土地一級(jí)開發(fā)主體融資的基本問題.ppt

1、2020/9/12,1,主講人：余采,土地一級(jí)開發(fā)主體融資的基本問題,主講人簡(jiǎn)介： 余采，先后畢業(yè)于北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)系和中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)系，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，曾長期供職于國家審計(jì)署，任處長，先后在公司擔(dān)任財(cái)務(wù)處長、財(cái)務(wù)總監(jiān)，現(xiàn)為中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司董事長，中天恒會(huì)計(jì)師事務(wù)所副總經(jīng)理，主管管理咨詢和培訓(xùn)事宜，三泰恒業(yè)投資咨詢公司首席稅務(wù)咨詢師等。多年從事會(huì)計(jì)、審計(jì)、稅務(wù)理論研究和實(shí)務(wù)工作，出版新編納稅與會(huì)計(jì)處理（已四版）、所得稅會(huì)計(jì)等著作五十余種，發(fā)表文章六十多篇。,2020/9/12,2,一、融資需求、融資主體和融資原則,（一）融資需求,從資金運(yùn)動(dòng)角度考慮，與其它生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)相比，土地一級(jí)開發(fā)

2、資金運(yùn)動(dòng)具有如下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：,2.資金占用時(shí)間長。土地一級(jí)開 發(fā)，從征地拆遷到施工開發(fā)到竣 工轉(zhuǎn)讓，所需時(shí)間往往很長，少 則一年半截，多的兩年，有的長 達(dá)三五年甚至更長。,3.分階段投入。在大多數(shù)情況下 ，土地一級(jí)開發(fā)的資金是隨著開 發(fā)的深入分階段逐步投入的，而 不是一次性全部投入的。,1.資金需求量大。土地一級(jí)開發(fā) 所需資金量很大，少則幾千萬， 多則幾個(gè)億、十幾個(gè)億，甚至幾 十個(gè)億。,4.回收期長。即使已經(jīng)開發(fā)完成 并開始轉(zhuǎn)讓，在許多情況下，到 最終全部收回資金，也需要較長 時(shí)間，有的也長達(dá)幾年。,2020/9/12,3,一、融資需求、融資主體和融資原則,（一）融資需求,土地一級(jí)開發(fā)資金

3、動(dòng)力的特點(diǎn)表明：土地一級(jí)開發(fā)需要投入的資金 量很大，依靠自有資金從事土地一級(jí)開發(fā)幾乎是不可能的，這就決定了 土地一級(jí)開發(fā)籌資任務(wù)非常重。而資金周轉(zhuǎn)速度慢、周期長的特點(diǎn)，又 使大量資金被長期占用在土地上，難以在短期內(nèi)通過提高資金周轉(zhuǎn)速度 來緩解資金壓力，進(jìn)一步加大了籌資的任務(wù)。對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言，與普 通房地產(chǎn)開發(fā)不同的是，土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)僅擁有土地開發(fā)權(quán)，而沒有 土地的其他產(chǎn)權(quán)，而在現(xiàn)實(shí)情況下，土地開發(fā)權(quán)不能進(jìn)行抵押籌措土地 開發(fā)所需資金；而央行121號(hào)文件規(guī)定，土地儲(chǔ)備貸款必須實(shí)行土地抵押 ，且期限不能超過2年，這使開發(fā)企業(yè)籌資難度加大。據(jù)分析，北京市土 地一級(jí)開發(fā)每年資金缺口達(dá)四五百億元之巨

4、。資金是土地一級(jí)開發(fā)的瓶 頸和成功的關(guān)鍵因素之一。,2020/9/12,4,一、融資需求、融資主體和融資原則,（二）融資主體,在土地一級(jí)開發(fā)中，涉及到兩個(gè)基本的主體：一是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，二是土地一 級(jí)開發(fā)單位。按照北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法（以下簡(jiǎn)稱暫行 辦法）的規(guī)定，土地儲(chǔ)備開發(fā)堅(jiān)持以政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的原則，可以由 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)或者通過招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（ 以下簡(jiǎn)稱開發(fā)企業(yè)）承擔(dān)。也就是說，土地一級(jí)開發(fā)的實(shí)施有兩種方式：一種 是由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施，另一種是通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施。按照 暫行辦法的規(guī)定，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)

