1西安國家民用航天基地城中村改造蕉村項目可行性研究報告.doc

西安國家民用航天基地城中村改造蕉村項目可行性研究報告 2010年9月一、項目概況、 宗地位置蕉村位于航天基地東長安街，東臨神舟大街，南鄰航創(chuàng)路，北鄰航天中路，西鄰神州三路。宗地位置如下圖：、 宗地情況蕉村總占地約2328畝（含宅基地、耕地、代征地等），原行政區(qū)劃隸屬于長安區(qū)，現(xiàn)歸航天產(chǎn)業(yè)基地管委會管轄。依據(jù)西安市城中村（棚戶區(qū)）改造辦公室文件之市城改發(fā)（2008）40號文件，蕉村已納入航天基地2010年首批城中村重點改造項目范圍。地塊現(xiàn)狀：拆遷已經(jīng)啟動。航天基地前期為了推動cbd的開發(fā)建設(shè)，首期明確先進(jìn)行焦村的城中村改造和拆遷安置工作。蕉村所屬土地范圍圖蕉村民房分布相對較集中，多以磚混為主，層高以二、三層為主，另有少量四層、五層的民宅。 、 項目周邊配套1）交通狀況宗地距大雁塔正南約3000米，周邊7條公交線路通過，分別是k631、603、500、242、217、920和525路，公共交通便利。宗地北距繞城高速約700米，另有雁塔南路、航天大道等交通主干道，車行快捷便利。另外，地鐵2號線2011年建成，途徑長安路、距項目約2公里；地鐵4號線2016年2020年建成，途徑雁塔南路貫穿航天基地，距項目約500米。2）教育配套項目周邊3公里內(nèi)教育資源目前較為欠缺，僅有航天小學(xué)和航天中學(xué)，富力城黃河國際小學(xué)今年開學(xué)，另有規(guī)劃中的西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地與北京大學(xué)合辦學(xué)校待建。3）醫(yī)療配套項目周邊醫(yī)療機構(gòu)較為欠缺，目前有航天醫(yī)院、航天171醫(yī)院和長安婦兒醫(yī)院三家。另外，第四軍醫(yī)大學(xué)已于2009年6月簽約航天基地，擬建1900畝新校區(qū)及附屬醫(yī)院，計劃2010年動工建設(shè)。4）商業(yè)配套周邊大型購物中心、主要商業(yè)距離在6公里左右，電視塔附近有麥德龍超市、西長安街有華潤萬家超市，主要商業(yè)集中在長安北路周邊，曲江大唐不夜城項目已全部開業(yè)。另外，航天基地內(nèi)（現(xiàn)管委會對面約100余畝）規(guī)劃待建大型綜合商業(yè)區(qū)。5）其它配套周邊休閑、文化娛樂設(shè)施較為豐富，主要有曲江大唐不夜城、曲江歡樂世界（規(guī)劃待建）、金泘沱民俗園、曲江池遺址公園、杜陵萬畝森林公園等。、 大市政配套宗地配套已具備市政供水、雨、污排水、電、天然氣、市政集中供熱條件，移動通訊網(wǎng)絡(luò)已覆蓋該區(qū)域，電信、網(wǎng)通有線網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)鋪設(shè)至周邊，可以接入。、 規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)我方與航天基地管委會簽訂的協(xié)議以及達(dá)成土地補償方式，我方參與焦村城中村改造可獲得開發(fā)用地指標(biāo)約為500畝，規(guī)劃用途為住宅用地，宗地使用年限為70年。具體規(guī)劃指標(biāo)還沒有確定，容積率2.0-3.0。、 土地價格通過與航天基地管委會的溝通，并與西安市蕉村城中村改造建設(shè)發(fā)展有限公司協(xié)商蕉村拆遷安置相關(guān)費用，該項目土地獲取成本初步概算總成本需8.19億元（土地拆遷安置費用7.44億元+財務(wù)費用），土地每畝價格164萬元，樓面地價819元/平方米。、 項目土地獲取方式紅磡房地產(chǎn)公司與天津津濱發(fā)展投資股份有限公司、陜西新希望能源發(fā)展有限公司在天津開發(fā)區(qū)共同組建一家合資公司（暫定名“津濱紅磡”），注冊資金1.01億元。津濱發(fā)展占34%，紅磡和陜西新希望各占33%股權(quán)。津濱紅磡與陜西地方電力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、陜西煤業(yè)化工集團(tuán)有限公司共同成立一家合資公司，注冊資金3億元，三方各出資1億元，各占33.33%的均股。具體合作土地范圍包括航天基地一期焦村等6個村。津濱發(fā)展是泰達(dá)建設(shè)做為第一大股東的深交所上市公司。