房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力分析與見解

1、鄭州工業(yè)應(yīng)用技術(shù)學(xué)院本科生畢業(yè)論文題 目：房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力分析 指導(dǎo)教師： * 職稱： * 學(xué)生姓名： 學(xué)號(hào)： 專 業(yè)： *院 （系）： * 答辯日期： * *請(qǐng)瀏覽后下載，資料供參考，期待您的好評(píng)與關(guān)注！摘要：近二十多年我國的房地產(chǎn)企業(yè)蓬勃發(fā)展且熱度不減，一直是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力。越來越多的投資者在房地產(chǎn)行業(yè)投資的比重逐漸加大。然而隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速增長，房地產(chǎn)企業(yè)要想保持一定的增長速度且具有可持續(xù)性，除了加強(qiáng)企業(yè)管理減少風(fēng)險(xiǎn)外，更重要的是逐步提升企業(yè)實(shí)力，優(yōu)化各種提升盈利能力的因素，已成為當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的重中之重。文章針對(duì)我國的房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力方

2、面的現(xiàn)存問題進(jìn)行探究，反映出影響企業(yè)盈利能力的指標(biāo)通常有凈資產(chǎn)收益率、銷售凈利率、每股經(jīng)營現(xiàn)金凈流量、主營業(yè)務(wù)收入增長率等。文章主要以萬科地產(chǎn)為例來對(duì)我國眾多房地產(chǎn)企業(yè)在盈利能力方面所存在的問題進(jìn)行思考和探析，列舉了萬科近幾年的財(cái)務(wù)指標(biāo)，通過這些指標(biāo)對(duì)盈利能力的影響，以及所存在的問題，并提出相應(yīng)的建議，來提高房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果盈利能力不能得到正確的認(rèn)識(shí)和有效的提高，那么它就即將面臨著衰亡，所以通過找出影響房地產(chǎn)盈利能力的因素進(jìn)行優(yōu)化進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力迫在眉睫。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；盈利；收益率Abstract: Nearly 20 years of real es

3、tate enterprises of our country grows vigorously and heat, has always been the pillar industry of national economy, is also the important impetus to the development of national economy. More and more investors are investing in real estate. However, as Chinas rapid economic growth, real estate enterp

4、rises to maintain a certain growth rate and sustainable, in addition to strengthen enterprise management to reduce risk, more important is to gradually improve enterprise strength, the optimized various factors improve profitability, has become the top priority in the process of the development of r

5、eal estate enterprises.Aiming at the existing problems of Chinas real estate enterprise profitability, reflecting the influence of corporate profitability indicators are usually return on net assets, sales net interest rate, operating cash flows, the main business revenue growth per share, etc. Arti

6、cle mainly vanke real estate as an example to many real estate enterprises in China in terms of profitability for thinking and analysis, the problem existing in listed financial indicators of vanke in recent years, through the impact of these indicators of profitability, as well as the existing prob

7、lems, and puts forward corresponding Suggestions, to improve the real estate enterprise profitability. For real estate enterprises, if the profit ability cant get the correct understanding and effective increase, then it will be faced with the decline and fall, so by finding out the influencing fact

8、ors of real estate profitability is optimized to improve the profitability of real estate enterprises is imminent.Keywords: Real estate; A profit; Yield目錄緒論11 盈利分析的概述21.1 盈利能力分析的概念21.2 盈利能力分析的意義22 房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力影響因素22.1 生產(chǎn)經(jīng)營方面的因素22.2 管理模式方面的因素43 房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力分析以及存在的問題53.1 房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力評(píng)價(jià)指標(biāo)選取依據(jù)53.2 房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力指標(biāo)分析5

9、3.3 房地產(chǎn)企業(yè)存在的盈利問題84 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)建議104.1 提高生產(chǎn)經(jīng)營效率104.2 提高公司獲取現(xiàn)金能力104.3 培育核心競爭力、增強(qiáng)創(chuàng)新能力114.4 改變觀念，提升格局11結(jié)論12參考文獻(xiàn)13致謝14 緒論 近二十年來，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)也日漸繁榮。在以前，人們并沒有認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，而現(xiàn)在，作為國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)在各領(lǐng)域發(fā)展中起著不可忽視的推動(dòng)作用，而且時(shí)時(shí)刻刻影響著居民的日常生活。最近幾年，國家推出了一系列有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)控政策，影響了不少房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。面對(duì)逐漸惡化的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)需要采取更多積極的措施，提升

10、自己的經(jīng)營業(yè)績，才能在眾多競爭對(duì)手中脫穎而出，生存下去。很多因素都可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的獲利能力產(chǎn)生影響，所以企業(yè)的股東、管理者、其他相關(guān)人員等非常迫切的想要找出那些影響較大的因素，從而針對(duì)性的制定經(jīng)營戰(zhàn)略，以獲得更多的利潤，因此，有必要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力進(jìn)行分析，因?yàn)樗苯雨P(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)生死存亡。房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力受到財(cái)務(wù)指標(biāo)、企業(yè)規(guī)模、成長性等因素的影響，這些因素如果發(fā)展不均衡的話，會(huì)對(duì)企業(yè)盈利能力產(chǎn)生阻礙，從而關(guān)系到企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)性質(zhì)的不同和企業(yè)經(jīng)營情況不同，公司的盈利能力也會(huì)不同。文章從企業(yè)盈利能力和財(cái)務(wù)分析指標(biāo)兩方面進(jìn)行分析，結(jié)合萬科地產(chǎn)近幾年來有關(guān)盈利的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，闡述房地產(chǎn)企業(yè)