5、構(gòu) 負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí) 施；通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資 金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。顯然， 在前一種方式下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)成為土地一級(jí)開發(fā)融資主體；而在后一種方式 下，開發(fā)企業(yè)就成為土地一級(jí)開發(fā)的融資主體。,2020/9/12,5,一、融資需求、融資主體和融資原則,（三）融資原則,土地一級(jí)開發(fā)主體為了滿足開發(fā)項(xiàng)目對(duì)資 金的需求，需要通過各種渠道和方式進(jìn)行 融資。我們認(rèn)為，土地一級(jí)開發(fā)主體在融 資過程中，需要遵循如下原則：,2020/9/12,6,一、融資需求、融資主體和融資原

6、則,（三）融資原則,科學(xué)預(yù)測(cè)和合理規(guī)劃相結(jié)合的原則。土地一級(jí)開發(fā)資金需求量大，占用時(shí)間長，籌資任務(wù)非常繁重，這就要求開發(fā)商在項(xiàng)目開始以前對(duì)于項(xiàng)目本身所需要的資金總量、各個(gè)階段需要投入的資金量、資金回收數(shù)量和時(shí)間等進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，在此基礎(chǔ)上對(duì)籌資活動(dòng)進(jìn)行合理的規(guī)劃。切忌心中無數(shù)、摸著石頭過河，走一步瞧一步。 合理選擇籌資時(shí)機(jī)的原則。土地一級(jí)開發(fā)資金需求量大，占用時(shí)間長，但并不意味著所有資金都需要在開始時(shí)一次性投入，而是隨著開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展分期分批投入，因此在時(shí)間分布上應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況和資金狀況選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)行籌資，既要避免因?yàn)橘Y金供應(yīng)不足而影響項(xiàng)目推進(jìn)的情況，也要避免大量資金閑置而加大成本的現(xiàn)

7、象。,2020/9/12,7,一、融資需求、融資主體和融資原則,合理選擇籌資方式的原則。不同籌資方式的資金成本不同，籌資的難易程度也不同。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目本身資金需求狀況和項(xiàng)目本身的進(jìn)展?fàn)顩r選擇合理的籌資方式，既要保證滿足項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)的資金需求，又要最大限度地降低資金成本。 正確運(yùn)用債務(wù)籌資方式。按照暫行辦法的規(guī)定，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施開發(fā)并通過招標(biāo)辦法選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2；而通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，其利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的8。也就是說，對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說，其收益按開發(fā)成本的一定比例計(jì)算，而開發(fā)成本包括了貸款利息，因此在

8、保證規(guī)定的自有資本比例的前提下，正確運(yùn)用債務(wù)籌資方式有利于開發(fā)商提高收益率。,（三）融資原則,2020/9/12,8,二、土地一級(jí)開發(fā)融資模式及模式選擇,按照我們的研究分析，現(xiàn)行土地一級(jí)開發(fā)融資有四種模式。以下以銀行貸款為例，說明現(xiàn)行土地一級(jí)開發(fā)融資具體操作方法。 一種是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)直接安排融資，并承擔(dān)融資安排中的責(zé)任和義務(wù)的模式。這種模式可用下圖來說明：,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),金融機(jī)構(gòu),一級(jí)開發(fā)企業(yè),二級(jí)開發(fā)企業(yè),2020/9/12,9,二、土地一級(jí)開發(fā)融資模式及模式選擇,其基本流程為： 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任與義務(wù)； 金融機(jī)構(gòu)將相關(guān)資金撥付給一級(jí)開發(fā)企業(yè)，由一級(jí)開發(fā)企

9、業(yè)使用該筆資 金進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)； 土地開發(fā)完成后，通過招拍掛方式，將熟地轉(zhuǎn)讓給二級(jí)開發(fā)企業(yè)， 二級(jí)開發(fā)企業(yè)將土地轉(zhuǎn)讓款一部分支付給一級(jí)開發(fā)企業(yè)，用于彌補(bǔ)一 級(jí)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本并取得額定收益； 一級(jí)開發(fā)單位將借款償還給金融機(jī)構(gòu)，并支付利息，從而解除土 地儲(chǔ)備中心的責(zé)任。,2020/9/12,10,二、土地一級(jí)開發(fā)融資模式及模式選擇,第二種模式是一級(jí)開發(fā)企業(yè)直接融資而由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)本身或者委托其他擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的融資模式：,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),金融機(jī)構(gòu),一級(jí)開發(fā)企業(yè),二級(jí)開發(fā)企業(yè),2020/9/12,11,二、土地一級(jí)開發(fā)融資模式及模式選擇,其基本流程為： 一級(jí)開發(fā)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同，

