店面的選址ppt課件.ppt

店面的選址,一 店面選址的重要性,案例分析 家樂(lè)福選址的案例剖析 （請(qǐng)各小組進(jìn)行討論該案例中選址的運(yùn)用了哪些方法),二 店面選址的原則,原則一：方便顧客購(gòu)物 (1)交通便利 (2)靠近人群聚集的場(chǎng)所 (3)人口居住稠密區(qū)或機(jī)關(guān)單位集中的地區(qū) (4)符合客流規(guī)律和流向的人群集散地段。,原則三：有利于獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益 衡量商店位置選擇優(yōu)劣的最重要的標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)營(yíng)能否取得好的經(jīng)濟(jì)效益。因此，地理位置的選擇一定要有利于經(jīng)營(yíng)，才能保證量佳經(jīng)濟(jì)效益的取得。,三 店面選址的策略,1、地理位置細(xì)分策略 地理位置細(xì)分的策略是指對(duì)氣候、地勢(shì)、用地形式及道路關(guān)聯(lián)程度等地理?xiàng)l件進(jìn)行細(xì)微分析后，對(duì)商店位置做出選擇的策略。,(1)商店選址與路面、地勢(shì)的關(guān)系。 商店地面應(yīng)與道路處在一個(gè)水平面上，這樣有利于顧客出入店堂，是比較理想的選擇。 商店位置選擇在坡路上或路面與商店地面的高度相差很多的地段上。這種情況，最重要的就是必須考慮商店的人口、門面、階梯、招牌的設(shè)計(jì)等，一定要方便顧客，并引人注目。,(2)商店選址與地形的關(guān)系 1、方位情況 以一般商業(yè)建筑物坐北朝南是最理想的地理方位。,2、走向情況 走向是指商店所選位置顧客流動(dòng)的方向 商店在選擇地理位置進(jìn)口時(shí)就應(yīng)以右為上。如商店所在地的道路如果是東西走向的，而客流又主要從東邊來(lái)時(shí)，則以東北路口為最佳方位；如果道路是南北走向，客流主要是從南向北流動(dòng)時(shí)，則以東南路口為最佳。,3、交叉路口情況 交叉路口一般是指十字路口和三岔路口 選擇十字路口： 要認(rèn)真考察道路兩側(cè)，通常要對(duì)每側(cè)的交通流向及流量進(jìn)行較準(zhǔn)確的調(diào)查，應(yīng)選擇流量最大的街面作為商店的最佳位置和店面的朝向,選擇三岔路口： 最好將商店設(shè)在三岔路口的正面，這樣店面最顯眼 選擇丁字路口： 將商店設(shè)在路口的“轉(zhuǎn)角“處，效果更佳,“拐角效應(yīng)“ 優(yōu)點(diǎn)：可以增加櫥窗陳列的面積。兩條街道的往來(lái)人流匯集于此，有較多的過(guò)路行人光顧；可以通過(guò)兩個(gè)以上的入口以緩和人流的擁擠。 (由于商店位置面臨兩條街，選擇哪一面作為自己商店的正門)一般的做法:選擇交通流量大的街道作為商店的正門，即店面；而交通流量小的街道一面則作為側(cè)門。,2.潛在商業(yè)價(jià)值評(píng)估策略 潛在商業(yè)價(jià)值評(píng)估是指對(duì)擬選開(kāi)業(yè)的商店位置的未來(lái)商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ姆治雠c評(píng)價(jià)。 評(píng)估的內(nèi)容： 所選的商店地址在城區(qū)規(guī)劃中的位置及其商業(yè)價(jià)值 是否靠近大型機(jī)關(guān)、單位、廠礦企業(yè)。 未來(lái)人口增加的速度、規(guī)模及其購(gòu)買力提高度。,是否有“集約效應(yīng)“ 即商店建設(shè)如果選在商業(yè)中心區(qū)，雖然使商店面對(duì)多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但因眾多商家云集在一條街上，可以滿足消費(fèi)者多方面的需求，因而能夠吸引更多的顧客前來(lái)購(gòu)物，從而產(chǎn)生商業(yè)集約效應(yīng)。 “成行成市“的商業(yè)街，也是商店選擇位置需重點(diǎn)考慮的目標(biāo)。