(word)-金眾東莞房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(doc48)-地產(chǎn)可研

金眾東莞項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目總論11項(xiàng)目背景111項(xiàng)目名稱南城宏圖項(xiàng)目20044046、2004G017（地塊）111房地產(chǎn)開發(fā)公司深圳市金眾集團(tuán)有限公司113承擔(dān)可行性研究工作的單位深圳市同致行物業(yè)顧問有限公司114研究工作依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法（建設(shè)部建標(biāo)2000205號）建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（國家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)投資1993530號）關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評估方法的通知及附件（中國國際工程咨詢公司咨經(jīng)199811號）東莞市建設(shè)工程價(jià)格信息開發(fā)公司提供的相關(guān)資料115項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容本項(xiàng)目位于東莞南城新中心南部，東北緊鄰交通要道東莞大道，與城市花谷隔路對望；西北面為高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，北面為深圳建控總承包公司規(guī)劃建設(shè)的住宅區(qū)。根據(jù)開發(fā)公司提供的項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等相關(guān)資料，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)見表11。表11項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)表序號名稱單位主要指標(biāo)1建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書2004330282總用地面積平方米179345333建筑用地面積平方米179345334總建筑面積平方米2959195計(jì)入容積率建筑面積平方米295919其中住宅平方米274419商業(yè)平方米15000會(huì)所平方米3000幼兒園平方米2500配套居委會(huì)及管理處建筑面積平方米10006容積率1657建設(shè)規(guī)模3、5、9/12層116項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)項(xiàng)目用地取得項(xiàng)目用地已取得，開發(fā)公司為深圳市金眾集團(tuán)有限公司。地塊號為20044046、2004G017號，權(quán)利人為深圳市金眾集團(tuán)有限公司，使用年期70年（2004年07月06日2074年07月05日）。結(jié)論本項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)正在完備之中。12可行性研究結(jié)論121市場預(yù)測根據(jù)市場調(diào)查，項(xiàng)目地塊所屬的東莞片區(qū)一直以南城“后花園”形象出現(xiàn)，在新的一輪“高尚建城運(yùn)動(dòng)”中有其獨(dú)有的優(yōu)勢，近幾年來每年都有一定量的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與供應(yīng)，房地產(chǎn)市場的供應(yīng)與銷售呈現(xiàn)供銷兩旺的局面。預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)近幾年房地產(chǎn)市場仍將保持這種態(tài)勢。122項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目將于2005年10月開始施工，預(yù)計(jì)建設(shè)工期為29個(gè)月，即項(xiàng)目將于2008年3月竣工。123投資估算和資金籌措投資估算本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資額為10465090萬元，其中各項(xiàng)成本費(fèi)用的金額詳見表12。表12項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資估算表一、開發(fā)成本總價(jià)（萬元）1、地價(jià)299289972、公共設(shè)施配套基金2838773、前期工程費(fèi)1230024、建安工程費(fèi)52935575、基礎(chǔ)設(shè)施配套及環(huán)境工程費(fèi)328476、公共配套設(shè)施費(fèi)61、9年制學(xué)校07、開發(fā)期間稅費(fèi)14615671、質(zhì)量安檢費(fèi)810872、交易服務(wù)費(fèi)456673、其他費(fèi)用1334828、不可預(yù)見費(fèi)用180867二、開發(fā)費(fèi)用1、管理費(fèi)用4038352、銷售費(fèi)用3365293、財(cái)務(wù)費(fèi)用375895三、投資總額10465090資金籌措本項(xiàng)目的資金來源主要包括自有資金（資本金）、銀行貸款和銷售回款等。項(xiàng)目資金籌措方案數(shù)據(jù)匯總見表13、表15、。表13項(xiàng)目開發(fā)資金籌措表序號籌措資金來源籌措資金數(shù)額萬元籌措資金比例1自有資金261625252銀行貸款137782413163銷售回款64710226183項(xiàng)目總投資10465096100124項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策。本項(xiàng)目選址適宜，定位準(zhǔn)確，設(shè)計(jì)合理，售價(jià)適中，符合市場主流需求。從財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目開發(fā)總投資為113461萬元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為1913,利潤總額為299609萬元，成本利潤率為2042，稅后利潤為1816677萬元，稅后成本利潤率1704。具有良好的經(jīng)濟(jì)效益；本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，且從技術(shù)方面看亦充分具備可行性。項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，本項(xiàng)目可行。二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究21市場宏觀背景211宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析1東莞概況東莞市位于廣東省中南部、珠江三角洲東北部，北距廣州50公里，南離深圳90公里，處于穗港經(jīng)濟(jì)走廊中間，是廣州與香港之間水陸交通的必經(jīng)之地。東莞市現(xiàn)有32個(gè)鎮(zhèn)，總共有700萬左右人口，其中常住人口160萬左右，暫住人口450萬左右，而港澳臺(tái)及海外僑胞大概有100萬左右。其實(shí)，加上流動(dòng)人口，東莞現(xiàn)有人口接近1000萬左右。從人口區(qū)域分布來看，虎門、長安、厚街及市區(qū)占有比較大的人口比重，平均大概都有70萬左右的人口。從人口群體特征來看，呈現(xiàn)出“啞鈴式”的群體結(jié)構(gòu)，上層富有人士階層及低層打工一族占有比較大比重，而中層階層如白領(lǐng)、工薪階層所占比重較少；但是，近年來隨著東莞市大力通過各種人才引進(jìn)政策及全國大量的畢業(yè)生涌入東莞，這一中間階層的人口比重正以比較快的速度在增長。