《房地產(chǎn)成本詳解》doc版.doc

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裊肇莁蝕蚈羃莀荿袃衿荿蒂蚆膈莈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀袆肅蒈螞袂肂蟻羈膀肁莀螁肆肁蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚇薂膇膈莇螇肅膇葿薀罿膆螞螆羅膅莁薈袁膅蒃襖腿膄薆蚇肅膃蚈袂羈膂莈蚅袇芁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)衿肈艿蒄螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿薃肅芅蒁螈羈莄薃薁袆莃芃螆螂莃蒞蕿?zāi)d莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀荿袃衿荿蒂蚆膈莈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀袆肅蒈螞袂肂蟻羈膀肁莀螁肆肁蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚇薂膇膈莇螇肅膇葿薀罿膆螞螆羅膅莁薈袁膅蒃襖腿膄薆蚇肅膃蚈袂羈膂莈蚅袇芁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)衿肈艿蒄螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿薃肅芅蒁螈羈莄薃薁袆莃芃螆螂莃蒞蕿?zāi)d莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀荿袃衿荿蒂蚆膈莈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀袆肅蒈螞袂肂蟻羈膀肁莀螁肆肁蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚇薂膇膈莇螇肅膇葿薀罿膆螞螆羅膅莁薈袁膅蒃襖腿膄薆蚇肅膃蚈袂羈膂莈蚅袇芁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)衿肈艿蒄螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿薃肅芅蒁螈羈莄薃薁袆莃芃螆螂莃蒞蕿?zāi)d莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀荿袃衿荿蒂蚆膈莈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀袆肅蒈螞袂肂蟻羈膀肁莀螁肆肁蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚇薂膇膈莇螇肅膇葿薀罿膆螞螆羅膅莁薈袁膅蒃襖腿膄薆蚇肅膃蚈袂羈膂莈蚅袇芁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)衿肈艿蒄螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿薃肅芅蒁螈羈莄薃薁袆莃芃螆螂莃蒞蕿?zāi)d莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀荿袃衿荿蒂蚆膈莈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀袆肅蒈螞袂肂蟻羈膀肁莀螁肆肁蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚇薂膇膈莇螇肅膇葿薀罿膆螞螆羅膅莁薈袁膅蒃襖腿膄薆蚇肅膃蚈袂羈膂莈蚅袇芁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)衿肈艿蒄螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿薃肅芅蒁螈羈莄薃薁袆莃芃螆螂莃蒞蕿?zāi)d莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀荿袃衿荿蒂蚆膈莈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀袆肅蒈螞袂肂蟻羈膀肁莀螁肆肁蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚇薂膇膈莇螇肅膇葿薀罿膆螞螆羅膅莁薈袁膅蒃襖腿膄薆蚇肅膃蚈袂羈膂莈蚅袇芁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)衿肈艿蒄螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿薃肅芅蒁螈羈莄薃薁袆莃芃螆螂莃蒞蕿?zāi)d莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀荿袃衿荿蒂蚆膈莈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀袆肅蒈螞袂肂蟻羈膀肁莀螁肆肁蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚇薂膇膈莇螇肅膇葿薀罿膆螞螆羅膅莁薈袁膅蒃襖腿膄薆蚇肅膃蚈袂羈膂莈蚅袇芁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)衿肈艿蒄螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿薃肅芅蒁螈羈莄薃薁袆莃芃螆螂莃蒞蕿?zāi)d莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀荿袃衿荿蒂蚆膈莈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀袆肅蒈螞袂肂蟻羈膀肁莀螁肆肁蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚇薂膇膈莇螇肅膇葿薀罿膆螞螆羅膅莁薈袁膅蒃襖腿膄薆蚇肅膃蚈袂羈膂莈蚅袇芁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)衿肈艿蒄螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿薃肅芅蒁螈羈莄薃薁袆莃芃螆螂莃蒞蕿?zāi)d莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀荿袃衿荿蒂蚆膈莈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀袆肅蒈螞袂肂蟻羈膀肁莀螁肆肁蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚇薂膇膈莇螇肅膇葿薀罿膆螞螆羅膅莁薈袁膅蒃襖腿膄薆蚇肅膃蚈袂羈膂莈蚅袇芁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)衿肈艿蒄螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿薃肅芅蒁螈羈莄薃薁袆莃芃螆螂莃蒞蕿?zāi)d莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀荿袃衿荿蒂蚆膈莈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀袆肅蒈螞袂肂蟻羈膀肁莀螁肆肁蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚇薂膇膈莇螇肅膇葿薀罿膆螞螆羅膅莁薈袁膅蒃襖腿膄薆蚇肅膃蚈袂羈膂莈蚅袇芁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)衿肈艿蒄螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿薃肅芅蒁螈羈莄薃薁袆莃芃螆螂莃蒞蕿?zāi)d莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀荿袃衿荿蒂蚆膈莈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀袆肅蒈螞袂肂蟻羈膀肁莀螁肆肁蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚇薂膇膈莇螇肅膇葿薀罿膆螞螆羅膅莁薈袁膅蒃襖腿膄薆蚇肅膃蚈袂羈膂莈蚅袇芁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)衿肈艿蒄螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿薃肅芅蒁螈羈莄薃薁袆莃芃螆螂莃蒞蕿?zāi)d莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀荿袃衿荿蒂蚆膈莈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀袆肅蒈螞袂肂蟻羈膀肁莀螁肆肁蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚇薂膇膈莇螇肅膇葿薀罿膆螞螆羅膅莁薈袁膅蒃襖腿膄薆蚇肅膃蚈袂羈膂莈蚅袇芁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)衿肈艿蒄螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿薃肅芅蒁螈羈莄薃薁袆莃芃螆螂莃蒞蕿?zāi)d莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀荿袃衿荿蒂蚆膈莈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀袆肅蒈螞袂肂蟻羈膀肁莀螁肆肁蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚇薂膇膈莇螇肅膇葿薀罿膆螞螆羅膅莁薈袁膅蒃襖腿膄薆蚇肅膃蚈袂羈膂莈蚅袇芁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)衿肈艿蒄螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿薃肅芅蒁螈羈莄薃薁袆莃芃螆螂莃蒞蕿?zāi)d莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀荿袃衿荿蒂蚆膈莈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀袆肅蒈螞袂肂蟻羈膀肁莀螁肆肁蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚇薂膇膈莇螇肅膇葿薀罿膆螞螆羅膅莁薈袁膅蒃襖腿膄薆蚇肅膃蚈袂羈膂莈蚅袇芁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)衿肈艿蒄螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿薃肅芅蒁螈羈莄薃薁袆莃芃螆螂莃蒞蕿?zāi)d莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀荿袃衿荿蒂蚆膈莈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀袆肅蒈螞袂肂蟻羈膀肁莀螁肆肁蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚇薂膇膈莇螇肅膇葿薀罿膆螞螆羅膅莁薈袁膅蒃襖腿膄薆蚇肅膃蚈袂羈膂莈蚅袇芁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)衿肈艿蒄螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿薃肅芅蒁螈羈莄薃薁袆莃芃螆螂莃蒞蕿?zāi)d莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀荿袃衿荿蒂蚆膈莈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀袆肅蒈螞袂肂蟻羈膀肁莀螁肆肁蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚇薂膇膈莇螇肅膇葿薀罿膆螞螆羅膅莁薈袁膅蒃襖腿膄薆蚇肅膃蚈袂羈膂莈蚅袇芁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)衿肈艿蒄螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿薃肅芅蒁螈羈莄薃薁袆莃芃螆螂莃蒞蕿?zāi)d莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀荿袃衿荿蒂蚆膈莈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀袆肅蒈螞袂肂蟻羈膀肁莀螁肆肁蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚇薂膇膈莇螇肅膇葿薀罿膆螞螆羅膅莁薈袁膅蒃襖腿膄薆蚇肅膃蚈袂羈膂莈蚅袇芁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)衿肈艿蒄螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿薃肅芅蒁螈羈莄薃薁袆莃芃螆螂莃蒞蕿?zāi)d莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀荿袃衿荿蒂蚆膈莈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀袆肅蒈螞袂肂蟻羈膀肁莀螁肆肁蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚇薂膇膈莇螇肅膇葿薀罿膆螞螆羅膅莁薈袁膅蒃襖腿膄薆蚇肅膃蚈袂羈膂莈蚅袇芁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)衿肈艿蒄螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿薃肅芅蒁螈羈莄薃薁袆莃芃螆螂莃蒞蕿?zāi)d莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀荿袃衿荿蒂蚆膈莈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀袆肅蒈螞袂肂蟻羈膀肁莀螁肆肁蒃羆羂肀薅蝿袈聿 一、 開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容為了加強開發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。 要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類： 1土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項費用支出。 2.房屋開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。 3.配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。 4代建工程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。 以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目： 1土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。 2前期工程費指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。 3基礎(chǔ)設(shè)施費指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。 4建筑安裝工程費指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費。 5.配套設(shè)施費指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。 6.開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費用。管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經(jīng)營期間的費用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時期，將滯銷期間發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用計入當期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。