房地產(chǎn)企業(yè)稅收疑難問題解答.doc

房地產(chǎn)企業(yè)稅收疑難問題解答 1、房地產(chǎn)企業(yè)少預(yù)繳稅款（企業(yè)所得稅和土地增值稅）是否能夠定性為偷稅？是否加征滯納金？ 實(shí)際管征中對(duì)少申報(bào)預(yù)繳所得稅是如何處理？企業(yè)得稅方面：企業(yè)所得稅是采取按年計(jì)算，分期預(yù)繳，年終匯算清繳的辦法征收的。企業(yè)的收入、費(fèi)用列支要到企業(yè)的一年會(huì)計(jì)年度結(jié)束后才能準(zhǔn)確計(jì)算出來，平時(shí)在預(yù)繳中無論是采取按納稅期限的實(shí)際數(shù)預(yù)繳，還是按上一年度應(yīng)納稅所得額的一定比例預(yù)繳，或者按其他方法預(yù)繳，存在不能正確計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的問題。因此，企業(yè)預(yù)繳中少繳的稅款不應(yīng)作為偷稅處理。（1996、1國家稅務(wù)總局國稅函【1996】8號(hào)省地稅局閩地稅稽【1996】007號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)）根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法第二十條及中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例第十五條的規(guī)定，對(duì)納稅人未按規(guī)定的繳庫期限預(yù)繳所得稅的，應(yīng)視同滯納行為處理，除責(zé)令其限期繳納稅款外，同時(shí)按規(guī)定加收滯納金。（1995、11國家稅務(wù)總局國稅函發(fā)【1995】593號(hào)省地稅局閩地稅政二【1995】96號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)）土地增值稅方面：中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。少預(yù)繳稅款土地增值稅同樣不能夠定性為偷稅。國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號(hào)）八、土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問題：“納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金?！贝宋目梢钥闯觯绻窗匆?guī)定預(yù)繳土地增值稅還是要按征管法有關(guān)規(guī)定加收滯納金的。實(shí)際征管：這些情況不會(huì)定為偷稅，在匯算或清算中有補(bǔ)繳稅金的，應(yīng)收的滯納金也很少實(shí)際加收。2、定金、訂金、保證金、誠意金（其他應(yīng)付款二級(jí)科目）、會(huì)員費(fèi)是否繳納企業(yè)所得稅、營業(yè)稅？ 2008年以前，因?yàn)槎惙ㄓ蓄A(yù)售收入的概念，所有的預(yù)收款項(xiàng)均作為預(yù)售收入，因此定金必須繳納企業(yè)所得稅，這也是稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查重點(diǎn)。 2008年以后，如果收取的定金跨越年度，由于沒有簽訂預(yù)售合同，因此在收取定金當(dāng)年，要作為預(yù)收款項(xiàng)，不作為收入處理，并入以后年度的銷售收入或營業(yè)外收入。 例外：大地稅函【2009】77號(hào)文件第三條（違反上位法） 思考：完工開發(fā)產(chǎn)品收取的定金是否確認(rèn)為完工銷售收入？（青國稅發(fā)【2010】9號(hào)文件第五條第四款。 對(duì)于完工開發(fā)產(chǎn)品，如果未簽合同僅交付定金的，不符合銷售收入實(shí)現(xiàn)的條件，預(yù)收的定金不需結(jié)轉(zhuǎn)為完工產(chǎn)品銷售收入。定金是否要繳納營業(yè)稅？什么時(shí)間繳納？（國稅函1995156號(hào)文件第18條）誠意金是否繳納營業(yè)稅？（河北省地稅局2010年2號(hào)公告） 大連地稅局也認(rèn)為應(yīng)該繳稅。 但是大部分大型房企未就誠意金繳納營業(yè)稅。會(huì)員卡或會(huì)員費(fèi)（1）2006年，山東某地產(chǎn)企業(yè)，搞所謂會(huì)員制售房，入會(huì)后繳納2萬元會(huì)費(fèi)，以后可以抵頂房款。總局認(rèn)為，這種形式屬于變相的預(yù)售收入，應(yīng)當(dāng)征稅。江蘇鹽城會(huì)員卡收取訂金。 （2）2008年1月1日后，對(duì)于此類為購房而辦理的會(huì)員卡、會(huì)員費(fèi)，是否需要繳納企業(yè)所得稅？（同定金）上述處理是否正確？我省是否有規(guī)定？實(shí)際情況如何？有關(guān)概念的含義所謂“定金”，其法律定義是指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款，即有合同為前提，沒有合同即不可定義為“定金”。所謂“訂金”并不是一個(gè)規(guī)范的概念，在法律上僅作為預(yù)付款的性質(zhì)，是預(yù)付款的一部分，是當(dāng)事人的一種支付手段，不具有擔(dān)保性質(zhì)，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適用“定金”雙倍返還罰則。所謂“誠意金”，系部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了緩解資金壓力，在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，采取各種方式（申請(qǐng)書、承諾書、訂單等）、各種名目（誠意金、vip會(huì)員費(fèi)等）收取購房準(zhǔn)業(yè)主的款項(xiàng)，以滿足開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的資金需要。這一概念系來自港臺(tái)地區(qū)，我國法律上并沒有誠意金之說。如一房地產(chǎn)公司3月1日某樓盤正式開盤，每位欲購房戶需交納一萬元誠意金，才享有搖號(hào)選房的權(quán)利，規(guī)定在3月10日搖號(hào)并正式簽訂購房合同時(shí)，如簽訂合同則此誠意金抵充房款，如不簽訂合同，作為違約金歸房地產(chǎn)公司所有。定金、訂金、保證金、誠意金（其他應(yīng)付款二級(jí)科目）、會(huì)員費(fèi)是否繳納營業(yè)稅？根據(jù)修訂后的營業(yè)稅暫行條例（下稱“條例”）第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。”第十二條規(guī)定：“營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天?！保?）修訂后的營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十四條規(guī)定：條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項(xiàng)，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項(xiàng)。 條例第十二條所稱取得營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。 第二十五條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！保?）營業(yè)稅問題解答（之一）的通知（國稅函發(fā)1995156號(hào)）規(guī)定：營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十八條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。此項(xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。從以上分析，可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)收取的各項(xiàng)款項(xiàng)是否繳納營業(yè)稅，取決于以下幾點(diǎn)：應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項(xiàng)，均應(yīng)該繳納營業(yè)稅。關(guān)于“誠意金”，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天，而“誠意金”與“定金”是完全不同的兩個(gè)概念。