分析改革開發(fā)以來，東莞因“三來一補(bǔ)”的勞動(dòng)密集型經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)而得到快速發(fā)展，并涌入了大量的低層打工一族，導(dǎo)致東莞市具有典型的移民城市特征；外來人口與本地人口比例懸殊，本地人因土地出租、房屋、廠房出租等收入渠道而迅速走上“暴富”之路，誕生了一大批東莞本地“農(nóng)民暴發(fā)戶”。2東莞市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概勢及在珠三角的戰(zhàn)略地位近年來，東莞充分發(fā)揮地理人文優(yōu)勢，大力發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，以科技推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。實(shí)施經(jīng)濟(jì)國際化戰(zhàn)略，大力吸引外資，發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)。二十年來，東莞的經(jīng)濟(jì)以平均每年22的增長率蓬勃發(fā)展，是中國綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力30強(qiáng)城市之一，成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的地區(qū)之一，形成了以制造業(yè)為主，以電子資訊產(chǎn)業(yè)為支柱的外向型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，是國際性的加工制造業(yè)基地和中國重要的外貿(mào)出口基地。通過近年來經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，東莞各鎮(zhèn)區(qū)形成了比較明顯的衛(wèi)星城鎮(zhèn)布局，并且各鎮(zhèn)區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)區(qū)別明顯。如以服裝產(chǎn)業(yè)而聞名海內(nèi)外的虎門、長安，厚街的餐飲、娛樂及家具制造業(yè)，大朗的紡織業(yè)，長安、清溪的電子通訊制造業(yè)，樟木頭的旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，常平的物流業(yè)，高步鎮(zhèn)的鞋業(yè)，塘廈鎮(zhèn)的玩具制造業(yè)等。各鎮(zhèn)基本上形成了自己的龍頭產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)支柱。根據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的2003年中國城市綜合競爭力報(bào)告，廣東省的廣州、深圳、佛山、東莞、珠海、惠州進(jìn)入2003年最具競爭力城市排名前50位，在珠三角十二市區(qū)中東莞排名第四，僅次于廣州、深圳、佛山；而在城市成長競爭力的排名中，東莞位列全國第九，落后于排名第三位的深圳、排名第七位的廣州。這說明了東莞市經(jīng)濟(jì)的成長性良好，經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展。分析東莞處于大廣州、泛深圳之間，在珠三角占有極其重要的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略地位，有效與廣州、深圳互動(dòng)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，東莞在珠三角的經(jīng)濟(jì)地位會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，良好的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢將會(huì)有效促進(jìn)東莞的房地產(chǎn)市場發(fā)展。3人民生活水平東莞在改革開放以來，逐漸走上了共同富裕的道路。2004年上半年城鎮(zhèn)在崗職工月人均工資1978元，比上年同期增長108；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11658元，增長161,增速同比提高58個(gè)百分點(diǎn)；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入總量超過廣州僅次于深圳。為此，東莞人民生活水平已經(jīng)進(jìn)入了比較寬裕的后小康階段。分析目前，東莞每百戶城鎮(zhèn)居民家庭擁有轎車32輛，居民家庭家用汽車擁有量居全省首位；這在一定程度上可以說明東莞本地城鎮(zhèn)居民的富有程度；隨著城市化進(jìn)程的加快及原始資本的不斷積累，本地城鎮(zhèn)居民對居住品質(zhì)將會(huì)有更高的追求，本地富有城鎮(zhèn)居民對自建34層小洋房的居住生活形態(tài)熱情度降低。212東莞市投資宏觀背景東莞市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀東莞市六年來房地產(chǎn)市場開發(fā)情況表年度199819992000200120022003施工面積961,4571,578,3982,212,7602,251,4973,056,4596,895,162新開工面積700,8841,074,9631,357,5041,108,4471,635,915商品房總體竣工面積620,746882,572932,4561,195,6531,363,5682,572,854銷售面積348,996585,812663,097919,6801,384,9681,649,873銷售額85,636134,118197,460266,591434,6195,424,040空置面積434,045498,106576,995585,936683,5111,143,781施工面積675,0681,160,5751,819,9711,599,7362,144,3815,301,062新開工面積480,039750,2081,105,502821,3761,161,8972,720,823竣工面積416,962698,813748,602837,572985,2762,219,923銷售面積317,649537,355579,669852,3911,252,2991,419,069銷售額67,860106,540153,936227,729378,5384,740,902其中居住空置面積239,287254,470300,526285,754335,523916,055施工面積205,411251,157235,969524,283609,114992,415新開工面積155,367221,289175,084206,517317,209竣工面積101,960117,372104,745273,056288,892262,234銷售面積24,04737,48940,56932,41169,254147,112銷售額15,78324,17731,06728,04338,377781,311其中商業(yè)空置面積76,55880,94996,31383,852120,540196,917隨著國家宏觀調(diào)控政策的逐步到位，從今年4月份以來，我市固定資產(chǎn)投資增速有所減緩，16月鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資增幅比一季度回落7個(gè)百分點(diǎn)。其中基本建設(shè)增長673，回落202個(gè)百分點(diǎn)；更新改造增長828，上升342個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)增長953，回落81個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)建設(shè)局、統(tǒng)計(jì)局提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，東莞今年上半年完成房地產(chǎn)投資364億元，與去年同期的186億元相比增長率為96，增長了近一倍。