合同附圖及銷售資料原圖繪制及管理作業(yè)指引.doc

鍵入文字合同附圖及銷售資料原圖繪制及管理作業(yè)指引編制日期2012-2-24初審日期審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人1. 流程要素1.1. 流程目標：統(tǒng)一合同附圖和其他銷售資料的繪制標準，確保資料的準確性，做到圖面清晰、簡明，適應(yīng)簽訂商品房買賣合同的及營銷推廣需要；1.2. 流程主要責任部門：營銷部、項目工程部、設(shè)計部1.3. 流程關(guān)鍵業(yè)績指標（KPI）流程KPI責任部門/崗位數(shù)據(jù)來源信息及時率項目工程部項目營銷部合同附圖準確率設(shè)計管理部項目工程部1.4. 流程關(guān)鍵點（CP）流程關(guān)鍵點關(guān)鍵點說明備注預售前進行合同附圖現(xiàn)場核對5.1交付前進行合同附圖現(xiàn)場核對5.12. 適用范圍：2.1. 適用于公司各項目房屋、商鋪買賣合同附圖及其他銷售資料的的制作。這些資料包括：用地紅線圖、合同附圖（一戶一圖）、銷售示意圖、銷售單頁等。3. 術(shù)語與定義 3.1. 合同資料：是指作為合同附件的資料，包括：用地紅線圖、合同附圖、銷售示意圖、交樓標準。n 合同附圖：又稱為“一戶一圖” ，是指該套商品房或商鋪買賣合同中產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)，用以說明房屋或商鋪基本布局的平面圖，作為銷售合同的附件，是買賣雙方約定產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)交房時狀況的圖紙依據(jù)，是對客戶承諾的具有法律效力的文件。表現(xiàn)為每一戶有一套對應(yīng)的附圖，包括項目總平面索引圖、戶型結(jié)構(gòu)布置平面及尺寸示意。相同戶型用同一張圖表示，做好編號說明。n 銷售示意圖：是房屋附加值部分的平面圖，具有法律效力。3.2. 銷售資料：是指銷售使用，但并不作為合同附件的資料，包括：彩色總圖、銷售戶型圖、產(chǎn)品附加值匯總表、銷售模型等。n 銷售戶型圖：主要用于銷售時向客戶介紹樓盤及戶型的基本情況，也稱為“戶型單張”，同樣具備法律效力。n 產(chǎn)品附加值：指與該套商品房或商鋪產(chǎn)權(quán)功能上聯(lián)系在一起的，不在產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)，但具有唯一使用權(quán)的空間，如私家花園、露臺、天臺、地下室（半地下室）等。數(shù)據(jù)主要用于產(chǎn)品定價、合同簽訂、對外銷售口徑確定。4. 職責權(quán)限4.1設(shè)計管理部：對項目工程部提供的合同附圖及銷售資料的核對、修改，并對其準確性負間接責任。4.2項目工程部：對項目營銷部提出的要求，及時執(zhí)行繪制、編寫、回答、討論、核對、修改合同附圖及銷售資料的并對其準確性負直接責任。對售前砌筑完成的戶型進行現(xiàn)場核對并簽字確認，發(fā)現(xiàn)圖紙與現(xiàn)場不符時及時反饋；合同附圖備案后，負責根據(jù)合同附圖繼續(xù)砌筑，如遇對業(yè)主使用有改動的變動及時與營銷溝通、討論。4.3營銷部：接受合同附圖備案，并及時反饋使用過程中發(fā)現(xiàn)的問題。5. 工作程序： 5.1. 合同附圖繪制及管理流程：營銷部內(nèi)部統(tǒng)一意見，由營銷經(jīng)理以O(shè)A形式向工程部提出需求：注明需求資料明細、需求時間，需求標準或者是提供培訓等（戶型圖、合同附件、功能的梳理、優(yōu)點、賣點的培訓等）工程部技術(shù)負責人以O(shè)A形式對營銷部提出的需求給予書面回復，并組織工程部相關(guān)同事共同處理工程部內(nèi)部形成統(tǒng)一意見，以O(shè)A或者是文件的形式傳給集團設(shè)計部進行確認設(shè)計部確認無誤后以O(shè)A形式或者是設(shè)計部經(jīng)理簽字確認返回工程部工程部進行最后確認，以O(shè)A形式或由技術(shù)負責人及相關(guān)專業(yè)工程師簽字后交予營銷部營銷部營銷總監(jiān)、營銷經(jīng)理簽收5.2. 