11、盈利方面存在的問題，進(jìn)而提出改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的相關(guān)建議。1 盈利分析的概述1.1 盈利能力分析的概念盈利能力的表現(xiàn)形式是企業(yè)的資金和產(chǎn)品在不斷地生產(chǎn)和變現(xiàn)的過程。企業(yè)在生產(chǎn)和銷售中，如果產(chǎn)品銷售出去，那么企業(yè)就獲得了相應(yīng)的利益，產(chǎn)品就體現(xiàn)了它的價(jià)值，從而體現(xiàn)了產(chǎn)品的盈利能力。盈利能力體現(xiàn)一個(gè)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，在企業(yè)發(fā)展的過程中不但要提高盈利能力，而且還要因地制宜。如果一個(gè)企業(yè)天時(shí)地利都具備，盈利能力相應(yīng)會(huì)有很大的加成。企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)是提高企業(yè)的實(shí)力和企業(yè)永續(xù)盈利能力，那就意味著企業(yè)發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)并存，在存在風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，把利益達(dá)到最大化。在如今這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，企業(yè)的盈利能力經(jīng)常受到凈資產(chǎn)收益率

12、和總資產(chǎn)報(bào)酬率等因素的影響。企業(yè)想發(fā)展壯大就必須擴(kuò)大市場(chǎng)，開創(chuàng)新的模式。1.2 盈利能力分析的意義在中國經(jīng)濟(jì)的不斷完善與進(jìn)步的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)毋庸置疑占著一個(gè)舉足輕重的角色。最近幾年房地產(chǎn)發(fā)展之迅速讓無數(shù)投資者對(duì)其充滿興趣，因此許多投資者不惜煞費(fèi)苦心對(duì)其鉆研。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)眾多投資者和學(xué)者對(duì)其也各持己見，建造一系列的模型來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力展開多層次的分析研究。由于中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一步一步的發(fā)展，房地產(chǎn)作為頂梁柱，在不斷的發(fā)展和壯大，它是具有導(dǎo)向性和實(shí)踐性的產(chǎn)業(yè)。 如果企業(yè)盈利能力強(qiáng)，那么獲取資金的能力也越強(qiáng)，帶來的經(jīng)濟(jì)利益也越大，同時(shí)會(huì)提高企業(yè)的償債能力。企業(yè)的最終目的是獲取利潤，利潤是每個(gè)

13、企業(yè)都關(guān)注的永恒話題，也是債權(quán)人收取資金的必經(jīng)之路，是企業(yè)經(jīng)營效果的體現(xiàn)，也是員工福利待遇的保證。因此，對(duì)企業(yè)盈利能力分析對(duì)企業(yè)的發(fā)展有著重大的意義。2 房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力影響因素2.1 生產(chǎn)經(jīng)營方面的因素生產(chǎn)經(jīng)營能力是企業(yè)在生產(chǎn)和經(jīng)營的過程中，借助資源和人力平臺(tái)，發(fā)展企業(yè)盈利能力。對(duì)某家企業(yè)的獲利能力進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，通常主要參考其生產(chǎn)經(jīng)營能力。由于生產(chǎn)經(jīng)營能力可以反映出企業(yè)投入的成本和獲得利潤的關(guān)系，所以企業(yè)股東、管理者、利益相關(guān)者都很關(guān)注其生產(chǎn)經(jīng)營能力，也是評(píng)價(jià)同一個(gè)行業(yè)不同企業(yè)各自的經(jīng)營管理水平、發(fā)展?jié)摿Φ确矫娴闹匾笜?biāo)。以下幾個(gè)方面可以直接影響到企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營。2.1.1 企業(yè)規(guī)模企業(yè)運(yùn)用

14、生產(chǎn)資料、人力資源進(jìn)行經(jīng)營和生產(chǎn)的能力，即為企業(yè)規(guī)模，它可以大致展現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平。通常來說，企業(yè)規(guī)模的劃分主要依據(jù)其構(gòu)成要素，現(xiàn)在多采用以下指標(biāo)：企業(yè)廠房和設(shè)備的數(shù)量、雇傭人員數(shù)量、利潤額、固定資產(chǎn)金額、銷售收入、企業(yè)綜合生產(chǎn)能力以及生產(chǎn)資料處理能力等等。一般來說，企業(yè)規(guī)模越大，企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)。2.1.2 銷售水平企業(yè)的盈利能力可以依據(jù)其銷售水平得以體現(xiàn)，具體來說指的就是企業(yè)的經(jīng)營成本、銷售收入以及經(jīng)營利潤等等數(shù)據(jù)。通過營業(yè)利潤率、銷售凈利潤率等數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)獲利能力進(jìn)行評(píng)價(jià)。企業(yè)在一段時(shí)間內(nèi)的經(jīng)營和收入情況基本決定了企業(yè)全體股東和債權(quán)人能否拿到應(yīng)得的分紅或者本息。企業(yè)管理者也需要通過分

