物業(yè)服務企業(yè)的組織機構(gòu)

1、物業(yè)管理實務 主講人： 劉團輝,2.2物業(yè)服務企業(yè)的組織機構(gòu),新課導入： 1、物業(yè)服務公司有哪些組織機構(gòu)，分別負責什么工作？,一、物業(yè)服務企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)設置,（一）物業(yè)服務企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)設置 1機構(gòu)設置應遵循的原則 為了把企業(yè)的各種生產(chǎn)要素更充分地、更高效地結(jié)合起來，實現(xiàn)企業(yè)的總目標，在組織機構(gòu)設置時，應遵循以下幾個主要原則。,（1）目標原則 公司有自己的經(jīng)營管理目標，組織機構(gòu)設置時必須以公司的總體目標為依據(jù)。組織機構(gòu)的設置應該根據(jù)公司的目標而定，要因事設崗，因崗設人，絕不能因人設崗，以保證組織機構(gòu)的合理、有效，經(jīng)營管理的高效運作。 （2）分工協(xié)作原則 分工是現(xiàn)代化大生產(chǎn)的需要，協(xié)作則是現(xiàn)代化大生

2、產(chǎn)的要求。分工能提高勞動生產(chǎn)率，而協(xié)作則可以發(fā)揮整體的效能。,（3）權(quán)責對應原則 權(quán)力是完成任務的必要條件。由于整個公司的權(quán)力和責任是對等的，因此，在進行專業(yè)分工時，委以責任必須同時委以自主完成任務所必需的權(quán)力，委以重任者，必須授予重權(quán)，不負責任者應削其權(quán)利。 （4）統(tǒng)一領導、分級管理原則 物業(yè)服務公司的大政方針，重大決策應該集中在高層領導中，而日常經(jīng)營管理權(quán)力應逐級授權(quán)。,（5）統(tǒng)一指揮原則 任何一個人同時接受兩個以上領導人的命令，必然會造成混亂和無所適從，因此，任何一個下級只能接受一個上級的直接領導 （6）有效管理幅度原則 一個人的時間、精力和經(jīng)驗都是有限的，能夠有效地領導下級的人數(shù)也是有

3、限的，因此，管理中幅度不應過大。有效的管理幅度必須考慮到職務的性質(zhì)、內(nèi)容、管理人員的能力以及組織機構(gòu)的健全程度等因素。,2機構(gòu)設置的程序 機構(gòu)設置得合適與否，直接關系到今后的經(jīng)營管理效果。為了把機構(gòu)設計好，必須按照一定的程序來做。 （1）部門劃分 以目標為基礎的劃分實際上是以服務為中心的劃分。 以活動為基礎的劃分,（2）職責權(quán)限的界定 職責權(quán)限的界定要遵循以下三個原則。 職責與權(quán)力對等原則。 明確性原則，各部門的職責范圍，權(quán)力大小及其界限都應該予以明確。 制度化原則，明確權(quán)限責任之后，應該形成制度，并以文件形式規(guī)定下來。最好人手一冊，以便每個員工遵照執(zhí)行。,（3）關系協(xié)調(diào) 每個部門界定職責權(quán)限

4、之后，要協(xié)調(diào)各部門之間的關系。因為各部門的活動并不是彼此孤立的，再者，公司的整體活動需要各部門來協(xié)同努力。 在協(xié)調(diào)各種關系時，必須建立命令與信息的傳遞系統(tǒng)，使命令與信息在公司內(nèi)部順暢通達，及時傳遞,（4）組織管理文件的建設 組織管理文件的建設包括：編制組織結(jié)構(gòu)（包括組織結(jié)構(gòu)圖）、名稱、業(yè)務范圍、職責權(quán)限、部門劃分及組織運行等一系列活動相應的規(guī)定、規(guī)章和制度，是公司職員進行各項活動的依據(jù)。該項程序在實際工作中往往被倒置了，即公司已開始運作起來一段時間后才來做，這實際是十分錯誤的。 （5）崗位設定 （6）人員配備 根據(jù)人員編制及職位要求配備人員。,二、物業(yè)服務企業(yè)組織機構(gòu)的類型,（一）直線式 直線

