2010年沈陽南湖公園項(xiàng)目提案（含所有平面）.pptVIP

南湖公園項(xiàng)目提案,2010.12,本次提案需要解決的核心問題,第一個(gè)問題 對(duì)于本地塊的DNA解碼,南湖板塊三公里范圍內(nèi)的城市資源解析,主要街路：文化路、南五馬路、建設(shè)大路、文藝路、十三緯路、十一 緯路、三好街、三號(hào)橋、青年大街、渾河大橋、五愛街、 風(fēng)雨壇街、和平大街、南京街、工農(nóng)橋、勝利大街、沈水 路、五愛隧道等等 公共交通：地鐵一號(hào)線、數(shù)十條公交線路，未來地鐵二號(hào)線和五號(hào)線 教育資源：東北大學(xué)、魯美學(xué)院、音樂學(xué)院、振興二校、鐵路實(shí)驗(yàn)學(xué) 校、和平一校、文化路小學(xué)、沈陽九中、二中、中山路小 學(xué)、望湖路小學(xué)、南京街第十小學(xué)、沈陽英才中學(xué)、134 中學(xué)、東北大學(xué)幼兒園、文化路小學(xué)幼兒園、陸軍總院幼 兒園等等數(shù)十所學(xué)校 公園綠地：南湖公園、沈水灣公園、青年公園、魯迅公園、中山公 園、科普公園、體育公園、龍王廟公園、羅士圈生態(tài)公 園、南塔公園、南運(yùn)河、渾河等等,醫(yī)療配套：盛京醫(yī)院、陸軍總院、和平區(qū)婦幼保健院、省婦嬰醫(yī)院、 沈陽市第六人民醫(yī)療、醫(yī)大一院、和平區(qū)第八醫(yī)院、新時(shí) 代女子醫(yī)院、沈陽急救中心等等 休閑娛樂：中體倍力、采姿女子美容會(huì)所、清清湖會(huì)館、和靜園茶 樓、盛世桃園、快樂迪、華臣影城等等 購物配套：家樂福超市、萬象城、百聯(lián)購物、久麗商業(yè)、世貿(mào)百貨、 茂業(yè)百貨、大潤(rùn)發(fā)超市、中國鞋城、五愛市場(chǎng)、三好街等 等 美食餐飲：蜀香魚府、沸騰魚鄉(xiāng)、水上漁港、麥當(dāng)勞、肯德基等等 高檔酒店：萬豪、喜來登、凱賓斯基、君悅超五星級(jí)酒店等等 金融銀行：建設(shè)銀行、工商銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、交通銀行、 農(nóng)業(yè)銀行等等,城市一環(huán) 真正的城市核心,傳統(tǒng)的沈陽和平區(qū)核心 真正沈陽人的首選之地,絕佳的、稀缺的水主題城市公園 優(yōu)越的自然景觀,遼寧最高學(xué)府 書香文脈之地,板塊內(nèi)的地標(biāo)性區(qū)域 商務(wù)人流的聚集地,土地DNA基因解碼,總結(jié)項(xiàng)目地塊的核心特點(diǎn)，我們用如下幾個(gè)關(guān)鍵詞概括： 城市中央 老城核心 歷史底蘊(yùn) 公園地產(chǎn),城市中央：座落城市一環(huán)文化路沿線，真正的城市中央位置。交通便 捷、配套齊全、生活便利。 老城核心：隨著沈陽城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，城市核心的概念越來越 模糊，但是真正的老城核心才是真正的市中心，才是真正 被沈陽人所念念不忘的區(qū)域。這里代表著城市最優(yōu)質(zhì)的資 源，最繁華的地段，最稀缺的土地價(jià)值。,歷史底蘊(yùn)：南湖板塊因?yàn)槠渥溆诶铣呛诵牡奈恢?，因此他具有非?濃厚的歷史底蘊(yùn)。例如南湖公園始建于1938年，至今已有 七十余年的歷史，東北大學(xué)始建于1923年，歷經(jīng)近九十 年，魯迅美術(shù)學(xué)院可以追溯到1938年,遼寧工業(yè)展覽館始 建于1960年等等，區(qū)域里云集著這種歷史底蘊(yùn)濃厚，具有 歷史厚重感的建筑。 因?yàn)檫@種歷史的底蘊(yùn)，本區(qū)域是真正懂得沈陽的人，懂得 沈陽歷史的人，對(duì)沈陽有感情的人，有文化，有品位，有 檔次的沈陽人所向往的地區(qū)。 公園地產(chǎn)：城市最優(yōu)質(zhì)的自然景觀資源的濃縮。是一個(gè)城市最稀缺的 自然資源的代表。特別是對(duì)于沈陽來講，市中心的公園地 產(chǎn)已經(jīng)是絕對(duì)稀缺的和不可再生的。,第二個(gè)問題 什么產(chǎn)品才能和本地塊相匹配,項(xiàng)目SWOT分析,從項(xiàng)目的自身資源和項(xiàng)目的SWOT分析，我們可以看出，本項(xiàng)目絕對(duì)是一個(gè)好地塊，而且是處于一個(gè)發(fā)展?jié)摿o限的區(qū)域。 