鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào).ppt

鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào) 目錄 目錄 引言 持續(xù)調(diào)控下，房地產(chǎn)“上半場(chǎng)”已經(jīng)結(jié)束，我們站在了“下半場(chǎng)”的起點(diǎn)。 房?jī)r(jià) 房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)控政策 抑制通脹的緊縮政策 加息、信貸 “影子銀行”監(jiān)管 市場(chǎng)化間接調(diào)控 行政限購(gòu)令、問(wèn)責(zé)制 經(jīng)營(yíng)杠桿與財(cái)務(wù) 杠桿雙重受限 促進(jìn) 供給 抑制 需求 上半場(chǎng)：“黃金 ”十年已經(jīng)過(guò)去 下半場(chǎng)：“白銀 ”十年還是 短期內(nèi)：參考融資成本 和項(xiàng)目的收益率所決定 的盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行降價(jià) 房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“ 洗牌”階段 中長(zhǎng)期：行業(yè)的分化 與整合，破產(chǎn)、兼并 與收購(gòu)將成為常態(tài) 大勢(shì)在變，我們?nèi)绾沃鲃?dòng)變革， 持續(xù)引領(lǐng)？ 引言 武漢萬(wàn)科連續(xù)五年市場(chǎng)銷(xiāo)售第一，主力項(xiàng)目均位列片區(qū)前三，但是 漢 口 200-300萬(wàn) 漢 陽(yáng) 80-100萬(wàn) 沌口 50-80萬(wàn) 武 昌 170-250萬(wàn) 項(xiàng)目銷(xiāo)售額占有率 金色城市8.510.0% 保利心語(yǔ)8.2 9.5% 東湖國(guó)際6.5 7.5% 項(xiàng)目銷(xiāo)售額占有率 紅郡6.212.2% 清江山水4.38.4% 光谷新世界4.07.8% 金域藍(lán)灣 高爾夫 萬(wàn)科城 金域華府 金色城市 紅郡 光 谷 150-200萬(wàn) 漢陽(yáng)國(guó)際 項(xiàng)目銷(xiāo)售額占有率 福星城4.924.1% 萬(wàn)科城3.416.7% 中城國(guó)際1.78.3% 項(xiàng)目銷(xiāo)售額占有率 漢陽(yáng)國(guó)際5.422.5% 綠地新都會(huì)3.514.6% 水墨清華2.39.6% 項(xiàng)目銷(xiāo)售額占有率 福星水岸國(guó)際4.3 9.9% 青城華府2.7 6.3% 愛(ài)家國(guó)際華城2.7 6.2% 項(xiàng)目銷(xiāo)售額占有率 金域藍(lán)灣4.8 42.6% 人信太子灣2.0 17.7% 金色港灣1.5 13.3% 注：數(shù)據(jù)來(lái)源為備案數(shù)據(jù)，占有率為項(xiàng)目銷(xiāo)售額占所在版塊銷(xiāo)售總額的比值 項(xiàng)目 銷(xiāo)售額 占有率 臥龍麗景灣2.117.8% 萬(wàn)科高爾夫1.816.2% 銀湖翡翠1.5 13.5% 從城花到紅郡，萬(wàn)科熟悉光谷市場(chǎng) ，表現(xiàn)出眾。如今，面對(duì)街對(duì)面的 對(duì)手，我們?nèi)绾巫鰧?duì)產(chǎn)品、贏得競(jìng) 爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)賣(mài)得好、掙得多的核心原 則？ 引言 光谷鄭橋村項(xiàng)目，一次難得的機(jī)會(huì)，一份探索性的答卷。 