沒有相關(guān)稅務(wù)文件規(guī)定“誠意金”需要繳納營業(yè)稅，只有關(guān)于“定金”繳納營業(yè)稅的規(guī)定。書面合同確定的付款日期的當(dāng)天，納稅人就具有了納稅義務(wù)。城市商品房預(yù)售管理辦法第十條、商品房銷售管理辦法第十六條均明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售、銷售商品房需要簽訂書面合同。企業(yè)收取“誠意金”時(shí)，是沒有簽訂商品房銷售合同的，也就說不上合同確定的付款日期了。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房準(zhǔn)業(yè)主收取的“誠意金”，按照營業(yè)稅相關(guān)稅收政策規(guī)定，是不需要繳納營業(yè)稅的。但是如果購房者簽訂購房合同時(shí)，則建立在購房合同上的此一誠意金便符合了預(yù)收帳款的性質(zhì)，此時(shí)應(yīng)與其他房屋銷售價(jià)格與價(jià)外費(fèi)用合并征收營業(yè)稅，如果購房者放棄簽訂合同，根據(jù)營業(yè)稅暫行條例規(guī)定的應(yīng)稅范圍，房地產(chǎn)公司取得的此項(xiàng)收入并不屬于營業(yè)稅法所規(guī)定的應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，即房地產(chǎn)公司所沒收的這筆違約金并不是建立在應(yīng)稅行為基礎(chǔ)上的，因此不屬于營業(yè)稅征收范圍，不予征收營業(yè)稅，至于購房戶是否可以索回誠意金，則是相關(guān)民事法律的問題。定金、訂金、保證金、誠意金（其他應(yīng)付款二級(jí)科目）、會(huì)員費(fèi)是否繳納企業(yè)所得稅？國稅發(fā)200931號(hào)文件第六條明確規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，應(yīng)該以簽訂預(yù)售合同或銷售合同為前提。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房業(yè)主簽訂了預(yù)售合同或銷售合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取了業(yè)主的款項(xiàng)（如定金、預(yù)付款等），均應(yīng)該按照規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅；反之，房地產(chǎn)公司沒有與購房者簽訂相關(guān)合同，所收取的款項(xiàng)（如：訂金、誠意金、vip會(huì)員費(fèi)等），是不需要繳納企業(yè)所得稅的。我省是否有規(guī)定？據(jù)了解，我省并無明確規(guī)定。實(shí)際情況如何？實(shí)際管征中，掌握會(huì)更嚴(yán)，很多地方稅務(wù)機(jī)關(guān)有要求并入計(jì)征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。3、未完工開發(fā)產(chǎn)品的收入是否可以作為三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)？如果可以申報(bào)表如何填報(bào)？目前明確規(guī)定未完工收入不能做三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)的，只有福州國稅局。而政策大?。罕本⒔K等地都明確指出可以作為三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)我省是否有規(guī)定？我省并無明確規(guī)定。國稅發(fā)200931號(hào)文件第六條規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。我們認(rèn)為既然確認(rèn)為企業(yè)所得稅銷售收入，新稅法后又沒有明文規(guī)定不作為三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)，故可以作為三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)。至于申報(bào)表如何填列問題，由于申報(bào)表滯后，無法完美填列（多多少少有局部違反填報(bào)說明），申報(bào)表未修改前只要達(dá)到目的，不影響稅款計(jì)算即可。實(shí)務(wù)中主要有以下幾種方法：（一）（無錫）預(yù)收賬款同時(shí)做視同銷售和視同成本 匯繳申報(bào)： 本年預(yù)售收入-本年結(jié)轉(zhuǎn)銷售的預(yù)售收入附表一16行“其他視同銷售收入” 本年預(yù)售收入預(yù)計(jì)計(jì)稅成本-本年結(jié)轉(zhuǎn)銷售的預(yù)售收入預(yù)計(jì)計(jì)稅成本附表二15行“其他視同銷售成本 預(yù)售收入預(yù)計(jì)計(jì)稅成本=預(yù)售收入（1-預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率） 待攤稅金的處理：如在結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)進(jìn)入損益類科目，同時(shí)在年度申報(bào)時(shí)在附表三扣除類40行“其它”調(diào)增調(diào)減。(二)青地稅函20102號(hào) 直接在附表三第40行“其他”調(diào)減，填表方法：第一步取得預(yù)售款時(shí)：當(dāng)年度取得的預(yù)售收入按照規(guī)定的計(jì)稅毛利率計(jì)算得到的預(yù)計(jì)利潤填入附表三第52行第3列。會(huì)計(jì)確認(rèn)的預(yù)售款作為計(jì)算基礎(chǔ)計(jì)算出的當(dāng)年可以扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣宣費(fèi)填列在附表三第40行第4列并特別注明“預(yù)售款項(xiàng)計(jì)算扣除金額”。第二步預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入時(shí)：完工年度會(huì)計(jì)處理將預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，按照本期結(jié)轉(zhuǎn)的已按稅收規(guī)定征稅的預(yù)售收入乘以適用的計(jì)稅毛利率填到附表三第52行第4列。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將已結(jié)轉(zhuǎn)的預(yù)售收入作為計(jì)算基礎(chǔ)對(duì)應(yīng)計(jì)算出的不得扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣宣費(fèi)填列到附表三第40行第3列并特別注明“預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)前期已經(jīng)扣除金額”，避免將預(yù)售收入重復(fù)納入基數(shù)造成重復(fù)扣除。(三)北京的填表方法年度匯算清繳申報(bào)時(shí)的處理 1、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額的填報(bào) 企業(yè)取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額，年度匯算清繳申報(bào)時(shí)填報(bào)在企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表（A類）第1行“營業(yè)收入”欄和附表一(1)收入明細(xì)表第4行“銷售貨物”欄及 附表三第19行“其他”欄第4列“調(diào)減金額”。2、預(yù)計(jì)毛利額的填報(bào)企業(yè)取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額按照規(guī)定的計(jì)稅毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額，年度匯算清繳申報(bào)時(shí)填報(bào)在附表三第52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤”欄第3列“調(diào)增金額”。