2014年3月昆山房地產(chǎn)城中區(qū)域市場(chǎng)報(bào)告（31頁(yè)）.ppt

贏商網(wǎng)8月福利活動(dòng)： 上傳1份，可馬上免幣下載1份；上傳3份，可下載vip資料。 活動(dòng)時(shí)間：2014年8月11日9月10日 /zt/fouryears/# 注：本活動(dòng)每月各不同，請(qǐng)?zhí)砑觪q：2104223640了解當(dāng)月活動(dòng)（添加后可享受每日優(yōu)質(zhì)免幣資料和2幣資料實(shí)時(shí)推送）,城中區(qū)域市場(chǎng)報(bào)告,2014.3,catalog 目錄,part1,區(qū)域宏觀環(huán)境,區(qū)域概況 區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 區(qū)域交通及配套,城中區(qū)域范圍為太倉(cāng)塘以南，火車軌道以北，青陽(yáng)港以西，葉荷河以東； 地處昆山核心區(qū)域，是昆山的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和商貿(mào)中心，人口較多，交通便利，在售項(xiàng)目較少，多為老住宅小區(qū)。,城中區(qū)域,區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,功能分區(qū)： “三心”：昆山市行政中心、商業(yè)中心、傳統(tǒng)文化中心 “三區(qū)”：中心功能首位集聚區(qū)、現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)集中區(qū)、低碳生態(tài)宜居示范區(qū),婁江休閑景觀帶,人民路綜合發(fā)展軸,用地規(guī)劃圖,用地布局結(jié)構(gòu)： “一軸”：沿人民路的南北向綜合發(fā)展軸； “一帶”：沿婁江的東西向休閑景觀帶：,從區(qū)域規(guī)劃中看，主要形成“一商業(yè)軸，一景觀帶”為中心的發(fā)展趨勢(shì)；城中區(qū)域用地規(guī)劃主要以商業(yè)、住宅和市政用地為主，住宅多為老居住小區(qū)，在開(kāi)發(fā)或待開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目較少,規(guī)劃cbd,區(qū)域交通及配套,城中區(qū)域?yàn)槔ド绞泻诵膮^(qū)域，生活配套成熟且齊全；商業(yè)配套現(xiàn)已形成了人民路老城區(qū)商業(yè)板塊，未來(lái)的東新街金鷹商業(yè)板塊；交通便利，通達(dá)性高，但交通堵塞現(xiàn)象比較嚴(yán)重。根據(jù)城市的規(guī)劃，長(zhǎng)江路東、青陽(yáng)港西、前進(jìn)路南、朝陽(yáng)路北區(qū)域?qū)⒊蔀槔ド降腸bd區(qū)域,規(guī)劃cbd,小結(jié),城市核心區(qū)域 區(qū)域內(nèi)老住宅小區(qū)較多 生活配套齊全,part2,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,樓盤(pán)分布圖 區(qū)域土地市場(chǎng) 區(qū)域供求存數(shù)據(jù) 價(jià)格走勢(shì) 區(qū)域銷售top10 未來(lái)供應(yīng)量 區(qū)域戶型面積特征,樓盤(pán)分布圖,在售項(xiàng)目,待售項(xiàng)目,柏盛園,動(dòng)遷房,區(qū)域土地市場(chǎng),住宅,商辦,商住,在售項(xiàng)目較少 近幾年土地成交少，多為商業(yè)用地,小結(jié),贏商網(wǎng)8月福利活動(dòng)： 上傳1份，可馬上免幣下載1份；上傳3份，可下載vip資料。 