中小物業(yè)管理公司的經(jīng)營策略6

1、中小物業(yè)管理公司的經(jīng)營策略一、物業(yè)管理行業(yè)的市場現(xiàn)狀分析深圳的物業(yè)管理在全國處于領(lǐng)先地位，其行業(yè)特征和市場現(xiàn)狀在物業(yè)管理行業(yè)中具有極強的代表性，可以折射出全國其它地區(qū)的物業(yè)管理的行業(yè)特征和市場現(xiàn)狀。縱觀深圳的物業(yè)管理行業(yè)的行業(yè)特征和市場現(xiàn)狀，大致可以這樣概括：少數(shù)幾個依靠大房地產(chǎn)公司成長起來的大物業(yè)公司，牢牢地控制著作為其母公司的開發(fā)公司開發(fā)的大部分樓盤，同時在國內(nèi)東一個西一個地占領(lǐng)著一些類似的樓盤；數(shù)百個中小物業(yè)公司溫順地守著其依靠的中小開發(fā)公司開發(fā)的中小樓盤，對非屬本開發(fā)公司開發(fā)的樓盤和外地樓盤，不敢越雷池半步（主要是越不了） 。本來，任何一個行業(yè)的情形都會與此相似，處于風(fēng)口浪尖，能呼風(fēng)喚

2、雨的公司只有少數(shù)的幾個，大多數(shù)中小公司都是默默無聞?wù)撸錉钊绫娦桥踉?，或綠葉扶花。但物業(yè)管理行業(yè)與其它行業(yè)不同的是，物業(yè)管理行業(yè)一開始并不是作為一個原生行業(yè)誕生，而是作為房地產(chǎn)行業(yè)的緣生行業(yè)或延展行業(yè)誕生，甚至可以說是房地產(chǎn)行業(yè)的寄生行業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的血親關(guān)系，決定了物業(yè)管理行業(yè)的行業(yè)特征和市場現(xiàn)狀與房地產(chǎn)行業(yè)的相似。在目前房地產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)公司未能完全脫離關(guān)系的情況下，相似性實則是依賴性，而依賴性，其實就是物業(yè)管理行業(yè)未進入真正的市場化。具體體現(xiàn)在以下幾個方面：1.物業(yè)管理公司的大與小，強與弱的區(qū)別，主要是由房地產(chǎn)開發(fā)公司的大與小，強與弱所決定的。物業(yè)管理公司的真大與真小，真

3、強與真弱，沒有完全的物業(yè)管理行業(yè)的市場背景。2.物業(yè)管理公司的品牌，其實質(zhì)是開發(fā)公司的品牌在支撐。如果認為不是的話，我們可以想象一些著名的物業(yè)管理公司如果其背后的開發(fā)公司倒閉了，它的情形會是怎么樣。當然不排除已有極少數(shù)的物業(yè)公司正逐漸走出開發(fā)公司的影子。3.物業(yè)公司所服務(wù)的客戶 （業(yè)主），開始選擇時主要是選擇開發(fā)公司，而非物業(yè)公司，也即物業(yè)公司的客戶并不是在完全自由的情況下選擇物業(yè)公司的，客戶沒有選擇的自由，是缺乏市場化的顯著特征。4.再有，從一些在全國范圍內(nèi)攻城掠地、大力拓展市場的大公司來看，其樂于表現(xiàn)的是，言必稱又接了幾個幾個樓盤，鮮有說它的管理服務(wù)特色及其品牌的內(nèi)涵。如果不是出于商業(yè)機密

4、的話，大致是因為 “物業(yè)管理都差不多 ”。從一些大公司的行為可以看出，其真正的競爭力并非完全來自其物業(yè)管理服務(wù)的優(yōu)勢，而主要來自其 “大”和“強”的優(yōu)勢。從以上的這些情形可以看出，物業(yè)管理行業(yè)還沒有制訂真正屬于自己的游戲規(guī)則，現(xiàn)在的物業(yè)管理行業(yè)奉行的是房地產(chǎn)行業(yè)的游戲規(guī)則，而非作為服務(wù)行業(yè)的物業(yè)管理行業(yè)的游戲規(guī)則，其原因是物業(yè)管理行業(yè)未能做到真正完全的市場化。但不管怎樣，物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，其真正的市場化一定會到來。在完全的市場化下，行業(yè)將制訂屬于自己的游戲規(guī)則，物業(yè)管理公司將奉行這種游戲規(guī)則。而目前，在游戲規(guī)則未完全清晰制定的情況下，如果僅作為一個物業(yè)管理公司而言，大公司與小公司是站

