建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán).doc

合同法第二百八十六條規(guī)定“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。 建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。” 針對該條如何理解，最高人民法院作出了關(guān)于建設(shè)工程價優(yōu)先受償權(quán)問題的批復（下稱第286條的司法解釋） 一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當依照中華人民共和國合同法第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。 二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。 三、建筑工程價款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。 四、建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算?！?對于建設(shè)工程價款的優(yōu)先受償權(quán)，筆者認為有如下幾點理解需要特別關(guān)注： 一、 能夠享有優(yōu)先受償權(quán)的債權(quán)范圍 1、 只有建設(shè)工程價款的主債權(quán)才能夠享受優(yōu)先受償權(quán)，發(fā)包人應(yīng)承擔的違約金、逾期付款的利息、損害賠償金等債務(wù)不在優(yōu)先償付范圍。法定擔保物權(quán)與約定擔保物權(quán)通常優(yōu)先受償范圍不同，只有特別需要優(yōu)先保護的利益才能成為優(yōu)先受償?shù)姆秶?，對于該?yōu)先范圍，只能由法律直接規(guī)定而不能由當事人約定，不過，即使如此，當事人可以對法律規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)范圍放棄全部或部分優(yōu)先受償權(quán)，但該放棄不能事先放棄，可以事后放棄。對于約定的擔保物權(quán)，物權(quán)法第一百七十三條規(guī)定“擔保物權(quán)的擔保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔保物權(quán)的費用。當事人另有約定的，按照約定?！倍ㄔO(shè)工程價款，作為法定的擔保物權(quán)，其設(shè)立的目的是保護工人的勞動報酬和物化到建設(shè)工程中的承包人的建筑材料等的優(yōu)先受償權(quán)，而不是承包人所有的債權(quán)都享有優(yōu)先受償權(quán)，對于承包人不享有優(yōu)先受償權(quán)的部分債權(quán)，承包人可以按普通債權(quán)要求發(fā)包人承擔。司法解釋第三條明確規(guī)定“建筑工程價款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失?！?2、 不是所有的主債權(quán)都有優(yōu)先受償權(quán)，承包商承包工程的利潤就不應(yīng)享有優(yōu)先受償權(quán)（但筆者檢索的多個案例均未發(fā)現(xiàn)對承包商的利潤在優(yōu)先受償權(quán)中進行剝離），只有承包商物化到工程中去的勞動者的勞動成本、承包商的建筑材料等才應(yīng)是國家應(yīng)予以優(yōu)先保護的債權(quán)。通常認為承包合同中的工程款包括直接工程費、間接費、計劃利潤和稅金四項，其中的直接工程費是指在工程施工過程中直接耗費的、構(gòu)成工程實體或有助于工程形成的各種費用，它包括人工費、材料費和施工機械使用費以及其他直接費、現(xiàn)場費用，間接費是指雖不直接由施工的工藝過程所引起，但卻與工程的總體條件有關(guān)的建筑安裝企業(yè)為組織施工和進行經(jīng)營管理以及間接為建筑安裝生產(chǎn)服務(wù)的各項費用，包括企業(yè)管理費、財務(wù)費及其他費用等，稅金是指國家稅法規(guī)定的應(yīng)計入建筑工程費用的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育附加（見也談建設(shè)工程承包人的優(yōu)先權(quán)/article/detail/2004/07/id/125479.shtml）。