同時，將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責任。因此，現(xiàn)行會計制度中規(guī)定將期間費用計入當期損益，不再計入開發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計算開發(fā)成本，不計算完全成本。 二、自營開發(fā)工程成本的核算(一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，可以采用自營方式，也可采用發(fā)包方式進行。 采用自營方式進行的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝（包括裝飾）等工程，如果工程規(guī)模不大，在施工過程中發(fā)生的各項工程費用，可直接計人有關(guān)開發(fā)成本的核算對象，記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“銀行存款”、“庫存材料”、“應(yīng)付工資”等賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本XXX 貸：銀行存款XXX 庫存材料XXX 應(yīng)付工資XXX 如果工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進行內(nèi)部核算的，可根據(jù)需要設(shè)置“工程施工”賬戶，用來核算和歸集自營工程費用，并按工程施工成本核算對象和成本項目設(shè)置工程施工成本明細分類賬進行工程成本明細分類核算。 一、自營工程成本核算的對象和項目 由于開發(fā)企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程具有多樣性和固定性的特點，每一工程幾乎都有它的獨特形式和結(jié)構(gòu)，需要一套單獨的設(shè)計圖紙，在建設(shè)它時，要采用不同的施工方法和施工組織。即使采用相同的標準設(shè)計，也由于必須在指定的地點建造，以致它們的地形、地質(zhì)、水文等自然條件和交通、材料資源等社會條件不同，在建造時，往往也需要對設(shè)計圖紙以及施工方法、施工組織等作適當改變。工程的這些特點，使工程施工具有個體性。因此，基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程的施工屬于單件生產(chǎn)，在對工程組織成本核算時，必須采用定單成本核算法，即按照各項工程進行分別核算成本的方法。凡是可以直接記入各項工程的生產(chǎn)費用，應(yīng)直接計入各項工程成本；凡是不能直接計入各項工程而應(yīng)由有關(guān)工程共同負擔的生產(chǎn)費用，要先按照發(fā)生地點先行歸集，然后按照一定的標準，定期分配計入有關(guān)工程成本。 按定單成本核算法核算工程成本，必須確定工程成本計算的對象。工程成本核算的對象，通常是具有工程預(yù)算的單位工程。因為單位工程是編制工程預(yù)算、工程進度計劃的對象。根據(jù)單位工程來組織工程成本核算，便于反映工程預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果，分析工程成本超降的原因，及時反映施工活動的經(jīng)濟效益。為了簡化工程成本核算手續(xù)，對于：（l）在同一施工地點、同一結(jié)構(gòu)類型、開竣工時間 相接近的各個單位工程；（2）在同一工地上施工的幾個預(yù)算造價很小的工程，也可把它們的成本合并核算，然后按照各該單位工程預(yù)算造價的比例，算得各該單位工程的實際成本。 為了便于核算各項工程成本和分清工程成本超降的原因，必須對生產(chǎn)費用按照經(jīng)濟用途加以分類。施工單位的生產(chǎn)費用按照它的經(jīng)濟用途，一般應(yīng)分為下列成本項目： 1材料費指在施工過程中所耗用的構(gòu)成工程實體的材料、結(jié)構(gòu)件的實際成本以及周轉(zhuǎn)材料的攤銷和租賃費用。 2人工費指直接從事工程施工工人（包括施工現(xiàn)場制作構(gòu)件工人，施工現(xiàn)場水平、垂直運輸?shù)容o助工人，但不包括機械施工人員）的工資、獎金、津貼和職工福利費。 3機械使用費指在施工過程中使用自有施工機械所發(fā)生的費用，包括機上操作人員工資，職工福利費，燃料動力費，機械折舊、修理費，替換工具及部件費，潤滑及擦拭材料費，安裝、拆卸及輔助設(shè)施費，養(yǎng)路費，牌照稅，使用外單位施工機械的租賃費，以及按照規(guī)定支付的施工機械進出場費。 4其他直接費指現(xiàn)場施工用水、電、蒸汽費，冬雨季施工增加費，夜間施工增加費，土方運輸費，材料二次搬運費，生產(chǎn)工具用具使用費，工程定位復(fù)測費，工程點交費，場地清理費等。 5施工間接費措施工單位為組織和管理工程施工所發(fā)生的全部支出，包括施工單位管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅交通費、行政管理用固定資產(chǎn)折舊修理費、低值易耗品攤銷、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、民工管理費等。如搭建有為工程施工所必需的生產(chǎn)、生活用的臨時建筑物、構(gòu)筑物及其他臨時設(shè)施，還應(yīng)包括臨時設(shè)施攤銷費。 上述材料費、人工費、機械使用費和其他直接費，由于直接耗用于工程的施工過程，叫做直接費，可以直接記入“工程施工”賬戶和各項工程成本。施工間接費由于屬于組織和管理工程施工所發(fā)生的各項費用，要按照一定標準分配計入各項工程戍本，叫做間接費，在核算上應(yīng)先將它記入“施工間接費用”賬戶，然后按照一定標準分配計入各項工程成本。 