10、并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任與義務(wù)； 由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或者由其委托的擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保； 金融機(jī)構(gòu)將相關(guān)資金撥付給一級(jí)開發(fā)企業(yè)，由一級(jí)開發(fā)企業(yè)使用該筆 資金進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)； 土地開發(fā)完成后，通過招拍掛方式，將熟地轉(zhuǎn)讓給二級(jí)開發(fā)企業(yè)，二 級(jí)開發(fā)企業(yè)將土地轉(zhuǎn)讓款一部分支付給一級(jí)開發(fā)企業(yè)，用于彌補(bǔ)一級(jí)開發(fā) 企業(yè)的開發(fā)成本，并取得額定收益； 一級(jí)開發(fā)企業(yè)將借款償還給金融機(jī)構(gòu)，并支付利息。,2020/9/12,12,二、土地一級(jí)開發(fā)融資模式及模式選擇,第三種模式是一級(jí)開發(fā)企業(yè)自行安排融資并承擔(dān)融資安排中的責(zé)任和 義務(wù)的模式：,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),金融機(jī)構(gòu),一級(jí)開發(fā)企業(yè),二級(jí)開發(fā)企業(yè),2020/9/12,13,二、土地一級(jí)開

11、發(fā)融資模式及模式選擇,其基本流程為： 一級(jí)開發(fā)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任與義務(wù)； 金融機(jī)構(gòu)將相關(guān)資金撥付給一級(jí)開發(fā)企業(yè)，由一級(jí)開發(fā)企業(yè)使用該 筆資金進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)； 土地開發(fā)完成后，通過招拍掛方式，將熟地轉(zhuǎn)讓給二級(jí)開發(fā)企業(yè)， 二級(jí)開發(fā)企業(yè)將土地轉(zhuǎn)讓款一部分支付給一級(jí)開發(fā)企業(yè)，用于彌補(bǔ)一級(jí) 開發(fā)單位的開發(fā)成本，并取得額定收益； 一級(jí)開發(fā)企業(yè)將借款償還給金融機(jī)構(gòu)，并支付利息。,2020/9/12,14,二、土地一級(jí)開發(fā)融資模式及模式選擇,第四種模式是一級(jí)開發(fā)企業(yè)為完成土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，專門成立項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司直接進(jìn)行融資而由一級(jí)開發(fā)企業(yè)提供擔(dān)保責(zé)任的融資模式：,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)

12、,金融機(jī)構(gòu),項(xiàng)目公司投資人,項(xiàng)目公司,二級(jí)開發(fā)企業(yè),2020/9/12,15,二、土地一級(jí)開發(fā)融資模式及模式選擇,其基本流程為： 項(xiàng)目公司與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任與義務(wù)； 由項(xiàng)目公司投資人為項(xiàng)目公司融資提供擔(dān)保； 金融機(jī)構(gòu)將相關(guān)資金撥付給項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司使用該筆資金進(jìn) 行土地一級(jí)開發(fā)； 土地開發(fā)完成后，通過招拍掛方式，將熟地轉(zhuǎn)讓給二級(jí)開發(fā)企業(yè)， 二級(jí)開發(fā)企業(yè)將土地轉(zhuǎn)讓款一部分支付給項(xiàng)目公司，用于彌補(bǔ)項(xiàng)目公司 的開發(fā)成本，并取得額定收益； 項(xiàng)目公司將借款償還給金融機(jī)構(gòu)，并支付利息。,2020/9/12,16,二、土地一級(jí)開發(fā)融資模式及模式選擇,在這四種模式中，第一種模式符合暫

13、行辦法第十三條的規(guī)定：“由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施”，而且在現(xiàn)行市場(chǎng)環(huán)境下也是最有利于操作的籌資模式。,首先，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為市政府國土房管局下屬單位，擁有行政權(quán)力的支撐， 加上財(cái)政資金的信用，它的公信力是開發(fā)企業(yè)所無法比擬的，利用這種公信力 ，取得金融機(jī)構(gòu)的信貸支持也是較為容易的；其次，它所擁有的融資渠道也是 開發(fā)單位所沒有的，比如它能爭(zhēng)取到財(cái)政撥款或者貸款的支持，它能通過財(cái)政 轉(zhuǎn)移支付將部分土地出讓收入或收益作為開發(fā)資金，可以利用政府信用發(fā)行土 地開發(fā)債券或城市建設(shè)債券，以城市開發(fā)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的名

