蘄春東方花園項(xiàng)目市場研究報(bào)告.doc

房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫蘄春縣東方花園項(xiàng)目市場研究報(bào)告2008年8月26日一 、項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目概況1）、位置本項(xiàng)目位于黃岡市蘄春縣繁華商貿(mào)街區(qū)，北靠紅旗一橋，東至漕河大道，西臨雷溪河，南接居民小區(qū)。距黃石市中心約34公里，距離武漢市中心區(qū)約120公里，距黃黃高速公路出口約14公里，出行比較方便。2）、項(xiàng)目周邊交通情況l 項(xiàng)目東側(cè)為蘄春縣的漕河大道，是縣區(qū)重要的主干道，商貿(mào)在此匯聚一堂，也是通往黃岡市區(qū)和黃黃高速的主干道。同時(shí)漕河大道目前正在進(jìn)行的雷溪河西段改造工程，其區(qū)域要道的優(yōu)勢已經(jīng)具備,同時(shí)為日后本項(xiàng)目的開發(fā)奠定優(yōu)勢。 漕河大道路面圖3）、項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊的內(nèi)部基本平整，部分樓棟已經(jīng)開始建設(shè)，臨街處尚需大量拆遷工作。部分在建樓棟地基 尚需拆遷的房二、城市概況2.1 蘄春縣基本情況1）、地理概況蘄春縣 蘄春縣在湖北省內(nèi)位置圖蘄春縣地處鄂東邊陲，大別山南麓，長江中下游北岸，素有“吳頭楚尾”之稱，歷為水陸交通要沖，商品集散中心。今日蘄春南臨長江“黃金水道”，京九鐵路、滬蓉高速公路、鄂皖等級(jí)公路均穿境而過，乘車一小時(shí)可抵達(dá)武漢天河機(jī)場，交通區(qū)位優(yōu)勢極其明顯?？h內(nèi)交通發(fā)達(dá)，形成了“兩縱五橫五循環(huán)”的干線公路網(wǎng)絡(luò)，支線公路實(shí)現(xiàn)村村通. 京九鐵路穿境而過，在本縣設(shè)有三級(jí)客運(yùn)站和貨運(yùn)站各一個(gè)，客運(yùn)站位于京九鐵路正中點(diǎn)，正處縣城中心，站前廣場（人民廣場）為埠九段最大的廣場。2）、行政區(qū)劃、人口概況l 蘄春縣版圖面積2398平方公里，總?cè)丝?4.97萬人（第5 次全國人口普查數(shù)據(jù)）。現(xiàn)轄13鎮(zhèn)1鄉(xiāng)1場，分別是漕河鎮(zhèn)、赤東鎮(zhèn)、蘄州鎮(zhèn)（含原黃土嶺鄉(xiāng)）、管窯鎮(zhèn)、彭思鎮(zhèn)、橫車鎮(zhèn)、株林鎮(zhèn)、劉河鎮(zhèn)、獅子鎮(zhèn)、青石鎮(zhèn)（含原桐梓鄉(xiāng)）、向橋鄉(xiāng)、張榜鎮(zhèn)（含原孫沖鄉(xiāng)）、大同鎮(zhèn)、檀林鎮(zhèn)（含原田橋鄉(xiāng)），八里湖農(nóng)場。全縣579個(gè)村委會(huì)（居委會(huì)、大隊(duì)），共5105 個(gè)村民小組（小隊(duì)）。 蘄春縣行政區(qū)劃圖3）自然資源土地資源總面積23.98萬公頃(359.7萬畝)，其中耕地5.6萬公頃(84.02萬畝)，林地10.39公頃(155.8萬畝)，水域3.11萬公頃(46.62萬畝)。礦產(chǎn)資源已探明礦產(chǎn)資源39種，金屬礦產(chǎn)15種。其中劉河鎮(zhèn)石鼓沖釩鈦磁鐵礦工業(yè)儲(chǔ)量95萬噸，石人寨金礦工業(yè)儲(chǔ)量500公斤。非金屬礦產(chǎn)23種。其中石英石儲(chǔ)量過1億噸，含硅量達(dá)99.98%以上，品位居全國之冠；花崗石儲(chǔ)量30多億立方米，花色品種獨(dú)特，已進(jìn)入大量開采和加工階段。此外，還有大量的優(yōu)質(zhì)礦泉水資源；水利資源縣內(nèi)5公里以上河流75條，總長973.7公里，流域面積2682.2平方公里。境內(nèi)主要湖泊有赤東湖、赤西湖和雨湖等。有各類水庫158座，總庫容5.7億立方米。全縣水力電能5.24萬千瓦，已開發(fā)利用1.95萬千瓦。蘄春縣豐富的自然資源為該地居民提供了有利的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力，未來區(qū)域經(jīng)濟(jì)將有較大的發(fā)展勢頭，這也為蘄春縣房地產(chǎn)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。