u 光谷區(qū)域內(nèi)，近紅郡、城花、魅力，有良好客戶(hù)基礎(chǔ)和市場(chǎng)口碑； u 基本為凈地，進(jìn)度可控，四至條件好，成熟城市界面； u G3，光谷天地商圈、光谷六小、地鐵2號(hào)線、城市主干道，配套成熟； 40萬(wàn)方44.5億總銷(xiāo) 3年銷(xiāo)售周期8.7億創(chuàng)造利潤(rùn) 15%凈利率集團(tuán)黃金大獎(jiǎng) 我們的挑戰(zhàn)是：如何升級(jí)客戶(hù) 邏輯和產(chǎn)品邏輯，通過(guò)打造鄭 橋村這個(gè)好項(xiàng)目，重鑄營(yíng)銷(xiāo)新 基準(zhǔn)，開(kāi)始下一個(gè)十年的引領(lǐng) ？ 目錄 * 8 客戶(hù)定位新思路聚焦成長(zhǎng)系 25 30 35 40 45 50 55 60 青年之家小小太陽(yáng)小太陽(yáng)后小太陽(yáng)中年之家老年之家孩子三代青年持家 家庭生命周期 年齡（歲） 首次置業(yè) 改善 空巢 獨(dú)立階段 小孩0-12歲的家庭改善階段 受限購(gòu)政策影響 購(gòu)買(mǎi)行為存在彈性 客戶(hù)需求個(gè)性 市場(chǎng)需求穩(wěn)定 客戶(hù)厚度最厚 客戶(hù)需求可標(biāo)準(zhǔn)化 進(jìn)入下半場(chǎng)，此類(lèi)需求已占據(jù)武漢市場(chǎng)近80%！ 受限購(gòu)政策影響 購(gòu)買(mǎi)行為存在彈性 客戶(hù)需求個(gè)性 限購(gòu)背景下，隱含“換房”邏輯的首置-首改-再改劃分，界限日趨模糊，如何重新定 義主流客群？ 0-12歲兒童，家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生著剛性變化，我們定義為“成長(zhǎng)系”！ * 9 客戶(hù)定位新思路聚焦成長(zhǎng)系 聚焦成長(zhǎng)系，從家庭結(jié)構(gòu)演變看：由“2” “2+1+2” “3+2”轉(zhuǎn)變。 從房屋購(gòu)買(mǎi)訴求看：以相對(duì)穩(wěn)定的支付能力，覆蓋更長(zhǎng)的家庭生命周期。 小孩 青年/父母輩 老人/祖輩 3種家庭結(jié)構(gòu) 23+22+1+2 2：青年夫婦新婚，小 孩尚未出生 2+1+2：伴隨著小孩 出生，老人同住照料 3+2：小孩長(zhǎng)大無(wú)需老 人照料，老人脫離原家 庭，單獨(dú)居住。 我們的要求：在同一個(gè)社區(qū)，提供系統(tǒng)的解 決方案，滿足一大類(lèi)客群、三種家庭結(jié)構(gòu)的 核心生活需求。 *客戶(hù)定位新思路聚焦成長(zhǎng)系 抓主流客群，鄭橋村項(xiàng)目聚焦成長(zhǎng)系，覆蓋家庭結(jié)構(gòu)處于“2”、“2+1+2”、”3+2” 三類(lèi)不同階段。從其對(duì)產(chǎn)品功能的差異化需求出發(fā)，打造適配好項(xiàng)目。 小孩 青年/父母輩 老人/祖輩 3類(lèi)主流家庭結(jié)構(gòu) 23+22+1+2 戶(hù)型要求 支付能力擠壓 家庭生長(zhǎng)需求 支付能力和家庭結(jié)構(gòu)需求上的差異，決定 了三種戶(hù)型需求的產(chǎn)生。 財(cái) 富 積 累 逐 級(jí) 遞 減 具體配比如 何確定？ * 11 客戶(hù)定位新思路聚焦成長(zhǎng)系 光谷片區(qū)年市場(chǎng)容量150萬(wàn)方左右，產(chǎn)品以70-90的2房，及90-110的小3房（ 含2+1房）為主，部分120-130舒適3房。 