置業(yè)顧問專業(yè)基礎(chǔ)知識培訓(xùn).ppt

置業(yè)顧問專業(yè)基礎(chǔ)知識培訓(xùn),唐曉軍,第一講 房地產(chǎn)基本概念,房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)業(yè)的概念及內(nèi)容 房地產(chǎn)所具有的特點 房地產(chǎn)的開發(fā)過程,土地的基本概念,土地的類型 開發(fā)用地的獲取 土地的使用權(quán)及年限 土地的“三通一平” 土地的“七通一平”,第二講 建筑基本知識,基本概念 建筑類型 建筑結(jié)構(gòu) 建筑布置形式（特點） 建筑風(fēng)格,第三講 規(guī)劃設(shè)計基礎(chǔ)知識,基本概念 住宅規(guī)劃設(shè)計基本流程 戶型設(shè)計的基本流程 設(shè)計階段的劃分 設(shè)計圖紙的基本種類,第四講 看圖知識,施工圖 戶型圖,第五講 面積及計算原則,面積的概念 面積的計算原則 面積的計算,“五證”是指,A 土地使用權(quán)證（簡稱：土地證） B 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 D 建設(shè)用地許可證 E 商品房預(yù)售許可證,什么是房地產(chǎn) ?,房地產(chǎn) 是指土地上的房屋等建筑物和構(gòu)筑物,是房產(chǎn)和地產(chǎn)兩種財產(chǎn)的總稱.,房地產(chǎn)又稱為,返回,不動產(chǎn),房產(chǎn)和地產(chǎn)的定義,房產(chǎn)： 是房屋的社會形態(tài)，主要是指在法律上有明確權(quán)屬的房屋商品，它包括全部土地房屋建筑物。 地產(chǎn)： 并非泛指全部的土地，而是法律上有明確權(quán)屬關(guān)系的，并能給所有者、經(jīng)營者和使用者帶來相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益的建設(shè)用地。,返回,房產(chǎn)的分類,房產(chǎn)分為： 住宅類和非住宅類 住宅類分為： 商品房和非商品房,返回,什么叫商品房？,由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。 按性質(zhì)來分：居住和非居住 按價格來分：平價和市場價 按銷售對象分：內(nèi)銷和外銷,返回,房地產(chǎn)業(yè)是指,從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理的 行業(yè)。 它包括土地的開發(fā)、經(jīng)營、管理、 房屋的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、維 修等。,返回,房地產(chǎn)的特點,A 是價值大、集約化的商品 B 價格差別比較大 C 市場需求彈性大 D 安全性、保值性的商品 E 具有一般商品的流通過程,返回,開發(fā)用地方面的概念,開發(fā)用地的獲取方式 土地的“三通一平” 土地的“七通一平” 土地使用權(quán)的年限范圍,返回,土地的類型,工業(yè)用地 商業(yè)用地 公用事業(yè)用地 交通運輸用地 住宅用地 行政機(jī)關(guān)用地 綠化用地 軍事用地 其他用地,返回,土地的獲取,A 土地使用權(quán)出讓 三種出讓方式：拍賣、招標(biāo)、協(xié)議 B 土地的征用 C 土地的劃拔,返回,土地的使用年限,純居住用地 . . . . . . . . 工業(yè)用地 . . . . . . . . . 教、科、文、衛(wèi)、體用地 . . 商業(yè)、旅游、娛樂用地 . . . 綜合或其他用地 . . . . . . .,返回,70年 50年 50年 40年 50年,“七通一平”,“七通” ： 通路、通水、通電、通下污水、 通電訊、通煤氣、通供熱 “一平” ：土地平整,返回,建筑類型,多層建筑 高層建筑 超高層建筑,返回,八層以下，建筑高度不超過24米,八層以上，三十層以下,三十 層以上,建筑結(jié)構(gòu),磚木結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 框剪結(jié)構(gòu),返回,建筑布置形式,行列式 周邊式 混合式 自由式,返回,建筑風(fēng)格,什么叫建筑風(fēng)格？ 建筑風(fēng)格的分類 住宅建筑風(fēng)格的表達(dá)要素,返回,建筑風(fēng)格,A 是一個建筑物的個性或獨特表征 B 是建筑的一種方式、類型或方法 C 是一代人文思想的重要組成部分，它作為 凝固的社會思潮深刻地體現(xiàn)出人類的價值 和美學(xué)觀 D 是一種建筑個性和建筑特征 E 是民族的特征，也是時代的特征 F 是建筑藝術(shù)和審美價值的直接體現(xiàn)形式,返回,建筑風(fēng)格的分類,A 歐陸風(fēng)格 B 古典與現(xiàn)代結(jié)合 C 現(xiàn)代風(fēng)格 D 異域風(fēng)格 E 普通風(fēng)格,返回,建筑風(fēng)格的表達(dá)要素,A 立面 B 重點和細(xì)部處理 C 材質(zhì) D 色彩 E 空間及其組合 F 外部環(huán)境,返回,重點和細(xì)部處理,包括三個方面： A 部件：如窗戶、門、走廊、陽臺、 拱廊、閣樓、屋頂窗、浮雕等 B 形狀：如角形、V字形、圓形、半圓 形、菱形等 C 圖案：主要是人、神、動物、器物 等,返回,基本概念,朝向 層數(shù) 層高 開間 進(jìn)深 長度 體型 凈高 標(biāo)高 樓高 棟距 山墻 分戶墻 戶內(nèi)墻 外墻 女兒墻 柱梁 樓板 立面 天花,返回,基本概念,A 規(guī)劃用地 B 建設(shè)用地 C 總建筑面積 D 建筑密度 E 居住密度 F 容積率 G 綠化率 H 總戶數(shù) I 總居住人口,返回,總建筑面積,總建筑面積= 地上建筑面積 + 地下建筑面積 + 公共建筑面積,返回,建筑密度,又稱為“建筑覆蓋率” 居住建筑基底面積 建筑密度 = （%） 居住建筑用地面積,返回,居住密度,居住面積 居住密度 = （%） 居住建筑用地面積,返回,容積率,總建筑面積 容積率 = （%） 建筑用地面積,返回,綠化率,返回,總綠化面積 綠化率 = （%） 建筑用地面積,圖紙的基本種類,A 總平面規(guī)劃圖 B 環(huán)境規(guī)劃圖 C 交通組織圖 D 單體平面圖 E 建筑立面圖 F 工程施工圖 G 戶型圖,返回,戶型,是指表達(dá)一個住宅單位的結(jié)構(gòu)和布局。 * 戶型的種類 * 戶型圖內(nèi)容,返回,戶型的種類,A 平層 B 錯層 C 三錯層 D 躍層 E 別墅,返回,戶型圖的內(nèi)容安排,樓盤名稱 單元 房號 位置示意圖 結(jié)構(gòu)布局 面積大小 功能面積 朝向 功能分區(qū),返回,功能分區(qū),玄關(guān) 儲藏室 起居室 屏風(fēng) 主臥室 酒吧 臥室 洗衣間 兒童房 過道 書房 生活陽臺 客房 觀景陽臺 工人房 LDK一體化,返回,LDK一體化,是指客廳、餐廳、廚房三者采用開敞式的自由分割布局。,返回,面積的概念,A 建筑面積 B 使用面積 C 產(chǎn)權(quán)面積 D 公有建筑面積（公攤面積）,返回,房屋建筑面積,指房屋外墻（柱）勒角以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯、具有上蓋結(jié)構(gòu)牢固層高在2.2米（含2.2米）以上的永久性建筑。,返回,使用面積和產(chǎn)權(quán)面積,使用面積： 指房屋內(nèi)部全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻的水平投影計算。 產(chǎn)權(quán)面積： 指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。,返回,共有建筑面積,又稱為“公攤面積” 是指產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的面積。 共有建筑面積的組成,返回,返回面積計算,共有建筑面積的組成,電梯井 樓梯間 垃圾道 設(shè)備間 公共門 過 道 地下室 值班室 為小區(qū)服務(wù)的公共用房 物業(yè)管理用房,返回,面積的計算原則,A 計算全部面積的原則 B 計算一半面積的原則,返回,全面積的計算原則（一）,A 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面 積，多層房屋按各層建筑面積的總和計算； B 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電 梯間等其高度在2.2米以上部位計算建筑面積； C 穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的門廳、大廳，均 一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2米以上的按水平投影面積計算；,全面積的計算原則（二）,D 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提升井、 垃圾道、管道井等均按房屋的自然層 計算面積； E 房屋天面上屬于永久性建筑，層高在 2.2米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī) 房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2米以上的 部位，按其外圍水平投影面積計算；,全面積的計算原則（三）,F 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影 面積計算； G 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各 層水平投影面積計算； H 與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上 蓋和柱的走廊按投影面積計算； I 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外 圍水平投影面積計算；,全面積的計算原則（四）,J 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層 高在2.2米以上的，按外墻投影面積計 算； K 有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其 柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。,返回,半面積的計算原則,A 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其 圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算； B 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水 平投影面積的一半計算； C 無頂蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積的 一半計算； D 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍 投影面積一半計算。,返回,面積的計算,面積計算是指水平面積的測算，分為房屋和用地面積測算。 建筑面積（銷售面積） 套內(nèi)面積 使用面積 公攤面積 使 用 率 得 房 率 公攤系數(shù) 單元公攤 小區(qū)公攤,返回,建筑面積（銷售面積）,銷售面積 = 套內(nèi)面積 + 公攤面積,返回,