2010年5月，西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地管委會已與天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)達(dá)成招商引資合作意向，并簽署西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地城中村改造項目戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。航天基地管委會首期計劃推出焦村城中村改造，焦村已列入航天基地重點城中村改造計劃。根據(jù)與航天基地管委會溝通了解，土地獲取方式為：合作方先期投入資金進(jìn)行城中村改造，實施拆遷安置、土地一級整理，然后由航天基地管委會通過住宅開發(fā)用地招、拍、掛與城中村改造項目捆綁形式向合作公司供給住宅開發(fā)用地沖抵城中村改造項目合作方承擔(dān)的費用。焦村土地補償方式原則性采取異地補償方式。根據(jù)協(xié)議，計劃于2011年4月底前在蕉村拆遷原址(神舟四路以東，東長安街以北)獲取115畝土地的商品住宅開發(fā)用地（容積率不小于3）。其余土地385畝根據(jù)投資進(jìn)度，在航天基地一期工程范圍內(nèi)航天西路以東、神州大道以西、航騰路以北區(qū)域內(nèi)給予補償。天津津濱發(fā)展股份有限公司、陜西地方電力房地產(chǎn)有限責(zé)任公司、陜西煤業(yè)化工集團(tuán)公司背景說明：天津津濱發(fā)展股份有限公司成立于1998年12月28日，是天津濱海新區(qū)首家以募集方式創(chuàng)立的股份公司。津濱公司（深交所股票代碼：000897）股票于1999年4月22日在深圳證券交易所掛牌交易。目前注冊資本161，727.22萬元，2001年通過iso9001：2000質(zhì)量管理體系認(rèn)證。津濱公司確立了以工業(yè)房地產(chǎn)為基礎(chǔ)、以商業(yè)和民用房地產(chǎn)為重點、積極培育后備主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展方向。截止2008年底，津濱公司的總資產(chǎn)71.41億元，凈資產(chǎn)22.08億元，累計實現(xiàn)凈利潤4.81億元，年均實現(xiàn)利潤4375.95萬元；上繳稅金8.89億元，年均納稅8079.46萬元。津濱公司先后開發(fā)建設(shè)了津濱高科技園一期、二期、三期，天大科技園、津濱軟件大廈等工業(yè)房地產(chǎn)項目；開發(fā)了濱海金融街（東區(qū)）、廣東騰躍大廈、天津濱海發(fā)展大廈等商業(yè)地產(chǎn)項目；開發(fā)了瑪歌莊園1848、親親家園、雅都天元居、雅都天澤園等民用地產(chǎn)精品項目；津濱公司還收購了開發(fā)區(qū)投資服務(wù)中心、西青微電子工業(yè)區(qū)部分廠房、翠亨廣場等商務(wù)、工業(yè)和公用項目。重點開發(fā)梅江南57萬平米高檔商業(yè)地產(chǎn)項目、開發(fā)區(qū)11萬平米cbd生活配套區(qū)項目、漢沽國際游樂港25萬平米旅游地產(chǎn)項目。陜西地方電力房地產(chǎn)有限公司：為省屬大型一類國有獨資電力企業(yè)-陜西省地方電力（集團(tuán)）有限公司旗下唯一一家專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊資本5000萬元，目前房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級為二級。作為陜西省地方電力投資控股有限公司全資子公司，系地方電力集團(tuán)多元化經(jīng)營的龍頭企業(yè)，近年來完成了多個大型寫字樓、星級酒店、住宅等項目的開發(fā)建設(shè)。2010年，公司在建和新開工面積超過60萬平方米，并將攜巨資戰(zhàn)略性參與重點區(qū)域城市綜合改造項目，同時借助集團(tuán)電網(wǎng)覆蓋全省9個地市66個縣的資源優(yōu)勢，立足西安，積極拓展二、三線城市，實踐不可復(fù)制、具備核心競爭力的省域發(fā)展新模式。已建成項目有：西安南二環(huán)地標(biāo)性建筑、a級寫字樓-陜西秦電國際大廈，洲際假日酒店-西安金石國際大酒店，高新區(qū)首家獨棟office企業(yè)別墅區(qū)-秦唐12棟等。在建項目有：60萬平方米法式高尚住宅區(qū)-曲江觀山悅；35萬平方米高新區(qū)核心地段集辦公、住宅、商業(yè)為一體的城市綜合體項目-地電廣場等。