,3、出奇制勝策略 商店選址時(shí)既需要進(jìn)行科學(xué)的考察分析，同時(shí)又應(yīng)該將它看成一種藝術(shù) 捕捉市場(chǎng)商機(jī)，用出奇制勝的策略，與眾不同的眼光來(lái)選擇商店位置，常常會(huì)得到意想不到的收獲。,4、配合所選行業(yè) 營(yíng)業(yè)地點(diǎn)的選擇與營(yíng)業(yè)內(nèi)容及潛在客戶群息息相關(guān)，各行各業(yè)都有不同的特點(diǎn)和消費(fèi)對(duì)象 一定要根據(jù)不同的經(jīng)營(yíng)行業(yè)和項(xiàng)目來(lái)確定最佳的開(kāi)店地點(diǎn)如:,車站附近：小吃店、副食品店、特產(chǎn)商品店、旅館、飾品店、共享電話亭、物品寄存處等； 文教區(qū)：書店、文具用品店、鮮花禮品店、飾品店、洗衣房、錄像廳、照相館等； 居民住宅小區(qū)：米店、雜貨店、發(fā)廊、報(bào)刊亭、裁縫店、托兒所、送水站、水果鋪、飾品店等；,三類地段店面：洗車行、摩托車修理行、汽配商店、廢品回收站、化工建材商行等。 要選擇合適的店面，并不是越熱鬧的地方越好，關(guān)鍵是根據(jù)行業(yè)來(lái)選擇。,5、專家咨詢策略 對(duì)于較大型商業(yè)的投資來(lái)說(shuō)，商店位置的選擇是重要戰(zhàn)略決策。為避免重大損失，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)請(qǐng)有關(guān)專家進(jìn)行咨詢，對(duì)所選擇的商店位置進(jìn)行調(diào)查研究和系統(tǒng)分析,四 店面選址的調(diào)查,1、案例分析 杜先生的素菜館,2、選址調(diào)查的內(nèi)容 選址調(diào)查的要點(diǎn)包括人口數(shù)、職業(yè)、年齡層次調(diào)查，該商店基本設(shè)施及競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查，該商店周圍消費(fèi)習(xí)性、生活習(xí)慣調(diào)查、流動(dòng)人口調(diào)查、商圈未來(lái)發(fā)展調(diào)查等幾個(gè)方面。,（1）家庭狀況 家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素。 家庭特點(diǎn)包括：收入狀況、家庭結(jié)構(gòu)、家庭成員的年齡等。如每戶家庭的平均收入和家庭收入的分配，會(huì)明顯地影響未來(lái)商店的銷售。而所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會(huì)增加家庭對(duì)選購(gòu)商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。,年輕人家庭，購(gòu)物追求時(shí)尚化、個(gè)性化、少量化 三口之家的家庭(有一個(gè)獨(dú)生子女)，其消費(fèi)需求則幾乎是以孩子為核心的，重點(diǎn)投資于兒童食品、玩具等 老齡化的家庭其購(gòu)物傾向?yàn)橘?gòu)買保健品、健身用品、營(yíng)養(yǎng)食品等,（2）人口密度 一個(gè)地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來(lái)確定。人口密度越高，則選址商店的規(guī)?？上鄳?yīng)擴(kuò)大。 計(jì)算方法： 計(jì)算人口密度，可通過(guò)計(jì)算白天人口來(lái)實(shí)現(xiàn)，即戶籍中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機(jī)的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。,白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校等地。 對(duì)白天人口多的地區(qū)，應(yīng)在分析其消費(fèi)需求特點(diǎn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。