對于工程價款中的利潤的確定，筆者認為應(yīng)按同等資質(zhì)的承包人在該等項目中的一般成本來確定應(yīng)予優(yōu)先受償?shù)臄?shù)額，如果該項目的承包商實際成本低于一般承包人的，則優(yōu)先受償?shù)臄?shù)額以實際成本確定，其目的在于公平保護其他債權(quán)人的利益，不能在其他債權(quán)人未能全額受償?shù)那闆r下，承包人的利潤債權(quán)都得到優(yōu)先保護。 3、 承包人墊資建設(shè)的工程款應(yīng)享有優(yōu)先受償權(quán)，墊資而未直接用于建設(shè)工程的款項，不應(yīng)享有優(yōu)先受償權(quán)。用于工程建設(shè)的款項，如同建筑材料一樣，物化為建設(shè)工程的一部分，因此根據(jù)司法解釋規(guī)定的實際用于工程建設(shè)的材料等而應(yīng)享有優(yōu)先受償權(quán)。而未用于工程建設(shè)的墊資款，實際應(yīng)認定為借貸關(guān)系而不享有優(yōu)先受償權(quán)。 二、 承包人主張優(yōu)先受償權(quán)的程序和期限 我們必須注意最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復是關(guān)于合同法第286條的司法解釋，因此，我們不能離開合同法第286條的規(guī)定單獨來理解批復關(guān)于建設(shè)工程款的優(yōu)先受償權(quán)。 1、承包人發(fā)起的主張建設(shè)工程優(yōu)先受償?shù)某绦?。根?jù)合同法第286條，在發(fā)包人逾期支付建設(shè)工程價款的情況下，承包人可以先催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)付款，在發(fā)包人仍未付款的情況下，承包人才能主張?zhí)幹媒ㄔO(shè)工程而優(yōu)先受償。這里規(guī)定承包人是“可以”催告和再給予發(fā)包人合理的付款期限，而不是必須催告，但依條款的規(guī)定分析，前一句是可以催告和給予寬限期，后一句則是逾期處置建設(shè)工程，顯然，后面的逾期應(yīng)是對承包人給予的寬限期的逾期，而不是原來建設(shè)工程合同規(guī)定的付款期限，如果后一個逾期就是合同約定的期限，則第286條應(yīng)為三段表述，而不是逾期的表述在給予寬限期之后來規(guī)定，因此，承包人主張優(yōu)先受償權(quán)的，應(yīng)該先給發(fā)包人一個付款寬限期，付款寬限期滿，發(fā)包人仍未付清款項的，承包人才能主張優(yōu)先受償權(quán)（中華人民共和國合同法釋義，胡康生主編，法律出版社，P439作了類似理解）。合同法的這一規(guī)定實際與物權(quán)法第236條的留置權(quán)人的實現(xiàn)留置權(quán)的規(guī)定相類似，而除了建設(shè)工程是不動產(chǎn)而不適用留置權(quán)外，建設(shè)工程的優(yōu)先受償權(quán)從法律機理上來說，與留置權(quán)是一樣的。當然，承包人也可以不給予發(fā)包人付款寬限期，此時，承包人可以行使債權(quán)人的普通債權(quán)清償權(quán)，而要行使優(yōu)先受償權(quán)的，則必須給予寬限期，這樣的理解，才能更好地理解第286條規(guī)定的“可以”。 2、承包人在其他債權(quán)人處置發(fā)包人的建設(shè)工程時主張優(yōu)先受償權(quán)的程序。上述對合同法第286條的解讀，是在承包人發(fā)起處置建設(shè)工程情況下的規(guī)定，如果是發(fā)包人的其他債權(quán)人，比如抵押權(quán)人在處分建設(shè)工程時，這個時候，承包人是否還要經(jīng)過上述程序，筆者認為，承包人不必經(jīng)過上述程序而可以直接依據(jù)司法解釋主張優(yōu)先受償權(quán)了（對于物權(quán)法關(guān)于留置權(quán)的規(guī)定，筆者認為也可以作此理解），這是因為給予寬限期是督促債務(wù)人自行履行債務(wù)，以免因?qū)ㄔO(shè)工程的處置而使債務(wù)人遭受更大的損失，但在其他債權(quán)人已經(jīng)在處置發(fā)包人的建設(shè)工程時，這一寬限期的目的就不再必要了，其他權(quán)利人也不受該程序的約束，如果非要承包人走相應(yīng)的程序，不僅可能徒增承包人的程序累贅，而且可能導致承包人的優(yōu)先受償權(quán)滅失，致使法律規(guī)定的承包人的優(yōu)先受償權(quán)的目的落空。