2012年04月西安商品房市場月度分析報 2012-95頁.docVIP

西安商品房市場月度分析報告 2012 年 04 月份 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心 2012-05 2 目 錄 一、宏觀運(yùn)行背景一、宏觀運(yùn)行背景.2 1.1 政策法規(guī).2 1.2 規(guī)劃建設(shè).3 1.3 熱點(diǎn)動態(tài).5 二、土地市場二、土地市場.6 2.1 4 月全國土地市場動態(tài)6 2.2 4 月全國土地市場概況8 2.3 4 月西安土地市場分析9 三、三、2012 年年 4 月西安商品房市場運(yùn)行情況月西安商品房市場運(yùn)行情況.15 3.1 商業(yè)物業(yè)爆發(fā)式銷售增長乏力 4 月商品房交易量回落 4.87%.17 3.2 西安商品房供應(yīng)環(huán)比下滑 32.21% 仍處高位放量過程18 3.3 住宅銷售占比回漲 12 個百分點(diǎn).19 3.4 4 月西安商辦物業(yè)成交悖行 商服物業(yè)銷售形勢依然嚴(yán)峻.20 四、四、2012 年年 4 月西安房地產(chǎn)分物業(yè)市場情況月西安房地產(chǎn)分物業(yè)市場情況.21 4.1 2012 年 4 月西安普通住宅市場運(yùn)行情況.21 4.1.1 市場供應(yīng)4 月住宅供應(yīng)較上年度月均上漲 61.3%.21 4.1.2 市場交易剛需觀望漸融 4 月西安住宅銷量再創(chuàng)新高21 4.1.3 西安住宅均價高價成交拉動住宅均價再漲 3.35%23 4.2 2012 年 4 月西安商服用房市場運(yùn)行情況.32 4.2.1 城南區(qū)高價商鋪成交拉動均價上漲 50.51%.32 4.2.2 4 月西安商業(yè)地產(chǎn)成交乏力 環(huán)比降幅超 7 成32 4.3 2012 年 4 月西安寫字樓市場運(yùn)行情況.33 4.3.1 寫字樓市場成交漸穩(wěn) 成交均價環(huán)比微漲 2.7%.33 3 4.3.2 4 月西安寫字樓銷量漲 23.5%.34 4.4 2012 年 4 月西安別墅市場運(yùn)行情況.34 4.4.1 價格表現(xiàn).34 4.4.2 銷量走勢.35 五、五、2012 年年 4 月西安房地產(chǎn)分城區(qū)運(yùn)行情況月西安房地產(chǎn)分城區(qū)運(yùn)行情況.36 5.1 城南區(qū).36 5.1.1 城南區(qū)普通住宅市場運(yùn)行情況.38 5.1.2 城南區(qū)商辦物業(yè)情況.41 5.1.3 城區(qū)營銷情況.42 5.1.4 城區(qū)新盤介紹.44 5.1.5 城區(qū)動態(tài).47 5.1.6 典型樓盤介紹.48 5.2 城北區(qū).49 5.2.1 城北區(qū)普通住宅市場運(yùn)行情況.51 5.2.2 城北區(qū)商辦物業(yè)情況.54 5.2.3 城區(qū)營銷情況55 5.2.4 城區(qū)新盤簡介56 5.2.5 區(qū)域熱點(diǎn)分析57 5.2.6 典型樓盤介紹58 5.3 城西區(qū).59 5.3.1 城西區(qū)普通住宅市場運(yùn)行情況.61 5.3.2 城西區(qū)商辦物業(yè)情況.63 5.3.3 城區(qū)營銷情況.65 4 5.3.4 城區(qū)新盤簡介.65 5.3.5 區(qū)域熱點(diǎn)分析.66 5.3.6 典型樓盤介紹.67 5.4 城內(nèi)區(qū).69 5.4.1 城內(nèi)區(qū)域普通住宅市場運(yùn)行情況.71 5.4.2 城內(nèi)區(qū)域商服用房.73 5.4.3 本月城內(nèi)區(qū)市場動態(tài).75 5.4.4 典型樓盤介紹.76 5.5 高新區(qū).77 5.5.1 高新區(qū)普通住宅市場運(yùn)行情況.79 5.5.2 高新區(qū)商辦物業(yè)情況.81 5.5.3 城區(qū)營銷活動.83 5.5.4 城區(qū)新盤簡介.83 5.5.5 本月高新區(qū)市場動態(tài)84 5.5.6 典型樓盤介紹85 5.6 城東區(qū).87 5.6.1 城東區(qū)普通住宅市場運(yùn)行情況.89 5.6.2 城東區(qū)商辦物業(yè)情況.91 5.6.3 城區(qū)營銷情況.93 5.6.4 城區(qū)新盤簡介.93 5.6.5 區(qū)域熱點(diǎn)分析.93 5.6.6 典型樓盤分析.95 5 一、宏觀運(yùn)行背景 1.1 政策法規(guī) 時間政策名稱頒布部門主要內(nèi)容及影響 4.13 決不讓房地產(chǎn)調(diào) 控反復(fù) 國務(wù)院 國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議， 分析一季度經(jīng)濟(jì)形勢，會議部署堅持房地產(chǎn)調(diào) 控政策不動搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。會議指 出，總的看，我國經(jīng)濟(jì)的基本面是好的，經(jīng)濟(jì) 增速處于合理區(qū)間;經(jīng)濟(jì)發(fā)展具備很大潛力，宏 觀調(diào)控政策具有較大回旋余地。會議對下一階 段重點(diǎn)工作做了繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控、著 力擴(kuò)大內(nèi)需等 9 方面部署，要求鞏固房地產(chǎn)市 場調(diào)控成果，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。 4.14 關(guān)于建立保障 性安居工程統(tǒng)計 制度的通知 國家統(tǒng)計局 為避免地方政府夸大或虛報保障性安居工程建 設(shè)進(jìn)度，中央政府已經(jīng)由國家統(tǒng)計局牽頭，建 立八部委共同參與的保障性安居工程聯(lián)合統(tǒng)計 監(jiān)察制度，并已在試行之中。在此之前，國務(wù) 院辦公廳已將關(guān)于建立保障性安居工程統(tǒng)計 制度的通知下發(fā)至各地方政府，通知要求地 方統(tǒng)計、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、財政、發(fā)改委等相 關(guān)部門，聯(lián)合統(tǒng)計匯總與保障性安居工程建設(shè) 進(jìn)度、開工情況、資金使用、土地供應(yīng)相關(guān)的 全部數(shù)據(jù)。 6 4.17 保障房用地應(yīng)保 盡保 單獨(dú)報批 國土部 國土資源部 17 日在召開會議，總結(jié) 2011 年房 地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作并部署 2012 年土地 調(diào)控工作。