知名地產(chǎn)城市綜合體介紹（PPT）[全面]

1、城市綜合體介紹,目 錄,一、城市綜合體介紹 二、商業(yè)項目介紹 三、寫字樓項目介紹,一、城市綜合體介紹,1、城市綜合體業(yè)務涵義或定義,寫字樓,公寓,酒店,商業(yè),展覽,關(guān)于城市綜合體(HOPSCA)概念 于1986年最先誕生于巴黎的拉德方斯，是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。 特點： 1、由商業(yè)、居住、娛樂、餐飲等組成的建筑群，實現(xiàn)功能互補，客源互動； 2、擁有較為突出的主題或者標志； 3、多位于交通便利地帶。 HOPSCA六大業(yè)態(tài)： HOTEL+O

2、FFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT 八大特征：,一、城市綜合體介紹,關(guān)于城市綜合體(HOPSCA)基本功能,1,2,3,4,商務功能,商業(yè)功能,居住功能,酒店功能,是現(xiàn)代城市的主要功能，操縱著城市大部分資金流和物流方向。一個區(qū)域空間能否提供充分、便捷的商務空間，決定著這一區(qū)域的城市地位和功能。城市綜合體應用高規(guī)格空間滿足不同企業(yè)的商務需求。,商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，形成城市范圍的市場并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和豐富性，以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)。能夠充分滿足各類階層的消費需求。,居住是城市開發(fā)的基本

3、成分，是解決市中心居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費的有效辦法，同時居住為城市街區(qū)提供安全的生活空間。城市綜合體的開發(fā)應為了節(jié)省時間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效應，滿足了城市其他階層人士的居住需求,酒店是綜合體中最贏利的項目，它為綜合體提供流動的“居住”人口和活動的人，并提供娛樂設施和夜間服務，24小時的服務使項目保持持久的繁榮并增加其活力。,一、城市綜合體介紹,項目位于深圳地王金融圈集商業(yè)、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體，深圳規(guī)模最大，品質(zhì)最高的綜合建筑群。物業(yè)形態(tài)：萬象城5A甲級寫字樓華潤大廈君悅酒店酒店式公寓室外娛樂休閑廣場總建筑面積：約55萬m2總投資：40

4、億港幣,深圳唯一的 SUPER HOPSCA,18.8萬平米深圳商業(yè)航母,不但推銷消費商品，而且推銷時尚生活方式,四大領航國際品牌主力店,法國（Rel）體驗時尚生活百貨公司,嘉禾影院,華潤萬佳 City Value,奧林匹克標準真冰溜冰場,定單地產(chǎn)四要素,共同選址 技術(shù)對接 平均租金 先租后建,定單地產(chǎn)操作理念讓萬達集團和16家零售企業(yè)，其中12家跨國零售企業(yè)，8家世界500強企業(yè)，簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，這為萬達節(jié)省大量資金、時間、人力等資源，促進萬達飛躍發(fā)展。,強調(diào)了開發(fā)速度而犧牲了租金水平和利潤空間；大客戶在經(jīng)營利益上浮現(xiàn)制肘現(xiàn)象，影響發(fā)展能力（萬千百貨百貨的由來）；難以顧及小客戶感受；主力

5、店過大影響其他小店鋪 ，整體的旺場策略、資源分配不均，造成整體的不順暢，適應變化效率降低，調(diào)整進度緩慢。,動力,阻力,六大經(jīng)營理念,只租不售 準確定位 招商在前 規(guī)劃設計 成本控制 物業(yè)管理,定地址 定客戶 定規(guī)模,確定主力店 選擇次主力店,交通體系 高度、荷載 留有余地,集權(quán)控制 準決算管理 設計成本控制,場子能否保值升值的關(guān)鍵 補充招商是重點,保有主力商業(yè)鋪子,六大價值焦點,品牌價值 區(qū)位價值 時機價值 社會價值 商業(yè)價值 組合價值,定位戰(zhàn)略選擇,資產(chǎn)經(jīng)營者-安全是核心 品牌塑造者-服務是關(guān)鍵 價值創(chuàng)造者-品質(zhì)是根本,管控模式的轉(zhuǎn)變：強化“大連鎖”理念 服務模式的轉(zhuǎn)變：強化“大服務”理念

