中國房地產(chǎn)市場分析及優(yōu)化對策

1、 中國房地產(chǎn)市場分析及優(yōu)化對策 產(chǎn)業(yè)過度集中容易形成壟斷，從而導(dǎo)致反競爭效應(yīng)，損害社會(huì)的凈經(jīng)濟(jì)福利，因此，政府部門的產(chǎn)業(yè)組織政策就是鼓勵(lì)或者刺激企業(yè)進(jìn)入以制止壟斷現(xiàn)象的發(fā)生，并制定一系列的政策，以抑制大型企業(yè)成為壟斷企業(yè)。中國房地產(chǎn)的價(jià)格一直居高不下，甚至出現(xiàn)持續(xù)上揚(yáng)的情況，那么，政府是否應(yīng)該采取措施刺激潛在進(jìn)入者的進(jìn)入呢？一、中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析近20年來，房地產(chǎn)業(yè)取得了令人矚目的成就，房地產(chǎn)業(yè)日益顯現(xiàn)出國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的風(fēng)范。但相對于國外成熟的房地產(chǎn)業(yè)，我國房地產(chǎn)業(yè)無論在技術(shù)上還是管理上，都還處于起步、成長階段，雖然房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)和企業(yè)眾多，但真正素質(zhì)高、競爭力強(qiáng)的企業(yè)并不多。1.中國

2、房地產(chǎn)業(yè)市場集中度分析測量產(chǎn)業(yè)市場集中度的方法有很多，最常用的是產(chǎn)業(yè)集中度指數(shù)crn。市場集中度(concentrationratios)是指各行業(yè)中若干最大的企業(yè)產(chǎn)銷量占行業(yè)總產(chǎn)銷量的百分比，是刻畫產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)性狀和大企業(yè)市場控制力的一個(gè)概念。一般而言，集中度越高，市場支配力量越大，競爭程度越低。2004年中國共有房地產(chǎn)企業(yè)5.9萬家，然而，全國前300家最大的房地產(chǎn)企業(yè)的市場占有率不足25%，也就是說cr30025%。然而，在香港房地產(chǎn)市場中，前九家房地產(chǎn)集團(tuán)(新鴻基、和黃、新世界等)占據(jù)的市場份額達(dá)到80%，主宰了香港房地產(chǎn)市場的運(yùn)行和發(fā)展?？梢?，我國房地產(chǎn)業(yè)還沒有形成規(guī)模效應(yīng)，更談不上

3、壟斷了。2.中國房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)分析集中度指標(biāo)主要反映的是產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)規(guī)模的不均衡程度，要了解中國房地產(chǎn)業(yè)的絕對規(guī)模水平，還需對其規(guī)模經(jīng)濟(jì)水平作進(jìn)一步的分析。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)界普遍的觀點(diǎn)，規(guī)模經(jīng)濟(jì)指生產(chǎn)產(chǎn)量增加導(dǎo)致企業(yè)成本的遞減和收益的增大。一般表現(xiàn)為“長期平均成本下降”，即長期平均成本曲線呈下降趨勢，下降的最低點(diǎn)即為企業(yè)生產(chǎn)的“最小有效規(guī)模(minimumefficientscale，即mes)”。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，其規(guī)模經(jīng)濟(jì)規(guī)律并不表現(xiàn)為規(guī)模越大、收益越高，即mes很難有個(gè)確切的數(shù)字。中國地產(chǎn)龍頭企業(yè)深圳萬科集團(tuán)，2004年的資產(chǎn)總額和市值分別為155億元和82.9億元，但是與國外大公司卻相

4、差幾十倍，僅香港新鴻基地產(chǎn)當(dāng)年的市值就達(dá)到千億美元。而且，盡管每年開竣工面積絕對值看似很大(2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)13158.25億元、銷售面積、房地產(chǎn)竣工面積、新開工面積分別為3.82億平方米、4.25億平方米和6.04億平方米)，但單個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的絕對規(guī)模并不大。對于年輕的中國房地產(chǎn)業(yè)來說，整個(gè)產(chǎn)業(yè)運(yùn)行遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有實(shí)現(xiàn)“帕累托最優(yōu)”(paretoefficiency)。有些企業(yè)利用政策漏洞和各種違規(guī)手段獲取暴利，使得越來越多的企業(yè)進(jìn)入以爭奪高利率為誘惑的競爭。稀缺的土地、有限的資金、匱乏的高素質(zhì)人力資源被數(shù)萬家房地產(chǎn)企業(yè)分?jǐn)?，分割了這些稀缺資源之間本應(yīng)形成的整合效應(yīng)，阻礙了整個(gè)產(chǎn)業(yè)

