(gòu)控制加強,政策面,市場面,有力收緊，實質(zhì)影響將顯現(xiàn)，觀望氣氛變濃+部分客戶退場,市場進(jìn)入觀望期，供求矛盾趨緩，高端公寓市場受供應(yīng)競爭與大勢影響較大,2010整體基調(diào)：中性偏謹(jǐn)慎,研判結(jié)論,通常,別人都是怎樣出招的?,consideration,勢,度勢,1.杭州城市豪宅特性,2.項目審視,本項目的豪宅定位，是渾然天成？是后天雕琢? 抑或是另辟徯徑?,杭州豪宅市場特征,豪宅共性特征梳理,老城核心 錢江新城 城西（西溪、文教）,目前杭州城市高端公寓的價格箱體基本在3-4萬之間，主力總價區(qū)間：500-1000萬，1000萬以上； 錢江新城因具備地段、資源雙重稀缺優(yōu)勢以及其開發(fā)成熟度，決定其市場價值領(lǐng)先地位，市場導(dǎo)向性；,分布,城市豪宅分布趨于集中，老城區(qū)、錢江新城為主力區(qū)域,杭州城市豪宅特征分析,稀缺性：地段或資源稀缺； 大尺度：主力戶型180以上； 高總價：總價五百萬以上， 已跨越千萬； 精裝修：全部精裝修，標(biāo)準(zhǔn)在 6000元/左右； 開發(fā)商：本地知名開發(fā)商 概 念：杭州高端公寓入市多以概念先行，地段、產(chǎn)品特色為主要落點。,杭州市高端公寓戶型普遍尺度較大，主力戶型180-250，強調(diào)產(chǎn)品舒適性和奢華享受； 精裝修已成為高端公寓必備標(biāo)簽，普遍裝修標(biāo)準(zhǔn)為6000元/； 本土化的客戶資源，本地客戶是購買主力,特征,城市化運動進(jìn)行曲中，杭州豪宅已從柔和貴美“西施” 變遷為剛硬冰冷的“鐵金剛”，綠城化陰影下中庸持重感逐漸淡去,立 面,公建化 地標(biāo)化,豪宅特征,立面表現(xiàn)，公建化、地標(biāo)化,200-250左右為主流豪宅產(chǎn)品,戶型,豪宅特征,大平層戶型為市場主流，主力面積在200-250平方米左右,精裝 杭城豪宅新標(biāo)簽,奢華 本土化裝修特征,裝修,豪宅特征,奢華裝修，是城市豪宅的重要標(biāo)志，,1,2,3,4,5,6,7,9,8,10,11,12,6,4,15,8,9,14,2,5,7,1,3,13,未來競爭,同期高價地集中同期競爭激烈，時間錯位競爭不可能,從城市中心未開發(fā)項目以及高價土地來看，同時間段豪宅激烈競爭不可避免，,這是一個“本土化”的市場 這是一個“大平層”化的城市豪宅市場 這是一個有本源文化情結(jié)的城市，他們對城市具有強烈的認(rèn)同感與驕傲的情節(jié)，對產(chǎn)品認(rèn)知是相當(dāng)“固執(zhí)”的，深受綠城的毒害。,我們的應(yīng)戰(zhàn)之道可能是?,項目審視,項目位置,地塊位于錢江新城二期，北依城東新城，離城5KM。,“雙城記”,區(qū)域前景,雙城合抱，價值提升，未來快速發(fā)展。,城東新城： 以現(xiàn)代綜合交通樞紐為依托，集高端商務(wù)辦公、旅游服務(wù)和居住生活功能為一體的城市新中心。 