光谷片區(qū)08-12年度量?jī)r(jià)情況 光谷片區(qū)指：魯巷、關(guān)山、高新、湯遜湖區(qū)域 光谷片區(qū)07-12年度量?jī)r(jià)情況 * * * * * * * * * * * * * * * * * * 122 116 180 150 大部分 2+1房 * 12 客戶(hù)定位新思路聚焦成長(zhǎng)系 通過(guò)對(duì)武漢公司典型項(xiàng)目調(diào)研、后評(píng)估，并納入光谷片區(qū)客群關(guān)鍵性特殊需求（轉(zhuǎn) 戶(hù)口、健康養(yǎng)老等），確立產(chǎn)品建議，并在片區(qū)市場(chǎng)、競(jìng)品邏輯下驗(yàn)證其合理性。 片區(qū)市場(chǎng)容量支撐 0-12歲家庭需 求 延長(zhǎng)使用生命周 期 優(yōu)化空間功能 期望戶(hù)型面積 愿意支付總價(jià) 約80兩房 略100三房 主力戶(hù)型 市場(chǎng)分析驗(yàn)證 競(jìng)品主力戶(hù)型、 總價(jià) 典型項(xiàng)目市場(chǎng)驗(yàn) 證 兩房：79-93，總價(jià)75-90萬(wàn) 三房：95-110，總價(jià)90-120萬(wàn) 兩房80左右較優(yōu) 三房100左右較優(yōu) 區(qū)域客群驗(yàn)證 區(qū)域存在部分客戶(hù) 改善需求，布局一 定大三房和3+1房產(chǎn) 品，面積建議在120 -144 客群特性 購(gòu)買(mǎi)驅(qū)動(dòng)力100 小孩需求對(duì)應(yīng)物件較多，應(yīng)滿足隨手?jǐn)R 物需求，床頭柜必備； 墻面擱物板增加收納功能（玩具、奶瓶 、溫奶器等） 階段一：1-5歲，陪護(hù)階段 衣柜 床 學(xué)齡階段，兒童與老人分房， 第3間房成為兒童房，臥室需增加書(shū)桌 ，且應(yīng)靠窗向陽(yáng); 階段二：5歲后，成長(zhǎng)階段 產(chǎn)品邏輯升級(jí)戶(hù)型邏輯 餐廚系統(tǒng)： 要點(diǎn)一：嬰兒期餐飲相關(guān)物件多，要求高，故建議預(yù)留專(zhuān)屬備餐臺(tái)（寬400、長(zhǎng)600）； 要點(diǎn)二：兒童老人對(duì)食物營(yíng)養(yǎng)、新鮮均有較高要求，故應(yīng)增加廚房分類(lèi)儲(chǔ)藏功能； 產(chǎn)品邏輯升級(jí)戶(hù)型邏輯 廚房 餐廳 單層平面方案：140+80+80+100 產(chǎn)品邏輯升級(jí)戶(hù)型邏輯 單層平面方案：120+80+80+100 產(chǎn)品邏輯升級(jí)戶(hù)型邏輯 運(yùn)營(yíng)計(jì)劃 2013年2014年2015年合計(jì) 銷(xiāo)售額 131,327160,622154,916446,865 銷(xiāo)售面積 137,290141,620113,290403,200 創(chuàng)造利潤(rùn) 26406312412925186,899 毛利率20%22%25%22% 凈利率12%14%16%15% 2013年2014年2015年合計(jì) 項(xiàng)目2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度 一、銷(xiāo)售面積（m2） 高層47,160 53,210 36,920 30,000 36,000 36,000 39,620 30,000 36,000 36,000 11,290 392,200 車(chē)位 22,600 22,600 22,600 22,600 10,400 100,800 商業(yè) 5,500 2,750 2,750 11,000 小計(jì)47,160 53,210 36,920 30,000 36,000 36,000 67,720 55,350 61,350 58,600 21,690 504,000 二、銷(xiāo)售單價(jià)（元/m2） 高層9,500 9,600 9,600 9,700 9,800 9,900 10,000 10,200 10,200 10,300 10,400 9,870 車(chē)位 