因此，承包人在其他債權(quán)人處置建設(shè)工程時，可以向處分人（如是司法程序，則是法院，如果是非司法程序，則是處分的組織者）主張優(yōu)先受償權(quán)。 3、建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。但是，我們需要注意的是承包人行使優(yōu)先權(quán)有個前提條件，就是工程價款必須確定，而建設(shè)工程價款，由于建設(shè)工程核算的復雜性，即使沒有一方的故意拖延核算，也可能在建設(shè)工程竣工之日起的六個月的期限內(nèi)根本不能確定建設(shè)工程價款，此時如何處理建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)就是一個問題了，因為優(yōu)先受償權(quán)，不僅要在發(fā)包人與承包人之間進行權(quán)利義務(wù)平衡（如果只在他們間平衡，對于另一方原因或者非本方的原因?qū)е碌慕Y(jié)算價款確定的遲延，承包人的優(yōu)先受償權(quán)的期限可以相應(yīng)延期），還要對承包人與發(fā)包人之外的其他債權(quán)人之間的利益進行平衡，承包人的優(yōu)先受償權(quán)的長期不確定，必然影響其他債權(quán)人的合理預(yù)期的確定，在法律和司法解釋沒有其他規(guī)定的情況下，恐怕優(yōu)先受償權(quán)的期限還是只能是竣工之日起的六個月。在這種的理解下，對于承包人來說，為有效防范優(yōu)先受償權(quán)的喪失風險，一是要在工程合同中對于工程結(jié)算根據(jù)這一規(guī)定進行安排（需要關(guān)注建設(shè)工程司法解釋第二十條“當事人約定，發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)不予答復，視為認可竣工結(jié)算文件的，按照約定處理。承包人請求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價款的，應(yīng)予支持”的規(guī)定），二是即使工程未結(jié)算，如果發(fā)包人的清償能力發(fā)生風險，承包人也應(yīng)根據(jù)預(yù)計的工程價款主張優(yōu)先受償權(quán)。對于該六個月的期限的理解，杭州中院理解為應(yīng)是合同法第286條規(guī)定的債權(quán)人催告的時間，筆者覺得這一理解很有道理，否則對于復雜的建設(shè)工程，要在六個月內(nèi)有效行使優(yōu)先受償權(quán)，基本不可能，而杭州中院的理解，具有實施操作的可能性，不過，對于工程價款未能結(jié)算的，承包人為防范風險，筆者還是建議承包人要在工程竣工的六個月內(nèi)向發(fā)包人發(fā)函主張工程價款。按照杭州中院對六個月的理解，對建設(shè)工程享有抵押權(quán)的債權(quán)人來說（包括對建設(shè)工程所占有的土地享有抵押權(quán)的債權(quán)人），對承包人是否喪失了建設(shè)工程的優(yōu)先受償權(quán)實際是無法判斷的，因為發(fā)函只發(fā)生在發(fā)包人和承包人之間，不具有任何的對外表征。杭州市中級人民法院民一庭關(guān)于審理建設(shè)工程及房屋相關(guān)糾紛案件若干實務(wù)問題的解答5、最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復第四條規(guī)定：建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。那么承包人行使該優(yōu)先受償權(quán)是否適用訴訟時效的規(guī)定? 答：雖然上述批復規(guī)定了該優(yōu)先受償權(quán)的行使期限為六個月，但從合同法第286條的條文本意分析，該六個月的期限，僅是規(guī)定應(yīng)由承包人向發(fā)包人催告支付工程價款，至于是否選擇折價、拍賣等形式受償?shù)模⒉辉谠撈谙迌?nèi)。但應(yīng)當明確，從承包人催告時起，就意味著其知道自身可以行使優(yōu)先受償權(quán)了，所以也應(yīng)當從這一時間點計算該項權(quán)利的訴訟時效，即為兩年，若兩年內(nèi)還不起訴的，則應(yīng)喪失該優(yōu)先受償?shù)膭僭V權(quán)。 