國土資源部表示，今年房地產(chǎn)用地 管理和調(diào)控的中心任務(wù)是，以保障性安居工程 用地落實為重點(diǎn)做好住房用地供應(yīng)工作，努力 保持土地市場平穩(wěn)運(yùn)行;以促進(jìn)形成住房有效供 應(yīng)為重點(diǎn)做好已供住房用地的監(jiān)管工作，加強(qiáng) 住房用地供應(yīng)和開發(fā)利用的動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管。為 此要進(jìn)一步細(xì)化有關(guān)措施，對保障性住房用地 應(yīng)保盡保，單獨(dú)報批，鼓勵使用存量土地;合理 增加普通商品住房用地供給，及時編制住房供 地計劃并向社會公布;及時依法依規(guī)查處違約違 規(guī)用地，加大閑置土地處理力度，促進(jìn)已供土 地盡快開發(fā)建設(shè)。 4.19 關(guān)于進(jìn)一步加 強(qiáng)房地產(chǎn)中介服 務(wù)管理的通知 省住建廳、省 物價局 為加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，省住建廳、省物 價局聯(lián)合下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服 務(wù)管理的通知 ，從今年 6 月起，我省將實行 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格考試和執(zhí)業(yè)注冊制度， 不合格的機(jī)構(gòu)不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。自 2012 年 6 月份起，全省實行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié) 理資格考試和執(zhí)業(yè)注冊制度。同時，房地產(chǎn)經(jīng) 紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)理 3 年(注冊期)內(nèi)須至少 參加繼續(xù)教育 1 次，以不斷更新從業(yè)人員的房 7 地產(chǎn)業(yè)務(wù)和法律知識，切實提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 員業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。2013 年 1 月起，所 有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、咨詢機(jī)構(gòu)必須具有兩名以上房 地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理，不合格的機(jī) 構(gòu)不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。 4.24 醞釀刺激剛需政 策 調(diào)控大方向 不變 住建部 近日，有消息稱，住建部正在考慮協(xié)調(diào)、配合 相關(guān)部門，將針對居民購買首套住房的優(yōu)惠政 策常態(tài)化、制度化，并以此為契機(jī)，研究建立 一套保證合理、非投機(jī)投資住房消費(fèi)的長效政 策機(jī)制。 4.25 住建部調(diào)研住房 公積金條例修改 使用范圍或擴(kuò)大 住建部 目前全國多個二三線城市開始放松公積金提取 和貸款政策，針對首套房的政策傾向愈加明確。 據(jù)了解，目前住建部正在各地就公積金條例的 修改進(jìn)行全面調(diào)研，公積金使用范圍有望進(jìn)一 步擴(kuò)大。另據(jù)悉，公積金針對購買首套房的扶 持政策目前仍由各地自行制定，住建部暫不會 對此出臺統(tǒng)一政策。 1.2 規(guī)劃建設(shè) 時間主題內(nèi)容及影響 4.1 西安 500 億打造國 際港務(wù)區(qū)臨潼產(chǎn)業(yè) 西安國際港務(wù)區(qū)與臨潼臨潼新房區(qū)合作共建“西安國際港務(wù)區(qū) 臨潼產(chǎn)業(yè)園”協(xié)議簽署，副市長韓松、任軍號出席簽約儀式。 據(jù)悉，該產(chǎn)業(yè)園計劃總投資超過 500 億元。西安國際港務(wù)區(qū)臨 潼產(chǎn)業(yè)園面積約 12 平方公里，計劃總投資超過 500 億元。根 8 園 據(jù)兩區(qū)共建西安國際港務(wù)區(qū)臨潼產(chǎn)業(yè)園協(xié)議規(guī)定，該產(chǎn)業(yè)園將 以發(fā)展加工制造、倉儲物流、商貿(mào)流通等產(chǎn)業(yè)為主。 4.2 西安北至北京西、 漢口、洛陽龍門動 車正式運(yùn)行 上午 8 時 40 分，隨著西安北開往洛陽龍門的首趟動車組列車 發(fā)出，標(biāo)志著增開的西安北至北京西、漢口、洛陽龍門的 3 對 動車組列車正式開始運(yùn)行。 4.8 西安年內(nèi)新增 6000 泊車位 根據(jù)各區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會對轄區(qū)可利用土地資源的摸底情 況，今年 1 月份，市停車辦向各區(qū)、開發(fā)區(qū)共下達(dá) 6000 個泊 位的建設(shè)計劃。其中，碑林、蓮湖、雁塔、未央、新城、經(jīng)開、 浐灞、曲江、城投各 500 個泊位;高新、航天 600 個泊位;灞橋 300 個泊位。各區(qū)共確定項目 28 個。截至目前，碑林廣豐國 際(60 個)、鐵路局鐵永坊(560 個)，雁塔省軍區(qū)(超配建 300 個) ，灞橋紡西街(300 個)等 4 個項目已經(jīng)開工，其余項目正在進(jìn) 行項目前期準(zhǔn)備工作。 4.6 西安航天基地將建 8.5 萬平方米超五 星酒店 4 月 6 日，西安航天基地簽約兩大項目，總投資額 15 億元。 其中，總投資 13 億元人民幣的普宇世尊國際酒店及普宇廣場 項目，將在航天基地建設(shè)一個總建筑面積約為 8.5 萬平方米、 含 400 間客房的超五星級酒店，以及總建筑面積約 7 萬平方米 的高端商務(wù)寫字樓?？偼顿Y額 2 億元的新型集成大功率 LED 產(chǎn) 業(yè)化項目 1 期，項目全部建成后，預(yù)計可以年產(chǎn)大功率 LED 燈 具 6 萬盞(套)以上。 9 4.7 國際港務(wù)區(qū)攜手交 大一附院建陸港醫(yī) 院 國際港務(wù)區(qū)昨日簽約 6 個項目。其中國際陸港醫(yī)院項目由國際 港務(wù)區(qū)管委會和西安交通大學(xué)醫(yī)學(xué)院第一附屬醫(yī)院合作，將建 一所集衛(wèi)生、醫(yī)療、教學(xué)、科研、保健、休閑養(yǎng)生為一體的國 際化三級甲等綜合醫(yī)院，設(shè)計床位 1500 張，總投資約 14 億 元人民幣。 4.9 西安投資 13.2 億 建 10 座過街天橋 和地下通道 西安市委、市政府將“實施緩堵保暢工程”確定為今年要重點(diǎn) 辦好市民群眾最關(guān)心、最急迫的十件實事之首。今年將投資 13.2 億元，開建 7 座立交工程，增設(shè) 10 座過街天橋和地下通 道;實施 76 項城市干道支路建設(shè)改造，實施 60 處路段和交叉 口改造;優(yōu)化改造 60 處公交港灣，建設(shè) 40 公里公交專用道。 