錢江新城： 杭州CBD，華東地區(qū)國際金融次中心,項目資源,擁有運河景觀資源，非獨占性景觀資源,12000-15000元/ （6宗）,6000-9000元/ （14宗）,9000-12000元/ （17宗）,15000-18000元/ （4宗）,18000元/以上 （6宗）,核心城區(qū)地價分布,京杭運河,艮山西路,土地價格,較高的土地價格決定項目必然是個高售價項目,與其他城市豪宅的競爭中，本項目先天資源并不占優(yōu)，與豪宅的第一梯隊競爭可能遭遇的競爭壓力較大,項目對比結(jié)論,我們首發(fā)的必勝關(guān)鍵點是?,誰來買？為什么? 做什么？,consideration,破,突圍,1.項目價值策略,企業(yè)目標(biāo)：品牌落地 利潤目標(biāo)：實踐價值最大化 定位目標(biāo)：高門檻的豪宅市場自我定位,地段：錢江新城二期，離主城5公里 交通：艮山西路直達(dá)市區(qū)，城市交通樞紐 市場環(huán)境：新興豪宅板塊 項目機(jī)會：準(zhǔn)確定位，洞悉市場需求的機(jī)會點,在百花齊放斗艷的豪宅市場 準(zhǔn)確的自身定位找到突破口，實現(xiàn)價值？,項目核心問題,價值策略,本土化的領(lǐng)先性 既是順應(yīng)主流客戶需求，同時也具有產(chǎn)品概念的領(lǐng)先性,智勝關(guān)鍵一:目標(biāo)人群心態(tài)洞察,價值策略,STEP1:客戶需求,STEP2:創(chuàng)造價值,STEP3:價值實現(xiàn),步驟一 客戶需求,步驟三 價值實現(xiàn),步驟二 創(chuàng)造價值,“以價值實現(xiàn)為導(dǎo)向的定位策略”,步驟三 創(chuàng)造價值,Step 1 為什么是本土化,客戶解讀,高端客戶“本土化”，主力來自本省、本市,典型個案“金色海岸”客戶特征分析 1、行業(yè)屬性：以實業(yè)為主 2、年齡結(jié)構(gòu)：35-50歲為主（60年代為主） 3、購買需求：以自住為主 4、客戶來源：80%的杭州戶口（杭州原住民約45%左右，其他為新杭州人） 5、家庭結(jié)構(gòu)：三口、四口為主,典型個案“東方潤園”客戶特征分析 年齡結(jié)構(gòu)：年齡在30-45歲之間 職業(yè)特征：以實業(yè)高層管理或者實業(yè)家為主 置業(yè)特征：多次購房經(jīng)驗，換房為主且有不少“收藏型”置業(yè) 客戶來源：杭州戶口75%（原杭州人約為40%，其他為新杭州人） 客戶關(guān)注點：非常注重房產(chǎn)品地段、配套、自然環(huán)境、開發(fā)商品牌、精裝修等綜合品質(zhì),他們是“新杭州”的中流砥柱，他們是城市生活最高端的享受者,1、杭州同策本土化：杭州同策從2007年進(jìn)入杭州以來，一直奉行扎跟本地的過程，在主城區(qū)一直有項目銷售， 目前在售項目有金地自在城、保利東灣項目，積累基數(shù)龐大的有效客戶； 2、杭州同策匯：杭州同策重視對客戶資源的管理 成立專門的同策匯進(jìn)行客戶管理； 3、杭州同策匯客戶資源：同策匯有客戶8萬余組 其中浙江地區(qū)客戶有2萬余組： 杭州同策客戶擁有千萬級別墅客戶約為3000余組；,同策匯高端會員房產(chǎn)消費結(jié)構(gòu),客戶解讀,利用同策資源做了課題研究,害怕平庸,害怕貧窮 害怕自己真的成了Nobady 是中國人力爭上游最大的動力 不斷追求財富的成效卓著,明顯體現(xiàn)在 中國奢侈品消費總額世界第三 占全球消費總額的12 據(jù)統(tǒng)計中國在04年的奢侈品銷售總額（除去私人飛機(jī)和游艇）達(dá)到了60億美元 是全球第三大奢侈品消費國 其奢侈品消費總額僅僅低于日本的41和美國的17。 