3、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際繳納的營業(yè)稅 金及附加、土地增值稅的填報(bào)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅如果會(huì)計(jì)處理時(shí)未計(jì)入營業(yè)稅金及附加等科目核算，季度預(yù)繳申報(bào)時(shí)，其數(shù)額在企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（A類）第4行“利潤總額”欄減除；年度匯算清繳申報(bào)時(shí)填入附表三第19行“其他”欄第4列“調(diào)減金額”。4、預(yù)售收入是否允許扣除期間費(fèi)用及營業(yè)稅金及附加。國稅發(fā)200931號(hào)文件第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除MS1。5、預(yù)售收入季度申報(bào)是否允許彌補(bǔ)以前年度虧損？根據(jù)2008.04.07關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知（國稅函2008299號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤據(jù)實(shí)分季(或月)預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額，計(jì)入利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤再行調(diào)整。企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第一百二十八條規(guī)定，企業(yè)所得稅分月或者分季預(yù)繳，由稅務(wù)機(jī)關(guān)具體核定。企業(yè)根據(jù)企業(yè)所得稅法第五十四條規(guī)定分月或者分季預(yù)繳企業(yè)所得稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照月度或者季度的實(shí)際利潤額預(yù)繳；因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按預(yù)售收入計(jì)算的毛利額扣除相應(yīng)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后的余額，計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額不能彌補(bǔ)以前年度虧損，待以后年度將預(yù)售收入轉(zhuǎn)為銷售收入時(shí)，方可按規(guī)定彌補(bǔ)以前年度虧損。但是根據(jù)2008.06.30國家稅務(wù)總局關(guān)于填報(bào)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表有關(guān)問題的通知（國稅函2008635號(hào)）一、中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（A類）第4行“利潤總額”修改為“實(shí)際利潤額”。填報(bào)說明第五條第3項(xiàng)相應(yīng)修改為：“第4行實(shí)際利潤額：填報(bào)按會(huì)計(jì)制度核算的利潤總額減除以前年度待彌補(bǔ)虧損以及不征稅收入、免稅收入后的余額。事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、民辦非企業(yè)單位比照填報(bào)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本期取得預(yù)售收入按規(guī)定計(jì)算出的預(yù)計(jì)利潤額計(jì)入本行?！备鶕?jù)2009.03.06國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號(hào)）第九條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。從后面二個(gè)文件來看，特別是由于國稅函2008635號(hào)文中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（A類）第4行“利潤總額”修改為“實(shí)際利潤額”：填報(bào)按會(huì)計(jì)制度核算的利潤總額減除以前年度待彌補(bǔ)虧損以及不征稅收入、免稅收入后的余額。事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、民辦非企業(yè)單位比照填報(bào)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本期取得預(yù)售收入按規(guī)定計(jì)算出的預(yù)計(jì)利潤額計(jì)入本行”， 我們認(rèn)為預(yù)售收入季度申報(bào)事實(shí)上可以彌補(bǔ)以前年度虧損。6假按揭如何處理？請(qǐng)舉例說明？問：房地產(chǎn)企業(yè)以職工名義辦理假按揭從銀行套取資金進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)是否應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅？問：房地產(chǎn)企業(yè)由于資金緊張，采取了假按揭手法。公司對(duì)銀行劃入企業(yè)帳戶上的個(gè)人假住房按揭貸款已經(jīng)申報(bào)了營業(yè)稅。當(dāng)企業(yè)過段時(shí)間又將此款還給銀行。那么此時(shí)，原先企業(yè)申報(bào)繳納的營業(yè)稅是否可以退稅或者抵頂。另外，房地產(chǎn)企業(yè)支付的假按揭利息由于銀行不提供這部分費(fèi)用單據(jù)，企業(yè)得到的僅是以職工名義還貸時(shí)取得的本息合計(jì)個(gè)人貸款單據(jù)，那么房地產(chǎn)企業(yè)支付的支付的假按揭利息能否稅前扣除？“假按揭”是變相融資，套取銀行現(xiàn)金，嚴(yán)格來說，是涉嫌違法（欺詐）的行為。但是“假按揭”從法律形式上來看，完全可以認(rèn)定為商品房預(yù)售合同成立。根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第十二條“營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天”，應(yīng)按規(guī)定確認(rèn)收入繳納營業(yè)稅。所得稅方面，國稅發(fā)200931號(hào)文件第六條規(guī)定”企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)”，也應(yīng)按規(guī)定確認(rèn)收入繳納企業(yè)所得稅。至于其他方面的不利后果，由于企業(yè)涉嫌違法操作，實(shí)務(wù)中只能由企業(yè)來承擔(dān)。7、代收費(fèi)用如何處理？通過代理業(yè)能避稅？請(qǐng)幫我修改一下給你的“代收款項(xiàng)”課件問：我公司是個(gè)集團(tuán)公司，如果我公司將房地產(chǎn)企業(yè)的代收費(fèi)用（水、電、煤氣表）在售房時(shí)不收。交房后，該部分費(fèi)用由集團(tuán)下屬的物業(yè)公司代收。這樣如果收支平衡，是否可不交稅？國稅發(fā)200931號(hào)文件第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的MS2，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十三條條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)（除了維修基金（國稅發(fā)200469號(hào)文件），但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：（一）由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；（二）收取時(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；（三）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。公司將房地產(chǎn)企業(yè)的代收費(fèi)用（水、電、煤氣表）在售房時(shí)不收。交房后，該部分費(fèi)用由集團(tuán)下屬的物業(yè)公司代收。這樣如果收支平衡，是否可以不繳稅？