15、析企業(yè)的銷售獲利能力，而進(jìn)一步評(píng)價(jià)企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營管理情況，以針對(duì)性的制定相應(yīng)的改善策略。所以，為了獲得更高的利潤，企業(yè)不光需要擴(kuò)大內(nèi)部經(jīng)營管理規(guī)模，還需要提高外部銷售水平。2.1.3 資本營運(yùn)能力企業(yè)的資本營運(yùn)能力和銷售盈利能力都屬于企業(yè)整體盈利能力的一部分。由于銷售盈利能力的主要參考指標(biāo)為企業(yè)的銷售收入，并沒有分析企業(yè)投入對(duì)產(chǎn)出的影響，只是片面的研究產(chǎn)出的變化趨勢(shì)，而且如果企業(yè)加大投入，可以部分提高其銷售盈利能力，很難從真正意義上體現(xiàn)整個(gè)企業(yè)的盈利能力。每個(gè)企業(yè)都需要具備一定數(shù)量的資產(chǎn)，才能從事各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。在日常經(jīng)營過程中，企業(yè)通過有計(jì)劃的應(yīng)用資產(chǎn)來獲得利潤，所以企業(yè)利潤會(huì)受到其資產(chǎn)數(shù)

16、量的影響。如果企業(yè)管理者的經(jīng)營得當(dāng)，那么就可以用較少的資產(chǎn)獲得較多的利潤，也就是說，企業(yè)具有較強(qiáng)的資本營運(yùn)能力，也就有較好的發(fā)展?jié)摿Α?.1.4 投資內(nèi)涵報(bào)酬率投資內(nèi)涵報(bào)酬率是投資者對(duì)企業(yè)的投資回報(bào)情況和獲利能力進(jìn)行評(píng)價(jià)。企業(yè)所擁有的資產(chǎn)來源于全體投資者的投入。如果企業(yè)沒有較強(qiáng)的獲利能力為投資者帶來理想的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，那么投資者可能會(huì)拒絕繼續(xù)投資，甚至可能撤回已經(jīng)投入的資金。在目前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，假如企業(yè)在很長時(shí)間內(nèi)都無法達(dá)到社會(huì)平均盈利能力，那么這家企業(yè)就無法吸引和留住投資者，喪失很多資金支持。所以只有擁有較強(qiáng)盈利能力的的企業(yè)才會(huì)吸引更多的投資者，公司的發(fā)展才會(huì)處于有利地位。反之，公司會(huì)失去資

17、金機(jī)會(huì)，發(fā)展處于不利地位。2.2 管理模式方面的因素企業(yè)的管理者、股東、債權(quán)人都非常關(guān)注企業(yè)發(fā)布的盈利能力信息，所以其真實(shí)性備受重視。分析企業(yè)盈利能力的時(shí)候，要對(duì)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績分析，看是不是存在弄虛作假，還有就是檢查公司實(shí)際情況有沒有明顯偏離公布的報(bào)表數(shù)據(jù)，這個(gè)盈利質(zhì)量的過程。雖然企業(yè)能夠使用的資產(chǎn)只有收入的現(xiàn)金，但是企業(yè)公布的財(cái)務(wù)報(bào)表可以提示其盈利情況。所以，現(xiàn)金凈流量并不是研究上市公司盈利能力的主要指標(biāo)，但是可以通過它分析盈利質(zhì)量。而且，在衡量企業(yè)的盈利能力時(shí)，還需要分析在一段時(shí)間內(nèi)企業(yè)承擔(dān)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、盈利的持續(xù)性和穩(wěn)定性等等指標(biāo)。2.2.1 會(huì)計(jì)政策選擇在一段時(shí)間內(nèi)，企業(yè)基于相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)

18、算并展示自身的經(jīng)營成果，即為獲利。所以包括企業(yè)應(yīng)用的會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、自身經(jīng)營管理水平、財(cái)務(wù)情況等都會(huì)影響企業(yè)的獲利情況。在核算企業(yè)的資金投入、銷售收入等數(shù)據(jù)時(shí)，企業(yè)所采用的會(huì)計(jì)處理手段以及設(shè)定的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則即為會(huì)計(jì)政策。在會(huì)計(jì)人員公布的財(cái)務(wù)報(bào)表中，要按照本企業(yè)應(yīng)用的會(huì)計(jì)政策。如果選用的會(huì)計(jì)政策不一致，那么產(chǎn)生的結(jié)果也不一致。 2.2.2 現(xiàn)金收入保障權(quán)責(zé)發(fā)生制下的會(huì)計(jì)收益包含了一系列的假設(shè)估計(jì)，不能反映企業(yè)真實(shí)的資本增加數(shù)量，僅僅代表的是企業(yè)賬面上的業(yè)績，所以參考性不大。對(duì)所有企業(yè)來說，企業(yè)能夠長久生存、發(fā)展的資本并不是收益，而是現(xiàn)金。企業(yè)真實(shí)收入的增加應(yīng)當(dāng)是現(xiàn)金凈流入數(shù)量的增加，有了更多的現(xiàn)

19、金凈流量，才能用以增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力、擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，同時(shí)支付股東或者債權(quán)人的利息。所以就有了現(xiàn)金收入保障的概念，通常來說，如果企業(yè)現(xiàn)金收入沒有較強(qiáng)的保障性，那么其未來的發(fā)展就充滿了未知，也沒有理想的會(huì)計(jì)收益質(zhì)量。所以，衡量上市企業(yè)的獲利質(zhì)量還需要將現(xiàn)金流量情況納入考慮之中。2.2.3 獲利的穩(wěn)定性企業(yè)一般情況下都處于獲利的穩(wěn)定狀態(tài)。企業(yè)獲利情況比較理想，然而波動(dòng)性較大，那么企業(yè)的獲利質(zhì)量依然需要改善。如果企業(yè)多年來的獲利情況沒有明顯的變化或者波動(dòng)，那么認(rèn)為該企業(yè)具有較強(qiáng)的獲利穩(wěn)定性。通常表現(xiàn)為下面2種形式：1.在過去的一段時(shí)間內(nèi)，企業(yè)的收益始終保持逐年增加的態(tài)勢(shì)；2.在最近幾個(gè)不間斷的會(huì)計(jì)年度中，企