預(yù)測，一直到2008年，中國的奢侈品消費額的年增長率將在20左右 直到2015年其年增長率將約為10，到那時中國的奢侈品消費總額，有望超過115億美元。 ,富貴符號,是很多人的武裝,因此成了主流,研究課題一:杭州的有錢人到底是一群什么樣的人？ -怕窮怕被瞧不起,顯富攀比,用名牌給自己添底氣,中國富人階層增長迅速。 1999年，總資產(chǎn)均達(dá)到六百萬美元 即可進(jìn)入由福布斯雜志評選出來的中國財富榜中前50名 而在2005年你需要一億四千萬美元，才能進(jìn)入財富榜前一百名 2006年，據(jù)報道中國1.3億的人口當(dāng)中 有大約30萬財富超過100萬美元的富翁 奢侈品消費動機(jī)：對奢侈的渴望，和自我獎勵 TNS的調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 在中國，地位象征和自我獎勵是兩個最強烈的消費動機(jī)。 被訪者對奢侈品品牌表現(xiàn)出非常正面和積極的態(tài)度。 例如：超過70的被訪者認(rèn)為 奢侈品品牌是一種方式來代表他們的地位和成功 少于30的被訪者反對在購買奢侈品時支付額外的費用 超過60的被調(diào)查者承認(rèn) 購買奢侈品是他們對自己努力工作所取得成就的一種獎勵 在高收入階層當(dāng)中這一個比例則更高。,一次買十雙鞋 不差錢,一年兩次香港血拼 咱不差錢,富裕訪談,超過70的被訪者認(rèn)為，奢侈品是一種方式來代表他們的地位和成功,主流,富貴,LOOK AT ME,I LOOK,我看世界,世界關(guān)注我,富裕洞察,成為千萬富翁后. 就算我認(rèn)為自己沒變,但消費習(xí)慣還是改變了我的心態(tài),富裕洞察,基本情況：48歲，私營業(yè)主，從事建筑行業(yè)。老家紹興。一子一女，10-14歲 消費習(xí)慣：擁有2-3套住房，市中心大面積公寓、家鄉(xiāng)投資（或為父母購房） 家庭駕乘2輛以上，品牌保時捷911、寶馬7系；一線奢侈品牌 準(zhǔn)備退休的他欲求在杭州市中心購置一套豪宅用以家人居住并能傳承與 后代，市中心豪宅增值以及傳承的價值最大。 置業(yè)訴求：稀缺資源；內(nèi)部配置、材質(zhì)；高科技；安保、物業(yè)； 置業(yè)目的：自住、投資、度假；作為固定資產(chǎn)、避稅 付款方式：總價2000萬，5成按揭（保證流動資金） 尊貴感感知方向： 1）極端關(guān)注私密性，不喜歡參加公眾活動 2）圈層榮譽感強，介紹客戶多、成功率高 3）偏好活動類型，社交類（上流體驗）、親子類（注重家庭與小孩）、實用類（留學(xué)、風(fēng)水、宏觀經(jīng)濟(jì)） 4）服務(wù)，業(yè)務(wù)員禮儀、細(xì)節(jié)關(guān)懷、在乎置業(yè)顧問的專業(yè)度（包括產(chǎn)品細(xì)節(jié)、配套產(chǎn)品及同類型品牌產(chǎn)品的了解程度是建立信任感重要因素,圈層領(lǐng)頭羊+奢侈品達(dá)人+熟知上流圈層游戲規(guī)則 =自戀雄獅型意見領(lǐng)袖,張先生,富裕訪談,1目標(biāo)消費者的內(nèi)心期望與追求，2客戶消費心理與決策過程和觸動點,第一代實業(yè)家,基本情況：40歲，私營業(yè)主，家族企業(yè)，鋼材。