比如采取延長(zhǎng)下班時(shí)間、增加便民項(xiàng)目等以適應(yīng)需要。 人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施的距離近，可增加購(gòu)物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。,(3) 潛在顧客的數(shù)量 你在選擇店址時(shí)必須了解當(dāng)?shù)氐娜丝诳倲?shù)、人口密度、人口增長(zhǎng)情況、人口年齡結(jié)構(gòu)等。 要了解過(guò)往行人的年齡和性別，比如有些過(guò)路者是兒童，則他們可能是快餐店的顧客，但不會(huì)是服裝店的顧客；其次要了解行人來(lái)往的尖峰時(shí)間和稀少時(shí)間；再次要了解行人來(lái)往的目的及停留的時(shí)間。,(4) 行人去向 來(lái)往的客流量不可否認(rèn)是一個(gè)重要因素。但是，這些往來(lái)顧客的去向也應(yīng)是一個(gè)非常值得研究的問(wèn)題。 店前經(jīng)過(guò)的行人，有去百貨店買東西的，有去戲院看戲的，開(kāi)店的時(shí)候，應(yīng)該根據(jù)人們?nèi)ハ虻牟町?，選擇適當(dāng)?shù)牡曛贰?(5) 交通地理?xiàng)l件 一般的開(kāi)店地點(diǎn)，都會(huì)考慮上、下班路線，特別是住宅區(qū)。幾乎百分之九十的行業(yè)，都比較適合開(kāi)在下班路線上。 “漏斗理論(巷道內(nèi)的黃金店面) 指的就是同一個(gè)街口，有數(shù)家三角窗商店，消費(fèi)者通常會(huì)在回家的路程中順道消費(fèi)。因此，位于干道轉(zhuǎn)進(jìn)巷弄的第一家商店，會(huì)像漏斗一樣，最先吸引消費(fèi)者入店。理想的黃金地點(diǎn)，應(yīng)該是下班路線右邊的地點(diǎn)。,(6) 購(gòu)買力 家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，附近人口收人水平對(duì)店址地理?xiàng)l件有決定性的影響 商店在選擇店址時(shí)，應(yīng)以處于青年和中年顧客，社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先店址為佳。 案例：長(zhǎng)沙西郊的購(gòu)買力調(diào)查,（7）競(jìng)爭(zhēng)程度 同行業(yè)在惡性競(jìng)爭(zhēng)，那勢(shì)必會(huì)影響商店的經(jīng)濟(jì)效益，除非新設(shè)的商店有特殊的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、能力或不尋常的商品來(lái)源，否則很難成功。 有些行業(yè)因同行都集中在一起，反而會(huì)形成一條別具特色的商業(yè)街。 你在選擇經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)時(shí)，要詳細(xì)了解在該地點(diǎn)附近有多少類似的商店?這些商店的規(guī)模、裝修、商品品種、價(jià)格及待客態(tài)度如何?自己的加入將是增加競(jìng)爭(zhēng)，還是互相有利等等。,(8) 八年內(nèi)有何變化 店址的選擇要搞清楚城市建設(shè)的規(guī)劃，既包括短期規(guī)劃，又包括長(zhǎng)期規(guī)劃。 經(jīng)營(yíng)者必須從長(zhǎng)考慮，在了解地區(qū)內(nèi)的交通、街道、市政、綠化、公共設(shè)施、住宅及其他建設(shè)或改造項(xiàng)目的規(guī)劃的前提下，做出最佳地點(diǎn)的選擇。,五 有關(guān)的概念,1、商圈的定義 商圈”即以店鋪?zhàn)潼c(diǎn)為圓心，向外延伸某一距離，以此距離為半徑構(gòu)成的一個(gè)圓形消費(fèi)圈。交通條件、地形和地域風(fēng)光、顧客各層的活動(dòng)特點(diǎn)和顧客的收入狀況都是決定商圈好壞的因素。 。