20、業(yè)每年的收益基本保持在某一水平線左右。顯而易見，企業(yè)利益相關(guān)者當(dāng)然更愿意企業(yè)獲利情況如同前者，說明該企業(yè)有較好的發(fā)展?jié)摿ΑＦ髽I(yè)的獲利穩(wěn)定性與企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、收支結(jié)構(gòu)等有著密切的聯(lián)系。而與穩(wěn)定性不同的是，企業(yè)收益項(xiàng)目的變化決定了其收益的持續(xù)性，持續(xù)性較差的項(xiàng)目大多為偶發(fā)事項(xiàng)或者交易，持續(xù)性較好的項(xiàng)目則大多為經(jīng)常性業(yè)務(wù)。企業(yè)取得穩(wěn)定的收益，能夠?yàn)槠髽I(yè)打造一個(gè)好的口碑，同時(shí)也能夠吸引更多的投資者。3 房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力分析以及存在的問題3.1 房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力評(píng)價(jià)指標(biāo)選取依據(jù)企業(yè)股東通過投資得到的收益，以及債權(quán)人拿回的本金和利息，都屬于企業(yè)經(jīng)營利潤的一部分，它支撐著企業(yè)不斷發(fā)展和壯大。企

21、業(yè)通過經(jīng)營取得經(jīng)濟(jì)回報(bào)的能力即為其獲利能力。企業(yè)的獲利能力是有關(guān)政府部門評(píng)價(jià)其是否具備募集資金、上市資格的主要指標(biāo)，在考察企業(yè)能不能得到足夠的會(huì)計(jì)盈余的同時(shí)，也要對(duì)其盈利能力其他相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析。相關(guān)的指標(biāo)有總資產(chǎn)報(bào)酬率、凈資產(chǎn)收益率、流動(dòng)比率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)凈利潤率、存貨周轉(zhuǎn)率、權(quán)益乘數(shù)等。關(guān)于對(duì)企業(yè)盈利指標(biāo)的選擇，不同的人有不同的標(biāo)準(zhǔn)。盡管不同的研究者各自可能會(huì)選擇不同的指標(biāo)，然而對(duì)各種指標(biāo)進(jìn)行透徹的研究之后可以得出，所有指標(biāo)都不是相互獨(dú)立存在的，用不同的指標(biāo)進(jìn)行分析可能會(huì)得到不同的結(jié)果。但行業(yè)內(nèi)比較公認(rèn)的有代表性的分析體系為杜邦分析體系，該體系的核心指標(biāo)如下： （銷售收入資產(chǎn)總額）

22、（凈利潤銷售收入）（資產(chǎn)總額凈資產(chǎn)） =資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率銷售利潤率權(quán)益乘數(shù) =凈利潤凈資產(chǎn)（股東權(quán)益） =凈資產(chǎn)收益率3.2 房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力指標(biāo)分析 很多因素都會(huì)影響上市公司的獲利能力，包括各種內(nèi)部因素以及外部因素。財(cái)務(wù)因素中涵蓋了企業(yè)的資產(chǎn)應(yīng)用能力、企業(yè)發(fā)展?jié)摿?、銷售獲利能力、可周轉(zhuǎn)現(xiàn)金量、資產(chǎn)獲利能力、資產(chǎn)數(shù)量及其結(jié)構(gòu)、合理的會(huì)計(jì)政策、財(cái)務(wù)杠桿等等方面，經(jīng)營管理因素指的是企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制能力、財(cái)務(wù)把控水平、產(chǎn)品銷售能力等等。財(cái)務(wù)因素和經(jīng)營管理因素是二大主要的內(nèi)部因素。而外部因素則包括市場(chǎng)環(huán)境的競爭激烈程度、所在地區(qū)的政策導(dǎo)向和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況等。客觀來說，所有企業(yè)都很難顯著改善外

23、部因素，因此面對(duì)不斷變化的外部環(huán)境，企業(yè)管理者只能隨之調(diào)整內(nèi)部因素。因?yàn)橄鄬?duì)外部因素而言，內(nèi)部因素是可以控制和改變的，所以企業(yè)管理者主要依靠改變內(nèi)部因素來提升企業(yè)獲利能力。在分析房地產(chǎn)上市公司盈利能力時(shí)，筆者將著重分析內(nèi)部財(cái)務(wù)因素的變動(dòng)對(duì)企業(yè)盈利能力的影響。盈利能力評(píng)價(jià)主要是通過對(duì)企業(yè)一系列獲利水平指標(biāo)的分析、比較來進(jìn)行的。3.2.1 凈資產(chǎn)收益率企業(yè)在一段時(shí)間內(nèi)的凈利潤和平均凈資產(chǎn)的比值代表凈資產(chǎn)收益率。股東向某家企業(yè)注入一定的資金之后，企業(yè)利用這些資金獲利的能力即為凈資產(chǎn)收益率。每股稅后利潤和凈資產(chǎn)收益率都是財(cái)務(wù)指標(biāo)，他們都能體現(xiàn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營能力。公司在對(duì)股東們按比例分配紅股的時(shí)候，每股