14、義向政策性銀行 申請(qǐng)資金支持等等。但是這種模式也存在著制度和法規(guī)上和實(shí)際能力上的障礙。,2020/9/12,17,二、土地一級(jí)開發(fā)融資模式及模式選擇,首先，依據(jù)現(xiàn)行的法律、法規(guī)規(guī)定，作為國土房管局下屬事業(yè)單位，它實(shí)際上不 能以儲(chǔ)備的土地以及自己的財(cái)產(chǎn)以及未來的土地設(shè)定浮動(dòng)抵押，在實(shí)際操作中只 能以自己的信譽(yù)作為籌資擔(dān)保，因而大大降低了土地儲(chǔ)備中心的融資能力。其次 ，對(duì)于一些經(jīng)濟(jì)比較落后、財(cái)政比較緊張的城市，財(cái)政不可能給予很大的支持力 度，即使給予了支持，與土地一級(jí)開發(fā)巨額資金需求也只是杯水車薪。第三，政 策性銀行資金能力也是有限的，能給予城市土地開發(fā)的資金支持也是有限的。第 四，發(fā)行土地開發(fā)債

15、券或者城市建設(shè)債券目前還只是探討，需要法律法規(guī)的支持 與支撐。此外，在這種模式下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為融資人，承擔(dān)所有的責(zé)任與風(fēng) 險(xiǎn)，而土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)際上是以政府信用為依托的，一旦市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化，土 地轉(zhuǎn)讓不出去，無法償還到期債務(wù)，只好由財(cái)政來償還，無疑將加重財(cái)政的負(fù)擔(dān) ；或者成為金融機(jī)構(gòu)的呆賬，由金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)損失，這將增大金融機(jī)構(gòu)的負(fù)擔(dān)。 因此，把所有希望寄托在這種模式上，恐怕也是不現(xiàn)實(shí)的。,2020/9/12,18,二、土地一級(jí)開發(fā)融資模式及模式選擇,此外，這種模式下，金融機(jī)構(gòu)直接將資金投入到一級(jí)開發(fā)企業(yè)，在土地開發(fā)完成并依法出讓后，由二級(jí)開發(fā)企業(yè)將土地一級(jí)開發(fā)成本直接支付給開發(fā)企業(yè)，再由開

16、發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)償還貸款本息。這與暫行辦法第二十二條的規(guī)定“土地儲(chǔ)備開發(fā)完成后依法以出讓方式供應(yīng)的，由政府與受讓人簽訂土地出讓合同，同時(shí)由土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位與受讓人簽訂土地儲(chǔ)備開發(fā)補(bǔ)償合同，收回土地儲(chǔ)備開發(fā)成本”是不一致的。因此，我們認(rèn)為，可以通過對(duì)這種模式的修正，得到一種新的模式：,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),金融機(jī)構(gòu),一級(jí)開發(fā)企業(yè),二級(jí)開發(fā)企業(yè),2020/9/12,19,二、土地一級(jí)開發(fā)融資模式及模式選擇,其基本流程為： 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任與義務(wù)； 金融機(jī)構(gòu)將相關(guān)資金撥付給土地儲(chǔ)備中心； 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)（一級(jí)開發(fā)企業(yè)）負(fù)責(zé)土 地開發(fā)具體管理，再將

17、資金撥給一級(jí)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)； 土地開發(fā)完成后，通過招拍掛方式，將熟地轉(zhuǎn)讓給二級(jí)開發(fā)企業(yè)， 二級(jí)開發(fā)企業(yè)將土地出讓款一部分支付給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)； 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將借款償還給金融機(jī)構(gòu)，并支付利息。,2020/9/12,20,二、土地一級(jí)開發(fā)融資模式及模式選擇,在現(xiàn)實(shí)中，第二種模式和第三種模式是較為普遍的。這兩種模式的直接融資人 都是開發(fā)企業(yè)，它符合暫行辦法第十四條的規(guī)定：“由招標(biāo)方式選擇開發(fā) 企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地 拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施”。在第二種模式下，由開發(fā)企業(yè)直接進(jìn) 行融資，而由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保。由于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的公信力，使