5、制是企業(yè)管理機構(gòu)最早的一種組織形式。 采用這種類型的物業(yè)服務公司一般都是小型的專業(yè)化物業(yè)服務公司，以作業(yè)性工作為主，這些公司下設專門的作業(yè)組，由經(jīng)理直接指揮。 直線制的特點是企業(yè)的各級組織機構(gòu)從上到下實行垂直領導，各級主管人員對所屬單位的一切問題負責，不設專門職能機構(gòu)，只設職能人員協(xié)助主管人員工作。 直線制的優(yōu)點是責權(quán)統(tǒng)一，行動效率高；缺點是對領導者的要求比較高，要通曉多種專門知識，親自處理許多具體業(yè)務。,(二)直線職能制 直線職能制是在直線制的基礎上吸收了職能制的長處。各級組織單位除主管負責人外，還相應地設置了職能機構(gòu)。這些職能機構(gòu)有權(quán)在自己的業(yè)務范圍內(nèi)從事各項專業(yè)管理活動。,（三）事業(yè)部制

6、。 事業(yè)部制是在總公司下面按產(chǎn)品、地區(qū)。業(yè)務范圍劃分事業(yè)部或分公司。事業(yè)部或分公司自主經(jīng)營，獨立核算。 其特點是：決策權(quán)并不完全集中于公司最高管理層，而是分權(quán)給事業(yè)部，有利于它們統(tǒng)一管理，獨立核算；公司最高管理層擺脫了日常事務，集中精力進行重大決策的研究；公司的適應性強；適于規(guī)模大。產(chǎn)品種類多、經(jīng)營范圍廣、分地區(qū)經(jīng)營、技術(shù)上和生產(chǎn)上可以相互獨立進行的企業(yè)；管理層次多，管理費用高，各事業(yè)部協(xié)調(diào)比較困難，易產(chǎn)生各自為政，本位主義的傾向。,（四）矩陣管理制 矩陣管理制形態(tài)由縱橫兩套管理系統(tǒng)組成。一是縱向職能系統(tǒng)，另一套是橫向目標系統(tǒng)。橫向目標系統(tǒng)一般按產(chǎn)品工程項目組成專案規(guī)劃部，設專案規(guī)劃領導入，全

7、面負責專案的綜合工作。各專案規(guī)劃部的成員是各職能部的有關人員?？v向系統(tǒng)按銷售、生產(chǎn)、技術(shù)等專門領域設職能部，在各專案規(guī)劃部中發(fā)揮職能作用。 其特點是：工作人員屬于兩個領導部門，其從屬具有多重性。矩陣結(jié)構(gòu)是固定的，但各專案規(guī)劃的項目是多變的，項目完成，有關人員撤回，另上新的項目，再聚集與該項目有關人員。具有較大的適應性，靈活性。這種形態(tài)適應于生產(chǎn)經(jīng)營復雜多變的企業(yè)。,三、物業(yè)服務企業(yè)各部門得工作職責,（一）公司總部各部門之間的職責 1、總經(jīng)理室 決策機構(gòu)，重大問題的決策，布置和協(xié)調(diào)各部門的關系 2、辦公室 公司內(nèi)部日常行政事務，包括，接待、文秘、檔案、后勤，有時候還負責人事,3、財務部 在總經(jīng)理領導下的日常工作，管理費的收繳、財會帳冊 報表 4、工程部 房屋設施設備的維修養(yǎng)護 5、經(jīng)營部 公司規(guī)章制度制定和修改，負責市場開拓，新項目的洽談 （二）管理處的職責,四、物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利與義務,（一）物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利 1、制定物業(yè)管理制度 2、收取物業(yè)管理費和實施物業(yè)管理服務 3、制止違反物業(yè)管理制度的行為 4、有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理 5、選聘專營公司承擔專項管理業(yè)務 6、有權(quán)接受供水、供電、供氣等有關單位委托收取相關費用 7、有權(quán)實行多種經(jīng)營 8、法律規(guī)定的