24、盈利額將會(huì)降低，從而會(huì)令投資者陷入一個(gè)公司發(fā)展?fàn)顩r處于下風(fēng)的誤區(qū)，從根本意義上來說，每股盈利額的降低不會(huì)對(duì)企業(yè)盈利能力產(chǎn)生影響，因此這就體現(xiàn)了凈資產(chǎn)收益率的重要性，它始終能夠?yàn)橥顿Y者提供正確的方向。萬科2013到2015年的凈資產(chǎn)收益率分別為14.37%,13.12%,8.76%,資產(chǎn)收益率越來越低，但是比行業(yè)平均值逐年增高。在這期間遭受了金融風(fēng)暴，但是對(duì)凈資產(chǎn)收益率的影響不大，這意味著萬科公司的盈余能力比較穩(wěn)定。3.2.2 銷售凈利率所謂銷售凈利率，就是凈利潤和銷售收入的比值。一個(gè)企業(yè)凈利潤保持穩(wěn)定的情況下，銷售收入越少，那就意味著銷售凈利率低。銷售凈利率是評(píng)價(jià)上市公司有沒有較高的獲利能力的

25、主要指標(biāo)之一。通常講，如果企業(yè)的銷售凈利率數(shù)值不斷上升，則提示該企業(yè)的獲利能力越來越強(qiáng)。企業(yè)銷售凈利率的大小并不意味著，企業(yè)獲利程度的大小。企業(yè)銷售收入增高的話，企業(yè)銷售凈利率并不一定升高，因?yàn)槠髽I(yè)銷售凈利率還受到凈利潤的影響。銷售收入增高，并不代表著凈利潤會(huì)升高，因?yàn)閮衾适卿N售收入與成本，還有一系列費(fèi)用的差額。然而在分析企業(yè)銷售凈利率的時(shí)候，如果銷售收入保持穩(wěn)定不變，凈利率會(huì)隨著凈利潤的升高而升高。企業(yè)想要獲得更高的收益，就要注重增加銷售收入，降低成本。2013-2014年近兩年來看，萬科地產(chǎn)的凈利潤率處于下滑的狀態(tài)，從之前的15%一下降到了8%，之所以凈利潤率降低是因?yàn)槿〉玫匿N售收入變少

26、了，而支出增加了。在對(duì)凈利潤計(jì)算的過程中，參考著2015年半年的凈利潤，計(jì)算出2015年一整年的凈利潤為37.8億元，大致與2014年處于持平的狀態(tài)。2014-2015年，在這兩年的發(fā)展中，公司的銷售收入處于降低的狀態(tài)，對(duì)比著2015年上半年的數(shù)據(jù)來說，公司的銷售凈利潤增高了一些，不過增幅不大。通過分析企業(yè)的銷售凈利率可以發(fā)現(xiàn)，生產(chǎn)經(jīng)營的穩(wěn)步提升和銷售凈利率有著密切的關(guān)系，同時(shí)也要注意擴(kuò)大銷售力度，加強(qiáng)宣傳，擴(kuò)大經(jīng)營范圍，加大生產(chǎn)資源，創(chuàng)造出最大的價(jià)值。3.2.3 每股收益每股收益指在評(píng)價(jià)某支股票是否具有較高的投資價(jià)值，具體是指購買股票一股能賺或虧多少錢，投資者通常會(huì)把每股收益作為依據(jù)，每股收

27、益的大小體現(xiàn)一個(gè)企業(yè)的利潤高低，反映了股票的自身價(jià)值，其計(jì)算方法為：凈收益總股本=每股收益。計(jì)算方法如下：股東權(quán)益總的股票數(shù)量=每股凈資產(chǎn)，即股東權(quán)益除以總的股票數(shù)量的結(jié)果就是每股凈資產(chǎn)。換句話說，每股股票自身的經(jīng)濟(jì)價(jià)值主要靠這個(gè)指標(biāo)體現(xiàn)，股東手中掌握的每股資產(chǎn)價(jià)值與這支股票的每股凈資產(chǎn)呈正比，優(yōu)秀的股票大多具有較高的每股凈資產(chǎn)。2014-2015年近兩年的萬科收益處于下滑狀態(tài)，從而導(dǎo)致每股收益降低。從2015年下半年開始，每股收益日益降低，這意味著企業(yè)的盈利能力在降低，投資者產(chǎn)生的收益在逐步降低，每股產(chǎn)生的利潤也在降低。3.2.4 銷售毛利率 銷售毛利率是體現(xiàn)企業(yè)盈利能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)，它在一定

28、程度上體現(xiàn)了企業(yè)的生存能力。銷售毛利率是企業(yè)獲利的開端，一旦銷售毛利率比較低的話，企業(yè)是不會(huì)有什么利潤可以獲取的。企業(yè)的毛利率較低，那么其獲利情況大多也不理想。銷售總收入減去投入的成本就是毛利，而毛利率，也就是銷售毛利率，指的是銷售凈值中毛利所占的比率。在一般情況下，在對(duì)銷售毛利率分析的時(shí)候，重點(diǎn)分析主營業(yè)務(wù)的銷售毛利率。主營業(yè)務(wù)收入減去主營業(yè)務(wù)成本等于主營利潤，主營利潤和主營業(yè)務(wù)收入的比值代表的就是主營業(yè)務(wù)銷售毛利率。2013-2014年近兩年時(shí)間，萬科的主營業(yè)務(wù)收入增幅較高，短短一年的時(shí)間，增幅達(dá)55億元，但是雖說主營業(yè)務(wù)收入增加了，但是成本也增加了，從而使得營業(yè)利潤增加的不明顯，只有2億