18、得這種 模式下開發(fā)企業(yè)的融資比第三種模式要相對(duì)容易一些。比如，利用土地儲(chǔ)備中 心的運(yùn)作和支持，政策性銀行能向開發(fā)企業(yè)提供政策性貸款支持；沒有這種支 持，政策性銀行一般是不會(huì)向開發(fā)企業(yè)提供資金支持的。利用土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的 擔(dān)保，商業(yè)銀行愿意提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款；沒有這種擔(dān)保，商業(yè)銀行會(huì)要求開 發(fā)單位提供其它擔(dān)保，而對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說，土地一級(jí)開發(fā)的土地使用權(quán)不屬 于開發(fā)企業(yè)，由于沒有土地使用權(quán)，僅依靠其本身的信用或者擁有的其它資產(chǎn) 作為擔(dān)保，通常很難取得如此巨額的信貸資金。,2020/9/12,21,二、土地一級(jí)開發(fā)融資模式及模式選擇,因此，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的擔(dān)保對(duì)于開發(fā)企業(yè)進(jìn)行融資是很關(guān)鍵的。但是，擔(dān)保

19、就 意味著要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。如果開發(fā)企業(yè)因?yàn)楦鞣N原因，比如開發(fā)完成的土地轉(zhuǎn)讓不 出去，或者在開發(fā)過程中發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難等等，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)無法償還到期 債務(wù)，這時(shí)作為擔(dān)保人的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)就要承擔(dān)連帶責(zé)任。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)也可 以委托相關(guān)擔(dān)保機(jī)構(gòu)為開發(fā)企業(yè)提供擔(dān)保，但這就意味著土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)要支付 相當(dāng)大一筆擔(dān)保費(fèi)用。在第三種模式下，開發(fā)企業(yè)自行組織融資，全部責(zé)任和 風(fēng)險(xiǎn)都由開發(fā)企業(yè)自行承擔(dān)。這就會(huì)大大增加開發(fā)企業(yè)融資的難度。,2020/9/12,22,二、土地一級(jí)開發(fā)融資模式及模式選擇,首先，與二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同，一級(jí)土地開發(fā)企業(yè)本身并不擁有土地使用 權(quán)，因而它不可能利用土地使用權(quán)作為抵押以獲取金融機(jī)構(gòu)

20、的貸款，只能以自 身擁有的其它資產(chǎn)或者憑借其本身的商業(yè)信譽(yù)去融資，因而難度很大；其次， 在央行121號(hào)文件及相關(guān)文件導(dǎo)引下，商業(yè)銀行紛紛嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款，同時(shí) 禁示施工企業(yè)貸款墊資開發(fā)，使開發(fā)企業(yè)通過銀行貸款和商業(yè)信用融資的空間 被大大壓縮，融資難度進(jìn)一步增大。第三，所有融資的責(zé)任全部由開發(fā)企業(yè)承 擔(dān)，一旦資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，不僅無法按合同規(guī)定及時(shí)、順利地完成土地一級(jí) 開發(fā)的任務(wù)，而且還會(huì)危及企業(yè)的生存，這就意味著開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)大大增加 。這在無形之中抬高了進(jìn)入土地一級(jí)開發(fā)的門檻。,2020/9/12,23,二、土地一級(jí)開發(fā)融資模式及模式選擇,本身沒有雄厚的資金實(shí)力，沒有強(qiáng)大的品牌和良好的信譽(yù)

21、，根本無法籌集到土 地一級(jí)開發(fā)所需的巨額資金，因而根本無法進(jìn)入土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)，即使獲得 了開發(fā)資質(zhì)，獲得了開發(fā)經(jīng)營權(quán)，也會(huì)因資金難題難以破解，最終被清除出局 或自然淘汰；反之，只有資金實(shí)力雄厚、講品牌、講信譽(yù)、講質(zhì)量的企業(yè)，才 能憑借其實(shí)力，獲得資金，贏得市場(chǎng)。當(dāng)然，對(duì)于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)而言，這種模 式也是最為輕松的一種模式，它實(shí)際上不承擔(dān)融資的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。,2020/9/12,24,二、土地一級(jí)開發(fā)融資模式及模式選擇,在這兩種模式中，由于向金融機(jī)構(gòu)融資的主體都是一級(jí)開發(fā)企業(yè)，因此金融機(jī) 構(gòu)都將資金支付撥付給一級(jí)開發(fā)企業(yè)，土地開發(fā)完成后，二級(jí)開發(fā)企業(yè)也將一 部分土地出讓收入直接支付給一級(jí)開發(fā)企業(yè)