占據(jù)沈陽市最核心的位置、最稀缺的城市資源、最優(yōu)越的自然景觀、最濃郁的文化氛圍、最繁華的黃金地段 擁有這么優(yōu)秀的基因，占據(jù)如此絕佳的地段，實(shí)際上我們對(duì)于本項(xiàng)目的開發(fā)可以有多種選擇：,中低檔住宅：以艾特國際花園和泰宸湖畔佳園為參照 中檔偏高住宅：以雅賓利花園為參照 豪宅：區(qū)域沒有，區(qū)域的領(lǐng)軍,他山之石可以攻玉,艾特國際花園產(chǎn)品定位的失敗,艾特國際花園在2002年左右以3800元的價(jià)格上市，當(dāng)時(shí)堪稱是一個(gè)天價(jià)的價(jià)格。從當(dāng)時(shí)的價(jià)格來看，定位于一種豪宅的產(chǎn)品。 但是由于項(xiàng)目離三好街太近，而且項(xiàng)目規(guī)劃了一棟小戶型的公寓產(chǎn)品，在銷售之初，許多三好街的業(yè)主購買小戶型產(chǎn)品作為倉庫來使用。這種情況一出現(xiàn)就一發(fā)不可收拾，整個(gè)項(xiàng)目后期都成了三好街的倉庫。 后期面對(duì)這種情況已經(jīng)無力挽回，徹底將項(xiàng)目名由國際花園改為商務(wù)花園，徹底商務(wù)化。 后來項(xiàng)目將其他滯銷的大戶型產(chǎn)品，全都改成了小戶型，整個(gè)項(xiàng)目由最初的豪宅定位，徹底淪落成了三好街業(yè)主的倉庫，項(xiàng)目形象一落千丈，幾乎喪失了其居住的功能。,泰宸湖畔佳園于2003年3月份開始動(dòng)工，2004年7月份開始入住。但是銷售情況并不是很理想，七八年過去了，項(xiàng)目還有將近10%的剩余產(chǎn)品。 項(xiàng)目本身其實(shí)具備較高的素質(zhì)，但是由于開發(fā)經(jīng)營(yíng)和營(yíng)銷的問題，一直樹立起高端項(xiàng)目的形象。 相反泰宸湖畔佳園在區(qū)域內(nèi)反而成了中低端項(xiàng)目的代表。,泰宸湖畔佳園營(yíng)銷的失敗,雅賓利花園產(chǎn)品定位和營(yíng)銷策略的雙重失敗,雖然從目前的常規(guī)的情況分析，三種經(jīng)營(yíng)模式從去化速度、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)收益幾個(gè)因素來看，綜合比較相差無幾。 但是前兩種開發(fā)模式已經(jīng)基本定性，可變的因素不多，可以大幅度突破的可能性不大。 然而最后一種開發(fā)模式，雖然從理論上來講和前兩種不分伯仲，但是這種模式可突破的因素還是比較多。 通過我們的科學(xué)的合理的產(chǎn)品定位和產(chǎn)品規(guī)劃以及正確的營(yíng)銷策略、銷售策略是完全可以有效的提升去化速度、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而且可以最大限度的保證經(jīng)營(yíng)收益，確保經(jīng)濟(jì)收益的最大化。,豪宅無疑是本案開發(fā)模式的最佳選擇,也只有開發(fā)豪宅產(chǎn)品，才能與本項(xiàng)目所具備的稀缺 的城市資源+稀缺的景觀資源這種絕無僅有的優(yōu)質(zhì) 基因相匹配，才是本項(xiàng)目應(yīng)該完成的歷史使命。,為了更加確定我們的結(jié)論，我們做一個(gè)市場(chǎng)檢核,我們放寬視角，進(jìn)行一次全球搜索,世界級(jí)城市的公園旁無疑都是豪宅聚集地 全球中央公園現(xiàn)象豪宅跟著公園走 目前世界公園住宅項(xiàng)目，最為知名的就是紐約中央公園和倫敦海德公園，其中紐約中央公園附近豪宅價(jià)位已達(dá)上千萬，而倫敦海德公園附近的豪宅更已升值至1億。 2007年，一所陽臺(tái)面向曼哈頓中央公園的公寓以高達(dá)5000萬美金 (3.8億人民幣)售出，成為紐約“最昂貴的公寓”。 從法國的凡爾賽花園，到美國的中央公園，再到英國倫敦的海德公園，每個(gè)繁華都市的中央公園都集結(jié)著一座城市最高檔的住宅區(qū)，毗鄰此地的精致公寓價(jià)值不菲。,紐約中央公園,倫敦海德公園,在國內(nèi)的情況亦是如此,以北京為例 公園地產(chǎn)項(xiàng)目成為近兩年北京樓市最為熱銷的樓盤。 中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，萬科公園5號(hào)、月亮河公園、太陽公元、招商公園1872等主打公園地產(chǎn)的項(xiàng)目，近期銷售業(yè)績(jī)異軍突起，成為北京樓市最為熱銷的地產(chǎn)項(xiàng)目。 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有74%的購房者將居住環(huán)境作為置業(yè)的首要考慮因素。在同等價(jià)格因素下，89%的購房者表示，更愿意購買周邊具有公園的地產(chǎn)項(xiàng)目。95%的購房者認(rèn)為，公園地產(chǎn)是最具有保值增值的地產(chǎn)項(xiàng)目。 