陜西煤業(yè)化工集團(tuán)有限責(zé)任公司：是陜西省人民政府從落實西部大開發(fā)戰(zhàn)略，充分發(fā)揮煤炭資源優(yōu)勢和行業(yè)整體優(yōu)勢，培育壯大以煤炭開采、煤炭轉(zhuǎn)化為主的能源化工支柱產(chǎn)業(yè)出發(fā)，在省內(nèi)十個重點煤炭生產(chǎn)開發(fā)單位組建的陜西煤業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司的基礎(chǔ)上，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，與省內(nèi)三個大型煤化工企業(yè)重組成立的特大型能源化工企業(yè)。集團(tuán)已擁有40多個全資、控股、參股企業(yè)，在冊職工9.4萬人。2009年煤炭產(chǎn)量突破7100萬噸，煤化工產(chǎn)量約200萬噸，實現(xiàn)銷售收入321億元。2010年在全國500強中名列第195位，并在2010中國企業(yè)效益200佳中位列142位。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析、 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析西安是世界聞名的歷史文化古都、旅游名城；中國重要的教育、科研、裝備制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和交通樞紐城市；新歐亞大陸橋中國段和中西部的主城區(qū)；陜西省省會。西安市全年生產(chǎn)總值（gdp）2719.10億元，比上年增長14.5%，增速同比回落1.1個百分點，高于全國5.8個百分點，高于全省0.9個百分點，經(jīng)濟(jì)運行呈現(xiàn)出一季度觸底后逐季反彈、穩(wěn)步回升的良好態(tài)勢。2009年，西安市全社會固定資產(chǎn)投資2500.13億元，同比增長31.2%，較上年回落1.6個百分點，其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資2367.58億元，增長32.5%，回落0.8個百分點。居民收入加快增長，工資福利水平提升，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)18963元，同比增長24.7%?？傮w來看，西安經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走出低谷，正處于v型運行軌跡的上行區(qū)間，金融危機并沒有改變西安經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的基本態(tài)勢，西安經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在高平臺上平穩(wěn)較快運行。2010年市域總?cè)丝谝?guī)模為955萬人；市區(qū)用地規(guī)模為695萬平方公里，預(yù)計2020年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到5670億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到7590美元，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入達(dá)到20000元，基本社會保障率達(dá)到80，城市經(jīng)濟(jì)規(guī)?；具_(dá)到我國中等發(fā)達(dá)城市水平。、 西安市房地產(chǎn)情況（1）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營狀況2009年西安房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較上年增長，全市商品房投資額為696.34億元，住宅投資額為568.3億元，同比上年同期分別增長了29%和38%。全年商品房和住宅銷售面積1256.02萬平方米和1202.12萬平方米，同比大幅增長66%和69%?？傮w來看，2009年西安房地產(chǎn)市場需求集中釋放，商品房及住宅市場銷售量大幅增加。（2）供應(yīng)指標(biāo)狀況2009年西安房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)供應(yīng)類指標(biāo)全線增長。