2.2 蘄春縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況1）蘄春縣國內(nèi)生產(chǎn)總值統(tǒng)計(jì)表2005蘄春縣完成43.3億元2005年，全縣完成國內(nèi)生產(chǎn)總值43.3億元，同比增長9.3%。2006蘄春縣43.37億元2006年，全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值43.37億元(當(dāng)年價(jià))，比上年增長5.8%;農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值20.25億元，增長8.5%。2007蘄春縣比上年增長5.8%2007年，全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值44. 17億元(當(dāng)年價(jià))，比上年增長6.8%;農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值21.25億元，增長9.6%。進(jìn)入十一五期間第一年，蘄春縣的經(jīng)濟(jì)依然保持穩(wěn)定的發(fā)展勢頭。2007年，蘄春全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值44.17億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長9.6%，發(fā)展?jié)摿薮蟆?）蘄春縣近兩年人均可支配收入情況(單位：元)年份20062007人均可支配收入572963842007年蘄春縣人均可支配收入增長比例為11.4%，介于8004000US$之間，因而可以初步判定蘄春縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目前正處于快速上升階段。3）、蘄春縣財(cái)政收入統(tǒng)計(jì)表發(fā)表年份統(tǒng)計(jì)對象數(shù)字全文快照2003蘄春縣2.32億元財(cái)政收入2.32億元。2003-2005漕河鎮(zhèn)1386萬元財(cái)政收入1386萬元。2006蘄春縣2.54億元財(cái)政收入2.54億元，同比增長16%，直接利用外資987萬美元，外貿(mào)出口3973萬美元，被黃岡市委市政府評為出口創(chuàng)匯先進(jìn)縣。2007蘄春縣2.87億元財(cái)政收入2.87億元.近年來，蘄春縣固定資產(chǎn)投資保持較快的增長速度，尤其是房地產(chǎn)業(yè)，今年來發(fā)展迅速,呈現(xiàn)高速增長的勢頭,并漸漸成為全縣的投資亮點(diǎn)，取得了較好的成效。但是從經(jīng)濟(jì)稅收可持續(xù)發(fā)展的角度分析,近幾年全縣的投資狀況還存在一些問題： （一）投資總量偏小;（二）公共投資不足;（三）融資渠道相對單一。但我們必須看到目前蘄春整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景,我們有理由相信蘄春明天的房地產(chǎn)業(yè)值得期待。按07年人均可支配收入6384元/年人、一戶3.5人口計(jì)算，一戶家庭的年均收入為22344元。按目前本項(xiàng)目的高檔樓盤均價(jià)2000元/左右，那么一戶家庭購買一棟120的住宅，住房收入比為10.7，對于一戶中等平均收入家庭來說，如此高的住房收入比可以說已經(jīng)超出目前蘄春縣的房價(jià)，已超出市民的平均承受能力范圍。因此建議項(xiàng)目推廣價(jià)不宜過高，可起步價(jià)稍低，根據(jù)市場反映情況慢慢調(diào)整漲幅。三、城市發(fā)展總體規(guī)劃3.1城市區(qū)域新規(guī)劃今年蘄春縣政府邀請武漢市政工程設(shè)計(jì)院專家一行4人到達(dá)蘄春，著手對漕河老城區(qū)8條道路進(jìn)行精心勾勒，描繪蘄春縣老城改造新城建設(shè)的藍(lán)圖，拉開了城區(qū)規(guī)劃建設(shè)發(fā)展的新序幕。 該縣近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，2008年，該縣重點(diǎn)抓住“兩區(qū)戰(zhàn)略”即抓好城東新區(qū)和李時(shí)珍國際健康文化旅游區(qū)建設(shè)，打造新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。