房產(chǎn)中介基礎(chǔ)知識(shí)

1、& 房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)流程：房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)大致分為房屋租賃、買賣兩種。一.房屋租賃 租賃：出租人、承租人通過中介機(jī)構(gòu),達(dá)成租房意向并簽定房地產(chǎn)租賃契約的過程。1.收集房源：（一）中介機(jī)構(gòu)通過上門、電話、網(wǎng)絡(luò)等方式收集房源，了解產(chǎn)權(quán)形式、產(chǎn)權(quán)人、共有人情況，確立房源的真實(shí)性。（二）詳細(xì)詢問并登記房屋座落、小區(qū)名稱、樓號(hào)、單元、樓層、房號(hào)、面積、租金、配套、裝修、以前使用（是否一直租賃等）情況、現(xiàn)在室內(nèi)狀況，對(duì)房屋進(jìn)行全面了解。（三）了解小區(qū)水、電、氣、暖的運(yùn)行狀況，落實(shí)水、電、氣、暖、清潔、物管等相關(guān)費(fèi)用，做到心中有數(shù)，避免拖欠現(xiàn)象。（四）了解小區(qū)周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、醫(yī)院、公交車、大、中、小學(xué)、幼兒園等與居

2、民生活息息相關(guān)的情況，便于向客戶介紹。（五）協(xié)商房屋的月租金、付款期限、方式及保證金額度，有家具、家電等附屬設(shè)施的還應(yīng)協(xié)商該項(xiàng)押金數(shù)額以便介紹。（六）將收集到得房源信息登記造冊(cè)輸入微機(jī)，并及時(shí)地通過報(bào)紙、廣播、網(wǎng)絡(luò)等媒體發(fā)布出去。也可電話告知與該房屋較近的同行，橫向聯(lián)合擴(kuò)大信息發(fā)布渠道，提高成交率。2.推介房源：（一）接待租賃客戶時(shí)，首先應(yīng)摸清其租房原因、租期、承受租金、付款能力，利用信息庫電腦配對(duì)，選擇房源后及時(shí)聯(lián)系房東確定看房時(shí)間。（二）將配對(duì)房屋情況向客戶做詳盡介紹，及時(shí)告知外地客戶看房所乘車次，到站地名，互留聯(lián)系電話，方便看房。（三）房源無法與客戶要求匹配，可推薦就近地段、價(jià)格、套型、

3、樓層等房屋，一時(shí)不能滿足，應(yīng)留下電話繼續(xù)查找，或通過橫向合作促成交易。3.現(xiàn)場(chǎng)看房：（一）公司留有鑰匙的房源屬于自有存量房，是向客戶首推之房源。在約好看房時(shí)間、地點(diǎn)、聯(lián)絡(luò)方式，辦理委托手續(xù)后由業(yè)務(wù)員帶客戶看房。（二）無鑰匙而房東又在室內(nèi)居住的房源，看房前應(yīng)分別與租、賃雙方簽定租賃委托書后方可看房，防止雙方跳墻。對(duì)于承租人因故不在房屋或不能到場(chǎng)，應(yīng)讓客戶看到與之對(duì)應(yīng)的房屋，有個(gè)初步印象。（三）帶客戶看自有存量房不能滿足時(shí)，可就近選擇證照、資質(zhì)齊全的中介機(jī)構(gòu)，說明意圖調(diào)取房源，最大程度地滿足客戶。（四）對(duì)于客戶所提出的疑問應(yīng)正確回答，客觀介紹房屋優(yōu)劣，以室內(nèi)擺設(shè)、布局、裝飾等作出引導(dǎo)和設(shè)計(jì)。對(duì)于客