祖籍寧波，本地有工廠、業(yè)務(wù)，不定期在兩地移動。 有一子，6歲。 消費習(xí)慣：在全國多處置業(yè)，一線城市擁有住宅，常駐地2-3個。南通、無錫、上海。 家庭駕乘2輛以上，品牌奔馳、寶馬、路虎；一線奢侈品牌 置業(yè)訴求：稀缺資源（江景等）；開發(fā)企業(yè)品牌（偏好綠城、龍湖及和黃等國內(nèi)知名品牌）； 物業(yè)服務(wù)、內(nèi)部配置；高科技；安保 置業(yè)目的：自住、度假；作為固定資產(chǎn)、避稅 付款方式：總價1500萬，5成按揭（保證流動資金） 尊貴感感知方向： 1）極端關(guān)注私密性，不喜歡參加公眾活動，直系親屬名義簽約 2）家族榮譽感強，親屬、同鄉(xiāng)為主要介紹對象 3）偏好活動類型，社交類（上流體驗）、親子類（注重家庭參與關(guān)注小孩）、實用類（留學(xué)、風(fēng)水、宏觀經(jīng)濟(jì)） 4）較樸素、實際、理性，更關(guān)注產(chǎn)品價值，更關(guān)注產(chǎn)品本身及資金占用情況、付款方式等，,家族主心骨掌門人+高眼界長三角通+內(nèi)向守成驕傲 =象群大族長型意見領(lǐng)袖,方先生,精明浙商游走長三角,富裕訪談,1目標(biāo)消費者的內(nèi)心期望與追求2客戶消費心理與決策過程和觸動點,基本情況：金華人，經(jīng)過二十年的打拼，四十多歲就有了千萬身家，從倒賣汽油到包工程到現(xiàn)在自己擁有個不錯的施工隊，靠的是過人的膽識與酒量，“我這人就是膽子大”他常常這樣說自己 消費習(xí)慣： 說起來，陳老板不只是個超要面子超熱情重朋友的人，也是個相當(dāng)高調(diào)張揚的人，說起話來總是呼呼喝喝大嗓門 搞工程的他當(dāng)然酒量超好，隨便都是半斤白酒的量，他還有個過人之處，打起長牌熬夜幾天也沒問題，“說到底就是搞工程出身的人身體底子好”，他經(jīng)常開著寶馬7系上午談生意下午打牌 一心想擠入上流社會的他，想購置一套上流人士扎堆的市中心豪宅，一來能炫耀自己的財富，二來能進(jìn)入新的圈層能接觸上流人士 置業(yè)訴求：市中心、材質(zhì)、外立面氣派、高檔會所 置業(yè)目的：自住 付款方式：總價1000萬，7成按揭（保證流動資金） 尊貴感感知方向： 1）喜歡參加公眾活動 2）偏好活動類型，社交類（上流體驗）、 實用類（留學(xué)、風(fēng)水、宏觀經(jīng)濟(jì)） 3）服務(wù)，業(yè)務(wù)員禮儀、細(xì)節(jié)關(guān)懷,陳老板,跟隨者+被動理財+大眾化的富人群像 =攀比孔雀型跟隨者,愛出風(fēng)頭的包工頭,富裕訪談,1目標(biāo)消費者的內(nèi)心期望與追求2客戶消費心理與決策過程和觸動點,征服(我跨入了),收藏(我擁有了),炫耀(我戰(zhàn)勝了),階梯式上升后 剛剛開始考慮身段問題 有錢不會花,有了身價身段 