4、建設(shè)工程的竣工之日存在爭議的，應(yīng)根據(jù)建設(shè)工程司法解釋第十四條“當事人對建設(shè)工程實際竣工日期有爭議的，按照以下情形分別處理： （一）建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期； （二）承包人已經(jīng)提交竣工驗收報告，發(fā)包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工日期； （三）建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期?！贝_定。 5、建設(shè)工程直接以折價或者拍賣、變賣實現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)的前提條件是工程價款已經(jīng)確定，如果存在爭議，則應(yīng)通過訴訟程序確認金額，而不能以民事訴訟法第196條、197條的規(guī)定直接實現(xiàn)擔保物權(quán)。 三、 分包人的和非法承包人的優(yōu)先受償權(quán)分析 合同法和司法解釋只規(guī)定了承包人享有優(yōu)先受償權(quán)，并未規(guī)定分包人和非法承包人享有優(yōu)先受償權(quán)，筆者認為根據(jù)立法目的，分包人和非法承包人都應(yīng)享有優(yōu)先受償權(quán)，因為他們一樣是勞動者的投入和自己的工程材料物化到建設(shè)工程中去的，分包人就自己分包的工程與承包人一起對發(fā)包人負連帶責任，也應(yīng)與承包人一樣就自己分包的工程享有優(yōu)先受償權(quán)，而違法的承包人，雖然承包合同違法，但根據(jù)建設(shè)工程司法解釋的規(guī)定，只要工程質(zhì)量符合合同約定，承包人的建設(shè)工程報酬就應(yīng)該得到相應(yīng)的補償，這個補償?shù)慕痤~一般就是合同約定的工程價款，即某種意義上說，就是無效合同的有效化處理，不過，需要注意的是，如果建設(shè)工程本身是違法建筑，且該違法建筑不能合法化，則由于建設(shè)工程不能變現(xiàn)，承包人當然不能主張所謂優(yōu)先受償權(quán)了。 四、 能夠?qū)菇ㄔO(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的購房人的對抗權(quán)分析 需要注意的是，最高法院的司法解釋規(guī)定的并不是一般購房人在支付了大部分購房款后就可以對抗建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，而是規(guī)定消費者在支付了大部分的購房款后可以對抗建設(shè)工程的優(yōu)先受償權(quán)，也就是只有以消費者的身份出現(xiàn)的購房人才享有這一對抗權(quán)。消費者是一種特殊的買受人，雖然隨著社會的發(fā)展，納入到消費品范圍的商品會越來越多，消費的概念也會越來越寬泛，但只要我們不能證明買受人的購買不是為了消費的目的，而是主要用于生產(chǎn)經(jīng)營或者其他非消費的用途，那么我們就應(yīng)認定買受人就是消費者。在諸如消費者權(quán)益法，商品房司法解釋等法律規(guī)定中，為了懲罰惡意的商家和開發(fā)商，我們認定一房多賣的相應(yīng)購房人，大量購買商品而遠遠超出一般消費者的消費需求的購買人，不論其有多少套房，購房人都有權(quán)要求欺詐的開發(fā)商就已付款項還一賠一，欺詐的商家都要按照消法的規(guī)定還一賠三，而在建設(shè)工程的優(yōu)先受償權(quán)方面，消費者與承包商的利益關(guān)系則完全不同于商家與消費者的關(guān)系，承包商也是應(yīng)該受到保護的債權(quán)人，此時，對于能夠證明不是消費者的購房人，其不應(yīng)具有對抗建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利。（百度關(guān)于消費者的解釋：從法律意義上講，消費者應(yīng)該是為個人的目的購買或使用商品和接受服務(wù)的社會成員。消費者與生產(chǎn)者及銷售者不同，他或她必須是產(chǎn)品和服務(wù)的最終使用者而不是生產(chǎn)者、經(jīng)營者。也就是說，他或她購買商品的目的主要是用于個人或家庭需要而不是經(jīng)營或銷售，這是消費者最本質(zhì)的一個特點。