2、房地產(chǎn)交易知識及政策法規(guī)

1、房地產(chǎn)交易知識及政策法規(guī) 此部分學(xué)習(xí)內(nèi)容僅供參考，請以國家/地方最新出臺相關(guān)政策為準(zhǔn)！房地產(chǎn)交易知識及政策法規(guī)房地產(chǎn)行業(yè)知識房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)主要是指國內(nèi)設(shè)立的從事房地產(chǎn)交易管理的職能部門及其授權(quán)機(jī)構(gòu)。包括建設(shè)行政主管部門即建設(shè)部，省級建設(shè)行政主管部門即各省、自治區(qū)建設(shè)廳和直轄市房地產(chǎn)管理局，各市、縣管理部門以及房地產(chǎn)管理部門授權(quán)的房地產(chǎn)交易所（房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)處、房地產(chǎn)交易中心等）。房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的主要任務(wù)房地產(chǎn)交易、經(jīng)營活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，查處違法行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益； 辦理房地產(chǎn)交易登證及權(quán)屬轉(zhuǎn)移初審手續(xù)；協(xié)助財政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易相關(guān)的稅款；為房地產(chǎn)交易

2、提供洽談協(xié)議、交流信息，展示行情等各種服務(wù)；建立定期信息發(fā)布制度，為宏觀政策和正確引導(dǎo)市場發(fā)展服務(wù)。 此部分學(xué)習(xí)內(nèi)容僅供參考，請以國家/地方最新出臺相關(guān)政策為準(zhǔn)！房地產(chǎn)交易城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易 包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押，城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動，均屬房地產(chǎn)交易活動管理的范圍，其交易活動應(yīng)通過交易所進(jìn)行。交易的三種形式 包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。交易的三項制度 房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。獲得土地的兩種方式 出讓土地出讓方式是土地使用權(quán)取得者取得用地的一種方式，同時也是土地資產(chǎn)處置的一

3、種方式。出讓的土地使用權(quán)是土地使用者向國家購買的一種財產(chǎn)權(quán)，土地使用者不僅可以占有、使用和取得土地收益，還可以獨(dú)立支配和處置土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓方式有協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種形式。 劃撥以劃拔方式取得的土地，沒有具體的使用年限，只要地上物不滅失、國家不征用，土地使用權(quán)就存在。但劃拔土地上的房屋在轉(zhuǎn)讓時，需要到國土資源管理部門辦理轉(zhuǎn)讓審批手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金。目前，此類情況均為房改房、集資房、解困房等政策性房屋。土地出讓金：各級 土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額）， 或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)

4、期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價款。房地產(chǎn)市場分級房地產(chǎn)一級市場：又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的 市場，即國家通過其指定的部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集 體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。房地產(chǎn)二級市場：是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成 的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進(jìn)人流通 領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市 場，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓

5、的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場。房地產(chǎn)三級市場：具有消費(fèi)性質(zhì)。此時房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者、經(jīng)營者之間的平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者之間的交易行為。反映的是以效用為價值尺度的市場價格，是調(diào)劑需求條件下的市場行為，如 出租、出售等就是三級市場行為。房地產(chǎn)買賣基本流程房地產(chǎn)買賣是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最基本的形式。目前房地產(chǎn)買賣主要有商品房預(yù)售、商品房銷售、二手房買賣、商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓、房屋在建工程轉(zhuǎn)讓等類型。房地產(chǎn)交易知識及政策法規(guī)房地產(chǎn)行業(yè)知識1. 商品房預(yù)售基本流程預(yù)售條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)

6、到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；向縣級以上人民房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售的一般流程：預(yù)購人與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同；辦理預(yù)售合同文本登記備案；商品房竣工后，開發(fā)商辦理初始登記，交付房屋；與開發(fā)商簽訂房屋交接書；辦理交易過戶、登記領(lǐng)證手續(xù)。 此部分學(xué)習(xí)內(nèi)容僅供參考，請以國家/地方最新出臺相關(guān)政策為準(zhǔn)！房地產(chǎn)交易知識及政策法規(guī)房地產(chǎn)行業(yè)知識2. 商品房銷售的一般流程購房人通過中介、媒體等渠道找尋中意樓盤；購房人查詢該樓盤基本情況；購房人與商品房開發(fā)商簽訂買賣合同；辦理交易過戶、登記領(lǐng)證手續(xù)。3. 二手房買賣的一般流程購房人或賣房人

7、通過中介、媒體等渠道找尋交易對象；交易雙方簽訂房屋買賣合同；交易過戶登記。 此部分學(xué)習(xí)內(nèi)容僅供參考，請以國家/地方最新出臺相關(guān)政策為準(zhǔn)！4. 商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的一般流程指商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓他人的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更預(yù)售合同的主體， 預(yù)售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化，由商品房預(yù)購人將原預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間設(shè)立新的民事法律關(guān)系。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)的二手交易，即通常所稱的三級市場。交易一般流程：預(yù)購人將經(jīng)交易中心登記備案的預(yù)售合同通過中介等渠道尋找受讓人；簽訂預(yù)售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書；預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓登記備案。5. 房屋在建工程轉(zhuǎn)讓基本流程房屋建

8、設(shè)工程轉(zhuǎn)讓是指房屋在建工程權(quán)利人在房屋建設(shè)期間，將在建房屋及土地使用權(quán)全部或部分轉(zhuǎn)移給他人（包括共有權(quán)利人）的行為。交易一般流程：房屋在建工程權(quán)利人向房地產(chǎn)管理部門提出在建工程轉(zhuǎn)讓申請；房地產(chǎn)管理部門對申請進(jìn)行審核、；轉(zhuǎn)讓雙方簽訂在建工程轉(zhuǎn)讓合同；到交易中心申請辦理交易過戶、登記、領(lǐng)證等手續(xù)。如何辦理房產(chǎn)證房屋權(quán)屬證書即房產(chǎn)證，是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋擁有占有、使用、收益和處分的唯一合法憑證。辦理房產(chǎn)證的程序申請人提出申請登記部門接受審核申請人繳納稅費(fèi)申請人領(lǐng)取權(quán)屬證辦理房地產(chǎn)須提交的資料購房者提供：明、購房合同等開發(fā)商提供：商品房預(yù)（銷）售許可證、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、購房合屋移交證明和經(jīng)辦人明。辦理房產(chǎn)權(quán)須繳納的費(fèi)用一般包括契稅、印花稅、維修基金、測繪費(fèi)等，各地以當(dāng)?shù)刈钚抡邽闇?zhǔn)。個人住款貸款分為三種 自營性貸款（商業(yè)貸款）；委托性貸款（公積