320032003200320032003,200 商業(yè) 25,000 25,000 25,000 25,000 銷(xiāo)售均價(jià)9,500 9,600 9,600 9,700 9,800 9,900 8,949 8,077 8,285 7,562 8,866 三、銷(xiāo)售額（萬(wàn)） 高層44,802 51,082 35,443 29,100 35,280 35,640 39,620 30,600 36,720 37,080 11,742 387,108 車(chē)位0 0 0 0 0 0 7,232 7,232 7,232 7,232 3,328 32,256 商業(yè) 13,750 6,875 6,875 0 27,500 小計(jì)44,802 51,082 35,443 29,100 35,280 35,640 60,602 44,707 50,827 44,312 15,070 446,864 現(xiàn)金流27個(gè)月回正（黃金大獎(jiǎng)標(biāo)準(zhǔn)30個(gè)月） 目錄 *養(yǎng)老專(zhuān)項(xiàng)討論市場(chǎng)論證 武漢市2011年統(tǒng)計(jì)人口結(jié)構(gòu)情況 備注：1、零點(diǎn)2010年對(duì)包括武漢及湖北大冶的調(diào)研結(jié)果：城市受訪者要比縣城和農(nóng)村受訪者 (分別為27歲、25.1歲和24.3歲)分別晚了1.9年和2.7年。 2、根據(jù)中國(guó)人口情報(bào)資料中心李國(guó)經(jīng)我國(guó)婦女平均生育年齡動(dòng)態(tài)分析結(jié)果：60、70、80年代初育年齡分別為22.3歲、23.2歲、24.4歲 3、武漢2011年統(tǒng)計(jì)一孩率達(dá)83.24%，因此可據(jù)小孩年齡及初育年齡反算父母輩年齡。 小孩：0-12歲 父母輩：27-39歲 祖輩：51-63歲 u 理論背景：依照武漢市人口結(jié)構(gòu)推算，0-12歲首置首改家庭，祖輩（51-63歲）正邁入健康養(yǎng)老的生命周期。 客群驗(yàn)證：兒童“0-12歲”，同期該家庭老人邁入“51-63歲”健康養(yǎng)老階段，即家庭 結(jié)構(gòu)進(jìn)入“+2”階段。 * 38 養(yǎng)老專(zhuān)項(xiàng)討論市場(chǎng)論證 u理論及事實(shí)依據(jù)：老人對(duì)住房不滿意群體中55%是由于與子女同?。m然已經(jīng)擁有的較大的居住空間，但 由于合住導(dǎo)致的家庭矛盾成為引發(fā)不滿意的核心原因）；超過(guò)75%老人具引導(dǎo)至與子女分開(kāi)居住的可能，而 對(duì)于最理想的分開(kāi)居住形態(tài)，60%的老人選擇相鄰居?。ɡ仙倬樱┗蛟谕?相近小區(qū)分開(kāi)居住。 備注： 所有圖 表數(shù)據(jù) 均來(lái)源 于萬(wàn)創(chuàng) 委托中 國(guó)科學(xué) 院心理 研究所 的 2011 中國(guó)老 年人住 宅心理 需求研 究報(bào)告 不滿意同住 期望分開(kāi)住 期望相鄰/ 同一/相近 當(dāng)家庭進(jìn)入“+2”的階段，適老的住宅產(chǎn)品和社區(qū)生活設(shè)施配套需求開(kāi)始凸顯 * 39 養(yǎng)老專(zhuān)項(xiàng)討論市場(chǎng)論證 定性分析及推導(dǎo)，在以下2種土地屬性中，在0-12歲首置（部分首改）社區(qū)中納入 健康養(yǎng)老住宅及設(shè)施、配套，具備充足的客戶(hù)及市場(chǎng)基礎(chǔ)。 青年夫婦 工作區(qū)域 老年人原 生活區(qū)域 G類(lèi)土地屬性 處于城市中心，大量老年人原生活區(qū)域聚集區(qū)域，同時(shí)市 中心區(qū)域內(nèi)工作機(jī)會(huì)大量存在，兩者發(fā)生重疊的概率和可能較大 。 