4.11 西安擬建 99 米“長 安門“ 將矗立南北 主軸張家堡廣場 西安擬在未央張家堡廣場建設(shè)一座標(biāo)志性雕塑，西安市規(guī)劃局 在全國范圍內(nèi)廣泛征集雕塑設(shè)計方案，經(jīng)多次評審，最終選定 “長安長安新房門”為可實施方案。 4.17 西安世博園 28 日 盛大開園 重新定 位形成三大展區(qū) 從世園投資集團(tuán)了解到，2012 年 4 月 28 日西安世博園盛大開 園，眾多展園將精彩亮相。安世博園將對展園進(jìn)行區(qū)域劃分， 包括省內(nèi)園、國內(nèi)園、國際園、大師園、創(chuàng)意園、專類園、世 界庭院，為豐富展園內(nèi)容，在此基礎(chǔ)上對部分國內(nèi)和國際園進(jìn) 行重新定位，形成了民俗文化區(qū)、文化藝術(shù)展示區(qū)、花卉園藝 展覽區(qū)三大區(qū)域。 4.19 西安長樂路將拓寬 從西安市及新城區(qū)相關(guān)部門獲悉，長樂路綜合改造工程將于近 期啟動，目前改造方案正報市上審批，長樂路全線擬拓寬為雙 10 為雙向八車道 預(yù) 計 10 月底前建成 向 8 車道。改造的范圍從環(huán)城東城東新房路至東三環(huán)，設(shè)計道 路規(guī)劃紅線寬 50 米(規(guī)劃建筑線之間的寬度)，為雙向 8 車道， 預(yù)計 10 月底前將完成快車道建設(shè)，屆時長樂路的交通狀況有 望得到根本性的改觀。 1.3 熱點(diǎn)動態(tài) 時間主題內(nèi)容及影響 4.1 西咸新區(qū)涇河新城 首批 30 個重點(diǎn)項 目開工 西咸西咸新房新區(qū)涇河新城重點(diǎn)項目集中開工暨秦龍現(xiàn)代生態(tài) 創(chuàng)意農(nóng)業(yè)園奠基儀式舉行，標(biāo)志著西咸新區(qū)涇河新城打造大西 安北部中心戰(zhàn)略正式進(jìn)入全面實施階段。2012 年，西咸新區(qū) 涇河新城共規(guī)劃建設(shè)項目 45 個，總投資額達(dá)到上千億元，計 劃今年完成固定資產(chǎn)投資約 107 億元，本次以秦龍現(xiàn)代生態(tài)創(chuàng) 意農(nóng)業(yè)園為龍頭的 30 個重大項目集中開工，涉及核心概念、 基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境民生、文化旅游、產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)、都市農(nóng)業(yè)七大 領(lǐng)域，總投資約 800 億元，另有 15 個項目將陸續(xù)開工，6 月 底前實現(xiàn)項目全面動工。 4.1 西安 1867 套經(jīng)適 房搖號 1157 戶 選房家家不落空 日前，1157 戶通過審核的申購家庭在西安市房管局、市糾風(fēng) 辦、漢唐公證處等部門的全程監(jiān)督下進(jìn)行了搖號，確定了經(jīng)適 房的選房順序。此次，搖號申購的經(jīng)適房是：位于雁塔區(qū)丈八 北路 206 號的鴻基新城沁園一期(915 號樓)，以及位于高新 區(qū)科技路西延伸線富裕路與西三環(huán)交界處的金泰怡景花園一期 (1、2、5、6 號樓)經(jīng)適房項目。 4.1 西安西洽會已確定 今年西洽會開幕在即，各項籌備工作正在沖刺之時。經(jīng)過各方 共同努力，目前本屆西洽會各項籌備工作已基本就緒。其中， 11 簽約項目 125 個 截至目前西安分團(tuán)已確定簽約項目 125 個，總投資 1562 億元， 邀請客商 1384 人，確定 95 個展團(tuán)參展，并制訂了安保、交 管、食品安全等方面詳細(xì)預(yù)案。 4.2 西安高新區(qū)引來單 個招商項目 300 億 美元大投資 在西安市委常委、西安高新高新新房區(qū)黨工委書記、管委會主 任趙紅專接掌西安高新區(qū)宏大建設(shè)事業(yè)一周年之際，改革開放 以來中國西部地區(qū)引進(jìn)的最大規(guī)模外商投資高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項目 投資 300 億美元的三星電子閃存芯片項目已經(jīng)敲定選址西 安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。這對于整個西安市乃至全省的招商引 資工作都具有重要的意義。 4.22 西安今年建設(shè)項目 376 個 67 個民生 工程擬投 310 億 市政府辦公廳日前下發(fā)關(guān)于印發(fā)西安市 2012 年重點(diǎn)建設(shè)項 目計劃的通知 ，今年我市安排重點(diǎn)建設(shè)項目 376 個，總投資 9066 億元，年計劃投資 1100 億元，其中 67 個民生工程項目 年計劃投資 310 億元，占年度計劃總投資的 28.2%，所占比例 為各行業(yè)最高。 二、土地市場 2.1 4 月全國土地市場動態(tài) 溫家寶：盡快出臺預(yù)調(diào)微調(diào)措施 4 月 1 日至 3 日，中共中央政治局常委、國務(wù)院總理溫家寶在廣西欽州，福建泉州、 莆田、福州等地就經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況進(jìn)行調(diào)研。他還在福州主持召開福建、上海、江蘇、浙江 四省(市)經(jīng)濟(jì)形勢座談會。 溫家寶指出，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況總體是好的，一些主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)雖然有所回落， 但仍然處在合理水平，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展。同時，也要保持清 醒頭腦，增強(qiáng)憂患意識，密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的新情況、新問題，實行靈活審慎的宏觀政 12 策，適時適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，確保實現(xiàn)今年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)。 國土資源部：加強(qiáng)住房用地供應(yīng)和開發(fā)利用動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管 國土資源部 17 日部署 2012 年房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管工作時強(qiáng)調(diào)，充分估計一些地方 可能松動調(diào)控政策等困難，做好今年的房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作。 