今年79月，東莞市房地產(chǎn)開發(fā)保持繼續(xù)良好發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)投資持續(xù)增長，商品房建設(shè)和銷售與上半年相比有較大增幅。截至9月份開發(fā)項(xiàng)目共有107個(gè)，其中第三季度新增開發(fā)項(xiàng)目24個(gè)。完成開發(fā)投資631263萬元，其中住宅完成投資487098萬元。新開工面積14308萬平方米，其中住宅施工面積11382萬平方米；竣工面積9681萬平方米，其中住宅竣工面積9206萬平方米。資金來源方面自籌資金與定金及預(yù)付款依舊是重頭，分別以265256萬元和294520萬元，占了763109萬元資金來源的348與386，國內(nèi)貸款與利用外資的總量不大，但較上半年同樣有大幅增加。與上半年度完成開發(fā)投364111萬元相比，第三季度增長了734達(dá)到了631263萬元，僅住宅投資增長就達(dá)到了696。資金來源方面，自籌資金與定金及預(yù)付款同樣大幅增加，這既說明本地開發(fā)商資金儲(chǔ)備的充足，也看得到了住宅項(xiàng)目的良好市場認(rèn)可，而從國內(nèi)貸款與利用外資的總量不大可以看出，東莞市地產(chǎn)開發(fā)對國內(nèi)銀行的依賴小，更沒有開始大規(guī)模的國際融資。另外，從顯著增長的投資金額可以看出，東莞房地產(chǎn)投資并沒有太多受到“831”大限的阻撓，開發(fā)商自身雄厚的資本保證東莞房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展，而國內(nèi)貸款與利用外資的小量參與，也可以看出目前市場融資渠道的單一，還沒有做到最大范圍的實(shí)行資本流通。213東莞市房地產(chǎn)（住宅）供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析從今年1至9月份批準(zhǔn)預(yù)售商品房項(xiàng)目來看，共有建筑面積372萬平方米，而城區(qū)（莞城區(qū)98333平方米、東城區(qū)350672平方米、南城區(qū)354663平方米、萬江區(qū)14653平方米）共批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積就有125萬平方米，其中住宅預(yù)售面積818萬平方米，分別占據(jù)全市預(yù)售面積的34、28；可以看出東莞城區(qū)的房地產(chǎn)供應(yīng)量仍然主要以城區(qū)為主。在全市各鎮(zhèn)區(qū)所批準(zhǔn)的住宅預(yù)售面積中，長安、虎門、厚街仍然占有相對比較大的比例，但常平的今年住宅供應(yīng)量突增，預(yù)售面積迅速提升至第四位。長安、虎門、厚街、常平住宅預(yù)售面積分別是296萬平方米、291萬平方米、254萬平方米、253萬平方米，分別占據(jù)全市住宅預(yù)售面積的1030、1012、881、879。從產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析來看，作為高端別墅的供應(yīng)量占有356萬平方米，占住宅總預(yù)售面積的124。而別墅的供應(yīng)分布區(qū)域比較分散，城區(qū)（東城區(qū)19萬平方米、南城區(qū)27萬平方米、萬江區(qū)5812平方米）占全市別墅供應(yīng)量145。在全市各城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)的別墅供應(yīng)量中，今年與往年最為不同的是，黃江、沙田、長安的別墅供應(yīng)量排在前三位，黃江、沙田、長安的別墅預(yù)售面積分別為52萬、51萬、28萬，占全市別墅供應(yīng)量的146、14、8，而城區(qū)別墅供應(yīng)量最大的南城區(qū)也只有27萬平方米，占全市別墅供應(yīng)量的76。另外，截至今年6月份批準(zhǔn)報(bào)建的住宅總建筑面積就有293萬平方米，其中多層、高層占有272萬平方米，別墅占有21萬平方米左右。因此未來的住宅供應(yīng)量將明顯增大。批準(zhǔn)商品房預(yù)售項(xiàng)目一覽表（2004年19月）住宅鎮(zhèn)區(qū)名稱批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目批準(zhǔn)預(yù)售面積（M2普通住宅別墅商鋪寫字樓其他個(gè)數(shù)）面積（M2）套數(shù)面積（M2）套數(shù)面積（M2）面積（M2）面積（M2）莞城區(qū)5146699983336120022383259830東城區(qū)124684813506722507186313711780900南城區(qū)1654055135466331882714494444021414860萬江區(qū)496985146531485812208233200樟木頭鎮(zhèn)3302122218235200193660940常平鎮(zhèn)1730831325315133879140505516200長安鎮(zhèn)53738232965202093283205358435188680虎門鎮(zhèn)1129766529126721191636671639800塘廈鎮(zhèn)91338751086466591406856226202360249厚街鎮(zhèn)122892752536252354003565000石龍鎮(zhèn)4128777113328599240001001544900鳳崗鎮(zhèn)511997610338385324689801659300大朗鎮(zhèn)49705641601207351051004559598600石碣鎮(zhèn)3650515695243100809900寮步鎮(zhèn)455854436724578356211036018220黃江鎮(zhèn)3720746964331451912176243100茶山鎮(zhèn)347977479772991501535000石排鎮(zhèn)21469010862281086228382800橫瀝鎮(zhèn)57455471166692506830338800大嶺山鎮(zhèn)1320880000850312380清溪鎮(zhèn)1442984429836000000橋頭鎮(zhèn)11026510265331026533000沙田鎮(zhèn)319863016829071551430573034000麻涌鎮(zhèn)1257582095615600480200洪梅鎮(zhèn)24811533228284001488700合計(jì)13637210422879333228473561831041603749237711249214東莞市房地產(chǎn)銷售需求分析（1）19月份商品房銷售面積突破180萬平方米東莞上半年房地產(chǎn)投資和銷售均保持持續(xù)增長勢頭，其中投資額比去年同期增長近一倍，商品房實(shí)際銷售面積同比增長1596。商品房實(shí)際銷售面積5726萬平方米，比去年同期的4938萬平方米增長1596，商品房預(yù)售面積5522萬平方米，兩項(xiàng)合計(jì)，商品房總的銷售面積達(dá)11248萬平方米。另外，加上79月份商品房銷售面積，今年19月份商品房銷售面積共有18241（住宅銷售面積11042萬平方米），其中別墅累計(jì)銷售819套，202萬平方米，與去年同期的386套、1035萬平方米相比，增長了一倍多。而去年銷售（含預(yù)售）商品房面積為21459萬平方米，預(yù)計(jì)今年將會(huì)有望突破這個(gè)銷售面積。（2）商品房空置面積已達(dá)120萬平方米在商品房空置面積方面，截至9月份共有12028萬平方米，比今年上半年的11085萬平方米增加了85，其中住宅9418萬平方米，辦公樓178萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房2133萬平方米，其他299萬平方米。另外，空置面積增長最快的是空置一年以下（含一年）的部分，增長了近25。（3）普通住宅單價(jià)平穩(wěn)增長、別墅單價(jià)上漲過快在銷售價(jià)格方面，別墅均價(jià)增長幅度過高。