C類(lèi)土地屬性 新興城區(qū)，處于與周邊城市接壤區(qū)域，外來(lái)導(dǎo)入人口眾多（武漢 40%屬外來(lái)置業(yè)），“新武漢人”聚集工作及生活區(qū)域，其父母在 跟隨子女來(lái)漢情況下，更愿意選擇與青年夫婦在同一/鄰近社區(qū)。 備注：以上為定性推導(dǎo)結(jié)論，后期將進(jìn)行實(shí)地調(diào)研和訪談，以求證以上結(jié)論。 * 40 養(yǎng)老專(zhuān)項(xiàng)討論市場(chǎng)論證 以項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)100個(gè)核心戶(hù)衍生1個(gè)養(yǎng)老戶(hù)為假設(shè)比例（后期通過(guò)調(diào)研及訪談確 定比例關(guān)系），項(xiàng)目可輻射的周邊核心戶(hù)數(shù)約3-5萬(wàn)，本項(xiàng)目配建養(yǎng)老產(chǎn)品面積約 2.1-3.5萬(wàn)方（以養(yǎng)老產(chǎn)品約70平米匡算）。 1、光谷G類(lèi)土地： 周邊已開(kāi)發(fā)多年的老社區(qū)所 衍生出來(lái)的健康養(yǎng)老客戶(hù)需求 健康養(yǎng)老客戶(hù) （+2客群） 2、新武漢人所帶來(lái) 的健康養(yǎng)老客群 40%以上客戶(hù)屬外地導(dǎo)入，存 在較大潛在因子女落戶(hù)帶動(dòng)的健 康養(yǎng)老客群。 3、項(xiàng)目自然成長(zhǎng) 伴隨項(xiàng)目長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)，隨時(shí)間 推移自然逐漸走向健康養(yǎng)老的人 群。 步行20分鐘 步行30分鐘 步行25分鐘 光 電 子 產(chǎn) 業(yè) 園 光谷軟件園 太陽(yáng)城1763戶(hù)謂語(yǔ)城1100戶(hù) 坐標(biāo)城4000戶(hù)清江山水7400戶(hù) 關(guān)山春曉1422戶(hù)新世界1528戶(hù) 東林外廬1400戶(hù)中建康城2700戶(hù) * 41 養(yǎng)老專(zhuān)項(xiàng)討論需求配置 養(yǎng)老目標(biāo)客群基本特征：多為企事業(yè)單位退休員工，家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。 （以下部分內(nèi)容摘自武漢公司研究報(bào)告萬(wàn)科老年住宅戶(hù)型研究） 案例年齡前職業(yè)退休工資 家庭結(jié) 構(gòu) 家庭房產(chǎn) 居住狀 況 李阿姨59歲銀行職工兩老5000元以上兩代人多套空巢 黃阿姨61歲長(zhǎng)委職工個(gè)人2800元兩代人多套空巢 張婆婆74歲郵電系統(tǒng)職工兩老4000元三代人多套空巢 梅先生70歲司機(jī)個(gè)人2000元以上三代人多套子女同住 查老師66歲小學(xué)老師兩老7000元兩代人多套空巢 郭阿姨60歲經(jīng)貿(mào)企業(yè)兩老4000元以上三代人多套子女同住 劉婆婆72歲銀行職工個(gè)人2000元以上三代人多套寡居 謝阿姨60歲投資顧問(wèn)兩老4000元以上三代人多套空巢 被訪問(wèn)者年齡范圍在55-75歲以?xún)?nèi)，退休之前都是企事業(yè)單位的職工，未來(lái)生活保障性 比較強(qiáng)，退休金較高。多數(shù)家里都有車(chē)，有多套房產(chǎn)?？粘驳那闆r比較普遍。 * 42 養(yǎng)老專(zhuān)項(xiàng)討論需求配置 生活態(tài)度與主要關(guān)注點(diǎn) 社區(qū) 配套 戶(hù)型 空間 部品 功能 產(chǎn)品 關(guān)注 親近陽(yáng)光與自然空氣 親近綠植與花草 生活與飲食講究安全和健康 居住地配套齊全 室內(nèi)空間經(jīng)濟(jì)實(shí)用 室內(nèi)功能簡(jiǎn)潔、集中，符合習(xí)慣，便于使用 生活不被子女干擾或控制 廣泛參與各種活動(dòng) 靜心養(yǎng)性怡情 不愿勞累，怕麻煩 與子女頻繁互動(dòng) 積極照顧孫輩 在個(gè)人生活上與周?chē)渌先吮３志嚯x 健康養(yǎng)老對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)品的關(guān)注主要集中在： 根據(jù)客戶(hù)在生活態(tài)度上的不同考慮，將老年住宅客戶(hù)分為兩類(lèi)BH與SF。 類(lèi)型一：老人與子女兼顧both（BH） 主要包含類(lèi)型： 子女與老人同一城市但距離較遠(yuǎn) 在不同城市，探望老人需留宿 類(lèi)型二：以自我需求為核心self（SF） 主要包含類(lèi)型 子女與老年人同住一個(gè)小區(qū)，來(lái)往頻繁 子女與老年人不在同一小區(qū)，但相鄰較近 為子女預(yù)留全功能空間不為子女預(yù)留專(zhuān)門(mén)空間 此種類(lèi)型客戶(hù)居住需求主要以家庭關(guān)系為核心，子女 會(huì)到老人居住空間居住或玩樂(lè)，因此戶(hù)型設(shè)計(jì)上要為 子女預(yù)留空間，如單獨(dú)的臥室，較大的客廳餐廳等。 此種類(lèi)型客戶(hù)居住需求主要以自我需求為核心，子女 留宿或很少留宿在老人居住空間，因此在戶(hù)型設(shè)計(jì)上 主要以老人自身要求出發(fā)，不需其他空間。 子女與老人 的距離 戶(hù)型設(shè)計(jì) 要點(diǎn) 核心區(qū)別 *養(yǎng)老專(zhuān)項(xiàng)討論需求配置 空間設(shè)計(jì)：BH以?xún)墒覟橹?，有部分?+1”房需求，SF以一室為主，有部分“1+1” 房需求 客戶(hù)類(lèi)型戶(hù)型主體用途 BH兩室 一室為老人居所，另一室為子女或小學(xué)及以上 孫輩預(yù)留 SF一室只為老人提供居所 *養(yǎng)老專(zhuān)項(xiàng)討論需求配置 鄭橋村項(xiàng)目老年住宅客戶(hù)來(lái)自于周邊社區(qū)外溢需求及本項(xiàng)目家庭自然成長(zhǎng)需求，子 女與老人生活半徑高度重疊，養(yǎng)老戶(hù)型設(shè)置主要以一 房（F-1）為主，同時(shí)兼顧到部 分分房和多功能房功能需求，一房和兩房套數(shù)比控制在6:4左右。 SF F-1 老人 房 F-2 老人 房1 老人 房2/ 多功 能房 產(chǎn)品品類(lèi) 戶(hù)型細(xì)分 戶(hù)型要點(diǎn) 房型面積段套數(shù)套數(shù)比面積面積比 一房6521060%1365055% 兩房8014040%1135045% 合計(jì)350100%25000100% 養(yǎng)老專(zhuān)項(xiàng)討論需求配置 室外 空間 其他 樓梯電梯 門(mén)廳 室內(nèi) 動(dòng)區(qū) 室內(nèi) 靜區(qū) 附加 空間 客廳餐廳 廚房 衛(wèi)生間 老人房 多功能房 陽(yáng)臺(tái)露臺(tái) 精裝修 儲(chǔ)藏間 樓梯電梯扶手，適當(dāng)增加面積，并設(shè)置明顯標(biāo)識(shí) 換鞋坐凳和安全扶手，開(kāi)敞式門(mén)廳 南北通透，面積適宜、使用靈活舒適 面積約6-7、廚房緊鄰餐廳、較好采光，封閉式廚房 一個(gè)公共衛(wèi)生間、靠近老人臥室、干濕分離，淋浴、安全扶手、防滑瓷磚 分床和合床設(shè)計(jì)、面積可相對(duì)減少，滿足基本就寢功能即可 面積6-8，主要用于滿足老年人興趣愛(ài)好 多設(shè)置大面積陽(yáng)臺(tái)或空中花園 裝修材質(zhì)健康環(huán)保、風(fēng)格簡(jiǎn)約、安全扶手、地面防滑、供暖設(shè)施 靈活儲(chǔ)藏空間 餐廚捆 綁設(shè)計(jì) 客廳餐 廳組合 功能集 中化 戶(hù)內(nèi)空 間回游 F-1F-2 戶(hù)型篇： 老人房多功能室老人房 “廳”設(shè)計(jì)：弱化餐廳，“一廳”即可（不少于20）。 