4、戶提出房屋的不足之處要有充分的化解和引導(dǎo)的方法，提高成交率。 總之租房與買房客戶的心理（要求）是不一樣的，買房者對(duì)房屋的要求較高，看房較細(xì)致，對(duì)結(jié)構(gòu)、采光等硬性條件比較嚴(yán)格。而租房是臨時(shí)行為，只要能達(dá)到其要求的50%以上即可滿足。4.簽訂契約：（一）租賃雙方簽定制式房地產(chǎn)租賃契約，租、賃、中介三方各執(zhí)一份，中介應(yīng)提醒出租人持契約到房管部門辦理備案登記。（二）產(chǎn)權(quán)人應(yīng)留產(chǎn)權(quán)證（或其它房產(chǎn)證明）復(fù)印件，客戶應(yīng)留單位營業(yè)執(zhí)照及法人身份證復(fù)印件，個(gè)人留身份證復(fù)印件給中介備案。（三）對(duì)于契約所涉稅收等問題，租賃雙方應(yīng)協(xié)商解決。對(duì)于企業(yè)租賃個(gè)人住宅作為辦公、居住用途，需要開具租賃發(fā)票的，應(yīng)到當(dāng)?shù)氐囟惒块T辦

5、理，產(chǎn)權(quán)人、中介可以代為辦理。 應(yīng)嚴(yán)格按照上述步驟進(jìn)行房屋的租賃，對(duì)于承租客戶應(yīng)仔細(xì)查閱核對(duì)身份證，杜絕違法犯罪成員趁機(jī)鉆中介的空子，逃避打擊，給社會(huì)治安留下隱患，鑄成大錯(cuò)。 二.房屋買賣 買賣：買、賣雙方通過中介機(jī)構(gòu)，達(dá)成買房意向并簽定房地產(chǎn)買賣契約的過程。1.收集房源：（一）按照上述租賃收集房源的五點(diǎn)收集和發(fā)布房源信息。（二）了解產(chǎn)權(quán)人售房原因，實(shí)地查看小區(qū)及房屋狀況，查驗(yàn)房產(chǎn)手續(xù)，合理評(píng)估房屋價(jià)值，協(xié)商房屋報(bào)價(jià)并取得出售房屋委托書。（三）畫出該房屋的平面圖，有條件的應(yīng)實(shí)地照相、錄像，通過微機(jī)等工具讓客戶在實(shí)地看房前對(duì)房屋情況等有初步了解。2.推介房源、接受委托、實(shí)地看房：（一）按照租賃推

6、介房源的方式推介房源，但在實(shí)地看房前一定要與客戶鑒定購房委托書，載明所購房屋的具體情況，將客戶的身份證號(hào)、電話登記清楚，由委托人當(dāng)面簽名，確立法定委托關(guān)系。（二）根據(jù)產(chǎn)證發(fā)放日期向客戶介紹房屋所涉及的一切收費(fèi)項(xiàng)目，對(duì)于房改房、職工集資建房所涉及規(guī)費(fèi)以外的稅費(fèi)，以及需要交納營業(yè)稅、個(gè)稅的房屋，應(yīng)提前講明、算清，不要因遺漏帶來客戶不滿。（三）請(qǐng)業(yè)主配合說明房屋使用情況，使購買人對(duì)賣房成因有所了解。根據(jù)客戶要求和房屋結(jié)構(gòu)，指導(dǎo)客戶在不違反小區(qū)物業(yè)規(guī)章的前提下，如何拆改墻面或窗戶以及上、下水管道等。（四）介紹物業(yè)周邊情況、小區(qū)狀況、當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗、鄰居情況；樓房建筑年代、物業(yè)服務(wù)、收費(fèi)情況；夜間查看小區(qū)公共