今年第三季度住宅平均銷售單價(jià)達(dá)2481元平方米，比上半年提高約220元平方米；其中別墅平均銷售單價(jià)為4325元平方米，比上半年提高約1242元平方米。2481元平方米的住宅平均銷售單價(jià)與東莞目前市面的銷售均價(jià)3000元平方米4000元平方米有比較大的差距，這主要是由于東莞相當(dāng)多的鎮(zhèn)區(qū)建有不少廉價(jià)的商品房，從而拉低了整個(gè)房地產(chǎn)市場的交易價(jià)格。（4）外銷市場出現(xiàn)反彈在外銷銷售情況方面形勢有所好轉(zhuǎn)。今年上半年商品房外銷面積達(dá)532萬平方米，占商品房總銷售面積的595，而去年全年外銷面積為1049萬平方米，與去年全年的銷售面積21459萬平方米相比，僅占489。上述數(shù)據(jù)表明今年外銷商品房的走勢已經(jīng)擺脫去年非典疫情的陰影，開始有所反彈。（5）三房、均價(jià)在3000元平方米以下、80120平方米戶型最為暢銷在戶型面積銷售方面。80120平方米戶型最為暢銷，從今年19月份住宅銷售的戶型面積統(tǒng)計(jì)情況來看，銷量最大的是80120平方米的住宅，達(dá)5759套，占總銷量10703套的54，其次是80平方米以下的偏小戶型，總銷量是2721套，占總量的25。從戶型結(jié)構(gòu)看，銷售比例最高的是三房，共5723套，占總銷量的53，其次是兩房以下含兩房的住宅，共銷售2021套，占總量的31。從住宅銷售單價(jià)看，2000元平方米以下的銷售比例最高，達(dá)4028套，占38，其次是2000元平方米3000以內(nèi)的住宅，銷量達(dá)4077套，占總量的38。也就是說，3000元平方米以下的住宅銷量占到總數(shù)的76。（6）120平方米以上戶型成交比重大幅度增長目前120平方米以下的戶型仍然占市場總量的70以上，但從第三季度與上半年的銷售情況比較分析來看，這一部分戶型的比重正呈現(xiàn)下降趨勢，其中80平方米以下的小戶型從上半年的276下降到第三季度的226，80120平方米戶型成交比例也從上半年的557下降到第三季度的514。而120平方米以上戶型的成交比例有上升勢頭，如120160平方米的成交比例從上半年的104上升到第三季度的167，160平方米也從上半年的63上升到第三季度的92。（7）購房省內(nèi)、省外、境外戶籍群體三分天下從購房者的來源看，廣東省戶籍、非廣東省戶籍及境外戶籍分別占了總銷量的418、277、305，比數(shù)約為433。出現(xiàn)省內(nèi)、省外、境外戶籍群體三分天下的局面主要是因?yàn)楸镜貞艏用癫欢?，外來高級藍(lán)領(lǐng)及白領(lǐng)購房逐漸增多，外資企業(yè)中高層及老板在莞城、樟木頭、常平等鎮(zhèn)區(qū)購房逐漸增多。22南城區(qū)房地產(chǎn)市場特征分析221東莞新城市中心和地產(chǎn)龍頭南城板塊隨著東莞新一輪城市建設(shè)的鋪開，南城區(qū)成為新城市中心區(qū)發(fā)展的焦點(diǎn)所在。（1）政府投巨資改造環(huán)境環(huán)境因素在房地產(chǎn)中心的作用舉足輕重，南城區(qū)政府對環(huán)境的投入不遺余力，南城政府投2億元建設(shè)水濂湖公園，另外投資2億建設(shè)水濂山郊野公園。（2）路網(wǎng)規(guī)劃構(gòu)造城市骨架南城區(qū)相當(dāng)重視市政道路的規(guī)劃建設(shè)，確立了“四縱十橫”的路網(wǎng)規(guī)劃，該路網(wǎng)骨架將托起南城現(xiàn)代化的雛形?！八目v”包括沿河路、莞太大道、南城科技大道和東莞大道、其中長10公里，最寬120米的東莞大道實(shí)行人車分流，“十橫”則是連接沿河路和莞太大道之間的十條橫路。（3）品牌發(fā)展商爭相搶灘中央生活區(qū)及其附近的“生態(tài)居住區(qū)”東莞市規(guī)劃的中央生活區(qū)位于南城新區(qū)的中片，東臨東莞大道，西臨篁村科枝路，北臨四環(huán)路，南臨五環(huán)路，總面積21平方公里，是城市新區(qū)的重要組成部分，規(guī)劃建設(shè)成一個(gè)為行政、文化、金融商務(wù)區(qū)服務(wù)的、具有完備的公共配套設(shè)施和充足的綠地休閑空間、社區(qū)活動(dòng)場所及開放度較高的新型社區(qū)。222南城區(qū)房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析（1）未來住宅供應(yīng)量最大的地區(qū)1）南城區(qū)土地儲(chǔ)備居城區(qū)四區(qū)之首，占儲(chǔ)備總量的54土地儲(chǔ)備從區(qū)域上劃分，南城區(qū)的土地儲(chǔ)備為313萬平方米，占到城區(qū)總儲(chǔ)備量的54；其次為東城區(qū)，土地儲(chǔ)備占總量的34，而莞城區(qū)土地儲(chǔ)備相對較少，僅占總量的2。2居住用地儲(chǔ)備第一南城區(qū)居住用地儲(chǔ)備量為261萬平方米，占城區(qū)居住用地儲(chǔ)備總量的63，東城區(qū)以113萬平方米位居次席，莞城區(qū)由于開發(fā)建設(shè)較早，因此居住用地儲(chǔ)備量很小，僅為5萬平米，不足總儲(chǔ)備量的1。3）南城區(qū)居住用地占絕對優(yōu)勢居住用地84其它用地15辦公用地1商業(yè)用地0居住用地商業(yè)用地辦公用地其它用地南城區(qū)土地儲(chǔ)備總量占到城區(qū)儲(chǔ)備總量的五成以上，而在南城區(qū)313萬平方米的土地儲(chǔ)備中，居住用地高達(dá)261萬平方米，占到區(qū)域土地儲(chǔ)備總量的八成以上，隨著東莞市新中心城的建設(shè)以及南城板塊概念的炒作，南城區(qū)在2002年已經(jīng)顯現(xiàn)其理想居住空間的前景與機(jī)遇。綜合以上分析，目前南城區(qū)的居住用地儲(chǔ)備量是目前四大城區(qū)最多的一個(gè)區(qū)，也表明今后南城將是開發(fā)商圈地開發(fā)的一個(gè)重要戰(zhàn)區(qū)，是房地產(chǎn)市場發(fā)展最為火熱的片區(qū)。目前南城區(qū)在售樓盤有精英名都、江南世家、中信新天地、石竹新花園、元美廣場、華凱廣場等樓盤，而東城區(qū)由于緊靠南城區(qū)作為泛南城區(qū)的凱旋城、金地格林小城、國際公館、御花園等樓盤，這些樓盤總共有建筑面積接近130萬左右，而從19月份批準(zhǔn)的住宅預(yù)售面積來看，南城區(qū)共有355萬平方米，按照一定的銷售率推算并加上即將啟動(dòng)的樓盤項(xiàng)目如金眾宏圖項(xiàng)目、中信森林湖等；預(yù)計(jì)未來將有100萬左右的供應(yīng)量。（2）低、中、高各檔次樓盤出現(xiàn)并存局面在各樓盤的開發(fā)思路和產(chǎn)品定位方面，各盤都有各自不同的開發(fā)模式，如以白領(lǐng)、投資客為目標(biāo)客戶群體的中小戶型樓盤中信新天地、精英名都；以本地居民為主、私營企業(yè)主、高級管理人員等上層富有階層為目標(biāo)客戶群體的高尚別墅社區(qū)樓盤江南世家、國際公館、御花園。南城區(qū)各檔次樓盤并存的局面，與萬江大部分主流樓盤定位為以高級藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)階層為主要目標(biāo)客戶群體的中檔樓盤相比，地產(chǎn)市場發(fā)展良性化，不會(huì)產(chǎn)生過激的惡性競爭局面。223南城區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格特征分析南城典型樓盤均價(jià)一覽表樓盤名稱金地格林小城新天地江南世家凱旋城國際公館御花園均價(jià)（元/）350035003500400060003200目前南城區(qū)的中檔住宅銷售單價(jià)普遍在3500元/左右，而高端住宅如凱旋城、國際公館的洋房在4000元/左右的水平，別墅在6000元/左右；按照目前市區(qū)的房價(jià)走勢來看，普通住宅單價(jià)的上漲幅度比較小，而高端住宅如別墅的銷售價(jià)格攀升幅度比較大，從今年第三季度的別墅成交單價(jià)來看已經(jīng)比較第二季度的別墅單價(jià)（3083元平方米）上漲1242元平方米，增長幅度40；隨著市區(qū)土地等資源的日益稀缺及別墅未來的可升值空間，預(yù)計(jì)未來的別墅價(jià)格也將繼續(xù)攀升。