為此，著力從四個(gè)方面精心架筑規(guī)劃建設(shè)發(fā)展的新骨架。一是投入200萬元聘請武漢市政工程設(shè)計(jì)院的專家對漕河老城區(qū)8條路改造進(jìn)行施工設(shè)計(jì)；二是投入70萬元聘請華中科技大學(xué)的專家對蘄州進(jìn)行總體規(guī)劃修編。三是投入210萬元聘請華中科技大學(xué)的專家編制新城區(qū)（漕河）詳細(xì)規(guī)劃；四是投入100萬元聘請湖南大學(xué)的專家展開新城區(qū)8條路設(shè)計(jì)。 據(jù)悉，該縣力爭用23年的時(shí)間完成老城區(qū)“四縱四橫”道路改造和配套工程，拉通新城區(qū)骨架，總投資將近2億元，這是該縣首次大規(guī)模、全范圍、高層次的改造和建設(shè)工程，并把蘄州鎮(zhèn)納入該縣的副中心城市建設(shè)范圍。目前各項(xiàng)工程規(guī)劃工作正在緊鑼密鼓設(shè)計(jì)當(dāng)中。四、蘄春縣房地產(chǎn)市場發(fā)展分析4.1蘄春縣房地產(chǎn)市場總體分析1）、房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢目前，蘄春縣商品房開發(fā)與銷售呈現(xiàn)出強(qiáng)勁發(fā)展勢頭，空房率極低。與此同時(shí)，商品房價(jià)格也是一路飚升，呈現(xiàn)跳躍式增長。本項(xiàng)目所在區(qū)域的高端品質(zhì)商品房到今年8月底已升至1600元/平方米左右。目前武漢市的城鎮(zhèn)人口年均可支配收入為15100元，蘄春縣人均可支配收入達(dá)到6384元，目前武漢市的平均房價(jià)為4600元每平方米，依照人均可支配收入與平均房價(jià)比例武漢為3.3:1,根據(jù)了解目前全國大中型城市房價(jià)與城鎮(zhèn)人口年均可支配收入比例均在此水平，按此推算蘄春縣應(yīng)該達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)為1934元每平方米，由此看來，蘄春縣房價(jià)尚有一定上升空間。蘄春縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢l 居住舒適化、現(xiàn)代化的趨勢開始出現(xiàn)l 項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⑹欠康禺a(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)l 區(qū)位和投資概念將是住宅物業(yè)銷售的主流l 武漢大都市城市圈觸發(fā)新一輪開發(fā)潮 l 蘄春縣房價(jià)進(jìn)入市場調(diào)控，步入上升通道l 房地產(chǎn)商正規(guī)化，引領(lǐng)蘄春房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入規(guī)?；?、現(xiàn)代化l 進(jìn)入大力推行集中成片開發(fā)、結(jié)構(gòu)豐富、環(huán)境優(yōu)良、配套設(shè)施齊全的小區(qū) 2）、蘄春縣政府對房地產(chǎn)的總體發(fā)展規(guī)劃：l 通過未來住房開發(fā)建設(shè)，達(dá)到住房需求者盡其能，購其房，形成各類住房需求穩(wěn)定，良好的住房供需體系l 大力推行集中成片開發(fā)、結(jié)構(gòu)豐富、環(huán)境優(yōu)良、配套設(shè)施齊全的小區(qū)建設(shè) l 推動(dòng)城市化建設(shè)，根據(jù)黃岡市城市規(guī)劃發(fā)展要求，合理分布商品住宅建設(shè)l 小區(qū)建設(shè)應(yīng)充分利用現(xiàn)有的山水布局，建造別致優(yōu)雅的人文景觀，合理體現(xiàn)風(fēng)景商業(yè)街的特色，為城市發(fā)展增添了一道亮麗的風(fēng)景3)、房地產(chǎn)消費(fèi)群體、消費(fèi)特征及消費(fèi)水平蘄春縣目前購房者主要是轄區(qū)內(nèi)的居民，部分打工者人群及其他購房者,值得注意的是由于本地房價(jià)目前還處于一個(gè)較低的水平,有相當(dāng)數(shù)量的臨近區(qū)域的置業(yè)人群不可忽視。