商品房施工面積為5708.63萬平方米，同比增長61.88%；竣工面積為542.81萬平方米，比上年同期明顯上漲53.39%。作為房地產(chǎn)市場先行指標(biāo)的新開工面積也有大幅增長，新開工商品房1693.38萬平方米，同比增長88.09%，增幅較前三季度擴大50%以上。（3）房地產(chǎn)固定資產(chǎn)經(jīng)營狀況2009年，西安市全社會固定資產(chǎn)投資2500.13億元，同比增長31.2%，較上年回落1.6個百分點，其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資2367.58億元，增長32.5%，回落0.8個百分點。居民收入加快增長，工資福利水平提升，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)18963元，同比增長24.7%。（4）房地產(chǎn)市場成交分析2009年西安房地產(chǎn)市場成交總量增長明顯，共成交1337.27萬平方米，同比增長近1倍；成交商品住宅125056套（天津12.6萬套），1219.08萬平方米(天津1325萬平米)，同比分別增長112.12%和107.54%，市場展現(xiàn)高度旺盛的需求。價格方面，2009年商品房總體成交均價為5081元/平方米，高于2008年的均價4724元/平方米，商品住宅成交均價為4698元/平方米，較2008年均價4275元/平方米增長400元，預(yù)計西安商品住宅市場的成交價格在2010年仍然會保持5000元左右的高價位。（5）商品住宅交易分析2009年西安市住宅市場熱銷，共成交商品住宅125056套，1219.08萬平方米，同比分別增長112.12%和107.54%，市場展現(xiàn)高度旺盛的需求。從各月走勢來看，成交量同樣逐月遞增， 8月以來的同比增長均超過了100%，成交量均在100萬平方米以上，12月超過200萬平方米，為2007年以來西安樓市成交量最大。a、戶型分布 從西安市商品住宅各戶型成交量來看，2009年各戶型占比與上年同期相比變化不大。二室戶型仍占42.93%的最大份額，較2008年同期上浮3.51個百分點；其余各戶型占比較上年基本一致。三室戶型占比為34.64%，一室保持了13%的比重，四室和復(fù)式及其它戶型占比，在5%左右。b、建筑面積分布從西安市商品住宅成交建筑面積分布來看，2009年90-120平方米的戶型共成交23809套，所占比重最大達(dá)32.3%；70平方米以下和70-90平方米的戶型所占比重在20%左右；而160平方米以上的戶型占比相對較小，均不超過5%，其中200平方米以上的大戶型所占比例最小僅為1.4%?？梢?009年西安成交的商品住宅主要是中小戶型。c、價格分布從西安市商品住宅成交價位分布來看，2009年西安市商品住宅成交價位主要分布在4000-5000元/平方米，成交量為506.89萬平方米，所占比重達(dá)到41.58%，其次是3000-4000元/平方米和5000-6000元/平方米的價位，占總量的21.76%和19.09%。而6000元以上的商品住宅所占比例不足10%，10000元以上的高檔住宅僅為0.68%?？傮w來看，中低價位的住宅是2009年西安房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品，較受消費者的歡迎。d、客戶群分布2009年西安市商品住宅客戶群中，本市居民依然占有最大比例，為91.9%，較去年同期變化不大，共成交1119.97萬平方米，同比增長109.08%；而其它三類客戶群成交量也基本保持上年的占比，本省其它地區(qū)人士占比為4.6%，外省市個人占比為3.4%，其它人士占比不足0.1%。（6）土地招拍掛市場分析2009年西安市共成交土地150宗，土地總成交面積為558.69萬平方米，建設(shè)用地面積1475.44萬平方米，成交金額117.11億元。從成交地塊區(qū)域分布上來看，2009年土地成交主要分布在曲江新區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和民用航天產(chǎn)業(yè)基地，成交土地宗數(shù)都在20宗以上，曲江新區(qū)成交量最大，共成交土地28宗，土地供應(yīng)面積為122.3萬平方米；開發(fā)商對后市預(yù)期仍以向好為主，因而對開發(fā)住宅用地仍有較大的信心。