7、照明、車輛停放、安防狀況、門禁制度，全面掌握與房產(chǎn)相關(guān)的資料。3.簽訂契約：（一）客戶選定房源后應(yīng)按房產(chǎn)價(jià)值10%收取定金（不足1萬元的按1萬元收?。?，并將50%定金轉(zhuǎn)交給產(chǎn)權(quán)人，置壓產(chǎn)權(quán)證，從而形成互相牽制的局面，便于辦理過戶手續(xù)。（二）持產(chǎn)權(quán)證、產(chǎn)權(quán)人身份證到房管局核檔，確定房屋有無抵押、置壓、典當(dāng)、查封，是否具備交易條件，如無意外情況及可告知雙方確定成交日期（核檔證明有效期為五個(gè)工作日），應(yīng)保留核檔收費(fèi)的收據(jù)。（三）簽訂制式房地產(chǎn)買賣契約、買賣雙方持上述表格及賣方夫妻結(jié)婚證、身份證復(fù)印件，買 方身份證和雙方印鑒到交易大廳面簽詢問筆錄，辦理過戶手續(xù)，取得過戶收件單，交清房款，交易完畢。購房

8、人持收件單在20個(gè)工作日后到產(chǎn)籍處交納契稅領(lǐng) 取產(chǎn)證。（四）對(duì)于產(chǎn)權(quán)清晰而暫無產(chǎn)證，但持有住房證（注明全產(chǎn)權(quán)）或拆遷協(xié)議書的客戶，在確定購房意向后應(yīng)及時(shí)辦理公證，對(duì)能更名的房屋應(yīng)盡量配合雙方辦理更名手續(xù)。辦理買賣房屋公證時(shí)應(yīng)在公證人員的面前辦理房款交割手續(xù)。（五）對(duì)于采用公積金或商業(yè)貸款形式購買二手房，應(yīng)先確定貸款人資格，請(qǐng)?jiān)u估公司、擔(dān)保公司先行看房評(píng)估，待相關(guān)部門審批后再行過戶。取得產(chǎn)權(quán)證后辦理他相權(quán)利證，換評(píng)估報(bào)告，然后放款。4.房屋交割：（一）所要交易的房屋原則上應(yīng)騰空，若遇有租賃客戶還在租賃該房屋時(shí)，應(yīng)征得承租人書面同意騰房（有關(guān)規(guī)定為兩個(gè)月）或重新與購房人簽訂租賃契約。（二）交割時(shí)原

9、產(chǎn)權(quán)人應(yīng)將此房之前所產(chǎn)生的水、點(diǎn)、暖、物業(yè)、收視清潔等費(fèi)用一并清繳，無拖欠費(fèi)用時(shí)方可交割。（三）購房人應(yīng)查驗(yàn)室內(nèi)留存的設(shè)施、家具，造表后雙方簽字以確定。對(duì)于原業(yè)主暫時(shí)無法搬離的家什，應(yīng)在該表上注明搬離時(shí)間。（四）售房人應(yīng)向購房人書寫收款憑證，確定上述幾項(xiàng)無異議時(shí)向購房人交接房門鑰匙、電、氣卡，物業(yè)收費(fèi)清單等，至此交割完畢。 房屋買賣中辦理過戶和房屋交割可同時(shí)進(jìn)行，也可提前協(xié)商好先過戶后交割。需要注意的是房屋騰空是前提，如果房屋正在租賃，應(yīng)提前與承租人協(xié)商好，或提前解約或重新簽定租賃契約，從而減少橫生枝節(jié)保護(hù)善意購房者權(quán)益。 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)流程一般大致如此，除一些外來大規(guī)模中介連鎖機(jī)構(gòu)進(jìn)駐（

10、加盟）時(shí)，隨身帶來原有業(yè)務(wù)流程與之有些區(qū)別外，傳統(tǒng)中介基本按此流程運(yùn)行。不論什么經(jīng)營方式，只要能夠起到為買賣雙方牽線搭橋、促成交易，并且能夠充分保障交易安全就是可取的。& 房產(chǎn)中介相關(guān)名詞1、 房產(chǎn)是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其它用途的房屋。2、 地產(chǎn)是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系。3、 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。4、 房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營為對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)