從各盤的銷售價(jià)格走勢分析來看，中信新天地以3100元/的均價(jià)攀升到目前3500元/的價(jià)格，價(jià)格攀升幅度比較緊湊而有序，支撐其價(jià)格攀升主要是因?yàn)榕c石竹新花園形成比較好的生活氛圍、南城稀缺的小戶型產(chǎn)品定位。金地格林小城由于受自身地段、社區(qū)配套等消極因素影響，目前銷售率才60左右，也由此導(dǎo)致價(jià)格徘徊不前，只能通過各種折扣促銷手段來推動(dòng)銷售。224片區(qū)住宅市場客戶群體分析從目前各盤的購房群體來源分析來看，有以下幾個(gè)特征（1）早期開發(fā)的樓盤購房群體主要來自于本地居民，如石竹新花園的購房群體主要來自于原篁村區(qū)、勝和村等本地居民。（2）投資型、過度型小戶型物業(yè)購房群體來自于各區(qū)域的投資客、白領(lǐng)、高級藍(lán)領(lǐng)階層；如中心新天地目前投資客戶、白領(lǐng)、高級藍(lán)領(lǐng)購買占比例比較大。（3）近期開發(fā)新盤，購房群體來源分別相對以前比較廣泛。如金地格林小城，由于其在推廣方面注重大東莞的推廣戰(zhàn)略，由此吸引不少虎門、長安、厚街等目標(biāo)客戶群體；作為南城“老大”的開發(fā)商宏遠(yuǎn)集團(tuán)屬下所開發(fā)的樓盤江南世家也相對以前所開發(fā)樓盤的購房群體來源比較廣泛，其它還有中信凱旋城等樓盤。（4）高端別墅樓盤購房客戶群體來源最為分散，是積聚各鎮(zhèn)區(qū)富豪的主要“基地”，這點(diǎn)可以從國際公館的購房群體來源分析中得到驗(yàn)證。南城典型樓盤購房群體來源分布比例一覽表區(qū)域南城區(qū)東城區(qū)莞城區(qū)厚街其它長安、虎門、萬江等石竹新花園501317155中信新天地40271518金地格林小城25272325江南世家4615171111中信凱旋城173035108隨著城市化進(jìn)程的加快，市中心區(qū)的日臻成熟，南城區(qū)居住環(huán)境的不斷改善，市區(qū)白領(lǐng)、高級藍(lán)領(lǐng)、投資客將成為南城區(qū)的主要購房群體；另外，各鎮(zhèn)區(qū)居民逐漸看好南城區(qū)的未來發(fā)展前景，受子女教育環(huán)境選擇等購房心理動(dòng)機(jī)特征影響，“進(jìn)城”的購房欲望比較強(qiáng)烈，如宏遠(yuǎn)因外國語學(xué)校的設(shè)立而使得吸引眾多來自于各鎮(zhèn)區(qū)的居民前來購房，以至于其所開發(fā)樓盤受到市場的追捧。以國際公館、御花園、中信森林湖、金眾宏圖等項(xiàng)目為代表的高尚住宅樓盤及周邊良好的生態(tài)環(huán)境，南城泛高尚住宅社區(qū)的板塊初顯雛形，將會(huì)進(jìn)一步吸引東莞各區(qū)、各鎮(zhèn)區(qū)的上層富有階層，高端住宅樓盤的購房群體來源將更加分散。三、項(xiàng)目分析及評價(jià)31地塊解析本項(xiàng)目地塊位于東莞市南城區(qū)最南部，地處城區(qū)邊緣的南端，東鄰交通要道東莞大道，西南與城市花谷隔南外環(huán)路對望；西北面為南城高新科技圓，東北面為東莞建控總承包工程公司待開發(fā)的住宅用地。項(xiàng)目地塊北面隔五環(huán)路與東莞CBD中心區(qū)、東莞生態(tài)居住區(qū)、CLD中央居住區(qū)相臨，具有近距市政配套、商圈的優(yōu)勢，東面靠東莞大道、水濂湖自然生態(tài)公園，往返市中心區(qū)交通十分便利，同時(shí)擁有優(yōu)美的自然、生態(tài)休閑環(huán)境，北面為大規(guī)模的居住區(qū)，西面臨南城高新技術(shù)園區(qū)，已形成相對高尚的人居生活環(huán)境，生活氛圍處在成熟過程中。311交通條件本項(xiàng)目緊鄰廣深高速公路東莞市出口和東莞大道，周邊有多路大、中巴士通達(dá)，往返市中心區(qū)和廣州、東莞及厚街、長安、虎門各鎮(zhèn)交通十分便利。312地形、地勢本項(xiàng)目地塊總用地面積1793453平方米，地塊平面呈規(guī)則長方形，其中東西長約560米，南北長340、250米；地塊標(biāo)高東西高差超過10M，同時(shí)地塊與四周市政道路標(biāo)高高差也較大，均低于市政道路標(biāo)高；地理、地質(zhì)情況良好。項(xiàng)目目前為毛地，東半部為宏圖賽車場較為平整，西半部為自然原始地貌尚未平整。項(xiàng)目地塊外景313規(guī)劃限制條件規(guī)劃建筑容積率等于165，建筑覆蓋率35，地塊整體性較強(qiáng)，同時(shí)地塊標(biāo)高也有很高的落差。項(xiàng)目地塊外市政配套較齊全，各種水、電、氣、通訊等管網(wǎng)齊備。32項(xiàng)目SWOT分析1、S優(yōu)勢依托東莞中心區(qū)的未來規(guī)劃，具有升值潛力；地處東莞市區(qū)南大門；項(xiàng)目周邊自然環(huán)境優(yōu)雅；近臨廣深高速和南外環(huán)以及東莞大道，來往市內(nèi)其它區(qū)域及廣州東莞的交通便利。2、W劣勢地處凹地，規(guī)劃難度大，工程造價(jià)高；項(xiàng)目臨近主要的交通干線，有較大的噪音；地塊規(guī)模大，但項(xiàng)目周邊自身配套缺乏，生活環(huán)境營造相對困難；地塊周邊的工業(yè)區(qū)和建材市場對后期營銷有一定的影響。項(xiàng)目所在片區(qū)屬于工業(yè)物流區(qū)，形象不具備高尚品質(zhì)；東莞大道東側(cè)高檔生態(tài)居住區(qū)形象已經(jīng)形成。土地取得成本較高。3、O機(jī)會(huì)點(diǎn)在項(xiàng)目入市階段，周邊樓盤供應(yīng)量已不大，競爭環(huán)境較理想良好的片區(qū)市政規(guī)劃，為項(xiàng)目升值提供較大的空間；南城地產(chǎn)地位逐步提升，片區(qū)市場的關(guān)注度正在逐漸提高。4、T威脅點(diǎn)其它區(qū)域熱點(diǎn)樓盤多且規(guī)模較大，瓜分市場份額，爭奪有效購買力；住房貸款政策面臨繼續(xù)調(diào)整，置業(yè)門檻升高，購房欲望將受到一定的制約；33項(xiàng)目評價(jià)通過上述分析，可以看出，本項(xiàng)目開發(fā)的區(qū)位優(yōu)勢較明顯，片區(qū)條件尚在逐步成熟中，客戶對片區(qū)居住的認(rèn)可程度不高，存在一定的外在開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。針對項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，在開發(fā)中，可利用發(fā)展商品牌的優(yōu)勢，在推廣過程中強(qiáng)化市場的認(rèn)識(shí)；將項(xiàng)目位于純住宅片區(qū)、生態(tài)生活的優(yōu)勢貫穿于項(xiàng)目營銷過程；合理利用項(xiàng)目地塊方正的特點(diǎn)，在規(guī)劃時(shí)以圍合式布局營造項(xiàng)目的社區(qū)氛圍。為了規(guī)避噪音的影響，可以在規(guī)劃時(shí)拉小鄰道路面戶型的面積，以鄰街種植高大樹木、以及采取隔音玻璃等方式來彌補(bǔ)；為了解決周邊環(huán)境的問題，可以在銷售階段建立出位的形象包裝系統(tǒng)，展示項(xiàng)目未來規(guī)劃等；對于項(xiàng)目入市時(shí)周邊競爭力度小、而其他片區(qū)競爭力度大的因素，可定位時(shí)引入差異化形象占位策略，細(xì)分目標(biāo)客戶市場、跳出區(qū)域做營銷。四、市場定位及項(xiàng)目評估41項(xiàng)目市場定位在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，來自本片區(qū)的競爭力度并不大，而壓力主要來源于南城其他片區(qū)的同類物業(yè)，所以，必須在開發(fā)路線上做出明確的差異化選擇，利用規(guī)劃環(huán)境、生態(tài)景觀、性價(jià)比優(yōu)勢，在定位時(shí)即引入差異化形象占位策略，細(xì)分目標(biāo)客戶市場?；趯Ρ卷?xiàng)目的區(qū)位特征解析、區(qū)域市場解析，鑒于對項(xiàng)目分析的認(rèn)識(shí)，在項(xiàng)目的屬性定位上，選擇以“中檔物業(yè)”為主導(dǎo)的“產(chǎn)品、形象”雙差異化路線將是比較穩(wěn)妥的選擇，將有助于品牌形象的積累、形成區(qū)域市場突破和制造熱點(diǎn)話題。