5、的良性運(yùn)行。相當(dāng)一部分的資源浪費(fèi)在過度競爭的游戲中，造成中國房地產(chǎn)企業(yè)“小舢板”與境外“巨鱷”的對比，中國房地產(chǎn)業(yè)并沒有在激烈的競爭中形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。加入wto加快了中國融入全球經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程，同時(shí)越來越多的境外資本逐漸涌入中國房地產(chǎn)業(yè)，這些將充分演繹資本強(qiáng)大的支配力量，對中國的房地產(chǎn)業(yè)并不是個(gè)利好消息。3.中國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品差異化分析產(chǎn)品的差別化是指產(chǎn)業(yè)內(nèi)相互競爭的企業(yè)生產(chǎn)的同類產(chǎn)品，由于在商品的物理性能、銷售服務(wù)、信息提供、消費(fèi)者偏好等方面存在著差異，導(dǎo)致產(chǎn)品間不完全替代關(guān)系的狀況。在市場經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)參與市場競爭實(shí)際上是生產(chǎn)同類產(chǎn)品企業(yè)之間的產(chǎn)品競爭，競爭的關(guān)鍵在于產(chǎn)品的差異性。差異性的存在

6、，決定著有些企業(yè)能夠贏得消費(fèi)者的偏好、擁有較大的市場份額和市場占有率，同時(shí)也提高該產(chǎn)業(yè)的市場集中度水平。房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異性主要表現(xiàn)在戶型、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)和其他公共服務(wù)以及價(jià)格行為等方面。但隨著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營手段和方式的更新以及信息的高速傳播，越來越多的開發(fā)商選擇了幾乎相同的合作單位；競爭對手們傾向于選擇同一個(gè)優(yōu)秀設(shè)計(jì)師，同一個(gè)好的營銷策劃公司，同一個(gè)建筑承包商，甚至同一個(gè)物業(yè)管理公司等等。在產(chǎn)品形式流于同質(zhì)化的今天，房地產(chǎn)產(chǎn)品(樓盤)之間的差異漸漸地模糊化，僅存的差異可能就是開發(fā)商本身的品牌了。二、我國房地產(chǎn)業(yè)過度進(jìn)入成因探析在對中國房地產(chǎn)業(yè)的市場進(jìn)行分析時(shí)，不能不分析企業(yè)過度進(jìn)

7、入的原因。綜合考慮經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為以下幾點(diǎn)值得考慮：1.旺盛的市場需求建國后一二十年的時(shí)間里，人民收入低下，生活沒有充分保障，吃、穿是人民生活中最重要的事情，供需矛盾非常突出，短缺經(jīng)濟(jì)是各行各業(yè)的通病。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，“住”開始成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。自1998年以來，由于住房制度的改革、利率的多次調(diào)整和消費(fèi)觀念的更新，人民群眾對商品房等房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求急劇增長。同時(shí)加入wto后加快了外國資本的進(jìn)入以及外國公民成為我國潛在消費(fèi)者的步伐。凡此種種，構(gòu)成了龐大的需求，刺激著供給成倍增加。2.非理性的預(yù)期利潤率利潤最大化是企業(yè)最為重視的一個(gè)目標(biāo)，利潤率的高低是潛在企業(yè)決定進(jìn)入與否的決定因素。只

8、有當(dāng)預(yù)期收益大于預(yù)期成本時(shí)，企業(yè)才會(huì)考慮進(jìn)入。但在中國，即使房地產(chǎn)業(yè)降溫，其利潤率至少是10%15%，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于6%8%的國際平均利潤率，甚至高于國內(nèi)其他產(chǎn)業(yè)的收益。加上經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌期間市場機(jī)制的不健全，政府機(jī)構(gòu)及其權(quán)力改革的不徹底，刺激著潛在進(jìn)入者尋租(rent-seeking)行為的發(fā)生。很多地方土地供應(yīng)的不透明性和軟性信貸的存在，使必要資本量的進(jìn)入壁壘失效，以至于那些所謂有背景的企業(yè)容易籌措到資金和擁有各種優(yōu)惠政策，進(jìn)而獲得超額利潤。這種種因素便造就了房地產(chǎn)業(yè)暴利的非理性預(yù)期，刺激著越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)參與競爭。3.進(jìn)入主體多元化在市場經(jīng)濟(jì)國家，企業(yè)是市場的主體，是市場的細(xì)胞，是否進(jìn)入一個(gè)產(chǎn)