活動(dòng)時(shí)間：2014年8月11日9月10日 /zt/fouryears/# 注：本活動(dòng)每月各不同，請(qǐng)?zhí)砑觪q：2104223640了解當(dāng)月活動(dòng)（添加后可享受每日優(yōu)質(zhì)免幣資料和2幣資料實(shí)時(shí)推送）,城中區(qū)域供應(yīng)情況,2013年全年城中區(qū)域新增供應(yīng)量1814套，其中3、4和11月新增量較多，在昆山整體市場(chǎng)中處于末位，占比2.62%，2014年第一季度無(wú)新增供應(yīng)量，區(qū)域內(nèi)月度供應(yīng)量不穩(wěn)定,2013年城中區(qū)域新增量占比情況,金鷹、金瑞,柏盛園,城中區(qū)域成交情況,2013年城中區(qū)域成交1355套，2014年前兩個(gè)月成交149套，同比2013年下降24.75%；從數(shù)據(jù)來(lái)看2013年成交量出現(xiàn)了7月和12月的兩個(gè)頂峰，主要原因是個(gè)別項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)或加推導(dǎo)致的，其他月份成交平平，低于百套。在昆山整體市場(chǎng)中，城中區(qū)域成交量也排在末位，占比僅2.10%,2013年城中區(qū)域新增量占比情況,翡翠名都,柏盛園,整體看來(lái)，區(qū)域庫(kù)存量波動(dòng)上升態(tài)勢(shì)，2013年11月份庫(kù)存量增至最高4383套，截止2014年3月底庫(kù)存量4048套，當(dāng)月存銷比約79.37，在沒(méi)有新增量的情況下，按3月去化量計(jì)算，現(xiàn)有庫(kù)存需6.6年去化完，庫(kù)存去化壓力大！,城中區(qū)域庫(kù)存量情況,城中區(qū)域與昆山整體市場(chǎng)成交對(duì)比,2013年昆山整體市場(chǎng)成交64195套，近十五個(gè)月月均區(qū)域5017套，城中區(qū)域全年成交1355套，近十五個(gè)月月均去化102套，從圖表中可以看出，城中區(qū)域每個(gè)月的成交與整體市場(chǎng)相距甚遠(yuǎn)，成交情況不理想。,價(jià)格走勢(shì),從圖表中可以看出，2013年1月至2014年3月城中區(qū)域各樓盤(pán)均價(jià)呈下降趨勢(shì)，項(xiàng)目?jī)r(jià)格梯次比較明顯，2014年3月均價(jià)為10957元/，同比去年3月下降7.01%，其中下降最大的樓盤(pán)為玖瓏灣。,注：此價(jià)格為表價(jià),區(qū)域成交top10,2013年全年銷售套數(shù)top10,2014年1-2月銷售套數(shù)top10,城中區(qū)域在售項(xiàng)目較少，在售項(xiàng)目都能進(jìn)銷售top10,2013年排名第一的為翡翠名都，成交288套，金鷹天地廣場(chǎng)和金瑞家園在2013年均有加推或開(kāi)盤(pán)，排名第二、三名，為第二梯隊(duì)；2014年前兩個(gè)月，成交量慘淡，動(dòng)遷房項(xiàng)目柏盛園成交34套，排名第一，金鷹和玖瓏灣成交14、11套，排名第二、三套。,預(yù)計(jì)未來(lái)住宅上市量,區(qū)域房型面積配比,五個(gè)項(xiàng)目共用2492套房源，房型以170以上的大戶型為主，占比32.26%，其次是140-150，占比21.23%； 五個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)已去化1278套，整體去化率為51.28%，其中170以上房型去化占比最高，占比30.59%，其次為140-150，去化占比20.03%,區(qū)域住宅成交結(jié)構(gòu),贏商網(wǎng)-運(yùn)營(yíng)中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院“，海量專業(yè)資料每日更新中！ 