、 長安區(qū)房地產(chǎn)市場（1）、長安區(qū)概況長安區(qū)地處關(guān)中平原中部，區(qū)內(nèi)地勢東南高西北低，南北跨度55公里，東西跨度52公里。地貌多樣，山、川、塬皆俱?？偯娣e1583平方公里，城區(qū)距西安市中心8.7公里。2002年9月撤縣設(shè)區(qū)，成為西安城市新區(qū)?，F(xiàn)轄10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、15個街辦，671個行政村、21個居委會，總?cè)丝?2.57萬人。長安被譽為西安的“后花園”。近年來，區(qū)委、區(qū)政府緊緊抓住西部大開發(fā)和西安發(fā)展重心南移的機遇，依托緊臨西安文化區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢及秦嶺北麓豐富的自然資源優(yōu)勢，主動承擔(dān)和分享西安大都市功能，規(guī)劃策劃了“新長安戰(zhàn)略”，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高等教育、旅游業(yè)、都市農(nóng)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，建設(shè)具有競爭力的生態(tài)文化科教新城的目標(biāo)。（2）、房地產(chǎn)市場趨勢房地產(chǎn)業(yè)是長安區(qū)開發(fā)建設(shè)的又一熱點。長安區(qū)目前普通商品房銷售均價在3200-4800元/之間，房地產(chǎn)市場銷售情況較好。近年來，多家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐長安，總投資近20億元，開發(fā)商品房面積超過120多萬平方米，入駐2.7萬多戶，造就了智慧城、長安相府、太陽新城、摩登小鎮(zhèn)等多家大規(guī)模精品小區(qū)，形成了以韋曲為主的多層、小高層商住區(qū)，以郭杜為主的歐式風(fēng)格商住區(qū)，以灃峪為主的高檔別墅區(qū)的新格局，長安己成為最適合居住的新城南。目前在建在售的樓盤只有富力城、大華世家兩個樓盤。2009-2010年部分在售項目價格表、 西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地（1）、航天基地總體規(guī)劃西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地是中國航天科技集團(tuán)和陜西省、西安市政府聯(lián)合共建的國家級民用航天產(chǎn)業(yè)基地，成立于2006年7月，享有市級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。航天產(chǎn)業(yè)被列為引領(lǐng)西安未來發(fā)展五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，航天基地是西安“四區(qū)兩基地一港”七大經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎之一。2007年12月26日，國家發(fā)改委批復(fù)成立西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地。陜西省、西安市政府高度重視西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地的發(fā)展，在政策、土地和融資等方面為基地的發(fā)展提供了強有力的支持。西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地位于西安市東南方位，規(guī)劃面積為23.04平方公里，規(guī)劃期末人口規(guī)模達(dá)35.5萬人，預(yù)留約20平方公里的遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃空間。（2）、基地功能定位未來功能定位：世界級的航天科技產(chǎn)業(yè)基地航天智都，使之成為世界級的航天產(chǎn)業(yè)基地，世界級的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地及世界一流的休閑康居新城。