國土資源部指出，從去年以來房地產(chǎn)用地供應(yīng)的態(tài)勢看，土地市場運(yùn)行逐步趨穩(wěn)、景 氣下行：土地供應(yīng)量開始有所回調(diào)；監(jiān)測地價和成交價款大幅回落，市場趨于謹(jǐn)慎；處于 在建狀態(tài)的已供土地數(shù)量充足。2012 年，各地要充分估計宏觀調(diào)控持續(xù)推進(jìn)可能面臨的 困難：房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿下降，穩(wěn)定供應(yīng)的難度進(jìn)一步增大；閑置、囤地等違法違規(guī)現(xiàn) 象可能增加；保障性安居工程落地任務(wù)仍然比較重；一些地方可能松動調(diào)控政策。 國土資源部表示，今年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控的中心任務(wù)是，以保障性安居工程用地 落實為重點(diǎn)做好住房用地供應(yīng)工作，努力保持土地市場平穩(wěn)運(yùn)行；以促進(jìn)形成住房有效供 應(yīng)為重點(diǎn)做好已供住房用地的監(jiān)管工作，加強(qiáng)住房用地供應(yīng)和開發(fā)利用的動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管。 2.2 4 月全國土地市場概況 1、供應(yīng)量：供應(yīng)宗數(shù)同比環(huán)比雙雙出現(xiàn)增加 4 月，全國 300 個城市共推出土地 2880 宗，環(huán)比增加 35%，同比增加 6%；推出土 地面積 11300 萬平方米，環(huán)比增加 32%，同比減少 7%，其中住宅類用地（含住宅用地及 包含住宅用地的綜合性用地）753 宗，環(huán)比增加 34%，同比減少 6%；推出土地面積 3401 萬平方米，環(huán)比增加 25%，同比減少 21%。 2、成交量：市場略有復(fù)蘇，成交量較上個月有所上漲 4 月，全國 300 個城市共成交土地 1720 宗，環(huán)比增加 10%，同比減少 25%；成交面 積 6622 萬平方米，環(huán)比增加 1%，同比減少 31%，其中，住宅用地（含住宅用地及包含 住宅用地的綜合用地）413 宗，環(huán)比增加 10%，同比減少 36%；成交面積 1865 萬平方米， 環(huán)比增加 9%，同比減少 46%。 13 3、成交價格：成交樓面價有所回落 4 月，全國 300 個城市成交樓面價為 794 元/平米，環(huán)比下跌 3%，同比上漲 13%； 其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面價為 1196 元/平米， 環(huán)比下跌 2%，同比上漲 29%。 4、溢價率：溢價率仍處于低位 4 月，全國 300 個城市土地平均溢價率為 6%，較上月增加了 1 個百分點(diǎn)，較去年同 期減少 12 個百分點(diǎn)；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均 溢價率為 5%，較上個月減少 0.5 個百分點(diǎn)，較去年同期減少 13 個百分點(diǎn)。 2.3 4 月西安土地市場分析 4 月，從全國到西安，房地產(chǎn)市場有所回暖，相應(yīng)的，西安市住宅銷量同比環(huán)比均出 現(xiàn)上漲。房地產(chǎn)市場的回暖并沒有帶動土地市場的回暖，在目前這個行情下，開發(fā)商拿地 依然謹(jǐn)慎。本月，政府依然保持土地放量，土地供應(yīng)量維持在較高水平，相反，土地成交 市場萎靡，土地流拍率繼續(xù)居高不下。 數(shù)據(jù)來源： 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心 4 月份，西安市共掛牌出讓土地 34 宗，出讓面積 110.47 萬平米，環(huán)比下滑 20.46%；共成交土地 10 宗，成交面積 34.16 萬平方米，環(huán)比下滑 10.8%。本月，西安市 14 土地市場供應(yīng)量和成交量雙雙出現(xiàn)下滑；成交金額為 134141 萬元，環(huán)比增加 35.95%。 本月成交的 10 宗土地，以商業(yè)和住宅用地為主，而且集中在西安主城區(qū)，所以成交價格 相對來說比較高。 4 月份，成交樓面價為 1196.87 元/平米，環(huán)比上漲 24.05%。土地成交結(jié)構(gòu)的變化， 拉動了成交樓面價的上升。 1、土地供應(yīng)： 4 月西安市供應(yīng)土地分布圖 從本月西安市供應(yīng)土地分布圖我們可以看出，4 月份，西安市土地供應(yīng)分布比較平均， 幾個主城區(qū)均有不同數(shù)量的土地供應(yīng)，而本月，表現(xiàn)最明顯的是城西區(qū)，供應(yīng)量明顯增加， 城西由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體比較落后，以前就是一些老的廠房，廠區(qū)，隨著目前西電集團(tuán) 改遷世紀(jì)大道，空余出來大量土地，區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展迎來契機(jī)，而政府有意加快城西 區(qū)的規(guī)劃發(fā)展，所以推出大量土地。城南區(qū)土地主要集中在曲江一塊，城東集中在國際港 務(wù)區(qū)，城北集中在鳳城路一帶。主城區(qū)土地市場有限，政府有意加大主城區(qū)周邊區(qū)域的發(fā) 展，大量土地入市，從而帶動了一些熱門區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展。 住宅商業(yè)商住綜合工業(yè) 3 月土地供應(yīng) 19.3613.8935.7469.89 15 4 月土地供應(yīng) 24.348.1559.1418.84 本月，住宅和商住綜合用地供應(yīng)量增加明顯，商業(yè)和工業(yè)用地供應(yīng)量有所減少。其中， 就商住綜合用地占到整月供應(yīng)量的 54%。住宅類用地（包含住宅的）供應(yīng)量增加明顯。主 要原因，本月供應(yīng)的土地集中在熱門區(qū)域，目前該區(qū)域人氣還不旺，居住氛圍比較差，隨 著后期人氣的增加，居住氛圍的提升，才能帶動整個區(qū)域環(huán)境的發(fā)展。 2、土地成交 4 月份西安市土地成交具體信息 地籍編號城區(qū) 面積（萬 平方米） 用途 樓面價 （元/平米） 容積率不 大于 成交價（萬 元） GW3-（4）-4城東 13.63 工業(yè) 160.532.55470 GW2-(10)-2 城東 3.7 商業(yè) 343.783.754770 GW2-(8)-1 城東 0.93 商業(yè) 467.383.521530 GW2-(18)-3 城東 0.235 商業(yè) 510.642.5300 CA1-16-5-2 長安 0.98 住宅 744.053.842800 QJ10-11-26-3 城北 1.87 住宅 1164.854.610020 16 QJ10-8-422 城北 6.2 住宅 2177.82454010 QJ10-8-423-1 城北 3.63 住宅 2569.853.532650 QJ10-8-423-2 城北 2.33 住宅 2575.113.521000 HT01-1-28 城南 0.64 住宅 710.273.51591 數(shù)據(jù)來源： 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心 本月，成交的 10 宗土地主要集中在城北和城東，其中城北全部以住宅用地為主，城 東以商業(yè)用地為主。