411項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位截止2003年底，東莞共有戶籍人口15896萬人，其中城鎮(zhèn)居民人口5687萬人，港澳臺(tái)居民169萬人，另外國人1524人。2002、2003年間新增大中專畢業(yè)生13051人，外省調(diào)任人口3272人。其中莞城城鎮(zhèn)居民1532萬人，東城城鎮(zhèn)居民59萬人，南城城鎮(zhèn)居民431萬人，萬江城鎮(zhèn)居民684萬人，厚街城鎮(zhèn)居民1135萬人，項(xiàng)目客戶輻射圈層人口共計(jì)335050人，約96萬戶。暫住人口中莞城城鎮(zhèn)居民572萬人，東城城鎮(zhèn)居民109萬人，南城城鎮(zhèn)居民318萬人，萬江城鎮(zhèn)居民547萬人，厚街城鎮(zhèn)居民721萬人，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)27471萬元，農(nóng)村居民人均消費(fèi)21299萬元。項(xiàng)目客戶輻射圈層，主要工商業(yè)戶共22853戶，其中農(nóng)業(yè)專業(yè)戶288戶，莞城全部工商企業(yè)急個(gè)體戶數(shù)775戶，東城全部工商企業(yè)急個(gè)體戶數(shù)6804戶，南城全部工商企業(yè)急個(gè)體戶數(shù)1307戶，萬江全部工商企業(yè)急個(gè)體戶數(shù)2859戶，厚街全部工商企業(yè)急個(gè)體戶數(shù)5410戶。東莞市目前多次置業(yè)比重占全部購房者比重約1898，經(jīng)計(jì)算每年購房者比重占全部人口潛在有效購房總戶數(shù)的567，項(xiàng)目輻射圈每年購房者比重占有效購房者比重的993。故本項(xiàng)目大面積的潛在購買者可能在（1809，431）區(qū)間內(nèi)，考慮到實(shí)際成交與意向的比例一般在16。本項(xiàng)目大戶型套數(shù)最多在300套左右。根據(jù)本項(xiàng)目的屬性分析，結(jié)合項(xiàng)目片區(qū)市場的客戶現(xiàn)狀與項(xiàng)目入市的環(huán)境，我們認(rèn)為，在項(xiàng)目入市階段，項(xiàng)目目標(biāo)客戶群將以東莞本地區(qū)域的原住民、公務(wù)員、中小企業(yè)主、個(gè)體戶，來自東莞市區(qū)內(nèi)外的白領(lǐng)和制造業(yè)的高級技術(shù)人員等為主，其他區(qū)域客戶、港人、臺(tái)灣人等為輔。412住宅戶型定位戶型設(shè)計(jì)的好壞和分布直接影響到物業(yè)最終的銷售情況，因此建議在戶型設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量做到有新意贈(zèng)送面積，在市場上鋪墊一定的競爭力。根據(jù)實(shí)際情況將部分偏大的戶型設(shè)計(jì)成小躍式（躍60CM高）或?qū)捑把蠓繂挝唬ㄈ缛f科城市高爾夫），以及帶入戶花園此種戶型在市內(nèi)多個(gè)樓盤，如星河傳說等,適時(shí)推出此戶型，在南城市場上會(huì)有一定的競爭力。觀好的戶型，盡量安排轉(zhuǎn)角凸窗；部分朝中心園林單位，設(shè)計(jì)成大落地玻璃。戶型設(shè)計(jì)無梁無柱，方便業(yè)主自由間隔，面積配比方面考慮二房改為三房、三房改為四房等的可能性，從而增加市場靈活度。露臺(tái)為提高戶型的實(shí)用率，建議考慮采用目前較為常用的6米高花園陽臺(tái)，以作為贈(zèng)送面積。戶型面積配比戶型面積范圍（M2）套數(shù)配比比例匯總707582房2廳1衛(wèi)2陽臺(tái)768013213房2廳1衛(wèi)2陽臺(tái)909583房2廳2衛(wèi)2陽臺(tái)110120303房2廳2衛(wèi)2陽臺(tái)120130183房2廳2衛(wèi)2陽臺(tái)1301405614房2廳2衛(wèi)2陽臺(tái)140150554房2廳2衛(wèi)2陽臺(tái)1501601061065房3廳3衛(wèi)3陽臺(tái)2602424總計(jì)100100413價(jià)格定位本項(xiàng)目價(jià)格定位可選用市場比較法來制定。這里例舉了以下與本項(xiàng)目類似的項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目銷售價(jià)格情況物業(yè)名稱銷售均價(jià)（元/）中信凱旋城4000陽光奧園3700石竹新花園3750萬科城市高爾夫4000金地格林小城3500御花苑3600/6000世紀(jì)城國際公館4000/6000江南世家3400景湖春天3300本項(xiàng)目地塊緊臨東莞大道、南外環(huán)路和高新區(qū)路路有較大的噪音面，西北側(cè)為生活住區(qū)，噪音面小，未來社區(qū)屬于中度噪音狀態(tài)?？諝赓|(zhì)量方面，該片區(qū)為城市花谷和水濂湖生態(tài)環(huán)境輻射地帶，自然條件和生態(tài)環(huán)境良好，未來社區(qū)空氣質(zhì)量條件優(yōu)越。項(xiàng)目周邊生活配套相對完善，主要來源于東莞中心區(qū)的強(qiáng)大支持，依靠東莞大道，規(guī)劃有公交候車亭，交通相對便利，未來生活、出行較為便捷，但由于屬于各獨(dú)立社區(qū)組合區(qū)，生活配套不集中，缺乏大面積的平地活動(dòng)場所，且大多配套步行距離相對較遠(yuǎn)，而且本項(xiàng)目規(guī)模較大，可以發(fā)揮一定大規(guī)模社區(qū)優(yōu)勢。同時(shí)與北面的建控項(xiàng)目存在較強(qiáng)的競爭關(guān)系；綜合以上各種因素，本項(xiàng)目擬采取適中的價(jià)格策略，住宅及商業(yè)平均售價(jià)擬定為多層洋房、疊加復(fù)式4200元/M2、小高層3950元/M2、聯(lián)排別墅6200元/M2，商業(yè)部分定為10800元/M2。五、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排51有關(guān)工程計(jì)劃說明本項(xiàng)目總建筑面積295919平方米，容積率165，按照擬規(guī)劃條件、公司的初步規(guī)劃策劃思路，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，本項(xiàng)目各階段的進(jìn)度安排擬定如下設(shè)計(jì)、施工報(bào)建、施工準(zhǔn)備階段2004年10月2005年10月工程施工階段2005年10月2007年12月其中一期施工階段2005年10月2006年11月一期竣工入伙階段2006年11月2007年1月二期施工階段2006年9月2007年10月項(xiàng)目室內(nèi)外掃尾工程2007年9月2007年12月竣工驗(yàn)收、入伙階段2008年1月2008年2月其中施工階段，項(xiàng)目計(jì)劃從2005年10月開始施工，預(yù)計(jì)建設(shè)工期為26個(gè)月，即項(xiàng)目可望于2008年3月竣工；銷售階段，根據(jù)施工進(jìn)度和策劃方案，項(xiàng)目住宅部分計(jì)劃從2006年3月開始銷售，銷售周期預(yù)計(jì)為24個(gè)月，商業(yè)部分計(jì)劃從2006年10月開始銷售，銷售周期預(yù)計(jì)為10個(gè)月。52施工橫道圖詳見附表101項(xiàng)目工程計(jì)劃橫道圖。六、投資估算與資金籌措61項(xiàng)目總投資估算本項(xiàng)目開發(fā)總投資額合計(jì)為778117萬元，其中各項(xiàng)成本費(fèi)用的估算額及單價(jià)詳見表61。