銷售資料繪制標準5.2.1. 繪制原則：表達準確、簡潔，避免多余內(nèi)容和有歧義的表達。5.2.2. 圖紙依據(jù)：施工報建圖及其相應(yīng)的所有變更。5.2.3. 圖幅及格式：A4幅面，會簽欄在圖框外。5.2.4. 制作要求詳表類別圖紙名稱圖紙內(nèi)容要 求圖幅繪制要點合同 附圖一戶一圖房屋戶型結(jié)構(gòu)及其尺寸示意A41) 原則上只包括本套商品房計算產(chǎn)權(quán)面積范圍，以外墻及分戶墻為界。2) 須包含“平面圖所在位置”（即索引圖），表達本期范圍內(nèi)所有建筑物的相對關(guān)系。用地紅線圖 項目整體概況A41) 真實體現(xiàn)項目規(guī)劃：各類紅線、樓棟在本期范圍內(nèi)規(guī)劃真實體現(xiàn)； 2) 有組團名稱及樓棟號。3) 必須正南北方向繪制，并標明指北針。4) 紅線構(gòu)成的分級表示：a) 遇城市分界線：必須標明分界線兩側(cè)的城市歸屬；b) 本項目由多個紅線構(gòu)成：則必須在圖中明確標明各個紅線，未開發(fā)部分用文字標明“XX（項目）X期規(guī)劃用地”，已開發(fā)（含已售和在售）部分標明“XX（項目）X期用地”；c) 項目分期紅線：劃定已開發(fā)部分的紅線、本期范圍內(nèi)的紅線及未開發(fā)部分，已開發(fā)部分用文字標明“XX（項目）X期用地”，未開發(fā)部分用文字標明“XX（項目）發(fā)展用地”。5.2.5. 繪制標準序號內(nèi)容合同附圖備注1尺寸線標注兩個方向，標注在該商品房的主要進深方向和最長面寬方向（以客廳為參照）。以每道墻中尺寸及另一道墻總尺寸表示。 2索引房間名稱1) 標明廚房、衛(wèi)生間、陽臺、露臺、臥室、客廳、餐廳等功能空間的名稱2) 名稱標在平面圖對應(yīng)房間處。3) 有露臺的平面要注明：“露臺不計入產(chǎn)權(quán)登記面積”n 房間名稱應(yīng)與建筑施工圖所對應(yīng)的功能房間名稱一致。n 衛(wèi)生間只注明“衛(wèi)生間”，不區(qū)分公衛(wèi)、主衛(wèi)n 合同附圖中慎用“陽光房”n 各層室外私家花園、贈送的地下室、贈送結(jié)構(gòu)樓板、贈送樓梯間頂平臺等，不應(yīng)作為合同附圖內(nèi)容n 合同附圖不對隨樓贈送的廚具和衛(wèi)生潔具等進行約定。3門窗（洞）“交樓時存在的”所有門窗（洞）均需表示n 門區(qū)分推拉或平開，開啟方向與實際一致。n 窗不表示開啟與否、推拉或平開。n 落地門分隔應(yīng)與實際分隔一致，例如推拉門的扇數(shù)，或門聯(lián)窗門的位置及開啟方向等。n 窗臺、窗眉裝飾等均不表示。n 表示圖例：窗戶（含普通窗、落地窗、凸窗）用三道細實線，高窗用墻中二條細虛線。n 室內(nèi)門窗（洞）只需在平面圖上表示位置，不表示其大小、開啟方式等4混凝土墻體混凝土柱所有交房時存在的混凝土墻體、混凝土柱均需表示n 區(qū)分承重墻和非承重墻；不區(qū)分保溫層等構(gòu)造做法。n 注意墻定位應(yīng)與實際一致。 5贈送的地下室、半地下室不表示n 在銷售示意圖上表示。6不砌的隔墻不表示7家具、廚具、潔具不表示8交樓時存在的室內(nèi)樓地面高差線（降板線、反坎線、踏步線） 表示n 圖例：細實線9室內(nèi)上部垂拔（中庭）范圍用虛線表示10層高小于2.2米的室內(nèi)空間用虛線表示11坡屋頂屋面板距樓面凈高小于2.0米部分的空間用虛線表示n 當外墻為非垂直墻面時，距樓地面凈高小于2.0米部分的空間，也應(yīng)用虛線表示12陽臺表示n 標注應(yīng)區(qū)分是否封閉；封閉陽臺需表示窗位置。n 不區(qū)分欄桿和欄板，且無論何種形式的欄板，均畫雙細線即可（注：此點必須注意：繪制欄板時要忽略陽臺反梁的投影線、而要用 “雙細線”表示；否則會和窗的圖例非常近而存在客戶投訴隱患）n 陽臺上的分戶墻墻體用粗線表示；分戶混凝土隔板用混凝土實墻表示（涂黑，寬度同實際設(shè)計）n 分戶隔柵用雙細線表示。13露臺表示n 如遇同一平臺上含陽臺、露臺兩部分，應(yīng)以虛線區(qū)分兩部分范圍n 露臺輪廓同陽臺處理，不區(qū)分圍板與欄桿；但需標出煙風道等不可改變的功能性構(gòu)件。n 反梁、花架、分水線、排水溝不表示。