南寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

2019整理的各行業(yè)企管，經(jīng)濟(jì)，房產(chǎn)，策劃，方案等工作范文，希望你用得上，不足之處請指正2006上半年南寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 房價的變動與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增長、居民收入水平變化、土地資源供應(yīng)、住房保障制度等都有很大關(guān)系。自中國東盟博覽會永久落戶南寧之后，中央扶持，“101”、“92”已經(jīng)和南寧密切聯(lián)系起來，南寧與周邊省市和國家的經(jīng)濟(jì)往來也越來越頻繁，與此同時地方政府加大建設(shè)力度，改善城市居住環(huán)境，城市的價值和影響力得到很大的提高，從而帶動了南寧房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。用途套數(shù)均價普通住宅209042668.01別墅7393253.60寫字樓7505195.53商鋪20285804.11車庫11892086.36其它7172816.94（一）南寧市上半年批準(zhǔn)預(yù)售情況 從2004年2006年上半年各物業(yè)類型批準(zhǔn)預(yù)售面積來看，2004年和2005年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積分別為253.11萬平方米、365.56萬平方米，到了2006年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到了252.44萬平方米。2006年上半年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積分別占了2004年和2005年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積的99.74、69.06。從供應(yīng)量可以看出，2006年上半年的住宅供應(yīng)量是大量的增加。 南寧市商業(yè)用地供應(yīng)量為41.45萬,青秀區(qū)仍占重數(shù)，中國東盟博覽會在南寧永久落戶，會展中心落巢青秀區(qū)的鳳嶺，對其樓市具有極大的促進(jìn)作用，加上鳳嶺的開發(fā)商開始注重商業(yè)配套建設(shè)，青秀區(qū)商業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售大量增加。上半年寫字樓的批準(zhǔn)預(yù)售面積主要集中在青秀區(qū)、興寧區(qū)以及江南區(qū)，共1.85萬。 分析顯示，2006年上半年南寧市房地產(chǎn)整體市場呈現(xiàn)批準(zhǔn)預(yù)售大于消化量的狀況，但差距不大，基本保持供給平衡，市場供應(yīng)十分充裕。而從各行政區(qū)看，該情形的市場狀況最突出的為青秀區(qū)，住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為159.41萬，銷售面積達(dá)109.56萬,剩余量為49.85萬。地價較為昂貴的興寧區(qū)以及偏僻的新開發(fā)區(qū)邕寧區(qū)也有小幅度的供大與求的狀況，其住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積分別為22.12萬和17.43萬，銷售面積分別為17.43萬和1.77萬。 江南區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)、良慶區(qū)在擴(kuò)區(qū)以后，房地產(chǎn)發(fā)展極其迅速，樓盤如落地開花一樣座座而起，具市場反映上看，這三大片區(qū)發(fā)展?jié)摿ο喈?dāng)好。2006年上半年這三大片區(qū)分別批出住宅用地15.84萬、30.04萬和20.75萬，市場銷售面積分別為18.43萬、36.4萬、30.77萬。（二）2006年上半年南寧市房地產(chǎn)市場銷售情況2006年上半年南寧市各物業(yè)銷售情況用途套數(shù)均價普通住宅209042668.01別墅7393253.60寫字樓7505195.53商鋪20285804.11車庫11892086.36其它7172816.941、普通住宅市場普通住宅指數(shù)走勢2006年上半年南寧市普通住宅中大戶型唱主角 2005年下半年至2006年上半年，南寧市普通住宅指數(shù)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的發(fā)展趨勢。