希望讓更多人看到得意的自己 淺層次的享樂放縱 開始學(xué)習(xí)正確花錢消費觀,內(nèi)斂(我習(xí)慣了),無須借助表象 已慣了富人圈層的生活方式 希望帶家人一起進(jìn)入圈層 追求深度的快樂,雖早已脫貧 但對于富人生活很迷惘 老覺得自己還不夠成功 把握不準(zhǔn)自己的定位,需求特征：資源占有+市中心地段 心理特征：既要面子，又要里子,富裕洞察,New money認(rèn)為致富的快感就在于被看見: 透過炫耀甩掉過往,讓自己進(jìn)入新的圈子,富裕洞察,炫耀,攀比 顯富(喜歡金玉其外) 安逸享樂(通常上午工作,中午喝酒,下午打牌) 喜歡舶來品 (因為自己土,很喜歡歐美,認(rèn)為那樣才高檔洋氣) 一窩風(fēng)(愛跟風(fēng)) 張揚,愛面子 喜歡貪小便宜 文化程度高中 最多40多接近50歲 早婚 孩子16歲(高中之后)就送出國讀書 信奉品牌認(rèn)為是質(zhì)量的象征 注重風(fēng)水,朝向與戶型 講究安全跟隱私 在乎家庭孩子跟健康 對于宏觀大勢,孩子出國等話題異常敏感關(guān)注 有多次置業(yè)經(jīng)驗 當(dāng)作固定資產(chǎn)去理財投資并節(jié)稅,炫耀,攀比/顯富,金玉其外/安逸享樂(上午工作,中午喝酒,下午打牌) 喜歡舶來品(洋高檔)/一窩風(fēng)(愛跟風(fēng)),客層總結(jié),透過炫耀甩掉過往,讓自己進(jìn)入新的圈子,客戶聲音匯總,主流聲音一：摸得著的產(chǎn)品才是硬道理（產(chǎn)品的本位主義） 主流聲音二：具有投資收藏價值（新穎非海派，國際化不是厚重，新戶型） 主流聲音三：海納百川，鼓勵創(chuàng)新、接受創(chuàng)新 主流聲音四：城市驕傲、自豪感，對城市有歸屬與認(rèn)同感,杭州本土高端人群主流需求特征,資源占有欲，唯一性 空間尺度享受性 名牌消費的癡迷性 服務(wù)的尊貴性與差別性,客戶定位,核心客戶層,輔助客戶層,周邊客戶層,第一圈層,第三圈層,第二圈層,西南郊區(qū)的中高端客戶；,浙江省其他地方高端客戶,杭州高端客戶；,對于杭州了解，購房首先選擇市中心區(qū)域項目，對錢江新城、老文教區(qū)等中心區(qū)域認(rèn)可度極高；注重財富炫耀性。 標(biāo)簽：看重區(qū)域和項目核心概念；,看重市中心資源豪宅的升值潛力，投資型客戶，對稀缺型中心景觀好在的增長潛力抱有強烈信心。 標(biāo)簽：看重項目的增值潛力；,浙江省人高端客戶，了解市中心資源型項目的增值保值潛力，看重的是市中心豪宅的傳承價值及作為資產(chǎn)配置的有效手法。 標(biāo)簽：看重產(chǎn)品的增值保值能力；,溫州、臺州,價值策略,STEP1:客戶需求,STEP2:創(chuàng)造價值,STEP3:發(fā)現(xiàn)價值,產(chǎn)品至上，需要創(chuàng)新,智勝關(guān)鍵二:產(chǎn)品英雄主義,步驟一 客戶需求,步驟三 價值實現(xiàn),步驟二 創(chuàng)造價值,“以價值實現(xiàn)為導(dǎo)向的定位策略”,項目占位,杭州城市豪宅趨勢分析,第一代城市豪宅,第二代城市豪宅,第三代城市豪宅,代表板塊,代表樓盤,典型特征,區(qū)域特征,文教,銀馬公寓、梧桐公寓,品質(zhì)名盤,區(qū)位優(yōu)勢明顯，為當(dāng)時的高品質(zhì)項目，老城區(qū)項目，純住宅項目,錢江新城,陽光海岸、東方潤園,江景頂級豪宅,擁有絕版地段或者一線江景等不可復(fù)制資源， 純住宅，大尺度，豪華裝修，頂級價格 到位的服務(wù),杭州城市豪宅的發(fā)展趨勢，擁有更好的平臺管理服務(wù)，競爭力更強。