22、，一級(jí)開發(fā)企業(yè)再向金融機(jī)構(gòu)償還 貸款本息。這與這與暫行辦法第二十二條的規(guī)定“土地儲(chǔ)備開發(fā)完成后依法 以出讓方式供應(yīng)的，由政府與受讓人簽訂土地出讓合同，同時(shí)由土地儲(chǔ)備開發(fā) 實(shí)施單位與受讓人簽訂土地儲(chǔ)備開發(fā)補(bǔ)償合同，收回土地儲(chǔ)備開發(fā)成本”是一致 的。但是這兩種模式也會(huì)產(chǎn)生一個(gè)問題：由于二級(jí)開發(fā)企業(yè)和一級(jí)開發(fā)企業(yè)是 兩個(gè)平等的市場(chǎng)主體，因此，二級(jí)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常會(huì)拖欠一級(jí)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成 本，造成雖然土地已經(jīng)出讓，但一級(jí)開發(fā)企業(yè)長期無法收回開發(fā)成本以至影響 一級(jí)開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的情況。,2020/9/12,25,二、土地一級(jí)開發(fā)融資模式及模式選擇,為了解決此問題，有一種方案可供選擇：土地開發(fā)完成并依法出

23、讓后，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與受讓人（二級(jí)開發(fā)企業(yè)）簽訂開發(fā)補(bǔ)償合同，由二級(jí)開發(fā)企業(yè)將部分出讓收入直接支付給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，再由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)直接支付給一級(jí)開發(fā)企業(yè)。由此，通過對(duì)第二、三種模式的修正，可以得到新的模式。比如通過對(duì)第三種模式的修正，我們可以得到一種新的模式：,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),金融機(jī)構(gòu),一級(jí)開發(fā)企業(yè),二級(jí)開發(fā)企業(yè),2020/9/12,26,二、土地一級(jí)開發(fā)融資模式及模式選擇,其基本流程為： 一級(jí)開發(fā)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任與義務(wù)； 金融機(jī)構(gòu)將相關(guān)資金撥付給一級(jí)開發(fā)企業(yè)，由一級(jí)開發(fā)企業(yè)使用該 筆資金進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)； 土地開發(fā)完成后，通過招拍掛方式，將熟地轉(zhuǎn)讓給二級(jí)開發(fā)企業(yè)，

24、二級(jí)開發(fā)企業(yè)將土地轉(zhuǎn)讓款一部分直接支付給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，再由土地 儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)支付給一級(jí)開發(fā)企業(yè)，用于彌補(bǔ)一級(jí)開發(fā)單位的開發(fā)成本，并 取得額定收益； 一級(jí)開發(fā)企業(yè)將借款償還給金融機(jī)構(gòu)，并支付利息。,這種新模式的好處在于解決了二級(jí)開發(fā)商拖欠一級(jí)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本的問題， 但它與暫行辦法的規(guī)定相沖突。,2020/9/12,27,二、土地一級(jí)開發(fā)融資模式及模式選擇,第四種模式實(shí)際上是開發(fā)企業(yè)為了解決土地一級(jí)開發(fā)過程中巨大的資金壓力 ，而通過聯(lián)合組建項(xiàng)目公司的形式，參與土地一級(jí)開發(fā)。采用這種模式，幾 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（也可以是其它企業(yè)事業(yè)單位）聯(lián)合組成項(xiàng)目公司，通過 投標(biāo)獲得土地一級(jí)開發(fā)的經(jīng)營權(quán)。在這種模式

25、下，由于由若干家單位共同出 資組建項(xiàng)目公司，使項(xiàng)目公司本身就具有較強(qiáng)的資金實(shí)力，同時(shí)又由于有幾 家投資單位的品牌信譽(yù)支持和擔(dān)保，項(xiàng)目公司融資的難度會(huì)大大降低。除了 銀行貸款外，項(xiàng)目公司還可以通過項(xiàng)目融資方式進(jìn)行融資，這也大大拓寬了 融資渠道，有利于破解土地一級(jí)開發(fā)的融資難題。當(dāng)然，和第三種模式一樣 ，對(duì)于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)而言，這種模式是較為輕松的一種模式，它實(shí)際上不承 擔(dān)融資的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。,2020/9/12,28,二、土地一級(jí)開發(fā)融資模式及模式選擇,以上四種模式有一點(diǎn)是共同的，即土地在開發(fā)完成并依法出讓后，由二級(jí)開 發(fā)企業(yè)將土地一級(jí)開發(fā)成本直接支付給開發(fā)企業(yè)，再由開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)償還 貸款本息