目前北京在售的公園地產(chǎn)項(xiàng)目，均比其他同品質(zhì)或者相似區(qū)域的地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格略高10%-20%。 而且升值速度非常快，年平均增值率在30%左右。,萬科公園5號(hào),太陽公園,那么從沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和豪宅產(chǎn)品自身的特點(diǎn)來看，是不是也具備了支撐本項(xiàng)目定位于豪宅產(chǎn)品的條件呢？,競(jìng)品項(xiàng)目分析,關(guān)于競(jìng)品項(xiàng)目的市場(chǎng)研究本司共選取了泰宸湖畔佳園、雅賓利花園、南湖官邸、世茂五里河、新世界花園、華潤(rùn)凱旋門、沈陽天地這樣七個(gè)項(xiàng)目。 項(xiàng)目選擇的依據(jù)主要有如下兩點(diǎn)： 1.本項(xiàng)目周邊、同一區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目，例如：泰辰湖畔佳園、雅賓利花園、南湖官邸、新世界花園、世茂五里河。 2.一環(huán)內(nèi)、市中心的高端項(xiàng)目或豪宅項(xiàng)目，例如凱旋門、沈陽天地。,新世界 花園,本案,泰宸湖畔,南湖觀邸,凱旋門,沈陽天地,雅賓利,世茂 五里河,泰宸湖畔佳園,泰宸湖畔佳園戶型配比,小結(jié)： 該項(xiàng)目毗鄰風(fēng)景秀美的南湖公園，總占地面積3.4萬平方米，總建筑面積25萬平方米，是集高檔景觀住宅、酒店式公寓、高檔寫字間一體的復(fù)合型項(xiàng)目。 該產(chǎn)品為一期整體開發(fā)，于2003年3月份開始動(dòng)工，2004年7月份開始入住。 項(xiàng)目整體規(guī)劃5棟住宅，1棟寫字間，1棟公寓組成。住宅產(chǎn)品面積從120-294不等，主力面積集中在150-190之間。 該產(chǎn)品具有明顯的區(qū)域化優(yōu)勢(shì)和規(guī)?；膬?yōu)勢(shì)，定位于沈陽首個(gè)酒店式國際化生活特區(qū)。,雅賓利花園,雅賓利花園期戶型配比,世茂五里河,世貿(mào)五里河一期戶型配比,新世界花園二期,新世界花園二期戶型配比,南湖官邸項(xiàng)目規(guī)劃圖,南湖官邸項(xiàng)目區(qū)位圖,南湖官邸項(xiàng)目規(guī)劃圖,南湖觀邸戶型配比,小結(jié)： 該項(xiàng)目位于和平區(qū)寧波路北，緊鄰南湖公園，交通位置十分便利。是和平區(qū)一環(huán)內(nèi)稀缺高層、別墅項(xiàng)目。規(guī)劃容積率為4，綠化率為30%。占地面積為67305平方米，建筑面積約370000平方米。 該項(xiàng)目產(chǎn)品面積為208-400之間，高層產(chǎn)品主力戶型集中在208-273之間，別墅產(chǎn)品主力戶型集中在278-331。,沈陽天地,沈陽天地一期戶型配比,凱旋門,凱旋門戶型配比,小結(jié)： 華潤(rùn)凱旋門項(xiàng)目毗鄰鐵百、太原街兩大成熟商業(yè)圈。定位于“市中心宜居高品質(zhì)住宅”，總占地面積約9.6萬平方米，總建筑面積約為28.5萬平方米。戶型面積在50平方米-210平方米之間。 該項(xiàng)目園區(qū)以“活力和諧社區(qū)、綠色有氧生活”為主題，沿街綠化廣場(chǎng)和綠化帶、豐富的植物種類和層次以及為不同年齡人群設(shè)計(jì)的健身功能空間，都致力于創(chuàng)造一個(gè)鬧市中難得的綠洲，使業(yè)主享受到繁華中的綠色有氧生活。,總結(jié)： 近年來，沈陽市內(nèi)商品房市場(chǎng)定位于城市豪宅的產(chǎn)品越來越多，特別是一環(huán)內(nèi)市中心的位置以及具備較好自然景觀資源和城市資源的地段，新開發(fā)的項(xiàng)目幾乎都定位在豪宅產(chǎn)品。 這些豪宅產(chǎn)品均擁有稀缺的自然景觀，優(yōu)越的地理位置，便利的交通條件，繁華的商圈，產(chǎn)品自身配套，品牌物業(yè)及開發(fā)商及高端的人群圈層。 目前市場(chǎng)內(nèi)城市中心的高端產(chǎn)品面積大多集中在120-270之間，價(jià)格也已經(jīng)突破萬元，大面積、高價(jià)格的產(chǎn)品已經(jīng)越來越多。 由此可見，城市中心高端產(chǎn)品的大面積、高價(jià)格的趨勢(shì)也越來越明 顯，并且已經(jīng)被市場(chǎng)認(rèn)同。,市場(chǎng)政策的影響分析,2010年無疑是中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展史上，宏觀調(diào)整政策最嚴(yán)厲的一年，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境最嚴(yán)峻的一年。 