我們認(rèn)為企業(yè)可以運(yùn)用代理業(yè)進(jìn)行規(guī)避，文件依據(jù)：國稅發(fā)199576號(hào)、國稅函2007908號(hào)、財(cái)稅200316號(hào)。問：我公司將開發(fā)的車位委托物業(yè)公司出租。停車費(fèi)收入由物業(yè)公司開出發(fā)票，并全額繳納營業(yè)稅及附加?，F(xiàn)將該停車費(fèi)收入按協(xié)議一定比例劃回發(fā)展商時(shí)，還需要繳納營業(yè)稅嗎？根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知（國稅發(fā)1998217號(hào)）：物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營業(yè)稅，對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。規(guī)范來認(rèn)定，應(yīng)是由你公司全額繳納營業(yè)稅及附加，物業(yè)公司就代理費(fèi)收入繳納營業(yè)稅及附加。你公司的情況可和當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)，實(shí)質(zhì)上、從合理的角度上可不再征營業(yè)稅（但是違法了相關(guān)稅收管理）。問：物業(yè)管理公司收取小區(qū)入住業(yè)主裝修押金、施工保證金等押金時(shí)是否應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅。如果業(yè)主尚未辦理退回，是否應(yīng)轉(zhuǎn)作收入繳納企業(yè)所得稅？國家稅務(wù)總局關(guān)于代理業(yè)營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)確定問題的批復(fù)國稅函2007908號(hào)：納稅人從事代理業(yè)務(wù)，應(yīng)以其向委托人收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減除現(xiàn)行稅收政策規(guī)定的可扣除部分后的余額為計(jì)稅營業(yè)額。 納稅人從事代理業(yè)務(wù)，應(yīng)憑以下憑證作為差額征收營業(yè)稅的扣除憑證：營業(yè)額減除項(xiàng)目發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是發(fā)票或其他合法有效憑證；支付給境外的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。 我們認(rèn)為這些費(fèi)用嚴(yán)格認(rèn)定應(yīng)作為價(jià)外費(fèi)計(jì)征，實(shí)際支付時(shí)可和稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)爭取作沖減處理（相當(dāng)于收入退回）,實(shí)務(wù)中有些稅務(wù)機(jī)關(guān)并不會(huì)要求并入計(jì)征營業(yè)稅。如果業(yè)主尚未辦理退回（逾期未退、無法償付等），應(yīng)認(rèn)定為企業(yè)的其他收入計(jì)征企業(yè)所得稅。問：房地產(chǎn)企業(yè)在銷售商品房的同時(shí)代收代繳各項(xiàng)稅費(fèi)，我公司認(rèn)為國家征收營業(yè)稅不盡合理。請(qǐng)問房地產(chǎn)企業(yè)如何處理這類問題？稅法的規(guī)定是有不合理之處，但其立法本意是為了防止分解收入規(guī)避稅收。我們只能遵從稅法之規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)國稅發(fā)199576號(hào)、國稅函2007908號(hào)、國稅函2007908號(hào)等文件規(guī)定可以運(yùn)用代理業(yè)來進(jìn)行一些稅收規(guī)避。試析地價(jià)如何計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅與法同行財(cái)政部、國家稅務(wù)總局2010年12月21日發(fā)布的(財(cái)稅2010121號(hào))關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知中的第三點(diǎn)規(guī)定“對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)”。由于文件簡明扼要，沒有作進(jìn)一步的解釋和操作說明，此文件公布之后，部分稅務(wù)人員和納稅人對(duì)地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值不理解，對(duì)地價(jià)如何計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅更是無從下手。本文從會(huì)計(jì)規(guī)定和稅法規(guī)定的相應(yīng)變化試析地價(jià)如何計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅，以供稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅人落實(shí)文件時(shí)參考。會(huì)計(jì)規(guī)定變化一、自2001年1月1日起施行的企業(yè)會(huì)計(jì)制度第四十七條規(guī)定：企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。二、財(cái)政部關(guān)于實(shí)施企業(yè)會(huì)計(jì)制度及其相關(guān)準(zhǔn)則問題解答（財(cái)會(huì)200143號(hào)）第九條規(guī)定：公司以購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)的賬面價(jià)值，轉(zhuǎn)入開發(fā)商品房成本，或轉(zhuǎn)入在建工程成本后，其賬面價(jià)值構(gòu)成房屋、建筑物實(shí)際成本。如果土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)使用年限高于房屋、建筑物的預(yù)計(jì)使用年限的，在預(yù)計(jì)該項(xiàng)房屋、建筑物的凈殘值時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)使用年限高于房屋、建筑物預(yù)計(jì)使用年限的因素，并作為凈殘值預(yù)留，待該項(xiàng)房屋、建筑物報(bào)廢時(shí)，將凈殘值中相當(dāng)于尚可使用的土地使用權(quán)價(jià)值的部分，轉(zhuǎn)入繼續(xù)建造的房屋、建筑物的價(jià)值，如果不再繼續(xù)建造房屋、建筑物時(shí)，則將其價(jià)值轉(zhuǎn)入無形資產(chǎn)進(jìn)行攤銷。如公司將土地連同地上房屋、建筑物一并出售的，按期賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)清理。執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度前土地使用權(quán)價(jià)值作為無形資產(chǎn)核算而未轉(zhuǎn)入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作調(diào)整，其土地使用權(quán)價(jià)值按照企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定的期限平均攤銷。三、自2007年1月1日起施行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6 號(hào)無形資產(chǎn)應(yīng)用指南六規(guī)定了土地使用權(quán)的處理：企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)，但改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金或資本增值的，應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）取得土地用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。