表61項(xiàng)目總投資估算表一、開發(fā)成本總價(jià)（萬元）1、地價(jià)299289972、公共設(shè)施配套基金2838773、前期工程費(fèi)12300231、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)9469432、可行性研究費(fèi)1351233、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)147964、建安工程費(fèi)529355741、基礎(chǔ)土石方工程費(fèi)7871442、樁基礎(chǔ)工程費(fèi)37877643、土建工程費(fèi)431、聯(lián)排別墅433362432、多層洋房436875433、小高層2301991434、會(huì)所、商業(yè)、幼兒園3822744、水電安裝工程費(fèi)29591945、精裝修工程費(fèi)5326546、電梯工程費(fèi)17749447、消防工程費(fèi)13316448、通訊工程費(fèi)1893949、電視天線工程費(fèi)25449410、對講監(jiān)控系統(tǒng)工程費(fèi)57408411、燃?xì)夤こ藤M(fèi)56225412、地下室工程費(fèi)432042413、人防工程316635、基礎(chǔ)設(shè)施配套及環(huán)境工程費(fèi)328476、公共配套設(shè)施費(fèi)61、9年制學(xué)校07、開發(fā)期間稅費(fèi)14615671、質(zhì)量安檢費(fèi)810872、交易服務(wù)費(fèi)456673、其他費(fèi)用1334828、不可預(yù)見費(fèi)用180867二、開發(fā)費(fèi)用1、管理費(fèi)用4038352、銷售費(fèi)用3365293、財(cái)務(wù)費(fèi)用375895三、投資總額10465090四、銷售收入1346117985五、投資回報(bào)額2996090六、投資回報(bào)率02863項(xiàng)目總投資估算具體說明如下土地費(fèi)用根據(jù)開發(fā)公司提供的資料，該土地是通過招標(biāo)和掛牌交易方式于2004年4月取得，20044046、2004G017號地塊拍賣價(jià)款共計(jì)26903萬元，另交易手續(xù)費(fèi)5萬元，因此，土地總費(fèi)用為26908萬元。地價(jià)款利息共計(jì)302099萬元。公共設(shè)施配套基金根據(jù)東莞規(guī)劃部門的規(guī)定，在辦理工程規(guī)劃許可證的時(shí)候，須全額征收公共設(shè)施配套基金，按四類取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取費(fèi)，商鋪240元/，住宅90元/。方案二共須交納公共設(shè)施配套基金共計(jì)283877萬元。前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、人防設(shè)計(jì)、勘測費(fèi)用、設(shè)計(jì)評審、招標(biāo)代理等，費(fèi)用確定主要參考近期東莞市建筑工程價(jià)格信息、已交費(fèi)用和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況。項(xiàng)目20044046、2004G017號地塊開發(fā)前期費(fèi)用為123022萬元。建筑安裝工程費(fèi)包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套、電梯、消防、燃?xì)?、監(jiān)控、電視天線、通訊、地下室等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目分期開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。該項(xiàng)目G063070093號地塊開發(fā)建安工程費(fèi)為5293557萬元。其他費(fèi)用主要指工程監(jiān)理費(fèi)、工程咨詢費(fèi)、質(zhì)量檢查、工程檢測、環(huán)保評價(jià)與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用。該項(xiàng)目20044046、2004G017號地塊開發(fā)其他費(fèi)用為133482萬元。管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。按東莞市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和該項(xiàng)目的具體情況，該項(xiàng)目管理費(fèi)銷售收入的3計(jì)取。該項(xiàng)目20044046、2004G017號地塊開發(fā)管理費(fèi)為403835萬元。銷售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)等，參考目前東莞市一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目具體情況，取銷售費(fèi)用為銷售額的25。該項(xiàng)目20044046、2004G017號地塊開發(fā)銷售費(fèi)用為336529萬元。財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用指為籌集資金而發(fā)生得費(fèi)用，主要指銀行貸款利息。項(xiàng)目20044046、2004G017號地塊開發(fā)財(cái)務(wù)費(fèi)用為375841萬元。不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按前述25項(xiàng)之和的3計(jì)取較為合理。該項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)為180867萬元。以上項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資在房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，應(yīng)按照國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度形成開發(fā)產(chǎn)品成本，詳見附表102項(xiàng)目開發(fā)成本估算表。62資金籌措621資金來源本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)共需資金10465096萬元，根據(jù)分析各種融資渠道的可能性和合法性，并考慮籌資成本與籌資風(fēng)險(xiǎn)，確定本項(xiàng)目的資金來源主要包括自有資金（資本金）、銀行貸款和銷售回款。由附表104項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措估算表和附表105現(xiàn)金流量表可以看出，資金來源各渠道對于本項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行均有充分保障，其中各期的金額和比例安排合理，再加上開發(fā)公司雄厚的資金實(shí)力，資金籌措方案可操作性較強(qiáng)。622項(xiàng)目籌資方案項(xiàng)目資金籌措方案數(shù)據(jù)匯總見表62。表62項(xiàng)目開發(fā)資金籌措表序號籌措資金來源籌措資金數(shù)額萬元籌措資金比例1自有資金261625252銀行貸款137782413163銷售回款64710226183項(xiàng)目總投資10465096100七、銷售及經(jīng)營收入測定71各類物業(yè)銷售收入估算銷售收入估算根據(jù)“22區(qū)域市場分析”和“41項(xiàng)目定位”部分的結(jié)論，本項(xiàng)目住宅建筑面積為274419M2，商鋪建筑面積為15000M2。住宅銷售均價(jià)多層疊加復(fù)式4200元/M2、小高層3950元/M2、聯(lián)排別墅6200元/M2,空置率取0，商鋪銷售均價(jià)10800元/M2，按照0空置率考慮；因此可得出住宅部分銷售收入聯(lián)排別墅2381956萬元多層疊加復(fù)式2305119萬元小高層7154103萬元；商鋪部分銷售收入16200萬元；項(xiàng)目銷售收入合計(jì)13461179萬元。