隨著居民生活條件的提高、居民收入的增加，蘄春縣購房者已經(jīng)不滿足于最初的置地建房和價(jià)格便宜、配套設(shè)施簡單的普通住宅。如今的蘄春人民，越來越注重房屋的整體品質(zhì)，考量購房因素更多的是地理區(qū)位、戶型設(shè)計(jì)、周邊環(huán)境、使用功能、配套設(shè)施、社區(qū)文化、物業(yè)配套等一系綜合條件，蘄春縣的購房者的消費(fèi)觀念正發(fā)生著巨大的變化，理性化消費(fèi)正在逐步形成。4)、蘄春縣住宅發(fā)展總體分析l 通過對蘄春縣房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)查及蘄春縣對未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)劃分析，我們認(rèn)為蘄春縣房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展的時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷增大，房地產(chǎn)交易日益活躍，房地產(chǎn)業(yè)對財(cái)政收入的貢獻(xiàn)將逐年提高。l 蘄春縣房地產(chǎn)市場要實(shí)現(xiàn)供求基本平衡，就要改變目前市場供求結(jié)構(gòu)單一的局面，著力推進(jìn)環(huán)境優(yōu)雅、舒適休閑型住宅商品；住宅結(jié)構(gòu)合理，實(shí)現(xiàn)高檔商品房，普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房及廉租住房比例協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“戶均一套、人均一間、功能配套、設(shè)備齊全”的發(fā)展目標(biāo)。l 目前，蘄春縣中心區(qū)域人口約10萬左右。隨著城市化建設(shè)不斷發(fā)展，自然人口不斷增加，城中村的逐步消除，舊城改造、周邊縣、市人口的進(jìn)入、外來投資者的增加，無疑會(huì)擴(kuò)大蘄春縣住宅需求。加之現(xiàn)在蘄春縣近年來住宅開發(fā)面積每年逐步增長，投入市場的住宅基本上被市場消化，顯現(xiàn)出住宅需求大且具備強(qiáng)勁的消費(fèi)能力。我方項(xiàng)目建議：項(xiàng)目地塊所處屬蘄春縣商業(yè)街中心區(qū)域，政府規(guī)劃扶持的各類產(chǎn)業(yè)在地塊周邊蓬勃發(fā)展，前景利好，地塊具開發(fā)價(jià)值，同時(shí)地塊面積使開發(fā)項(xiàng)目成為蘄春市場內(nèi)獨(dú)一無二的大型規(guī)模項(xiàng)目，促進(jìn)了檔次的提升，我方項(xiàng)目應(yīng)在此基礎(chǔ)上合理利用各項(xiàng)優(yōu)勢資源，同時(shí)進(jìn)行合理規(guī)劃，以自身的規(guī)模和項(xiàng)目本身地段的優(yōu)勢，弱化項(xiàng)目的高價(jià)劣勢。在概念的推廣上則應(yīng)適度超前，在傳統(tǒng)營銷推廣方式基礎(chǔ)之上多加一些例如活動(dòng)營銷、概念營銷等新型營銷手法，以規(guī)模和價(jià)值投資為其主打概念，走價(jià)值化道路。五、 項(xiàng)目SWOT分析5.1優(yōu)勢（S）（1）、景觀資源優(yōu)勢本項(xiàng)目西面緊鄰區(qū)域中心的雷溪河，建議加強(qiáng)河道內(nèi)的景觀建造。（2）、項(xiàng)目規(guī)模大，有發(fā)展空間本項(xiàng)目占地面積達(dá)40649平方米，位于縣區(qū)中心，緊鄰漕河大道，項(xiàng)目的交通優(yōu)勢非常明顯，為發(fā)展商提供了可持續(xù)發(fā)展的空間。（3）、蘄春縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快目前，蘄春縣在武漢城市圈中處于發(fā)展和增長速度名列前茅的縣城，具有較大發(fā)展空間，為項(xiàng)目的建設(shè)及發(fā)展前景奠定了基礎(chǔ)。（4）、蘄春縣收入水平和貨幣儲(chǔ)蓄增長快蘄春縣人均收入水平和貨幣儲(chǔ)蓄增長較快，有潛在的消費(fèi)需求，為我們項(xiàng)目的銷售提供了強(qiáng)大的客源。