四、企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第38號(hào)首次執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南（三）無形資產(chǎn)：首次執(zhí)行日處于開發(fā)階段的內(nèi)部開發(fā)項(xiàng)目，首次執(zhí)行日之前已經(jīng)費(fèi)用化的開發(fā)支出，不應(yīng)追溯調(diào)整；根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)無形資產(chǎn)規(guī)定，首次執(zhí)行日及以后發(fā)生的開發(fā)支出，符合無形資產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)予以資本化。企業(yè)持有的無形資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)以首次執(zhí)行日的攤余價(jià)值作為認(rèn)定成本，對(duì)于使用壽命有限的無形資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在剩余使用壽命內(nèi)根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)無形資產(chǎn)的規(guī)定進(jìn)行攤銷。對(duì)于使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，在首次執(zhí)行日后應(yīng)當(dāng)停止攤銷，按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)無形資產(chǎn)的規(guī)定處理。首次執(zhí)行日之前已計(jì)入在建工程和固定資產(chǎn)的土地使用權(quán)，符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)無形資產(chǎn)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)單獨(dú)確認(rèn)為無形資產(chǎn)的，首次執(zhí)行日應(yīng)當(dāng)進(jìn)行分類，將歸屬于土地使用權(quán)的部分從原資產(chǎn)賬面價(jià)值中分離，作為土地使用權(quán)的認(rèn)定成本，按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)無形資產(chǎn)的規(guī)定處理。稅法規(guī)定的變化一、財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定 （1986）財(cái)稅地字第8號(hào)第十五條規(guī)定“房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。對(duì)納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載的，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估”。二、財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定（1987）財(cái)稅地字第3號(hào)第一條規(guī)定：“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場所。獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。根據(jù)總局（86）財(cái)稅地字第8號(hào)文規(guī)定，“房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價(jià)。”因此，凡按會(huì)計(jì)制度規(guī)定在賬簿中記載有房屋原價(jià)的，即應(yīng)以房屋原價(jià)按規(guī)定減除一定比例后作為房產(chǎn)余值計(jì)征房產(chǎn)稅；沒有記載房屋原價(jià)的，按照上述原則，并參照同類房屋，確定房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。三、財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知財(cái)稅2008152號(hào)第一條規(guī)定“對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定（財(cái)稅地字1986第008號(hào)）第十五條同時(shí)廢止”。四、財(cái)政部、國家稅務(wù)總局2010年12月21日發(fā)布的(財(cái)稅2010121號(hào))關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知中的第三點(diǎn)規(guī)定“對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)”。地價(jià)如何計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅一、財(cái)稅2010121號(hào)文之前，地價(jià)并不是一律計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值（從價(jià)計(jì)征）和房產(chǎn)的租金收入（從租計(jì)征）來計(jì)算。計(jì)稅價(jià)值是依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)算繳納。我省規(guī)定，扣除比率一律為25%。稅法規(guī)定，房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。企業(yè)會(huì)計(jì)制度（包括小企業(yè)會(huì)計(jì)制度）和新準(zhǔn)則均是現(xiàn)行有效的“國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度”，會(huì)計(jì)制度核算的不同，造成房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有所不同。舉例說明，執(zhí)行新準(zhǔn)則企業(yè)自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)1000萬元（如建設(shè)用地時(shí)已攤銷200萬元）與建筑物800萬元應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。相關(guān)的土地使用權(quán)1000萬元記入無形資產(chǎn)，建筑物800萬元記入“固定資產(chǎn)”。年應(yīng)繳房產(chǎn)稅：800（125%）1.2%7.2萬元。如按企業(yè)會(huì)計(jì)制度（包括小企業(yè)會(huì)計(jì)制度）執(zhí)行，企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本，年應(yīng)繳房產(chǎn)稅：（1000200800）（125%）1.2%14.4萬元。適用新準(zhǔn)則年計(jì)征房產(chǎn)稅節(jié)稅少繳14.47.27.2萬元。適用企業(yè)會(huì)計(jì)制度（包括小企業(yè)會(huì)計(jì)制度）和執(zhí)行新準(zhǔn)則的企業(yè)在房產(chǎn)稅繳納上實(shí)際稅負(fù)上是不同的，新準(zhǔn)則從輕了。這明顯不公平，但這是當(dāng)時(shí)房產(chǎn)稅法的硬性規(guī)定“房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算”確定的，只能依法執(zhí)行。要強(qiáng)調(diào)的時(shí)，新準(zhǔn)則自2007年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)施行，鼓勵(lì)其他企業(yè)執(zhí)行。上市公司沒有選擇權(quán)，其他企業(yè)有選擇權(quán)，選定了就要一貫執(zhí)行，特別是已繼續(xù)適用企業(yè)會(huì)計(jì)制度（包括小企業(yè)會(huì)計(jì)制度）的企業(yè)，不能為了降低稅負(fù)，局部即在土地使用權(quán)核算方面等選擇適用新準(zhǔn)則。二、財(cái)稅2010121號(hào)文之后，地價(jià)一律應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。財(cái)稅2010121號(hào)文規(guī)定“本通知自發(fā)文之日起執(zhí)行。此前規(guī)定與本通知不一致的，按本通知執(zhí)行”。