,？,項目條件重認(rèn)識,住宅項目，具有良好的發(fā)展?jié)摿?位于錢江新城、城東新城，處于未來城市發(fā)展核心 具有京杭大運河等具有強烈人文屬性的自然條件。,項目價值定位,杭州第三代城市豪宅 第三代城市豪宅標(biāo)準(zhǔn)的制定者,豪宅,裝修必須是個性化的,立面效果必須具備地標(biāo)性,項目品質(zhì)必須是一流的,項目整體調(diào)性必須是尊貴,豪宅是講究品牌與奢華的,杭州第三代城市豪宅必須具備的5大要素,Step 2 如何實現(xiàn)領(lǐng)先性,先天條件已定，換個角度思考，我們不妨在靜態(tài)中看待動態(tài)問題： 抓住城市豪宅發(fā)展的方向，以前瞻性視角研判未來發(fā)展的策劃！,全國一線城市頂級豪宅的豪宅優(yōu)良基因提煉,香港天璽 上海星河灣 外灘九里 湯臣一品 濟(jì)南路八號,香港天璽,樓層數(shù)：68F 面積：2822039平方尺（262176平方米） 設(shè)計師：Kohn Pedersen Fox Associates (KPF),香港九龍濱海地段 類似于上海小陸家嘴，是一個新興的商業(yè)中心地段,維多利亞港灣 香港最著名的港灣，水深景美,仁恒江灣城,豪宅借鑒,香港天璽香港，九龍濱海地段 地鐵九龍站上蓋，面臨維多利亞港灣,西區(qū)海底隧道,天璽,天璽,往灣仔、鯉魚門,往維港中環(huán)海景、藍(lán)巴勒海峽,雅翔道,天璽I為住宅； 天璽II則由住宅；豪華服務(wù)式套房酒店港景匯,設(shè)于第50至70樓層，坐擁維港兩岸全景及九龍半島獨有景觀 ;香港首間國際級型格酒店W(HONGKONG)酒店組成。,仁恒江灣城,豪宅借鑒,香港天璽總體規(guī)劃,仁恒江灣城,豪宅借鑒,香港天璽總體規(guī)劃,玻璃幕墻、鋁板、內(nèi)通天外墻瓦、外墻燈飾精致的外立面風(fēng)格成為區(qū)域標(biāo)桿,仁恒江灣城,豪宅借鑒,香港天璽立面,天璽I為純住宅項目，劃分為五個獨立尊座，分別為“彗鉆璽”（12至38樓）、“月鉆璽”、“星鉆璽”（15至38樓）、“皇鉆璽”（67至82樓）及“日鉆璽”（67至93樓）。,天璽II,天璽I,仁恒江灣城,豪宅借鑒,香港天璽整體設(shè)計,天璽II為綜合性建筑，1至38樓為香港W Hotel，在76樓設(shè)有香港最高的游泳池。 建筑物50至70樓為服務(wù)式住宅“港景匯”， 50樓為住客設(shè)施層，物業(yè)設(shè)2 間總統(tǒng)套房，均位于70樓。 天璽II其余部份為“海鉆璽”（12至38樓）及“天鉆璽”（67至93樓）。