29、元，進(jìn)而使得銷售毛利率降低。根據(jù)2015年上半年的主營業(yè)務(wù)收入數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，可以算出2015年全年的主營業(yè)務(wù)收入和主營業(yè)務(wù)成本，從而計(jì)算出2015年全年的營業(yè)利潤，計(jì)算的結(jié)果顯示主營業(yè)務(wù)利潤較去年有所減少。主營利潤減少的主要原因是貨源緊張，導(dǎo)致主營業(yè)務(wù)成本升高。2014-2015年近兩年，通過對(duì)比發(fā)現(xiàn)銷售毛利率一直處于下滑的狀態(tài)，且下滑速度過快，這意味著萬科的企業(yè)生產(chǎn)能力和獲取利潤的能力逐步降低。在保持主營業(yè)務(wù)成本不變的情況下，想要提升銷售毛利率，就要提高生產(chǎn)業(yè)務(wù)量，加速產(chǎn)品流轉(zhuǎn)，不要產(chǎn)生滯銷、停銷產(chǎn)品的情況，從而取得更高的銷售收入。3.2.5 總資產(chǎn)報(bào)酬率總資產(chǎn)報(bào)酬率公式為：總資產(chǎn)報(bào)酬率=企

30、業(yè)在一段時(shí)間內(nèi)取得的報(bào)酬總額/資產(chǎn)平均總額.在一定的時(shí)間內(nèi)，在資產(chǎn)平均總額保持不變的情況下，企業(yè)取得的報(bào)酬越多，意味著企業(yè)總資產(chǎn)報(bào)酬率越高。2013-2014年近兩年，萬科的資產(chǎn)總額相對(duì)穩(wěn)定。雖然企業(yè)獲得了大量的股東投入的資本，但是并沒有對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營起到較大的作用，企業(yè)效益還是沒有增加，總資產(chǎn)報(bào)酬率一路下滑，這意味著企業(yè)在走下坡路，如果不及時(shí)挽救的話，后果不堪設(shè)想。2015年，萬科采取了一系列的針對(duì)措施來加強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理，加強(qiáng)生產(chǎn)管理，保證產(chǎn)品的質(zhì)量，在穩(wěn)定中求發(fā)展。3.2.6 每股凈資產(chǎn)計(jì)算方法如下：股東權(quán)益總的股票數(shù)量=每股凈資產(chǎn)，即股東權(quán)益除以總的股票數(shù)量的結(jié)果就是每股凈資產(chǎn)。換句話

31、說，每股股票自身的經(jīng)濟(jì)價(jià)值主要靠這個(gè)指標(biāo)體現(xiàn)，股東手中掌握的每股資產(chǎn)價(jià)值與這支股票的每股凈資產(chǎn)呈正比。2013-2014年近兩年，萬科的凈資產(chǎn)總額穩(wěn)定不變，在2015年下半年的時(shí)候，凈資產(chǎn)總額開始大幅上升。萬科企業(yè)的流通股開始減少，由于大量的投資者購買股票，導(dǎo)致凈資產(chǎn)總額的增加，從而在一定程度上影響了每股凈資產(chǎn)。3.3 房地產(chǎn)企業(yè)存在的盈利問題3.3.1 獲利能力比較穩(wěn)定但總體水平偏低本文選取了從2008年-2015年的一些數(shù)據(jù)，對(duì)萬科地產(chǎn)凈利潤和凈資產(chǎn)收益率展開分析。 表3.1 凈利潤分析表年份20082009201020112012201320142015歸屬凈利潤（億元）46537697

32、126150154166數(shù)據(jù)來源：萬科地產(chǎn)年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)從表可知，萬科企業(yè)從2008年至2015年企業(yè)凈利潤是逐年上升的，2011年至2012年升幅最大，達(dá)到29億元。表3.2 2008年-2015年凈資產(chǎn)收益率圖表年份20082009201020112012201320142015凈資產(chǎn)收益率（%） 1315.5 1719.821.521.618.922.1數(shù)據(jù)來源：萬科地產(chǎn)年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)3.3.2 運(yùn)營能力波動(dòng)大在一定人力、物質(zhì)資源的基礎(chǔ)上，企業(yè)完成經(jīng)營任務(wù)的能力即為其營運(yùn)能力。為了對(duì)企業(yè)的營運(yùn)能力進(jìn)行評(píng)價(jià)，筆者選取了以下指標(biāo)：流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和相應(yīng)時(shí)間、應(yīng)收賬款以及存貨周轉(zhuǎn)率。表3.3 總資產(chǎn)周

33、轉(zhuǎn)分析（次/周）年份20082009201020112012201320142015總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）0.360.390.290.270.310.320.30.34數(shù)據(jù)來源：股吧萬科地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析表3.4 應(yīng)收周轉(zhuǎn)率歷年分析表（天/次）年份20082009201020112012201320142015應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）7.968.27.8866.46.056.35數(shù)據(jù)來源：萬科地產(chǎn)年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表3.5 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)統(tǒng)計(jì)分析表年份20082009201020112012201320142015存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）1050920132014501280110010991250數(shù)據(jù)來源：萬科地產(chǎn)年統(tǒng)