26、。這與暫行辦法第二十二條的規(guī)定“土地儲(chǔ)備開發(fā)完成后依法以出 讓方式供應(yīng)的，由政府與受讓人簽訂土地出讓合同，同時(shí)由土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單 位與受讓人簽訂土地儲(chǔ)備開發(fā)補(bǔ)償合同，收回土地儲(chǔ)備開發(fā)成本”是一致的。但 是這種收回開發(fā)成本的方式，也有一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問題：由于受讓人（二級(jí)開發(fā)企業(yè) ）與一級(jí)開發(fā)企業(yè)是兩個(gè)平等的市場(chǎng)主體，因而很容易產(chǎn)生二級(jí)開發(fā)企業(yè)長期拖 欠開發(fā)成本的現(xiàn)象。 根據(jù)對(duì)現(xiàn)狀和前景的分析，我們認(rèn)為，有兩種模式將可能成為土地一級(jí)開 發(fā)融資的基本模式，,2020/9/12,29,三、土地一級(jí)開發(fā)融資渠道、方式的現(xiàn)狀和前景分析,（一）土地一級(jí)開發(fā)融資渠道的現(xiàn)狀和前景分析,如前所述，土地一級(jí)開發(fā)的融資

27、渠道可能有很多，這些渠道大體可以分為幾類：一是財(cái)政資金，包括政府的財(cái)政撥款、財(cái)政貸款、轉(zhuǎn)移支付的土地出讓收入或收益等等；二是政策性銀行的信貸資金；三是商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)的信貸資金；四是開發(fā)單位自有資金；五是外資、其它企業(yè)、事業(yè)單位和城鄉(xiāng)居民的資金。,2020/9/12,30,三、土地一級(jí)開發(fā)融資渠道、方式的現(xiàn)狀和前景分析,（一）土地一級(jí)開發(fā)融資渠道的現(xiàn)狀和前景分析,在目前的土地一級(jí)開發(fā)中，財(cái)政資金占有的比重很小，隨著政府對(duì)土地儲(chǔ)備和土地一級(jí)開發(fā)的關(guān)注，這部分資金的總量及其在全部資金來源中的比重，有較大增加空間。但這取決于政府的相關(guān)政策。政策性銀行的信貸資金，目前在全部資金來源中占有較小的比重，這部

28、分資金也有很大的增長空間，但這取決于政府及土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的運(yùn)作力度。商業(yè)銀行和其它金融機(jī)構(gòu)的信貸資金，目前在全部資金來源中占有最大比重，但由于宏觀環(huán)境的緊縮和土地一級(jí)開發(fā)本身的特點(diǎn)，其總量和比重都會(huì)逐漸下降；開發(fā)企業(yè)自有資金，目前在全部資金來源中占有一定的比重，隨著土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)企業(yè)自有資金比例要求的提高，其總量和比重會(huì)略有上升，但空間有限；外資、其它企業(yè)、事業(yè)單位和城鄉(xiāng)居民個(gè)人資金，目前占有比重很小，但只要采用適合的融資方式和模式，增長空間將會(huì)非常巨大。,2020/9/12,31,三、土地一級(jí)開發(fā)融資渠道、方式的現(xiàn)狀和前景分析,（一）土地一級(jí)開發(fā)融資渠道的現(xiàn)狀和前景分析,土地一級(jí)開發(fā)各種融

29、資渠道的現(xiàn)狀和前景可用下表作簡(jiǎn)單表述：,2020/9/12,32,三、土地一級(jí)開發(fā)融資渠道、方式的現(xiàn)狀和前景分析,（二）土地一級(jí)開發(fā)融資方式的現(xiàn)狀和前景分析,在目前土地一級(jí)開發(fā)的各種融資方式中，國家財(cái)政撥款比重很小，在未來增長的可能性也很小；銀行借款是目前土地一級(jí)開發(fā)最基本的融資方式，在未來也將仍然是最主要的融資方式之一，但其比重將會(huì)下降。吸收直接投資，嚴(yán)格地講，是開發(fā)單位為取得土地一級(jí)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的一種前提條件，自有資金達(dá)不到一定規(guī)模，就無法取得土地一級(jí)開發(fā)的經(jīng)營權(quán)，但是由于土地一級(jí)開發(fā)本身利潤率較低，且支付給投資者的股利無法計(jì)入項(xiàng)目成本，因此，在達(dá)到基本資質(zhì)條件下，開發(fā)單位不可能主要通過吸收