11、、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。5、 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。6、 土地開發(fā)是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地。7、 土地所有制現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動(dòng)群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除

12、外。但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個(gè)人所有。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。8、 集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。9、 征用土地指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。10、 土地的使用年限是如何確定的？凡與省市規(guī)劃國土簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。一、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動(dòng)產(chǎn)”。 房地產(chǎn)的形態(tài)：1、單純的土地

13、；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。 房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱，地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱； 房地產(chǎn)是土地附在土地上不可分割的建筑物，構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)。(構(gòu)筑物是指不能進(jìn)入的建筑，如：煙筒、樹、路等) 房地產(chǎn)按類型分為：1、住宅用(70年)；2、生產(chǎn)用(50年)；3、經(jīng)營用(門頭等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(學(xué)校，博物館等)。 二、房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理服務(wù)性企業(yè)的總稱。 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容： 1、 土地的開發(fā)和再開發(fā)； 2、 房屋的開發(fā)和建設(shè)； 3、 地產(chǎn)的經(jīng)營(包括土地權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等)； 4、 房地產(chǎn)經(jīng)

14、營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)； 5、 房地產(chǎn)中介服務(wù)(包括信息、測(cè)量、律師、經(jīng)紀(jì)、公證等)； 6、 房地產(chǎn)物業(yè)管理； 7、 房地產(chǎn)金融(包括信息、保險(xiǎn)、金融投資等)。 三、房地產(chǎn)的特性 1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動(dòng)，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動(dòng)、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制； 2、地域差別性：每一個(gè)地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價(jià)值也不相同； 3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性； 4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對(duì)土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國民生產(chǎn)總值的10

15、%。 名詞解釋 一、基本參數(shù) 復(fù)式：區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟(jì)型躍層結(jié)構(gòu)(上下不一樣高)； 錯(cuò)層：戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯(cuò)開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅； 進(jìn)深：一幢建筑物(房子)從前墻皮到后墻皮的距離(長度)； 開間：住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長度(3m3.9m較舒適)； 層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m); 靜高：一間房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨?2.7m); 戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室； 建筑系數(shù)：“建筑占地系數(shù)”的簡(jiǎn)稱，指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計(jì)。用

16、以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動(dòng)場(chǎng)地。 三通一平：通常指施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到：路通、電通、水通，土地平整。 七通一平：大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場(chǎng)要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場(chǎng)地平整。 與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念 房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的全能，是物權(quán)的一種，房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者按照國家法律規(guī)定所有的權(quán)利。 房屋權(quán)屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利

17、進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍的土地使用權(quán)權(quán)利主題一致的原則。 房地產(chǎn)權(quán)登記：通常稱“產(chǎn)權(quán)登記”(包括房屋所有權(quán)登記和房屋他項(xiàng)權(quán)利登記)城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人民政府為了健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認(rèn)房屋所有權(quán)的法定手續(xù)，在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋所在地產(chǎn)權(quán)管理部門申請(qǐng)所有權(quán)登記，經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房屋管理機(jī)關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權(quán)登記，才能對(duì)各類房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理 共有產(chǎn)權(quán)：指一家房地產(chǎn)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體，即共有人，在實(shí)踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指

18、共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對(duì)共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個(gè)以上權(quán)利人對(duì)全部共有的房地產(chǎn)享受同等的權(quán)利，并承擔(dān)相等的義務(wù)。 房屋抵押：產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只按期取息，而無使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押即告終結(jié)。 過戶：即更換房屋承租人姓名。三、與面積有關(guān)的概念 建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計(jì)算，包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積 公攤面積： 1、 公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2、

19、 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50% 商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偣妹娣e 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺(tái)建筑面積 使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。 使用面積系數(shù)：用百分率表示，等于總套內(nèi)使用面積之和除以總建筑面積。 輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。 結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。 使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場(chǎng)65%。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量