,天璽II,天璽I,B型 海鉆璽 （1238樓）,A型 天鉆璽 （6793樓）,香港W Hotel （138樓）,港景匯 （5070樓）,仁恒江灣城,豪宅借鑒,香港天璽整體設(shè)計,天璽價值點,地標(biāo)性外立面,頂級配套,稀缺景觀,天璽,天璽可借鑒點： 地標(biāo)性外立面,仁恒江灣城,項目去化良好，相比區(qū)域同類產(chǎn)品溢價達(dá)20-30%（除去裝修）,豪宅借鑒,上海星河灣,浦東星河灣,將社區(qū)環(huán)境的外延延伸到了周邊的非紅線內(nèi)的錦繡路、周邊河道的改造，對沿街建筑進(jìn)行粉刷，種植了近百棵大葉法國梧桐樹。 對沿街馬路人行道進(jìn)行重新鋪裝； 完成周邊河道的改造； 對市政道路的中心綠化及公共設(shè)施進(jìn)行改造； 通過豐富的高差變化及材料、種植處理道路景觀。(在道路的斷面處理上，通過高差的變化，加上“面磚各類大小灌木喬木建筑”的層次變化使道路景觀十分豐富),仁恒江灣城,外圍景觀,精致而大手筆的外圍環(huán)境景觀營造，呼應(yīng)項目整體品質(zhì)及對社區(qū)景觀打造的注重與用心,星河灣園林秉承綠化與建筑同步設(shè)計互為景觀，打造立體平均式園林景觀：,A 延續(xù)獨有的堆坡立體園林、植被、水澗等造園手法，多處運用高差處理，以及豐富的樹種和大量天然黃臘石的運用。 B 成功打造了內(nèi)外兩個大小水循環(huán)，星河灣自建水廠，令園區(qū)環(huán)境用水保持清澈，解決了中國園林的水清則無魚的遺憾，同時自建了小區(qū)外圍以浪水浜，中心河，白蓮涇為中心的外圍水系。 C 重視綠植輕視綠地，重木輕草,高差,黃臘石,樹,內(nèi)部景觀,在植物的選配上采用樹多、花多、草少，強調(diào)以喬木為骨干的綠色植物作為主體，形成良好的生態(tài)效益。 樹木：近百種樹木錯落有致地排布，令小區(qū)綠樹成蔭，四季常青。 灌木：數(shù)十種灌木有序的生長 草坪：大面積草坪給人們提供了一個追逐嬉戲，休息玩耍的綠色平臺。 盆栽：放置于細(xì)微的角落，能很好的融合周邊景觀，體現(xiàn)品味。 坡地：既美觀也能起到消除雜音，過濾空氣的作用。 池景：綠色能讓水池生機(jī)盎然，起到進(jìn)化水質(zhì)，調(diào)節(jié)水系平衡的做用。 認(rèn)真分析當(dāng)?shù)貤l件。(了解分析所在地的氣候、土壤與水源條件)廣泛選擇植物種類。(提前一兩年引種收集適用的大規(guī)格、高質(zhì)量苗木乃至成樹、大樹，并從國外進(jìn)口了若干觀花、觀葉和地被植物品種。 建立囤苗、假植的苗圃、應(yīng)用落葉喬木帶冠移植技術(shù)、反季節(jié)栽植技術(shù)、對需保護(hù)越冬的個別植物品種，采取防寒、增溫措施對全部栽培土、采取了增加腐殖土等改良理化性質(zhì)的措施等,內(nèi)部景觀,強調(diào)以喬木為骨干的綠色植物作為主體，堆坡造景、全冠移植,星河灣價值點,紅線外景觀營造,立體景觀：堆坡造景、全冠移植,星河灣,星河灣可借鑒點： 高品質(zhì)景觀,外灘九里,項目位于外灘以南約1.5公里，俯覽世博會對望陸家嘴,項目定位為外灘濱江豪宅，建筑整體形象考慮浦西外灘的延續(xù)。外立面設(shè)計為Art Deco風(fēng)格，具有較好的可識別性，大氣穩(wěn)重，具有經(jīng)典意義的豪宅富貴感。塔樓及裙房外立面均采用石材。,外灘九里,建筑風(fēng)格及立面具有較好的可識別性，大氣穩(wěn)重，有經(jīng)典意義的豪宅富貴感,外灘九里南起紫霞路，北至白渡路/毛家路，東臨中山南路，西至中華路 ，距黃浦江僅200米。