銷售稅金及附加估算銷售稅金及附加按規(guī)定，東莞市房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營業(yè)稅（銷售額的50），城市建設(shè)維護(hù)稅（營業(yè)稅的05），印花稅（銷售額的005），合計(jì)為銷售額的555，項(xiàng)目銷售稅金及附加合計(jì)為747095萬元。根據(jù)東莞商務(wù)物業(yè)項(xiàng)目的正常銷售情況及該項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度，計(jì)算項(xiàng)目各期的銷售收入，測算銷售稅金。具體見項(xiàng)目銷售收入估算表（附表103）。72項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃按照本項(xiàng)目開發(fā)方案和營銷計(jì)劃的策劃，以及根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)和銷售進(jìn)度的初步安排，整個(gè)項(xiàng)目的銷售周期為24個(gè)月，從2006年3月2008年2月，預(yù)計(jì)截止銷售期內(nèi)項(xiàng)目開發(fā)銷售回款共計(jì)1262033萬元。73資金來源與運(yùn)用分析經(jīng)測算，該項(xiàng)目的投資及資金籌措計(jì)劃、資金來源如下項(xiàng)目開發(fā)資金中自有資金261625萬元（開發(fā)投資的25），銀行貸款1377824萬元，其余為銷售回款。經(jīng)以上分析測算，項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金來源有保障。74銷售利潤經(jīng)測算項(xiàng)目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、成本利潤率等指標(biāo)詳見下表項(xiàng)目開發(fā)利潤估算表序號項(xiàng)目計(jì)算公式金額（萬元）1銷售收入13461182總開發(fā)成本10465093銷售稅金及附加858834利潤總額1232996095所得稅415320596凈利潤4518166777稅前成本利潤率利潤總額/總投資20428稅后成本利潤率凈利潤/總投資1736注上表住宅部分按銷售率100的情況，商業(yè)部分按銷售率100的情況計(jì)算經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。從各項(xiàng)靜態(tài)指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目銷售利潤比較理想。八、財(cái)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)分析81贏利能力分析經(jīng)測算，項(xiàng)目開發(fā)總投資為113461萬元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為1913,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值575457萬元，投資回收期為316年，利潤總額為299609萬元，成本利潤率為2042，稅后利潤為1816677萬元，稅后成本利潤率1704。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較好，高于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目行業(yè)平均水平。82項(xiàng)目不確定性分析821項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目銷售收入扣除銷售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下在項(xiàng)目開發(fā)成本及銷售價(jià)格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知，當(dāng)項(xiàng)目開發(fā)銷售達(dá)到正常銷售的713時(shí)，項(xiàng)目現(xiàn)金流保持凈流入，在銷售達(dá)到7958時(shí)可以保本。根據(jù)市場及項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目保本銷售價(jià)格及銷售率較易實(shí)現(xiàn)。83社會(huì)效益和影響分析改善居住環(huán)境本項(xiàng)目開發(fā)及其周邊的市政配套建設(shè)，道路和綠化的改造，為居民提供了具有良好居住環(huán)境、具備完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明高尚小區(qū)，進(jìn)一步提升了該片區(qū)的區(qū)域形象。增加財(cái)稅收入該項(xiàng)目的建設(shè)預(yù)計(jì)將為國家創(chuàng)造銷售稅費(fèi)相關(guān)稅收。增加財(cái)稅收入該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，將會(huì)給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險(xiǎn)、廣告等多個(gè)行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機(jī)會(huì)。九、可行性研究結(jié)論與建議91擬建方案的結(jié)論意見建設(shè)條件本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理之中，建設(shè)資金籌措方案已擬定，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。經(jīng)濟(jì)效益經(jīng)濟(jì)效益較好。社會(huì)效益本項(xiàng)目的開發(fā)，不僅滿足了人們的居住需求，而且可以改善片區(qū)環(huán)境，提高居民生活品質(zhì)，具有明顯的社會(huì)效益。環(huán)境效益同時(shí)，本項(xiàng)目及其周邊配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)以人為本，注重人文居住環(huán)境，具有良好的環(huán)境效益?？尚行匝芯拷Y(jié)論此外，項(xiàng)目開發(fā)公司具備充沛資金、技術(shù)實(shí)力、工程經(jīng)驗(yàn)和良好信譽(yù)，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，且從技術(shù)方面看亦充分具備可行性?？尚行匝芯拷Y(jié)論是本項(xiàng)目可行。92項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議項(xiàng)目主要問題本項(xiàng)目前期投入資金較大，持續(xù)時(shí)間較長；本項(xiàng)目周邊區(qū)域同質(zhì)化高檔樓盤較多，有一定的競爭壓力。解決辦法和建議加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，爭取提前預(yù)售；在產(chǎn)品設(shè)計(jì)過程中強(qiáng)化差異性和與區(qū)域協(xié)調(diào)性，并同時(shí)采取相應(yīng)的差異化營銷策略。93項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議931項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)1市場風(fēng)險(xiǎn)該風(fēng)險(xiǎn)的存在與建議在92中已闡述。2建筑本體風(fēng)險(xiǎn)該項(xiàng)目目前尚未進(jìn)行場地平整，如果開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，則很有可能造成項(xiàng)目“爛尾”，如果項(xiàng)目銷售受阻，資金不能按計(jì)劃回籠，則有可能造成后期投入資金不足，造成停工。該項(xiàng)目存在一定建筑本體