整體發(fā)展框架：四區(qū)兩基地一港 、規(guī)劃形成“一心三軸三區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)，一心規(guī)劃中心區(qū)；三軸長安東街、神舟大道、雁塔南路三條人文景觀軸；三區(qū)東部產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)、北部南部居住區(qū)。（3）、航天基地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向西安國際民用航天產(chǎn)業(yè)基地確立了以“航天產(chǎn)業(yè)立區(qū)，高科技產(chǎn)業(yè)興區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略，著力打造航天應(yīng)用產(chǎn)業(yè)、半導(dǎo)體新材料和太陽能光伏新能源、服務(wù)外包和創(chuàng)意三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。2009年基地銷售收入達(dá)到100億元，2010年銷售收入達(dá)到200億元，就業(yè)人口達(dá)到10萬人，形成1020個有自主知識產(chǎn)權(quán)的名牌產(chǎn)品，以及58家在國內(nèi)外具有較強競爭力的龍頭企業(yè)。2015年十二五末時，形成產(chǎn)值過千億，形成幾家產(chǎn)值過十億、百億的龍頭企業(yè)，成為我國民用航天產(chǎn)業(yè)自主創(chuàng)新平臺、民品產(chǎn)業(yè)孵化平臺、國際大企業(yè)合作平臺，努力打造世界知名、國內(nèi)一流的國家級高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。西安國際民用航天產(chǎn)業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)以“高、精、尖”為特色，將集聚大量的高新技術(shù)人才和科技型企業(yè)，并且發(fā)展速度迅猛。這將為本項目創(chuàng)造高素質(zhì)的區(qū)域人文環(huán)境，這些對于本項目的開發(fā)都將起到十分積極的促進(jìn)作用。 （4）、航天基地房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃區(qū)內(nèi)開發(fā)項目僅富力城和觀山悅項目正在開發(fā)，均為基地成立前審批項目。據(jù)了解，一期已無規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)用地，基地成立后尚未有項目開發(fā)進(jìn)行，僅有已審批的鴻葉地產(chǎn)住宅項目(約200余畝)、中電投住宅項目、朝光置業(yè)綜合商業(yè)項目（約100余畝）待建。因此，3-5年內(nèi)將不會有新的房地產(chǎn)開發(fā)項目，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)競爭十分平緩。、 競爭項目分析：宗地周邊區(qū)域競爭項目成交數(shù)據(jù)表如下：對本項目構(gòu)成直接競爭關(guān)系是富力城、大華公園世家和觀山悅項目以及未來即將上市的鴻葉地產(chǎn)住宅項目、英泰地產(chǎn)項目等。觀山悅項目：觀山悅項目為合作公司陜西地方電力房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，但一期、二期項目主要為省委、省人大工作人員定制，內(nèi)部銷售價格3500元/平米。只有三期項目約24萬平米為商品房。觀山悅?cè)冢航ㄖ娣e:24萬平米；容積率：3.5；產(chǎn)品形式：32層高層，預(yù)計銷售均價：8000元/平米。（精裝修）規(guī)劃布局圖如下：富力城項目介紹：基本情況：由富力地產(chǎn)集團(tuán)投資建設(shè)的富力城，總建筑面積達(dá)113萬平方米，占地面積：673畝，綠化率：36%，容積率：2.29。 項目特點：富力城項目整體規(guī)劃大型坡地水景，小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施完善，該項目已榮獲“西安樓市2006年最值得期待樓盤”稱號。