城北地塊主要集中在鳳城路，城東主要集中在國際港務(wù)區(qū)，在土地市 場整體低迷的情況下，開發(fā)商對于一些熱門區(qū)域的地塊情有獨(dú)鐘。 3、4 月西安土地市場特征 1） 、土地市場仍舊處于低位運(yùn)行 本月，西安市共掛牌土地 34 宗，成交 10 宗，成交率還不到 3 成。4 月份，樓市有一 定的回暖，但是這似乎并不能提高開發(fā)商的拿地意愿，樓市的回暖也主要是得益于開發(fā)商 降價跑量，急于消化庫存量。土地市場依舊低迷，處于低位運(yùn)行。 2） 、成交的土地主要集中在熱門區(qū)域 成交的 10 宗土地，主要集中在西安國際港務(wù)區(qū)和鳳城路一帶，隨著西安整體的擴(kuò)張 發(fā)展，政府尤其重視規(guī)劃一些重點(diǎn)區(qū)域的發(fā)展，這些區(qū)域為房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來機(jī)遇，土 地市場競爭比較激烈，在土地市場整體低迷的情況下，開發(fā)商對這些區(qū)域的土地還是情有 獨(dú)鐘。 典型地塊分析 1、地塊基本信息 該宗地編號為 QJ10-8-423-1，該地塊位于鳳城二路以北，太華北路以東，規(guī)劃用地 性質(zhì)為住宅用地；地塊面積為 3.63 萬平方米，容積率為 3.5；地塊已經(jīng)掛牌成交，成交時 間為 2012 年 4 月 20 日，競得人為西安龍湖錦城置業(yè)有限公司；最后成交價格為 32650 17 萬元，根據(jù)最后規(guī)劃指標(biāo)和最后成交結(jié)果來看，最后樓面價為 2570 元/平米。 土地使用規(guī)劃指標(biāo)要求 宗地編號土地位置土地面積 性質(zhì)年限容積率 QJ10-8-423-1 鳳城二路以北，太 華北路以東 3.63 萬平 方米 住宅70 年 3.5 2、地塊發(fā)展前景分析 城北的發(fā)展現(xiàn)在是有目共睹的，往昔臟，亂，差的北城在近幾年已華麗轉(zhuǎn)身成功，現(xiàn) 如今高樓聳立，一片欣欣向榮的城北，隨著大明宮國家遺址公園的建設(shè)，火車北客站的建 設(shè)，市政府北遷工作的進(jìn)一步實施，城北面臨的將會是更好的房展。 3、地塊 SWOT 分析及應(yīng)對策略 內(nèi)容應(yīng)對方式 strengths 地塊位于百花村居住圈，百花村居住圈 內(nèi)的公共配套基本上能夠滿足居民的日 常生活需求，但是從城北整體的發(fā)展來 看，北城的整體地位在不斷地提高，該 區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套隨之也會得到進(jìn)一步 提升，這樣才能夠與新城北的整體區(qū)域 發(fā)展水平相一致，并且能夠吸引更多的 購房者前來安家置業(yè) 深入研究市場走勢及銷售動向， 充分挖掘客戶特征，定位合理 的業(yè)態(tài)規(guī)劃，建設(shè)中注重小區(qū) 的舒適度和實用性配套建設(shè)、 協(xié)調(diào)投資和自主的戶型配比， 以迎合區(qū)域居民自主或投資以 及多樣或?qū)Ｒ皇袌鲂枨蟆?weaknesses 周邊配套有待提升 社區(qū)可以考慮配套一些商業(yè)服 務(wù)，以滿足周邊配套的不足 opportunities 城北的發(fā)展現(xiàn)在是有目共睹的，往昔臟， 亂，差的北城在近幾年已華麗轉(zhuǎn)身成功， 打造符合都市生活節(jié)奏的品質(zhì) 社區(qū)，相對周邊的在售樓盤， 18 現(xiàn)如今高樓聳立，一片欣欣向榮的城北， 隨著大明宮國家遺址公園的建設(shè)，火車 北客站的建設(shè)，市政府北遷工作的進(jìn)一 步實施，城北面臨的將會是更好的發(fā)展 有差異地打造個性化，差別化、 品質(zhì)化的樓盤，以博得客戶的 認(rèn)可 threats 目前居住圈在售項目以經(jīng)濟(jì)適用房和城 改房為主，商品房比較少 深入研究長安區(qū)市場主力客戶 的需求特征，推出適合市場需 求的產(chǎn)品，降低市場風(fēng)險；注 意產(chǎn)品本身的品質(zhì)，無論是規(guī) 劃設(shè)計還是現(xiàn)代科技的應(yīng)用。 4、地塊的分析預(yù)測及計算 1） 、地塊成本分析 根據(jù)西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心調(diào)研分析，對于目前西安市普通商品住宅項目 各項成本計算標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)如下： 類別多層小高層中高層高層超高層 土地成本（樓面 地價） 1000-1400 前期費(fèi)用 80-90 設(shè)計費(fèi)用 50 建筑安裝工程費(fèi) 600-900900-120014001800-23002200-2500 裝修費(fèi)用 300-2000 政府配套費(fèi) 150 售后服務(wù)費(fèi) 30-35 營銷費(fèi) 100-130 財務(wù)費(fèi)用 90-140 管理費(fèi) 30-50 稅金（營業(yè)稅及 附加、土地增值 稅） 不可預(yù)見費(fèi) 按項目的一定比例提取 根據(jù)以上指標(biāo)，最后計算出待分析地塊總成本為 60230 萬元。 19 2） 、土地利潤預(yù)測 目前居住圈內(nèi)房價均價在 6000 元/平米，考慮到政府對于房地產(chǎn)調(diào)控的不放松，居住 圈房價上漲的勢頭得到了遏制，未來區(qū)域房價還可能有微幅下滑，如果考慮區(qū)域整體規(guī)劃 發(fā)展，一定程度上又要推動房價上漲，我們保守估計，在項目建成后還能維持現(xiàn)在的價格， 不考慮其他因素影響，則項目建成后，銷售總額為 76230 萬元。 項目總成本（萬元） 總收益（萬元）利潤（萬元） 銷售利潤率 結(jié)果60230762301600021% 綜上分析，待項目建成以后，銷售利潤將達(dá)到 16000 萬元，銷售利潤率達(dá)到 21%。 