6、品牌戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變：強化“大品牌”營銷 信息模式的轉(zhuǎn)變：建立統(tǒng)一信息平臺 空間模式的轉(zhuǎn)變：統(tǒng)一規(guī)劃監(jiān)管平臺 盈利模式的轉(zhuǎn)變：建立統(tǒng)一價值體系,實戰(zhàn)操作要點：戰(zhàn)略,商業(yè)地產(chǎn)的選址 商業(yè)項目的定位 項目的支撐條件 項目的招商策略 項目的運營規(guī)劃 項目的后期管理,萬達集團商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式的現(xiàn)狀、演變，萬達集團在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式中的思考推動萬達創(chuàng)新、前進，從某種意義上說，萬達是把握了機會適應了時代發(fā)展、城市發(fā)展的需要，在摸索中、失敗中總結(jié)、思考、創(chuàng)新，一步步壯大、直至成長為今天的巨人。,全功能都會居住區(qū) 集群式超級商業(yè)區(qū) 集成式中央商務區(qū),在居住、商業(yè)、商務三大功能戰(zhàn)略規(guī)劃基礎上開展對應的項目操作研究對項

7、目的成功起到關(guān)鍵性作用,實戰(zhàn)操作要點：規(guī)劃,主力店與商業(yè)街 租金與品牌關(guān)系 規(guī)模與地域關(guān)系,時間因素 地域因素 人力資源,實戰(zhàn)操作要點：客服,消費者是萬達廣場及各業(yè)態(tài)商戶最終命運的決定者,空間環(huán)境 公共服務 內(nèi)外客戶 五個匹配,親子業(yè)態(tài)規(guī)劃,物業(yè)管理業(yè)務：組織,商業(yè)管理公司總經(jīng)理,商業(yè)物業(yè)副總,住宅物業(yè)副總,工程副總,商業(yè)運營各部門,物業(yè)管理各部門,商業(yè)/物業(yè)技術(shù)部,商業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)單獨分開管理，分別設置兩位副總管理； 工程副總與商業(yè)、住宅物業(yè)副總平級，分管商業(yè)/物業(yè)技術(shù)分部； 商業(yè)物業(yè)管理重點工作：消防（占60%）租金（20%）其他（旺場、營銷、安保等20%）； 不重視住宅物業(yè)管理，保證基

8、本運營既可，住宅物業(yè)的管理人員工資都掛靠商業(yè)物業(yè)，必要情況下物業(yè)部分人員隨時調(diào)往商業(yè)公司，我個人理解為：物業(yè)公司為商業(yè)公司培養(yǎng)基層服務人員； 綠化、清潔業(yè)務全部外包。,物業(yè)管理業(yè)務：設備設施管理,工程副總,商業(yè)物業(yè)技術(shù)分部,工程副總與商業(yè)、住宅物業(yè)副總平級，分管商業(yè)/物業(yè)技術(shù)分部，對公司總經(jīng)理負責； 商業(yè)/物業(yè)技術(shù)分部設兩位技術(shù)經(jīng)理，負責各自物業(yè)設備維護、工程改造等技術(shù)性工作； 建筑在設計規(guī)劃期間就注重設備系統(tǒng)的功能分割，大商業(yè)、小商業(yè)、公寓、酒店、住宅設備設施系統(tǒng)是獨立的，互不影響，方便產(chǎn)權(quán)分割、費用分攤及后期的設備設施維護； 消防設備維護是工程副總最主要職責，占考核比重的60%，具有一票否

9、決權(quán)，大商業(yè)、小商業(yè)的改造、裝修設計的消防備案等手續(xù)全部統(tǒng)一由公司統(tǒng)一操作，杜絕一切消防安全隱患。,住宅物業(yè)技術(shù)分部,物業(yè)管理業(yè)務：設備設施管理,想了解下前期施工遺留問題整改情況： A、老大難的問題，物業(yè)公司沒有決策權(quán)，存在內(nèi)外部各方面的壓力，推動難度大，比較耗費腦筋； B、萬達這方面壓力就小很多，告訴大家個小秘密：萬達的物業(yè)總經(jīng)理掌管地產(chǎn)項目團隊50%獎金，物業(yè)驗收、聯(lián)合巡查發(fā)現(xiàn)的影響使用或者存在使用隱患的問題點地產(chǎn)要及時安排整改，否則地產(chǎn)就拿不到50%的獎金； C、不僅如此，萬達還有個更嚴厲的要求，所有工程的保修款物業(yè)不簽字同意地產(chǎn)不得付款，在萬達，這上升到職業(yè)道德的高度，這個很重要。 D