國十一條、929新政、新國十條等等一系列政策組合拳對(duì)2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的影響，特別是對(duì)投資需求的客戶和部分的剛性需求客戶影響相對(duì)較大。 但是在這種市場(chǎng)情況下，真正的豪宅產(chǎn)品卻幾乎未受波及。 因?yàn)楹勒a(chǎn)品大多是對(duì)稀缺的城市資源和稀缺的自然資源的占有，越是稀缺的資源，稀缺的產(chǎn)品，越是不受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。 無論是沈陽還是全國其他主流城市，在2010年市場(chǎng)一片低迷的情況下，豪宅產(chǎn)品不但未受影響，反而一路堅(jiān)挺，成為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)最好的一支力量。,沈陽的豪宅產(chǎn)品正在 經(jīng)歷一次理性的回歸, 豪宅區(qū)域的回歸,沈陽豪宅（非別墅）區(qū)域的演變歷史,代表項(xiàng)目：格林豪森、曼哈頓、城中花園、王府花園、地王國際,代表項(xiàng)目：東方威尼斯、河畔新城、浦江苑,代表項(xiàng)目：萬科城、遠(yuǎn)洋天地,沈陽最早的豪宅產(chǎn)品基本都是出現(xiàn)在市中心，和平區(qū)和沈河區(qū)的中心位置。他們占據(jù)城市最中心的位置、最成熟的配套、最便捷的交通等等城市最優(yōu)質(zhì)的資源。 但是后期隨著市中心土地資源的稀缺、可供開發(fā)的用地殆盡，市中心很少再出現(xiàn)城市豪宅產(chǎn)品。 隨著沈陽城市化的進(jìn)程，城市發(fā)展格局的調(diào)整，以及各種相關(guān)政策的影響，豪宅項(xiàng)目近些年逐漸的邊遠(yuǎn)化和郊區(qū)化。 特別是近些年，隨著渾河資源的景觀價(jià)值被廣泛認(rèn)可，以及長(zhǎng)白地區(qū)的迅猛崛起，渾河兩岸以及長(zhǎng)白島成為了新一輪的豪宅聚集區(qū)。,但是這些區(qū)域的豪宅，我們說他們只是“被豪宅”。 因?yàn)檫@些區(qū)域的“豪宅產(chǎn)品”，他們只是在建筑產(chǎn)品本身可能達(dá)到了豪宅的要求，但是從距離核心城區(qū)的距離、交通、配套、便捷、城市文化等等方面，顯然與豪宅的標(biāo)準(zhǔn)還有很大的差距。,長(zhǎng)白島實(shí)拍圖,什么樣的產(chǎn)品才稱得上豪宅？ 豪宅的標(biāo)準(zhǔn)是什么？,顯然不單單是由價(jià)格決定的！,解析豪宅六大核心價(jià)值,豪宅,人文價(jià)值,建筑價(jià)值,投資價(jià)值,地段價(jià)值,社交價(jià)值,管理價(jià)值,自然景觀文脈繁華度通達(dá)性,地段價(jià)值,規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)的創(chuàng)造性功能和空間技術(shù)和材料設(shè)備設(shè)施,建筑價(jià)值,管理價(jià)值,配套設(shè)施物業(yè)管理服務(wù),知名度、身份標(biāo)定均質(zhì)高階人群,人文價(jià)值,投資獲利價(jià)值財(cái)富收藏價(jià)值長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)抗跌價(jià)值,投資價(jià)值,交際功能娛樂功能,社交價(jià)值,人文價(jià)值,社交價(jià)值,市中心,地段價(jià)值,豪宅產(chǎn)品最重要的三個(gè)基本屬性就是地段、人文和社交價(jià)值。 而這一切必須依托一個(gè)基礎(chǔ)才能實(shí)現(xiàn)，那就是市中心。,我們來搜索市中心哪里才是最具備豪宅基因的板塊。 隨著人民生活水平的提高，以及對(duì)生活品質(zhì)的不斷追求，簡(jiǎn)單的僅僅位于市中心的位置已經(jīng)不能滿足高端客戶對(duì)豪宅產(chǎn)品的要求。 市中心的位置是一個(gè)必備的基礎(chǔ)，只有在這個(gè)基礎(chǔ)上表現(xiàn)出的更獨(dú)特、更稀缺、更優(yōu)秀的優(yōu)勢(shì)和價(jià)值，才有可能成為新一代的豪宅產(chǎn)品。 那么什么樣的地塊才具備這樣的素質(zhì)呢？,一個(gè)城市里最優(yōu)質(zhì)的生活資源往往都是圍繞城市公園而展開，因?yàn)槌鞘泄珗@象征著成熟、城市資源的聚集、人群的凝聚、景觀資源的占有等等符合豪宅產(chǎn)品的必要基因。 而在城市公園中最稀缺和最具備豪宅價(jià)值的無疑就應(yīng)該是湖水主題的城市公園。