三、2012 年 4 月西安商品房市場運(yùn)行情況 2012 年 4 月西安各城區(qū)各物業(yè)銷售套數(shù)一覽表（單位：套） 車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計 城北 422035542012332 城東 2415721621614 城南 322114751512237 城內(nèi) 10131134 城西 63391779441 高新 219141272251287 全市 125698430253137945 2012 年 4 月西安各城區(qū)各物業(yè)銷售面積一覽表（單位：平方米） 車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計 城北 65122066221695040309.13270393.13 城東 2111168299877721.08172008.08 城南 2397231536.0355525617436.79245538.82 城內(nèi) 6258595852069 城西 179309982111325436542 高新 668861431317818039118028 全市 11867724223.033952767804.131157.87844579.03 2012 年 4 月西安各城區(qū)各物業(yè)銷售面積環(huán)比變動一覽表 環(huán)比車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計 城北 -14.43%44.20%-61.58%221.67%30.28% 城東 -42.77%25.51%-98.91%-17.14%-21.56% 城南 -42.16%12.11%-34.93%-40.71%-85.90%5.94% 城內(nèi) -35.72%-69.61%15.47%-58.78% 城西 -52.91%-36.54%-47.30%-10.34%-35.73% 20 高新 -25.01%-28.11%-26.49%-37.14%-29.47% 總計 -31.91%10.82%-74.99%23.58%-70.82%-4.87% 2012 年 4 月西安各城區(qū)各物業(yè)銷售面積同比變動一覽表 同比車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計 城北 489.11%55.16%-72.08%232.30%30.56% 城東 463.84%92.59%-60.71%85.00% 城南 238.52%132.21%-60.30%16.33%105.93% 城內(nèi) -87.50%54.24%-62.78% 城西 -88.97%-53.10%46.42%1064.22%-47.38% 高新 -91.71%10.98%91.76%-55.99%-11.61% 總計 0.02%54.43%-53.93%10.76%34.52% 2012 年 4 月西安普通住宅銷售排行一覽表 排名城區(qū)樓盤名稱 成交套數(shù)（套） 成交面積（平方米） 1 城北百花家園 55552041.75 2 城南東泰城市之光 32830639.48 3 城北海璟臺北灣 25524727.73 4 城東中新浐灞半島 A11 區(qū) 15317860.83 5 城南中鐵鉑豐尚都城 16217840.28 6 城南萬科金域曲江 12316570.53 7 城東華清學(xué)府城 17716439.68 8 城東新興天第 15115329.45 9 城東海璟印象城 14715262.06 10 城南中海國際社區(qū)御湖公館 9511483.01 3.1 商業(yè)物業(yè)爆發(fā)式銷售增長乏力 4 月商品房交易量回落 4.87% 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心 4 月份對全國各主要城市的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示： 在監(jiān)測的 40 個城市中，4 月八成城市成交量環(huán)比下跌，逾五成城市成交價格回調(diào)，多數(shù)城 市庫存有所增加。4 月，除北京、青島庫存量下降外，其余城市庫存均有不同程度增長。 南充、廣州、蘇州庫存增量都超過 20 萬平方米，上海、深圳、廈門、福州則超過 10 萬平 方米。10 個重點(diǎn)城市中僅杭州成交環(huán)比小幅上漲，其余城市均有不同程度下跌。成交價格 穩(wěn)中有升，上海、成都環(huán)比分別上漲 14.44%、16.82%，其余城市波動不大。 而在西安，在今年以來首付比例、貸款利率未有明顯政策傾斜的背景下，剛需置業(yè)持 續(xù)放量，4 月住宅市場銷量再現(xiàn)增長之勢；同時市場主體樓盤已連續(xù)兩月呈現(xiàn)低位趨穩(wěn)之 勢，在行業(yè)調(diào)控政策持續(xù)深化影響的背景下，西安置業(yè)者購房支出較 2011 年已呈現(xiàn)明顯 21 回落。 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2012 年 4 月，西安市商品房銷售面積共 計 84.46 萬平方米，較上月環(huán)比下滑 4.87%，與去年同期相比增長 41.39%。從分物業(yè)銷 售環(huán)比表現(xiàn)來看，寫字樓及住宅物業(yè)均有不同程度上揚(yáng)，而作為商業(yè)物業(yè)銷售則呈現(xiàn)明顯 回落。3 月份以華南城為主體的西安商業(yè)物業(yè)銷售猛增至 15.8 萬平方米，本月恢復(fù)至 1、2 月市場交易水平，成交面積為 3.95 萬平方米，環(huán)比上月下滑 75%，也成為本月商品 房銷售整體回落的主要影響因素。 22 3.2 西安商品房供應(yīng)環(huán)比下滑 32.21% 仍處高位放量過程 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心根據(jù)網(wǎng)簽合同備案及樓盤市場調(diào)研統(tǒng)計顯示：與 3 月 房企扎堆開盤，搶占西安春季住博會先機(jī)的“壯景”相比，4 月市場供應(yīng)量略有回落。 2012 年 4 月，西安市商品房新批預(yù)售面積為 172.38 萬平方米，盡管環(huán)比下降 32.1%，但 較上年同期仍增長 38.63%，與上年度月均供應(yīng)量相比超出 40.07%。2012 年西安樓市供 23 應(yīng)總體呈現(xiàn)上漲之勢，也可以看出在行業(yè)政策走向愈漸清晰的背景下，房企也已逐步放棄 等待政策松動的“僥幸”心理。隨著政策調(diào)控深化、剛需置業(yè)松動，盡管房企進(jìn)退尤艱， 但等待觀望只能讓趨金的資金鏈更為，房企唯有迎難而上，加大針對剛需人群的房源供應(yīng) 并輔以低價推市、讓利并舉，方有發(fā)展之機(jī)。 3.3 住宅銷售占比回漲 12 個百分點(diǎn) 4 月，趁著西安春季住博會，樓市促銷大戰(zhàn)“愈演愈烈” 。數(shù)據(jù)顯示，全市住宅銷量較 三月呈現(xiàn)了較大的上漲，而與上月相反的是，商業(yè)物業(yè)銷量迅速下滑。2012 年 4 月，西 24 安住宅市場銷售占比環(huán)比上漲 12.1%，商業(yè)物業(yè)銷售占比環(huán)比減少 13.1%，恢復(fù)至 1、2 月的水平線。 3.4 4 月西安商辦物業(yè)成交悖行 商服物業(yè)銷售形勢依然嚴(yán)峻 在華南城集中成交結(jié)束后，4 月西安商服物業(yè)的銷量歸于“平淡” ；而從寫字樓市場走 勢來看，卻呈現(xiàn)了連續(xù) 4 月的上漲勢頭。