執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度（包括小企業(yè)會(huì)計(jì)制度）的企業(yè)，地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅的原則和新文件是一致的，應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行。換句話說，執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度（包括小企業(yè)會(huì)計(jì)制度）的企業(yè)，原來地價(jià)如未計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅本身就是錯(cuò)誤的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整追征，要注意并不是財(cái)稅2010121號(hào)文公布之后才執(zhí)行。執(zhí)行新準(zhǔn)則企業(yè)，地價(jià)和房產(chǎn)原值分開核算，財(cái)稅2010121號(hào)文前地價(jià)不計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅，財(cái)稅2010121號(hào)后才需按規(guī)定將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅，也就是和執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度（包括小企業(yè)會(huì)計(jì)制度）的企業(yè)適用稅法得到了統(tǒng)一。三、新文件明確了地價(jià)的具體內(nèi)容，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用可計(jì)入地價(jià)最后并入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。四、地價(jià)如何并入房產(chǎn)原值計(jì)稅以容積率0.5為界限有二種計(jì)算方法。宗地容積率是指一個(gè)地塊上的建筑物總面積與地面面積的比，應(yīng)以規(guī)劃部門核發(fā)的工程規(guī)劃許可證登載的為準(zhǔn)。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。如宗地容積率為0.4，土地面積為10000平方米，全部地價(jià)款200萬元，以房產(chǎn)建筑面積4000平方米的2倍作為占地面積8000平方米，占總占地面積10000平方米的80%，應(yīng)確認(rèn)其地價(jià)20080%160萬元，并入房產(chǎn)原值按規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅。容積率高于0.5的，以該宗地的全部地價(jià)并入房產(chǎn)原值。如宗地容積率為0.8，土地面積為10000平方米，全部地價(jià)款200萬元，該宗地的全全部地價(jià)款200萬元應(yīng)并入房產(chǎn)建筑面積8000平方米的房產(chǎn)原值，按規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅。 同一宗地分期開發(fā)，在申報(bào)房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按該期(棟)房產(chǎn)建筑面積占該宗地上的房產(chǎn)總建筑面積的百分比配比地價(jià)并入房產(chǎn)原值。如宗地容積率為0.8，土地面積為10000平方米，房產(chǎn)建筑面積8000平方米，全部地價(jià)款200萬元，一期(棟)房產(chǎn)建筑面積2000平方米，一期(棟) 房產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)傇撟诘氐牡貎r(jià)確認(rèn)為20008000200=50萬元，并入房產(chǎn)原值按規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅。容積率0.5以上的土地價(jià)款全部計(jì)入房產(chǎn)是基于原會(huì)計(jì)制度的規(guī)定。也有人認(rèn)為應(yīng)按實(shí)際容積率計(jì)算，如容積率0.8只計(jì)入0.8部分地價(jià)，容積率超過1就按全部地價(jià)計(jì)入，是基于容積率本身的含義來考慮。這個(gè)方面存有爭議，各地管征中具體做法不一，最好國家稅務(wù)總局能予以明示來解決不必要的紛爭。財(cái)稅2010121號(hào)文之前地價(jià)并入房產(chǎn)原值計(jì)稅并沒有規(guī)定以容積率0.5為界限有二種計(jì)算方法，執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度（包括小企業(yè)會(huì)計(jì)制度）的企業(yè)，地價(jià)按原來規(guī)定計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅的，不宜再調(diào)整。執(zhí)行新準(zhǔn)則企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按新文件規(guī)定執(zhí)行。五、政策的發(fā)展方向。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立性，盡量避免同一事項(xiàng)因會(huì)計(jì)核算的不同而計(jì)稅不同，財(cái)稅2010121號(hào)文很好的解決了這個(gè)問題。但是地價(jià)是否應(yīng)計(jì)入房屋原值計(jì)征房產(chǎn)稅一直是個(gè)很有爭議的問題，從理論上講，房屋的價(jià)值與其占用的土地價(jià)值是可以分割的，能夠根據(jù)市價(jià)或評(píng)估價(jià)格確定。但兩者又相互依存，房屋不能獨(dú)立存在，必須建立在土地上。財(cái)稅發(fā)文的形式確定地價(jià)應(yīng)并入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅，立法層次不高。土地部分已計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅，地價(jià)又計(jì)入房屋原值計(jì)征房產(chǎn)稅明顯有重復(fù)征稅，另土地的價(jià)值和房屋的價(jià)值是隨著形勢的變化不斷變化的，一直按歷史成本計(jì)稅也不科學(xué)。建議城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅應(yīng)合并和改進(jìn)為房地產(chǎn)稅，同時(shí)建立科學(xué)的評(píng)稅機(jī)制，計(jì)稅依據(jù)為每年度的房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值，從根本上來解決“地價(jià)是否應(yīng)計(jì)入房屋原值計(jì)征房產(chǎn)稅”這個(gè)一直頗有爭議問題。中國財(cái)稅律師在線與法同行 2月28日，十一屆全國人大常委會(huì)第七次會(huì)議表決通過刑法修正案（七）。該修正案第三條新修改了偷稅罪的定罪量刑標(biāo)準(zhǔn)，具體規(guī)定為：“將刑法第二百零一條修改為：“納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報(bào)或者不申報(bào)，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額百分之十以上的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金；數(shù)額巨大并且占應(yīng)納稅額百分之三十以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。“扣繳義務(wù)人采取前款所列手段，不繳或者少繳已扣、已收稅款，數(shù)額較大的，依照前款的規(guī)定處罰。“對(duì)多次實(shí)施前兩款行為，未經(jīng)處理的，按照累計(jì)數(shù)額計(jì)算?！坝械谝豢钚袨?，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依法下達(dá)追繳通知后，補(bǔ)繳應(yīng)納稅款，繳納滯納金，已受行政處罰的，不予追究刑事責(zé)任；但是，五年內(nèi)因逃避繳納稅款受過刑事處罰或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)給予二次以上行政處罰的除外。”