2006年4月和5月迎來一年一度的南寧房地產(chǎn)博覽會的召開，南寧市80%的樓盤匯聚一堂共同展現(xiàn)在百姓面前，并舉辦多項(xiàng)促銷折扣活動，使得其指數(shù)有所下降，自2006年起指數(shù)走勢開始恢復(fù)正常。普通住宅銷售情況 2006年上半年南寧市住宅總共成交20904套，成交面積為214.36萬。五一長假、南博會的召開，為今年上半年銷售起到了推動的作用，從單月的銷售情況來看，4、5月份為上半年成交量的高峰期。 自南寧各行政區(qū)調(diào)整以后，各區(qū)都得到了進(jìn)一步的發(fā)展空間。青秀區(qū)是目前南寧房地產(chǎn)發(fā)展最快的區(qū)域，是整個南寧房地產(chǎn)市場的一大支柱，2006年上半年該區(qū)域成交住宅9436套，面積達(dá)109.56萬，占南寧整體銷售面積的51.11%。 從04、05、06年上半年的住宅銷售套數(shù)來看，青秀區(qū)的銷售套數(shù)和銷售面積是上漲最快的，相比05年分別上漲了75.49和85.07。面積區(qū)間分布 南寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展騰飛，大戶型的市場需求量日漸提升，今年上半年，南寧市住宅成交以中大戶型唱主角，100120的住宅銷售量和面積分別為4678套和51.77萬，分別占總銷售量的22.38，24.15，均價為2500元/左右。120140的住宅銷售量和面積分別為3674套和48.15萬，分別占總銷售量的17.58，22.46，均價為2700元/左右。而60以下的住宅銷量逐步增加，我們發(fā)現(xiàn)大部分情況下60m2以下的投資類物業(yè)的均價都高于60m2以上住宅的價格。 從04、05、06年上半年的住宅面積區(qū)間來看，2006年上半年100120m2面積區(qū)間的銷售套數(shù)飛速上漲，和05年上半年的銷量形成明顯對比。而大戶型120144m2的面積也比05年上半年上漲了1.77倍。住宅銷售價格及金額 2006年上半年南寧市普通住宅成交金額57.1947億元。 按照行政區(qū)劃分，青秀區(qū)定位為高檔住宅區(qū)域，因此住宅平均單價最高，為2966.88元/。如果說青秀區(qū)是南寧的高檔片44區(qū)，那么該區(qū)域的柳沙板塊可稱為是南寧的精品板塊，2006年上半年該板塊平均單價已達(dá)到了3427.54元/。通過04、05、06年上半年各行政區(qū)住宅銷售均價來看，除了西鄉(xiāng)塘區(qū)、良慶區(qū)的住宅均價分別上漲了4.29和19.12之外，其他各區(qū)的住宅均價都在下跌。 南寧目前房價上漲的主要原因是南寧城市價值的總體提高和人們對南寧未來發(fā)展的良好預(yù)期。2006年上半年南寧市住宅銷售開門紅，價格區(qū)間在3000-4000元的價位銷售量最高，可見隨生活品質(zhì)的優(yōu)化，消費(fèi)者購買房屋的不僅僅物質(zhì)上的消費(fèi)，最重要的是精神消費(fèi)。2000元以下的大多為經(jīng)濟(jì)適用房和集資房。成交戶型 從2006年上半年住宅的戶型銷售情況來看，中大戶型唱主角，二室和三室成交量最高，分別為4875套和8723套，分別占總銷量的42和23。2、別墅市場別墅項(xiàng)目指數(shù)走勢2006年上半年生態(tài)別墅最為暢銷，定向開發(fā)別墅支撐別墅市場成交量。 別墅用地雖多次叫停，但從南寧目前的市場供應(yīng)情況來看，在新的開發(fā)區(qū)開發(fā)商仍向市面供應(yīng)別墅，可見，多數(shù)開發(fā)商都有囤積土地和別墅房源的現(xiàn)象，等市場緊缺時，再拿出來進(jìn)行高價銷售。別墅銷售情況 2006年上半年，南寧市別墅項(xiàng)目共成交739套，銷售面積為16.95萬。 目前，南寧的別墅特別注重人與生態(tài)和諧共處這一理念，因此市場供應(yīng)的別墅多建在新開發(fā)區(qū)一帶。從下表看，2006年上半年邕寧區(qū)新推出的別墅成交量相當(dāng)大，該區(qū)域土地資源豐富，且低價便宜，山水環(huán)繞，是建造別墅的好地方。其主要成交的別墅項(xiàng)目為新興商業(yè)文化街、綠都假日山莊。 青秀區(qū)的別墅銷售量最多，共成交218套，其中有178套為仙葫板塊的別墅，占該區(qū)域的82.03%。 通過04、05、06年上半年各行政區(qū)別墅銷售套數(shù)、面積、成交金額和銷售均價對比，06年上半年比05年上半年的別墅成交金額幾乎翻了一倍，而興寧區(qū)、良慶區(qū)、邕寧區(qū)在04、05年上半年幾乎是沒有別墅的，良慶區(qū)到了2005年上半年也才冒出市場。面積區(qū)間分布 2006年上半年，南寧市別墅的銷售面積多數(shù)集中在150-250之間，別墅面積區(qū)間在150-250的主力項(xiàng)目為嘉和城、新興商業(yè)文化街、綠都假日山莊，這三大項(xiàng)目所成交的別墅基本屬于定向開發(fā)。