,因此以南湖公園板塊為代表城市中央?yún)^(qū)域，無疑成了最具備豪宅基因的板塊。 這是市中心最后的、不可再生的絕佳城市資源加絕佳自然資源的完美地塊。,這樣的回歸也是一種必然。 渾南、長(zhǎng)白島最近幾年成為豪宅的聚集區(qū)是一種被動(dòng)的選擇，因?yàn)槭兄行膸缀鯖]有可供開發(fā)的土地，沒有新的項(xiàng)目面市。 但是隨著市中心項(xiàng)目的開啟，以其無可替代的城市資源優(yōu)勢(shì)，必然會(huì)帶來對(duì)豪宅區(qū)域認(rèn)知的回歸。,從另外一個(gè)角度講，這種回歸也是一種生活理念和生活方式的回歸。,西方發(fā)達(dá)國家從上個(gè)世紀(jì)中葉開始就經(jīng)歷著一場(chǎng)城市化運(yùn)動(dòng)工作在城市，住在郊區(qū)。 中國在近些年也開始復(fù)制這樣一種發(fā)展模式。 特別是富裕階層，他們當(dāng)中許多都在郊區(qū)有自己的一套別墅。 但是隨著居住感受的不斷體驗(yàn)，他們發(fā)現(xiàn)這種生活方式并不舒適，因?yàn)樗麄円驗(yàn)楣ぷ骱徒浑H的關(guān)系，他們需要與城市保持更緊密的距離和溝通，因此越來越多的人，開始尋求自己的市中心內(nèi)的豪宅產(chǎn)品。 郊區(qū)的別墅逐漸變成了第二居所，而市中心的豪宅才是真正的第一居所。 而且由于這些富裕階層有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，又有對(duì)生活品質(zhì)不斷追求的渴望，因此他們對(duì)自己的居住環(huán)境也不斷提出更好的要求，更新?lián)Q代，不斷提升居住條件，使得他們具備較強(qiáng)的購買動(dòng)機(jī)和購買需求。,他們對(duì)城市中心有一種向往，甚至是一種依賴。 在城市中心擁有一套豪宅是他們生活的一種必需品，而相反，在郊區(qū)的別墅其實(shí)只不過是一種附屬品。,由于這些富裕階層對(duì)居住的要求非常高，并且越來越高，因此普通的豪宅產(chǎn)品已經(jīng)很難滿足他們的要求。 只有真正具備城市稀缺資源的項(xiàng)目才可能入得法眼。 他們對(duì)于住宅的要求已經(jīng)不單單是簡(jiǎn)單的居住，而是多了一層對(duì)城市稀缺資源占有的欲望，以及對(duì)自身身份標(biāo)簽的體現(xiàn)。,那么什么樣的產(chǎn)品才能與豪宅的標(biāo)簽相匹配呢？,戶型建議,主力戶型：120-160平米 其中：120平左右為兩室戶型 140-160平為三室戶型,二室戶型示意,三室戶型示意,戶型建議依據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù),目前市場(chǎng)上市中心的豪宅產(chǎn)品， 面積區(qū)間基本在100-400平米之間， 主力戶型基本維持在120到160平米之間， 而其中更以140-160平米的三室產(chǎn)品為主流。,對(duì)于產(chǎn)品細(xì)節(jié)，我們的思考 （鑒于目前項(xiàng)目數(shù)據(jù)不完善狀況下，我司僅對(duì)產(chǎn)品建議作簡(jiǎn)要的功能描述）,運(yùn)作豪宅本案產(chǎn)品方向的研討,全面極致的產(chǎn)品細(xì)節(jié)+高科技含量+產(chǎn)品創(chuàng)新+匹配客層的社區(qū)文化,戶型設(shè)計(jì)建議：,1、保證室內(nèi)重要空間單位的“舒適度”與“奢侈度”。 2、保證室內(nèi)空間的均好性，平面布局合理，同時(shí)確保安全性與私密 性，功能分區(qū)明顯。 3、保證大戶型進(jìn)入玄關(guān)后主仆動(dòng)線分流的規(guī)劃 4、保證餐廳獨(dú)立或半獨(dú)立的規(guī)劃 5、120-140平米客廳開間不低于4.2米，160平米不低于4.5米 6、保證主臥采光面不少于3米 7、保證主臥帶步入式衣帽間,8、保證主衛(wèi)直接采光及采景 9、保證中廚+西廚的豪華規(guī)劃（140平米以上大戶型產(chǎn)品） 10、保證室內(nèi)有必要的儲(chǔ)藏空間及洗衣間 11、保證工人房有獨(dú)立衛(wèi)生間（160平米以上大戶型產(chǎn)品） 12、保證大型入戶門 13、建議端單元進(jìn)行陽光房規(guī)劃（270度采光）,大面積戶型功能分區(qū)建議：,配有前室、玄關(guān)、大客廳、獨(dú)立或半獨(dú)立餐廳、中西廚、洗衣間、儲(chǔ)物間、豪華主臥、采光采景主衛(wèi)、與客廳或主臥或餐廳相連的多功能房。 進(jìn)戶門為三七開的豪華入戶門，單元門也同樣為高大豪華的單元門，底層設(shè)計(jì)精裝修入戶大堂。