10、、解決這個問題需要掌握實質(zhì)性的東西，需要高層的決策，需要本著干事業(yè)的一個負責任的態(tài)度。,項目前期介入有沒特別的規(guī)定、怎么操作： A、項目前期介入不存在問題，定單地產(chǎn)的特征之一就是在開工建設前就同大商業(yè)（主力店）共同設計好施工圖紙，很多公司都有自己的技術(shù)規(guī)范，很詳細，甚至詳細到運貨通道的尺寸問題，我們按照他們提供的數(shù)據(jù)設計施工，后期基本上不存在影響使用性能而返工整改的問題； B、至于步行街，我們有多年的設計經(jīng)驗，根據(jù)項目的定位可一步到位完成設計； C、獨立的、分割的設備設施系統(tǒng)大大減少設計、施工的難度，方便后期管理； D、好的愿望要付諸于努力才能達成，雖然前期的介入已經(jīng)很全面了，我們還是安排了專

11、人進行跟進。,物業(yè)管理業(yè)務：團隊管理,想了解對大業(yè)主、小業(yè)主的管理，有什么不同措施： A、大業(yè)主由商業(yè)公司管理，小業(yè)主由物業(yè)公司管理，管理方不同； B、大業(yè)主的物業(yè)所有權(quán)在公司，管理起來方便多了，你手里掌握著實質(zhì)性的東西。其實很多大業(yè)主都是公司多年的戰(zhàn)略合作伙伴，大家彼此很默契，合作的很好； C、小業(yè)主（商業(yè)街鋪）所有權(quán)在業(yè)主，是出售的物業(yè)。管理起來有難度，前期施工盡量避免給客戶違章的想象空間，能解決一部分問題。 D、管理的重點是引導，營造商業(yè)街的整體風格。,萬達是高效率的企業(yè)，想了解下員工的加班問題，加班費怎么算，怎么保持高效的執(zhí)行力： A、萬達的員工年齡結(jié)構(gòu)在35歲以下，管理人員都是受過高

12、等教育是充滿朝氣的年輕人，這部分群體愿意為了自己的職業(yè)理想、為了將來過上好的生活而奮斗、付出更多，當然，萬達會為上進的年輕人提供豐厚的薪酬、巨大的發(fā)展空間； B、萬達不提倡加班，但快節(jié)奏的業(yè)務程序不加班很難處理完，我們常說：萬達是時速120的動車組，你放到80，要追尾出事故了，出事故就得有人承擔責任； C、加班是一個高速發(fā)展的公司不得不說的事，我們內(nèi)部經(jīng)常開玩笑說的周六保證不休息，周日休息不保證。,物業(yè)管理業(yè)務：日常管理,租金怎么算，綜合體各業(yè)態(tài)的管理費用： A、主力店公司持有，在武漢賣場租金為45元/平，公司預收半年租金，商業(yè)街由物業(yè)公司管理，管理費用為6元/平； B、次力店會根據(jù)業(yè)態(tài)的規(guī)劃

13、、品牌、品類不同，確定價格不等的租金，一般餐飲的租金較底，專賣店的就高，我不能說一個很準確的數(shù)字，這要看品牌、品類； C、住宅管理費比較低，1.8元/平，僅能夠保證基本運營，我們重點不在物業(yè)管理，在商業(yè)那塊，商業(yè)運營會產(chǎn)生的利潤比住宅物業(yè)管理豐厚的多； D、舉個例子，主管物業(yè)的副總工資由商業(yè)公司發(fā)，就是考慮到減輕物業(yè)的經(jīng)營壓力。,整個綜合體的管理重點、難點、我們的管理策略： A、消防安全是管理重點，具備一票否決權(quán)，務必保證100%OK，這占集團考核60%的比重； B、商業(yè)街的亂擺攤也是管理難點，公司沒有商鋪的所有權(quán)，只能采取引導的手段，管理起來很頭疼，目前還沒有好的解決辦法，這些現(xiàn)象普遍存在于

14、萬達一、二代的產(chǎn)品中，萬達三代前期商鋪出售合同約定的很明白，情況有所好轉(zhuǎn)，這跟三代產(chǎn)品的檔次也有關(guān)系； C、其實，綜合體最重要的管理應該是旺場，火暴你的賣場，人流旺盛、銷售好，與商戶、于公司關(guān)系生存的大事，凝聚所有資源旺場； D、如果非要說兩個管理重點，我就說是消防安全、旺場。,物業(yè)管理業(yè)務：日常管理,有人才培養(yǎng)的壓力嗎，怎樣保有人才： A、有，各業(yè)務塊都有； B、萬達集合了全國最優(yōu)秀的商業(yè)運作人才，但面對公司的快速發(fā)展，還是能明顯感覺到壓力； C、物業(yè)管理這方面的人才也緊缺，可能是地域原因吧，優(yōu)秀的物業(yè)管理人才都集中在深圳、上海、北京，公司有系統(tǒng)緊湊的人才培養(yǎng)體系，我們自己也是堅持自己培養(yǎng)人