二、材料費的核算 各項工程耗用的主要材料和結(jié)構(gòu)件，通常通過“領(lǐng)料單”、“退料單”?！耙杨I(lǐng)來用材料清單”、“大堆材料耗用單”等材料憑證匯總計算?！耙杨I(lǐng)未用材料清單”是對下月需要繼續(xù)使用的月末施工現(xiàn)場存料，在月末由各施工隊組按各項工程用料分別盤點后填制，應(yīng)從當月領(lǐng)用材料總額中減去借以計算該月材料耗用額的材料憑證。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。這些材料常有幾個單位工程共同耗用，領(lǐng)用次數(shù)又多，很難在領(lǐng)用時逐一加以點數(shù)，往往采用“算兩頭、軋中間”的辦法，來定期計算其實際用量。即對進場的大準材料進行點數(shù)后，日常領(lǐng)用時不必逐筆辦理領(lǐng)料手續(xù)，月末先計算定額耗用量。 本月定額耗用量（本月完成工程量材料消耗定額） 再通過盤點求得實際耗用量，差異數(shù)量和差異分配率： 本月實際耗用量月初結(jié)存數(shù)量+本月收入數(shù)量-月末盤點數(shù)量 差異數(shù)量本月實際耗用量一本月定額耗用量 差異分配率差異數(shù)量本月定額耗用量100% 然后求得各項工程實際耗用大堆材料數(shù)量和計劃價格成本： 某項工程實際耗用大堆材料數(shù)量該工程定額耗用量（1差異分配率） 某項工程實際耗用大堆材料的計劃價格成本該工程實際耗用大堆材料數(shù)量計劃單價 施工隊組在施工過程中領(lǐng)用的周轉(zhuǎn)材料，如模板、跳板、腳手架木等，一般可在領(lǐng)用時填制“領(lǐng)料單”，先將其成本記入各項工程成本。于工程完工時，再填制“退料單”將實際盤存數(shù)沖減工程成本。對租賃的周轉(zhuǎn)材料，其租賃費可根據(jù)租賃費用賬單記入各項工程成本。 三、人工費的核算 工程成本中的人工費，對計件工人的工資，可直接根據(jù)“工程任務(wù)單”中工資總額匯總計入各項工程的成本，職工福利費可按工資的比例（目前為14）計入各項工程的成本。 “工程任務(wù)單”是施工員根據(jù)施工作業(yè)計劃于施工前下達給工人班組的具體工作通知，也是用以記錄實際完成工程數(shù)量、計算獎金或計件工資的憑證。通常于施工前由施工員會同定額員根據(jù)施工作業(yè)計劃和勞動定額，參照施工圖紙，分別工人班組簽發(fā)。任務(wù)單中工程完工后，施工員應(yīng)根據(jù)工程任務(wù)單中規(guī)定的各項條件進行檢查，并會同質(zhì)量檢查員進行驗收，評定質(zhì)量等級。實際驗收數(shù)量與簽發(fā)的工程數(shù)量有出入時，應(yīng)查明原因并經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準后才能結(jié)算。每月簽發(fā)的工程任務(wù)單，應(yīng)于月末全部進行結(jié)算。如某些工程尚未全部完工，即將其完工部分按估計數(shù)進行結(jié)算，未完工部分可結(jié)合下月施工作業(yè)計劃中的工程任務(wù)，再簽發(fā)給原來的班組，使當月完成的工程和當月應(yīng)發(fā)的工資獎金于當月結(jié)算。 對計時工人的工資和職工福利費，可根據(jù)按工程別匯總的工時匯總表中各項工程耗用的作業(yè)工時總數(shù)和各該施工單位的平均工資率計算。所謂施工單位平均工資率，就是以月份內(nèi)各該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和，除建筑安裝工人工資和職工福利費總額所得的商數(shù)，它的計算公式如下： 某施工單位平均工資率（元/時）月份內(nèi)施工單位建筑安裝工人工資和 職工福利費總額（元）月份內(nèi)該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和（時） 用施工單位平均工資率乘務(wù)項工程耗用的工時，就可算得各該工程在某月份內(nèi)應(yīng)分配的人工費： 項工程分配的人工資該項工程耗用工時施工單位平均工資率 四、機械使用費的核算 施工單位因采用機械化施工使用施工機械而發(fā)生的各項費用，應(yīng)另行組織核算。因為使用施工機械而發(fā)生的機械使用費，是單獨記入工程成本的“機械使用費”項目的。 機械使用費的內(nèi)容，一般包括： 1人工費指機上操作人員的工資和職工福利費。 2燃料、動力費指施工機械耗用的燃料、動力費。 3材料費指施工機械耗用的潤滑材料和擦拭材料等費用。 4折舊、修理費指對施工機械計提的折舊費、應(yīng)計的修理費和租人機械的租賃費。 5替換工具、部件費指施工機械使用的傳動皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變壓器、開關(guān)、電線、電纜等替換工具和部件的攤銷費和維修費。 6運輸裝卸費指將施工機械運到施工現(xiàn)場、運離施工現(xiàn)場和在工地范圍內(nèi)轉(zhuǎn)移的運輸、安裝、拆卸及試車等費用，若運往其他施工現(xiàn)場，運出費用由其他施工現(xiàn)場的工程成本負擔。 7.輔助設(shè)施費指為使用施工機械建造、鋪設(shè)的基礎(chǔ)、底座、工作臺、行走軌道等費用。施工機械的輔助設(shè)施費，如數(shù)額較大，可先記入“待攤費用”賬戶，然后按照現(xiàn)場施工期限分次從“待攤費用”賬戶轉(zhuǎn)入“工程施工機械使用費”賬戶，攤?cè)敫髟鹿こ坛杀尽?8.養(yǎng)路費、牌照稅指為施工機械如鏟車、壓路機等繳納的養(yǎng)路費和牌照稅。 9間接費指機械施工隊組織機械施工、管理機械發(fā)生的費用和停機棚的折舊、修理費。 