在樓市調(diào)控不放松的形勢下，房企出現(xiàn)了轉(zhuǎn)型， 而投資人群也將目光鎖定在不限購的商辦物業(yè)上。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯 示：2012 年 4 月，西安商服用房成交面積為 3.95 萬平方米，環(huán)比下滑了 73.3%，同比下 滑 54%；寫字樓成交面積為 6.66 萬平米，環(huán)比上漲 21.3%，同比上漲 8.8%。 四、2012 年 4 月西安房地產(chǎn)分物業(yè)市場情況 4.1 2012 年 4 月西安普通住宅市場運(yùn)行情況 4.1.1 市場供應(yīng)4 月住宅供應(yīng)較上年度月均上漲 61.3% 隨著“銀四”以及西安住博會這一傳統(tǒng)銷售旺季的到來，尤其是剛需置業(yè)松動的背景 下，房企紛紛推陳出新。西安普通住宅新批預(yù)售 153.05 萬平方米，同比上年同期增長 44.2%，與上年度月均供應(yīng)量比超出 61.3%?？傮w來看，西安住宅市場供應(yīng)依然處于高位 放量的過程。 25 4.1.2 市場交易剛需觀望漸融 4 月西安住宅銷量再創(chuàng)新高 在房企低價換量的刺激下，西安普通住宅交易量再創(chuàng)年度以來月銷售新高。進(jìn)入 2012 年之后，樓市促銷、打折優(yōu)惠連連開啟，以價換量的銷售策略成為更多房企的共同 選擇。在“金三銀四” 銷售旺季，房企更是大打促銷牌，紛紛“開閘”爭奪客源。如天 朗西子湖聯(lián)手八百家特推 88 套 52-146 平方米特價房，抄底 5450 元起、封頂 6500 元； 陸港金海岸推出 90-150 平方米房源并“0 元認(rèn)籌萬元優(yōu)惠”活動等等。在樓市的多重優(yōu) 惠下，剛需觀望心態(tài)漸融，而選擇“高性價比”樓盤已經(jīng)成為當(dāng)前以首置剛需為主導(dǎo)下市 場的主流。 800j 觀點(diǎn)：以價換量依然是房企首選 銷售市場呈現(xiàn)兩極分化 1）住宅市場以價換量已成常態(tài) 隨著傳統(tǒng)的銷售旺季的到來，樓市促銷大戰(zhàn)也已拉開帷幕，尤其是在西安春季住博會、 五一小長假等時間節(jié)點(diǎn)，房企順勢推出了多種多樣的優(yōu)惠，贈面積、打折、抽獎、送旅游、 零元首付、電商等，以吸引購房者關(guān)注而取得一定成交。剛需松動下，低價走量已成為房 企的共同選擇。 2）首置及改善人群入市抄底之勢顯化 自從中央明確表示堅持樓市調(diào)控不放松的態(tài)度后，投資、投機(jī)人群已被迫撤離住宅市 26 場；而隨著首套房利率降低、首付比例降低等利好，樓市剛需逐漸松動。一方面，首置人 群積極入市；另一方面，首次改善型的置業(yè)者已有入市抄底端倪。從 4 月西安樓市的銷售 情況來看，除了適合剛需的高性價比中端房源大力成交之外，品質(zhì)化的高端住宅也呈現(xiàn)放 量之勢。 3）政策調(diào)控下西安置業(yè)者購房支出下降 2.05% 根據(jù)市政府公布的 2011 年西安經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況：2011 年西安市城鎮(zhèn)居民人均可支配收 入 25981 元，相比 2010 年的 22244 元，實際增長 10.6%(扣除物價因素)。 而從去年持續(xù)性的“三限”政策影響下，置業(yè)者購房支出水平卻呈現(xiàn)回落態(tài)勢。西安 房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示： 2012 年 4 月西安平均單套住宅購房款為 70.28 萬元，較 2011 年個人平均單套住宅購房支出減少了 2.05%。居民購房支出持續(xù)增 長的背景下，購房者置業(yè)成本支出卻呈現(xiàn)出下降之勢，這一市場表現(xiàn)的背景，是投資、改 善需求受抑回落、首置剛需占據(jù)市場主體，以及房企以價換量等市場深層次變局下的綜合 反映。 4）商品房各物業(yè)庫存量持續(xù)高壘 伴隨著今年以來西安商品房月度供應(yīng)持續(xù)放量，而以剛需為主體的市場交易雖有上揚(yáng)， 銷售增長速度乏力，使得 4 月份以來市場各物業(yè)庫存量再度呈現(xiàn)“壘高”之勢。其中商品 房整體庫存量環(huán)比增長 8.5%，住宅市場增長 8.2%，而商業(yè)物業(yè)環(huán)比漲幅更達(dá) 10.2%；對 于已有項目運(yùn)作的房企而言，一方面需要加大供應(yīng)以迎合更多市場置業(yè)者選擇，以刺激銷 售，但另一方面供大于求的格局持續(xù)擴(kuò)大，后續(xù)運(yùn)營風(fēng)險也進(jìn)一步擴(kuò)大。 住宅辦公樓商業(yè) 4 月末結(jié)轉(zhuǎn)可售量（萬） 1284.71127.11384.67 同比 2011 年 4 月末 42.3%29%19.2% 27 月均銷化量（萬/月） 51.863.967 同比 2011 年 4 月末 -44.2%-20.5%16.5% 存量去化周期（月） 24.7732.154.95 從上表中可以看出，截至今年 4 月底，住宅、辦公、商業(yè)的庫存量持續(xù)加大，其中住 宅庫存同比去年 4 月末增加42.3%，庫存壓力最大。此外，住宅月均消化量為 51.86 萬平米， 同比去年下滑了 44.2%，下滑幅度最大；商業(yè)月均消化量則較去年同比上漲 16.5%。在樓市持 續(xù)調(diào)控下，西安商業(yè)物業(yè)的投資價值凸顯，市場去化較快。 4.1.3 西安住宅均價 1、高價成交拉動住宅均價再漲 3.35% 樓盤市場已現(xiàn)低價趨穩(wěn)之勢 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2012 年 4 月，西安普通住宅成交均價 6777 元/平米，環(huán)比上漲 3.35%，同比去年 4 月上漲 2.61%。從成交價格增長的原因方面 進(jìn)行分析，本月主要受高價格樓盤成交比例大幅上漲拉動直接相關(guān)，2 月份西安經(jīng)適房比 重占到 23%，而 3、4 月份持續(xù)低于 10%，而高價項目交易持續(xù)放量，帶動整體成交價格 上揚(yáng)；西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心分析認(rèn)為：隨著年初以來首置剛需的觀望釋放，帶 動樓市交易持續(xù)走高，而改善型需求也已呈現(xiàn)“入市抄底”的端倪，從 4 月高端住宅物業(yè) 如中海國際社區(qū)御湖公館、御湖一號、萬科金域曲江、金地湖城大境交易量均呈現(xiàn)高位上 揚(yáng)之勢。 28 但從目前西安樓盤市場價格來看，已開始呈現(xiàn)低價趨穩(wěn)之勢，從西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù) 據(jù)研究中心監(jiān)測的典型樓盤價格環(huán)比變動分析，海璟臺北灣、東尚蜂鳥、海璟印象城、天 朗大興郡、中海國際社區(qū)御湖公館等以剛需為主力的中、高端項目，成交均價已經(jīng)連續(xù)兩 個月平穩(wěn)；而龍湖香醍國際社區(qū)、萬科金域曲江等品質(zhì)住宅價格卻呈現(xiàn)出不同程度的價格 上漲。 