項目開發(fā)：項目分四期開發(fā)，全精裝修（裝修價1000元/）673畝分南區(qū)與北區(qū)，共分四期開發(fā)，2007年3月開盤，目前二期正在開發(fā) 一期：包括a區(qū)、b區(qū)、北區(qū)商業(yè)街、會所、幼兒園 （新加坡品格蒙特梭利幼兒園）、富力城黃河國際小學(xué)；二期：包括c區(qū)、d區(qū)、度假酒店（一期規(guī)劃范圍內(nèi)，二期開發(fā)）；三期：包括e區(qū)、f區(qū)、南區(qū)商業(yè)街；四期：包括g區(qū)、h區(qū)。銷售價格：整體均價7000元/平方米（精裝修）大華公園世家項目介紹：項目位置：曲江 雁塔南路南端向東2000米,航天大道（原杜陵東路）北側(cè)建筑類別 聯(lián)排、獨棟、花園洋房、小高層規(guī)劃總占地約1000畝總建筑面積102萬平米綠化率 42% 容積率：1.83.車位數(shù)量：3500個，車位比例1：0.6總戶數(shù)8684戶小高層銷售均價：5500-7700元/平方米，洋房銷售均價：9000元/平方米。物 業(yè) 費 1.20元/平方米月主力戶型：80-140。入住時間 2011-09。三、項目swot分析1、優(yōu)勢（1）、區(qū)位優(yōu)越項目緊鄰航天基地核心商務(wù)區(qū)，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮?，西安國際民用航天產(chǎn)業(yè)基地未來將集聚大量的高新技術(shù)人才和科技型企業(yè)，這將為本項目提供大量優(yōu)質(zhì)的客戶資源，對于本項目的開發(fā)起到十分積極的促進(jìn)作用。（2）、優(yōu)質(zhì)地塊條件天然坡地，俯瞰城區(qū)、西南鄰基地核心商務(wù)區(qū)南湖風(fēng)景區(qū)，景觀優(yōu)勢明顯，地塊開發(fā)潛力較大。（4）、交通便利宗地緊鄰東長安街、神州四路等交通主干道，車行快捷便利。另外，地鐵2號線、地鐵4號線的陸續(xù)貫通將大大提升項目的居住價值。（5）、土地成本低西安國家民用航天基地處于發(fā)展初期，土地價格相對較低。2、劣勢（1）、周邊生活配套極不完善項目周邊距離市中心較遠(yuǎn)，航天基地還處于建設(shè)初期，基本生活配套不完善，對項目短期產(chǎn)生不利影響。（2）、城中村改造不確定因素較多本項目為城中村改造項目，涉及房屋拆遷、補償安置、土地變性、土地招拍掛出讓等程序，程序繁雜，短期看，不確定因素較多，其中土地出讓時間不明確，未來土地招拍掛出讓價格雖然在合同已經(jīng)鎖定，但仍存在不確定因素。3、機會（）、區(qū)域發(fā)展機遇航天基地未來發(fā)展?jié)摿薮?，隨著高速公路、城市環(huán)線、地鐵等重點項目的快速建設(shè)，將對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到較大促進(jìn)作用。未來區(qū)域房地產(chǎn)市場具備較好的發(fā)展?jié)摿?。（）、城中村改造政策支持焦村是航天基地首批重點城中村改造項目，已納入今年拆遷計劃，為配合基地cbd建設(shè)，基地管委會已先期啟動焦村城改。航天基地管委會將給予政策支持。（）、市場競爭不激烈航天基地未來5年內(nèi)僅有鴻葉地產(chǎn)（約200余畝）住宅項目和朝光置業(yè)（約100余畝）、中電投項目綜合項目待開發(fā)。項目北臨的曲江新區(qū)擴區(qū)后新增的大量土地尚屬于生地，路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施配套尚須時日，因此市場競爭壓力不大、開發(fā)風(fēng)險較小。4、威脅（1）、政策風(fēng)險2010年國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控，先后出臺了“國十條”等相關(guān)政策，房地產(chǎn)行業(yè)步入調(diào)整期，未來政策風(fēng)險依然存在。（2）、拆遷補償風(fēng)險焦村城中村改造涉及拆遷補償及異地安置。除去一期115畝外，其余385畝目前基地管委會沒有明確異地補償宗地的準(zhǔn)確位置（四至范圍）和具體面積、宗地規(guī)劃指標(biāo)以及補償宗地的出讓時間等。計劃補償宗地現(xiàn)狀及周邊配套并不具備項目開發(fā)條件，存在一定投資及開發(fā)風(fēng)險。四、項目定位規(guī)劃1、項目規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)依據(jù)項目區(qū)域位置和配套條件、綜合研究周邊房地產(chǎn)發(fā)展和開發(fā)趨勢、西安市城中村改造政策關(guān)于用地控制性規(guī)劃指標(biāo)等因素，并參照項目周邊或其他區(qū)域類似項目規(guī)劃容積率、綠化率，設(shè)定本項目總體容積率和綠化率。