34、計(jì)數(shù)據(jù)上述資料顯示，近3年來萬科地產(chǎn)自身的經(jīng)營情況并不是在逐年改善，數(shù)據(jù)顯示，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率以及存貨周轉(zhuǎn)率在八年中的變化趨勢(shì)基本保持一致，提示房地產(chǎn)行業(yè)各大企業(yè)的經(jīng)營情況并不樂觀，還需要進(jìn)行調(diào)整和完善。3.3.3 成長能力穩(wěn)定性較差萬科企業(yè)在未來一段時(shí)間內(nèi)的發(fā)展方向和潛力即為它的成長能力。在不斷變化的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，需要首先對(duì)企業(yè)的成長能力進(jìn)行評(píng)價(jià)，然后進(jìn)行實(shí)驗(yàn)驗(yàn)證，因此筆者對(duì)營業(yè)利潤增長率進(jìn)行綜合分析。表3.6 2008年-2015年歸屬利潤增長率分析表年份20082009201020112012201320142015歸屬利潤率同比增長（%）-19303729282154營業(yè)利

35、潤增長率在2008年的時(shí)候?yàn)樨?fù)數(shù)，那么當(dāng)年為虧損的狀態(tài)。從2009年至2010年，由于經(jīng)營良好，從而使得營業(yè)利潤增長率同比增長。從2011年至2015年，萬科企業(yè)營業(yè)利率增長率逐年下降，說明企業(yè)經(jīng)營利潤在降低，獲利能力在下降，萬科企業(yè)從最開始2008年的虧損，到2009年-2010年?duì)I業(yè)利潤率增長，再到2011年-2015年?duì)I業(yè)利潤降低，充分體現(xiàn)萬科企業(yè)盈利能力不穩(wěn)定。4 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)建議4.1 提高生產(chǎn)經(jīng)營效率4.1.1 狠抓生產(chǎn)經(jīng)營，提高運(yùn)營效率想要改變因生產(chǎn)問題引起的盈利能力低下這一現(xiàn)狀企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者必須勇于改革創(chuàng)新，沖出守舊的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)管理模式。但是這并不意味著盲目的去執(zhí)行，應(yīng)把重心主

36、要放在企業(yè)為什么要改革、帶領(lǐng)企業(yè)朝哪個(gè)方向來改革和怎樣去改革創(chuàng)新這三個(gè)重要點(diǎn)上。把與之相關(guān)的問題一一挖掘出來，再把它們相對(duì)應(yīng)的方案找出來，引導(dǎo)大家貫徹落實(shí)從而形成立竿見影的效果，進(jìn)而助推企業(yè)盈利能力的提高。4.1.2 確保利潤構(gòu)成合理，防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)主營業(yè)務(wù)利潤、投資收益和非經(jīng)常項(xiàng)目收益這三大塊主要構(gòu)成企業(yè)利潤。而這三者之中當(dāng)屬主營業(yè)務(wù)利潤和投資收益所占企業(yè)利潤比率較大，因?yàn)橹鳡I業(yè)務(wù)利潤是企業(yè)利潤構(gòu)成的基礎(chǔ)。投資收益和非經(jīng)常項(xiàng)目收益雖說沒主營業(yè)務(wù)利潤那么重要但也不容小覷，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)待這三者要保持客觀理智，使企業(yè)利潤保持穩(wěn)步增長，從而保證企業(yè)的可持續(xù)性盈利能力。非經(jīng)常項(xiàng)目收益對(duì)企業(yè)總體利潤只是起

37、到一個(gè)輔助作用，一個(gè)企業(yè)如果它的企業(yè)利潤主要靠非經(jīng)常項(xiàng)目收益來支撐的話，換句話說不是主營業(yè)務(wù)所提供的絕大部分利潤，那么這個(gè)企業(yè)的利潤金字塔則存在非常不穩(wěn)定因素，企業(yè)的真實(shí)盈利能力也變得模棱不清。因此各企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的盈利重心要放到主營業(yè)務(wù)利潤上面，盡可能的滿足主營業(yè)務(wù)活動(dòng)所需，讓企業(yè)形成以主營業(yè)務(wù)利潤為主要利潤來源的模式。4.2 提高公司獲取現(xiàn)金能力現(xiàn)金流是支撐一個(gè)企業(yè)經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)的資金鏈。在細(xì)化到企業(yè)日常經(jīng)營活動(dòng)中，不僅要對(duì)企業(yè)流出的現(xiàn)金進(jìn)行嚴(yán)格登記，還要盡量延緩現(xiàn)金流出的時(shí)效性，確保企業(yè)資金流通順暢以避免遇見一些不可預(yù)見的問題；另一方面，對(duì)于現(xiàn)金流入這一問題也可多加防范，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說確切可行的

38、辦法就是盡量使房產(chǎn)轉(zhuǎn)化成資金，從而大大提高資金的流入性。在我們現(xiàn)在的日常活動(dòng)中就隨處可見房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠活動(dòng)，這一舉動(dòng)不僅吸引了廣大市民的好奇心，也可緩解少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)因現(xiàn)金流緊張而出現(xiàn)的資金鏈斷裂問題，更重要的是對(duì)資金流入起到很好的助推作用。綜上可知，一個(gè)循環(huán)流動(dòng)的資金鏈對(duì)企業(yè)經(jīng)營的重要性。在這需要注意每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)所采用的經(jīng)營模式不同，現(xiàn)金流入期限也不能一概而論。所以不能盲目加快現(xiàn)金流入能力，要結(jié)合企業(yè)自身的經(jīng)營模式制定出一套確切可行的計(jì)劃。總之，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言要提高現(xiàn)金流入的速度和加快房產(chǎn)變現(xiàn)從而提升資金循環(huán)能力。4.3 培育核心競爭力、增強(qiáng)創(chuàng)新能力企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品時(shí)應(yīng)有自己獨(dú)特的地方