5、在同一道起跑線上的，機會亦等同。在機會等同的情況下，優(yōu)勢是決定勝出的前提。但必須看到，大公司與小公司的優(yōu)勢都是相對的，大公司有大公司的優(yōu)勢，小公司有小公司的優(yōu)勢，很難說誰的優(yōu)勢更具有競爭力。這樣，優(yōu)勢也只是一個理論上勝出的 “假設(shè) ”，是一支握在手中的上上簽，而非實際上的真正把握，在結(jié)果產(chǎn)生之前，沒有真正的勝利者。在新規(guī)則下的大公司與小公司處于均勢，中小物業(yè)管理公司的希望正在于此。如果中小物業(yè)公司采取恰當?shù)慕?jīng)營策略，則完全可以經(jīng)過幾輪行業(yè)洗牌后由小到大，由弱而強，由強而勝。二、中小物業(yè)公司的經(jīng)營策略根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的以十所述的市場現(xiàn)狀，中小物業(yè)管理公司并不是完全沒有希望，并不是要完全聽命于其所

6、依賴的開發(fā)公司求得生存，相反，中小物業(yè)管理公司在行業(yè)市場化的進程中，是一個獨立的主體，有自己的意志，只要采取合適的經(jīng)營策略，完全有可能從小到大。中小物業(yè)管理公司可以考慮采用以下一些策略，組合運用，逐漸形成自身的競爭優(yōu)勢。（一）夯實基本功在完全市場化的環(huán)境下，物業(yè)管理公司的核心競爭力，最終取決于其經(jīng)營管理的基本。加強專業(yè)化建設(shè)。中小物業(yè)管理公司應(yīng)在安全管理、維修保養(yǎng)、清潔綠化、社區(qū)文化等各方面切切實實地加強專業(yè)化建設(shè)，在自己的領(lǐng)域內(nèi)成為各方面的專家。抓好管理處的經(jīng)營。中小物業(yè)管理公司轄下一般只有幾個管理處，數(shù)目不多，應(yīng)立足于管理處的經(jīng)營，將每個管理處經(jīng)營成精品。要將管理處經(jīng)營鑄成精品，就要下大力

7、氣抓好管理和服務(wù)。一個管理處從其職能來看，完全可以作為物業(yè)管理公司屬下的一個獨立經(jīng)營的 “分公司 ”來經(jīng)營，這個 “分公司 ”要自主經(jīng)營，自負盈虧，在總公司的指導(dǎo)原則下，建立完的管理機制和向業(yè)主提供靈活的、富有特色的服務(wù)。同時，管理處要大力培養(yǎng)人才，為公司的進一步發(fā)展壯大提供必要的人才儲備。在目前大的物業(yè)公司抬頭大力開拓市場的急進情況下，他們往往忽視了基礎(chǔ)建設(shè)，而這正是中小物業(yè)公司的機會所在，中小物業(yè)公司因為小，所以更容易把基礎(chǔ)打得更扎實，更容易鑄就精品。（二）概念領(lǐng)先中小物業(yè)公司因為小，力量集中，可以對客戶的需求作非常深入的研究分析，在此基礎(chǔ)上，提出一些新的經(jīng)營概念，以新的經(jīng)營概念在行業(yè)中取

8、得突破，提高自己的知名度和樹立自己的品牌。在未完全市場化的情況下，大的物業(yè)公司所持的經(jīng)營理念和執(zhí)行的路線，未必就代表了物業(yè)公司經(jīng)營的真理。大的物業(yè)公司在一個經(jīng)營概念的形成、實施、到總結(jié)而成整個公司的經(jīng)營指導(dǎo)方針，往往是一個相當漫長的過程，經(jīng)營的效果如何，經(jīng)營方針對與錯，要經(jīng)過長時間的驗證，如果中途要發(fā)生改變，就更加麻煩，這就是大公司易于僵化的原因。而中小物業(yè)公司包袱非常小，要采用一種新的經(jīng)營概念，對其進行試驗，會非常容易，即便是錯了，也容易改正過來。（三）服務(wù)領(lǐng)先服務(wù)領(lǐng)先，這是中小物業(yè)管理公司最容易取得突破的途徑。中小物業(yè)公司管理的小區(qū)本身就比較小 ，對業(yè)主的情況掌握得非常清楚 ，與業(yè)主接觸很