資料下載地址：/,區(qū)域住宅成交結(jié)構(gòu),選取了區(qū)域內(nèi)現(xiàn)在在售而且有一定成交量的項(xiàng)目進(jìn)行分析對(duì)比，這個(gè)五個(gè)項(xiàng)目整體面積段分布比較廣泛，其中130-160平米每個(gè)項(xiàng)目都有，110-120是市場(chǎng)空白點(diǎn)；去化率最高的面積段為160-170，但此面積段房源套數(shù)最少，僅有48套。,區(qū)域住宅產(chǎn)品面積段具體數(shù)據(jù),供求量較低，處于市場(chǎng)末位 庫(kù)存量及未來(lái)上市量去化壓力大 區(qū)域內(nèi)多為中高端項(xiàng)目，價(jià)格梯次明顯，呈下降趨勢(shì) 產(chǎn)品多為大面積戶型，去化率高，但周期長(zhǎng),小結(jié),part3,產(chǎn)品分析,區(qū)域建筑特征 戶型分析,贏商網(wǎng)-運(yùn)營(yíng)中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院“，海量專業(yè)資料每日更新中！ 資料下載地址：/,產(chǎn)品分析-建筑風(fēng)格,弘輝首璽,金瑞家園,金鷹天地廣場(chǎng),榮記玖瓏灣,永泰花苑,簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格,簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格,現(xiàn)代歐式建筑風(fēng)格,法式建筑風(fēng)格,現(xiàn)代建筑風(fēng)格,產(chǎn)品分析-兩房,2r：104,2+1r:107,2r:92,2r：88,弘輝首璽,優(yōu)點(diǎn)：兩面朝南、通風(fēng)性比較好、主臥帶衛(wèi)生間、空中花園可做成一個(gè)房間 缺點(diǎn)：公共衛(wèi)生間在進(jìn)門(mén)口私密性不好、生活東線不合理、104平應(yīng)做緊湊房型，卻做成了一室大尺度舒適型房型，不符合市場(chǎng)實(shí)際需求。,優(yōu)點(diǎn)：兩面朝南、面積利用率高，做到了三房、廚房帶工作陽(yáng)臺(tái) 缺點(diǎn)：因?yàn)榉啃吞o湊必然會(huì)導(dǎo)致生活動(dòng)線的不合理性，餐廳的位置影響動(dòng)線、南北通風(fēng)性差、衛(wèi)生間尺度狹小、廚房雙面工作臺(tái)，不方便操作。,優(yōu)點(diǎn)：三面朝南且都帶陽(yáng)臺(tái)、公共衛(wèi)生間干濕分離、廚房有工作陽(yáng)臺(tái)。各功能區(qū)尺度相對(duì)舒適。 缺點(diǎn)：客廳和兩個(gè)房間南北通風(fēng)差、衛(wèi)生間的位置導(dǎo)致生活東線紊亂。,優(yōu)點(diǎn)：兩面朝南、各功能區(qū)尺度相對(duì)舒適、廚房帶超大工作陽(yáng)臺(tái)。 缺點(diǎn)：南北通風(fēng)差、生活東線交叉、廚房尺度偏小、客廳陽(yáng)臺(tái)尺度小。,金瑞家園,金鷹天地廣場(chǎng),榮記玖瓏灣,永泰花苑,2r：125,優(yōu)點(diǎn)：三面朝南，主臥套房式設(shè)計(jì)，公共衛(wèi)生間干濕分離廚房有工作陽(yáng)臺(tái)，各功能區(qū)尺度相對(duì)舒適。 