客人多時(shí)在外面吃，不需要大的餐廳 在個(gè)人生活上與周?chē)渌先吮３志嚯x，招待客人 等活動(dòng)很少，客廳餐廳不需要過(guò)大 例：張婆婆、黃阿姨、查老師、郭阿姨 “家里招待客人時(shí)，因體力有限，一般會(huì)請(qǐng)客人去金銀湖片區(qū)的餐館 就餐” 張婆婆 “平時(shí)一個(gè)人在家吃飯，社區(qū)有食堂也會(huì)經(jīng)常去吃，來(lái)客人了會(huì)在外 面吃飯” 黃阿姨 “在家經(jīng)常做飯，但是招待客人一般是帶到餐館就餐” 査老師 “家里來(lái)客人，一般帶客人去外面的餐館就餐” 郭阿姨 廳：面積不少于20，滿足基本就餐和活 動(dòng)空間需求 養(yǎng)老專(zhuān)項(xiàng)討論需求配置 臥室設(shè)計(jì)：功能相對(duì)復(fù)合，要求較大空間（不低于15），靜區(qū)滿足2張床擺放，動(dòng)區(qū) 兼具小書(shū)房功能。 臥室功能 區(qū) 臥室靜區(qū)：就寢 臥室動(dòng)區(qū)：興趣 活動(dòng) 老年夫妻分 床需求 臥室動(dòng)區(qū)可 代替書(shū)房， 為老年人提 供一些興趣 愛(ài)好的活動(dòng) 空間：如看 書(shū)、上網(wǎng)等 。 臥室面積設(shè)置 必須考慮部分 老年夫妻有分 床睡的習(xí)慣， 面積要能放下 兩張床 臥室必須兼顧 書(shū)房的功能， 滿足老年人上 網(wǎng)、看書(shū)、看 報(bào)等一系列興 趣愛(ài)好 養(yǎng)老專(zhuān)項(xiàng)討論需求配置 養(yǎng)老專(zhuān)項(xiàng)討論需求配置 “+1”設(shè)計(jì)：主要為多功能房，老人興趣愛(ài)好空間，可考慮預(yù)留擺放一張單人床的尺 度，備于老人分房需求。面積建議8-10。 “+1”房主要用于滿足老年人特殊的興趣愛(ài)好，他 們需要一個(gè)單獨(dú)的興趣空間，既清靜，又不打擾他 人，但面積可以適當(dāng)控制，避免過(guò)大； 書(shū)房面積整體面 積控制在6-8 養(yǎng)老專(zhuān)項(xiàng)討論需求配置 廚房設(shè)計(jì)：老年人不喜油煙，對(duì)開(kāi)放式廚房多有排斥；對(duì)于廚房的功能設(shè)置滿足制作 傳統(tǒng)簡(jiǎn)餐即可；面積尺度沒(méi)有額外要求，約7-8，但需要通風(fēng)采光好。 獨(dú)居老人平時(shí)在家做飯不多（考慮子女吃飯可能） ，大多為簡(jiǎn)餐，廚房面積相對(duì)較小，但采光要好； 封閉式廚房，一 定不要設(shè)置開(kāi)放 式廚房 較好的采光面， 室內(nèi)光線充足 關(guān)鍵詞： 非開(kāi)放式廚房 通風(fēng)/采光 養(yǎng)老專(zhuān)項(xiàng)討論需求配置 衛(wèi)生間設(shè)計(jì)： 功能、空間布局上遵循舒適便利、防滑安全的原則，安全性上必須做到干濕分離； 此外多數(shù)老年人不大愿意使用浴缸，更多還是喜歡用淋浴，既方便也安全； 主臥設(shè)置衛(wèi)生間會(huì)增加潮氣、氣味、清潔衛(wèi)生的工作量，不設(shè)置。 關(guān)鍵詞：干濕分離/防滑/淋浴 衛(wèi)生間內(nèi)干濕分離 干濕過(guò)渡區(qū)防滑 舒適便利 保障安全 洗浴區(qū)以淋浴為主 盡量不要設(shè)置浴缸 正常面積（6-7） 養(yǎng)老專(zhuān)項(xiàng)討論需求配置 單層平面方案：老年住宅，1T5板式 *養(yǎng)