至于施工機械所加工的材料，如攪拌混凝土時所用的水泥、砂、石等，應(yīng)記入工程成本的“材料費”項目；為施工機械擔任運料、配料和搬運成品工人的工資，應(yīng)記入工程成本的“人工費”項目；土建施工隊因組織機械施工而發(fā)生的有關(guān)管理費，一般應(yīng)記入“施工間接費用”的有關(guān)項目，不列作施工機械使用費。 機械使用費的總分類核算，應(yīng)先在“工程施工機械使用費”賬戶進行。施工單位發(fā)生的各項機械使用費，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費”、“銀行存款”、“累計折舊”、“待攤費用”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工機械使用費”賬戶的借方，作如下分錄入賬： 借：工程施工機械使用費用9 000 貸：庫存材料 11 00 低值易耗品150 材料成本差異25 應(yīng)付工資 4 000 應(yīng)付福利費560 銀行存款 2 165 累計折舊 8 000 待攤費用 3 000 機械使用費的明細分類核算，對大型機械可按各機械分別進行；對中型機械一般可按機械類別進行。至于那些沒有專人使用的小型施工機械，如打夯機、卷揚機、砂漿機、鋼筋木工機械等的使用費，可合并計算它們的折舊、修理費。 機械使用費的分配，一般都以施工機械的工作臺時（或工作臺班或完成工作量）為標準。各施工機械對各項工程施工的工作臺時，可以根據(jù)各種機械的使用記錄，在“機械使用月報”中加以匯總。 三、自營開發(fā)工程成本的核算（二）根據(jù)機械使用費明細分類賬記錄的機械使用費合計數(shù)和機械使用月報中各項工程的工作臺時，就可通過下列算式將機械使用費進行分配。 某項工程應(yīng)分配的機械使用費該項工程使用機械的工作臺時機械使用 費合計機械工作臺時合計 對于各種中型機械的機械使用費的核算，也可不分機械種類進行。在這種情況下，對于各項工程應(yīng)分配的機械使用費，可在月終充根據(jù)機械使用月報中各種機械的工作臺時合計分別乘該種機械臺時費計劃數(shù)，求得當月按各種機械臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費合計，然后與當月實際發(fā)生的機械使用費合計數(shù)比較，求得機械使用費實際數(shù)對按臺時費計劃數(shù)的百分比，再將各項工程控臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費進行調(diào)整。 某項工程應(yīng)分配的機械使用費（該工程使用機械的工作臺時機械臺時費計劃數(shù)）實際發(fā)生的機械使用費（機械工作臺時合計該機械臺是費計劃數(shù)） 現(xiàn)舉例說明它的分配計算方法如下： （一）先確定各種施工機械每個臺時費計劃數(shù) 施工機械臺時費計劃數(shù)的計算，可參照以往核算資料確定，也可根據(jù)施工機械原值、折舊率，隨機駕駛?cè)藛T工資、估計年工作臺時等資料加以計算。設(shè)例中：0.5立方米履帶挖土機的臺時費計劃數(shù)為20元，0.4立方米混凝土攪拌機的臺時費計劃數(shù)為 8元。 （二）求出各種施工機械技臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費合計 設(shè)例中: 0.5立方米履帶挖土機 290臺時臺時費計劃數(shù) 20元 5 800元 0.4立方米混凝土攪拌機 300臺時臺時費計劃數(shù) 8元 2 400元 其他施工機械 11 800元 按臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費合計 20 000元 （三）根據(jù)機械使用費明細分類賬匯總計算實際發(fā)生的機械使用費，設(shè)例中計 19 000元 （四）計算機械使用費實際數(shù)對按臺時費計劃數(shù)計算的百分比，設(shè)例中為 19000元/20000元10095 （五）將各項工程按臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費按實際數(shù)加以調(diào)整 如 101商品房建筑工程按各機械工作臺時和按臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費合計數(shù)為9 000元，則應(yīng)分配的機械使用費為： 9000元958550元 對于分配于各項工程成本的機械使用費，應(yīng)自“工程施工機械使用費”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項工程成本的“機械使用費”項目： 借：工程施工 19 000 貸：工程施工機械使用費 19 000 對于小型施工機械的折舊、修理費，可于月末按各項工程的工料費或工作量的比例，分配計入各項工程成本的“機械使用費”項目。 五、其他直接資的核算 工程成本中的“其他直接貿(mào)”，是指在施工現(xiàn)場直接發(fā)生但不能記入“材料費”、“人工費”和“機械使用費”項目的其他直接發(fā)生的費用，主要包括： 1施工過程中耗用的水、電、風、汽費； 2.冬、雨季施工費包括為保證工程質(zhì)量，采取保溫、防雨措施所需增加的材料、人工和各項設(shè)施費用； 3因場地狹小等原因而發(fā)生的材料H次搬運費； 4土方運輸費。 此外，還包括生產(chǎn)工具用具使用費、檢驗試驗費、工程定位復(fù)測資、工程點交費、場地清理費等。 施工單位在現(xiàn)場耗用的水、電、風、汽和運輸?shù)葎趧?wù)，可按實際結(jié)算數(shù)記入“工程施工”賬戶的借方和有關(guān)工程成本的“其他直接費”項目。