15、才的原則； D、我認為保有人才最主要的是創(chuàng)造一種職業(yè)環(huán)境、秩序，給予肯定、空間、回報！,商業(yè)公司、物業(yè)公司人員招聘要求有區(qū)別嗎，基層服務人員的待遇等： A、對管理崗位來說，商業(yè)公司是商業(yè)人才，面對的壓力與挑戰(zhàn)都比物業(yè)方面的要大； B、至于待遇，因工作內(nèi)容不同，肯定有區(qū)別，但對大部分而言，區(qū)別不大，舉個例子，物業(yè)的安全員在商業(yè)公司叫商管員，服裝、待遇方面都高于物業(yè)安全員； C、物業(yè)表現(xiàn)優(yōu)秀的基層員工可以申請到商業(yè)這塊，但商業(yè)的要求很高，可能還要經(jīng)歷一系列的培訓才可以上崗，商業(yè)和物業(yè)畢竟是兩碼事； D、萬達解決基層員工的吃飯、住宿問題，保障員工的利益，我認為這是很實際的待遇。,物業(yè)管理業(yè)務：日常管

16、理,對商戶的選擇有特別的要求嗎： A、有，這要看場子的業(yè)態(tài)規(guī)劃，跟定位有關(guān)，跟規(guī)劃、定位沖突的堅決不引進； B、同類型的商業(yè)引進一家就不能隨便引進另一家，如引進沃爾瑪就不能再引進家樂福； C、符合業(yè)態(tài)規(guī)劃的要篩選品牌、影響力，盡量引進企業(yè)形象好、業(yè)績一流的商家； D、引進商家還要了解目標消費群體的因素，這也是做篩選參考的重要依據(jù)。,招商的形式、氛圍營造，有壓力嗎： A、開招商大會，加大宣傳力度，在現(xiàn)場制造一種緊迫、壓迫感，推動商戶加盟； B、大商業(yè)是公司多年的戰(zhàn)略伙伴，占80%，這部分在前期開工建設階段就已經(jīng)簽定了協(xié)議，不需要招商，我們所說的招商是剩余的那20%，一般是次力店，部分是本地品牌；

17、 C、萬達要求所有的商戶在綜合體開業(yè)當天同時開業(yè)，幾乎在同一時間開業(yè)，壓力是很大的； D、還有一個補充招商的問題，如果有一個商戶撤場了，那商業(yè)公司需即刻啟動新的招商工作，我們叫補充招商。,物業(yè)管理業(yè)務：日常管理,想了解大商業(yè)的運營風險： A、第一重要的還是消防風險，時刻不在警惕； B、設備事故，你做了很全面的預防措施，設備故障還是會有，想想看：一個智能建筑系統(tǒng)，涉及多少個設備器件？保證不了不出故障，就得保證后期的應急處理措施； C、后期的經(jīng)營，旺場風險，這個很現(xiàn)實，要付出持續(xù)的努力才能收到效果，這是生存、發(fā)展的保證； D、閉店、開店程序也存在風險，閉店要進行拉網(wǎng)式搜查，特別是餐飲業(yè)，要檢查電、

18、氣，甚至是用電負荷，確保萬無一失。,有責任書嗎，業(yè)績考核嚴重嗎，側(cè)重哪幾點： A、目標是有的，付出努力是能夠完成的，但不是那么輕松能完成的，肯定要經(jīng)歷些挫折、磨難，跳一跳才能完成，這也是發(fā)掘團隊潛力的手段，考核僅是手段，關(guān)鍵在于怎么看待這件事； B、我前面說過，現(xiàn)場考核的重點是消防，一票否決，出了問題業(yè)績歸零（所以，我們每月都聯(lián)合所有商家進行一次全面拉網(wǎng)式消防測試，要求是100%OK）； C、對經(jīng)營的考核重點是租金、管理費用的收取，旺場、營銷比例也不小，公司有具體的制度要求； D、考核集團在做，分季度、年度考核。,物業(yè)管理業(yè)務：日常管理,上級單位的檢查形式、頻率高嗎，有感覺力不從心嗎： A、現(xiàn)