,建筑風(fēng)格建議,Art Deco建筑風(fēng)格,Art Deco風(fēng)格使用于建筑上，其特點(diǎn)在于強(qiáng)調(diào)外立面的縱向線條使用，高聳、挺拔。同時(shí)，建筑的外立面常采用面磚或者石材，且非常重視整體的裝飾性，會(huì)嘗試新鮮元素的使用，追求單個(gè)建筑自身獨(dú)特的個(gè)性。,經(jīng)典的Art Deco建筑展示,Art Deco建筑風(fēng)格在住宅產(chǎn)品上的應(yīng)用,法式建筑風(fēng)格,法式建筑風(fēng)格建筑體型既有以清新、亮麗、現(xiàn)代為基調(diào)而形成輕盈、活潑的建筑形態(tài)，打破了混凝土方盒帶來的凝重和沉悶，也有追求建筑整體造型雄偉，通體洋溢著新古典主義的法式風(fēng)格。 法式建筑講究點(diǎn)綴在自然中，并不在乎占地面積的大小，追求色彩和內(nèi)在聯(lián)系，讓人感到有很大的活動(dòng)空間。 法式建筑線條鮮明，凹凸有致，尤其是外觀造型獨(dú)特，大量采用斜坡面，顏色穩(wěn)重大氣，呈現(xiàn)出一種華貴。同時(shí)，也有意呈現(xiàn)建筑與周圍環(huán)境的沖突，因此，法式建筑往往不求簡(jiǎn)單的協(xié)調(diào)，而是崇尚沖突之美。 法式風(fēng)格建筑元素屋頂多采用孟莎式，坡度有轉(zhuǎn)折；屋頂上多有精致的老虎窗，且或圓或尖，造型各異；外墻多用石材或仿古石材裝飾；細(xì)節(jié)處理上運(yùn)用了法式廊柱、雕花、線條，呈現(xiàn)出浪漫典雅風(fēng)格。整個(gè)建筑多采用對(duì)稱造型，氣勢(shì)恢弘。,在地中海風(fēng)格、西班牙風(fēng)格、德式風(fēng)格、托斯卡納風(fēng)格、中式風(fēng)格等等都流行之后，法式風(fēng)格很有可能成為下一個(gè)流行的建筑風(fēng)格形態(tài)。,廣州-錦繡銀灣,新古典主義建筑風(fēng)格,新古典主義的設(shè)計(jì)風(fēng)格其實(shí)就是經(jīng)過改良的古典主義風(fēng)格。 一方面保留了材質(zhì)、色彩的大致風(fēng)格，仍然可以很強(qiáng)烈地感受傳統(tǒng)的歷史痕跡與渾厚的文化底蘊(yùn)，同時(shí)又摒棄了過于復(fù)雜的機(jī)理和裝飾，簡(jiǎn)化了線條。 新古典主義風(fēng)格，更像是一種多元化的思考方式，將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對(duì)生活的需求相結(jié)合，兼容華貴典雅與時(shí)尚現(xiàn)代，反映出后工業(yè)時(shí)代個(gè)性化的美學(xué)觀點(diǎn)和文化品位。,廣州-濱江1933,廣州-濱江1933 局部建筑細(xì)節(jié)展示,其他建筑風(fēng)格案例示意,上海-綠地秋霞坊,上海-森林半島,上海世茂東壹號(hào),上海西康路989,北京-華僑城,北京天鵝湖,第三個(gè)問題 如何通過營(yíng)銷策略實(shí)現(xiàn)本案的經(jīng)濟(jì)價(jià)值,對(duì)于本項(xiàng)目豪宅定位理解的兩個(gè)關(guān)鍵詞 背離 復(fù)興,背離, 背離三好街,南湖板塊內(nèi)有兩個(gè)地標(biāo)性的區(qū)域 三好街和南湖公園,本案,南湖公園,三 好 街,然而我們要背離三好街,對(duì)于純居住的住宅項(xiàng)目，一個(gè)很重要的要素是要寧靜 ，業(yè)主檔次的要盡量單純和同質(zhì)。 豪宅產(chǎn)品對(duì)這方面的要求自然更甚。 但是三好街完全是一個(gè)商貿(mào)區(qū)、人員混雜、喧鬧，和豪宅對(duì)于寧靜的要求南轅北轍。,所以我們?cè)趯?duì)本項(xiàng)目進(jìn)行定位的時(shí)候， 一定要背離三好街，拋棄三好街，與三好街劃清界限。,案例共享之失敗案例,項(xiàng)目名稱：艾特國際花園 后改名為 艾特商務(wù)花園 項(xiàng)目位置：三好街百腦匯北側(cè) 項(xiàng)目定位：項(xiàng)目最初是定位于住宅項(xiàng)目，后期變成商務(wù)項(xiàng)目 失敗表現(xiàn)：項(xiàng)目目前變成了三好街業(yè)主的倉庫，完全失去了最初的住 宅屬性 失敗原因：在營(yíng)銷推廣上過于依賴三好街，“艾特”的名字本身就過 于商務(wù)化，過于迎合三好街業(yè)主。 產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)規(guī)劃了較多的小戶型產(chǎn)品，這些產(chǎn)品成為了三 好街業(yè)主當(dāng)作倉庫的首選。這種情況一出現(xiàn)就一發(fā)不可收 拾，整個(gè)項(xiàng)目后期都成了三好街的倉庫。 