作為消費者，其消費活動的內(nèi)容不僅包括為個人和家庭生活需要而購買和使用產(chǎn)品，而且包括為個人和家庭生活需要而接受他人提供的服務(wù)。但無論是購買和使用商品還是接受服務(wù)，其目的只是滿足個人和家庭需要，而不是生產(chǎn)和經(jīng)營的需要。/link?url=61dDxIUmyZf0VEX28dtthVKlmbh0sHfPqQo76-T6UjgiF1jH4TtAkd43DWka29_9） 消費者對承包人的對抗權(quán)，并不要求消費者已完成房屋過戶登記，如果購房人不屬于消費者，但房屋已經(jīng)過戶登記了，只要購房人不存在與發(fā)包人的惡意串通，筆者認為，承包人無權(quán)對購房人的房屋主張工程款優(yōu)先受償權(quán)（詳細分析見下面的討論）。 五、 值得思考的幾個問題 1、 承包人的優(yōu)先受償權(quán)的主張應(yīng)通過何種方式予以表示，是否必須向法院提出，才能夠證明承包人向發(fā)包人主張了優(yōu)先受償權(quán)，杭州中院的理解是一種思路。筆者這里提供另一種更為嚴格的思路（因為優(yōu)先受償權(quán)涉及第三人利益的保護和交易安全問題，所以，筆者認為對其保護應(yīng)有嚴格的程序），承包人的優(yōu)先受償權(quán)從合同法第286條來看，分兩種形式，一是與發(fā)包人協(xié)商以工程折價，二是直接申請法院拍賣、變賣，但我們必須注意到，這兩種方式都必須以工程款確定為前提，如果雙方對工程款有爭議，或者承包人擔心發(fā)包人對自己主張的工程款有爭議，則對承包人的優(yōu)先受償權(quán)不能排斥承包人通過訴訟方式主張（司法解釋第一條就包括了訴訟），因此，承包人的優(yōu)先權(quán)應(yīng)該包括以訴訟方式主張（還應(yīng)包括以仲裁方式主張，因為建設(shè)工程款是可以約定仲裁的；訴訟或仲裁主張還應(yīng)包括承包人在其他債權(quán)人申請法院審理或執(zhí)行發(fā)包人的建設(shè)工程時向法院主張優(yōu)先受償權(quán)）。由于優(yōu)先受償權(quán)是除斥期間，因此不以訴訟方式主張，給人有些優(yōu)先受償權(quán)是訴訟時效的感覺，而且法律規(guī)定對具有除斥期間性質(zhì)的權(quán)利保護只能用訴訟或仲裁的方式主張是有先例的，如合同法第96條關(guān)于合同解除的異議和第99條關(guān)于債權(quán)債務(wù)抵銷的異議（合同法司法解釋二第24條），又如合同法第73條關(guān)于債務(wù)人向次債務(wù)人怠于主張權(quán)利的認定（合同法司法解釋一第13條）；如果承包權(quán)人是向其他非以訴訟方式處置發(fā)包人建設(shè)工程的債權(quán)人主張優(yōu)先受償權(quán)的，則可以是向處分人主張優(yōu)先受償權(quán)，而不必是通過訴訟或仲裁方式。有案例間接表明，承包人的優(yōu)先受償權(quán)只要有書面證據(jù)證明其在規(guī)定的期限內(nèi)主張了優(yōu)先受償權(quán)，法院可能也會支持承包人的優(yōu)先受償權(quán)請求（重慶法院審理的北興公司對龍誠公司的建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)糾紛，以北興公司不能提供原件而否定北興公司有書面主張才未能支持優(yōu)先受償權(quán)：Http://link?url=QWGQrkVtbsfWEQU5t0IdzfRPq99QbzeyqH0Id0kkud4JWnFFi4SSdVzQqykpBN7A1GATMKFCP0fBAb_67fzlGnHvEwZnqy856iR77GvZWVG）。 2、 承包人可否以與發(fā)包人簽訂補充合同的方式推遲約定的建設(shè)工程竣工日期的辦法變相延長建設(shè)工程的優(yōu)先受償權(quán)期限。筆者認為，不能，包括建設(shè)工程合同約定的竣工日期，由于涉及的是物權(quán)，不僅是合同當事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，而且事關(guān)其他相關(guān)利害關(guān)系人的利益，因此合同約定的竣工日期也應(yīng)有一定的合理性，更不用說，如果有其他債權(quán)人對發(fā)包人主張權(quán)利的情況下，承包人和發(fā)包人不得因變更約定的竣工日期而損害其他債權(quán)人的利益，這是誠實信用原則的基本要求。