19、場檢查、網(wǎng)絡會議匯報等等； B、檢查的頻率相當高，基本每半月甚至每周就有一次，當然涉及的內(nèi)容廣泛，有綜合的、單一的； C、檢查出問題是好事，當然，考核也很痛苦，關(guān)鍵在于怎么看待，我個人是習慣了，一個大的公司，管控難度大，上級的檢查是提前規(guī)避風險、增強管控能力的好手段。,對商戶的工作人員素質(zhì)有要求嗎： A、這個商戶自己把握，我們一般不過多干涉，有兩點：1、培訓，我們會對商戶的工作人員進行服務禮儀迎送賓的培訓；2、向商戶提供招聘要求等等； B、重點行業(yè)的要求是嚴格的，如餐飲，必須符合國家的規(guī)范，如從業(yè)人員的健康證明，必須到我們這里備案，規(guī)避管理風險；,廣州富力中心、廣州富力盈隆大廈,富力中心坐落于

20、珠江新城核心地帶，位于華夏路10號，地理位置優(yōu)越，交通便利，地鐵上蓋物業(yè)，距琶洲會展中心及華南快速干線入口均只有5分鐘車程；地鐵3號線直抵火車東站，方便香港、深圳往返。從富力CBD王總介紹的多媒體資料了解，此區(qū)域公共交通網(wǎng)絡成熟發(fā)達，區(qū)內(nèi)多條公交線貫通各居住生活區(qū)，富力地產(chǎn)更斥巨資興建人行隧道接駁大廈負二層與地鐵3號線及5號線交匯站珠江新城站。,富力盈隆廣場位處廣州市珠江新城中軸北端入口門戶位置，黃埔大道和珠江大道交匯處，往來交通便利；西臨城市廣場，南望B地塊街坊中心園林廣場，城市環(huán)境景觀優(yōu)越；北面為體育路已成熟完善的商業(yè)配套，兼得珠江新城中軸、超5星級酒店和各項高端商務服務配套便利。項目作為

21、“門戶地標 ”優(yōu)勢顯著無出其右。雅致的建筑立面，與中軸城市廣場綠地柔和過渡，成CBD中軸上的一道風景線。,個性鮮明、溫馨得體的服務著裝 （當我們在為自己的樓盤穿什么的服裝苦苦探索的時候，同行已經(jīng)借鑒國際潮流，穿上與項目檔次、風格協(xié)調(diào)一致的服裝。）,前臺亮麗青 春的客服,廣場外圍擔任警戒 巡邏、指揮 車輛的保安,樓道內(nèi)巡查打點的保安,管理把握重點停車場： 根據(jù)寫字樓管理特性，將停車場的秩序維護設為項目的重點管理重點，富力中心及盈隆廣場兩個項目的地下停車場區(qū)域劃分清晰，車流導向人性；如對臨停、月保及卸貨區(qū)進行了劃分，保障了不同需求的客戶需求，且各功能區(qū)導向清晰。 在崗位分布上，首先是以引導崗展現(xiàn)形

22、象，各停放區(qū)專人跟進檢查登記及停放引導體現(xiàn)服務。 兩個項目均在項目的車庫入口處增設了引導崗（身材高大形象好），配發(fā)交通指揮棒（可發(fā)光發(fā)生）體現(xiàn)專業(yè)，再在每層增設停車場巡邏崗對車輛的停放進行全程跟進及管理；安全感；,強調(diào)服務的停車場管理（車到人到，上呼下應）,設施類 A/地下車庫統(tǒng)一采用的是環(huán)氧樹脂地面，在經(jīng)常卸貨的車位上容易磨損，為規(guī)避這個問題，在車位上安裝了鋁板，如下圖所示：,B/在高端的寫字樓上，業(yè)主的裝修會 損壞樓道或電梯廳的地磚，為規(guī)避這個問題，在地磚上鋪墊了實惠的地毯保護，如下圖所示：,細節(jié)到極致的公共設施管理,完善且有效的消防管理,為落實消防管理、責任到人，天力公司與消防中心 管理人員簽訂消防責任狀，消防中心值班人員資格證 公開。,設備類 A/在配電房的管理上，地板采用 綠色的地板漆+絕緣油，顏色搭配 很好，明亮安全。,B/配電房安裝了空調(diào)，改善配電 系統(tǒng)的使用環(huán)境，提高了設備的使用 壽命和降低故障率。,3）設備類 C/在配電柜上為方便直觀識 別，采用市電用實線、發(fā)電用 虛線方式區(qū)分，識別線用的材料 是反光膜