n 露臺分戶墻、隔板等表示方法同陽臺。14陽臺露臺鋪地不表示15下層投影(如下層的屋頂、下層的露臺、架子、雨蓬等）不表示16首層室外花園、首層小院院墻不表示n 在銷售示意圖中表示位置17樓梯和臺階1) 各戶室內(nèi)樓梯按實際交付現(xiàn)狀繪制2) 切記，復式（包括假復式）以及下地下室戶型，如果交樓時沒有樓梯，則合同附圖不畫n 標注上下方向n 如果交樓時沒有欄桿（見交樓標準），注意應(yīng)不畫欄桿19地下室采光井在首層平面表示20本套戶型以外的外墻裝飾構(gòu)件1) 對影響套內(nèi)視線、采光、通風、且與本套戶型墻體相連的外墻構(gòu)件（構(gòu)架、柱體等），合同附圖要表示。2) 無影響的不表示。n 對影響套內(nèi)視線、采光、通風等所有外墻構(gòu)件，必需在合同附圖中備注，且銷售培訓時提醒銷售人員注意。n 窗臺、窗眉裝飾等不畫。n 空調(diào)擱板，需表示，但不標注文字。但設(shè)于上下凸窗之間的空調(diào)位不需表示。21雨蓬、挑檐用虛線表示n 對于根據(jù)國家及地方技術(shù)規(guī)范所規(guī)定的需要計算面積的雨蓬、挑檐范圍，需在合同附圖中注明(虛線方式)22地漏、電洞、空調(diào)洞、熱水器排氣洞、雨水管、設(shè)備管線不表示23空調(diào)板表示n 一般情況下，對設(shè)在窗旁、陽臺處的空調(diào)擱板，需表示（單細線），但不標注文字。n 設(shè)于上下凸窗之間的空調(diào)不需表示。 24管道井、煙道表示25設(shè)備不表示n 針對不同樓盤在交樓標準中進行特殊約定（如中央空調(diào)主機、太陽能熱水器等）26完全鏡像的戶型按一戶一圖的原則需分別畫出27基本戶型的門窗變異或陽臺露臺名稱變異所有不同戶型必須各畫一張n 變異戶型在樓盤表中要清晰標注。28復式住宅各層平面分開排版n 注意：對于交樓時沒有的樓梯，合同附圖中不表示，銷售用圖用虛線表示29假復式上層平面如交房時有部分空間有樓板（如衛(wèi)生間、陽露臺等），則需畫上層平面；否則不畫n 表示上層平面時，對于平屋面凈高小于2.2米、坡屋面凈高小于2.0米的空間，用虛線表示。n 對于假復式上層意向使用平面，不應(yīng)做為合同附圖和銷售戶型圖內(nèi)容。30該套商品房的面積數(shù)據(jù)不表示n 合同中已經(jīng)約定該套商品房的面積數(shù)據(jù)，再度約定是合同重復約定31該套商品房精裝修事宜不表示n 裝修標準有詳細表述，不需要在合同附圖中表現(xiàn)裝修標準。5.2.6. 銷售示意圖：要求同合同附圖，但不標注尺寸，且需注明“不計入產(chǎn)權(quán)登記面積”5.2.7. 繪圖注意事項a) 明確電子文件與施工藍圖間有無差異，導致合同附圖的錯誤（如有些尺寸修改只在出圖時在藍圖上修改了尺寸，而電子文件沒有相應(yīng)修改）。b) 在關(guān)圖層時，注意由于原圖分層不當造成的內(nèi)容遺漏。c) 注意每處線條表達的意義，不留廢線。d) 以施工藍圖和設(shè)計變更為準，電子版不能作為最后復核依據(jù)。e) 注意變異戶型。5.2.8. 其他技術(shù)要求a) 線條：墻體用粗線表示，房間功能名稱為細線，其余均為中線。打印線條寬度在CAD圖紙打印時，粗線0.25；中線0.15；細線0.09。b) 方向：索引圖中樓宇按正南北向擺位置，平面圖中戶型擺放為XY軸正90度擺放，戶型擺向與索引圖基本一致。如附圖5和下表所示?？蛷d朝向區(qū)間合同平面圖擺放方向(-45,45)水平擺放，客廳朝右45，135豎直擺放，客廳朝上(135,-135)水平擺放，客廳朝左-135，-45豎直擺放，客廳朝下5.2.9. 繪圖容易出現(xiàn)錯誤的地方：凸窗、陽臺、露臺、墻線、造型框、樓梯間及其通高區(qū)域等5.2.10. 原則上只表達與本戶功能性構(gòu)件或空間有直接聯(lián)系的構(gòu)件，與本戶無功能性聯(lián)系的構(gòu)件的不做表達，如附圖2所示。附圖2說明：對A戶而言，虛線范圍內(nèi)的墻體或其他雖然會造成視線的遮擋，但與其主要功能空間相對無關(guān)，故不表達。5.2.11. 圖紙審核提交a) 合同附圖：由項目工程經(jīng)辦人填寫項目銷售資料審批發(fā)起審批后，由設(shè)計