20、大的地方，使用率低。房屋一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們?cè)谄渲泄ぷ鳌⑸?、學(xué)習(xí)、娛樂和儲(chǔ)藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在2.2米以上的永久性場(chǎng)所。但根據(jù)某些地方的生活習(xí)慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應(yīng)包括在內(nèi)。 商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。 房改房已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的已建公有住房。按照成本價(jià)購買的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個(gè)人所有。 存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。 集資

21、房一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費(fèi)，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，房屋建成后歸職工所有，不對(duì)外出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時(shí)間后過渡為職工個(gè)人所有。屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一種。 微利房亦稱微利商品房，指由各級(jí)政府房產(chǎn)管理部門組織建設(shè)和管理，以低于市場(chǎng)價(jià)格和租金、高于福利房價(jià)格和租金，用于解決部分企業(yè)職工住房困難和社會(huì)住房特困戶的房屋。 平價(jià)房是根據(jù)國家安居工程實(shí)施方案的有關(guān)規(guī)定，以城鎮(zhèn)中、低收入家庭住房困難戶為解決對(duì)象，通過配售形式供應(yīng)、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房。其建房土地由政府劃撥，配售對(duì)象及配售價(jià)格由政府管理部門審核認(rèn)定

22、。 解困房是指各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。 再上市房是指職工按照房改政策購買的公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房首次上市出售的房屋。 廉租住房是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。 花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購買。 公寓式住宅相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、

23、浴室、廁所、廚房、陽臺(tái)等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。 安居工程住房是 指直接以成本價(jià)向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售 給高收入家庭。成本價(jià)由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（小區(qū)級(jí)非營業(yè)性配套公建費(fèi)，一半由城市人民政府承 擔(dān)，一半計(jì)入房價(jià)）、1%3%的管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素構(gòu)成。 經(jīng)濟(jì)適用住房是指根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減

24、半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。& 房產(chǎn)中介信息化建設(shè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)房產(chǎn)中介行業(yè)的信息化建設(shè)，多數(shù)的中介公司對(duì)信息化建設(shè)建設(shè)都有自己不同的理解，其實(shí)房產(chǎn)中介信息化建設(shè)包括許多方面的內(nèi)容?，F(xiàn)階段一部分中介企業(yè)和行業(yè)內(nèi)人士憑借著對(duì)網(wǎng)絡(luò)信息化認(rèn)識(shí)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，利用自己所掌握的資源，率先建立起自己的網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺(tái)，利用自己的平臺(tái)獲取更多的信息資源和優(yōu)勢(shì)。事實(shí)證明，他們的嘗試和實(shí)踐是正確的、有益的房產(chǎn)中介信息化建設(shè)現(xiàn)狀：國外房產(chǎn)中介信息化現(xiàn)狀：國外的房地產(chǎn)中介已發(fā)展了近百年的歷史，不論買賣存量還是增量房地產(chǎn)幾乎都是通過中介進(jìn)行交易，所有買房信息都通過經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)傳送。房地產(chǎn)中介行業(yè)憑

25、借電子商務(wù)化早已獲得了飛速的發(fā)展。如今，歐美絕大多數(shù)房地產(chǎn)中介服務(wù)公司早已將自己的房源信息系統(tǒng)和無所不在的互聯(lián)網(wǎng)“牽手”在了一起。數(shù)據(jù)顯示，在美國，房地產(chǎn)交易有85是通過中介服務(wù)交易而成。其中信息技術(shù)的應(yīng) 用十分廣泛。1997年以來,美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的70多萬名成員中,上網(wǎng)人員的比例已經(jīng)從27增加到72； 平均有90的經(jīng)紀(jì)人擁有電腦,60的經(jīng)紀(jì)人使用E-mail與客戶聯(lián)系；60的房地產(chǎn)公司在互聯(lián)網(wǎng)上建有自己的 網(wǎng)站,72的房地產(chǎn)公司直接通過網(wǎng)絡(luò)與客戶洽談業(yè)務(wù)。國內(nèi)房產(chǎn)中介信息化現(xiàn)狀： 第一、 缺乏對(duì)信息化建設(shè)的正確認(rèn)識(shí)。很多中小房地產(chǎn)中介簡(jiǎn)單地認(rèn)為只要自己建一個(gè) 網(wǎng)站，往網(wǎng)站里放幾張圖片和