后期面對(duì)這種情況已經(jīng)無力挽回，徹底將項(xiàng)目名由國際花 園改為商務(wù)花園，徹底商務(wù)化。,艾特商務(wù)花園實(shí)拍,案例共享之成功案例,項(xiàng)目名稱：萬科柏翠園 項(xiàng)目位置：南塔區(qū)域南側(cè)，五里河公園北 項(xiàng)目定位：精裝景觀豪宅 項(xiàng)目售價(jià)：均價(jià)17000元/平方米 成功原因：本案實(shí)際距離南塔區(qū)域更近，距離五里河區(qū)域相對(duì)較遠(yuǎn)， 但是項(xiàng)目并沒有把自己定位在南塔地區(qū)，而是定位在“沈 陽門戶 渾河之心”，將自己放在五里河公園的區(qū)域內(nèi)。 這樣就避開了南塔雜亂的人群以及較低的區(qū)域形象，定位 在五里河公園板塊自然就使項(xiàng)目具備了城市豪宅的基因。,一正一反兩個(gè)案例對(duì)于本案的借鑒思考： 項(xiàng)目定位、營(yíng)銷推廣和產(chǎn)品規(guī)劃上要遠(yuǎn)離三好街，真正定位在純粹居住的豪宅產(chǎn)品。 我們應(yīng)該充分依托南湖公園的地段優(yōu)勢(shì)，將項(xiàng)目的稀缺的城市資源和稀缺的自然資源發(fā)揮到最大，真正體現(xiàn)出適合居住的豪宅產(chǎn)品形象，將南湖板塊整體的營(yíng)造出高端豪宅區(qū)的形象和氛圍，將三好街這一與豪宅產(chǎn)品屬性相背道而馳的因素盡可能的摒棄。,復(fù)興, 復(fù)興南湖,前面章節(jié)我們已經(jīng)提到，湖水主題的城市公園區(qū)域是城市豪宅的最佳選擇。 而且南湖是市中心唯一的、不可再生的豪宅產(chǎn)生地。,但是南湖板塊無論是歷史還是現(xiàn)在， 一直都不是一個(gè)豪宅區(qū)域。,不是區(qū)域不具備豪宅的基因， 而是區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目都相對(duì)失敗， 沒有挖掘出區(qū)域的真正價(jià)值,歷史給了我們一個(gè)千載難逢的機(jī)會(huì) 時(shí)勢(shì)造英雄,本項(xiàng)目承載著這樣的使命 南湖區(qū)域的領(lǐng)軍者、南湖價(jià)值的開啟者、南湖的復(fù)興者 復(fù) 興 南 湖,案例共享,項(xiàng)目名稱：地王國際花園 項(xiàng)目位置：青年公園正南側(cè) 項(xiàng)目意義：在地王國際花園出現(xiàn)之前，青年公園僅僅作為一個(gè)城市公 園而出現(xiàn)，青年公園板塊也僅僅是一個(gè)市中心的普通區(qū) 域，談不上什么特別之處。 地王國際花園的出現(xiàn)徹底改變了區(qū)域的狀態(tài)，地王國際花 園是一個(gè)標(biāo)志性的項(xiàng)目，里程碑式的項(xiàng)目，他讓青年公園 板塊的價(jià)值最大限度的得以釋放，逐漸的被城市所認(rèn)可， 青年公園板塊變成了一個(gè)城市中心的豪宅聚集區(qū)。,青年公園因?yàn)榈赝醵鴺s耀 南湖公園因?yàn)槲覀兌皇澜缰匦抡J(rèn)識(shí),項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系建立（賣點(diǎn)提煉）,南湖公園沈陽最大的城市公園，城市最后的公園地產(chǎn) 稀貴一環(huán)傲踞文化路一環(huán)沿線，坐享地塊升值潛力 老城中心老和平區(qū)的核心腹地，地塊更稀缺、更尊貴 廣沾文脈東北大學(xué)、魯美等十余所大中小院校，近距離環(huán)伺 完善配套醫(yī)大二院、家樂福、五里河商貿(mào)區(qū)、三好街商圈等簇?fù)?便捷交通擁8條公交線路，更享便利的地鐵5號(hào)線 經(jīng)典建筑Art Deco建筑風(fēng)格，散發(fā)豪華、古典的建筑氣質(zhì) 奢適大宅大尺度的戶型設(shè)計(jì)，將奢華與舒適雙雙囊括,目標(biāo)客層分析,解析豪宅客戶核心欲求,豪宅,對(duì)獨(dú)特、稀缺、昂貴 的社會(huì)及自然價(jià)值財(cái)富的領(lǐng)先性占有,高度的私人社交需求、 圈子文化,滿足高尚的藝術(shù)文化 品位和國際化的 人文情懷,獨(dú)特的價(jià)值觀及生活哲學(xué)的高度契合,享受極為奢華、舒適、高檔的居住生活,神秘感，隱身性、 私密性,對(duì)稀缺資源的占有與控制，不僅僅是一個(gè)國家的發(fā)展根基，同時(shí)也是社會(huì)主流階層掌控財(cái)富的根源，并由此誕生一種永恒榮耀的生活方式，彰顯身份的一份標(biāo)簽。,對(duì)接一個(gè)階層的價(jià)值觀與生活觀,絕對(duì)的城市資源+絕對(duì)的自然資源=絕對(duì)的城市豪宅 絕對(duì)的城市豪宅代表著絕對(duì)的身份象征,目標(biāo)群5狀掃描,工作狀況：企業(yè)主、企業(yè)老板、企業(yè)高管、高級(jí)醫(yī)師、大學(xué)教授、文體界名人； 家庭狀況：富裕的兩口之家或三口之家； 年齡狀況：以3550歲年齡段為主，前后可放寬10歲。 