4 月份西安普通住宅銷售排行一覽表 排名城區(qū)樓盤名稱 成交套數(shù)（套） 成交面積（平方米） 1 城北百花家園 55552041.75 2 城南東泰城市之光 32830639.48 3 城北海璟臺北灣 25524727.73 4 城東中新浐灞半島 A11 區(qū) 15317860.83 5 城南中鐵鉑豐尚都城 16217840.28 6 城南萬科金域曲江 12316570.53 7 城東華清學(xué)府城 17716439.68 8 城東新興駿景園天第 15115329.45 9 城東海璟印象城 14715262.06 10 城南中海國際社區(qū)御湖公館 9511483.01 4 月份全市普通住宅成交前十名中，城南、城東區(qū)各占 4 席，城北占有 2 席。本 月城東區(qū)后勁十足，除了華清學(xué)府城、海璟印象城依然延續(xù)了 3 月的良好銷量之后， 中新浐灞半島 A11 區(qū)、新興駿景園天第本月躋身全市前十甲。 2、價格呈現(xiàn)兩極分化 表明首置剛需及改善型需求的集中入市 29 從本月西安住宅市場的均價表現(xiàn)來看，3500-4000 元/平米成交占比環(huán)比上漲 2.8%， 幅度較大；同時，7000-7500 元/平米以及大于 100000 元/平米的成交比重也呈現(xiàn)了較為 明顯的上升態(tài)勢。西安住宅市場呈現(xiàn)了低價保障房、高價高端房的價格分化，由此可以窺 見以首置剛需及改善型需求的全面入市。 從下圖可以看出，全市普通住宅銷量集中于 6000-6500 元/平米，共成交 1041 套， 占全市普通住宅總銷量的 15%。 3、西安住宅“40 指數(shù)”顯示 4 月西安房價已呈現(xiàn)低位上揚(yáng) 基于目前住宅成交價格受成交個案的結(jié)構(gòu)性變化影響，使得西安住宅整體成交價格與 樓盤個案的走勢表現(xiàn)差異較大，為了更為客觀、科學(xué)的評價西安房價變動情況，在此西安 房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心在早期發(fā)布的 40 指數(shù)進(jìn)行升級，選擇 40 個典型樓盤進(jìn)行成交 價格的連續(xù)監(jiān)測，40 指數(shù)樓盤選擇標(biāo)準(zhǔn)： 1、城區(qū)覆蓋原則； 2、結(jié)合區(qū)域規(guī)劃傳統(tǒng)區(qū)域及新興板塊覆蓋原則； 3、影響力項目覆蓋原則：全市及城區(qū)影響力項目為主體； 4、外埠及本土品牌企業(yè)項目覆蓋原則； 30 5、產(chǎn)品品質(zhì)覆蓋原則：高端、中低、低端(蓋原則，同一項目階段性產(chǎn)品級別相同。 “40 指數(shù)”采用房地產(chǎn)價格及交易量指數(shù)編制方法中的典型樓盤特征指數(shù)法。特征指 數(shù)法的核心思路是：選取城市房地產(chǎn)中的典型樓盤，將異質(zhì)性的住宅分解為眾多同質(zhì)性的 特征，以一簇最具典型性的住宅特征組合成為市場中最具代表性的、同質(zhì)化的標(biāo)準(zhǔn)住宅； 在大樣本量交易數(shù)據(jù)的支持下，利用多元線形回歸形式的特征模型求解該標(biāo)準(zhǔn)住宅在各期 的價格及量并指數(shù)化，從而以標(biāo)準(zhǔn)住宅的數(shù)量及價格變化來代表和反映市場的整體走勢。 因此，特征價格法能夠在同質(zhì)可比的基礎(chǔ)上，單純考察供求關(guān)系等市場因素決定的價格及 交易量變動。 以 2011 年 10 月做為環(huán)比基期，對 2011 年 10 月至 2012 年 4 月的西安住宅“40 指 數(shù)”進(jìn)行統(tǒng)計，從指數(shù)環(huán)比情況來看，盡管前述成交價格從 2 月至 4 月表現(xiàn)為持續(xù)上揚(yáng)過 程，但 40 指數(shù)的走勢線則表現(xiàn)出 1-3 月住宅價格 40 指數(shù)持續(xù)回落，跌幅分別在 1.2%、1.5%及 3%，而至 4 月指數(shù)呈現(xiàn)環(huán)比上揚(yáng)，表明住宅價格已呈現(xiàn)低位小幅上揚(yáng)之勢。 月份指數(shù)指數(shù)環(huán)比變動 2011.10 月 100%0.0% 2011.11 月 99.0%-1.0% 2011.12 月 101.9%1.9% 2012.01 月 98.8%-1.2% 2012.02 月 98.5%-1.5% 2012.03 月 97.0%-3.0% 2012.04 月 103.5%3.5% 31 由于受剛性需求釋放、成交相對前兩個月較為活躍的影響下，部分性價比較高的樓盤 降價打折促銷優(yōu)惠力度減弱、買賣雙方議價的空間有所縮小，商品住宅銷售價格出現(xiàn)了波 動。根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心對作為市場主體的中檔樓盤價格進(jìn)行分析，這一 類樓盤已經(jīng)開始普遍呈現(xiàn)低位趨穩(wěn)，個別項目已有小幅提價或推出針對改善人群為主的高 品質(zhì)高價房源的跡象，同時市場部分以中低端項目為主體的項目降價依舊，目前從市場各 項目價格的差異化表現(xiàn)也可以看出樓盤呈現(xiàn)階段性的分化表現(xiàn)，也意味著房價進(jìn)入低位調(diào) 整期，從 4 月的 40 指數(shù)反映出的結(jié)果，西安房價已有低位上探動向。 4.1.4 客群分析 1、年齡分布 25-30 歲剛需人依然主力 50-60 歲改善人群大增 小于 20 20-2525-3030-3535-4040-4545-5050-60 60 以上 2012.03 月 111509140112001006910598511133 2012.04 月 141561162313391067828568683151 占比變動 0.47%0.82%3.48%2.18%0.96%-1.29%-0.47%2.70%0.28% 32 從普通住宅購買人群年齡分布圖可以看出，4 月，25-30 歲年齡段占比依舊最大，占 23.31%。而隨著本月開發(fā)商優(yōu)惠力度的不斷加大，35 歲以上年齡段購房者比例上漲顯著， 其中 50-60 歲年齡段比例漲幅最大，環(huán)比上月上漲 2.7 個百分比，漲幅最大；另外，35- 40 歲年齡段占比較上月有近 1 個百分點(diǎn)的增長；可見，在樓市促銷不斷加大的情況下，西 安房地產(chǎn)改善型人群也積極入市。 剛需占據(jù)絕對主力 購房年齡本月微滑 隨著樓市優(yōu)惠力度的加大，以及政策方面的微傾，剛性需求大力釋放，在本月的成交 比重又有所加大。從本月西安住宅購房人群平均年齡走勢來看，2012 年 4 月，西安住宅 33 購房平均年齡為 36.4 歲，較上月下滑 0.1 個百分點(diǎn)，但在改善型人群的積極入市下，與去 年同期相比上漲了 0.4 個百分點(diǎn)。 2、客戶來源本市購房人群比重再度回漲 從全市普通住宅購房人群來源分布來看，2012 年 4 月，本市購房人群比例占 89.5