由于合作方陜西地方電力房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的觀山悅項目位于航天基地內(nèi)，宗地基本條件相似，具備參考價值，現(xiàn)以航天基地觀山悅項目的規(guī)劃指標(biāo)作為主要參考數(shù)據(jù)。分 項分項指標(biāo)備 注占地面積500畝（33.33萬平米）總建筑面積1000000住宅建面970000由高層構(gòu)成配套商業(yè)建面30000 按照地上建筑面積3%預(yù)計容積率3計算容積率時地下建筑面積不計入總建筑面積綠化率43%建筑密度20%地下建筑面積210000按35平米一個車位計算。車 位 數(shù)6000個2、項目整體定位通過以上分析及調(diào)研，可以初步提煉出本項目的核心價值在于區(qū)位優(yōu)勢、cbd中湖湖景及南望秦嶺山脈景觀優(yōu)勢?；陧椖亢诵膬r值的提煉，考慮到本項目宗地臨近航天基地cbd以及中湖核心景區(qū)，航天基地正處于高速發(fā)展初期，本項目將傾力打造中高端社區(qū)精品住宅項目。項目整體定位為：航天核心。山地湖景精品住宅社區(qū)。以產(chǎn)品+人文+環(huán)境為核心競爭力3、目標(biāo)客戶群定位從項目的整體定位分析以及市場調(diào)研分析，本項目屬于中高端項目。鑒于項目的用地特點、區(qū)域優(yōu)勢分析細(xì)分客戶群特征：以中等收入以上客戶作為主要客戶群。該消費群擁有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，收入水平處于中上層，文化水平較高，追求生活品質(zhì)和細(xì)節(jié)，注重山居休閑生活情調(diào)。航天基地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿楸卷椖刻峁┝溯^好的客戶需求，本項目以政府官員、企業(yè)中高管、私營企業(yè)主、航天基地企事業(yè)高管及技術(shù)人員作為本項目重點目標(biāo)客戶群。4、住宅產(chǎn)品定位遵循項目整體定位和目標(biāo)客戶群定位，住宅產(chǎn)品定位以中高端產(chǎn)品為主。產(chǎn)品定位原則：強調(diào)和突出山居生活的舒適性和品質(zhì)感，在市場條件下最大化挖掘項目的價值。產(chǎn)品由小高層和高層組成，全力打造住宅產(chǎn)品的現(xiàn)代都市感，建筑立面體現(xiàn)現(xiàn)代、文化等元素，社區(qū)內(nèi)營造坡地特色的山地園林景觀，體現(xiàn)依山而居的高品質(zhì)居住氛圍。5、初步規(guī)劃方案設(shè)想通過對西安房地產(chǎn)市場的調(diào)研分析以及周邊住宅產(chǎn)品的特點，建議產(chǎn)品戶型以二室為主力戶型，吸引高端客戶。二室戶型面積占比60%，三室戶型占比40%。兩室面積80-110平米之間，三室面積120-160平米之間。6、價格定位項目整體定位為中高端精品項目，結(jié)合項目成本，考慮項目位置、特點、產(chǎn)品定位、周邊配套以及未來區(qū)域發(fā)展趨勢，在對項目周邊項目進(jìn)行市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，遵循穩(wěn)健原則，以市場價格為主導(dǎo)結(jié)合產(chǎn)品品質(zhì)確定項目銷售價格。五、項目開發(fā)經(jīng)營分析1、開發(fā)原則嚴(yán)格控制開發(fā)成本，加強精細(xì)化管理，注重產(chǎn)品質(zhì)量，在努力實現(xiàn)預(yù)期收益的基礎(chǔ)上傾力打造公司品牌價值，提升公司在西安房地產(chǎn)市場的影響力，為公司全面進(jìn)軍西安房地產(chǎn)市場打下堅實的基礎(chǔ)。2、開發(fā)周期從開工起項目建設(shè)周期約6年，2011年11月開工，2017年11月竣工。項目分5期滾動開發(fā)建設(shè)，每期開發(fā)面積約20萬左右。2012年4月開始銷售，2017年12月銷售完畢。3、經(jīng)營模式綜合考慮項目的自身條件、盈利預(yù)期以及公司的經(jīng)營計劃，建議住宅和地下車位全部出售。六、項目投資收益分析1、土地成本測算：該項目土地獲取成本初步概算總成本需8.19億余元，每畝單價164萬元/畝。樓面地價：819元/平方米。2、建設(shè)成本