（5）、政府給予較大支持項(xiàng)目所處的區(qū)域?yàn)檎?guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)，未來幾年將是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。在項(xiàng)目開發(fā)的各方面，可以爭取一些政府的扶持。5.2劣勢（W）總投資額高、開發(fā)面積大：整個(gè)項(xiàng)目占地和開發(fā)面積都非常大，這樣一方面要求總投資資金量大，增加了投資風(fēng)險(xiǎn)；另一方面開發(fā)面積大，對市場的承受力必須認(rèn)真研究。5.3機(jī)會(huì)（O）土地和房屋升值空間較大：區(qū)域交通將迅速成為蘄春縣新的地標(biāo)方位，其所在地塊的價(jià)值空間必將加速攀升，因整體形勢的高速發(fā)展必定帶動(dòng)該區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)格，成為引領(lǐng)蘄春縣房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)。5.4威脅（T）據(jù)調(diào)查，目前蘄春縣很少有成規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在項(xiàng)目周邊具有競爭性的樓盤也寥寥無幾，其他項(xiàng)目未來都不會(huì)對本項(xiàng)目構(gòu)成大的威脅，唯一可構(gòu)成威脅的就是區(qū)域內(nèi)的價(jià)格競爭。六、項(xiàng)目定位及開發(fā)模式6.1 項(xiàng)目定位定位1：蘄春縣“商業(yè)街新城”l 蘄春縣目前商業(yè)街距離狹長，這也是商業(yè)街形成的最有利要素，本項(xiàng)目位于商業(yè)街中間區(qū)域，目前正處于開發(fā)黃金地段。l 建議，將本項(xiàng)目定義為蘄春縣 “居住圣地計(jì)劃”，引領(lǐng)縣城發(fā)展方向。定位2：中、高檔住宅建議以中、高端住宅為前期主要的開發(fā)項(xiàng)目，原因在于 1：蘄春縣目前對住宅的消化能力還是很強(qiáng)的階段； 2：項(xiàng)目應(yīng)將客戶群瞄準(zhǔn)兩個(gè)方向：中高階層的公務(wù)員人群與原有本地私營生意人群； 3：蘄春縣居民對居住環(huán)境要求逐漸提升。 從這些方面考量，擬將本區(qū)域建設(shè)為中高端品質(zhì)，以小高層成就項(xiàng)目亮點(diǎn)，帶動(dòng)項(xiàng)目品質(zhì)的提升，從而提高人們對本項(xiàng)目的心理價(jià)位。6.2項(xiàng)目客戶群體定位：分析要素客戶層描述年齡2845職業(yè)公司普通主管、個(gè)體經(jīng)營者、公務(wù)員、政府部門人員及有隱形收入人群區(qū)域蘄春縣區(qū)和轄區(qū)及含家在蘄春縣人在武漢或者外地工作人員收入家庭月收入3000元5000元6.3價(jià)格定位根據(jù)市場調(diào)研情況分析，蘄春縣同一區(qū)域不同物業(yè)、不同區(qū)域相同物業(yè)的價(jià)格差異性較大。由于本項(xiàng)目具有較長的開發(fā)周期，價(jià)格會(huì)受到市場供求、宏觀經(jīng)濟(jì)等因素的影響。價(jià)格定位主要參照各板塊類似項(xiàng)目物業(yè)價(jià)格以及充分考慮了縣城發(fā)展前景、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢、土地供求等因素而制定。1）、定價(jià)依據(jù)l 蘄春縣目前一些高檔產(chǎn)品均價(jià)已超過1700元/l 蘄春經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈加速增長的態(tài)勢，項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槌鞘幸?guī)劃發(fā)展的重心。 l 前期入市，價(jià)格不宜過高，以聚集客戶為主，首期開發(fā)以其高性價(jià)比引起客戶關(guān)注度和銷售數(shù)量非常重要。價(jià)格應(yīng)隨著社區(qū)的成熟和品牌知名度的不斷積累而持續(xù)上升。2）、本項(xiàng)目銷售價(jià)格參考價(jià)本項(xiàng)目銷售價(jià)格參考：建議項(xiàng)目入市價(jià)格采取低開高走戰(zhàn)略，以1850元/均價(jià)入市，