9、近很多 ，完全可以提供 “一對一 ”式的個性化服務(wù)。有了 “一對一 ”的條件，就可以根據(jù)業(yè)主的情況提供量身定做的服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)公司不但擔當了小區(qū)公共管理者的角色，還擔當了業(yè)主的生活顧問和生活管家。中小物業(yè)公司通過提供這種貼身的服務(wù)，將與業(yè)主的關(guān)系拉得很近，而業(yè)主也將物業(yè)公司融入了自己的生活中去，須臾不能離開。服務(wù)如果達到了這種層次，則中小物業(yè)公司具備了強大的生存力，其壯大僅是一個時間的問題。當大的物業(yè)公司手握大量資金，動用多種高層關(guān)系在市場中進行攻城掠地、搶占客戶的時候，正是中小物業(yè)公司在服務(wù)方面苦練內(nèi)功的大好時機。（五）橫向聯(lián)合，資源共享與大公司依靠實力的市場擴張力相反 ，中小物業(yè)公司往往處

10、境孤立 ，經(jīng)濟實力不足，人際關(guān)系薄弱，要單靠自身力量沖向市場，實在太難。從目前行業(yè)中所舉辦的一些活動來看，幾乎聽不到中小物業(yè)公司的聲音，他們完全被一些較大的物業(yè)公司遮住了。這種情況下，中小物業(yè)公司應(yīng)橫向聯(lián)合起來，組成關(guān)系聯(lián)盟，共享各種資源：人才智力共享、信息共享、經(jīng)驗共享，在一定程度上可以與大的物業(yè)公司競爭。（六）創(chuàng)造模式品牌一個企業(yè)的競爭力往往不是來自其自身的力量大小，而是來自其品牌。而品牌有實力品牌和模式品牌兩種。實力品牌是完全依靠企業(yè)經(jīng)濟規(guī)模實力、在市場中的絕對壟斷地位；而模式品牌，依靠的是企業(yè)采用的經(jīng)營模式的獨特性，如麥當勞一類富有特色的加盟店、連鎖店，不同的店，卻采用相同的模式。中小

11、物業(yè)公司在實力不如人的情況下，單靠其經(jīng)濟實力難以樹立品牌，這種情況下，就要創(chuàng)造模式品牌?？梢赃@樣創(chuàng)造模式品牌；幾個中小物業(yè)公司聯(lián)合起來 ，共同開發(fā)創(chuàng)造一種具有鮮明特色的物業(yè)管理服務(wù)模式，并采取相應(yīng)的措施將模式的內(nèi)容和特征固定下來，然后在各中小物業(yè)公司所管轄的小區(qū)推廣開去，采用相同的CI 策劃和形象推廣，在小區(qū)內(nèi)打出“本小區(qū)采用某某模式進行管理 ”，“本小區(qū)被授權(quán)采用某某模式管理”等標語和旗號，然后再借助一些新聞媒體宣傳報道，逐漸培育起某種物業(yè)管理服務(wù)模式的品牌。各中小物業(yè)公司就可以憑該種模式品牌去開拓市場，參與競爭?？v然，中小物業(yè)公司可以憑著以上的一些策略增強自身的競爭力，但問題是，大的物業(yè)公司始終控制著市場和搶奪著新的客戶，中小物業(yè)公司如何從這些強者手中搶過客戶呢？如果做不到這一步，中小企業(yè)花再多的力氣也沒用。我們可以這樣來分析采用以上策略后中小物業(yè)公司得以發(fā)展壯大的機會：首先是中小物業(yè)公司經(jīng)過努力，夯實了管理和服務(wù)的基礎(chǔ)，已塑造了一個比較出名的品牌，具有了一定的競爭力；其次隨著市場化的進一步深入，開發(fā)商與物業(yè)公司將進一步離，將改變物業(yè)公司的競爭優(yōu)勢依靠開發(fā)公司規(guī)模的格局，從而釋出新的市場空間；第三，一些中小物業(yè)公司的物管水平跟不上市場的