缺點(diǎn)：南北不通透，餐廳面積較小，阻礙動(dòng)線。,區(qū)域內(nèi)兩房戶型方正，多為南北不通透，除金瑞花園，其他戶型比較平庸沒(méi)有太多特色。弘輝首璽為大面積舒適兩房。,產(chǎn)品分析-三房,弘輝首璽,金瑞家園,金鷹天地廣場(chǎng),榮記玖瓏灣,永泰花苑,區(qū)域內(nèi)三房主要集中在140左右，金鷹、金瑞和玖瓏灣三個(gè)項(xiàng)目有點(diǎn)相似，都三面朝南，動(dòng)靜分區(qū)；永泰花園和弘輝首璽兩面朝南，其中永泰花苑客廳為東西向。,3r:132,優(yōu)點(diǎn)：三面朝南、主臥帶衛(wèi)生間、可做n+1房、衛(wèi)生間離次臥比較近、生活動(dòng)靜分離、南北通透 缺點(diǎn)：主臥不帶飄窗或陽(yáng)臺(tái)、次臥凹進(jìn)里面影響采光和通風(fēng)、公共衛(wèi)生間尺度偏小,3r：142,優(yōu)點(diǎn)：三面朝南、主臥帶衛(wèi)生間和書(shū)房、可做n+1房、衛(wèi)生間離次臥比較近、生活動(dòng)靜分離、南北通透 缺點(diǎn)：除了客廳帶陽(yáng)臺(tái)，其他功能區(qū)都不帶飄窗或陽(yáng)臺(tái)、朝南小房間因主臥書(shū)房的面積分割，導(dǎo)致室內(nèi)面積的使用率不高、公共衛(wèi)生間尺度小。,3r:143,優(yōu)點(diǎn)：三面朝南、主臥帶衛(wèi)生間、可做n+1房、公共衛(wèi)生間離小房間都很方便、生活動(dòng)靜分明 缺點(diǎn)：客廳陽(yáng)臺(tái)偏小、南北不通透,3r:140,優(yōu)點(diǎn)：兩個(gè)房間朝南、主臥帶衛(wèi)生間、可做n+1房、公共衛(wèi)生間干濕分離 缺點(diǎn)：客廳東西向，通風(fēng)采光極差、廚房到餐廳動(dòng)線不方便、生活動(dòng)靜區(qū)交叉,3r:143,優(yōu)點(diǎn)：南北通透、功能區(qū)尺度都偏大，比較舒適 缺點(diǎn)：開(kāi)門(mén)對(duì)衛(wèi)生間、生活動(dòng)線交叉廚房狹長(zhǎng)型，利用率不高、小房間朝北，尺度偏小,產(chǎn)品分析-大戶型（170以上）,弘輝首璽,金瑞家園,金鷹天地廣場(chǎng),榮記玖瓏灣,永泰花苑,區(qū)域內(nèi)大戶型占比較高，跨度也就大，其中弘輝首璽最大的有700多平米的，這里只選取了170多平米的進(jìn)行分析；金鷹和玖瓏灣均是三面朝南，帶有入戶花園，金鷹動(dòng)靜分區(qū)，玖瓏灣分區(qū)比較混亂；弘輝首璽173戶型兩面朝南，客廳為東西向，無(wú)太大優(yōu)勢(shì)。,無(wú),4r:170,優(yōu)點(diǎn)：三面朝南、主臥帶衛(wèi)生間和書(shū)房、可做n+1房、衛(wèi)生間離次臥比較近、生活動(dòng)靜分離、南北通透 缺點(diǎn)：除了客廳帶陽(yáng)臺(tái)，其他功能區(qū)都不帶飄窗或陽(yáng)臺(tái)、公共衛(wèi)生間狹小,4r:173,優(yōu)點(diǎn)：三面朝南，主臥套房式設(shè)計(jì)，帶有入戶花園，南有大陽(yáng)臺(tái) 缺點(diǎn)：南北通透性差，北向兩個(gè)次臥面積較小，動(dòng)線混亂，客廳左右都有臥室，私密性差,無(wú),3r：173,優(yōu)點(diǎn)：開(kāi)間尺度大，奢侈房型 缺點(diǎn)：客廳東西走向不符合內(nèi)地客層的習(xí)慣、所有功能區(qū)均不帶陽(yáng)臺(tái)或飄窗,建筑風(fēng)格各異，歐式為主 戶型多以舒適度為主，無(wú)太多優(yōu)勢(shì),小結(jié),贏商網(wǎng)-運(yùn)