30、直接投資去籌集一級(jí)土地開發(fā)項(xiàng)目所需的資金，因此，吸收直接投資在未來也不可能有較大增長空間；發(fā)行股票當(dāng)然也是開發(fā)單位（如果是股份有限公司）籌集開發(fā)資金的一種途徑，但是這種途徑和吸收直接投資一樣，由于土地一級(jí)開發(fā)本身利潤率較低，支付給投資者的股利無法計(jì)入項(xiàng)目成本，另外發(fā)行股票需要有嚴(yán)格的審批程序和較為高昂的發(fā)行費(fèi)用，因此通過發(fā)行股票來籌集開發(fā)資金的余地很??；,2020/9/12,33,三、土地一級(jí)開發(fā)融資渠道、方式的現(xiàn)狀和前景分析,（二）土地一級(jí)開發(fā)融資方式的現(xiàn)狀和前景分析,債券分為政府債券、金金融債券和公司債券，在土地一級(jí)開發(fā)中，土地儲(chǔ)備中心可以接受政府委托，發(fā)行政府土地開發(fā)債券，籌集一部分社會(huì)

31、閑置資金，用于土地一級(jí)開發(fā)；開發(fā)單位如果是股份有限公司，可以通過發(fā)行公司債券方式，向社會(huì)公開籌集資金，從而將投資者資金籌集起來用于土地一級(jí)開發(fā)。地方政府債券目前在國內(nèi)尚未立法，自然也沒有發(fā)行，專門為土地一級(jí)開發(fā)發(fā)行的公司債券，目前在國內(nèi)也尚未見到，但是如果有政策引導(dǎo)，在未來會(huì)有較大發(fā)展空間；商業(yè)信用在前些年在開發(fā)資金中占有較大比重，主要是施工單位墊資和預(yù)收款，隨著121號(hào)文件的實(shí)施，施工單位墊資被禁止，因而商業(yè)信用在未來土地開發(fā)資金中的比重空間不大；租賃作為一種融資與融物相結(jié)合的信用業(yè)務(wù),在目前的土地一級(jí)開發(fā)中占有一定的比重，但是比重不僅不可能有很大增長，而且也會(huì)下降；除此之外，基金融資、信托

32、融資等融資方式在目前的土地一級(jí)開發(fā)中使用得并不普遍，所占比重也較小，但是其增長空間很大，在未來會(huì)越來越普及，比重也會(huì)有較大提高。,2020/9/12,34,三、土地一級(jí)開發(fā)融資渠道、方式的現(xiàn)狀和前景分析,（二）土地一級(jí)開發(fā)融資方式的現(xiàn)狀和前景分析,土地一級(jí)開發(fā)各種融資方式的現(xiàn)狀和前景可用下表簡(jiǎn)單表述：,2020/9/12,35,三、土地一級(jí)開發(fā)融資渠道、方式的現(xiàn)狀和前景分析,（二）土地一級(jí)開發(fā)融資方式的現(xiàn)狀和前景分析,總之，在目前的土地一級(jí)開發(fā)中，融資渠道和 方式較為單一，過分依賴銀行資金和銀行貸款 ，造成土地一級(jí)開發(fā)的資金瓶頸。解決土地一 級(jí)開發(fā)的資金瓶頸問題，基本思路是實(shí)行融資 的多元化。

33、,2020/9/12,36,四、土地一級(jí)開發(fā)融資時(shí)間規(guī)劃,融資渠道和方式解決的是土地一級(jí)開發(fā)資金的來源與渠道問題，而融資時(shí)間安排解決的是在土地開發(fā)過程中的不同時(shí)間階段上融資的渠道、方式及其具體類別的安排問題。這就涉及到對(duì)項(xiàng)目所需資金的總量和分階段投入的預(yù)測(cè)和安排。開發(fā)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目本身的概預(yù)算確定開發(fā)項(xiàng)目在不同階段所需要投入的資金數(shù)量，根據(jù)確定的融資渠道和方式，制訂出具體的融資安排，包括項(xiàng)目總體所需要的資金總量、資金來源渠道、融資的具體方式，各個(gè)階段所需要投入的資金數(shù)量，融資渠道和方式等等。,2020/9/12,37,四、土地一級(jí)開發(fā)融資時(shí)間規(guī)劃,（一）在項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的融資安排,在項(xiàng)目準(zhǔn)備階段，最重要的是