如用銀行存款為某項工程支付土方運輸費2 000元，應(yīng)作： 借：工程施工 2 000 貸：銀行存款 2 000 對于不能直接記入各項工程成本的水、電、風、汽等勞務(wù)費用，可在月終根據(jù)各項工程的實際耗用量，將各項勞務(wù)費用分配于各有關(guān)工程成本。 根據(jù)水、電、風、汽、運輸費用分配表，就可將各項工程分配的水、電、風、汽和材料二次搬運費等計入各項工程成本的“其他直接費”項目。 對于施工現(xiàn)場發(fā)生的各項冬、雨季施工資以及工程定位復(fù)測費、工程點交費、場地清理兼、檢驗試驗費等其他直接費，凡能直接計入各項工程成本的，應(yīng)直接計入；不能直接計入各項工程成本的，應(yīng)先行匯總登記，然后按照一定標準將它分配計入有關(guān)工程成本。 六、施工間接費用的核算 工程成本中除了上文所說的各項直接貿(mào)外，還包括施工單位組織施工、管理所發(fā)生的各項費用。這些費用，雖為組織施工、管理所必需，但是不能確定其為某項工程成本所應(yīng)負擔，因而無法將它直接計入各項工程成本。為了簡化核算手續(xù)，都將它先記入“施工間接費用”賬戶，然后將它分配計入各項工程成本。 施工間接費用的內(nèi)容，一般包括： 1管理人員工資措施工單位管理人員的工資、工資性津貼、補貼等。 2職工福利費指按照施工單位管理人員工資總額的一定比例（目前為14）提取的職工福利費。 3折舊費措施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的折舊費。 4修理費指施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的經(jīng)常修理費和大修理費。 5.工具用具使用費措施工單位施工管理部門使用不屬于固定資產(chǎn)的工具、器具和檢驗、試驗、消防用具等的購置，攤銷和修理費。 6.辦公費措施工單位管理部門辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書報、會議、水電、燒水和集體取暖用煤等的費用。 7差旅交通費指施工單位職工因公出差、調(diào)動工作的差旅費、住勤補助費、市內(nèi)交通和誤餐補助費、上下班交通補貼、職工探親路費、職工離退休退職一次性路費、工傷人員就醫(yī)路費，以及施工單位管理部門使用的交通工具的油料、燃料、養(yǎng)路費、牌照費等。 8.勞動保護費指用于施工單位職工的勞動保護用品和技術(shù)安全設(shè)施的購置、攤銷和修理費，供職工保健用的解毒劑、營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費和補助費以及工地上職工洗澡、飲水的燃料費等。 9.其他費用指上列各項費用以外的其他間接費用。 施工單位發(fā)生的間接費用，在總分類核算上，應(yīng)在“施工間接費用”賬戶進行。發(fā)生的各項施工間接費用，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費”、“銀行存款”、“現(xiàn)金”、“累計折；日”、“待攤費用”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“施工間接費用”賬戶的借方。 借：施工間接費用 20 538 貸：庫存材料 1900 低值易耗品 600 材料成本差異 50 應(yīng)付工資 8 500 應(yīng)付福利費 1190 銀行存款 2 900 現(xiàn)金 298 累計折舊 4 600 待攤費用 1500 如施工單位搭建有為進行施工所必需的生產(chǎn)和生活用的臨時宿舍、倉庫、辦公室等臨時設(shè)施，應(yīng)將其搭建支出先記入“遞延資產(chǎn)”賬戶，然后分月攤銷記入“施工間接費用”賬戶。 施工間接費用的明細分類核算，應(yīng)按施工單位設(shè)置“施工間接費用明細分類賬”，將發(fā)生的施工間接費用按明細項目分欄登記。 每月終了，應(yīng)對施工間接費用進行分配。為了便于將施工間接費的實際水平與定額比較，以考核施工間接費用的節(jié)約或超支情況，施工間接費用在各項建筑安裝工程之間的分配，可按照各項工程的施工間接費用定額（即為直接費或人工費的百分比，建筑工程一般按直接費的百分比，水電安裝工程、設(shè)備安裝工程按人工費的百分比）所計算的施工間接費的比例進行分配。 某項工程本期應(yīng)分配的施工間接費用本期實際發(fā)生的施工間接費用該項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費）該項工程規(guī)定的施工間接費用定額各項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費）各項工程規(guī)定的施工間接費用定額 在實際核算工作中，對于施工間接費用的分配，往往先計算本期實際發(fā)生的施工間接費用對接施工間接費用定額計算的施工間接費用的百分比，再將各項工程按定額計算的施工間接費用進行調(diào)整，即將上列算式改為： 某項工程本期應(yīng)分配的施工間接費用該項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費）該項工程本期該項工程規(guī)定的施工間接費用定額本期實際實際發(fā)生的施工間接費用各項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費）各項工程規(guī)定的施工間接費用定額 如某施工單位在 1998年 7月份計發(fā)生施工間接費用 20 538元，各項工程在7月份內(nèi)發(fā)生的直接費和它們的施工間接費用定額如下： 101商品房建筑工程直接費 141 000元 施工間接費用定額為直接費的6% 102商品房建筑工程直接費 126 000元 施工間接費用定額為直接費的6 151出租房建筑工程直接費 59 000元 