,2、確定商圈的意義： 通過(guò)商圈調(diào)查，可以預(yù)估店面座落地點(diǎn)，可能交易范圍內(nèi)的住戶數(shù)、消費(fèi)水準(zhǔn)、流動(dòng)人口量、營(yíng)業(yè)額；通過(guò)實(shí)地評(píng)估，就店鋪地理位置的便利性、人的動(dòng)線與流量、車的動(dòng)線與流量、接近性、視覺(jué)效果等，判斷該點(diǎn)是否適合開(kāi)店，這樣才不致因?yàn)槊亩Q(mào)然開(kāi)店，得不償失。,3、商圈的分類 （1）一般的分類： 成熟的中央商務(wù)圈:第一類是城市的核心商業(yè)區(qū)域，無(wú)論是本市人還是外地人都會(huì)去 成型的商圈:一般是區(qū)域性的商務(wù)辦公樓或開(kāi)發(fā)區(qū)，來(lái)購(gòu)物的一般是生活節(jié)奏較快、追逐時(shí)尚潮流的年輕人. 社區(qū)型商圈:的主要消費(fèi)人群則是社區(qū)周邊居住的消費(fèi)者。,（2）商圈以區(qū)域大小的分類 鄰近中心型: 其商困的設(shè)定大約在半徑200500米左右，即徒步商圈，此類型商圈分布在每個(gè)地區(qū)人口較密集的地方或商業(yè)集中地。 地區(qū)中心型: 其商團(tuán)的設(shè)定一般在半徑1千米，人們稱之為生活商圈。 大地區(qū)中心型: 此為地區(qū)中心更廣的商圈。 副都市型: 通常指公共汽車路線集結(jié)的地方，可以轉(zhuǎn)換車，而形成交通集會(huì)地 都市型: 商圈可涵蓋的范圍，可能是整個(gè)都市的四周，其交通流或人潮流的層面，可能來(lái)自四面八方。,(3) 商圈的設(shè)定： 徒步為主的商圈: 徒步為主的商圈，例如商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)等，以店為中心，半徑約300米，以走得到且快速方便為主。 車輛動(dòng)線為主體的商圈: 例如交叉路口附近及郊外主干路上，此種商困大多設(shè)置于郊外或下斑路線上，有方便的停車空間及良好的視覺(jué)效果，可滿足流動(dòng)車輛所需的商品。,商圈的特性（以開(kāi)設(shè)便利店為基礎(chǔ)） 1住宅區(qū) 住宅區(qū)內(nèi)的戶數(shù)基本上須達(dá)10佃戶左右，如以1戶4人來(lái)計(jì)算，則人數(shù)將達(dá)4000人左右。 2教育區(qū) 教育區(qū)及附近有大、中、小學(xué)等學(xué)校，其中以私立學(xué)校較為理想，因其學(xué)生大多比較有錢，消費(fèi)層次比較高。當(dāng)然，也不能忽視補(bǔ)習(xí)班，補(bǔ)習(xí)班的集中區(qū)將更理想。 3辦公區(qū) 辦公區(qū)指辦公大樓林立的地區(qū)，一棟辦公大樓內(nèi)的員工人數(shù)可能超過(guò)一二干人，尤其辦公大樓內(nèi)的上班族外食比例非常高。,4商業(yè)區(qū) 業(yè)區(qū)指商業(yè)行為集中的地方，由于過(guò)路客的增加，形成各種商店聚集之處。 5娛樂(lè)區(qū) 娛樂(lè)區(qū)指以休聞消費(fèi)為主的商圈，通常玩樂(lè)之后，需要補(bǔ)充體力。,六 租鋪的策略,1、 接手轉(zhuǎn)租店的注意事項(xiàng)： (1)在和轉(zhuǎn)租人談判時(shí)，不要輕易相信轉(zhuǎn)租人生意之外的理由，貿(mào)然接手轉(zhuǎn)租店是極危險(xiǎn)的。不管轉(zhuǎn)租人所說(shuō)的轉(zhuǎn)租理由是什么，你都應(yīng)設(shè)想他們是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)失敗而轉(zhuǎn)讓的。 (2)找出導(dǎo)致他們經(jīng)營(yíng)失敗的原因，是行業(yè)原因，還是經(jīng)營(yíng)失策等等。通過(guò)實(shí)際調(diào)查分析實(shí)質(zhì)性的答案（自己觀察，走訪他原來(lái)的員工、附近居民及同行）,(3)如果你要整體接手積壓貨物較多的店，最好核實(shí)一下存貨的具體價(jià)值。這些存貨肯定已不具有原來(lái)的價(jià)值，甚至可能是一文不值的“死貨“，不要以為轉(zhuǎn)租方大降價(jià)你就占了便宜。存貨太多，既使流動(dòng)資金減少，還有可能全部砸在你的手里。到時(shí)候極有可能因貪圖小便宜而吃大虧。 (4)如果你確定已經(jīng)找到原因，不管你改不改變?cè)械慕?jīng)營(yíng)行業(yè)，你都必須在經(jīng)營(yíng)上重新定位。,（5） 杜絕二手房東 在租店面的時(shí)候，盡可能找到店面的原始所有人簽約；因?yàn)榻?jīng)過(guò)層層轉(zhuǎn)手的店面，無(wú)論在費(fèi)用上還是以后的續(xù)約問(wèn)題，都會(huì)有較大的隱患。 （6）慎租過(guò)堂店 所謂過(guò)堂店是指店面門口部分直達(dá)門尾，形成一個(gè)通道的店面；這樣的店面往往會(huì)補(bǔ)充顧客認(rèn)為是一個(gè)通道，而忽視了店內(nèi)陳列的貨品；另外，過(guò)往的行人太多，不僅影響了正常顧客的選購(gòu)，還給營(yíng)業(yè)員介紹貨品帶來(lái)比較大的干擾，影響營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)；再次，容易造成貨品的丟失，造成營(yíng)業(yè)外損失。,（7）不要貪圖便宜的房租 如果原店主開(kāi)出明顯低于正常市價(jià)的房租，那么你也要小心了，或許是店面的產(chǎn)權(quán)，或者店面的債務(wù)有問(wèn)題，不宜就是短期內(nèi)拆遷的可能性也要考慮。,2、 租鋪談判的注意事項(xiàng) （1）店面情況調(diào)查 在租買店面之前，一定要對(duì)店面的大背景情況作一番仔細(xì)的調(diào)查了解，以免上當(dāng)受騙。 （2）房東背景調(diào)查 （3）房租價(jià)位談判,（4）在談判中，繳付房租的方式很重要 3種方式：繳付房租有按月結(jié)算、定期繳付、一次性付清 有的店面定下的是一年或兩年的租金，如果你要續(xù)租，往往要按一定的比率逐年遞增。最理想的付款方式是每半年或一年付款一次。如果你有了新的店面或想停租時(shí)，就不會(huì)損失保證金。 調(diào)查好政府規(guī)劃與政策，預(yù)計(jì)好這個(gè)店面以后的發(fā)展?jié)摿τ凶銐虻馁Y金，同時(shí)也看好這個(gè)店面，你可以一次性將房租付清。,（5）其他條件 注意附加條件如:支付押金 黃金地段的店面押金通常很高說(shuō)服房東免付押金保證資金的高效流通 衡量一家鋪面值不值主要看其性能價(jià)值比,3、避免租賃合同陷阱 必備的條款：承租方在出現(xiàn)下列情形之一，無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)時(shí)，有權(quán)通知出租方終止鋪面租賃合同，并不賠償出租方的損失：出現(xiàn)戰(zhàn)爭(zhēng)、地震、臺(tái)風(fēng)、雷暴、城市暴動(dòng)等情形；政府決定拆遷鋪面；政府在鋪面前50米內(nèi)、左右兩邊各200米內(nèi)修路、改路、擴(kuò)路、建橋、整治市容或其他政府行為；承租方因經(jīng)營(yíng)不善嚴(yán)重虧損達(dá)三個(gè)月以上。,訂立商鋪?zhàn)赓U合同還須特別注意以下幾點(diǎn)法律問(wèn)題： (1)承租人的主體資格 商鋪?zhàn)鳛椴粍?dòng)產(chǎn)，其出租人必須是商鋪的所有權(quán)或者使用權(quán)人，若是所有權(quán)人，應(yīng)依法取得房地產(chǎn)權(quán)證；若是使用權(quán)人，應(yīng)有合法租賃憑證及允許轉(zhuǎn)租的書面證明。另外，房屋有共有人的，還須經(jīng)過(guò)共有人書面同意。,(2)租賃物的用途 租賃商鋪必須確認(rèn)房)租賃物的用途。租賃商屋用途為商業(yè)用房。否則，無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 (3)租賃期限 根據(jù)合同法214條的規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。 (4)轉(zhuǎn)租 因商鋪經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，故在經(jīng)營(yíng)狀況不佳時(shí)，可能會(huì)涉及將商鋪轉(zhuǎn)租的問(wèn)題