原來關(guān)于偷稅罪的定罪量刑標(biāo)準(zhǔn)主要是1997年10月1日起施行的中華人民共和國刑法(修訂)第二百零一條以及自2002年11月7日起施行最高人民法院關(guān)于審理偷稅抗稅刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋。新舊對(duì)照來看，修正案對(duì)原偷稅罪的定罪量刑方面作了很多重大的變化，特別是逃避繳納稅款在一定條件下不予追究刑事責(zé)任的規(guī)定得到了社會(huì)廣泛的關(guān)注。現(xiàn)以個(gè)人的研讀理解并結(jié)合征管和司法實(shí)踐體會(huì)作多方位的解讀并分析可能產(chǎn)生的一些影響。一、“偷稅”一詞被“逃避繳納稅款”所取代。很引人關(guān)注的是，原來的“偷稅”一詞也被“逃避繳納稅款”所取代。準(zhǔn)確性來說，把要繳納的稅款想方設(shè)法不依法繳納，本質(zhì)確實(shí)是是逃避，從已繳國庫的稅款里瞞了別人拿錢，才叫偷或盜。更深一層的意思，偷是明顯的貶義詞，而逃避卻是主要表達(dá)一個(gè)客觀事實(shí)，可以說是中性詞。這樣的改變可能也是為了體現(xiàn)司法的人性化。對(duì)這個(gè)問題，全國人大常委會(huì)法工委副主任郎勝是這樣指出的，原來習(xí)慣上用“偷稅”這個(gè)概念，實(shí)際上逃避納稅義務(wù)是這類犯罪的本質(zhì)特征，這樣在表述上更準(zhǔn)確一些。修正案出臺(tái)后，原偷稅罪將以逃避繳納稅款罪的罪名得到追訴，“兩高”應(yīng)將在今后的司法解釋中明確規(guī)范的罪名。隨后的稅收征管法修訂中關(guān)于偷稅的條款可能也會(huì)作進(jìn)一步的修訂，以便和修正案有關(guān)規(guī)定做到有機(jī)的銜接和統(tǒng)一。二、偷稅的手段從正列舉改為概括式。原刑法及司法解釋規(guī)定和列舉了以下偷稅的行為方式：一是偽造、變?cè)?、隱匿、擅自銷毀帳簿、記帳憑證；二是在帳簿上多列支出或者不列、少列收入；三是經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)納稅；四是進(jìn)行虛假納稅申報(bào)；五是繳納稅款后，以假報(bào)出口或者其他欺騙手段，騙取所繳納的稅款。修正案規(guī)范了有關(guān)偷稅行為方式的規(guī)定，將其規(guī)定為“采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報(bào)或者不申報(bào)”，是概括式的，既保證了立法的科學(xué)性，又保證了立法的靈活性。也就是說以前列舉的行為方式應(yīng)是典型的方式但不限于這些方式，只要是在本質(zhì)上是采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報(bào)或者不申報(bào)的方式都可以認(rèn)定為偷稅的方式。三、偷稅具體金額規(guī)定被廢除。原刑法二百零一條規(guī)定了二種程度不同的偷稅具體金額，一是偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的百分之十以上不滿百分之三十并且偷稅數(shù)額在一萬元以上不滿十萬元的；二是偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的百分之三十以上并且偷稅數(shù)額在十萬元以上的。對(duì)納稅人偷稅罪的定罪量刑中，有兩種行為無法涵蓋在“偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的百分之十以上并且數(shù)額在一萬元以上的”的范圍內(nèi)：其一，如果行為人偷稅數(shù)額在一萬元以上十萬元以下，但偷稅比例足夠高，只要超過百分之三十，甚至百分之百偷稅的；其二，如果行為人偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額百分之十以上不滿百分之三十，偷稅額比較高，超過十萬元的。這兩種行為明顯本應(yīng)構(gòu)成偷稅罪的標(biāo)準(zhǔn)，也就是說其行為已經(jīng)構(gòu)成犯罪了，但在刑法第二百零一條第一款中卻找不到量刑標(biāo)準(zhǔn)，使司法人員在司法實(shí)踐中無所適從，不知道對(duì)這兩種行為該如何量刑?，F(xiàn)在修正案從數(shù)額加比例的規(guī)將之前刑法典有關(guān)偷稅具體數(shù)額的規(guī)定修改為“數(shù)額較大”、“數(shù)額巨大”，解決了以前具體規(guī)定的不足，以后的司法解釋將對(duì)偷稅“數(shù)額較大”、“數(shù)額巨大”作出具體的規(guī)定，并有可能根據(jù)形勢的發(fā)展作出相應(yīng)的調(diào)整。四是罰金倍數(shù)罰則廢除。原規(guī)定對(duì)偷稅罪應(yīng)并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金。修正案則簡單規(guī)定為并處罰金。具體罰金應(yīng)作多少交由法官根據(jù)具體案情和罰金規(guī)則而定，運(yùn)行中很可能會(huì)作出一倍以下的罰金了。要注意的稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)偷稅的行政處罰還是要按倍數(shù)罰款，應(yīng)處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。五是逃避繳納稅款一定條件下可不予追究刑事責(zé)任。這是修正案變化最大，也是社會(huì)各界最為關(guān)注的。這種趨勢被認(rèn)為體現(xiàn)了中國寬嚴(yán)相濟(jì)的刑事政策，體現(xiàn)了司法過程中的人性化，有利于維護(hù)社會(huì)公平正義，實(shí)現(xiàn)安定有序。修正案規(guī)定有第一款行為，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依法下達(dá)追繳通知后，補(bǔ)繳應(yīng)納稅款，繳納滯納金，已受行政處罰的，不予追究刑事責(zé)任；但是，五年內(nèi)因逃避繳納稅款受過刑事處罰或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)給予二次以上行政處罰的除外。這意味著對(duì)本應(yīng)刑事處罰的逃避繳納稅款的納稅人一定條件下可不予追究刑事責(zé)任。這是非常人性化的規(guī)定，可使很大一部分納稅人免受牢獄之苦。逃避繳納稅款犯罪行為和一般犯罪行為有其特殊性，打擊逃避繳納稅款犯罪行為的主要目的是維護(hù)稅收征管秩序，保證國家稅收收入。逃避繳納稅款者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)指出后積極補(bǔ)繳稅款和滯納金，履行了納稅義務(wù)，接受行政處罰的，可不再作為犯罪追究刑事責(zé)任，這樣處理可以較好地體現(xiàn)寬嚴(yán)相濟(jì)的刑事政策。這樣做，一方面可以降低司法成本，另一方面，也有助于稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅務(wù)行政處理和處罰落到實(shí)處。更為重要的影響是會(huì)促進(jìn)有關(guān)企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營和不斷發(fā)展，不會(huì)因關(guān)鍵人員受刑事處罰而導(dǎo)致停產(chǎn)或倒閉，對(duì)納稅人和社會(huì)都是有好處的，有效促進(jìn)了和諧社會(huì)的建設(shè)。當(dāng)然不予追究刑事責(zé)任是有條件的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依法下達(dá)追繳通知后，補(bǔ)繳應(yīng)納稅款，繳納滯納金，已受行政處罰的，應(yīng)理解為就是要全面按照稅務(wù)機(jī)關(guān)的有關(guān)稅務(wù)處理決定和處罰決定要求全面、及時(shí)地補(bǔ)繳稅款、滯納金和罰款。另如有例外情形的，還應(yīng)追究刑事責(zé)任。例外情形是五年內(nèi)因逃避繳納稅款受過刑事處罰或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)給予二次以上行政處罰的。因?yàn)檫@些情況已表明納稅人主觀故意或社會(huì)危害較嚴(yán)重，理應(yīng)受到進(jìn)一步的刑事處罰。