施工間接費用定額為直接費的6 則各項工程在7月份應(yīng)分配的施工間接費用如下： 101商品房建筑工程： 141000元6%20538元141000元6%+126000元6%+59000元6% 8460元20538元/19560元 8460元1058883元 102商品房建筑工程： 126000元6%20538元19560元7560元105%7938元 151出租房建筑工程： 590006%20538元19560元3540元105%3717元 對于分配于各項工程成本的施工間接費用，應(yīng)自“施工間接費用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項工程成本的“施工間接費”項目： 借：工程施20 538 貸：施工間接費用 20 538 七、自營工程成本核算程序小結(jié) 為了核算各項自營工程的實際成本，會計部門在接到施工部門的開工報告后，即要根據(jù)前述有關(guān)成本核算對象的說明，為各該單位工程或同類工程開設(shè)有如圖表5七所示的“工程施工成本明細分類賬”，用以記錄各項工程的成本。同時不論工程施工期限的長短，都須等到工程完工記入各項應(yīng)計成本以后，工程成本明細分類賬的記錄方為完整。 工程施工成本明細分類賬中各成本項目的實際成本，根據(jù)上述耗用材料分配表、人工費分配表、機械使用費分配表、水電風汽運輸費用分配表、施工間接費用分配表等記入。對于月份內(nèi)各項工程發(fā)生的實際成本，應(yīng)在月終將它自“工程施工”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”賬戶的借方: 借：開發(fā)成本XXX 貸：工程施工XXX 根據(jù)上文所述，現(xiàn)將自營工程成本核算程序歸納如下： 1根據(jù)開工報告，確定工程成本核算對象，開設(shè)工程施工成本明細分類賬； 2按工程成本核算對象和成本項目匯總分配材料、人工、折舊等費用； 3分配機械使用費、其他直接貿(mào)和施工間接費； 4計算各月施工工程實際成本； 5根據(jù)完工報告，結(jié)算工程施工成本明細分類賬中的實際總成本，并與預(yù)算成本對比分析。 四、發(fā)包開發(fā)工程及其價款結(jié)算的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，如不采用自營方式，可以采用發(fā)包方式。 對發(fā)包的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝工程，一般采用招標、議標方式，通過工程公開招標或邀請施工企業(yè)議標，將工程發(fā)包給施工企業(yè)的，按工程標價進行結(jié)算。開發(fā)企業(yè)要根據(jù)工程承包合同條例的規(guī)定，同承包工程的施工企業(yè)簽訂工程承包合同。承包合同是發(fā)包開發(fā)企業(yè)和承包施工企業(yè)為了完成承發(fā)包工程，根據(jù)批準的設(shè)計文件和中標標函內(nèi)容所簽訂，明確雙方相互權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。它一般應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：（l）工程名稱和地點；（2）工程范圍和內(nèi)容；（3）開、竣工日期；（4）工程質(zhì)量、保修期及保修條件；（5）工程造價；（6）工程價款的支付、結(jié)算及交工驗收辦法；（7）設(shè)計文件和技術(shù)資料提供日期；（8）材料、設(shè)備的供應(yīng)和進場期限；（9）雙方相互協(xié)作事項和違約責任等。開發(fā)企業(yè)應(yīng)將承包合同副本送開戶銀行作為結(jié)算工程價款的依據(jù)。 一、工程價款結(jié)算的辦法 開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在工程承包合同中規(guī)定的工程價款的結(jié)算，應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)工程價款結(jié)算辦法，結(jié)合當?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定具體確定。從目前各個地區(qū)所采用的工程價款結(jié)算辦法來看，歸納起來，主要有如下三種。 1按月結(jié)算就是按照每月實際完成的分部分項工程進行結(jié)算。因為建筑安裝工程等雖具有個體性的特點，但不同的工程，都是由一定的分部分項工程構(gòu)成的。每一個分部分項工程，都有一定的施工內(nèi)容、質(zhì)量標準和統(tǒng)一的計量單位，并在短期內(nèi)可以完成。國家為了管理工程造價而制訂的工程預(yù)算定額和地區(qū)預(yù)算造 價，都是以分部分項工程為基礎(chǔ)的。因此，根據(jù)經(jīng)驗收合格的各月份的已完分部分項工程的工程數(shù)量和預(yù)算單價等計算的工程造價，就是各該月份應(yīng)結(jié)算和支付的工程款。如果招標出包工程，工程標價與工程造價不同時，應(yīng)按工程標價占工程預(yù)算造價的百分比進行調(diào)整計算。在具體做法上，各個地區(qū)也不盡相同，目前一般都實行月中預(yù)付、月終結(jié)算，即在月中按照當月施工計劃所列的工作量一半預(yù)付，月末（實際為下月初）按照各工程當月實際完成工作量（即預(yù)算造價或調(diào)整計算后的工程標價）扣除月中預(yù)付款后進行結(jié)算。 2分段結(jié)算就是將一個單位工程按形象進度劃分為幾個階段（部位），如基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)