面積范圍套數(shù)（套）面積（萬）均價（元/）單套面積（）單套總價（萬元）150590.822691.67138.6137.31150-2504869.372774.26192.7153.46250-35010233726.25293.73109.45350-450752.884045.88383.74155.26450以上170.894658.47524.49244.33別墅銷售價格及金額 2006年上半年南寧市別墅市場平均價格為3253.6元/，成交金額5.51億元。 今年上半年，江南區(qū)別墅均價為相當(dāng)高為3935.14元/，主力項(xiàng)目為八桂綠城。青秀區(qū)別墅均價為3815.15元/，相對江南略低，但由于供應(yīng)量大，成交率高，因此成交金額最高。 所以經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，2006年上半年別墅項(xiàng)目銷售量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越2005年上半年的銷售量。分析顯示，價格已經(jīng)不再是影響別墅消費(fèi)群體的主要因素。3、寫字樓市場寫字樓指數(shù)走勢青秀片區(qū)引領(lǐng)南寧寫字樓市場 從銷售情況上看，2006年上半年青秀區(qū)寫字樓銷售量占南寧整體寫字樓市場的90%，該片區(qū)最有影響力的為地王國際商務(wù)中心項(xiàng)目，2月份和6月份，在該項(xiàng)目大量成交的情況下指數(shù)走勢大幅度上升。寫字樓銷售情況 2006年上半年寫字樓共成交750套，成交面積6.07萬。從南寧市整體上看，寫字樓市場處于發(fā)展的初期，而青秀區(qū)的中心城區(qū)板塊和瑯東南湖板塊是南寧寫字樓的集中地，可見，青秀區(qū)的個別板塊寫字樓市場漸漸成型，且將帶動著南寧寫字樓市場慢慢前進(jìn)。面積區(qū)間分布面積范圍套數(shù)（套）面積（萬）均價（元/）單套面積（）單套總價（萬元）40 m2以下3108.622877.4636.2110.424060m2 40322442.995890.2155.6932.86080m21197738.94502.6365.0329.2880100m2808154.434818.3092.6644.65100200m212916596.375027.91128.6564.689200 m2以上85627.774463.64703.47314 2006年上半年，寫字樓成交量以中小型4060m2的戶型為主，其使用者大多為個人辦公、小型公司、辦事處等辦公所用。寫字樓銷售價格及金額 2006年上半年，南寧市寫字樓銷售均價為5195.53元/，成交金額為3.1521億元。 青秀區(qū)是南寧市寫字樓市場的引領(lǐng)者，在地王國際商務(wù)中心的主領(lǐng)下，該片區(qū)單價上升為5328.9元/略高于南寧整體市場價。2006年上半年，青秀區(qū)商業(yè)化建設(shè)正如火如荼的進(jìn)行中，寫字樓供應(yīng)量逐步增加，其價格也隨之而升，40005000元價位的寫字樓銷量幾乎成5倍的速度增長。4、商鋪市場商鋪指數(shù)走勢 2005年下半年，南寧市商鋪價格大起大落，今年上半年，商鋪指數(shù)走勢開始恢復(fù)正常，屬于穩(wěn)中有升的趨勢，但價格比2005年下半年要低。商鋪銷售情況 2006年上半年南寧市商鋪共成交2028套，成交面積為9.6577萬。 2006年青秀區(qū)開發(fā)商注重商業(yè)配套的意識更為明顯，上半年商業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)35.22萬，但供應(yīng)與需求相差甚遠(yuǎn)，可見該區(qū)域的市場還處于初步適應(yīng)階段。 通過04、05、06年上半年各行政區(qū)商鋪銷售套數(shù)、面積、成交金額和銷售均價對比，06年上半年的商鋪的銷售是很平穩(wěn)的，沒有2005年的大起大落。成交面積區(qū)間 2006年上半年，南寧的小型商鋪40 m2以下的面積比較受歡迎，該面積區(qū)間的單價較高，達(dá)8200元/平方米左右。面積套數(shù)建筑面積均價（元/）單套面積（）單套總價（萬元）40 m2以下127126878.838237.0921.1517.424060m246321939.425614.3347.3926.66080m21258597.645737.3568.7839.4680100m2585180.77686.9389.3268.66100200m2627917.55947.66127.7075.95200 m2以上4926062.93058.87531.90162.7商鋪銷售價格及金額 2006年下