原來執(zhí)行的司法解釋是偷稅數(shù)額在五萬元以下，納稅人或者扣繳義務(wù)人在公安機(jī)關(guān)立案偵查以前已經(jīng)足額補(bǔ)繳應(yīng)納稅款和滯納金，犯罪情節(jié)輕微，不需要判處刑罰的，可以免予刑事處罰。兩年內(nèi)因偷稅受過二次行政處罰，又偷稅且數(shù)額在一萬元以上的，應(yīng)當(dāng)以偷稅罪定罪處罰。修正案對(duì)不予追究刑事責(zé)任情形總的是放寬了，但對(duì)因偷稅受過行政處罰的統(tǒng)計(jì)年限從二年改為了五年。不予追究刑事責(zé)任的先決條件是納稅人要已受行政處罰，這就解決了以前一直爭論的涉嫌偷稅罪的納稅人移送前是否能先行處罰的問題。如稅務(wù)機(jī)關(guān)不能先行處罰，刑法修正案逃避繳納稅款一定條件下可不予追究刑事責(zé)任的規(guī)定就無法得到落實(shí)。刑事處理優(yōu)先原則應(yīng)是一般原則，修正案應(yīng)是對(duì)這原則的補(bǔ)充，涉嫌偷稅罪的納稅人應(yīng)由稅務(wù)機(jī)關(guān)先行行政處罰，然后根據(jù)納稅人是否接受處罰再考慮是否應(yīng)追究刑事責(zé)任。也就是說這時(shí)不作行政處罰，對(duì)有關(guān)納稅人是極其不利的。如還在爭是否可先行處罰的問題，就有可能發(fā)生納稅人爭取稅務(wù)機(jī)關(guān)行政處罰的怪現(xiàn)象。實(shí)際上對(duì)偷稅行為均應(yīng)按稅收征管法第六十三條之規(guī)定作出行政處罰，這是稅務(wù)機(jī)關(guān)的職責(zé)所在。根據(jù)修正案的精神，也是理應(yīng)先行作出行政處罰。如后有移送的，根據(jù)行政處罰法第28條規(guī)定：“違法行為構(gòu)成犯罪，人民法院判處罰金時(shí)，行政機(jī)關(guān)已經(jīng)給予當(dāng)事人罰款的，應(yīng)當(dāng)折抵相應(yīng)罰金?！彼痉ń忉屢灿幸?guī)定：“納稅人、扣繳義務(wù)人因同一偷稅犯罪行為受到行政處罰，又被移送起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。依法定罪并判處罰金的，行政罰款折抵罰金”。不過，如果以后定罪量刑時(shí)罰金少于罰款的話那可是法官給了個(gè)很有趣的話題。稅務(wù)機(jī)關(guān)的案件移送問題應(yīng)盡快得到理順。稅務(wù)稽查工作規(guī)程（國稅發(fā)1995226號(hào)）第四十一條：“審理結(jié)束時(shí)，審理人員應(yīng)當(dāng)提出綜合性審理意見，制作審理報(bào)告和稅務(wù)處理決定書，履行報(bào)批手續(xù)后，交由有關(guān)人員執(zhí)行，對(duì)構(gòu)成犯罪應(yīng)當(dāng)移送司法機(jī)關(guān)的，制作稅務(wù)違法案件移交書，經(jīng)局長批準(zhǔn)后移送司法機(jī)關(guān)處理?！笨梢?，稅務(wù)稽查工作規(guī)程則對(duì)稅務(wù)案件涉嫌犯罪的移送已經(jīng)有明確的規(guī)定，移送時(shí)間是：“審理終結(jié)”。審理終結(jié)不等于稅務(wù)處理稅務(wù)處罰得到有效執(zhí)行，根據(jù)修正案，也無從判斷是否可以不予以追究刑事責(zé)任?；橐?guī)程應(yīng)作修訂，稅務(wù)處理處罰決定書的限繳時(shí)間過后，考慮是否移送應(yīng)為最恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間，最符合修正案的精神。行政執(zhí)法機(jī)關(guān)移送涉嫌犯罪案件的規(guī)定（以下簡稱：“移送規(guī)定”）第三條規(guī)定：“行政執(zhí)法機(jī)關(guān)在依法查處違法行為過程中，發(fā)現(xiàn)違法事實(shí)涉及的金額、違法事實(shí)的情節(jié)、違法事實(shí)造成的后果等，根據(jù)刑法關(guān)于破壞社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)秩序罪、妨害社會(huì)管理秩序罪等罪的規(guī)定和最高人民法院、最高人民檢察院關(guān)于破壞社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)秩序罪、妨害社會(huì)管理秩序罪等罪的司法解釋以及最高人民檢察院、公安部關(guān)于經(jīng)濟(jì)犯罪案件的追訴標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)定，涉嫌構(gòu)成犯罪，依法需要追究刑事責(zé)任的，必須依照本規(guī)定向公安機(jī)關(guān)移送?！毙拚缸匀粦?yīng)是考慮是否移送的法定依據(jù)之一。如果經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依法下達(dá)追繳通知后，補(bǔ)繳應(yīng)納稅款，繳納滯納金，已受行政處罰的，不予追究刑事責(zé)任的，是否還要移送呢？按移送規(guī)定來看標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是涉嫌構(gòu)成犯罪，依法需要追究刑事責(zé)任的，不予追究刑事責(zé)任的情形就可以不必移送了。問題是稅務(wù)機(jī)關(guān)終究是行政機(jī)關(guān)，不是司法機(jī)關(guān)，是否追究刑事責(zé)任的認(rèn)定權(quán)是司法機(jī)關(guān)。稅務(wù)機(jī)關(guān)有可能受檢查權(quán)限和水平所限或受其他因素的影響，有可能處理的不全面。稅務(wù)和公安應(yīng)銜接好工作機(jī)制，對(duì)這種情形最好稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)向公安部門報(bào)備來解決，這樣既可以節(jié)省不必要的成本，也可以方便部門之間的監(jiān)督。修正案一定程度上也為稅務(wù)律師提前介入提供了空間?，F(xiàn)在納稅人還不習(xí)慣平時(shí)請(qǐng)稅務(wù)律師作風(fēng)險(xiǎn)控制，一般是要出了大事，刑事追訴時(shí)才想到稅務(wù)律師的重要性。因?yàn)樾拚敢?guī)定逃避繳納稅款一定條件下可不予追究刑事責(zé)任，稅務(wù)律師就很有可能在稅務(wù)機(jī)關(guān)處理階段介入，如案件后要移送，稅務(wù)律師也已熟悉了案情，為到法庭為納稅人辯護(hù)奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)。要說明的是其實(shí)稅務(wù)律師最大的作用應(yīng)在訴訟前作充分體現(xiàn)。因?yàn)樵V訟畢竟只是不得已的事情。 試談納稅爭議行政復(fù)議的提起期限究竟應(yīng)是多少與法同行隨著納稅人依法維權(quán)意識(shí)的提高，稅務(wù)行政復(fù)議和訴訟案件近年來逐步增多。對(duì)納稅爭議提起訴訟，我國現(xiàn)在也是實(shí)行行政復(fù)議前置的，什么時(shí)限提起稅務(wù)行政復(fù)議是有效的對(duì)當(dāng)事人就顯得尤為重要。對(duì)提起稅務(wù)行政復(fù)議的期限由于征管法規(guī)定不是很明確，新征管法實(shí)施以來一直就沒有停止?fàn)幾h過。二八年二月二十九日國稅函2008215號(hào)文，針對(duì)最近一些地方反映國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)全國統(tǒng)一稅收?qǐng)?zhí)法文書式樣的通知（國稅發(fā)2005179號(hào)）中的“稅務(wù)處理決定書”式樣規(guī)定的行政復(fù)議時(shí)限不夠明確的問題，特修訂了“稅務(wù)處理決定書”式樣及使用說明。修訂后的稅務(wù)處理決定書有關(guān)提起行政復(fù)廣義的告知部分表述為：“限你（單位）自收到本決定書之日起 日內(nèi)到 將上述稅款及滯納金繳納入庫，并按照規(guī)定進(jìn)行相關(guān)賬務(wù)調(diào)整。逾期未繳清的，將依照中華人民共和國稅收征收管理法第四十條規(guī)定強(qiáng)制執(zhí)行。你（單位）若同我局（所）在納稅上有爭議，必須先依照本決定的期限繳納稅款及滯納金或者提供相應(yīng)的擔(dān)保，然后可自上述款項(xiàng)繳清或者提供相應(yīng)擔(dān)保被稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)之日起六十日內(nèi)依法向 申請(qǐng)行政復(fù)議”。這個(gè)規(guī)定看起來似很明確，也有利于維護(hù)納稅人的合法權(quán)益，但事實(shí)上做了無權(quán)解釋，明顯違反了中華