收入狀況：可使用積蓄為200萬以上，家庭月入過10萬。 居住狀況：有過多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，為改善居住的二次以上置業(yè)者，但是此宅基本為第一居所。,目標(biāo)群5觀透視,生活觀：講究生活質(zhì)量，注重品位和生活情趣。 價(jià)值觀：具備創(chuàng)新精神，特別強(qiáng)烈的社會(huì)認(rèn)同感。 世界觀：主觀意識(shí)與客觀理性同樣強(qiáng)烈，有信仰和明確目標(biāo)。 教育觀：受過國內(nèi)或國外高等教育，重視子女教育。 交際觀：好圈子交際，強(qiáng)調(diào)工作、生活圈子差異。,目標(biāo)客戶重點(diǎn)單位展示,盛京醫(yī)院,魯美學(xué)院,東北大學(xué),東北設(shè)計(jì)院,園林設(shè)計(jì)院,國家電網(wǎng),音樂學(xué)院,他們的共性是：,對(duì)于人生： 自信。注重家族關(guān)系。 好圈層交際。生活不屈就。平和看待世事。 品位力。洞察力。決策力。鑒賞力。使命感。知天下大勢(shì)。 理性與遠(yuǎn)見。主導(dǎo)意識(shí)。 對(duì)于居?。?身處繁華，奢求自然。 私密需求。安全需求。品質(zhì)重于價(jià)格。 房子是身份的象征，是一種低調(diào)炫耀的資本。 對(duì)策：溝通，從思想開始，引發(fā)共鳴！,本案的目標(biāo)客戶和其它豪宅相比還有另外一個(gè)重要的特征,他們不單有錢、有能力、有品位。 更重要的是他們有底蘊(yùn),他們?cè)谶@個(gè)城市生活的更久，他們更懂得這座城市，更懂得生活，他們對(duì)這座城市，特別是對(duì)這個(gè)區(qū)域有非常深入的了解和認(rèn)識(shí)，有著深厚感情和回憶，所以才能更加深刻的認(rèn)識(shí)到區(qū)域和項(xiàng)目的真正價(jià)值以及那些還不被他人所了解的深層次價(jià)值。 從財(cái)富積累的模式來講，他們應(yīng)該是10年前就已經(jīng)是百萬富翁，而不是今天才剛剛成為千萬富翁，他們的資產(chǎn)一直是一種持續(xù)的穩(wěn)定的增長(zhǎng)方式，而不是一夜暴富。,我們稱他們?yōu)?城市中心價(jià)值的守望者 他們堅(jiān)守這座城市，堅(jiān)守城市中心， 他們一直堅(jiān)信這個(gè)區(qū)域的價(jià)值， 他們期望這個(gè)城市越來越好，這個(gè)區(qū)域越來越好， 他們渴望自己能夠擁有這片區(qū)域中屬于自己的一片天地， 這樣才是實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值和自身價(jià)值的雙重認(rèn)可。,客戶心理深度探究 由于沈陽和平區(qū)的概念最近幾年被不斷放大，真正的和平區(qū)已經(jīng)逐漸被人們所淡忘。 但是老沈陽人，真正懂得沈陽的人，懂得沈陽的歷史、文化和發(fā)展脈絡(luò)的人，還是依然迷戀老和平。 在他們心目中老和平才是真正的和平，才是毫無爭(zhēng)議的沈陽的最核心的位置，最寶貴的位置，寸土寸金的位置。真正能夠體現(xiàn)自己身份和地位的位置。 他們會(huì)認(rèn)為只有在這擁有一套自己的房子，還算是擁有了沈陽真正的豪宅，更是擁有了這個(gè)城市。,形象表現(xiàn),回顧前面的策略推演，本項(xiàng)目最核心的兩個(gè)優(yōu)勢(shì)： 處于城市的中心 比鄰南湖公園,基于此，我們推導(dǎo)出本項(xiàng)目的案名的廣告語,中 南 海 城市中央 南湖公園,“中”，直接點(diǎn)明地段優(yōu)勢(shì)， 本案位于沈陽一環(huán)，城市的百年中心，金廊的樞紐重地， 中心價(jià)值，毋庸贅言。 “南海”，則從地理屬性和客層心理兩方面， 進(jìn)一步將南湖公園板塊進(jìn)行鎖定， 佛經(jīng)有云：“心中有山，則能見山。心中有佛，則能見佛?！?而心胸如海寬廣的人眼里，見南湖，如面“南?！?。,另外， 推演沈陽的城市發(fā)展趨勢(shì)，在青年公園“地王時(shí)代”之后， 南湖公園片區(qū)作為市中心珍稀罕至的公園豪宅板塊，其第二地王的資質(zhì)顯露無疑， 本案以“中南?！泵?，在產(chǎn)品氣度上，適合一座城市的中心封疆之作； 從未來客層的層次上，也契合著城市高端的精神屬性。 “中南海”在未來的推廣中，易于解構(gòu)，利于傳播， 首都中南海也可以作為推廣的一個(gè)借勢(shì)。,slogan,百 年 城 心 雍 景 南