整個項目由9棟高層組成，其中7棟為高層公寓、2棟為酒店式公寓。 該案會所面積為1000平方米左右，面積較小。,外灘九里,整個項目由9棟高層組成，其中7棟為高層公寓、2棟為酒店式公寓,外灘九里,400-500平方米奢華底層大堂，皇家的儀式感、奢華感油然而生,外灘九里價值點,核心地段,建筑風(fēng)格,奢華底層大堂,外灘九里,外灘九里可借鑒點： 奢華底層大堂,“濟(jì)南路號” 居新天地核心板塊，北面正對淮海公園，南側(cè)貼近太平橋湖,巴卡拉 濟(jì)南路8號,巴卡拉 巴卡拉(Baccarat)是法國著名的王室御用級奢侈品品牌，于1764年受路易十五特許創(chuàng)建，其華麗的光芒贏得了世界各國王侯貴族們的青睞，被譽為“王侯們的水晶”。多年來，它的顧客名單不乏政要名流，如法王路易十八、英國女王、美國總統(tǒng)、土耳其蘇丹、可可香奈兒等。經(jīng)過200多年源遠(yuǎn)流長的發(fā)展，Baccarat旗下的水晶產(chǎn)品包羅萬象。,巴卡拉 濟(jì)南路8號,巴卡拉濟(jì)南路八號打造跨界豪宅,巴卡拉 濟(jì)南路八號 坐落于上海新天地核心地段的巴卡拉 濟(jì)南路八號，是巴卡拉酒店及酒店度假集團(tuán)在中國的第一家頂級豪華公寓。 在巴卡拉參與濟(jì)南路八號之后，這座豪宅更被施以魔幻的室內(nèi)空間升級設(shè)計。深入會所、游廊、餐廳等種種豪宅細(xì)節(jié)，巴卡拉200年王室水晶風(fēng)骨處處顯現(xiàn)，并將巴卡拉奢華、優(yōu)雅的生活方式帶到上海。,巴卡拉濟(jì)南路8號可借鑒點：,豪宅跨界營銷,仁恒江灣城,豪宅借鑒,湯臣一品,仁恒江灣城,豪宅借鑒,定制裝修,扎根上海17年的湯臣集團(tuán)旗下高端房產(chǎn)項目湯臣一品，2009年11月18日與世界國際時尚家居品牌范思哲家居（VersaceHome）簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，由Versace Home為湯臣一品量身定制家居設(shè)計方案，并將為湯臣一品帶來與世界同步的全新設(shè)計。此次合作，是湯臣一品繼近日推出私人金融管家服務(wù)后，在高端住宅服務(wù)內(nèi)涵提升上的又一重大舉措。,湯臣一品價值點,定制化裝修,湯臣一品,湯臣一品可借鑒點： 定制化裝修,豪宅,定制化裝修,地標(biāo)性外立面,高品質(zhì)景觀,底層豪華大堂,豪宅跨界營銷,城市豪宅的5大要素,借鑒項目 湯臣一品,借鑒項目 華潤外灘九里,借鑒項目 天璽,借鑒項目 星河灣,借鑒項目 星河灣,項目-客戶定位匹配,價值體系,價值屬性,地段屬性,產(chǎn)品屬性,品牌屬性,關(guān)鍵詞,資源整合,大平層產(chǎn)品,杭州第三代城市豪宅,錢江新城、城東新城,城市豪宅,中華企業(yè)、國際品牌、團(tuán)隊,標(biāo)志性,豪宅,頂級尊享,國際雙城時尚豪宅,智勝關(guān)鍵三:打造新英雄,價值策略,STEP1:客戶需求,STEP2:創(chuàng)造價值,實現(xiàn)價值,產(chǎn)品至上，需要創(chuàng)新,杭州第三代城市豪宅標(biāo)桿,步驟一