39、，在技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)品營銷方面也可獨(dú)樹一幟。核心競爭力并不是企業(yè)一朝一夕就可聚集而成的，它是企業(yè)在長期發(fā)展中形成的一種對(duì)外的斗爭，通過知識(shí)與經(jīng)營能力的結(jié)合對(duì)企業(yè)的一種提升。培育企業(yè)的核心競爭力須有領(lǐng)先于同行企業(yè)的技術(shù)能力和創(chuàng)新能力。一個(gè)企業(yè)想要增強(qiáng)創(chuàng)新能力需要認(rèn)識(shí)到以下幾個(gè)方面：1.創(chuàng)新的渠道源自人的思維，只有認(rèn)真的去想才能打開創(chuàng)新的大門。在企業(yè)生產(chǎn)中要善于發(fā)現(xiàn)這一類人才，不可讓他們白白埋沒在無聊的工作中，也可通過對(duì)外招聘來尋找善于創(chuàng)新的人。2.企業(yè)要倡導(dǎo)員工的創(chuàng)新意識(shí)，要尊重他們的創(chuàng)新思路并撥款付諸于實(shí)踐，做到才有所用。企業(yè)不斷創(chuàng)新才會(huì)比同行業(yè)走的更遠(yuǎn)。4.4 改變觀念，提升格局縱觀歷史的發(fā)展軌

40、跡，只有加大外交勇于走出去中國才能發(fā)展的更好，回想歷史清朝的閉關(guān)鎖國讓中國徹底的走上了滅亡之路。對(duì)于一些先進(jìn)的科技文化不能抱著守舊的態(tài)度，要擁有開放的思維和海納百川的心態(tài)，要持有一種取之精華棄其糟粕的精神。一個(gè)人思維的寬度決定了他事業(yè)的高度，就像工作一樣不能老是盯著眼前的一些蠅頭小利，要從長遠(yuǎn)的角度來考慮!機(jī)會(huì)總是留給有準(zhǔn)備的人，縱觀全局的人才更容易成功，只看到眼前而看不到以后的人可能他一輩子也就這樣了。企業(yè)的老板往往都是思維開放縱觀大局的人。一個(gè)企業(yè)要想更快更好地發(fā)展還要做到以下幾點(diǎn)：誠信：誠信比金錢更重要，以誠感人者，人亦誠而應(yīng)，堅(jiān)守誠信成就大業(yè)。人與人之間的交往不可缺少誠信，企業(yè)與企業(yè)之

41、間的合作也離不開誠信，只有以誠待人才會(huì)走得更高更遠(yuǎn)，企業(yè)才會(huì)更好地發(fā)展。團(tuán)隊(duì)：沒有完美的個(gè)人，只有完美的團(tuán)隊(duì)，偉大的力量來自凝聚 。一個(gè)好的團(tuán)隊(duì)是一個(gè)企業(yè)的靈魂，只有大家齊心協(xié)力企業(yè)才會(huì)更快更好地發(fā)展。挑戰(zhàn)：風(fēng)險(xiǎn)是與利益并存的，一個(gè)企業(yè)要勇于創(chuàng)新敢于挑戰(zhàn)，才會(huì)在同行業(yè)中越走越遠(yuǎn)。不經(jīng)歷磨難怎么會(huì)成長，一個(gè)企業(yè)不敢挑戰(zhàn)新興事物怎么謀發(fā)展，只有在不斷挑戰(zhàn)中才會(huì)愈發(fā)壯大。學(xué)習(xí)：人不能總停留在一個(gè)點(diǎn)上，一個(gè)企業(yè)也是。要用不足的眼光看待自己，努力從同行企業(yè)尋找自己所要學(xué)習(xí)的地方，只有不斷學(xué)習(xí)企業(yè)才會(huì)不停進(jìn)步。放手：一個(gè)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者不可能把心思都放在小事上，該放手的時(shí)候要學(xué)會(huì)放手。把一些小事交給員工既給了他們一次展現(xiàn)自我的機(jī)會(huì)，自己也空出好多時(shí)間來處理大事，所以身為領(lǐng)導(dǎo)者該放手的時(shí)候要放手。結(jié)論文章列舉了影響房地產(chǎn)盈利能力的幾個(gè)重要指標(biāo)，凈資產(chǎn)收益率、銷售凈利率、每股收益、銷售毛利率、總資產(chǎn)報(bào)酬率、每股凈資產(chǎn)等；結(jié)合指標(biāo)找出房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)存的影響盈利能力的因素，并針對(duì)這些因素提出如下相關(guān)建議：第一，因生產(chǎn)經(jīng)營不善而導(dǎo)致的盈利能力低下，房地產(chǎn)企業(yè)需充分利用借入資本降低資金成本，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)提升權(quán)益乘數(shù)。第二，房地產(chǎn)企業(yè)因現(xiàn)金流緊張而出現(xiàn)的資金鏈斷裂，針對(duì)這一問題房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金的流動(dòng)