26、發(fā)布幾條信息企業(yè)就信息化。第二、 管理者的心態(tài)。企業(yè)信息化失敗的原因很多一部分來自于管理者的認(rèn)知因素，由于缺乏企業(yè)內(nèi)部領(lǐng)導(dǎo)、管理人員和職工的支持，尤其是管理者的支持是非常重要的。第三、 停留在表面應(yīng)用層次上,而沒有深入到企業(yè)的運(yùn)行、管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。企業(yè)的信息 流通不暢、信息對(duì)稱性不夠。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)控、資源調(diào)配、任務(wù)分配、執(zhí)行情況的管理不夠完善第四、 信息化基礎(chǔ)管理工作薄弱, 業(yè)務(wù)流程部缺乏規(guī)范性，管理制度體系薄弱，項(xiàng)目管理混亂制約了企業(yè)信息化的發(fā)展。房產(chǎn)中介信息化建設(shè)大概包括以下幾個(gè)方面：房產(chǎn)中介公司對(duì)外的信息發(fā)布對(duì)于中小型的中介公司來講，多數(shù)公司現(xiàn)在的信息化建設(shè)是做的信息發(fā)布平臺(tái)的建設(shè)，既建

27、立中介公司自己的網(wǎng)站，或者利用第三方的平臺(tái)進(jìn)行信息的發(fā)布。一個(gè)中介公司建立自己的網(wǎng)站大概需要的花費(fèi)根據(jù)規(guī)模在10005000元不等，以后每年的投入大概在300元/年。需要的投入也不是很大（主要是 一次性的），中介公司完全可以根據(jù)自己的意愿來設(shè)計(jì)自己的網(wǎng)站。建立公司網(wǎng)站可以宣傳公司的形象，給客戶良好的印象，同時(shí)客戶也可以在不同的地區(qū)不同的時(shí)間看到貴公司的信息，不一定需要客戶到公司的門店來。客戶也可以在網(wǎng)站上留下自己的需求信息等內(nèi)容。利用第三方的平臺(tái)進(jìn)行信息的發(fā)布就是在門戶網(wǎng)站上發(fā)布公司的信息，花費(fèi)根據(jù)不同網(wǎng)站的日訪問人數(shù)也是不同的，在5001000元/月左右。在門戶 網(wǎng)站上發(fā)布信息每天看到的人比較多，效果很明顯。公司對(duì)外的信息發(fā)布是面向最終客戶的平臺(tái)，不光是信息的發(fā)布，還是一個(gè)公司對(duì)外宣傳的窗口。在現(xiàn)在網(wǎng)上找房人越來越多的情況下，利用外網(wǎng)尋找最終客戶也是房產(chǎn)中介擴(kuò)大業(yè)務(wù)的一條可行之路。房產(chǎn)中介公司的內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)建設(shè)房產(chǎn)中介公司的內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)建設(shè)由于公司規(guī)模的不同是有不同的側(cè)重點(diǎn)的。對(duì)于大型的中介公司來講，進(jìn)行公司內(nèi)部的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)強(qiáng)調(diào)的是：信息交互的速度和成本的節(jié)約。由于分店間的信息需要快速的傳遞，傳統(tǒng)模式下的紙張或電 話形式會(huì)產(chǎn)生不必要的成本，信息的及時(shí)性正確性也不能保證，所以大型中介公司要建立自己的內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)。對(duì)中小公司來講，內(nèi)網(wǎng)的建設(shè)就包含兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是如何把所有中小型中介