9、業(yè)是企業(yè)的自主決策。但在我國，情況卻截然不同。由于種種原因，很多黨政機(jī)關(guān)甚至軍隊(duì)、事業(yè)單位(如學(xué)校)都注冊有房地產(chǎn)企業(yè)。這些企業(yè)占據(jù)著市場上很大的份額，而且他們有能力取得優(yōu)惠的開發(fā)政策，使他們成為房地產(chǎn)市場中不可忽視的集團(tuán)。但往往正是這些企業(yè)暴露出違約或者其他損害消費(fèi)者福利的問題，抑制了市場的規(guī)范發(fā)展。4.市場發(fā)育不完善，市場體系不健全首先，資本市場的幼稚，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)不能在退出后找到合適的融資渠道，籌措足夠的資本投資新產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致企業(yè)長期存在于房地產(chǎn)業(yè)中影響產(chǎn)業(yè)的整合；其次，人力資源市場的不完善，加上人力資源資產(chǎn)專用性(humanassetspecificity)，使得許多房地產(chǎn)企業(yè)退出

10、后，大批的職工不能找到合適的工作崗位，影響社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展；最后，產(chǎn)權(quán)市場的掣肘，使企業(yè)難以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓與重組，影響企業(yè)的規(guī)模經(jīng)營。因此，尚未成熟的市場體系不能容納房地產(chǎn)企業(yè)退出后所釋放的過剩生產(chǎn)能力。在生存與發(fā)展的抉擇中，眾多房地產(chǎn)企業(yè)在艱難地“糊口度日”。三、中國房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)優(yōu)化對策在產(chǎn)業(yè)組織學(xué)中，哈佛大學(xué)的梅森(mason)和貝恩(bain)等人在理論上構(gòu)建了市場結(jié)構(gòu)(structure)、企業(yè)行為(conduct)和市場績效(performance)分析框架，簡稱s-c-p范式。這里利用該范式分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1.提高進(jìn)入壁壘進(jìn)入壁壘是影響市場結(jié)構(gòu)的重要變量。政府適度提高進(jìn)入壁壘，

11、可以有效抑制過多企業(yè)蜂擁而至，實(shí)現(xiàn)克拉克(clark)的“有效競爭”(workablecompetition)。例如，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)預(yù)售門檻的提高，使企業(yè)不能再依靠預(yù)售款周轉(zhuǎn)資金，房地產(chǎn)企業(yè)必須具有一定的資本實(shí)力才能進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。政府可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的最低注冊資本額、加強(qiáng)建筑質(zhì)量審核、鼓勵(lì)企業(yè)間合作聯(lián)合等方式來提高進(jìn)入壁壘。房地產(chǎn)企業(yè)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手亦會(huì)使社會(huì)優(yōu)質(zhì)資源得到集中和整合，避免在過度競爭中資源的浪費(fèi)和損失，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)營。2.完善資本市場資本市場的不健全，嚴(yán)重阻礙了優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，充足的資金是開發(fā)優(yōu)秀產(chǎn)品的前提保證。然而由于中國房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模一直偏小

12、，資金實(shí)力有限，抑制了優(yōu)質(zhì)企業(yè)的成長。2000年房地產(chǎn)企業(yè)上市禁令的破除，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了福音，南京“棲霞建設(shè)”作為禁令解除后第一家上市房地產(chǎn)公司，募得資金數(shù)億元，為該公司的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的資金保障。除上市外，像投資基金等融資渠道也應(yīng)該盡早完善，以支持中國房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。3.引導(dǎo)企業(yè)從價(jià)格競爭轉(zhuǎn)向非價(jià)格競爭企業(yè)的競爭包括價(jià)格競爭和非價(jià)格競爭。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中，價(jià)格與企業(yè)品牌、戶型創(chuàng)新、樓盤質(zhì)量、營銷策劃以及物業(yè)管理等各層次的競爭齊頭并進(jìn)，共同成就房地產(chǎn)業(yè)的競爭格局。房地產(chǎn)企業(yè)由于產(chǎn)品的特殊性，在買方市場的今天，越來越多的消費(fèi)者在購買住房時(shí)已經(jīng)將眼光投向企業(yè)品牌，據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)產(chǎn)

13、品的銷售30%以上是因?yàn)橄M(fèi)者看中其品牌。所以，有人說中國房地產(chǎn)業(yè)的競爭已經(jīng)跨入了品牌競爭的時(shí)代。同時(shí)，越來越多的消費(fèi)者在購買住房時(shí)將物業(yè)管理放在重要位置。所以，在競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場上，物業(yè)管理水平的提高是占領(lǐng)市場的必備工具。當(dāng)然，有效減少成本，降低售價(jià)也是占領(lǐng)市場的重要砝碼。4.避免重復(fù)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)力的利用，可以避免重復(fù)建設(shè)對于資源的浪費(fèi)。優(yōu)化的市場結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)和理性的企業(yè)行為，在產(chǎn)業(yè)政策的指導(dǎo)下將充分發(fā)揮生產(chǎn)力的作用。房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，不僅有利于自身競爭實(shí)力的提高，而且將帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的同步成長。據(jù)世界銀行計(jì)算，房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)系數(shù)是1.72.2，所以，房地產(chǎn)市場績效的提高不僅推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展