3、 債權(quán)人及法院在處置建設(shè)工程時，是否有義務(wù)通知承包人行使優(yōu)先受償權(quán)。筆者認為，債權(quán)人處置時沒有義務(wù)通知承包人，雖然建設(shè)工程款的優(yōu)先受償權(quán)是法定擔保物權(quán)，其受到的法律保護甚至強于抵押權(quán)等約定的擔保物權(quán)，但其與約定的擔保物權(quán)不一樣的是，其權(quán)利并未登記，也不固定在某一特定建筑物上，實際上，房屋開發(fā)商出售商品房從不需要征得施工方的同意就是很好的說明。承包人行使優(yōu)先受償權(quán)是其的權(quán)利選擇，其行使的方式也與約定的擔保物權(quán)不一樣，對于約定的擔保物權(quán)，即使其不行使擔保物權(quán)，由于該物的處分權(quán)的限制，沒有其同意，任何人的處分不得損害擔保物權(quán)（其登記本身就是對擔保物權(quán)權(quán)利保護的主張，而建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的主張必須有主張才能認可，未主張的，不能天賦），也繞不開擔保物權(quán)對擔保物的處分的限制，而建設(shè)工程的優(yōu)先受償權(quán)，必須是承包人主動行使，其不行使的，建設(shè)工程在處分時，其上并不是必須附著優(yōu)先受償權(quán)的債權(quán)負擔。法院在處置建設(shè)工程時，在知道或者應(yīng)當知道存在建設(shè)工程款的優(yōu)先權(quán)時，尤其是債務(wù)人的清償能力明顯不足時，有義務(wù)通知承包商，但筆者認為，其沒有義務(wù)對承包商進行優(yōu)先受償權(quán)的釋明，法院的釋明只有必須時才應(yīng)有，而且釋明應(yīng)有限度，法院不能成為一方當事人的律師。 4、 當建設(shè)工程有多個抵押權(quán)，且存在建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)時，是否對建設(shè)工程款的優(yōu)先受償權(quán)的受償對象應(yīng)該予以限制，還是由承包人任意選擇。筆者認為，為防范道德風險和合理調(diào)整法定優(yōu)先受償權(quán)人與約定擔保物權(quán)人的利益關(guān)系，從公平原則來看，建設(shè)工程款的優(yōu)先受償權(quán)負擔應(yīng)合理地分攤到擔保物中，從而使全部建設(shè)工程均衡負擔優(yōu)先受償權(quán)，而不是任由法定優(yōu)先受償權(quán)人選擇受償對象，為保護擔保物權(quán)人的利益，建設(shè)工程的優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)先由無負擔的建筑工程負擔，再由負擔較輕的建筑工程承擔，這一思路可以參照合同法司法解釋二第二十條關(guān)于同一債務(wù)人負有數(shù)筆債務(wù)時如何分攤債務(wù)的解決方案。 5、 筆者非常困惑的問題之一是建設(shè)工程的優(yōu)先受償權(quán)除了是對發(fā)包人的對人債權(quán)外，是否還是承包人對建設(shè)工程的對物債權(quán)，在物還屬于發(fā)包人的情況下，承包人無疑享有對物的特別權(quán)利，此權(quán)利是緊緊貼附在標的物之上的，但這一帖附又是沒有任何公示的，在該物離開了發(fā)包人而轉(zhuǎn)移至第三人時，如果承包人還繼續(xù)享有該權(quán)利，則勢必會影響交易安全，而法律對交易安全的保護是財富得以有序流轉(zhuǎn)的前提條件，這就有了交易安全與承包人的優(yōu)先權(quán)利益保護的法律沖突，在沖突的情況下，法律應(yīng)該設(shè)計沖突解決方案。依筆者的理解，建設(shè)工程價款雖然有對建設(shè)工程的優(yōu)先受償權(quán)，但該權(quán)利并不絕對地附著于相應(yīng)的所有建設(shè)工程，比如發(fā)包人出售的已竣工房產(chǎn)，只要完成了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，承包人應(yīng)無權(quán)再主張優(yōu)先受償權(quán)了，因為財產(chǎn)已經(jīng)屬于第三人了，并且，這是保證交易安全的需要，但是，如果面對的是一個發(fā)包人轉(zhuǎn)讓的亂尾樓呢，筆者認為這又不那么簡單了，亂尾樓由于未竣工，承包人還無法行使優(yōu)先受償權(quán)，如果任由發(fā)包人